Pubblicato il 26/03/2026

N. 00049/2026 REG.PROV.COLL.

N. 00100/2025 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa di Trento

(Sezione Unica)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 100 del 2025, proposto da
-OMISSIS- e -OMISSIS-, rappresentati e difesi dall'avvocato Andrea Lorenzi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia, e con domicilio fisico eletto presso lo studio del predetto difensore in Trento, via dei Paradisi n. 15/5;

contro

la Provincia Autonoma di Trento; il Comune di Riva del Garda; il Commissario ad acta per la formazione del PRG del Comune di Riva del Garda; tutti non costituiti in giudizio;

nei confronti

dell’Hotel Riviera S.r.l., non costituito in giudizio;

per l'annullamento

della delibera della Giunta della Provincia Autonoma di Trento n. 510 dd. 11.04.2025 pubblicata sul Bollettino Ufficiale della Regione Trentino-Alto Adige in data 24.04.2025 con la quale si è provveduto alla approvazione con modifiche e prescrizioni della variante 13 bis al Piano Regolatore Generale del Comune di Riva del Garda nonché ancora annullamento delle presupposte delibere del Commissario ad acta incaricato per l'adozione e la riadozione del PRG di Riva del Garda n. 1 dd. 09.11.2023 di adozione in via preliminare della variante n. 13 al PRG nonché della delibera sempre del Commissario ad acta n. 1 dd. 19.06.2024 avente ad oggetto Adozione definitiva ex art. 37 comma 8 L.P. 15/15 della variante n. 13 bis del PRG di Riva del Garda nonché annullamento di tutti gli atti connessi, presupposti e derivati.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Viste la documentazione e la memoria di parte ricorrente;

Vista l’ordinanza collegiale istruttoria n. 187 del 9 dicembre 2025, e visto il relativo adempimento;

Vista la memoria conclusiva depositata dalla parte ricorrente;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatrice il consigliere AR EL all’udienza pubblica del giorno 19 marzo 2026, e udito il difensore di parte ricorrente come da verbale;

Ritenuto in fatto e considerato in diritto quanto segue.

FATTO

A. – Con il ricorso in esame, notificato il 16 giugno 2025 e depositato il 2 luglio 2025, gli odierni istanti hanno impugnato gli atti indicati in epigrafe e, in particolare, i provvedimenti di adozione e approvazione della Variante non sostanziale 13 bis, adottati rispettivamente dal Commissario ad acta presso il Comune di Riva del Garda con deliberazione n. 1 del 19 giugno 2024, e dalla Provincia Autonoma di Trento con deliberazione della Giunta 11 aprile 2025, n. 510.

I predetti si dolgono di tali provvedimenti in quanto comproprietari della p.ed. 2216 C.C. Riva: la ricorrente -OMISSIS- è proprietaria delle pp.mm. da 1 a 17 della predetta particella edificiale, mentre il ricorrente -OMISSIS-è proprietario delle pp.mm. da 18 a 35 del fabbricato.

Si tratta di un edificio realizzato alla fine degli anni ’60 utilizzato per la quasi totalità degli spazi da due attività turistico-recettive (affitto piccoli appartamenti per vacanze): il Residence Ambra è gestito dalla Ambra Residence sas di -OMISSIS- & C., di cui l’avv. -OMISSIS- è socia; il Residence Cristine, di G & G di -OMISSIS- & C. s.a.s..

Espongono al riguardo che:

- dal punto di vista urbanistico il previgente PRG ricomprendeva tale terreno nell’ambito delle zone HB recettive di completamento, e l’art. 27 delle disposizioni di attuazione prevedeva – al fine di qualificare gli esercizi alberghieri esistenti alla data di prima adozione del PRG intercomunale dotandoli di servizi e attrezzature, o adeguandoli a specifiche normative sulla sicurezza - la possibilità di realizzare un ampliamento una tantum della SLP del 25% indipendentemente dalla superficie del lotto, fatto salvo il rispetto dell’altezza massima di m 15 pari all’esistente, nonché all’osservanza delle disposizioni sugli standard a parcheggio e sulle distanze;

- il PRG di Riva del Garda ricomprendeva l’edificio in interesse all’interno del piano attuativo fascia lago di Riva del Garda (PFG 17), approvato dal Consiglio Comunale con deliberazione n. 148/2007;

- tale piano prevedeva, per quanto qui di rilievo, la realizzazione sulla proprietà della ricorrente -OMISSIS- di un allargamento di una limitrofa strada pedonale di penetrazione all’area portuale, con conseguente esproprio di una porzione di terreno; previsione contestata dalla predetta con ricorso accolto da questo Tribunale con sentenza n. 54/2010 confermata dal Consiglio di Stato;

