Pubblicato il 04/03/2026

N. 04085/2026 REG.PROV.COLL.

N. 03369/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3369 del 2024, proposto da
BR S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Gianfranco Passalacqua e Antonio Barbera, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso lo studio Gianfranco Passalacqua in Roma, via G. Vitelleschi 26;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dall’avvocato Gabriella Bozzone, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l’annullamento:

- della determinazione dirigenziale di Roma Capitale - Municipio Roma I Centro, Direzione Tecnica Ufficio Disciplina Edilizia, n. 119 prot. 8228 del 16/01/2024 avente ad oggetto: “ demolizione con ripristino dello stato dei luoghi in conseguenza della realizzazione degli interventi abusivi in Via dei Coronari 209 ”;

- della comunicazione di Roma Capitale - Municipio Roma I Centro, Servizio Edilizia Privata, prot. CA/20553 del 6/02/2024, notificata mediante p.e.c. in pari data, di inefficacia e nullità della C.I.L.A. prot. n. CA/179039 del 2/11/2021;

- nonché di ogni altro atto connesso, presupposto o consequenziale, ancorché non conosciuto, per quanto lesivo dell’interesse della Società ricorrente, ivi compreso, per quanto occorrente, il provvedimento prot. CA/25577 del 14 febbraio 2024 dell’Ufficio Somministrazione Alimenti e Bevande/Pubblici Esercizi, avente ad “ Oggetto: Avvio procedimento di decadenza attività di somministrazione di alimenti e bevande, ai sensi degli articoli 7 e 8 della Legge n. 241/90, a carico della titolare BR SR [..] - locale sito in Via dei Coronari n. 209 - Angolo Piazzetta di S. Simeone n. 29/b ”, essendo venuta meno la conformità urbanistico-edilizia del locale;

nonché per la condanna della intimata Amministrazione comunale al risarcimento dei danni subiti e subendi dalla Società ricorrente in conseguenza dell’asserita illegittimità dei provvedimenti impugnati.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 10 febbraio 2026 la dott.ssa NC AL e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. La Società ricorrente riferisce di avere presentato, in data 2/11/2021, apposita C.I.L.A. (prot. n. CA/179039) ex art. 6-bis del d.P.R. n. 380/2001, per eseguire lavori di ristrutturazione edilizia, asseritamente consistenti nella sostituzione di un infisso su Via dei Coronari 209 e nel ripristino di un secondo accesso su Piazzetta San Simeone n. 29/B, finalizzati all’avvio di un’attività di somministrazione di alimenti e bevande, presso l’immobile sito a Roma, in Via dei Coronari n. 209, angolo Piazzetta di San Simeone 29/B, distinto al N.C.E.U. al foglio n. 477, Particella n. 200, sub 10.

1.1 A seguito di un sopralluogo effettuato il 9/06/2022, l’Amministrazione comunale ha emesso la determinazione dirigenziale n. rep. CA/2799/2022 e n. prot. CA/139574/2022 del 26/08/2022 con cui ha intimato alla odierna ricorrente l’avvio del procedimento sanzionatorio degli interventi urbanistico-edilizi accertati in sede di sopralluogo e ordinato la immediata sospensione di eventuali lavori in corso.

1.2 Quindi, con determinazione dirigenziale prot. n. 149805/2022 del 14/09/2022, il competente Ufficio Pubblici Esercizi con Somministrazione di alimenti e bevande del Municipio Roma I ha accolto la domanda presentata dalla Società ricorrente di autorizzazione per il trasferimento di sede dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande da essa esercitata dal locale sito in Via dei Coronari n. 27 a quello di cui è causa.

1.3 Successivamente, alla ricorrente è stata notificata la determinazione dirigenziale n. 119 del 16/01/2024 prot. 8228 di ingiunzione a rimuovere, entro 30 (trenta) giorni dalla notifica della medesima determinazione, le opere abusivamente accertate nel corso del predetto sopralluogo e consistenti in: “ 1- ALL'INTERNO DEL LOCALE COMMERCIALE, SOSTITUZIONE DELLA PORTA DI ACCESSO PRINCIPALE. TRATTASI DI INTERVENTO DI RESTAURO E RISANAMENTO CONSERVATIVO ESEGUITO IN CONTRASTO CON ART. 50 REG.EDILIZIO DEL COMUNE DI ROMA ED IN ASSENZA DEL PARERE PREVENTIVO DELLA BA IN VIOLAZIONE ART. 24 CO.19 DELLE NTA DI PRG;

2-REALIZZAZIONE DI NUOVO INGRESSO IN LUOGO DI PRECEDENTE FINESTRA. TRATTASI DI INTERVENTO DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA REALIZZATO IN CONTRASTO CON ART. 25 C. 4 LETT.B E ART. 26 DELLE NTA DI PRG E CON ART. 50 REG.EDIL. COMUNE DI ROMA. INOLTRE LE OPERE SONO STATE ESEGUITI IN ASSENZA DI PARERE BA IN VIOLAZIONE ART. 24 CO.19 DELLE NTA DI PRG. ”

1.4 Quindi, con comunicazione del 6/02/2024, protocollo CA/20553, l’A.C. ha dichiarato la nullità e l’inefficacia della C.I.L.A. prot. n. CA/179039 del 2/11/2021: “ in quanto priva del requisito indefettibile della conformità alla normativa urbanistico edilizia consistente nell’ottenimento del parere della Sovrintendenza capitolina ai sensi dell’art. 16 delle N.T.A. del P.R.G. vigente ”, con l’ulteriore specificazione che: “ i lavori eseguiti sono privi di titolo ”.

2. Avverso i predetti provvedimenti è insorta l’odierna ricorrente, chiedendone l’annullamento, con atto di gravame notificato alla controparte in data 15/03/2024 e depositato in giudizio in data 26/03/2024, rassegnando le censure di seguito riportate.

2.1 “ I. SULLA ILLEGITTIMITÀ DELLA DETERMINA DIRIGENZIALE N. 119 DEL 16.01.2024 PROT. 8228.

Violazione degli art. 3 e 97 Cost.; Violazione L. 241/1990, D.P.R. 380/2001; Eccesso di potere, Difetto di motivazione, Contraddittorietà; 1.; Violazione degli art. 3 e 97 Cost. Violazione e/o falsa applicazione di legge e regolamento con riferimento – Violazione dell’art. 3 della legge n° 241/1990 – Violazione e/o errata interpretazione delle norme di cui al Regolamento Edilizio del Comune di Roma. -Eccesso di potere per insufficiente e contraddittoria motivazione –– Irrazionalità e contraddittorietà manifesta – Ingiustizia manifesta – Erronea considerazione dei presupposti – Travisamento dei fatti – Sviamento di potere, irragionevolezza, illogicità – Difetto di istruttoria, carenza di motivazione. ”

2.2 “ II. SULLA ILLEGITTIMITÀ DELLA COMUNICAZIONE DI NULLITA’ ED INEFFICACIA DELLA CILA PROT. 20553/24 DEL 6 FEBBRAIO 2024. ”

3. Il 13/4/2024 Roma Capitale, già costituitasi in giudizio in data 27/03/2024, ha depositato in giudizio una memoria difensiva con cui ha eccepito l’infondatezza di tutto quanto ex adverso dedotto e domandato, chiedendone la reiezione con vittoria di spese e compensi di lite.

