Pubblicato il 20/05/2025

N. 04321/2025REG.PROV.COLL.

N. 08243/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Seconda)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 8243 del 2024, proposto da:
Comune di Corridonia, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dagli avvocati Andrea Calzolaio e Aldo Ariozzi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

IN OR, ET OR e NT OR ET & IN s.r.l., , rappresentate e difese dagli avvocati Antonella Storoni e Giovanni Corbyons, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

nei confronti

FA OR, rappresentato e difeso dall’avvocato Massimo Ortenzi, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per le Marche, Sezione Prima, n. 684/2024, resa tra le parti;

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio di IN OR, di ET OR, di NT OR ET & IN s.r.l. e di FA OR;

Visto l’appello incidentale presentato da IN OR, ET OR e NT OR ET & IN s.r.l.;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 6 maggio 2025 il Cons. Francesco Cocomile e uditi per le parti gli avvocati Andrea Calzolaio, Giovanni Corbyons, Massimo Ortenzi;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue:

FATTO e DIRITTO

1. - Le ricorrenti in primo grado IN OR, ET OR e NT OR ET & IN s.r.l. sono proprietarie di un immobile (comprensivo di pertinenze condominiali) sito in Corridonia, via A. Cola nn. 2-4-6-8-10-14 e via J. Belletti n. 4, ove abitano e dove ha sede l’impresa gestita dalla società co-ricorrente, di cui sono amministratrici.

Il condominio è rappresentato dalle loro proprietà (essendo titolari attualmente di n. 221 millesimi la sig.ra IN OR e n. 267 millesimi la sig.ra ET OR), oltreché da quelle del controinteressato arch. FA OR (titolare di n. 488 millesimi) e della sig.ra FAla OR, sorella di quest’ultimo (titolare di n. 24 millesimi).

La vicenda oggetto del presente giudizio è relativa alla situazione dei parcheggi condominiali e privati, nonché alla viabilità conseguente, innanzi al condominio citato, entrambe oggetto delle SCIA presentate dal sig. FA OR in data 27 luglio 2021 e 16 novembre 2021, funzionali all’avvio di una farmacia nei locali di proprietà dello stesso, non precedute da autorizzazione della competente assemblea condominiale.

Il Comune di Corridonia con il primo provvedimento di diniego di attivazione dei poteri di controllo risalente al 14 aprile 2023 afferma che “… eventuali contestazioni fra condomini relative ai parcheggi pubblici individuati nella corte comune deve essere risolta tra i condomini, medesimi e il Comune è al riguardo estraneo … ”.

2. - Con ricorso introduttivo proposto dinanzi al T.a.r. Marche le ricorrenti IN OR, ET OR e NT OR ET & IN s.r.l. chiedevano l’annullamento dei seguenti atti:

«- missiva del Comune di Corridonia ricevuta in data 14/04/2023, a firma dell’Avv. Aldo Ariozzi e della Dirigente Comunale Ing. Lucia Cipollari, mediante la quale l’Ente, rispondendo all’istanza datata 05/09/2022 delle Ricorrenti terze rispetto alla SCIA prot. n. 29339 del 16/11/2021 e precedente SCIA prot. n. 19.127 del 27/07/2021 depositate dal Controinteressato Arch. FA OR, denegava e respingeva il richiesto controllo di regolarità amministrativa e legittimità sostanziale;

- ogni atto presupposto e/o conseguente, in ogni caso connesso ed anche se allo stato non conosciuto, alle SCIA sopra menzionate e al denegato controllo, in particolare per quanto occorrente, della Delibera Comunale n. 172 del 27/07/2021, della precedente missiva del Controinteressato prot. n. 27.916 del 03/11/2021 (seppur allo stato non conosciuta dalle Ricorrenti nel contenuto) ed in particolare ed in ogni caso con annullamento e/o inefficacia del documento titolato “Verifica dei parcheggi” presentato dal Controinteressato sembra, congiuntamente alla “prima” SCIA, insieme alle Tav. P3 e P4 datate luglio 2021 e successivo Elaborato del gennaio 2022 titolato “Pianta e sezioni parcheggio da realizzare su area pubblica, stato attuale e progetto”, mediante i quali la situazione parcheggi è stata radicalmente mutata e, conseguentemente, è stata realizzata la viabilità come oggi presente ».

Inoltre, chiedevano la «… condanna, anche in via cautelare del Comune convenuto ad avviare un procedimento di verifica circa la titolarità, regolarità amministrativa e veridicità di quanto rappresentato nei vari documenti depositati dal Controinteressato tra i quali la SCIA prot. n. 29339 del 16/11/2021 e precedente SCIA prot. n. 19.127 del 27/07/2021, insieme ai vari elaborati grafici, ed in particolare circa la titolarità sostanziale del Controinteressato a cambiare destinazione d’uso ai parcheggi condominiali, modificarne numero e disposizione, e modificare persino i parcheggi residenziali e privati, sulla base anche del depositato documento “Verifica dei parcheggi” ed elaborati Tav. P3 e P4 del luglio 2021 di “individuazione parcheggi per attività” nonché tavola tecnica del gennaio 2022 ed ulteriori atti e documenti anche non conosciuti; con condanna all’adozione di ogni provvedimento amministrativo inibitorio e/o conseguente a falsità rilevate e comunque alla mancata legittimità sostanziale del Controinteressato nel cambiare destinazione d’uso, numero e disposizione ai parcheggi condominiali oltreché modificare conformazione e numero persino dei parcheggi condominiali, privati e residenziali e, conseguentemente, realizzare la viabilità oggi presente; con condanna, conseguentemente, al ripristino dello status quo ante l’intervento senza considerazione della modifica dei parcheggi » e la « condanna, altresì del Comune per omesso controllo e del Controinteressato Arch. FA OR per aver agito scientemente in assenza di legittimità sostanziale al risarcimento di tutti i danni cagionati alle Ricorrenti, sia in proprio sia in quanto titolari dell’attività commerciale ivi ubicata .».

Questi i motivi di gravame dedotti in primo grado con l’atto introduttivo del giudizio:

«- Illegittima modifica, attribuzione, trasformazione in pubblici e serventi attività commerciale di parcheggi condominiali in comproprietà ed illegittima modifica di parcheggi residenziali privati. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e ss. c.c. ed in particolare degli artt. 1117 ter, 1117 quater e 1119 c.c., 1135 e ss. c.c., e più in generale del diritto di proprietà condominiale di cui anche al regolamento e del diritto di proprietà privata. Conseguente illegittimità delle SCIA presentate dal controinteressato, rispettivamente in data 27/07/2021 e 16/11/2021, illegittimità dei documenti allegati ed in particolare di quello “verifica parcheggi”, tavole P3, P4 e planimetria del gennaio 2022. Violazione e falsa applicazione dell’art. 19 l. n. 241/1990, comma 6-ter. Rilevanza dei fatti anche ex art. 21-nonies, comma 2, l. n. 241/90 e art. 71 dpr n. 445/2000. Eccesso di potere per ingiustizia manifesta e falsa rappresentazione dei fatti. Illogicità ed illegittimità della viabilità realizzata. Omissione del doveroso e sollecitato controllo ad opera del comune. Illegittimità ed annullamenti conseguenti ».

3. - Il mezzo di gravame era assistito da istanza cautelare, accolta ai fini del riesame dal T.a.r. (ordinanza n. 180 del 21 luglio 2023) con la seguente motivazione:

«… Considerato che

- all’esame sommario tipico della fase cautelare, il ricorso appare basato su apprezzabili ragioni, avuto riguardo al fatto che, come posto in evidenza da condivisibile e recente giurisprudenza, a fronte di segnalazione presentata da un privato per intervento edilizio su un’area condominiale, la P.A. ha l’onere di verificare se vi sia l’autorizzazione del condominio (Consiglio di Stato sez. II, 12/2/2021, n.1294);

- che l’intervento edilizio appare interessare anche beni in proprietà privata dei ricorrenti;

- che sussiste, quindi, il danno grave e irreparabile dovuto alla lesione nel godimento dei beni condominiali e privati e che pertanto è opportuno mantenere inalterata la situazione di fatto, nelle more dell’approfondimento nella naturale sede di merito, da trattarsi all’udienza pubblica del 26 giugno 2024;

Ritenuto che

- vada sospesa l’efficacia del gravato provvedimento comunale di diniego dell’esercizio dell’attività di controllo e dei poteri inibitori, con onere dell’Amministrazione di procedere al riesame dell’istanza, anche, eventualmente, al fine delle verifiche di competenza ai sensi e per gli effetti del D.P.R. 445/2000; …» .