- detto piano attuativo è decaduto per il decorso di dieci anni dall’approvazione, con conseguente obbligo del Comune di Riva del Garda di ripianificare l’area, tra cui anche l’area fascia lago divenuta area bianca;

- gli odierni istanti, anche a mezzo di un tecnico incaricato, hanno rappresentato l’esigenza di una riqualificazione e ampliamento dell’edificio – fuori scala e circondato da esercizi alberghieri con altezze maggiori - con realizzazione all’ultimo piano di una terrazza piana e, in particolare, la sopraelevazione dell’intero piano del fabbricato con la possibilità di realizzare una copertura piana fruibile dagli ospiti quale terrazza-solarium;

- la variante adottata con deliberazione commissariale del 9 novembre 2023 ha operato attraverso la schedatura dei fabbricati ricettivi esistenti in fascia lago e, quanto al fabbricato di proprietà degli odierni istanti, ha previsto la possibilità di riqualificazione e ampliamento con eventuale demolizione e ricostruzione sul sedime del corpo principale sino a quattro piani fuori terra, con una altezza massima di mt 13, stabilendo tuttavia una copertura costituita da un “tetto piano non praticabile”;

- i predetti hanno presentato osservazioni chiedendo di eliminare la previsione relativa al tetto piano non praticabile, evidenziando come il residence non potesse offrire ai propri ospiti spazi esterni ad uso esclusivo; a fronte peraltro di edifici intorno con altezze sensibilmente maggiori;

- con la variante riadottata con deliberazione del 19 giugno 2024 l’osservazione è stata respinta per esigenze di uniformità di trattamento con riguardo al tetto piano non praticabile per tutte le strutture ricettive; con tali previsioni il nuovo piano è stato approvato dalla Giunta provinciale con la deliberazione parimenti impugnata.

Gli odierni istanti – nel precisare che dalla reiezione della loro osservazione era conseguita la reiezione dell’osservazione presentata dal titolare di altro Hotel proposta avverso la richiesta dei predetti – deducono avverso gli atti impugnati le censure di:

1) Erronea applicazione di legge (art. 24 l.p. 15/15) in relazione agli artt. 63 e seguenti della l.p. 15/15, carenza di potere ;

2) Motivazione carente, comunque insufficiente, illogicità, erroneità nei presupposti, difetto di istruttoria e conseguente eccesso di potere ;

3) Violazione in ogni caso erronea applicazione di legge (art. 37 l.p. 15/15) motivazione carente e insufficiente, erroneità nei presupposti, travisamento della realtà e conseguente eccesso di potere ;

4) Illegittimità derivata .

Hanno quindi chiesto l’annullamento degli atti impugnati, con il favore delle spese.

B. – Né il Comune di Riva del Garda, né la Provincia Autonoma di Trento, seppure ritualmente intimati, si sono costituiti. Parimenti, non si è costituito il privato intimato.

C. – In vista della trattazione del merito gli odierni istanti si sono riportati alle argomentazioni già rese, depositando ulteriore documentazione.

D. – All’esito dell’udienza pubblica del giorno 4 dicembre 2025, con ordinanza collegiale istruttoria n. 187 del 9 dicembre 2025 è stata disposta l’acquisizione di documenti relativi alla variante in contestazione, anche al fine di verificare compiutamente l’integrità del contraddittorio rispetto alle strutture ricettive non evocate in giudizio; con adempimento da parte di entrambe le amministrazioni intimate.

E. – In vista della trattazione del merito la difesa di parte ricorrente ha depositato una memoria conclusiva, con cui ha insistito per l’accoglimento del ricorso.

Quindi, all’udienza pubblica del giorno 19 marzo 2026, presente il difensore di parte ricorrente come da verbale, la causa è stata posta in decisione.

DIRITTO

A. – Viene in decisione il ricorso promosso dagli odierni istanti avverso i provvedimenti di adozione e approvazione della Variante non sostanziale 13 bis, adottati rispettivamente dal Commissario ad acta presso il Comune di Riva del Garda con deliberazione n. 1 del 19 giugno 2024, e dalla Provincia Autonoma di Trento con deliberazione della Giunta 11 aprile 2025, n. 510.

B. – Ritiene il Collegio che – all’esito dell’esame della documentazione acquisita con il supplemento istruttorio – il ricorso non è fondato.