4. Ad esito della Camera di Consiglio del 17/04/2024, questa Sezione, con ordinanza cautelare n. 01498/2024 del 17/04/2024, ha respinto la domanda cautelare, proposta in via incidentale dalla parte ricorrente, con la seguente motivazione: “ Ritenuto che non sussistono i presupposti per l’accoglimento della domanda cautelare;

Ritenuto che – sia pure nei limiti del presente giudizio cautelare - la CILA prot. CA/179039 del 02.11.2021 non costituiva titolo per l’intervento di ristrutturazione che, riguardando modifiche del prospetto di un immobile soggetto a vincolo, è stata correttamente ricondotta dall’Ufficio procedente alle ipotesi di ristrutturazione pesante (richiedente sia l’adeguato titolo edilizio che il preventivo parere della SPAB, ex art. 24, comma 19, delle NTA del PRG) come più ampiamente dedotto da Roma Capitale nelle proprie difese cui può rinviarsi;

Ritenuto peraltro che, a tacere della rilevanza della documentazione storica che la parte ricorrente ha depositato (prevalentemente fotografica estratta da frame di film ambientati in loco), pur assumendo la preesistenza dell’ingresso, in ogni caso anche il suo ripristino avrebbe richiesto il parere della Soprintendenza, atteso che la descritta finalità non fa venir meno l’alterazione del prospetto esistente in atto e quindi non muta la natura ed il regime giuridico dell’operazione edilizia;

Ritenuto che pertanto la domanda cautelare va respinta, con ogni conseguenza in ordine alle spese della presente fase che sono regolate secondo la soccombenza nella misura di cui in dispositivo; ”, e ha condannato la Società ricorrente al pagamento delle spese di fase liquidate in € 1.000 (mille/00).

5. Il 9/01/2026 la Società ricorrente ha depositato in giudizio una memoria difensiva con cui ha rappresentato una circostanza sopravvenuta alle determinazioni impugnate: rappresentata dalla determinazione dirigenziale n. rep. CA/1098/2025 e n. prot. CA/85143/2025 del 15/05/2025, notificato il 27/05/2025, con cui Roma Capitale, Municipio Roma I, Ufficio Concessioni Suolo Pubblico, ha rilasciato la concessione permanente a utilizzare suolo pubblico nella Piazzetta di San Simeone n. 29/B, nella misura e secondo le modalità nel medesimo provvedimento specificate, in favore della Gioadri S.r.l.s. cui l’odierna ricorrente ha affittato il ramo di azienda avente ad oggetto l’attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande di cui è causa, giusta atto notarile del 5 dicembre 2023, repertorio n.1675, raccolta n. 1096.

6. Il 20/01/2026 la Società ricorrente ha depositato una memoria di replica ribadendo le conclusioni già rassegnate con i precedenti scritti, e instando per l’accoglimento del ricorso proposto.

7. Il 20/01/2026 anche Roma Capitale ha depositato una memoria di replica con cui ha, in via preliminare, eccepito l’inammissibilità in parte qua della memoria versata dalla Società ricorrente il 9/01/2026 e, segnatamente, nella parte in cui ha formulato: “ motivi nuovi ed ulteriori rispetto a quelli già formulati nel ricorso introduttivo del presente giudizio.

Ci si riferisce, in particolare, al motivo relativo alla contraddittorietà tra il procedimento di disciplina edilizia per cui è causa e la concessione di OSP permanente di cui alla D.D. rep. 1098 del 15.05.2025 (par. 1 parte in diritto della memora del 9.01.2026), formulato nei seguenti termini: “il primo e dirimente motivo di illegittimità dei provvedimenti impugnati risiede nella radicale contraddittorietà dell’azione amministrativa, emersa in tutta la sua evidenza a seguito del rilascio della concessione di occupazione di suolo pubblico (O.S.P.) permanente in data 15 maggio 2025…” (pag. 4 memoria cit.). ”

8. All’udienza pubblica del 10 febbraio 2026, all’esito della discussione orale, la causa è stata introitata in decisione.

9. In limine litis , il Collegio deve dichiarare l’inammissibilità sia della memoria difensiva tardivamente depositata (in data 20/01/2026) da Roma Capitale sia della memoria di replica prodotta dalla parte ricorrente in pari data, non essendovi state produzioni avversarie cui replicare, nonchè l’inammissibilità in parte qua della memoria di replica, non notificata a controparte, depositata dalla Società ricorrente in data 9/01/2026, e segnatamente nella parte in cui censura la ritenuta contraddittorietà tra la surrichiamata determinazione dirigenziale n. rep. CA/1098/2025 del 15/05/2025 e il contenuto dei provvedimenti gravati con il ricorso all’esame.

Tale deduzione è inammissibile. Al riguardo, infatti, è noto il principio secondo cui nel processo amministrativo sono inammissibili le censure dedotte in memoria non notificata a controparte, sia nell’ipotesi in cui risultino completamente nuove e non riconducibili ad argomentazioni espresse nel ricorso introduttivo (come nella specie), sia quando, pur richiamandosi a un motivo già ritualmente dedotto, introducano elementi sostanzialmente nuovi, ovvero in origine non indicati, con conseguente violazione del termine decadenziale e del principio del contraddittorio, essendo affidato alla memoria difensiva il solo compito di una mera illustrazione esplicativa dei motivi di gravame già dedotti, senza possibilità di ampliare il thema decidendum (cfr.: Consiglio di Stato, Sezione VI, 28/01/2016, n. 335; idem , Sezione V, 5156/2013; idem Sezione IV, n. 17/5/2013; nei termini T.A.R. Lazio, Roma, Sezione Seconda bis, n. 2472 del 9/02/2026; T.A.R. Puglia - Bari, Sezione III, n. 69 del 15/01/2021).

10. Tanto premesso, il ricorso è infondato nel merito e, pertanto, deve essere respinto alla stregua delle ragioni di seguito indicate.

