Procedimento RG 160 / 2025
Tribunale Ordinario di Salerno
Prima Sezione Civile
IL GOP Dott.ssa Loredana Palcera, nella causa civile iscritta al RG n. 160/2025 ,
Promossa da : (p. iva ) - successivamente p. iva e Parte_1 P.IVA_1 Parte_2 cod. fiscale -, in persona del legale rapp.te p.t., rapp.ta e difesa dagli avv.ti P.IVA_2
SI AC e RD AC ed elett.te dom.ta come in atti,
Attrice/Intimante
Nei confronti di : in persona del legale rapp.te p.t, costituita in CP_1 Controparte_2 proprio, rapp.ta e difesa dall'avv. Arturo Mazzei ed elett.te dom.ta come in atti,
Convenuta/Intimata
Avente ad oggetto : Sfratto morosità,
Conclusioni : come in atti,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con contestuale citazione per la convalida, la intimava sfratto per morosità alla Parte_1
in relazione alla porzione di piazzale, Parte_3 recintata con staccionata rimovibile, di circa 600 mq, posta all'interno dello stabilimento sito in
EC IA (SA), località Pagliarone, alla Via Giuseppe Verdi n. 4, a questa concessa in locazione per uso deposito con contratto del 01.06.2020, al canone mensile di € 363,00 da corrispondersi in rate anticipate, con aggiornamento ISTAT a decorrere dal 01.06.2021; lamentando una morosità pari ad € 9.335,40 per mancato pagamento dei canoni di locazione da giugno 2022 a marzo 2024, chiedeva convalidarsi lo sfratto ed emettersi ordinanza ex art. 665 cpc in caso di opposizione.
Con propria comparsa si costituiva , deducendo preliminarmente di essere stata Controparte_2 convenuta in giudizio quale rapp.te legale della società , ma di non rivestire più tale carica a CP_1 far tempo dal mese di Settembre 2023, indicando quale nuovo Presidente tale , di Persona_1 cui chiedeva disporsi la chiamata in causa;
contestava in ogni caso la morosità ex adverso dedotta, precisando di avere sempre adempiuto, in maniera precisa e puntuale, agli obblighi economici derivanti dal contratto.
Successivamente, mutato il rito, emessa ordinanza provvisoria di rilascio e disposta la mediazione, la causa veniva decisa alla udienza del 15.12.2025 con contestuale deposito delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
In limine deve ritenersi tardivamente eccepita l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della fase mediatizia, avendo parte convenuta mancato di sollevare tale eccezione alla udienza del 06.05.2025 (prima udienza a seguito di mutamento di rito), formulandola solo in sede di deposito di note conclusive (27.05.2025).
In via ugualmente preliminare, preso atto della costituzione in giudizio di in Controparte_2 proprio quale persona fisica, deve considerarsi non validamente avvenuta la costituzione in giudizio della società intimata quale unica destinataria dell'atto di intimazione.
Premettendo che le società cooperative rappresentano una particolare tipologia di impresa disciplinata dal Codice Civile e dalla normativa speciale in materia, caratterizzata da uno scopo mutualistico (art. 2511 cc), perseguendo essenzialmente - a differenza delle società di capitali, il cui obiettivo primario è la distribuzione degli utili tra i soci - la finalità di garantire ai propri membri condizioni più vantaggiose rispetto a quelle di mercato, attraverso la produzione di beni o servizi o la creazione di opportunità lavorative, deve osservarsi che in una causa di sfratto per morosità promossa contro una società, non può costituirsi l'amministratore in proprio, ma deve costituirsi la società in persona del suo legale rapp.te, atteso che la società è un soggetto giuridico distinto ed autonomo dalla persona fisica che ne ha la gestione e la rappresentanza.
Pertanto, la cessazione dalla carica di amministratore della di , CP_1 Controparte_2 peraltro nemmeno risultante dalla visura depositata in atti e dedotta quale unico motivo di opposizione, non può ritenersi circostanza idonea a superare le ragioni della domanda, atteso che si è costituita in proprio e che, in ogni caso, non risultano provati i pagamenti per Controparte_2
i canoni di cui alla domanda. Circa il merito, deve ritenersi pacificamente in essere il contratto di locazione tra la società attrice e la relativamente alla porzione di piazzale, posta all'interno dello stabilimento sito in CP_3
EC IA (SA), località Pagliarone, alla Via Giuseppe Verdi n. 4, alle condizioni economiche ivi pattuite e liberamente accettate secondo i principi di autonomia contrattuale che regolano tali rapporti, con derivata assunzione di precisi obblighi in capo alla società conduttrice sul quale grava il pagamento del prezzo della locazione e determina, in ipotesi di inadempimento, la risoluzione del contratto.