Si rende necessario premettere, rispetto all’esame dei singoli motivi, che i ricorrenti, in quanto comproprietari della p.ed. 2216 C.C. Riva, si dolgono degli atti di adozione e approvazione della variante nella parte in cui, con riferimento al fabbricato in interesse, è stata prevista la possibilità di riqualificazione e ampliamento sino a quattro piani fuori terra, con altezza massima di mt 13, ma con copertura costituita da un “tetto piano non praticabile”; previsione mantenuta anche dopo la presentazione di osservazioni, respinte sulla base dell’assunto per cui l’obbligo del tetto piano non praticabile dell’ultimo livello è previsto per la copertura di tutte le strutture ricettive.

Precisato che il PRG inseriva l’edificio all’interno del piano attuativo fascia lago di Riva del Garda (PFG 17) ormai scaduto, in vista della rielaborazione della variante al PRG, hanno chiesto l’inserimento di una norma specifica, che consenta la sopraelevazione dell’intero piano, con la possibilità di realizzare una copertura piana utilizzabile come terrazza-solarium. E tanto, considerando che l’edificio interessato è circondato da esercizi alberghieri con altezze e volumi notevolmente superiori.

La variante in contestazione ha previsto, per l’edificio dei ricorrenti, la possibilità di riqualificazione e ampliamento con eventuale demolizione e ricostruzione sul sedime del corpo principale sino a 4 piani fuori terra con una altezza massima di mt 13, stabilendo tuttavia che la copertura sia costituita da un “tetto piano non praticabile”.

Concordi sulla possibilità di sopraelevazione, contestano che la copertura debba essere costituita da un piano non praticabile, presentando a tal fine osservazioni sulle ragioni della richiesta di realizzazione di una terrazza praticabile, non avendo spazi esterni da offrire ai turisti ed essendo la struttura unica rimasta costituita da soli tre piani fuori terra.

Evidenziano inoltre che la piscina visibile nella foto allegata alla scheda n. 1 FL fa parte dell’altro hotel (hotel Riviera); confermando così di non avere spazi ricreativi all’aperto accessibili a tutti.

Nonostante abbiano chiesto la modifica di tale scheda inserendo la possibilità di realizzare un tetto piano praticabile, detta osservazione è stata respinta con la seguente motivazione: “in sede di adozione definitiva, per uniformità di trattamento, è stato previsto l’obbligo di “tetto piano non praticabile dell’ultimo livello” per la copertura di tutte le strutture ricettive”.

B.1. – Ciò premesso e chiarito, va ora esaminato il primo motivo, con il quale parte ricorrente sostiene che il Comune intimato con le previsioni del PRG non potrebbe imporre prescrizioni specifiche su singoli immobili.

In particolare, facendo riferimento alla scheda predisposta per l’edificio in interesse, contraddistinta dal n. 1 FL – e pur evidenziando la possibilità di stabilire nel Piano vincoli da osservare nelle aree a carattere storico, ambientale e paesaggistico – si duole della diversificazione di tali previsioni specifiche per ciascun immobile.

La prospettazione non può essere accolta.

Osserva innanzitutto il Collegio che – come indicato nell’ordinanza collegiale n. 187/2025 senza che parte ricorrente abbia, sul punto, preso posizione - per tale doglianza si porrebbe un problema di contraddittorio non integro, in quanto potenzialmente diretta a contestare l’impostazione complessiva della variante, che, come si chiarirà a breve, ha in sostanza operato con una “microzonizzazione”; e pertanto, da tali previsioni risultano interessate diverse strutture ricettive non evocate in giudizio.

Si può, peraltro, prescindere dal profilo della disintegrità del contraddittorio, in quanto la doglianza non può trovare accoglimento.

Deve innanzitutto premettersi, in generale, che secondo un granitico orientamento anche del giudice di appello:

- “… le scelte di pianificazione urbanistica sono ampiamente discrezionali e non sono sindacabili dal Giudice amministrativo salvo che per errori di fatto, per abnormità e irrazionalità (cfr., ex plurimis, Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza n. 29 marzo, n. 2962; Consiglio di Stato novembre 2021, Sez. IV n. 7926) …” (Consiglio di Stato, Sez. IV, 17 settembre 2025, n. 7350).