11. Infondato è il primo mezzo di gravame, con cui la Società ricorrente, in primis , deduce che la gravata ingiunzione di rimozione avrebbe dovuto essere preceduta dal provvedimento inibitorio degli effetti della C.I.L.A. presentata ex art. 6-bis del d.P.R. n. 380/2001, prot. CA/179039 del 2/11/2021, che, invece, è stato adottato successivamente. Inoltre, la ricorrente afferma che l’ingiunzione: “ ha altresì irrogato una sanzione che non trova fondamento nelle previsioni di cui al D.P.R. 380/2001 né è possibile anche solo ritrovare, nel provvedimento impugnato, il riferimento normativo applicato dalla resistente ai fini della irrogazione della sanzione. ”

In particolare, la Società ricorrente asserisce che Roma Capitale avrebbe dovuto, in prima battuta, operare in autotutela dichiarando l’inefficacia della predetta C.I.L.A. e solo successivamente accertare la natura degli abusi asseritamente presenti, al fine di irrogare la sanzione corrispondente (in ogni caso non demolitoria).

11.1 Si tratta di censura che non coglie nel segno, posto che la mera lettura della C.I.L.A. mostra come questa si riferisse a interventi edilizi diversi da quelli oggetto dell’ordine di restitutio in integrum impugnato, e in particolare a: “ 1.1 Interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380/2001, ivi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio (Attività n. 3, Tabella A, Sez. II, d.lgs. 25 novembre 2016, n.222)”, e che consistono in: DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI, OPERE DI FINITURA, ADEGUAMENTO IMPIANTI, PAVIMENTI, RIVESTIMENTI E TINTEGGIATURE. ”

È evidente, dunque, che riguardando la C.I.L.A. opere edilizie interne al locale – e, in particolare, il frazionamento di una parte di esso, al fine di ricavarvi un antibagno, un ripostiglio e uno spogliato, come evincibile dal post operam rappresentato nell’elaborato grafico della medesima comunicazione - esse non coincidono con quelle, incidenti sulle facciate del locale e aventi rilevanza esterna, sanzionate con la determinazione dirigenziale n. 119 del 16/01/2024.

Trattandosi, pertanto, di due procedimenti autonomi, fondati su presupposti diversi, non vi era alcuna priorità dell’uno (sfociato nella declaratoria d’inefficacia della C.I.L.A. prot. n. CA/179039 del 2/11/2021) rispetto all’altro (conclusosi con l’ingiunzione a ripristinare il vano finestra sulla Piazzetta di San Simeone n. 29/B e a rimuovere la porta collocata sull’accesso di Via dei Coronari n. 209)

11.2 Del pari smentita per tabulas è l’affermazione attorea secondo la quale la determinazione n. 119/2024 mancherebbe del: “ riferimento normativo applicato dalla resistente ai fini della irrogazione della sanzione. ”

La predetta determinazione, infatti, fa esplicito riferimento al: “ Modello B prot. n. 126403 ” del 27/07/2022, con cui il Municipio Roma I Centro inquadra complessivamente (in ossequio al principio per cui la valutazione dell’abuso edilizio presuppone, tendenzialmente, una visione complessiva e non atomistica dell’intervento), gli abusi sanzionati nella fattispecie disciplinata dall’art. 16 della Legge Regionale del Lazio n. 15/2008, cioè negli interventi di ristrutturazione edilizia c.d. pesante, in quanto comportanti un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal preesistente, realizzati senza il preventivo titolo abilitativo edilizio.

Inoltre, nella specie risultano, altresì, violati l’art. 50 del Regolamento generale edilizio del Comune di Roma Capitale, approvato con Delibera del 18/8/1934, n. 5261, e l’art. 24, commi 12 e 19, in relazione all’art. 26 delle N.T.A., nonché l’art. 25, comma 4, lett. b) delle N.T.A.

11.3 Lamenta, poi, la Società ricorrente che: “ L’inerzia di Roma Capitale avrebbe definitivamente consolidato il titolo costituito dalla C.I.L.A., con conseguente lesione del legittimo affidamento maturato in capo alla ricorrente.

Inoltre, il decorso del termine per l’esercizio del potere di autotutela di cui al combinato disposto degli artt. 19, commi 3, 4, 6 bis e 6ter e 21-nonies della L. n. 241/1990 renderebbe definitivamente tardivi i gravati provvedimenti di demolizione e di declaratoria di inefficacia della C.I.L.A., i quali, mancherebbero altresì della indicazione delle superiori ragioni di interesse pubblico, nonché della condirezione degli interessi del destinatario del provvedimento. ”

Osserva, tuttavia, il Collegio che, ancora una volta, la Società ricorrente mostra di confondere i manufatti oggetto della Comunicazione di Inizio Lavori asseverata prot. n. CA/179039 del 2/11/2021 con quelli oggetto dell’ingiunzione di rimozione/demolizione, eseguiti in assenza di qualsivoglia comunicazione/titolo edilizio e, come si vedrà meglio in seguito, neppure astrattamente assentibili, trattandosi di opere interdette su immobili, come quello di cui è causa, ricadenti, secondo le N.T.A. del P.R.G. vigente, nella “Città Storica” – Tessuti di origine medievale (T1).

Rispetto a tali opere, dunque, neppure in ipotesi è configurabile un legittimo affidamento (già normalmente irrilevante in materia di repressione degli abusi edilizi) riposto sulla legittimità delle stesse da parte della Società ricorrente; così come neppure è invocabile il combinato disposto degli art. 19, commi 3 e 6-bis, e 21-nonies della Legge n. 241/1990, non essendosi, nella specie, consolidato alcun titolo o dichiarazione asseverata di parte.

11.4 In secondo luogo, la parte ricorrente contesta la qualificazione operata da Roma Capitale dell’intervento edilizio consistito nella sostituzione della porta di accesso principale alla stregua di “ restauro e risanamento conservativo ”, ritenendo corretta, invece, la qualificazione (asseritamente) datane dalla più volte citata C.I.L.A. quale intervento di ristrutturazione edilizia, così come ritiene errata la qualificazione dell’intervento, consistito nella trasformazione del preesistente vano finestra di piazza San Simeone n. 29/B in un vano porta di accesso, quale “ ristrutturazione edilizia ”, asserendo che, invece, si tratta dell’integrale ripristino in condizioni di fruibilità di un accesso già esistente (e, segnatamente, del secondo ingresso dello stabile).

Con riferimento a quest’ultimo, in particolare, afferma la Società ricorrente che: “ non vi è stata alcuna realizzazione di nuovo ingresso: l’apertura di P.zza San Simeone, oltre ad esistere da tempo immemore, risulta censita tanto nelle mappe catastali (doc. 7), quanto nell’archivio toponomastico comunale, almeno fino ad agosto 2022 (doc. 8) ”, per modo che: “ L’intervento effettuato a seguito di CILA realizza, sotto tale profilo, il legittimo ripristino dei luoghi così come rappresentati dagli strumenti urbanistici (e non) attualmente vigenti. ”, e a questo proposito la parte ricorrente produce documentazione fotografica.

