Pubblicato il 13/04/2026

N. 02327/2026 REG.PROV.COLL.

N. 02319/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 2319 del 2022, integrato da motivi aggiunti, proposto da
NT LL, LV LL, LV LL, GI LL, rappresentati e difesi dall'avvocato Sergio Mascolo, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Piano di Sorrento, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Erik Furno, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per l'annullamento

A. per quanto riguarda il ricorso introduttivo:

1. del provvedimento amministrativo n° 12 dell'1 marzo 2022, notificato a mezzo del messo notificatore il 7 marzo 2022, avente natura di provvedimento complesso, con il quale veniva simultaneamente disposto il rigetto del procedimento condonistico ex lege 47/'85 – pratica n° 248 – e del secondo procedimento condonistico ex lege 724/'94 – pratica 643 – e, nel contempo, veniva disposta la tipica ordinanza demolitoria ex art. 31 del DPR 380/'01 per abusi riferiti all'intero piano S2 del subalterno n° 11 … nonché la ulteriore demolizione, sempre ex art. 31, di tutte le opere contestate nell'ambito dell'accertamento del 17 e 22 maggio 2018. Rimanendo al profilo sanzionatorio demolitorio del primo provvedimento impugnato con il presente ricorso l'UTC ha inteso, quindi, utilizzare il diverso strumento demolitorio di cui all'art. 33 del richiamato TU sull'edilizia per colpire le: Opere realizzate al primo livello interrato, identificato al piano S1 del subalterno n. 11 della particella n. 66 del foglio di mappa n. 1 come accertate descritte ed identificate nel corso dei vari sopralluoghi eseguiti a partire dal gennaio 2009 e compiutamente richiamati e riepilogati nella premessa del presente provvedimento e, altresì anche di quelle escluse dall'autorizzazione paesaggistica n. 35 del 25/05/2015, richiamata in premessa, tutte indicate nel provvedimento di avviso di avvio del procedimento prot. n. 16896 del 26/06/2018. Chiudendo il portato diversamente demolitorio del primo provvedimento con il generico rimando alle opere realizzate al piano terra del subalterno 11 della particella n. 66 del foglio di mappa n. 1 come accertate descritte ed identificate nel corso dei vari sopralluoghi eseguiti a partire dal gennaio 2009 e compiutamente richiamate e riepilogate nella premessa del presente provvedimento e, altresì richiamate nel provvedimento di avviso di avvio del procedimento prot. n. 16896 del 26/06/2018;

2. del provvedimento amministrativo n° 13 del 4 marzo 2022, notificato a mezzo di Messo Comunale il 7 marzo 2022, avente ad oggetto: “Rigetto istanze di condono edilizio pratica n. 248 modello "d" legge 47/85 e pratica n. 643 legge 724/94 e demolizione delle opere abusive accertate nel corso dei vari sopralluoghi e per effetto dei rigetti delle predette istanze di condono - proprietà ' sita in via Ripa di Cassano n. 4, individuata in catasto al foglio in mappa n. 1, p.lla n. 66, sub. 11, categoria D/2, piani 1, 2, 3, S1, S2, T. Rettifica ed integrazione della ordinanza n. 12 del 01/03/2022, con il quale si sarebbe inteso ingiungere la demolizione ex art. 31 del TU Edilizia … delle opere realizzate ed oggetto di istanza di condono edilizio L. 47/85 prot. n. 4812 del 1 aprile 1986, Pratica n. 248, relativamente al modello D (istante LL SE) e precisamente: Ampliamento del ristorante "La Ripetta", realizzati in via Madonna di Rosella, in difformità alla concessione edilizia n. 11 del 11/04/1980 (tip. Abuso 1) consistenti nella "chiusura della superficie destinata a terrazza e della zona ubicata alla sinistra dell' ''ingresso alla sala ristorante" per una superficie di mq. 156,94 e volumetria complessiva pari a mc. 440,37;

3. di ogni altro atto ad esso presupposto e/o consequenziale;

B. per quanto riguarda i motivi aggiunti depositati il 19.03.2024:

1. della ordinanza n° 4 del 15 gennaio 2024, avente ad oggetto ingiunzione al pagamento della sanzione pecuniaria di cui all'art. 31/bis, comma 4/bis, del DPR 380/2001 …fatta notificare il 18 gennaio 2024 a mezzo di Messo Comunale;

2. della ordinanza n° 5 del 17 gennaio 2024, avente ad oggetto acquisizione al patrimonio comunale di beni immobili, ai sensi dell'art. 31, comma 3° del D.P.R. 380/2001, fatta notificare, anch'essa, il 18 gennaio 2024;