-“… le scelte di pianificazione urbanistica costituiscono apprezzamenti di merito, connotati da ampia discrezionalità e incidenti non solo sull’assetto del territorio, ma anche sul suo sviluppo socio-economico, e sono - in quanto tali - sottratte al sindacato di legittimità, salvo che non siano inficiate da errori di fatto o da abnormi illogicità, ovvero risultino incoerenti con l’impostazione di fondo dell’intervento pianificatorio o siano apertamente incompatibili con le caratteristiche oggettive del territorio …” (Consiglio di Stato, Sez. IV, 4 agosto 2025, n. 6895; nello stesso senso, T.R.G.A., Trento, 25 maggio 2020, n. 75);

- “… il piano regolatore, così come gli altri piani urbanistici, sono atti generali ampiamente discrezionali, sindacabili soltanto per macroscopica illogicità o irragionevolezza, o qualora siano inficiati da errori di fatto o da abnormi illogicità, perché incoerenti con l'impostazione di fondo dell'intervento pianificatorio. Ne consegue che non sussiste la necessità di particolari motivazioni a sostegno delle scelte urbanistiche del Comune essendo sufficiente il mero richiamo ai criteri e principii ispiratori del piano. Tale principio trova eccezione nell’ipotesi in cui sussista un’aspettativa qualificata del proprietario o una specifica destinazione urbanistica. A fronte di destinazioni urbanistiche diverse e più sfavorevoli rispetto a quelle impresse con il nuovo strumento urbanistico, l'esigenza di una specifica motivazione a sostegno della nuova destinazione sussiste solo quando quelle indicazioni avevano assunto una prima concretizzazione in uno strumento urbanistico esecutivo (piano di lottizzazione, piano particolareggiato, piano attuativo), approvato o convenzionato, o quantomeno adottato, e tale quindi da aver ingenerato un'aspettativa qualificata alla conservazione della precedente destinazione.

Inoltre, le istanze e osservazioni proposte dai cittadini e/o proprietari in riferimento agli atti di pianificazione urbanistica non costituiscono veri e propri rimedi giuridici, ma semplici apporti collaborativi e, pertanto, non danno luogo a peculiari aspettative, sicché il loro rigetto o il loro accoglimento, di regola, non richiede una motivazione analitica, essendo sufficiente che esse siano state esaminate e confrontate con gli interessi generali sottesi allo strumento pianificatorio (da ultimo Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza 08.06.2020 n. 3632 …” (Consiglio di Stato, Sez. IV, 30 maggio 2025, n. 4731).

Per quanto attiene, poi in particolare, al tema della cd. “microzonizzazione”, è stato chiarito che:

- “… in linea generale, si deve ribadire che la discrezionalità del Comune in materia di pianificazione urbanistica può essere esercitata anche prevedendo delle "sottozone" all'interno di quelle individuate dal D.M. n. 1444 del 1968 (secondo il modello della c.d. "microzonizzazione") nel rispetto del principio di ragionevolezza e dunque, da un lato, in presenza di oggettive circostanze che differenzino tali aree e, dall'altro, assicurando l'omogeneità di disciplina tra parti del territorio aventi caratteristiche comuni (in termini analoghi, si v. Cons. St., sez. IV, sent. n. 844 del 2016 e precedenti ivi citati) .

(…omissis…)

“… Per giurisprudenza consolidata, infatti, in sede di pianificazione urbanistica la valutazione dell’idoneità delle aree a soddisfare specifici interessi urbanistici rientra nei limiti dell’esercizio del potere discrezionale dell’Amministrazione, rispetto al quale, a meno che non siano riscontrabili errori di fatto o abnormi illogicità, non è neppure configurabile il vizio di eccesso di potere per disparità di trattamento basata sulla comparazione tra aree differenti (tra le tante, si v. Cons. St., sez. II, sent. n. 3806 del 2019) …” (Consiglio di Stato, Sez. II, 21 settembre 2023, n. 8443);

- “… non è precluso all’amministrazione comunale (che pure non possiede simili prerogative in punto di imposizione di vincolo “singulatim” incidente su un determinato plesso immobiliare) la possibilità di addivenire alla cosiddetta "microzonizzazione" cioè, all'individuazione di sottozone con caratteristiche peculiari nell'ambito di quelle previamente individuate, purché sia rispettata la necessità che, per aree aventi caratteristiche comuni ed omogenee, venga individuata la corrispondente classificazione e con essa l'uniformità di disciplina".

Consegue da ciò che "la previsione di prescrizioni difformi per aree appartenenti ad una determinata zona, con conseguente diversità di disciplina, deve, dunque, ritenersi di per sé consentita all'Amministrazione, che deve farsi interprete delle esigenze peculiari proprie di taluni ambiti, il che richiede, tuttavia, che la correlativa statuizione sia sorretta da un'adeguata e puntuale motivazione" (cfr., T.A.R. Lombardia, Brescia, 20.11.2001, n. 1000, T.R.G.A. Trentino-Alto Adige Trento Sez. Unica, 07-01-2010, n. 1).” …” (Consiglio di Stato, Sez. IV, 29 febbraio 2016, n. 846).