4. - A seguito della citata ordinanza il Comune riesaminava l’istanza di attivazione dei poteri di controllo sulle segnalazioni presentate dall’arch. FA OR.

Tale riesame portava all’adozione dell’atto del 6 dicembre 2023 prot. n. 32435, a firma del Responsabile del Settore VII “Assetto e Sviluppo del Territorio” del Comune di Corridonia, che si concludeva in tal modo:

«… L’accurato riesame di tutta la complessa vicenda sopra illustrata, in conformità all’ordinanza n. 180/2023 del TAR MARCHE il cui contenuto è stato trascritto in precedenza, mediante la rilettura sistematica di tutti i documenti elencati in calce del presente atto, svolto dallo scrivente (che all’epoca non prestava servizio al comune di Corridonia), ha condotto a una più precisa qualificazione della verifica dei parcheggi e del suo significato.

Da tale riesame è risultato che:

a- la realizzazione della farmacia riguarda locali di esclusiva proprietà dell’architetto OR;

b- non sussistono elementi di falsità o di significativa erroneità nella documentazione depositata e allegata alle SCIA per la realizzazione della farmacia e del parcheggio pubblico su area pubblica, rilevanti ai fini dell’annullamento in autotutela;

c- gli atti che hanno autorizzato la realizzazione della farmacia non comportano mutamento di destinazione né aumento del carico urbanistico già consolidato e non interessano effettivamente la “proprietà privata delle ricorrenti” richiamata nell’ordinanza del TAR;

d- stante quanto precede, la verifica dei parcheggi ha natura non conformativa ma ricognitiva e non appone vincoli sulle proprietà private, incluso il piazzale condominiale;

e- in ordine al parcheggio pubblico e alla viabilità, la Delibera di Giunta Comunale n. 172/2021 autorizza la realizzazione di un parcheggio ad uso pubblico su area pubblica a cura e spese del privato titolare della farmacia, senza interessare le proprietà private né apporre vincoli sulle stesse, né modificare la viabilità sul piazzale antistante al mobilificio.

In riferimento al nesso fra l’intervento in questione e i rapporti condominiali si ribadisce che la verifica dei parcheggi, su aree di proprietà prevalentemente comune con altri condomini (le ricorrenti), verifica di cui si ribadisce la natura ricognitiva, non comporta una variazione alla destinazione urbanistica già assentita e consolidata da decenni e non apporta modifiche alla situazione esistente, i cui standard restano quelli già verificati in precedenza per l’edificio nella sua interezza, sicché non ne deriva alcun vincolo sulle proprietà private.

Nei verbali delle assemblee condominiali depositati in giudizio dalle ricorrenti emerge che fu discusso il tema della trasformazione dell’immobile a “centro commerciale di medie dimensioni”. Le ricorrenti si opposero a tale trasformazione e anche alla verifica / modifica / apposizione di vincoli sui parcheggi esistenti. L’opposizione condominiale, a prescindere da ogni considerazione sulla sua rilevanza giuridica nei rapporti fra privati nel procedimento autorizzativo edilizio (rilevanza che la ordinanza afferma e che la difesa del Comune ha contestato in giudizio), non risulta violata in concreto, giacché l’immobile non è stato trasformato a centro commerciale e l’utilizzo di parti dello stesso per la originaria destinazione commerciale non richiedeva e non richiede la apposizione di alcun vincolo sui parcheggi esistenti.

Non si vede come la verifica ricognitiva dei parcheggi possa portare danno ad alcuna delle proprietà presenti nel fabbricato.

Un problema di sufficienza dei parcheggi esistenti si porrà in futuro solo se la somma delle superfici di vendita delle attività commerciali superassero la soglia dell’esercizio di vicinato fino a configurare una media struttura di vendita e in tal caso il problema sarà valutato e gestito opportunamente secondo le normative applicabili.

A tal riguardo, si aggiunge che, successivamente alla presentazione delle SCIA oggetto del seguente riesame, è entrata in vigore la legge regionale sul commercio L.R. 22/2021 (in sostituzione della L.R. 27/2009) la quale ha innalzato la soglia dell’esercizio di vicinato da 250 mq a 400 mq; pertanto, ad oggi, modificando le attività commerciali legittimate e rimanendo nel limite di una superficie di vendita complessiva inferiore a 400 mq, non occorre reperire ulteriori parcheggi rispetto a quanto già in possesso (al momento la superficie di vendita totale presente nell’edificio è pari a 178,95 mq e quindi c’è ancora ampio margine per eventuali modifiche).

Stante quanto precede, ad avviso dello scrivente, il riesame svolto non evidenzia alcuna efficacia conformativa della verifica dei parcheggi né la sussistenza di elementi di falsità, erroneità o illegittimità che possano giustificare l’esercizio dell’autotutela amministrativa, fatto salvo naturalmente il giudizio che al riguardo potrà essere dato dal Giudice Amministrativo in sede di decisione del ricorso pendente. …».

Anche con l’atto di riesame non veniva rilevato alcun profilo di illegittimità nell’attività edilizia assentita dal Comune; né vi era alcuna attivazione dei poteri di controllo - inibitori.

5. - Con ricorso per motivi aggiunti IN OR, ET OR e NT OR ET & IN s.r.l., chiedevano l’annullamento “… del sopravvenuto provvedimento Prot. n. 32435 del 06/12/2023 avente ad oggetto “Conclusione del procedimento amministrativo avviato ai sensi degli artt. 7 e seguenti della L. 241/1990 con nota prot. n. 28411 del 26 ottobre 2023, in riferimento all’Ordinanza n. 180/2023 del Tribunale Amministrativo Regionale per le Marche”, oltreché di tutti i precedenti atti già impugnati con Ricorso introduttivo (missiva del Comune di Corridonia del 14/04/2023, Prot. n. 10597; di ogni atto presupposto e/o conseguente, in ogni caso connesso alle SCIA presentate dall’Arch. OR prot. n. 29339/2021 e 19127/2021; Delibera Comunale n. 172/2021; precedenti missive del controinteressato tra cui Prot. n. 27.916/2021 ed in ogni caso con annullamento e/o inefficacia del documento titolato “Verifica dei parcheggi”, Tav. P3 e P4 datate luglio 2021 e successivo Elaborato del gennaio 2022 titolato “Pianta e sezioni parcheggio da realizzare su area pubblica, stato attuale e progetto”), anche con condanna, anche in via cautelare del Comune convenuto ad intervenire per ripristinare l’intero status quo ante dei parcheggi condominiali, pubblici e privati e viabilità antistante, esercitando nei termini imposti dalla legge il controllo amministrativo ed inibitorio; nonché con condanna del medesimo Comune di Corridonia al pagamento in favore delle Ricorrenti di una somma di denaro pari ad almeno € 500,00 ovvero determinata in via equitativa per ogni giorno di ritardo dal mancato ripristino dello stato quo ante; ancora con condanna, nel merito, all’adozione di ogni provvedimento amministrativo inibitorio e/o conseguente a falsità rilevate e comunque alla mancata legittimità sostanziale del Controinteressato nel cambiare destinazione d’uso, numero e disposizione ai parcheggi condominiali oltreché modificare conformazione e numero persino dei parcheggi privati e, conseguentemente, realizzare la viabilità oggi presente; con condanna, altresì del Comune per ormai acclarato omesso controllo e del Controinteressato Arch. FA OR per aver agito scientemente in assenza di legittimità sostanziale al risarcimento di tutti i danni cagionati alle Ricorrenti, sia in proprio sia in quanto titolari dell’attività commerciale ivi ubicata ”.

Deducevano i seguenti motivi:

« 1. Nullità ex art. 21-septies l. n. 241/1990 ed in ogni caso annullabilità ex art. 21-octies l. n. 241/1990 per violazione ed elusione dell’ordinanza n. 180/2023.