3. della determina di comunicazione dell’atto di accesso del tecnico incaricato per la effettuazione di attività di rilevazione catastali dei beni di cui all'ordinanza n° 5/2024, fatta notificare il 13 marzo 2024 e nella quale si preannuncia, al primo punto, l'accesso del funzionario responsabile 3° settore/RUP anche per operare la immissione in possesso dei beni immobili riportati ai punti 1 e 2 del disposto dell'Ordinanza n° 5/2024;

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Piano di Sorrento, in persona del Sindaco, legale rappresentante pro tempore ;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 18 dicembre 2025 la dott.ssa IE RI e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

Premesso che i ricorrenti, gestori di una struttura alberghiera “La Ripetta”, in un immobile sito in Piano di Sorrento, alla via Ripa di Cassano, n. 4, catastalmente individuato al Foglio n. 1, p.lla n. 66, sub. 11 e p.lla n. 67, sub. 9, impugnano:

A) con il ricorso introduttivo

1. il provvedimento amministrativo n° 12 dell’1.03.2022, con il quale veniva simultaneamente disposto il rigetto dell'istanza di condono edilizio L. 47/85 prot. n. 4812 del 1 aprile 1986, Pratica n. 248 relativamente al modello D e dell'istanza di condono edilizio L. 724/94 prot. rt. 7644 del 1/03/1995 Pratica n. 643, entrambe a nome di LL SE e, nel contempo, veniva ingiunta la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi:

a. ai sensi dell'art. 31 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i. delle seguenti opere:

- “Intero piano S2 del subalterno n. 11 della particella n. 66 del foglio di mappa n. 1, previa demolizione di tutte le tramezzature, gli impianti, le opere di finitura, i balconi e terrazzini in legno, la completa chiusura a muratura piana di tutte le bucature esterne, il completo rinterro dell'intero volume, trattandosi di opere oggetto dell'istanza di condono edilizio legge 326/2003, Pratica n. 6 rigettata il 21 ottobre 2009 con provvedimento prot. n. 23784;

- di tutte le opere contestate nell'ambito dell'accertamento del 17 e 22 maggio 2018 ad eccezione dei soli interventi già oggetto di procedura di ripristino indicate alla pagina n. 2 punti nn. 17, 18 e 19 del presente provvedimento, che qui si intendono integralmente riportati”;

b. ai sensi dell'art. 33 del D.P.R. 380/2001 e s.m.i. delle seguenti:

- “opere realizzate al primo livello interrato, identificato al piano S1 del subalterno n. 11 della particella n. 66 del foglio di mappa n. 1 come accertate descritte ed identificate nel corso dei vari sopralluoghi eseguiti a partire dal gennaio 2009 e compiutamente richiamati e riepilogati nella premessa del presente provvedimento e, altresì anche di quelle escluse dall'autorizzazione paesaggistica n. 35 del 25/05/2015, richiamata in premessa, tutte indicate nel provvedimento di avviso di avvio del procedimento prot. n. 16896 del 26/06/2018”;

- “opere realizzate al piano terra, del subalterno n. 11 della particella n. 66 del foglio di mappa n. 1 come accertate descritte ed identificate nel corso dei vari sopralluoghi eseguiti a partire dal gennaio 2009 e compiutamente richiamate e riepilogate nella premessa del presente provvedimento e, altresì richiamate nel provvedimento di avviso di avvio del procedimento prot. n. 16896 del 26/06/2018”;

2. il provvedimento amministrativo n. 13 del 4.03.2022, concernente la rettifica ed integrazione della ordinanza n. 12 del 01/03/2022, con il quale si è ingiunta la demolizione ex art. 31 del TU Edilizia delle opere realizzate ed oggetto di istanza di condono edilizio L. 47/85 prot. n. 4812 del 1 aprile 1986, Pratica n. 248 quanto al modello D (istante LL SE), relativamente all’ampliamento del ristorante "La Ripetta", realizzato in via Madonna di Rosella, in difformità alla concessione edilizia n. 11 del 11/04/1980 (tip. Abuso 1) e consistente nella "chiusura della superficie destinata a terrazza e della zona ubicata alla sinistra dell'ingresso alla sala ristorante" per una superficie di mq. 156,94 e volumetria complessiva pari a mc. 440,37;

B) con i motivi aggiunti:

1. l’ordinanza n. 4 del 15 gennaio 2024, avente ad oggetto ingiunzione al pagamento della sanzione pecuniaria di cui all’art. 31/bis, comma 4/bis, del DPR 380/2001, fatta notificare il 18 gennaio 2024 a mezzo di messo comunale;