In realtà, come già ampiamente chiarito, l’apertura di un varco di accesso laddove vi era una finestra – come risulta dalla documentazione fotografica prodotta da Roma Capitale, in alcun modo smentita da quella versata agli atti del giudizio dalla Società ricorrente – non è stata oggetto della C.I.L.A. – che si riferisce a tutt’altri interventi – presentata dalla medesima Società in data 2/11/2021, e neppure integra gli estremi di un mero ripristino dello status quo ante , posto che non v’è alcuna prova che in corrispondenza del 29/B vi fosse una porta e non, invece, una finestra.

Conseguentemente, Roma Capitale ha fatto corretta applicazione, nella specie, dell’art. 25, comma 4, lett. b), N.T.A., il quale non ammette gli interventi di categoria RE2 (quali sono quelli di cui è causa) nei “Tessuti di origine medievale (T1)” disciplinati dal successivo art. 26.

11.5 Peraltro, anche volendosi ammettere – ma non sono emersi in giudizio elementi univoci in tal senso – che al predetto numero corrispondesse un’entrata e che, solo successivamente, la stessa sia stata parzialmente occlusa e trasformata in finestra, anche in questo caso l’intervento di “ripristino” (che avrebbe, cioè, riportato lo stato dei luoghi alla conformazione originaria: da finestra ad accesso), comunque, sarebbe un intervento di ristrutturazione edilizia – nella cui definizione rientrano anche gli interventi di ripristino – comportante, altresì, “ un’alterazione dell’aspetto esteriore degli edifici ” e, come tale, sussumibile sotto la categoria RE2, vietata nei “Tessuti di origine medievale” dall’art. 25, comma 4, cit.

11.6 Né può affermarsi, come fatto dalla ricorrente, che nella specie: “ si tratta a ben vedere non di un ripristino, ma della rimozione di un semplice pannello sotto cui alloggiava un condizionatore altrettanto illegittimo ”.

In realtà, le fotografie allegate all’esibito (da parte resistente) Modello A, prot. n. 93222/2022 del 15/07/2022, mostrano chiaramente come la ricorrente ha trasformato una preesistente finestra (sotto cui era posizionato un condizionatore) in un comodo varco d’accesso al proprio locale commerciale, con conseguente sicura modifica della facciata esterna dell’edificio di pertinenza, per modo che non v’è dubbio che l’intervento sanzionato da Roma Capitale integri gli estremi di una RE2.

È, dunque, vano il tentativo della Società ricorrente di derubricare il proprio intervento alla stregua di una mera rimozione del preesistente condizionatore, perché è fin troppo evidente che non – solo – di questo si è trattato.

11.7 La parte ricorrente, poi, afferma che il provvedimento di demolizione impugnato sarebbe insuscettivo di concreta esecuzione: “ non essendo stato possibile percepire, né dal tenore dello stesso, né dalle successive interlocuzioni con le articolazioni competenti, il ritenuto corretto paradigma urbanistico cui conformarsi.

E ciò, da un lato, per la tangibile carenza motivazionale della Determinazione; dall’altro giacché, come ampiamente chiarito, la ricorrente, proprio riutilizzando il varco contestato, ha ripristinato l’unica condizione di conformità urbanistica di cui si ha traccia nella documentazione relativa all’immobile (Sic.). ”

Si tratta di allegazioni infondate, in quanto l’ordine di rimozione oggetto d’impugnazione è correttamente motivato con la sufficientemente dettagliata individuazione dei due manufatti ritenuti abusivi e della normativa da ciascuno di essi specificamente violata: in un caso la sostituzione della porta di accesso “principale” del locale commerciale con una porta che si apre su Via dei Coronari, n. 209, in violazione dell’art. 50 del vigente Regolamento generale edilizio di Roma Capitale ed in assenza del parere preventivo della Sovrintendenza speciale Archeologica, Belle Arti e Paesaggio di Roma prescritto dall’art. 24, commi 12 e 19 delle N.T.A.; e, nel secondo caso, nella realizzazione di un accesso laddove v’era una finestra (e non una porta-finestra come più volte erroneamente dichiarato dalla Società ricorrente), in contrasto, come visto, con gli artt. 25, comma 4, lett. b) e 26 della N.T.A., con l’art. 50 cit., nonché in assenza del parere preventivo della prefata Sovrintendenza in violazione dall’art. 24, commi 12 e 19 delle N.T.A.

In entrambi i predetti abusi, dunque, è manifesta – a differenza di quanto sostenuto da parte ricorrente – la violazione dell’art. 50, lett. b), del Regolamento generale edilizio n. 5261/1934, avendo la Società ricorrente collocato (come si evince dai rilievi fotografici effettuati dalla resistente A.C.): una inferriata in corrispondenza della porta d’accesso principale e un’altra porta, in luogo della grata posta a protezione della preesistente finestra, che si aprono entrambe direttamente al livello del piano stradale, mentre il predetto art. 50, lett. b), vieta di installare negli edifici e sui muri fronteggianti il suolo pubblico e d’uso pubblico: “ porte e gelosie o persiane che si aprano all’esterno ad una altezza inferiore a 2,20 m dal piano stradale se la strada è con marciapiede e di 4,50 m se la strada è senza marciapiede ”.

Altre norme violate, come visto, sono gli artt. 25, comma 4, lett. b) e 26, nonché l’art. 24, commi 12 e 19, delle N.T.A., e, complessivamente, l’art. 16 della L. R. n. 15/2008, per avere la parte ricorrente realizzato interventi di ristrutturazione edilizia c.d. “pesante” sine titulo e, comunque, non assentibili nei “ T1 – Tessuti di origine medievale ” della Città storica.

È evidente, dunque, che il sopradescritto contenuto della contestata ingiunzione di rimozione è tale da mettere la odierna ricorrente nelle condizioni di apprendere con esattezza il tipo e le caratteristiche degli abusi commessi, nonché le disposizioni violate, con conseguente possibilità di mettervi agevolmente rimedio (eliminando le porte che si aprono direttamente sulla pubblica via e riportando l’accesso laterale alla sua precedente conformazione di finestra).

11.8 Asserisce, inoltre, la parte ricorrente che: “ Da un lato la corrispondenza dell’intervento realizzato allo stato catastale e toponomastico dei luoghi, dall’altro il ripristino di evidenti abusi perpetrati da altri, dall’altro ancora l’inerzia pluriennale di Roma Capitale nei confronti della CILA presentata e l’esaurimento degli effetti sospensivi della Ordinanza di sospensione lavori n. 2799 prot. CA/139574/22,” cioè, “ il decorso termine previsto dall’art. 27 comma 3 D.lgs. 380/01, (su cui si tornerà al paragrafo successivo), costituiscono tutti ragionevoli elementi dimostranti tanto la buona fede dell’odierna ricorrente, quanto il legittimo affidamento in essa ingenerato dall’Amministrazione resistente. ”

Come anticipato, tuttavia, non v’è alcuna conformità c.d. catastale delle opere sanzionate, le quali, peraltro, ove anche vi fosse prova – ma non vi è - che costituiscano ripristino dello stato dei luoghi, comunque sarebbero soggette alla predetta normativa – sia generale di cui all’art. 16 cit. sia speciale di cui agli artt. 24, 25 e 26 delle N.T.A. -, mentre deve reputarsi irrilevante il mero decorso del termine di 45 (quarantacinque) giorni d’efficacia della presupposta d. d. di sospensione dei lavori e di comunicazione di avvio del procedimento poi sfociato nella ingiunzione impugnata.

