Pubblicato il 15/12/2025

N. 08135/2025 REG.PROV.COLL.

N. 05135/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania

(Sezione Ottava)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso, numero di registro generale 5135 del 2022, proposto da:
ST ER, rappresentato e difeso dall'avvocato Luigi Vitagliano, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Comune di Napoli, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli avvocati Barbara Accattatis Chalons D'Oranges, Antonio Andreottola, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto in Napoli, Piazza Municipio, Palazzo San Giacomo;

per l’annullamento:

- 1) della disposizione dirigenziale n. 197/A dell’Area Urbanistica del Comune di Napoli del 28.07.2022, notificata in data 8.09.2022, mediante la quale è stata ordinata al ricorrente la demolizione di opere, asseritamente abusive, realizzate nella sua proprietà in via Luca Giordano, 93;

- 2) ove occorrer possa, del verbale di sopralluogo del 4.12.2014;

- 3) d’ogni altro atto premesso, connesso e/o consequenziale;

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Napoli;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore, all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 11 dicembre 2025, il dott. LO VE;

Uditi per le parti i difensori, come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato, in fatto e in diritto, quanto segue;

FATTO

Il ricorrente impugna il provvedimento, notificatogli l’8 settembre 2022, mediante cui il Comune di Napoli gli ha ingiunto la demolizione di “2 soppalchi di circa 7 mq. ciascuno impostati a circa 2 mt. dal calpestio e a circa 1,75 mt. dall’intradosso del solaio superiore”, servite da “scale in ferro con pedata in legno”, mentre “il calpestio si presenta rivestito con parquet”; premesso che la P.A., nella motivazione del provvedimento sanzionatorio, faceva riferimento, quale base motivazionale, a due circostanze: a) le opere costituirebbero una ristrutturazione edilizia e, pertanto, sarebbero soggette a specifico titolo autorizzatorio, perché l’immobile è sito in zona A del Centro Storico di Napoli; b) esse sarebbero illegittime, perché gli ambienti ad uso residenziale dovrebbero avere un’altezza non inferiore a m, 2,70; nonché premesso che le strutture individuate quali abusive erano state riscontrare dopo un sopralluogo della P.M., svoltosi nel dicembre 2014 e che, come si leggeva dal verbale d’accertamento, l’abitazione era quella principale del ricorrente, dove viveva con la famiglia dal 2009, che – continuava la sintesi del sopralluogo – i soppalchi avevano una superficie di circa 7 mq. ciascuno, costruivano una “area di sbarazzo” a servizio di due camerette attigue ed erano “di non recente fattura”, che la loro struttura sarebbe stata in ferro ed avrebbero avuto un calpestio di legno; il ricorrente poneva in risalto “la contraddizione tra la descrizione delle aree presente nel verbale e quella nel provvedimento gravato”: secondo il primo, si sarebbe in presenza “non di strutture fisse, ma mobili e soprattutto senza funzione residenziale, ma di mero sbarazzo”; faceva riferimento, “al fine di una miglior comprensione dello stato dei luoghi e della natura dei soppalchi”, alla perizia giurata dell’ing. Massimo De Micco, incaricato dal ricorrente, ed alla documentazione fotografica allegata, dove era precisato che “i) i soppalchi fungono da ripostiglio; ii) sono a servizio di locali di sgombero; iii) hanno una natura del tutto temporanea e non stabile, come testimoniano i pilastrini di supporto evidenziati nelle fotografie accluse al documento”; essi pertanto “non costituiscono una ristrutturazione edilizia, perché non aumentano la superficie abitabile, ma sono semplici depositi”, e, di conseguenza, “i depositi sfuggono al regime del permesso a costruire e rientrano in quello della CILA”; tanto più che “il R.E. del Comune di Napoli prevede per questo tipo di locali un’altezza massima di mt 1,8” ed “in ragione della natura rimovibile delle strutture, che le rende assimilabili a capi d’arredo e dell’assenza totale di luci o di finestre”; tanto premesso e considerato, articolava le seguenti censure in diritto:

VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE DELL’ART. 3, CO. 1 lett. d) TUED; VIOLAZIONE E/O FALSA APPLICAZIONE ART. 43 L. 457/78; ECCESSO DI POTERE: CONTRADDITTORIETÀ INTERNA; DIFETTO DI ISTRUTTORIA; TRAVISAMENTO DEI PRESUPPOSTI DI FATTO E DI DIRITTO: ad avviso del ricorrente, il provvedimento impugnato si basava “su due gravi fraintendimenti”: 1) il verbale della P.M., da cui era scaturita l’ordinanza impugnata, individuava le strutture quali aree di sbarazzo, a servizio dei legittimi locali contigui, anch’essi con funzioni di sgombero”, diversamente dall’ordinanza di demolizione, che li inquadrava come spazi ad uso abitativo, e li qualificava come soppalchi; 2) sempre per la loro effettiva funzione, per l’assenza di luci e per il fatto di non essere abitabili, le aree di sbarazzo non costituiscono un intervento di ristrutturazione straordinaria, richiedente il permesso a costruire, e tanto anche a ragione della loro amovibilità, che il Comune non aveva colto; secondo il ricorrente, tali “gravi travisamenti” avevano “erroneamente indotto la P.A. a ritenere applicabile la disciplina delle ristrutturazioni edilizie (ed il connesso regime autorizzatorio) e ad individuare un’altezza minima, del tutto esorbitante per l’uso concreto degli spazi”, giacché, in realtà, si trattava “di due depositi di materiali, a servizio di cabine armadio, e non di soppalchi ad uso abitativo”, come invece ritenuto dal Comune; con la conseguenza, che non si sarebbe “innanzi né a nuovi volumi, né soprattutto a spazi abitabili e/o autonomi”, né era stata valorizzata, dal Comune, “la piccola dimensione dei due depositi o il fatto che la loro funzione impone il rispetto dell’altezza minima dei depositi, e non delle stanze da soggiorno”, dovendo, quindi, essi “essere, al più, sottoposti a DIA, la cui carenza impone non l’abbattimento, ma una semplice sanzione pecuniaria”; in sostanza, affermava il ricorrente, “il provvedimento impugnato si caratterizza per la sua contraddittorietà con il verbale ad esso presupposto, è frutto di un’istruttoria lacunosa, ha dato non corretta applicazione alle disposizioni in tema di ristrutturazione e di altezza minima dei vani”, con evidente sua illegittimità; seguiva il richiamo di un precedente giurisprudenziale (sentenza n. 6681/2020 della sez. II del Consiglio di Stato).

Si costituiva in giudizio il Comune di Napoli, depositando memoria in cui replicava alle avverse doglianze e concludeva per il rigetto del ricorso, in quanto infondato.

Con ordinanza n. 2024 del 24.11.2022, la Quarta Sezione del Tribunale respingeva la domanda cautelare, articolata in ricorso, compensando le spese di fase, in conformità alla seguente motivazione: “Rilevato che la domanda cautelare, avanzata dal ricorrente, non si presenta, “prima facie” favorevolmente valutabile, da parte del Tribunale, in considerazione della circostanza, evidenziata dalla difesa del Comune di Napoli e non adeguatamente replicata da controparte, della realizzazione dei due soppalchi, all’interno dell’abitazione del medesimo ricorrente, “sine titulo” ed in violazione delle altezze, prescritte dall’art. 43 comma 1 lett. b) della legge 457/78; Rilevato che le spese di fase, per la natura stessa della controversia, possono essere eccezionalmente compensate tra le parti”.

All’udienza di smaltimento dell’arretrato dell’11.12.2025, tenuta da remoto in modalità TEAMS, il ricorso passava in decisione.

DIRITTO

Rileva il Tribunale che, dalla lettura del provvedimento impugnato, si ricava che il Dirigente dell’Area Urbanistica – Servizio Antiabusivismo e Condono Edilizio – Settore Antiabusivismo Edilizio del Comune di Napoli, “premesso che, come riportato nel verbale di sopralluogo n. PG/2014/994598 del 20.05.2022 (sopralluogo del 4.12.2014), gli agenti dell'Unità di tutela edilizia (Uote) del Servizio autonomo Polizia locale hanno accertato la violazione delle norme urbanistico –edilizie da parte del sig. ER ST (…), per aver realizzato, in qualità di responsabile, le seguenti opere abusive in Napoli, via Luca Giordano n. 93 int. 10: Realizzazione di n. 2 soppalchi di circa 7 mq. ciascuno impostati a circa 2,00 mt. dal calpestio e a circa 1,75 mt. dall'intradosso del solaio superiore . Entrambi i soppalchi sono serviti da scale in ferro con pedata in legno, il calpestio si presenta rivestito con parquet ”; e, “considerato: - che dalle risultanze dell’istruttoria tecnica compiuta dal responsabile del procedimento (…) risulta che le opere abusive eseguite rientrano nella ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lett. d), del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e successive modifiche e integrazioni); - che l’immobile identificato al CF Sez. Urb.: Sez. Urb.: AVV Foglio: 15 Particella: 536 Sub.: 12 rientra nella zona A – insediamenti di interesse storico disciplinata dall’art. 26 delle norme di attuazione della Variante per il centro storico, la zona orientale e la zona nord-occidentale ; - che l’art. 43 comma 1 (rectius: comma 2) lett. b) della l. 457/78 prescrive che le altezze negli ambienti ad uso residenziale siano non inferiori a m 2,70 e le altezze per le superfici accessorie non inferiori a m 2,40 ; - che, pertanto, il soppalco così realizzato non è conforme ai limiti stabiliti dalla legge”; ordinava, “ai sensi dell’art. 33 del citato d.P.R. 380/2001, al responsabile dei lavori sig. ER ST (...), la demolizione delle opere abusivamente eseguite e il ripristino dello stato dei luoghi, entro 60 (sessanta) giorni dalla data di notifica del presente atto, comunicando, nello stesso termine di 60 giorni, l’avvenuta osservanza di quanto ordinato mediante perizia giurata, redatta da tecnico iscritto al relativo albo professionale”.