2. l’ordinanza n° 5 del 17 gennaio 2024, avente ad oggetto acquisizione al patrimonio comunale di beni immobili, ai sensi dell’art. 31, comma 3° del D.P.R. 380/2001, fatta notificare, anch’essa, il 18 gennaio 2024 e, precisamente:

a) “degli immobili costituenti parte del complesso edilizio alberghiero "La Ripetta", come sopra descritto insistente nell'ambito della maggior consistenza della particella composta n. 66 sub 11, 67 sub 9 articolata su sei livelli dei quali solo tre livelli sono interessati dal presente provvedimento e precisamente l'intero piano S2 come da grafico allegato, la parte contornata in rosso del piano S1 come indicata sul grafico allegato, la parte contornata in rosso del piano terra, come indicata con contorno in rosso sul grafico allegato, demandando al responsabile dell'Ufficio Patrimonio gli adempimenti relativi alla redazione dei DOCFA per l'esatta individuazione catastale dei beni da trascrivere, precisando che le porzioni rimaste libere del piano S1 e piano terra consentiranno l'accesso e l'utilizzo della rimanente parte della struttura e dei piani superiori non interessati da opere illegittime nella disponibilità dei proprietari”;

b) “dell'intero terreno occupato dalle costruzioni abusive e dalle opere di contorno, avente una superfice complessiva di mq 1437 inferiore al limite di 10 volte la superfice delle opere abusive che ammontano a mq 150,00 circa, quest'ultimo è il dato che corrisponde all'intera particella terreni n. 62 del foglio di mappa n. 1, di natura vigneto”;

Specificato in fatto che:

- in data 23 e 26 gennaio 2009 è stato effettuato un sopralluogo per verificare ed accertare lo stato dei luoghi e la presenza di eventuali opere edili abusive presso la proprietà in oggetto, individuata catastalmente al foglio di mappa n. 1, p.lla n. 66, sub. 11, come segnalato al Comando di P.M., i cui esiti sono riportati nella relazione prot. n.2822 del 05/02/2009, relativamente, nella specie, al piano secondo interrato, ai locali tra piano secondo e piano primo interrato, al piano primo interrato, al piano terra, al piano secondo, al piano terzo, cui si rinvia, quanto ai profili descrittivi, per ragioni di sinteticità;

- nel corso di due successivi sopralluoghi del 13 e 16 febbraio 2018, l’Ufficio Tecnico Comunale accertava, con verbale prot. n. 8411 del 27.03.2018, la realizzazione di alcune opere abusive realizzate al piano terra, al piano primo interrato, al piano secondo interrato, cui parimenti si rinvia a fini descrittivi;

- infine, in seguito a sopralluogo effettuato in data 17 e 22 maggio 2018 sono state rilevate ulteriori opere abusive, al piano terra, al primo piano interrato, osservandosi riassuntivamente che le “Predette attività sono recentissime, parzialmente ultimate, sprovviste del permesso di costruire, di autorizzazione paesaggistica, preventivo deposito dei calcoli strutturali al Genio Civile e, in ampliamento di manufatti oggetto di condono edilizio ai sensi della legge 326/2003, Pratica n. 7, rigettata”, “nonché del preventivo progetto, (per gli impianti in corso di realizzazione), e in violazione del D.M. 37/2008 che impone la progettazione impiantistica”;

- sulla base di tali riscontri veniva emessa in data 1.03.2022 l’ordinanza n. 12 che denegava i procedimenti di sanatoria/condono n. 248, introdotto con la legge 47/85 e numero 643, introdotto con la legge 724/94, ingiungendo la demolizione delle opere richieste di sanatoria speciale nonché l’ulteriore sanzione ripristinatoria riferita agli ambienti già oggetti di sanatoria condono ex lege 326/2003 che il Comune ha denegato, diniego confermato giudizialmente con sentenza della settima sezione del TAR Campania Napoli n. 2572/2015;

- con ricorso per motivi aggiunti i ricorrenti hanno poi impugnato l’ordinanza n. 4 del 15.01.20224 e l’ordinanza n. 5 del 17.01.2024 con cui il Comune ha intimato ai sigg.ri LL il pagamento della sanzione pecuniaria di cui all’art. 31 bis co 4 bis del DPR 380/2001 e comunicato l’acquisizione al patrimonio comunale di beni immobili, ai sensi dell’art. 31 co. 3 DPR 380/01;