2. Annullabilità ex art. 21-octies l. n. 241/1990 per molteplici ragioni. Illegittima ricostruzione in fatto e diritto. Falsità dei presupposti e delle conseguenze giuridiche degli atti depositati dal controinteressato. Difetto di istruttoria. Eccesso di potere per contraddittorietà. Continua violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e ss. c.c. ed in particolare degli artt. 1117 ter, 1117 quater e 1119 c.c., 1135 e ss. c.c., e più in generale del diritto di proprietà condominiale di cui anche al regolamento e del diritto di proprietà privata. Conseguente illegittimità delle SCIA presentate dal controinteressato, rispettivamente in data 27/07/2021 e 16/11/2021, illegittimità dei documenti allegati ed in particolare di quello “verifica parcheggi”, tavole P3, P4 e planimetria del gennaio 2022. Violazione e falsa applicazione dell’art. 19 l. n. 241/1990, comma 6-ter. rilevanza dei fatti anche ex art. 21-nonies, comma 2, l. n. 241/90 e art. 71 dpr n. 445/2000. Eccesso di potere per ingiustizia manifesta e falsa rappresentazione dei fatti. Violazione dei principi di imparzialità e buon andamento della P.A. persino violazione della proprietà privata. Illogicità ed illegittimità della viabilità realizzata. ».

6. - L’adito T.a.r., nella resistenza dell’intimato Comune di Corridonia e del controinteressato FA OR, con la sentenza segnata in epigrafe, dichiarava improcedibile il ricorso introduttivo, accoglieva, nei sensi e per gli effetti di cui in motivazione, i motivi aggiunti e, per l’effetto, annullava l’atto del 6 dicembre 2023 e respingeva la domanda di risarcimento del danno.

7. - Con rituale atto di appello il Comune di Corridonia chiedeva la riforma della predetta sentenza, lamentandone l’erroneità e l’ingiustizia alla stregua dei seguenti motivi di gravame:

« 0 - Error in judicando. Insussistenza dei diritti rivendicati dalle ricorrenti e comunque loro recessività a fronte del diritto del Comune di gestire le aree destinate a opere di urbanizzazione come risultante da atto unilaterale d’obbligo versato in atti.

I - Error in judicando. Violazione delle leggi e dei principi inerenti sia la esatta natura dell’atto amministrativo, sia la sua impugnabilità, in quanto il riesame svolto dal Comune a seguito di ordinanza cautelare del Tar per le Marche non ha carattere provvedimentale. Omessa e travisata considerazione della effettiva natura dell’atto di riesame assunto in ottemperanza alla ordinanza cautelare del TAR. Insussistenza di un obbligo di riesame.

II - Error in judicando. Violazione delle leggi e dei principi inerenti sia il provvedimento amministrativo, sia la sua impugnabilità in quanto le ricorrenti non hanno impugnato i provvedimenti del Comune di Corridonia emanati in precedenza che negavano il riesame.

III - Error in judicando. La prima premessa è errata in quanto per la esecuzione di un atto meramente ricognitivo non occorre l’autorizzazione da parte degli altri condomini. Violazione delle normative e dei principi sull’apparenza del diritto nel caso di presentazione delle SC. Violazione dell’art. 1102 cod. civ.

IV - Error in judicando. La seconda premessa è errata in quanto il terzo non può proporre ricorso contro il segnalante anche a distanza di molto tempo dalla formazione della SC. Violazione delle normative e dei principi in materia di contestazione delle SC edilizie. Violazione degli artt. 19 e 21 nonies della Legge 241/1990.

V - Error in judicando. Errore nella interpretazione dell’atto di riesame, della delibera di Giunta Comunale del Comune di Corridonia n. 172 del 13.11.2021 e del nesso fra tali atti.

VI - Error in judicando. Extra o ultra petizione della sentenza impugnata. Violazione dell’art. 7 del testo unico edilizia ».

8. - Resistevano al gravame le ricorrenti in primo grado IN OR, ET OR e NT OR ET & IN s.r.l., chiedendone il rigetto e riproponendo i motivi rimasti assorbiti in primo grado.

9. - Le stesse IN OR, ET OR e NT OR ET & IN s.r.l. spiegavano, altresì, appello incidentale, con cui chiedevano la riforma parziale della sentenza impugnata, deducendo le seguenti doglianze:

« 1. Circa l’improcedibilità del Ricorso Introduttivo. Erroneità della statuizione nel caso di accoglimento di parte delle ragioni proposte con l’Appello principale (motivo consistente nella riproposizione delle ragioni indicate nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado).

2. Circa la tardività del deposito documentale del 24/05/2024. Erroneità della Sentenza sul punto.

3. Circa le respinte domande di danno. Erroneità della Sentenza sul punto .».

Concludevano per l’accoglimento della domanda risarcitoria respinta dal Giudice di primo grado.

10. - Si costituiva il controinteressato arch. FA OR al fine di contrastare la domanda risarcitoria formulata con l’atto di appello incidentale.

11. - All’udienza pubblica del 6 maggio 2025 la causa passava in decisione.

12. - L’appello principale proposto dal Comune di Corridonia è infondato e va conseguentemente respinto.

12.1. - Il motivo di appello principale “0” si fonda sul rilievo (mai eccepito in precedenza) relativo ad un documento prodotto in primo grado in data 15 maggio 2024 dall’arch. FA OR all’interno di altra documentazione, sotto il doc. n. 1- bis , in forza del quale - a dire dell’Ente comunale - i sigg.ri MA OR e LI OR (originari proprietari del plesso immobiliare per cui è causa e danti causa delle odierne parti private del presente giudizio) si sarebbero obbligati a trasferire gli spazi di sosta all’Ente una volta ultimati i lavori (cfr. atto unilaterale d’obbligo in data 29 marzo 1969).

Il motivo non può trovare accoglimento.

In primis va osservato che il thema decidendum , in considerazione della natura impugnatoria del presente giudizio, attiene all’omesso esercizio, da parte del Comune di Corridonia, dei poteri inibitori relativamente alle SCIA presentate dal sig. FA OR (cfr. ricorso introduttivo del giudizio di primo grado) e all’illegittimità dell’atto di riesame del 6 dicembre 2023 adottato all’esito dell’ordinanza cautelare di primo grado n. 180/2023 (cfr. motivi aggiunti).

In forza dell’art. 104, comma 1, del codice del processo amministrativo (secondo cui “ Nel giudizio di appello non possono essere proposte nuove domande, fermo quanto previsto dall’articolo 34, comma 3, né nuove eccezioni non rilevabili d’ufficio ”) non è, quindi, possibile per il Comune di Corridonia introdurre solo in sede di appello principale un argomento ( i.e. obbligo gravante sui sigg.ri MA OR e LI OR derivante dall’atto unilaterale del 29 marzo 1969) totalmente nuovo, determinando un’integrazione postuma in sede processuale della motivazione del provvedimento impugnato (cfr. ex multis , Cons. Stato, Sez. IV, 5 dicembre 2024 n. 9760).

L’argomentazione dell’Ente non può essere condivisa, giacché ove il Comune avesse inteso assumere tale motivazione, l’avrebbe dovuto fare quantomeno nell’atto di riesame del 6 dicembre 2023 (ove riconosce la proprietà privata condominiale del piazzale [cfr. pag. 3]), che costituisce l’oggetto del giudizio vertente sul mancato esercizio dei poteri inibitori da parte della P.A., non certamente in sede processuale addirittura con l’atto di appello.

In ogni caso deve evidenziarsi che il documento in questione ( i.e. atto unilaterale d’obbligo in data 29 marzo 1969) non può essere considerato idoneo a mutare la proprietà delle aree de quibus risultante attualmente in capo al condominio e alle sigg.re OR.