E’ stato, inoltre, chiarito che “… l'Amministrazione ha la più ampia discrezionalità nell'individuare le scelte ritenute idonee per disciplinare l'uso del proprio territorio (e anche nel rivedere le proprie, precedenti previsioni urbanistiche), valutando gli interessi in gioco e il fine pubblico e non deve motivare specificatamente le singole scelte urbanistiche, in quanto esse trovano la loro giustificazione nei criteri generali di ordine tecnico-discrezionale seguiti nella impostazione del piano. Al contrario, nel caso della cd. microzonizzazione, ovvero della creazione di sottozone con specifiche caratteristiche che si discostano dai parametri urbanistici vigenti per il resto della zona, l'Amministrazione ha un preciso obbligo di fornire una congrua e specifica motivazione sulla sussistenza delle esigenze specifiche di interesse pubblico …” (T.R.G.A. Trentino-Alto Adige Bolzano, 6 novembre 2025, n. 294).

Va anche precisato che tale potere regolatorio trova il suo specifico fondamento normativo nella legge urbanistica provinciale n. 15/2015, il cui articolo 1, co. 1, lett. b) riserva alla predetta legge – nell’ambito dell’esercizio della competenza legislativa primaria in materia di governo del territorio e di tutela del paesaggio prevista dallo Statuto di autonomia (approvato con d.P.R. n. 670/1972 e s.m.; articolo 8, n. 5) e n.6) – “ la disciplina della tutela e della valorizzazione del paesaggio, con l'indicazione delle specifiche competenze di Provincia, comunità e comuni e con l'individuazione degli strumenti volti a garantire elevati livelli di qualità del paesaggio urbanizzato, agrario e naturale ”.

Il successivo articolo 17 individua gli strumenti di pianificazione, tra cui (alla lettera c) il piano regolatore generale, disponendo al comma 5 che “ 5. I contenuti degli strumenti di pianificazione sono improntati ai principi di valorizzazione del paesaggio, di minimizzazione del consumo di suolo - ai sensi dell'articolo 18 -, di sostenibilità dello sviluppo territoriale, di riqualificazione del territorio, di ottimale utilizzo delle risorse territoriali, di valorizzazione delle aree agricole, di miglioramento dell'assetto insediativo, infrastrutturale locale e dell'assetto dei servizi pubblici e d'interesse pubblico, di promozione della coesione sociale e della competitività del sistema territoriale ”.

Inoltre, l’articolo 24 della citata l.p. n. 15/2015, nel definire gli “Obiettivi, contenuti e struttura del PRG”, al comma 2 dispone espressamente che “ Il PRG assicura le condizioni e i presupposti operativi per lo sviluppo sostenibile del territorio e individua gli obiettivi di conservazione, di valorizzazione e di trasformazione del territorio comunale ”, ed al comma 3 prevede che “ Per i fini del comma 2 il PRG determina le destinazioni delle diverse aree del territorio comunale nell'ambito delle categorie funzionali previste da quest’articolo, e ne fissa la disciplina d'uso ”; e alla lettera j) si fa espresso riferimento a “ i vincoli da osservare nelle aree a carattere storico, ambientale e paesaggistico ”.

Infine, il medesimo articolo 24, comma 4, prevede espressamente che “ Per i fini del comma 2, il PRG può inoltre individuare particolari ambiti che possiedano caratteri unitari sul piano storico-culturale, urbanistico, edilizio, paesaggistico, naturalistico, e che vadano quindi tutelati nel loro insieme ”.

Il complesso delle disposizioni su riportate si pone, pertanto, quale idonea base normativa all’esercizio del potere del Comune di introdurre una disciplina specifica relativa ad una determinata porzione di territorio giustificata da motivazioni di tipo paesaggistico-ambientale e/o urbanistico-edilizio, con riguardo a tutti gli aspetti che incidono sulla trasformazione edilizia del territorio anche tenendo conto del potenziale impatto paesaggistico.

Ciò chiarito in termini generali, come già rilevato da questo Tribunale con riferimento a tale variante, la disciplina specifica introdotta dal Comune – con una norma di zona, come si chiarirà, tendenzialmente omogena – risulta giustificata da oggettive esigenze legate alla peculiarità della zona in interesse.