Considerato che, quanto ai motivi di diritto dedotti con il ricorso introduttivo del giudizio, parte ricorrente lamenta:

I) VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 97 DELLA CARTA COSTITUZIONALE – VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 2, 3, 10/BIS, 21/NONIES DELLA LEGGE N° 241/’90 – VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 31, 32, 35 E 39 DELLA LEGGE N°47/’85 - ECCESSO DI POTERE: SVIAMENTO – CONTRADDITTORIETÀ –VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO – ILLOGICITÀ – CARENZA DI POTERE: l’autorizzazione paesaggistica ex art. 32 della legge n. 47/1985 non è stata autoannullata, con essa e per essa si è formato lo speciale silenzio assenso della legge fondamentale sul condono rispetto alla quale l’UTC poteva intervenire solo in autotutela, ricorrendo i presupposti, laddove con il provvedimento impugnato avrebbe inteso denegare condoni già rilasciati da cui l’illegittimità in parte qua dei provvedimenti qui impugnati che non sono stati preceduti da alcun necessario preavviso ex art. 10/bis della legge sul procedimento;

II) VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 97 DELLA CARTA COSTITUZIONALE – VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 3, 6, 31 E 33 DEL DPR 380/2001 –VIOLAZIONE DELL’ART. 3, 10/BIS, DELLA LEGGE N° 241/’90 – VIOLAZIONE DELLA LEGGE REGIONALE ALBERGHIERA 16/’01 - ECCESSO DI POTERE: SVIAMENTO – CONTRADDITTORIETÀ – VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO – ILLOGICITÀ – CARENZA DI POTERE: Le sanzioni demolitorie colpiscono opere legittimate dal concesso condono, sono tutte comprese nell’assetto planivolumetrico del fabbricato alberghiero per cui ne seguono il relativo regime con la consequenziale irrilevanza delle trasformazioni interne comprese in una destinazione alberghiera che non fa alcuna differenza tra sala colazioni, cucina o centro benessere. Rimane il dato di una genericità descrittiva che si proietta sulla legittimità del provvedimento sanzionatorio che dovrebbe rendere la misura di ciò che si intende sanzionare. Il procedimento sanzionatorio di cui all’art. 33 risulta peraltro violato per il mancato coinvolgimento del MIBACT rispetto alla sanzione demolitoria disposta ex art. 33 del Testo Unico, che avrebbe richiesto il coinvolgimento ministeriale vincolante circa la fiscalizzazione della sanzione o la demolizione;

III) VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 97 DELLA CARTA COSTITUZIONALE – VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 3, 6, 31 E 33 DEL DPR 380/2001 –VIOLAZIONE DELL’ART. 3, 10/BIS, DELLA LEGGE N° 241/’90 – VIOLAZIONE DELLA LEGGE REGIONALE ALBERGHIERA 16/’01 - ECCESSO DI POTERE: SVIAMENTO – CONTRADDITTORIETÀ – VIOLAZIONE DEL GIUSTO PROCEDIMENTO – ILLOGICITÀ – CARENZA DI POTERE: l’articolo 33 del Testo Unico ricorre anche rispetto alla demolizione per reinterro disposta a carico della consistenza interessata dal procedimento di condono ex art. 326/2003, estraneo al manufatto principale, la cui realtà edilizia consegue ad un’ordinanza contingibile ed urgente disposta dal comune di Piano di Sorrento nel 2002 per scongiurare la frana della macera di contenimento del terrazzo – legittimo – sulla sottostante spiaggia. Per quell’intervento furono fatte palificate, elaborati calcoli strutturali assentiti dalla regione e realizzato quel volume tecnico che se riempito come imposto dall’ordinanza impugnata rinnoverebbe lo stato di pericolo di crollo ai danni della sottostante strada da cui la necessaria applicazione della fiscalizzazione della sanzione ex art. 33 del TU in luogo del provvedimento demolitorio e secondo quanto previsto al comma 2 del medesimo art. 33;

Preso atto che con il gravame introdotto per motivi aggiunti la medesima parte deduce:

A) quanto all’ordinanza n° 4 del 15 gennaio 2024, che ha disposto la sanzione pecuniaria di cui al comma 4/bis dell’art. 31 T.U. Edilizia:

I) VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 31, COMMA 4/BIS DEL D.P.R. 380/2001 - ECCESSO DI POTERE: SVIAMENTO – VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL GIUSTO PROCEDIMENTO - CONTRADDITTORIETÀ - ILLOGICITÀ MANIFESTA: l’impugnato provvedimento è inficiato da vizio di nullità, prima ancora che di illegittimità, proprio per l’assenza della previa notifica del provvedimento di accertamento dell’inottemperanza all’ingiunzione a demolire per come previsto dal quarto comma dello stesso art. 31 e che, per vero, non si identifica con il verbale dei VV.UU. richiamato nell’impugnato atto ma, piuttosto, con il provvedimento che constata l’inottemperanza e che è riservato, all’esordio del comma de quo , all’Autorità competente, ovvero al Resp. UTC che, sul piano istruttorio e, quindi, del tutto interno all’Ente, si può avvalere dell’accertamento dei VV.UU.;

B) quanto alla ordinanza n° 5 del 17 gennaio 2024 di acquisizione al patrimonio comunale

II) VIOLAZIONE E FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 31, COMMI 3 E 4 DEL D.P.R. 380/2001 – VIOLAZIONE DELL’ART. 33 DEL D.P.R. 380/’01 –VIOLAZIONE DEGLI ARTT. 1, 2, 3 E 6 DELLA LEGGE N° 241/’90 - ECCESSO DI POTERE: SVIAMENTO – VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DEL GIUSTO PROCEDIMENTO: la sezione dispositiva dell’ordinanza n° 5 del 17 gennaio 2023 è stata articolata in due parti.

Nella prima, si sanziona la demolizione dell’intero piano S2 come da grafico allegato che dovrebbe interessare una consistenza sottoposta ad un legittimo terrazzo esterno all’albergo “la Ripetta”, sebbene nella stessa ordinanza demolitoria vi sia la presa d’atto della intervenuta presentazione di una serie di SCIA alternative a P.d.c., con le quali venivano demolite le opere ricomprese nell’ambito dell’istanza di condono edilizio ai sensi della 326/2023; inoltre il piano S1 è stato sanzionato solo per l’art. 33, comma 1, e non per l’art. 31, invocando un meccanismo procedimentale che non prevede acquisizione ed immissione in possesso ma, semmai, la mera demolizione; la parte contornata in rosso del piano S1, come indicato nel grafico allegato, corrisponde alle opere, tutte contenute nell’originario e legittimo volume complessivo di un corpo di fabbrica gravato da vincolo alberghiero ex lege regionale n. 16/2001, inserite nell’oggetto del procedimento di sanatoria condono ex lege 724/’04, rispetto al quale il titolo condonistico si è conseguito per silenzio ex art. 35, comma 18, della legge 47/’85. Il piano terra è stato interamente acquisito in tutte le sue componenti esterne ed interne benché tanto per le componenti esterne quanto per le opere eseguite all’interno del ristorante, l’ordinanza demolitoria dia parimenti atto delle demolizioni spontanee eseguite mentre per la componente sottoposta a condono ex legge 47/1985, la stessa deve ritenersi assentita per il meccanismo del silenzio.

Nella seconda numerazione di ciò che si è inteso acquisire con l’ordinanza n° 5, viene fatto espresso un riferimento al terreno circostante all’Albergo, di mq 1437, facendo malgoverno di quanto prevede il terzo comma dell’art. 31 TU. Erronea è applicazione del criterio moltiplicatore funzionale all’esaurimento della capacità edificatoria dell’area; tale capacità non ricorre, nel caso all’esame, essendo l’area esterna compresa nella zona territoriale 2 del PUT che, sul piano delle direttive urbanistiche, non riconosce alcuna potenzialità edificatoria, sicché non ricorrono i presupposti per l’ulteriore sanzione. Peraltro, quanto all’acquisizione delle c.d. “aree ulteriori”, il legislatore non ha predeterminato, se non nel massimo, l’area urbanisticamente pertinenziale acquisibile in aggiunta a quella di sedime, indicando i criteri per determinarla; pertanto, in assenza di ogni automatismo, l'amministrazione è chiamata ad esplicitare in motivazione le ragioni giustificative dell’acquisizione ulteriore in vista dell’uso pubblico delle opere e i fattori di relativa quantificazione. Sul punto la linea di azione seguita dal Comune di Piano di Sorrento si è, quindi, rivelata, viziata da deficit istruttorio e motivazionale confliggente col principio di leale collaborazione tra pubblica amministrazione e privati;

III) il terzo motivo aggiunto è rivolto contro l’avviso di immissione in possesso, irrimediabilmente inficiato dai vizi che inficiano l’acquisizione disposta con l’ordinanza n° 5;

Valutata l’infondatezza del gravame complessivamente inteso, richiamandosi, all’uopo, costante e condiviso orientamento giurisprudenziale secondo il quale:

A) quanto al condono e alle ulteriori opere:

a) “In pendenza di domanda di condono, è precluso all'interessato operare qualsiasi ulteriore modifica, a prescindere dalla tipologia di opere, in quanto il condono edilizio non può essere utilizzato per legittimare attività edilizia nuova ed ulteriore rispetto a quella oggetto di richiesta di sanatoria” (T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, 11.11.2025, n. 20008);

a1) “In presenza di manufatti abusivi non sanati né condonati, gli interventi ulteriori (pur se riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, della ristrutturazione o della costruzione di opere costituenti pertinenze urbanistiche), ripetono le caratteristiche d'illiceità dell'opera abusiva cui ineriscono strutturalmente, giacché la presentazione della domanda di condono non autorizza l'interessato a completare ad libitum e men che mai a trasformare o ampliare i manufatti oggetto di siffatta richiesta, stante la permanenza dell'illecito fino alla sanatoria” (Cons. di St., sez. III, 3.11.2025, n. 8496; T.A.R. Sicilia, Catania, sez. V, 25.06.2025, n. 2018);

a2) “L'art. 35 comma 14 della legge n. 47 del 1985, che consente, dopo la presentazione della domanda di condono, il "completamento" delle opere alla condizione che l'interessato ne dia avviso all'amministrazione e produca una perizia giurata sullo stato dell'immobile, deve, quindi, considerarsi norma di stretta interpretazione. Pertanto, in attesa della definizione del condono edilizio possono essere effettuati soltanto interventi finalizzati a garantire la conservazione del manufatto, purché gli stessi non modifichino le caratteristiche essenziali e la destinazione d'uso dell'immobile e ciò nel rispetto del procedimento ex art. 35, comma 14, della legge n. 47 del 1985” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, 2.09.2025, n. 6037), caso che però non ricorre nell’ipotesi all’esame;

b) “La realizzazione di interventi ulteriori non può da sola giustificare il diniego del condono, occorrendo verificare se essi hanno inciso in modo radicale sui beni oggetto del condono impedendo all'Amministrazione di valutare, per la diversità degli immobili, la sussistenza dei presupposti per la concessione del condono, sicché, in definitiva, le opere realizzate dopo la presentazione della domanda possono condurre, ricorrendo i presupposti indicati, al rigetto della domanda stessa ovvero all'applicazione delle sanzioni previste in caso di accertata autonoma abusività” (T.A.R. Campania Napoli, sez. VII, 22.10.2025, n. 6890);

b1) più in generale, poi, “Ai sensi dell'articolo 32, comma 27, lett. d) del d.l. n. 269 del 30 settembre 2003, convertito con modificazioni dalla legge n. 326 del 24 novembre 2003 (cd. "terzo condono"), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni - e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo - siano opere minori senza aumento di volume e superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria). Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico non può essere sanato” (Cons. di St., sez. VII, 21/07/2025, n. 6392);

b2) peraltro, “L'Amministrazione Comunale può disporre la demolizione di opere risultate abusive, senza previamente respingere la domanda di condono, laddove risulti la sussistenza di una situazione di fatto diversa da quella posta a base della domanda, perché nel frattempo i lavori sono proseguiti e l'originaria domanda riguarda un manufatto poi modificato con ulteriori lavori abusivi, potendo l'autore degli abusi, nelle more della definizione dell'istanza di condono, procedere esclusivamente ad interventi di completamento del manufatto nei limiti e alle condizioni previste dall' articolo 35, l. n. 47/1985” (T.A.R. Lazio, Roma sez. II, 1.04.2025, n. 6484);

B) quanto alla concezione non atomistica dell’abuso:

a) “In presenza di una pluralità di opere abusive, la valutazione dell'abuso edilizio e l'individuazione della sanzione ripristinatoria richiedono una considerazione complessiva dell'intervento, non essendo consentita una parcellizzazione delle opere finalizzata a sottrarne una parte alla demolizione, poiché il pregiudizio per l'assetto del territorio deriva dall'insieme delle opere e dalle loro interazioni” (T.A.R. Toscana, Firenze, sez. III, 30.10.2025, n. 1728);

a1) “ne consegue che, nel rispetto del principio costituzionale di buon andamento, l'amministrazione deve esaminare contestualmente l'intervento abusivamente realizzato, e ciò al fine precipuo di contrastare eventuali artificiose frammentazioni che, in luogo di una corretta qualificazione unitaria dell'abuso e di una conseguente identificazione unitaria del titolo edilizio che sarebbe stato necessario o che può, se del caso, essere rilasciato, prospettino una scomposizione virtuale dell'intervento finalizzata all'elusione dei presupposti e dei limiti di ammissibilità della sanatoria stessa” (Cons. di St., sez. IV, 8.10.2025, n. 78739);