Infatti, a tutt’oggi dalle visure catastali la proprietà del sub 7 e delle relative aree private risulta attribuita al condominio e alle sigg.re OR, come confermato dal medesimo Ente civico anche nell’atto di appello (cfr. pag. 2, metà pagina: “… La vicenda riguarda un immobile sito in Corridonia (MC), tra Via A. Cola n. 2-4-6-8-10-12 e Via J. Belletti, accatastato al foglio 8 particella 74, formato da un edificio (blocco ovest) risalente alla fine degli anni sessanta e da un successivo ampliamento (blocco est) risalente ai primi anni ottanta. L’immobile, avente destinazione commerciale / direzionale / residenziale, appartiene in comproprietà a diversi soggetti, cui è pervenuto in eredità dai rispettivi genitori fra loro fratelli: in particolare il blocco ovest alle sorelle IN OR e ET OR (ricorrenti); il blocco est all’arch. FA OR, cugino delle ricorrenti, (controinteressato), salvi successivi soggetti eventualmente subentrati nella proprietà; una porzione minore appartiene alla sig.ra FAla OR (non convenuta in giudizio) …”; ed ancor più chiaramente pag. 14 in alto ove parla di “ accertamento ” delle proprietà private e condominiali sull’area: “… Del resto, va ribadito anche in questa sede che una volta accertato che l’Arch. OR era effettivamente proprietario della parte dell’immobile su cui insiste la farmacia e comproprietario delle aree di parcheggio, il Comune non aveva ragioni per esercitare i poteri inibitori, repressivi e conformativi riconosciutigli dalla legge in ragione dell’uso proposto dal medesimo dei parcheggi di cui è comproprietario …”), oltreché in tutti gli atti anche successivamente adottati, tra cui l’atto di riesame del 6 dicembre 2023 (cfr. pag. 3) e la delibera di Giunta comunale n. 158/2024, doc. n. 51b, ove la P.A. afferma “… di riservarsi il diritto di esercitare la richiesta di proprietà del piazzale (di cui all’atto unilaterale d’obbligo del 29.03.1969), previa opportuna istruttoria tecnico-giuridica ”, ammettendo anche per tal via che esso appartiene ai loro esclusivi titolari (appunto il condominio e le sigg.re OR).

A fronte di tale oggettiva titolarità, il Comune fa valere una promessa di cessione (rubricata “ Convenzione con il Comune di Corridonia per la urbanizzazione dell’area edificabile ”, ma che a suo dire avrebbe la natura di atto unilaterale d’obbligo) asseritamente sottoscritta nel 1969, priva di protocollo comunale e data certa, mai formalizzata in un atto pubblico, né con sottoscrizioni autenticate da notaio, prodotta solo in giudizio dal controinteressato arch. FA OR.

Pertanto, detta “convenzione” non può essere oggi opponibile agli aventi causa, non avendone mai avuto alcuna conoscenza in forza di trascrizione o annotazione che la rendesse tale.

Né tale atto può costituire titolo validamente opponibile a quelli di proprietà trascritti in atti pubblici e risultanti dagli atti castali.

Va, altresì, rimarcato che, anche ragionando sul contenuto del richiamato documento, lo stesso è scarsamente comprensibile, dato che non è possibile in alcun modo individuare quali sarebbero “ gli spazi di sosta ” e le altre opere ivi citate; inoltre, si legge in detto documento che il trasferimento semmai avverrà su “ richiesta dell’Amministrazione Comunale, previo collaudo delle opere ” (cfr. pag. 7 dell’atto unilaterale d’obbligo in data 29 marzo 1969), come conferma il Comune nell’appello parlando di “ richiesta ” formulabile (cfr. pag. 7 e pag. 8 in alto), così ammettendo una situazione meramente ipotetica.

Nessuna richiesta in tal senso è stato dedotto che sia stata presentata in oltre 50 anni.

Essendo trascorso tutto questo tempo, si pone la questione se le aree su cui si afferma un vincolo, che ha ex lege natura quinquennale, permanga, stante il limitato tempo di rinnovazione ed in assenza di ogni atto di rivendicazione.

Inoltre, il documento (atto unilaterale d’obbligo in data 29 marzo 1969) si pone in contrasto con tutta la documentazione agli atti, giacché è pacifico che il sub 7 sia esclusivamente condominiale, come peraltro riconosciuto nel corso del giudizio di primo grado ed in tutti gli atti comunali, compreso quello di riesame del 6 dicembre 2023 (cfr. pag. 3: “… Viene precisato inoltre che l’intervento non prevede nessuna modifica all’utilizzo, alle destinazioni d’uso ed alla viabilità né, tantomeno, prevede opere nel piazzale adiacente di cui al Foglio 8 part. 74 sub. 7 (piazzale condominiale) . …”).

In ogni caso spetterebbe allo stesso Comune, previa richiesta ed eventuale diniego dell’assemblea condominiale, agire in giudizio sulla base di detto documento, rivendicando la cessione di proprietà degli spazi di sosta (evidenziando quali) e, solo dopo l’esito (definitivo, giacché sarebbe necessaria l’adozione di una sentenza di accertamento), farne valere gli effetti nei confronti di tutti gli attuali comproprietari.

Fino ad allora, è evidente che alcun effetto può intervenire sui diritti di coloro ( rectius condomini) che indubbiamente risultano essere i proprietari di quel piazzale, titolari di un diritto per sé pieno, in quanto non compresso in mancanza di alcuna pronuncia (né persino domanda giudiziale o richiesta) che stabilisca qualcosa di diverso.

Ne consegue che non è possibile sostenere, come fa il Comune nell’atto di appello (cfr. pag. 8), che “… il piazzale è quindi sottratto all’imperio dei condomini …” e che il bene abbia “ natura oggettivamente pubblica ”.

Tra l’altro il Comune appellante finisce per non distinguere l’eventuale (ed indimostrata) funzione urbanistica a parcheggio pubblico o piazzale pubblico con la titolarità delle aree, ben potendo essere presente la prima, rimanendo la proprietà in capo ai condomini.

A tal riguardo si rileva che il Comune non solo a suo tempo ha adottato la delibera di Giunta comunale n. 172/2021, mai annullata, né revocata, ove si legge (cfr. pag. 4) che “… la restante quota (dei parcheggi, nrd) è ricavata nel piazzale privato in comproprietà … ”, ma non ha mai eccepito neppure all’arch. FA OR, che su quel piazzale è intervenuto con ben due SCIA, l’asserita natura o addirittura proprietà pubblica dei beni, come detto mai dichiarata, pronunciata, né richiesta.

Ne discende la non accoglibilità del motivo di appello.

12.2. - Con il motivo “I” di appello principale, il Comune di Corridonia afferma la natura non provvedimentale dell’atto di riesame, sostenendo l’insussistenza di un obbligo di riesame gravante sulla P.A.

Il motivo va disatteso.

Sul punto va osservato che, a seguito dell’accoglimento in primo grado dell’istanza cautelare con ordinanza n. 180/2023, è stato imposto al Comune il riesame sulla base delle chiare motivazioni ivi indicate (“… Ritenuto che … - vada sospesa l’efficacia del gravato provvedimento comunale di diniego dell’esercizio dell’attività di controllo e dei poteri inibitori, con onere dell’Amministrazione di procedere al riesame dell’istanza, anche, eventualmente, al fine delle verifiche di competenza ai sensi e per gli effetti del D.P.R. 445/2000 …”).

Ciò in aderenza al disposto dell’art. 19, comma 6- ter , della legge n. 241/1990 che, nel prevedere che “ la segnalazione certificata di inizio attività … non costituisce provvedimento tacito impugnabile ”, consente al privato, che necessariamente è esterno alla SCIA (e quindi soggetto in ipotesi ignaro della esistenza della segnalazione), di sollecitare i doverosi poteri di controllo dell’Ente.

Del resto, l’obbligatorietà del controllo amministrativo è pacifica anche per costante giurisprudenza (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 8 luglio 2021, n. 5208).

Tornando al caso di specie, dopo l’emissione dell’ordinanza cautelare n. 180 del 21 luglio 2023 (non appellata) impositiva del riesame, visto il ritardo nella sua esecuzione, la difesa di IN OR, di ET OR e di NT OR ET & IN s.r.l. ha inviato dapprima una pec di diffida e poi un’istanza ex art. 56 codice del processo amministrativo solo a fronte della quale l’Ente ha avviato il relativo procedimento amministrativo.

Il T.a.r., “ in considerazione dell’avviato iter per l’ottemperanza della misura cautelare disposta ”, adottava la sentenza di improcedibilità n. 750 del 20 novembre 2023 con condanna alle spese di lite, divenuta definitiva.

Successivamente, in data 6 dicembre 2023 il Comune di Corridonia adottava l’atto di riesame impugnato in primo grado con i motivi aggiunti.