Questo Tribunale ha, in particolare, osservato che “… la disciplina della zona fascia Lago trova la sua adeguata motivazione sia nella relazione illustrativa, sia nelle deduzioni presentate dal Comune in riscontro ai rilievi effettuati dalla Provincia, la quale ha condotto un’istruttoria compiuta su ciascun profilo indicato come critico, nella sede della Conferenza di Pianificazione.

Deve in particolare osservarsi che la Conferenza di Pianificazione ha posto alcuni rilievi e, in particolare:

- la necessità di definire una norma di zona omogenea;

- il dubbio che gli interventi inseriti nelle schede inizialmente redatte non costituissero un contenuto tipico del PRG;

- la necessità di tenere conto della densità edilizia e del carico antropico conseguenti, con particolare riferimento alla capacità delle opere di urbanizzazione presenti di far fronte al previsto incremento del fabbisogno;

- la richiesta di chiarimenti sulle linee di arretramento.

Accanto a tali punti critici è emersa, altresì, la necessità che la dimensione progettuale delle schede fosse preceduta dalla necessaria analisi dello stato di fatto al fine di tenere conto della storia edilizia degli edifici, anche considerando che per quelli all’interno dell’area di protezione dei laghi del PUP andava prescritta la coerenza con l’art. 22 dello stesso PUP.

E, tuttavia, lo stesso Presidente della conferenza di pianificazione ha dichiarato di condividere la necessità di un “approccio sartoriale” per la disciplina delle attività ricettive, in considerazione delle rilevanti differenze tra le strutture insediate in fascia lago”, contestualmente chiedendo una disciplina di destinazione di zona omogenea (al posto delle schede intervento) che ne strutturasse la disciplina e i limiti di intervento (v. pagine 23 e 24 dell’allegato alla delibera di approvazione della variante).

Sulla base di tali rilievi l’amministrazione comunale ha apportato le relative modifiche e aggiustamenti della disciplina …” (T.R.G.A., Trento, 17 dicembre 2025, n. 196).

Nel caso in esame – come si evince dalla documentazione versata in atti in esecuzione dell’ordine istruttorio – nelle controdeduzioni presentate dal Comune al verbale PAT n. 1/2024 (v. deposito del Comune) è stato precisato che “ Tutti gli alberghi che trovano collocazione all’interno della Fascia Lago sono soggetti a obbligo di ri-pianificazione a seguito della scadenza del P.F.G. 17. Nella formazione delle scelte di pianificazione, in seconda adozione, tenuto conto dei rilievi emersi in sede di Conferenza di pianificazione, la disciplina puntuale sulle strutture ricettive in Fascia Lago viene definita all’interno della zona omogenea H/B, in art. 27 NTA, con una regolamentazione uniforme, comune a tutte le strutture, nonché tramite norme particolari per i singoli immobili anche rivolte al miglioramento degli standard qualitativi. Si precisa che, in sede di predisposizione della variante, era stata effettuata un'analisi ricognitiva dello stato di fatto che teneva conto degli interventi già realizzati sugli edifici. Si allega al riguardo lo specifico approfondimento edilizio dd. 29 marzo 2023 ”.

Il risultato è stata l’adozione di una norma di zona omogenea, l’art. 27 delle NTA, all’interno della quale, tuttavia, permangono disposizioni di dettaglio per le strutture ricettive, indicate dall’ente locale nell’esercizio del suo potere di ripianificazione sostanzialmente quale unica opzione possibile in relazione alla specifica e concreta situazione urbanistico-edilizia di tale “microzona”.

Inoltre, come si evince dalla relazione illustrativa alla variante, una delle finalità è quella di riqualificare l’esistente ed evitare il consumo di suolo (Parte 1)-8; Parte 3)-55), con l’obiettivo di riqualificare gli spazi privati, e la correlata strategia di “Uniformare le caratteristiche architettoniche dei volumi esistenti (altezze, coperture; materiali, balconi, aperture, ecc.). Favorire la trasformazione dei parcheggi pertinenziali in spazi verdi…”; privilegiare l’utilizzo del verde, con la correlativa strategia di “Favorire il trasferimento dei parcheggi a nord della F.L. (pubblici e privati). Favorire la realizzazione di parcheggi interrati con superficie a verde (Parte 2)-1-2-3).