C) quanto alla natura di atto dovuto e alla cd. fiscalizzazione

a) “L'ingiunzione di demolizione è sufficientemente motivata con il riferimento al diniego di condono e al conseguente carattere abusivo delle opere di nuova costruzione eseguite sine titulo , rispetto alle quali la sanzione demolitoria di cui all'articolo 31, d.P.R. n. 380 del 2001, si pone come atto dovuto. Infatti, la natura interamente vincolata del provvedimento di demolizione esclude la necessaria ponderazione di interessi diversi da quelli pubblici tutelati e non richiede motivazione ulteriore rispetto alla dichiarata abusività” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. VII, 16.07.2013, n. 3709);

b) “La valutazione dell'impossibilità di riduzione in pristino e della conseguente sostituzione della sanzione demolitoria con quella pecuniaria costituiscono una mera eventualità della fase esecutiva che non rileva ai fini della legittimità dell'ordinanza di demolizione” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, 2.12.2024, n. 6714);

b1) “il potere di disporre la c.d. fiscalizzazione degli abusi ha valore eccezionale e derogatorio e deve essere inteso nel senso che non compete all'Amministrazione procedente valutare, prima dell'emissione dell'ordine di demolizione dell'abuso, se la misura possa essere applicata, incombendo, piuttosto, sul privato interessato, la dimostrazione, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, della obiettiva impossibilità di ottemperare all'ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme” (T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, 20.05.2025, n. 9702);

D) quanto alla sanzione pecuniaria

“Affinché un bene immobile abusivo possa formare legittimamente oggetto dell'ulteriore sanzione costituita dall'acquisizione gratuita al patrimonio comunale ai sensi dell'articolo 31 del d.P.R. n. 380/2001 (nonché della sanzione pecuniaria), occorre che il presupposto ordine di demolizione sia stato notificato a tutti i proprietari, al pari anche del provvedimento acquisitivo” (T.A.R. Napoli Campania, Napoli, sez. VIII, 7.10.2024, n. 5267);

E) quanto al provvedimento di acquisizione

a) “L'acquisizione gratuita al patrimonio comunale delle opere edilizie abusivamente realizzate costituisce una misura di carattere sanzionatorio che consegue automaticamente all'inottemperanza all'ordine di demolizione, né in senso ostativo all'acquisizione può assumere rilevanza l'assenza di motivazione specifica sulle ragioni di interesse pubblico perseguite mediante l'acquisizione, essendo in re ipsa l'interesse all'adozione della misura, stante la natura interamente vincolata del provvedimento, sicché risulta necessario solo che in detto atto siano esattamente individuate ed elencate le opere e le relative pertinenze” (T.A.R. Campania, Napoli, sez. VIII, 7.10.2024, n. 5267);

b) “L'Amministrazione non gode di alcuna discrezionalità non solo nell' an ma anche nel quantum del potere acquisitivo della superficie abusivamente costruita e di quella ulteriore, cioè delle c.d. pertinenze urbanistiche. Come chiarito dalla giurisprudenza in materia, l'articolo 31 del d.P.R. n. 380/2001 si limita solo a stabilire il tetto massimo dell'area acquisibile (che non può, comunque, essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita), ma ciò non implica che l'Amministrazione goda di alcun potere discrezionale. Si tratta, invece, di un'attività vincolata, di natura tecnica, che consiste nella mera ricognizione della disciplina urbanistica dettata per l'area in questione e di applicazione dei criteri di calcolo da questa desumibili. In altri termini, la misura della superficie da acquisire è già predefinita dal legislatore per relationem , mediante il riferimento alla disciplina dell'attività costruttiva dettata dalla normativa e dagli strumenti urbanistici, per cui all'autorità procedente non resta che fare applicazione di tali criteri nel caso concreto, indicando nelle 'premesse motivazionali' del "provvedimento" di acquisizione gli elementi di fatto, le basi di calcolo ed i criteri di computo utilizzati. In tale prospettiva la giurisprudenza in materia ha costantemente ribadito che l'Amministrazione procedente è tenuta ad indicare puntualmente, nell'atto di acquisizione la classificazione urbanistica ed il relativo regime per l'area” (T.A.R. Lazio, Roma, sez. II, 10.03.2025, n. 4992);

Ritenuto dunque che, nel caso all’esame:

A) quanto al ricorso introduttivo

a) il profilo motivazionale fondato sul rilievo della sussistenza del vincolo paesaggistico e della incondonabilità delle opere, ex l. n. 326/2003, in quanto di tipologia 1 e contrarie alla normativa urbanistico edilizia è da solo idoneo a sorreggere gli atti impugnati. Le opere riscontrate infatti ricadono in un’area soggetta a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi ambientali e paesistici (D.Lgs. n. 42/2004- D.M. 15/02/1962 con cui l’intero territorio del Comune di Piano di Sorrento è stato dichiarato di notevole interesse pubblico);

b) la pluralità e consistenza degli interventi ulteriori, come descritti nei provvedimenti gravati e complessivamente considerati, effettuati dopo la presentazione della domanda, hanno inciso in modo radicale sui beni oggetto del condono, impedendo all'Amministrazione di valutare, per la diversità degli immobili, la sussistenza dei presupposti per la concessione del condono, sicché, la loro realizzazione ha ragionevolmente condotto, ricorrendo i presupposti, al rigetto della domanda stessa e all'applicazione delle sanzioni previste in caso di accertata autonoma abusività;

c) l'ingiunzione di demolizione ha natura di atto dovuto e rigorosamente vincolato e risulta sufficientemente motivato, se contiene - come avviene nel caso di specie - la descrizione delle opere abusive e le ragioni della loro abusività, non richiedendo alcuna ulteriore motivazione, basata su un interesse pubblico concreto e attuale al ripristino della legalità violata;

c1) l'Amministrazione, nell'emettere l'ordinanza di demolizione, non deve valutare la presenza dei criteri e requisiti per applicare la c.d. “fiscalizzazione dell’abuso” prevista dall'articolo 34 d.P.R. n. 380 del 2001, essendo il privato, in fase di esecuzione, tenuto a dimostrare l'impossibilità di ottemperare all'ordine di demolizione dell'abuso edilizio senza pregiudizio per la parte conforme dell'edificio;

B) quanto ai motivi aggiunti

a) il bene immobile abusivo, complessivamente inteso, può formare legittimamente oggetto dell'ulteriore sanzione costituita dall'acquisizione gratuita al patrimonio comunale ai sensi dell'articolo 31 del d.P.R. n. 380/2001 (nonché della sanzione pecuniaria), ove - circostanza, nella specie, rimasta incontestata -, il presupposto ordine di demolizione sia stato notificato a tutti i proprietari, al pari anche del provvedimento acquisitivo. Orbene, in disparte la comprovata sussistenza del verbale di accertamento dell’inottemperanza del Comando di Polizia Municipale del 19.10.2023 recepito al prot. n. 31127 del 21.10.2023, nel caso all’esame, per stessa ammissione di parte ricorrente, l’ordinanza n° 4 del 15 gennaio 2024, con cui si è disposta sanzione pecuniaria, di cui al comma 4/bis dell’art. 31 T.U. Edilizia, è stata notificata in pari data all’ordinanza acquisitiva n° 5 del 17 gennaio 2024, ovvero in data 18 gennaio 2024, ritenendosi pertanto rispettata la condizione di validità ed efficacia contestata;

b) l'acquisizione gratuita al patrimonio comunale delle opere edilizie abusivamente realizzate costituisce una misura di carattere sanzionatorio che consegue automaticamente all'inottemperanza all'ordine di demolizione; quanto, poi, al potere acquisitivo della superficie abusivamente costruita e di quella ulteriore, cioè, nella specie, delle c.d. pertinenze urbanistiche, trattasi di un'attività vincolata, di natura tecnica, nel cui concreto esercizio non risulta comprovato, nel caso all’esame, il superamento del tetto massimo dell'area acquisibile, che non può essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita;

Valutato che, sulla base delle considerazioni svolte, il ricorso, come integrato da motivi aggiunti, non sia meritevole di accoglimento, non inficiando il sindacato delle censure dedotte la legittimità dei provvedimenti gravati, plurimotivati;

Riservata, comunque, alle parti la prosecuzione della interlocuzione intrapresa (fr. verbale d’incontro del 9.12.2025);

Stimato equo, in ragione della peculiare tecnicità e complessità delle questioni esaminate, disporre tra le parti la compensazione delle spese di giudizio;

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sul ricorso, come integrato da motivi aggiunti, in epigrafe proposto, lo respinge.

Compensa tra le parti le spese di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del giorno 18 dicembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

AR AU LE, Presidente

IE RI, Consigliere, Estensore

Viviana Lenzi, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
IE RI	AR AU LE

IL SEGRETARIO