Il decorso del predetto termine, infatti, non rende illegittima l’ordinanza di demolizione successivamente adottata, anche a distanza di tempo, nè tanto meno la circostanza che l’Amministrazione resistente non ha tempestivamente, cioè alla scadenza del termine, ordinato la demolizione dell’abuso può essere interpretata come rinuncia implicita a perseguirlo, per modo che la parte non può far valere alcun legittimo affidamento sulla legittimità degli interventi effettuati, pur a fronte del ritardo con cui l’Amministrazione ne ha ordinato in via definitiva la demolizione/rimozione.

In merito è sufficiente richiamare la pacifica giurisprudenza secondo la quale il termine di 45 giorni, decorrente dalla notifica dell’ordinanza di sospensione dei lavori, fissato dal comma 3 dell’articolo 27 del d.P.R. n. 380/2001, quale termine entro il quale adottare i provvedimenti definitivi (fra i quali l’ordinanza che ingiunge la demolizione dell’abuso), identifica solo un termine di efficacia dell’ordine di sospensione. Esso non rappresenta un termine perentorio entro cui l’Amministrazione è tenuta a emettere l’ordine di demolizione, ordine che non è condizionato dall’eventuale perdita di efficacia del provvedimento di sospensione, stante la natura permanente dell’illecito edilizio (T.A.R. Lazio, Roma, Sezione II, 27/3/2025, n. 6213), e la connessa imprescrittibilità del potere-dovere dell’Amministrazione di intervenire per sanzionarne/reprimerne la commissione.

Sul punto in giurisprudenza si è consolidato il principio per cui: “ L’effetto dell’intimazione di sospensione dei lavori, come detto, ha una durata temporale limitata, venendo meno alla scadenza del quarantacinquesimo giorno dalla comunicazione dell’ordinanza (arg. ex art. 21-bis L. n. 241/1990). Ne consegue che, alla scadenza del quarantacinquesimo giorno, senza che sia stato adottato il provvedimento conclusivo del procedimento sanzionatorio, l’ordinanza di sospensione dei lavori perde comunque efficacia (Tar Lazio, Roma, n. 84/2025 n. 9983/2021), salva la possibilità per l’amministrazione di portare a conclusione il procedimento anche dopo lo spirare di detto termine in ragione della natura ordinatoria di quest’ultimo (Tar Lazio, Roma, sez. II, 7 novembre 2022, n. 14517). Precisamente, il decorso del termine in questione non comporta la decadenza del potere sanzionatorio degli abusi commessi in quanto una tale decadenza, oltre a non essere prevista espressamente dalla legge, avrebbe una conseguenza del tutto illogica, ovvero quella di trattare la repressione di un abuso in modo difforme in base alla circostanza, del tutto casuale, dell’adozione – o della mancata adozione – dell’ordinanza che sospende i lavori (Cons. Stato, sez. VI, 11 giugno 2018, n. 3536; Tar Lazio, Roma, sez. II quater, 11 novembre 2022, n. 14687) (così, da ultimo, Cons. St., sez. VI, n. 9939 del 20.11.2023). ” (Tar Lazio, Roma, Sezione II-bis, 3 gennaio 2025, n. 84).

11.9 Inoltre, secondo l’impostazione della Società ricorrente: “ Risulta però decisiva la condotta concludente dell’amministrazione, che, dopo la caducazione dell’ordine di sospensione, ha autorizzato con D.D. prot. 149805/22 del 14 settembre 2022 il trasferimento di sede negli ambiti di tutela per l’esercizio di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande, previo accertamento della regolarità urbanistico-edilizia, espresso dalla Direzione tecnica – servizio ispettorato e disciplina edilizia municipale (doc. 11). ”

In realtà, la predetta determinazione non ha in alcun modo accertato la “ regolarità urbanistico-edilizia ” della sede di che trattasi, cioè la relativa conformità alla normativa urbanistica ed edilizia, ma nelle premesse si limita a fare riferimento al parere favorevole: “ in merito alla compatibilità edilizia urbanistica del locale sito in Via dei Coronari 209 ang. Piazzetta di S. Simeone 29/B, espresso con nota prot. CA/122153 del 20/07/2022 dalla Direzione Tecnica Servizio Ispettorato e Disciplina Edilizia Municipale; ”.

Orbene, in disparte la circostanza – dirimente – per la quale la prefata nota non risulta prodotta nel presente giudizio, in tal modo impedendo al Collegio di avere contezza del relativo contenuto, in ogni caso si tratta di nota adottata in data 20/07/2022, poco dopo, cioè, il sopralluogo effettuato presso il locale commerciale di cui è causa il 9/06/2022, e, dunque, quando il procedimento di disciplina edilizia era ancora agli esordi, non essendo neppure sfociato nella comunicazione di avvio (sopraggiunta il successivo 26/08/2022).

11.10 Con un ulteriore censura, la Società ricorrente contesta che nella specie fosse necessario richiedere il parere preventivo della BA, che, in ogni caso, avrebbe dovuto essere sollecitato dall’Amministrazione procedente.

Si tratta di censura smentita dal chiaro tenore dell’art. 24, comma 12, N.T.A., il quale prevede che, all’interno della Città storica : “ […] i progetti edilizi ammessi con modalità diretta […] ove riguardino interventi di categoria RE, DR, AMP, NE, sono obbligatoriamente sottoposti, ai fini dell’approvazione o abilitazione, al parere consultivo del “Comitato per la qualità urbana e edilizia”, che si esprime entro 45 giorni dalla richiesta del responsabile del procedimento, decorsi infruttuosamente i quali si prescinde dal parere medesimo. ”

Peraltro, a mente del comma 19 della medesima disposizione: “ Nella parte di Città storica interna alle Mura Aureliane - dichiarata dall’UNESCO patrimonio dell’umanità -, le competenze consultive assegnate al “Comitato per la qualità urbana e edilizia”, ai sensi dei commi 9, lett. c), e 12, e dell’art. 25, comma 8, sono esercitate dalla Soprintendenza statale per i beni architettonici e per il paesaggio per il Comune di Roma, organo periferico del Ministero per i beni e le attività culturali; ”.