Alla luce della ricostruzione dei fatti (confermata nell’atto di appello principale a pag. 5), il motivo in esame non può trovare accoglimento sia perché la menzionata sentenza n. 750/2023 così come la precedente ordinanza cautelare n. 180/2023, che fanno stato tra le parti, non sono state impugnate, sia in quanto comunque l’atto di riesame è stato emesso dal Comune.

Non può, pertanto, l’Ente comunale, solo in fase di appello, contestare la doverosità o meno dell’atto di riesame, visto che l’ha emesso dando esecuzione a provvedimenti non contestati.

In ogni caso va rilevato che da una pacifica lettura della prima missiva impugnata (risalente al 14 aprile 2023) in confronto con l’atto di riesame del 6 dicembre 2023 è ictu oculi evidente come quest’ultimo non sia meramente confermativo, sia in quanto, su impulso del T.a.r., ha riguardato elementi ed aspetti mai in precedenza oggetto di analisi (ad esempio la questione relativa alla falsità documentale), sia in quanto per la prima volta non ha denegato il controllo sul rilievo che le questioni privatistiche non interessano al Comune, bensì ha affermato la natura non conformativa della verifica dei parcheggi, con tutte le ulteriori argomentazioni ivi poste.

Ciò è confermato anche nell’atto di appello, in cui il Comune osserva che “… con esso (l’atto di riesame, nrd) è stata data una differente interpretazione della fattispecie e dell’operato del Comune …” (cfr. pag. 8).

12.3. - Con il motivo di appello principale “II” il Comune eccepisce l’inammissibilità del ricorso introduttivo del giudizio di primo grado per la mancata impugnazione delle precedenti note dell’Ente, nonché la natura non provvedimentale della missiva di denegato controllo del 14 aprile 2023.

Il motivo non è meritevole di positivo apprezzamento.

Invero, le ricorrenti in primo grado IN OR, ET OR ed NT OR ET & IN s.r.l. solo con la missiva del 5 settembre 2022 hanno espressamente richiesto al Comune l’attivazione dei poteri inibitori sulle SCIA ai sensi dell’art. 19, comma 6- ter , della legge n. 241/1990.

Le stesse istanti solo nel corso del giudizio sono state rese edotte di entrambe le SCIA presentate dall’arch. OR rispettivamente in data 27 luglio 2021 e in data 16 novembre 2021.

La SCIA contenente la verifica dei parcheggi è stata, infatti, prodotta nel corso del giudizio di primo grado solo in data 1° marzo 2024.

Inoltre non può essere condiviso l’assunto dell’Ente secondo cui la risposta del 14 aprile 2023 non avrebbe natura provvedimentale.

Invero, l’atto in questione non solo costituisce esercizio di quel potere di controllo ex art. 19, comma 6- ter , della legge n. 241/1990, ma consta di protocollo comunale (n. 10597 del 14 aprile 2023), firma della dirigente dell’Ente ed è stato trasmesso con PEC del Comune di Corridonia, accompagnata da una specifica nota di trasmissione a firma della sola dirigente.

In altre parole si tratta di un vero e proprio provvedimento costituente esercizio di un potere amministrativo.

12.4. - Con il motivo di appello principale “III” viene contestata la sentenza di primo grado nella parte in cui il T.a.r. riconosce la natura non meramente ricognitiva degli atti depositati e che anche per la verifica dei parcheggi e presentazione delle SCIA fosse necessaria l’autorizzazione degli altri condomini.

Il motivo va disatteso.

A tal riguardo, va evidenziato che la natura non meramente ricognitiva della verifica dei parcheggi e di tutti gli atti depositati è conseguenza di atti comunali mai revocati, né annullati e che, quindi, non possono essere ignorati.

Correttamente il T.a.r. Marche ha rilevato, proprio su questo aspetto, la contraddittorietà tra gli atti comunali in esame: “… L’atto del 6 dicembre 2023, esito del riesame è, infatti, manifestamente contraddittorio rispetto alla delibera 172/2021, promanante, peraltro, da organo di vertice politico amministrativo. All’esito del riesame si dice non servire la verifica parcheggi (ma del tutto illogicamente e incomprensibilmente viene comunque meticolosamente disposta), mentre con delibera della Giunta comunale si dice l’esatto contrario, senza che sia intervenuta autotutela verso tale atto, per certi versi sovraordinato nell’ordinamento tipico degli enti locali, quanto meno per quanto riguarda l’indirizzo amministrativo che la dirigenza (o i responsabili dei servizi non dirigenti) deve seguire nella gestione delle proprie incombenze attuative - esecutive …”.

In particolare, nella delibera di Giunta comunale n. 172/2021 si osserva che “… la restante quota di parcheggi pubblici è individuata nel piazzale privato in comproprietà, suddividendolo in funzione dei millesimi di proprietà …” (pag. 3); “… la restante quota è ricavata nel piazzale privato in comproprietà … ” (pag. 4).

Nella nota comunale prot. n. 12998 del 14 maggio 2022 la dirigente del Comune ha rilevato che “ Questo ha comportato la necessaria richiesta, da parte dell’Ufficio, dell’individuazione planimetrica dei parcheggi pubblici e privati previsti dalla normativa di settore, in riferimento allo stabile in questione ” (pag. 1), arrivando ad affermare “ Nel caso specifico, le planimetrie rappresentano un’indicazione dei necessari posti auto privati e pubblici per lo stabile considerato nella sua interezza e hanno una valenza edilizio-urbanistica … ”(pag. 2).

Inoltre, il documento “ Verifica Parcheggi ” dell’arch. FA OR, testualmente recita nelle conclusioni (pag. 9):

« In conclusione:

- Per le unità a destinazione residenziale, sono necessari 12 posti auto per una superficie di 192mq, tali parcheggi vengono individuati nel locale seminterrato, con un parcheggio di superficie pari a 261mq e 12 posti auto disponibili (posti auto contrassegnati in blu);

- Per le unità commerciali, artigianali e direzionali, i parcheggi privati sono necessari nella misura di 16 posti auto per una superficie di 407.5mq e vengono identificati all’interno del piazzale privato (posti auto contrassegnati in giallo);

- Per le unità commerciali, artigianali e direzionali i parcheggi pubblici sono necessari per una superficie di 463,2 mq e vengono individuati in parte nel piazzale privato, in base alle quote millesimali di proprietà ed in parte nella lottizzazione (vedi nota 1) (posti auto contrassegnati in viola);

- La superficie massima disponibile nel piazzale privato è pari a 418mq nel piazzale nord, 153mq nella porzione ovest, 400mq nel piazzale sud, 261mq al piano interrato, mentre la superficie utilizzata nella lottizzazione è di 259mq, per un totale di 1365.7mq ».

Nella prima risposta dell’Ente del 14 aprile 2023 si evidenzia che l’Arch. OR “… ha individuato alcuni parcheggi pubblici (e privati) nella corte comune … ” (pag. 1), “… ha indicato che parte dei parcheggi pubblici, ossia dieci posti auto, siano individuati nella corte comune dinanzi alla porzione ovest dell’immobile, senza alterazione dello stato dei luoghi e/o esecuzione di opere, e ciò in ragione delle quote millesimali di sua proprietà ” (pag. 2).

Inoltre, non può condividersi l’argomentazione della difesa comunale ove, richiamando l’inciso contenuto nella sentenza di primo grado (pag. 14) per il quale il punto sarebbe non “ dirimente ”, arriva ad affermare che esso sarebbe “ non rilevante ” o una “ mera annotazione incidentale non influente ” (cfr. pag. 13 dell’appello principale).

Il profilo accertato in sentenza costituisce invece un elemento essenziale.

Sul punto si ribadisce che il Comune cade in contraddizione laddove afferma che la verifica parcheggi non era necessaria, ma cionondimeno l’ha posta in essere con una specifica richiesta integrativa (prot. n. 20067 del 7 agosto 2021, documento n. 3 prodotto in data 16 maggio 2024) a cui l’arch. OR ha risposto operandola per l’intero stabile.

Inoltre, leggendo l’anzidetta richiesta ben si comprende come la verifica parcheggi prescindesse dalla qualificazione di media struttura di vendita; tant’è vero che l’arch. OR, nella terza assemblea condominiale tenutasi in data 25 novembre 2021, ha richiesto di approvare i suoi progetti dopo che il Comune aveva già affermato, in un incontro con l’amministratore del condominio, che “ non esiste più alcun obbligo di adeguarsi alle prescrizioni dei centri commerciali ”.