È principio noto infatti, che l'inadempimento all'obbligo economico scaturente dal contratto, qualifica l'inadempimento grave determinante la risoluzione del patto negoziale, atteso che, in tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento, ex art. 5 della L. n. 392 del 1978, non trovi diretta applicazione, cionondimeno esso può essere tenuto in considerazione quale parametro di orientamento per valutare in concreto -ai sensi art. 1455 cc - se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza, di tal che la valutazione del giudice circa l'inadempimento di non scarsa importanza, costituito dal mancato o ritardato pagamento del canone, deve essere unitaria, e cioè relativa a tutto il comportamento del debitore, desunto dalla persistenza della mora o di precedenti ritardi nel pagamento del canone di locazione, avuto riguardo oltre che all'economia complessiva del contratto, all'interesse del locatore al puntuale pagamento dei canoni e ciò quand'anche il conduttore abbia, in epoca successiva alla intimazione di sfratto, proceduto al pagamento dei canoni non versati.
La debitoria che il conduttore maturi pure a fronte del godimento dell'immobile, consente dunque di ritenere pacifica l'applicazione del principio secondo cui, nei contratti di locazione ad uso diverso dall'abitativo, ai fini della risoluzione del patto negoziale in essere tra le parti,
l'inadempimento del conduttore deve essere qualificato grave, ovvero di non scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 cc, rilevando per tale qualificazione, non solo il mancato pagamento del CP_4
e dunque l'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche il concorso di altre circostanze e l'interesse che la controparte intende realizzare, in tal senso dovendosi verificare se l'inadempimento in concreto accertato, abbia determinato una notevole alterazione nel sinallagma e nella complessiva economia del contratto (cfr. ex multis Cass. civ., n. 3966719; Cass. civ., n.
22346/14), sì come avvenuto nel caso di specie, atteso che, alla prestazione di una parte, non è corrisposta la controprestazione dell'altra (cfr. Cass. SS. UU. 23 ottobre 1984 n. 5384; Cass. 16 luglio 2002 n. 10271; Cass. 3 dicembre 2002 n. 17161; Cass. 28 luglio 2004 n. 14234), avendo la società conduttrice, omesso di versare il prezzo della locazione pure a fronte della disponibilità dell'immobile. La domanda deve pertanto ritenersi ampiamente provata, atteso che, a fronte del titolo negoziale posto a base dell'intimazione, la società conduttrice, regolarmente evocata in giudizio e rimasta contumace anche nella fase di merito, ha continuato a permanere nel godimento dell'immobile, esercitando ivi l'attività di cui al contratto pur senza corrispondere i relativi canoni di locazione.
La persistenza della morosità anche in pendenza di giudizio e la permanenza nell'uso e nel godimento della res locata , qualificano dunque l'inadempimento grave ex parte conductoris alla principale obbligazione economica derivante dal patto negoziale in essere tra le parti e determinano la declaratoria di risoluzione del contratto, trovando essa fondamento nello squilibrio del sinallagma contrattuale originato dall'inadempimento posto in essere dalla e CP_1 rappresentato dal mancato versamento del prezzo (rectius: canone) della locazione.
Consegue l'accoglimento della domanda con declaratoria di risoluzione del contratto di locazione intervenuto tra la e la con condanna al pagamento dei canoni scaduti fino Parte_1 CP_1 al rilascio avvenuto in data 08.09.2025.
Spese liquidate come in dispositivo.

PQM


Il GOP, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da (p. iva Parte_1
) - successivamente p. iva e cod. fiscale - nei confronti P.IVA_1 Parte_2 P.IVA_2 della (p. iva ), ogni altra deduzione o eccezione disattesa e/o assorbita, CP_3 P.IVA_3 così provvede:
- Dichiara risolto il contratto di locazione del 01.06.2020, relativo alla porzione di piazzale, recintata con staccionata rimovibile, posta all'interno dello stabilimento sito in EC
IA (SA), località Pagliarone, alla Via Giuseppe Verdi n. 4, catastalmente identificata come in atti, per grave inadempimento della società convenuta;

- Condanna la al pagamento dei canoni scaduti fino al rilascio, oltre interessi dalle CP_3 singole scadenze;

- Dichiara non luogo a provvedere sul rilascio, risultando questo intervenuto in data 08.09.2025;
- Condanna la al pagamento delle spese di giudizio che si liquidano in complessivi € CP_3
2.540,00 oltre esborsi per € 145,50 per esborsi, nonché 15% rimborso spese generali sul compenso, IVA e CpA come per legge.
Salerno, lì 15.12.2025 Il GOP
Dott.ssa Loredana Palcera