Quindi, in sostanza, nella parte di Città storica interna alle Mura Aureliane, dichiarata dall’UNESCO patrimonio dell’umanità, gli interventi (anche) di RE sono obbligatoriamente sottoposti, ai fini dell’approvazione o abilitazione, al parere della prefata Soprintendenza speciale per il Comune di Roma, potendosene prescindere solo se non reso entro quarantacinque giorni dalla relativa richiesta da parte del responsabile del procedimento.

Ne deriva, pertanto, che, in disparte la circostanza per cui nella specie neppure sarebbero stati astrattamente assentibili i manufatti di che trattasi (giusta art. 24, comma 4, lett. b), N.T.A.), in ogni caso la Società ricorrente non ha né autonomamente richiesto il prescritto parere né ha avviato il procedimento volto a ottenere un titolo abilitativo espresso nell’ambito del quale procedimento Roma Capitale avrebbe potuto valutare la sussistenza dei presupposti per un coinvolgimento della competente BA.

11.11 Deduce, quindi, la Società ricorrente che: “ in secondo luogo, Roma Capitale, nel provvedimento impugnato, non indica quale articolo del T.U.E. si ritiene essere stato violato e dà atto dell’avvenuta trasmissione della richiesta di parere alla Soprintendenza, con nota prot. CA/138550/22 (rispetto a cui la ricorrente ha formulato istanza di accesso, esitata negativamente, senza motivazione alcuna doc. 15) e, in ragione del silenzio maturato, rileva che “detta Autorità non ha trasmesso parere nei termini previsti potendo quindi prescindersi da esso” (doc. 1), così attribuendosi prerogative ultronee senza motivare sul punto la decisione nel senso della demolizione.

Di qui appare ancor più ingiustificata l’adozione di un provvedimento demolitorio che evoca, tra le motivazioni conclusive, delle vaghe “esigenze di tutela dell’area in cui ricade l’immobile” senza alcuna precisa argomentazione. Si tratta di esigenze di tutela presidiate da altra Amministrazione Pubblica, afferente al comparto statale, che, una volta coinvolta, è rimasta silente, dovendosi pertanto intendere assentiti gli interventi o quantomeno non tali da ingenerare nell’organo deputato al controllo la responsabilità di consigliare la demolizione (o eventuali diverse misure); e ciò in virtù della conformità degli stessi sotto il profilo della salvaguardia storico-artistica, ancorché (si ribadisce ancora una volta) gli stessi non incidano neppure e affatto sull’esteriorità dell’immobile come prevista dagli strumenti urbanistici, catastali e toponomastici vigenti.

Rileva, tuttavia, il Collegio che, in primo luogo, non si comprende in che modo e per quali ragioni l’Amministrazione comunale, ordinando la demolizione degli abusi di che trattasi una volta decorso infruttuosamente il termine di quarantacinque giorni per la manifestazione del parere da parte della BA interpellata, si sarebbe attribuita – letteralmente – “ prerogative ultronee senza motivare sul punto la decisione nel senso della demolizione ”, posto che, al contrario, Roma Capitale si è rigorosamente attenuta al chiaro dettato dell’art. 24, commi 12 e 19, cit., e ha puntualmente motivato la propria “ decisione nel senso della demolizione ”, come ampiamente dimostrato.

Mentre arbitrario è il tentativo della Società ricorrente di interpretare il silenzio mantenuto dalla BA sulla (diversa) richiesta di Roma Capitale di parere in merito all’opportunità di demolire gli interventi abusivi de quibus in quanto aventi “rilevanza esterna”, come un implicito assenso agli stessi, potendosi, al contrario, ove volesse rinvenirsi un significato nella predetta inerzia, interpretarla come un permesso proprio a disporne la demolizione.

11.12 La Società ricorrente, infine, dimostra di confondere il parere che deve essere obbligatoriamente richiesto alla Sovrintendenza speciale per la Città di Roma, al fine di realizzare gli interventi diretti nella Città storica – e che nella fattispecie non è stato richiesto a cagione del comportamento abusivo della Società ricorrente –, con il parere – richiesto ma non reso – da Roma Capitale alla predetta Sovrintendenza nell’ambito del (diverso) procedimento di disciplina edilizia intrapreso all’esito del sopralluogo effettuato presso il locale de quo (il 9/06/2022) e sfociato nella ingiunzione di demolizione gravata.

E che il ricorrente confonda i due distinti procedimenti e connessi pareri è reso evidente dalla affermazione a tenore della quale: “ In conclusione, sotto tale profilo, il provvedimento del 16.01.2024 (doc. 1) si appalesa illegittimo tanto con riferimento all’asserita mancanza di parere della BA – dalle cui valutazioni, invece, come ammesso dalla stessa Amministrazione procedente, nel caso di specie si può prescindere – quanto in relazione alle motivazioni conclusivamente addotte a giustificazione della emanazione di un provvedimento ablatorio, concernenti profili che esulano dalle competenze urbanistico-edilizie di Roma Capitale, e che non rilevano in ragione della afferenza esclusivamente interna (e non esteriore) degli interventi realizzati. ”

Si tratta, al contrario, di pareri che, benchè posti entrambi a presidio del particolare valore degli immobili ricompresi nella Città Storica del Comune di Roma Capitale, sono previsti da norme differenti e intervengono il primo – disciplinato dall’art. 24, commi 12 e 19, N.T.A - nel procedimento autorizzatorio, il secondo – disciplinato dall’art. 16, comma 5, L. R. n. 15/2008 – nel procedimento sanzionatorio.

Infatti, l’avversata determinazione n. 119 del 16/01/2024 richiama la nota prot. n. 138550 del 23/08/2022 con cui il Municipio Roma I Centro ha chiesto alla Soprintendenza Speciale Archeologica, Belle Arti e Paesaggio di Roma il parere di competenza di cui all’art. 16, comma 5, del “ Capo II, Sez. II della L.R. 15/2008 ”, trattandosi di immobile ricompreso in zona omogenea “A” di cui all’art. 2 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.

In forza del richiamato art. 16, comma 5, infatti: “ Qualora le opere siano state eseguite su immobili anche non vincolati compresi nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici del 2 aprile 1968, (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’art. 17 della L. 6 agosto 1967, n. 765), il dirigente o il responsabile della struttura comunale competente decide l’applicazione delle sanzioni previste al comma 4 previa acquisizione del parere di cui all’articolo 33, comma 4, del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche, fermo restando quanto ivi stabilito nell’ipotesi di mancato rilascio dello stesso ”.

Laddove, l’art. 33, comma 4, cit. prevede, a sua volta, che: “ Qualora le opere siano state eseguite su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone omogenee A, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all'amministrazione competente alla tutela dei beni culturali ed ambientali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al precedente comma. Qualora il parere non venga reso entro novanta giorni dalla richiesta il dirigente o il responsabile provvede autonomamente .”

Che è quanto verificatosi nella fattispecie di cui è causa in cui, non essendosi la Sovrintendenza speciale pronunciata nel prescritto termine, Roma Capitale ha proceduto a ordinare la rimozione degli interventi abusivi accertati prescindendo dal richiesto parere.