Si tratta, peraltro, di obiettivi specifici che prendono le mosse da uno studio paesaggistico denominato “Riva del Garda masterplan e studio paesaggistico della fascia lago”, commissionato dal Comune di Riva del Garda nel 2021, in considerazione della rilevanza economica, paesaggistica e identitaria attribuita alla fascia lago; studio questo – di cui il Comune ha tenuto conto quale linea di indirizzo per la formulazione degli obiettivi e delle strategie - funzionale al conseguimento dell’obiettivo di “migliorare la qualità paesaggistica e funzionale della Fascia Lago di Riva del Garda”, e al fine di coordinare le scelte relative agli spazi pubblici e di interesse pubblico della fascia lago (v. relazione, Parte 1)-8; Parte 1)-31).

Con riferimento, poi, alla disciplina di zona, l’art. 27 delle NTA – come riformulato a seguito dei rilievi della Provincia – prevede le “Destinazioni di zona”, tra cui le attività ricettive; gli interventi ammessi e, per quanto concerne specificamente le zone HB – ricettive in Fascia Lago, indica i parametri generali per gli interventi – “ R.c. max = 60%; S. filtrante minima 20%; copertura: tetto piano non praticabile dell’ultimo livello; parcheggi: in struttura interrata o collocati a congrua distanza in aree urbanisticamente conformi, fatte salve le modalità di attuazione sotto riportate; distanze: vedi art. 12 N.T.A. ” – e successivamente norme particolari per ciascuna struttura alberghiera.

Con riguardo alla pretesa di parte istante, pertanto, la norma omogenea di zona ha previsto, quanto alla “copertura”, il “ tetto piano non praticabile dell’ultimo livello ”; e tale previsione di zona è stata applicata a tutte le strutture ricettive esistenti, come si evince anche dalla previsione specifica per l’hotel Lido Palace e per l’hotel Venezia (vedasi relazione in atti).

B.2. – Anche il secondo motivo non è fondato.

Con tale doglianza sostengono i ricorrenti che la scelta di non rendere la terrazza praticabile sarebbe illogica e non adeguatamente motivata, in quanto non si comprenderebbe l’impatto dal punto di vista paesaggistico-urbanistico; e sarebbe comunque necessario realizzare un accesso alla terrazza anche solo per ragioni tecniche.

Osserva innanzitutto il Collegio che tutto quanto esposto e rilevato sul potere di pianificazione e sulle caratteristiche del potere concretamente speso dal Comune conducono alla reiezione anche di tale motivo, tenuto conto sia, in generale, del carattere ampiamente discrezionale dei piani urbanistici, sindacabili solo per macroscopica irragionevolezza (vedasi da ultimo, Consiglio di Stato, Sez. IV, 19 gennaio 2026, n. 399); sia, correlativamente, dell’insussistenza di un obbligo di particolare motivazione a sostegno di tali scelte.

A quanto rilevato deve aggiungersi che tale scelta discrezionale – di non rendere praticabile il tetto piano dell’ultimo livello – si pone ragionevolmente in linea con l’obiettivo di limitare il consumo del suolo ed evitare l’aumento del carico urbanistico, che inevitabilmente conseguirebbe alla praticabilità del tetto da parte degli ospiti, utilizzo ben diverso obiettivamente dall’accessibilità della stessa terrazza a soli fini tecnici.

La stessa ricorrente rinvia alla relazione illustrativa, dalla quale tuttavia – come rilevato al punto B.1) – emergono gli obiettivi e le strategie, sinteticamente riportate, che spiegano le direttive lungo le quali si è mosso l’ente locale.

B.3. – Anche il terzo motivo non è fondato.

Con tale censura i ricorrenti si dolgono della carente motivazione con cui il Comune ha respinto l’osservazione presentata dai predetti.

Deve tuttavia osservarsi sotto un primo profilo come la succinta motivazione con cui l’osservazione è stata respinta sia supportata dalle linee di indirizzo cui si è ispirata la variante, come si evince dai su indicati obiettivi e strategie.

Sotto un secondo profilo, e più in generale, deve essere richiamato il granitico orientamento giurisprudenziale, secondo cui “… le istanze e osservazioni proposte dai cittadini e/o proprietari in riferimento agli atti di pianificazione urbanistica non costituiscono veri e propri rimedi giuridici, ma semplici apporti collaborativi e, pertanto, non danno luogo a peculiari aspettative, sicché il loro rigetto o il loro accoglimento, di regola, non richiede una motivazione analitica, essendo sufficiente che esse siano state esaminate e confrontate con gli interessi generali sottesi allo strumento pianificatorio (Cons. Stato, sez. IV, 30 maggio 2025, n. 4729) …(Cons. Stato n. 399/2026 cit.; nello stesso senso, Consiglio di Stato, Sez. IV, 12 novembre 2025, n. 8869).