L’assunto della difesa comunale secondo cui la verifica parcheggi, comunque compiuta sull’intero stabile, non fosse più utile è smentita dagli atti e fatti di causa, oltreché dalla normativa vigente.

In ogni caso, diversamente da quanto sostenuto dalla difesa civica, la modifica dello stato dei luoghi è ictu oculi evidente, come correttamente rilevato nella sentenza appellata, richiamando la documentazione fotografica prodotta.

La modifica ha riguardato sia l’area pubblica, trasformando un’aiuola in un parcheggio a servizio dell’arch. OR, ma anche l’area condominiale, sia graficamente (modificando conformazione, numero, disposizione dei parcheggi), sia in loco (inserendo parcheggi prima inesistenti), e persino l’area privata (modificando i parcheggi seminterrati dei singoli proprietari ed utilizzando tale area per la funzionalità delle strisce pedonali).

Fermo quanto sopra, anche per un atto meramente ricognitivo riguardante beni condominiali, come condivisibilmente statuito dal T.a.r. (cfr. pag. 14 della sentenza appellata) si sarebbe dovuto necessariamente conseguire l’assenso dell’assemblea condominiale deputata, in ossequio alla normativa codicistica (cfr. artt. 1117, 1117- ter e 1119 del codice civile per la destinazione d’uso delle parti comuni, nonché artt. 1135 e ss. del codice civile quanto ai poteri dell’assemblea condominiale) e al regolamento condominiale, allegato all’atto di divisione (pag. 16 e ss.), che prevede le “ aree esterne di parcheggio e manovra ” quali “ proprietà delle parti comuni ” (art. 1), ove testualmente all’art. 9 (in tema di “ Poteri dell’Assemblea ”) è statuito che “ La competenza dell’assemblea riguarda l’amministrazione, gestione, conservazione, manutenzione, riparazione, ricostruzione delle parti comuni e impianti comuni dell’edificio ”.

Né può apprezzarsi positivamente l’assunto della difesa comunale (cfr. pag. 14 dell’appello principale) che opera una non consentita distinzione tra verifica ricognitiva e conformativa, giacché essendo i parcheggi condominiali un bene non infinito, se vengono attribuiti a questo o quel condomino necessariamente vengono sottratti agli altri. Da ciò deriva che unicamente l’assemblea condominiale, ove sono presenti tutti i soggetti titolari, può deciderne le sorti dei parcheggi comuni ed eventualmente attribuirli ai singoli condomini, nonché individuarli.

Del resto, di tutto questo era perfettamente consapevole il medesimo arch. FA OR, il quale non a caso si è rivolto per ben tre volte all’assemblea condominiale e, registrato il dissenso in seno alla stessa, si è deciso a presentare le SCIA con le medesime tavole progettuali depositate in assemblea.

Sul punto, si richiama l’ordinanza cautelare del T.a.r. Marche n. 180/2023 ove viene precisato che “ come posto in evidenza da condivisibile e recente giurisprudenza, a fronte di segnalazione presentata da un privato per intervento edilizio su un’area condominiale, la P.A. ha l’onere di verificare se vi sia l’autorizzazione del condominio (Consiglio di Stato sez. II, 12/2/2021, n. 1294) ”, con l’aggiunta, presente nella sentenza appellata, che la segnalazione certificata dell’arch. OR ha riguardato anche beni privati.

È, altresì, non corretto il richiamo del Comune alla “ regola generale della comunione ” (cfr. pag. 14 dell’appello principale), che a suo dire consentirebbe all’arch. OR, per il sol fatto di essere comproprietario, di disporre a piacimento di tutti i beni condominiali o anche singolarmente pro quota .

Sul punto si rileva che evidentemente così non poteva essere: come correttamente rilevato dal T.a.r., l’arch. OR non poteva attribuirsi i parcheggi condominiali “ in proporzione alle quote condominiali ”, come se il condominio fosse una somma delle singole proprietà individuali (cfr. Cass. civ., Sez. II, 4 febbraio 2016, n. 2236; Cass. civ., Sez. II, 9 ottobre 2020 n. 21859; Cass. civ., Sez. II, 28 agosto 2020, n. 18029 sull’attribuzione solo “ all’intera comunità condominiale ” [ rectius assemblea condominiale] del compito di assegnare i parcheggi comuni a singoli condomini).

Del resto, dallo stesso atto di appello emerge la contraddizione in cui cade il Comune ove da un lato sostiene la natura “ non dispositiva ” della verifica dei parcheggi e, poi, afferma che ciascun condomino “ potrebbe anche unilateralmente modificare a sue spese la cosa comune ” (pag. 14).

12.4.1. - Sul punto si ribadisce che, come condivisibilmente evidenziato dal T.a.r. nella sentenza appellata e dalle appellate IN OR, ET OR e NT OR ET & IN s.r.l. nell’atto di diffida del 5 settembre 2022, l’arch. FA OR non aveva titolo per eseguire l’intervento per cui è causa ( i.e. trasformazione di un parcheggio condominiale in parcheggio pubblico a servizio della farmacia) in mancanza della indispensabile autorizzazione della competente assemblea condominiale, organo che risulta essersi riunito per ben tre volte senza mai dare detta autorizzazione all’arch. FA OR il quale solo in una fase successiva ha provveduto a presentare la SCIA.

Ne consegue che il Comune di Corridonia non poteva con gli impugnati provvedimenti del 14 aprile 2023 e del 6 dicembre 2023 liquidare la questione come controversia tra privati cui la P.A. è estranea, così come non può condividersi quanto affermato dalla difesa comunale a pag. 14 dell’appello principale (“… una volta accertato che l’Arch. OR era effettivamente proprietario della parte dell’immobile su cui insiste la farmacia e comproprietario delle aree di parcheggio, il Comune non aveva ragioni per esercitare i poteri inibitori, repressivi e conformativi riconosciutigli dalla legge in ragione dell’uso proposto dal medesimo dei parcheggi di cui è comproprietario. Il Tar ha ignorato ma va invece qui ribadita la regola generale della comunione, del tutto pacifica, dettata dall’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne uso, sino al punto che egli potrebbe anche unilateralmente modificare a sue spese la cosa comune …”).

Invero, come evidenziato da Cons. Stato, Sez. II, 12 febbraio 2021, n. 1294 (correttamente richiamata dal T.a.r. nell’ordinanza cautelare n. 180/2023 e nella sentenza appellata) “… non può condividersi l’affermazione secondo cui il Comune, nell’assentire una d.i.a., non avrebbe alcun onere di verificare se il richiedente sia titolato (e, in particolare, se sia proprietario del bene sul quale si intende intervenire) …”.

Si precisa al riguardo che la SCIA presentata dall’arch. FA OR in data 16 novembre 2021, anche se formalmente riguardava la realizzazione di un “ parcheggio pubblico su area pubblica ” come risulta testualmente a pag. 12 della stessa segnalazione, in realtà, come si desume dalle tavole allegate alla medesima SCIA, andava ad incidere su parti condominiali.

Infatti, l’arch. OR, che per sua stessa ammissione si era già interfacciato con l’Ente comunale, depositava nel corso del giudizio di primo grado due SCIA, prot. nn. 19127 del 27 luglio 2021 e prot. n. 29339 del 16 novembre 2021, nonché numerose Tavole Progettuali, tra le quali P3, P4, il documento “ Verifica Parcheggi ” ed una ulteriore planimetria nel gennaio 2022.

Nelle tavole venivano individuati specificamente i parcheggi pubblici, condominiali e privati, divisi tra le varie attività ivi insistenti e, per l’avvio della farmacia, l’arch. OR si auto-attribuiva, come si legge negli elaborati, i parcheggi in base alle quote millesimali “ superficie a parcheggio utilizzabile dal fabbricato est in base a quote millesimali = 203 mq ”.

Egualmente ciò avveniva per l’area seminterrata dell’immobile, ove i parcheggi non erano condominiali, bensì privati dei singoli proprietari e che venivano raddoppiati e modificati.