S’osserva che, ai sensi dell’art. 33 comma 1 del T.U.Ed.: “1. Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso, sono rimossi ovvero demoliti e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti urbanistico-edilizi entro il congruo termine stabilito dal dirigente o del responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza, decorso il quale l'ordinanza stessa è eseguita a cura del comune e a spese dei responsabili dell'abuso”, mentre, ai sensi del capoverso dello stesso art. 33 T.U.Ed.: “2. Qualora, sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell'ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392, e con riferimento all'ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell'abuso, sulla base dell'indice ISTAT del costo di costruzione, con la esclusione, per i comuni non tenuti all'applicazione della legge medesima, del parametro relativo all'ubicazione e con l'equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell'articolo 16 della medesima legge. Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, determinato a cura dell'agenzia del territorio”; sicché s’è affermato, in giurisprudenza, che: “È legittima l'ordinanza di demolizione di un soppalco realizzato in assenza di permesso di costruire, non dovendo l'Amministrazione comunale motivare in merito alla possibilità di procedere alla demolizione senza arrecare pregiudizio alle opere già esistenti ed assentite. Infatti, mentre l'ingiunzione a demolire costituisce il primo, doveroso passaggio del procedimento repressivo, in quanto ha natura di diffida e presuppone una mera valutazione di tipo analitico e ricognitivo circa l'abuso commesso, il giudizio sintetico-valutativo, di natura tecnico-discrezionale circa la rilevanza dell'abuso e la possibilità di sostituire la demolizione con la sanzione pecuniaria ai sensi dell'art. 33, comma 2, d.P.R. n. 380 del 2001, può essere effettuato solo in una seconda fase, allorquando il destinatario dell'ingiunzione a demolire non vi abbia spontaneamente adempiuto” (T.A.R. Napoli (Campania), sez. III, 27/12/2016, n. 5973).

Ebbene, secondo la difesa del Comune di Napoli, “il provvedimento impugnato è stato legittimamente adottato laddove, a seguito di sopralluogo del 14.12.2014, è stata accertata la realizzazione di due soppalchi all'interno dell'abitazione del ricorrente realizzati sine titulo in violazione delle altezze prescritte dall'art. 43 comma 1 (rectius: comma 2) lett. b) legge 457/78 ” (…) “Nel caso che ci occupa i soppalchi realizzati non rispettano le altezze previste dalla normativa vigente e, a prescindere dalla destinazione degli stessi, non sono rispettate in particolare le altezze, fissate dalla legge 457/78 per i locali sottostanti i soppalchi (e cioè 2,70 mt. per gli ambienti ad uso residenziale e 2,40 mt. per le superfici accessorie). I soppalchi sono infatti impostati a 2,00 mt. dal calpestio (…)”; ne deriva, per il Comune, che “la destinazione dell'intervento realizzato non rileva ai fini della valutazione della legittimità del provvedimento impugnato”; e, infatti, la già citata sentenza del T.A.R. Napoli (Campania), Sez. III, 27/12/2016, n. 5973, afferma, in altra massima che: “ È legittima l'ordinanza di demolizione di un soppalco realizzato in assenza di permesso di costruire, qualora non sia rispettato il rapporto fra superficie del solaio e quella del piano sottostante previsto dal vigente regolamento edilizio comunale, ancorché il manufatto sia conforme per altezza minima e massima ”.