Per quanto attiene ad un altro hotel per il quale sarebbe stata prevista una diversa disciplina del tetto piano, osserva il Collegio che – in disparte la mancata evocazione in giudizio di tale struttura ricettiva – dalla documentazione versata in atti dal Comune non si ha riscontro di tale presunta differenziazione, in quanto:

- la norma tecnica di attuazione prevede, quale parametro uniforme puntualmente disciplinato per tutte le strutture, la copertura come “tetto piano non praticabile dell’ultimo livello”;

- con riguardo a tale struttura (hotel Oasi) viene in rilievo una struttura con terrazza già praticabile quale stato di fatto esistente, come si evince dalle stesse foto allegate da parte istante e come confermato con la memoria conclusiva, senza alcun riferimento alla possibilità di trasformazione della copertura (v. NTA versate in atti dal Comune).

Non sussiste, pertanto, la lamentata disparità di trattamento, la quale peraltro per consolidato orientamento “… presuppone, per il suo apprezzamento, una perfetta identità delle situazioni poste a raffronto, la cui prova deve essere fornita dalla parte interessata (cfr., ex multis, C.d.S., Sez. IV, 10 giugno 2024, n. 5157; id., 22 maggio 2024, n. 4549; Sez. V, 23 aprile 2024, n. 3718; id., 8 gennaio 2024, n. 256; id., 9 novembre 2023, n. 9629; Sez. III, 18 marzo 2024, n. 2569; Sez. VI, 31 gennaio 2024, n. 1005; id., 5 marzo 2013, n. 1298; Sez. VII, 28 dicembre 2023, n. 11282; id., 23 marzo 2023, n. 2959), a prescindere dal fatto che la sola diversità di trattamento non vale a dimostrare di suo il vizio di eccesso di potere (C.d.S., Sez. II, 28 novembre 2023, n. 10181) …” (Consiglio di Stato, Sez. VII, 9 gennaio 2026, n. 203, espressione di un consolidato orientamento che richiede l’allegazione e la prova dell’assoluta identità di situazioni di fatto e della conseguente assoluta irragionevole diversità del trattamento riservato: tra le tante, anche Consiglio di Stato, Sez. IV, 29 dicembre 2025, 10355; Sez. V, 17 luglio 2025, n. 6269).

Sul punto, il Collegio è consapevole della circostanza per cui nella zona in interesse insistono strutture di dimensioni maggiori, che verosimilmente non hanno l’esigenza, rappresentata dalla parte istante, di offrire spazi di svago agli ospiti.

E, tuttavia, va osservato che – a fronte della richiesta di una tetto di copertura fruibile per carenza di spazi, in quanto l’area pertinenziale dell’edificio è utilizzata interamente come area di parcheggio – l’amministrazione, nell’ampia discrezionalità, ha inserito, quale ulteriore parametro per le zone ricettive, i parcheggi “in struttura interrata o collocati a congrua distanza in aree urbanisticamente conformi”; parametro coerente con la strategia della variante – quale risulta anche dalla narrazione di parte ricorrente all’inizio del primo motivo – di “favorire/consentire il trasferimento di parcheggi al servizio dell’attività recettiva nei parchetti posti a nord di Viale Rovereto”.

B.4. – Il quarto motivo – con cui si deduce il vizio di invalidità derivata da cui sarebbe affetta la delibera della Giunta provinciale di approvazione della variante – non può essere accolto.

Invero, la reiezione di tutte le doglianze mosse avverso l’adozione della variante conducono, de plano, alla reiezione di detto vizio, in quanto avverso la deliberazione provinciale non sono stati dedotti vizi autonomi.

C. – Conclusivamente, per tutto quanto esposto e rilevato, il ricorso in quanto infondato deve essere rigettato, con salvezza di tutti gli atti impugnati.

D. – Nulla deve statuirsi per le spese di giudizio, in quanto né il Comune di Riva del Garda, né la Provincia Autonoma di Trento si sono costituiti; né si è costituita la parte privata intimata.

P.Q.M.

Il Tribunale Regionale di Giustizia Amministrativa per la Regione autonoma del Trentino – Alto Adige/Südtirol, sede di Trento, definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo rigetta.

Nulla per le spese di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Trento nella camera di consiglio del giorno 19 marzo 2026 con l'intervento dei magistrati:

RA RI, Presidente

AR EL, Consigliere, Estensore

Giacomo Bernardi, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
AR EL	RA RI

IL SEGRETARIO