12. Con il secondo mezzo di gravame la Società ricorrente censura la circostanza che la declaratoria d’inefficacia della C.I.L.A. prot. n. CA/179039 del 2/11/2021 è intervenuta quasi due anni e mezzo dopo la relativa presentazione, quindi ben oltre il termine di dodici mesi previsto dall’art. 21-nonies della Legge n. 241/1990, ratione temporis vigente.

12.1 In realtà, la predetta declaratoria risulta adottata sul presupposto sia della mancata conformità urbanistico-edilizia dello stato ante operam dei luoghi rappresentato nell’elaborato grafico della C.I.L.A. sia di un cambio di destinazione d’uso degli stessi da deposito C2 a commerciale-piccola struttura di vendita (C1) non autorizzato né autorizzabile, stante l’altezza inferiore al minimo richiesto dall’art. 39 del Regolamento generale edilizio del Comune di Roma Capitale.

Nella specie, dunque, non si tratta semplicemente di interventi non suscettibili di essere eseguiti sulla scorta della presentazione di una mera C.I.L.A., ancorché, in ipotesi, realizzabili in forza di altri (più forti) titoli, quanto piuttosto di interventi oggettivamente incompatibili con la reale condizione giuridica dell’immobile de quo , affatto diversa da quella rappresentata dal summenzionato ante operam .

Inoltre, e in linea generale, il Collegio ritiene di dover aderire all’indirizzo giurisprudenziale, da ultimo, riaffermato da Consiglio di Stato, Sezione IV, 17/07/2025, n. 6322, che dà continuità al parere del Consiglio di Stato n. 1784/2016: secondo cui: “ nel caso in cui la comunicazione sia utilizzata al di fuori della fattispecie legale, ossia per eseguire opere che richiedano il permesso di costruire o la SCIA o comunque in violazione della normativa in materia [...] l’Amministrazione non può che disporre degli ordinari poteri repressivi e sanzionatori dell'abuso, come peraltro implicitamente previsto dalla stessa disposizione [art. 6- bis , d.P.R. n. 380/2001, N.d.R.] laddove fa salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia ”.

12.2 In secondo luogo, la Società ricorrente contesta il contenuto dell’avversata declaratoria, segnatamente nella parte in cui quest’ultima afferma che: “ tali interventi sono rappresentati nell’ante operam della CILA prot. n. CA/179039 del 2/11/2021, ma non risultano legittimati da titolo edilizio e dal parere preventivo della BA ex art. 24 c. 19 delle NTA di PRG” (doc. 2).

Naturalmente, il riferimento è, ancora una volta, alla sostituzione dell’infisso-porta su Via dei Coronari 209 e al ripristino integrale (o meglio, rimozione dell’abuso perpetrato in precedenza da altri soggetti) dell’ingresso su P.zza S. Simeone. A tal riguardo, e di nuovo, si ribadisce che l’ante operam rappresentato in sede di presentazione della CILA risulta pienamente conforme a tutta la documentazione in possesso di Roma Capitale, ed anzi proprio dalla medesima fornito attraverso i propri portali ed i propri uffici. ”

In realtà, come già accennato e come si vedrà meglio infra , il prefato ante operam non risulta legittimato né dalla documentazione versata agli atti del giudizio dalla parte ricorrente – “ prevalentemente fotografica estratta da frame di film ambientati in loco ”, dalla quale non si evince in alcun modo la presenza di una porta d’accesso in corrispondenza del n. 29/B della Piazzetta di San Simeone – né da quella catastale in possesso di entrambe le parti costituite.

12.3 Ne deriva, pertanto, che smentita dalle risultanze documentali è la deduzione attorea secondo la quale: “ Non è dato comprendere, anche logicamente, come avrebbe potuto l’odierna ricorrente chiedere i titoli edilizi (soprattutto, quali?) ed il parere preventivo della BA (peraltro, perfezionatosi per silentium già secondo quanto affermato dall’Amministrazione nel provvedimento demolitorio – doc. 1) per un intervento che in realtà risulta già essere nello status giuridico legittimo dell’immobile, e dunque pienamente conforme agli strumenti urbanistico, catastale e toponomastico. ”

Come visto, nella specie non v’è stato alcun perfezionamento per silentium del parere preventivo della BA ex art. 24, commi 12 e 19 delle N.T.A. (il che dimostra, ancora una volta, come la Società ricorrente confonda procedimenti che, invece, andrebbero tenuti rigorosamente distinti: quello sfociato nella gravata ingiunzione di demolizione, che ha correttamente prescisso dal parere richiesto ex art. 16, comma 5, L. R. n. 15/2008, ma non sopraggiunto, e il parere necessario per gli interventi (anche) di RE da realizzare nella Città storica ex art. 24, commi 12 e 19 delle N.T.A.), e neppure sussiste la conformità urbanistico-edilizia dell’immobile oggetto degli interventi denunciati con la C.I.L.A.

Si legge, infatti, nel provvedimento che: “ dalla verifica della documentazione in atti presso questa Direzione Tecnica si evince che lo stato ante operam rappresentato nell’elaborato grafico della CILA non risulta legittimato da idoneo titolo edilizio, in particolare l’attuale sub 10 oggetto d’intervento risulta derivato dai sub d’impianto 1 e 2 con opere edilizie di frazionamento e fusione; inoltre è stato realizzato un cambio di destinazione d’uso da deposito (C2) come da modello 5 scheda n.14017/1943 a commerciale piccola struttura di vendita (C1), ratificato solo catastalmente nell’anno 1952 con inserimento nella banca dati dell’Agenzia del Territorio della planimetria mancante nell’anno 2022, in contrasto con l’art. 39 del R.E. del Comune di Roma in quanto l’altezza dichiarata di ml. 2,60 è inferiore ai 3,00 ml. previsti. ”

Quindi, in sostanza, la mancanza di conformità urbanistico-edilizia del locale di che trattasi deriva:

- sia dalla circostanza che il sub 10 oggetto d’intervento risulta derivato dai sub d’impianto 1 e 2 con opere edilizie di frazionamento e fusione, effettuate in assenza di idoneo titolo edilizio;

- sia dalla circostanza che è stato effettuato un cambio di destinazione d’uso – urbanisticamente rilevante – del medesimo locale da deposito C2 a commerciale-piccola struttura di vendita (C1), cioè tra categorie funzionali diverse, neppure in astratto assentibile, stante l’insufficienza della relativa altezza – pari a ml 2,60 – come tale inferiore ai 3,00 ml previsti dall’art. 39 del Regolamento n. 5261/1934, e di fatto non assentito;