Ad ulteriore confutazione della prospettazione attorea, e sviluppando le argomentazioni già espresse in fase cautelare, s’osserva che, per T.A.R. Palermo (Sicilia), sez. II, 7/06/2002, n. 1463, “(…) costituiscono vani accessori quelli che non sono utilizzabili propriamente a fini abitativi e cioè gli ingressi, i servizi, i corridoi, i ripostigli e le piccole cucine”, e che, nella specie – pur dando per assodato che una “area di sbarazzo” non sia utilizzabile a fini abitativi – in ogni caso si riscontra, nella specie, l’evidenziata violazione delle altezze, ex art. 43 l. 457/78, essendo i soppalchi in questione impostati a m. 2,00 dal calpestio, a fronte di un’altezza minima “non inferiore (…) a metri 2,40 per i vani accessori”; sicché non rileva la deduzione di parte ricorrente, secondo la quale non sarebbe valorizzata, dal Comune, “la piccola dimensione dei due depositi o la circostanza che la loro funzione impone il rispetto dell’altezza minima dei depositi, e non delle stanze da soggiorno”.

D’altro canto, sempre per la citata sentenza n. 5973/2016 del Tribunale, “è legittima l'ordinanza di demolizione di un soppalco realizzato in assenza di permesso di costruire, ancorché si deduca la vetustà dell'opera abusiva ” (come nella specie), e, peraltro, si tenga presente che per T.A.R. Roma (Lazio), Sez. II, 7/04/2021, n. 4118: “In assenza del titolo edilizio, gli abusi comportanti un apprezzabile incremento di superficie utile e di volumetria, annoverabili tra gli interventi di ristrutturazione edilizia, realizzati in zona A "centro storico" , vanno rimossi in applicazione dell'art. 33, d.P.R. n. 380/2001”.

Ne deriva che, dei due “gravi fraintendimenti” che avrebbero, ad avviso di parte ricorrente, determinato l’illegittimità del provvedimento, il primo – impingente nell’asserita difformità tra la qualificazione delle opere, di cui al verbale di sopralluogo, e quella, posta a fondamento della gravata ordinanza di demolizione – è sostanzialmente insussistente, oltre che, di fatto, irrilevante.

La qualificazione dei soppalchi de quibus, in termini di “area di sbarazzo”, operata dalla polizia locale, definizione oltre tutto atecnica, è destinata decisamente a cedere, a fronte della loro “non modesta entità e permanente fruibilità”, essendo “serviti da scale in ferro con pedata in legno” (con conseguente inaccettabilità della loro prospettazione, in ricorso, in termini di “strutture amovibili”).

Ne deriva, conseguentemente, il venir meno anche della seconda “grave contraddizione”, o “travisamento di fatto”, denunziata in ricorso, vale a dire che “le aree di sbarazzo non costituiscono un intervento di ristrutturazione straordinaria, richiedente il permesso a costruire, e tanto anche a ragione della loro amovibilità, che il Comune non ha colto”.

In definitiva, si ritiene di condividere la riconducibilità, di cui al provvedimento gravato, dei soppalchi in questione, nella categoria delle “opere di ristrutturazione edilizia, necessitanti del permesso di costruire”.

Cfr., al riguardo, T.A.R. Napoli (Campania), sez. III, 18/07/2024, n. 4303: “La realizzazione di un soppalco è annoverabile tra gli interventi di ristrutturazione edilizia per i quali è necessario l'ottenimento di un permesso di costruire, in quanto determina una modifica della superficie utile dell'appartamento, con conseguente aggravio del carico urbanistico”.

Per di più, nella specie, si deve ribadire la “violazione (risultante dal verbale di sopralluogo, redatto dalla polizia locale), per gli ambienti sottostanti il soppalco, delle prescritte altezze ( 2.00 mt., a fronte di un’altezza non inferiore a 2.70 mt. per gli ambienti abitativi, e a metri 2,40 per i vani accessori , prevista dall’art. 43, comma 1 (rectius: comma 2), lett. b), della l. n. 457/78)”.

In definitiva, conformemente alle predette considerazioni, il ricorso non può trovare accoglimento.

Le spese di lite, per la peculiarità e la risalenza temporale della specie, possono essere peraltro compensate tra le parti.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale della Campania (Sezione Ottava), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso, in Napoli, nella camera di consiglio del giorno 11 dicembre 2025, con l'intervento dei magistrati:

LO VE, Presidente, Estensore

Domenico De Falco, Consigliere

Guido Gabriele, Referendario

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

LO VE

IL SEGRETARIO