Peraltro, nella SCIA del 16 novembre 2021 l’arch. OR effettuava delle dichiarazioni contraddittorie e contrastanti con la realtà dei fatti, come “ Dichiara di avere titolarità esclusiva all’esecuzione dell’intervento ” (cfr. pag. 2), “ e.1 che le opere previste non riguardano parti comuni ” (cfr. pag. 4), mentre esclude che “ e.2 riguardano le parti comuni di un fabbricato condominiale ” (con la nota a piè di pagina in forza della quale “ L’Amministratore deve, comunque, disporre della delibera dell’assemblea condominiale di approvazione delle opere ”) e successivamente, con riguardo ai documenti allegati (“ Quadro riepilogativo della documentazione ”), barrava la presenza delle “ Dichiarazioni di assenso dei terzi titolari di altri diritti reali o obbligatori (allegato soggetti coinvolti) ” da siglare solo “ se non si ha titolarità esclusiva all’esecuzione dell’intervento ”.

Peraltro, nella stessa SCIA si legge anche (cfr. pag. 7) “ m) Diritti di terzi ” la dichiarazione “ di essere consapevole che la presente segnalazione non può comportare limitazione dei diritti dei terzi, fermo restando quanto previsto dall’articolo 19, comma 6-ter, della l. n. 241/1990 ”.

In conseguenza di tali interventi posti in essere dall’arch. OR, nonché dei lavori poi realizzati, l’intera situazione del sub 7 (area pubblica, condominiale e privata) e persino la viabilità della zona mutavano radicalmente, in assenza di autorizzazione degli aventi diritto (e cioè i condomini).

A tal riguardo è rilevante l’ammissione del Comune di Corridonia che osserva nella memoria del 4 aprile 2025 (cfr. pag. 18) che “ L’Arch. OR ha eseguito una verifica sull’intero edificio anche sulla base delle destinazioni d’uso e nelle tavole P3, P4 e Tavola unica del 2022 ha ricapitolato la verifica distinguendo parcheggi pubblici, privati e residenziali ”, per poi aggiungere, richiamando il testo dell’atto di riesame del 6 dicembre 2023 (annullato dal T.a.r. con la sentenza appellata), “… la superficie a parcheggio indicata nel piano seminterrato non viene impegnata per le attività commerciali o per scopi personali ma resta riferita come in precedenza agli alloggi presenti nella parte ovest del fabbricato, non appartenenti all’architetto OR … ” (cfr. pag. 23 di detta memoria).

È evidente che quei documenti non potevano essere presentati dall’arch. OR uti singuli , peraltro dopo aver registrato per ben tre volte il dissenso dell’assemblea condominiale, di cui aveva richiesto la convocazione straordinaria proprio al fine di approvarli.

Inoltre, quando l’arch. Lanciani (incaricato dall’arch. FA OR) sostiene a pag. 9 della relazione tecnica che “ La SCIA 943 prot n. 28162 del 16/11/2021 e la DELIBERA N. 172 DEL 13/11/2021 attengono a lavori realizzati esclusivamente su suolo di proprietà Comunale senza alterare o modificare né tantomeno intervenire o depauperare altre proprietà condominiali o esclusive ” fa un’affermazione che si pone sostanzialmente in contrasto con le tavole e gli elaborati allegati alla stessa SCIA presentata dall’arch. FA OR in data 16 novembre 2021.

Del resto il Comune di Corridonia a pag. 6 dell’impugnato atto di riesame del 6 dicembre 2023 rileva che “… La documentazione presentata a tal proposito (tavole “P01”, “P02”, “P03”, “P04” e la “Relazione calcolo dei parcheggi”) dal proponente la SCIA, in cui prima vengono rappresentate le superfici di tutti i piani dell’edificio con relativa destinazione d’uso legittimata (tavola “P02”) e poi viene effettuata la verifica dello standard a parcheggio ai sensi della normativa applicabile a ciascuna destinazione d’uso (tavole “P03” e “P04”), corrisponde al vero, infatti le destinazioni d’uso dei vari piani corrispondono a quanto presente nei nostri archivi e la verifica dei parcheggi viene effettuata sulle aree esistenti, allora e attualmente destinate a parcheggio, incluso il piazzale condominiale utilizzato anche a servizio dell’attività commerciale “NT OR” e individuato dal Piano Regolatore come “viabilità e parcheggi”. …”.

In definitiva il Comune ammette che la SCIA dell’arch. OR incideva su parti comuni / condominiali della cui natura era evidentemente ben consapevole.

12.5. - Con il motivo di appello principale “IV” il Comune contesta la tardività della sollecitazione, da parte delle sig.re OR, dei poteri inibitori con violazione degli artt. 19 e 21 della legge n. 241/1990.

Il motivo va disatteso.

Invero, correttamente il T.a.r. ha rilevato nella impugnata sentenza che la SCIA è stata perfezionata, a seguito di espressa integrazione disposta dall’Ente, solamente in data 5 novembre 2021, per cui il sollecito dei poteri inibitori (risalente al 5 settembre 2022) risulta essere perfettamente tempestivo in quanto infra-annuale.

Detta circostanza non è stata oggetto di contestazione nell’appello principale.

L’intera argomentazione contenuta sul punto nell’atto di appello principale non può condividersi, giacché è noto che la SCIA, proprio in quanto non costituisce provvedimento tacito direttamente impugnabile (cfr. art. 19, comma 6-ter, della legge n. 241/1990) è soggetta al dovere/potere di controllo dell’Ente, che può essere sollecitato da parte del privato controinteressato.

Pertanto, non solo non vi è alcuna disparità di trattamento con il permesso di costruire, ma proprio laddove venisse accolta la tesi sostenuta dalla difesa comunale quella disparità si determinerebbe, giacché la SCIA non è impugnabile (cfr. menzionato art. 19, comma 6- ter , della legge n. 241/1990), diversamente dagli atti autorizzativi e, pertanto, il privato può solo sollecitare l’azione dell’Ente, agendo se del caso avverso il silenzio della P.A., ovvero, nell’ipotesi in cui il Comune deneghi il controllo come nella vicenda per cui è causa, impugnando l’atto comunale.

Detto provvedimento tipizzato ben può essere impugnato con ricorso giurisdizionale.

Sul tema Cons. Stato, Sez. II, 12 marzo 2020, n. 1795 ha evidenziato:

«… E’ ben noto, infatti, che, allo stato dell’arte, nell’ipotesi di presentazione di d.i.a. o s.c.i.a. reputate illegittime, i soggetti che si considerano lesi dall’attività edilizia possono sollecitare l’esercizio delle verifiche spettanti all’Ente locale e, in caso di inerzia di quest’ultimo, esperire l’azione avverso il silenzio ex art. 31 c.p.a., in quanto d.i.a. e s.c.i.a. non costituiscono provvedimenti taciti direttamente impugnabili e l’unica azione oggi concessa agli interessati è quella avverso il silenzio della p.a., ai sensi dell’art. 19, comma 6 ter, l. n. 241/1990. …».

In tal senso si è espresso anche Cons. Stato, Sez. VI, 18 gennaio, 2021 n. 521.

Inoltre si è già rilevato in precedenza che le sig.re OR hanno avuto accesso alla SCIA solo nel corso del giudizio di primo grado (r.g. n. 267/2023).

Quindi il termine annuale comunque non sarebbe potuto decorrere in assenza della completa conoscenza degli atti.

In altri termini, diversamente da quanto sostenuto dalla difesa comunale, ove fosse possibile modificare arbitrariamente un intero piazzale condominiale, attribuirsi parcheggi pubblici, condominiali e persino privati, per il sol decorso di un termine di 30/60 giorni depositando una SCIA (di cui i controinteressati [nel caso in esame le sig.re OR] nulla sanno), si finirebbe per trasformare uno strumento di semplificazione amministrativa in un mezzo, chiaramente arbitrario, per conseguire indebitamente in un tempo celere diritti non propri.

Inoltre, il Comune nel computare i termini omette di rilevare che il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado è stato proposto avverso la risposta dell’Ente di denegazione del potere di controllo (risposta risalente al 14 aprile 2023) e, quindi, essendo stato notificato nei 60 giorni ed avendo carattere impugnatorio, sarebbe comunque tempestivo.