- sia, infine, dalla circostanza che – come si legge nel provvedimento de quo e ampiamente chiarito in precedenza –: “ è stato modificato l’infisso affacciante su Piazza di S. Simone n. 29/b con la trasformazione da finestra in porta finestra e realizzato nuovo infisso nel locale wc, tali interventi sono rappresentati nell'ante operam della CILA prot.CA/179039/2021 ma non risultano legittimati da titolo edilizio e dal parere preventivo della BA ex art.24 c.19 delle NTA di PRG. ”

12.4 Cionondimeno, la Società ricorrente, dopo avere riprodotto l’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, afferma che: “ lo status quo ante riportato dall’ante operam della CILA trova pieno riscontro nelle informazioni catastali e da altri documenti probanti i quali, in assenza di titoli abilitativi edilizi propriamente detti, non possono che far piena fede ai fini della legittimità degli interventi. ”

In realtà, l’ ante operam di che trattasi non trova pacifico riscontro nelle planimetrie catastali prodotte in giudizio né tantomeno, come visto, nella documentazione fotografica depositata dalla ricorrente, niente affatto probante della preesistenza di una porta d’accesso laddove, fino all’abusivo ampliamento, vi era un vano finestra.

Infatti, lo stato dei luoghi restituito dalle planimetrie evidenzia quanto segue:

- la (esibita) planimetria catastale d’impianto 1939 scheda n. 8523055 del 31/12/1939 Modello 5 scheda n. 14017/1943 è relativa al subalterno 2 (foglio 477, numero di mappa 200), individuato dal civico 29/A di Piazza di San Simeone, avente destinazione d’uso di “magazzino”, di 3,70 m d’altezza e m 2,30 di larghezza, per complessivi 8,51 mq;

- mentre la planimetria allegata alla scheda n. 10311 dell’8/05/1952, redatta a seguito della voltura richiesta con nota n. 19429 del 17/7/1950 (quindi – è bene sottolinearlo - non d’impianto), si riferisce al subalterno 10, individuato dal civico 209 di Via dei Coronari, di complessivi 17 mq, avente destinazione d’uso di “negozio”, peraltro confliggente con l’art. 39 del Regolamento generale edilizio di Roma Capitale.

12.5 Per modo che è smentita per tabulas l’affermazione attorea secondo la quale: “ Di qui è emerso che il subalterno catastale n. 10 deriva da un accertamento catastale con cui il precedente Sub. 2 venne frazionato d’ufficio proprio dall’agenzia delle entrate ”.

È arduo, infatti, sostenere che il subalterno 10 è derivato dal frazionamento del sub 2, atteso che quest’ultimo dalla scheda catastale del 1943 risulta di dimensioni pari alla metà (8,51) del primo, mentre è plausibile il contrario; oltretutto il sub 10 ha un’altezza (2,60 ml) parecchio inferiore rispetto a quella del sub 2 (pari a 3,70 ml), per modo che, allo stato degli atti (e benchè nessuna delle parti abbia prodotto in giudizio la planimetria castale d’impianto 1939 sub.1 scheda n. 8523054 del 31/12/1939, pure citata nella C.I.L.A. prot. CA/179039) non può condividersi l’allegazione di parte ricorrente secondo la quale il sub 10 è stato ricavato dal sub 2.

12.5 Né si comprende come i segni a matita apposti sulla planimetria catastale allegata alla scheda n. 8523055 e, in particolare, una freccia in corrispondenza dell’apertura sulla Piazzetta di San Simeone n. 29/B, possano addirittura avere efficacia probatoria della preesistenza in quale punto di una porta in luogo di una finestra: si legge, infatti, nel ricorso (pag. 22) che: “ ad ulteriore conferma di quanto argomentato nei punti precedenti, lo stesso accertatore riporta chiaramente nella rappresentazione grafica l’accesso anche da piazza S. Simeone; anche questo aspetto viene chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella nota prot. VA/2022/128753 del 04/10/2022 in cui si precisa “che i segni a matita sono frutto di un accertamento effettuato dall’ufficio ”.

Sfugge, di contro, alla Società ricorrente come nella planimetria (ancorchè non d’impianto) allegata alla scheda n. 10311 dell’8/05/1952 l’accesso al sub 10 è indicato con una sola freccia, in corrispondenza dell’attuale ingresso n. 209 su Via dei Coronari, mentre sul lato che si affaccia sulla Piazzetta di San Simeone è riportata la presenza della sola finestra.

Inoltre, l’odierna ricorrente non fornisce alcuna prova che il locale con ingresso da Via dei Coronari, n. 209, fosse adibito a negozio già in epoca anteriore al 1934, posto che la documentazione da essa a tal fine esibita è rappresentata dalla: “ richiesta del 1919 per il rilascio di patentino per l’esercizio di vendita di carni bovine in Via dei Coronari 209 ”, che è appunto una mera richiesta.

Mentre la scheda n. 10311 dell’8/05/1952 reca una destinazione d’uso del civico di che trattasi a negozio non assentita né, in ipotesi, assentibile, trattandosi di immobile di altezza (2,60 ml) inferiore a quella (peraltro superiore agli attuali 3,00 ml) prescritta dall’art. 39 del Regolamento edilizio del Comune di Roma sicuramente vigente all’epoca.

12.6 Del tutto inconferenti, infine, sono i richiami operati dalla Società ricorrente all’art. 10, comma 2 del D. L. n. 76/2020 convertito con modificazioni dalla Legge dell’11 settembre 2020, n. 120, che si riferisce all’altezza minima dei locali adibiti a civile abitazione, e al D.L. n. 77/2021 convertito in Legge n. 108/2021, che si riferisce ai requisiti degli immobili soggetti a vincolo ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, mentre l’immobile di cui è causa non è vincolato.

Contrariamente a quanto sostenuto dalla Società ricorrente, pertanto, nella fattispecie di che trattasi deve senz’altro trovare integrale applicazione l’art. 39 del più volte citato Regolamento generale edilizio n. 5261 del 1934, trattandosi di un immobile la cui destinazione a negozio risulta da una mera variazione catastale, peraltro del 1952, cioè quando l’altezza minima prescritta per i pubblici esercizi era persino superiore a quella attuale.

13. In definitiva, dunque, alla luce delle considerazioni che precedono, i provvedimenti impugnati sfuggono alle censure espresse nel ricorso all’esame, che, quindi, deve essere respinto.

14. Le spese processuali, seguendo la soccombenza ex art. 26 c.p.a. e 91 c.p.c., vanno poste a carico della parte ricorrente.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna la Società ricorrente al pagamento, a titolo di spese processuali, in favore del Comune di Roma Capitale, della somma di € 4.000,00 (Quattromila/00), oltre gli accessori di legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella Camera di Consiglio del giorno 10 febbraio 2026 con l’intervento dei magistrati:

NG LL, Presidente

Giuseppe Licheri, Primo Referendario

NC AL, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
NC AL	NG LL

IL SEGRETARIO