Non è parimenti condivisibile l’affermazione della difesa comunale secondo cui le ricorrenti “… avrebbero dovuto intraprendere l’azione avverso il silenzio ex art. 31 commi 1, 2 e 3 entro 12 mesi dalla asserita formazione della SC …” (cfr. pag. 17 dell’atto di appello principale), perché semmai quel termine, con tutti i limiti sopra indicati, si sarebbe dovuto calcolare dall’istanza presentata dalle sig.re OR in data 5 settembre 2022 e finalizzata a compulsare l’esercizio dei poteri inibitori.

In ogni caso il Comune ha risposto con nota del 14 aprile 2023 tempestivamente impugnata con il ricorso introduttivo del giudizio di primo grado notificato in data 12 giugno 2023.

12.6. - Con il motivo di appello principale “V” il Comune contesta l’affermata contraddittorietà tra gli atti comunali.

Il motivo va disatteso.

Invero, ritiene questo Collegio che la contraddittorietà è evidente tra l’atto di riesame del 6 dicembre 2023 e la delibera di Giunta n. 172/2021.

Precisamente, nella delibera di Giunta comunale n. 172 del 13 novembre 2021 l’Ente osservava: “ Considerato che il richiedente non dispone di aree private disponibili poste in un ragionevole raggio di accessibilità pedonale rispetto all’area di inserimento ” (pag. 2), “ Dato atto tuttavia che il Sig. F.M. intende comunque realizzare i parcheggi pubblici previsti dal D.M. n. 1444/68 a servizio delle attività del complesso commerciale-direzionale di sua proprietà, in vista anche di future apertura, come da richiesta prot. n. 27.916 del 03/11/2021 ” (pag. 2); “ Considerato che, come anche indicato dal Sig. F.M., la restante quota di parcheggi pubblici è individuata nel piazzale privato in comproprietà, suddividendolo in funzione dei millesimi di proprietà ” (pag. 3), “ Valutato quindi che la superficie che si intende adibire a parcheggio pubblico costituisce una parte della superficie complessiva necessaria per la destinazione commerciale della porzione di immobile in questione (la restante quota è ricavata nel piazzale privato in comproprietà) ” (pag. 4); “ Considerato che la situazione in questione rientra nel caso di “comprovata impossibilità” a reperire le aree, così come si evince dalla documentazione in atti ” (pag. 4).

La Giunta così disponeva:

«… 1) La premessa narrativa costituisce parte integrante e sostanziale del presente dispositivo;

2) Di prender atto della richiesta del Sig. F. M. presentata in data 09/09/2021 prot. n. 22783 con elaborati progettuali, relativi alla costruzione di un parcheggio pubblico sull’area pubblica distinta catastalmente al foglio 8 particella 641, con computo metrico estimativo e quadro tecnico economico di importo complessivo pari a € 32.093,01 - superiore all’eventuale importo relativo alla monetizzazione, composto dai seguenti elaborati:

a) Relazione tecnico illustrativa;

b) Tavola progetto parcheggi;

c) Documentazione fotografica;

d) Computo metrico estimativo e quadro tecnico economico;

3) Di autorizzare la realizzazione del parcheggio di che trattasi sull’area pubblica individuata al foglio 8 particella 641, come documentazione tecnica agli atti dell’Ente;

3) Di stabilire che i lavori dovranno essere terminati entro la data di apertura delle nuove attività commerciali;

4) Di dato atto che le opere verranno realizzate dal Sig. F. M., a sua cura e spese ma saranno ad uso pubblico, pertanto non è ammesso ogni uso diverso da quanto autorizzato;

5) Di prender atto che la trasformazione da apportare all’area di proprietà comunale è di ridotta entità, finalizzata al miglioramento della fruibilità della zona e alla sua funzionalità e non comportano modifiche sostanziali rispetto all’esistente, in quanto tale nuova area a parcheggio pubblico sarà funzionalmente continua a quella esistente;

6) Di stabilire che la superficie a destinazione parcheggio pubblico oggetto della richiesta è relativa alla situazione attuale dell’immobile, indipendentemente dall’importo effettivo delle opere che verranno realizzare;

7) Di demandare agli Uffici competenti la valutazione del progetto in questione, in merito alla rispondenza tecnico-costruttiva;

8) Di Dichiarare la presente deliberazione immediatamente eseguibile ai sensi dell’art. 134, comma 4^, del T.U. delle leggi sull’ordinamento degli EE.LL., approvato con D.Lgs. 18.08.2000, n. 267, al fine di dar celere corso al completamento dell’iniziativa . …».

Ancora, nella precedente missiva del Comune di Corridonia del 14 maggio 2022, prot. n. 12998 l’Ente rappresentava a chiare lettere “… l’esigenza di reperire ulteriori spazi a parcheggi per l’attività commerciale di recente apertura. Questo ha comportato la necessaria richiesta, da parte dell’Ufficio, dell’individuazione planimetrica dei parcheggi pubblici e privati previsti dalla normativa di settore, in riferimento allo stabile in questione ” (cfr. pag. 1), “ Nel caso specifico, le planimetrie rappresentano un’indicazione dei necessari posti auto privati e pubblici per lo stabile considerato nella sua interezza e hanno una valenza edilizio-urbanistica, fatti salvo [i] diritti dei terzi ” (pag. 2).

Ed ancora, nella missiva del 14 aprile 2023 il Comune evidenziava che l’arch. OR “ ha individuato alcuni parcheggi pubblici (e privati) nella corte comune ” (pag. 1), “ Unitamente alla SCIA prot. 19.127 del 27.7.2021 l’arch. OR ha depositato un documento, titolato “Verifica dei parcheggi”, con il quale ha svolto vari calcoli per quanto riguarda i parcheggi occorrenti, privati, residenziali e pubblici, ed ha indicato che parte dei parcheggi pubblici, ossia dieci posti auto, siano individuati nella corte comune dinanzi alla porzione ovest dell’immobile, senza alterazione dello stato dei luoghi e/o esecuzione di opere, e ciò in ragione delle quote millesimali di sua proprietà ” (pag. 2); “ 2.1) Ciò precisato, nel nostro caso l’arch. OR ha dichiarato che i parcheggi pubblici sono stati individuati (in parte) nella corte comune e ciò in ragione delle quote millesimali di proprietà dello stesso ” (pag. 2); ancora “ 3.2) Come esposto in precedenza, l’arch. FA OR ha individuato posti auto pubblici nell’ambito della corte comune … Siffatta individuazione non va a modificare la corte comune, né elimina i posti auto per gli altri condomini / comproprietari, ma aggiunge la connotazione “pubblico” o “ad uso pubblico” ad una porzione della stessa, senza che gli stessi debbano essere ceduti al Comune ” (pag. 3).

Del resto, quanto sopra è confermato da tutta la documentazione presentata dall’arch. OR, come le Tavole P3, P4 e Tavola Unica, ove si legge chiaramente in alto a sinistra “ Superficie a parcheggio utilizzabile dal fabbricato est in base a quote millesimali = 203 mq ” (cfr. in particolare la planimetria allegata alla richiesta di parere inviata dall’arch. OR in data 7 gennaio 2022 al Responsabile del Settore Polizia Municipale del Comune di Corridonia).

Ancora più precisamente, il documento denominato “ Verifica dei parcheggi ” redatto dall’arch. FA OR già in precedenza richiamato, riaffermando la necessità dei parcheggi per la nuova apertura, nelle conclusioni li individua espressamente sia nel piazzale condominiale, sia nel locale seminterrato.

Ebbene, alla luce di tutto ciò, del chiaro tenore letterale delle espressioni utilizzate nel citato documento denominato “ Verifica dei parcheggi ”, delle planimetrie allegate e del netto mutamento persino dei luoghi in questione (cfr. documentazione fotografica in atti), non è sostenibile, solo in sede di atto di riesame, che i documenti presentati in Comune avrebbero natura solo ricognitiva.

Anche qualora così fosse, la cd. ricognizione in relazione ad aree comuni doveva pur sempre passare per l’assemblea condominiale al fine di conseguirne il necessario assenso, cosa invece non avvenuta.

Peraltro, il Comune si contraddice anche nello stesso atto di riesame del 6 dicembre 2023, ove, pur affermando che la verifica parcheggi non era necessaria, rileva che “ Tuttavia in sede di esame della SCIA presentata nel luglio 2021, nonostante l’accertata esclusione dall’applicazione della normativa relativa al centro commerciale, si effettuava egualmente la verifica degli standard a parcheggi per l’intero edificio ” (cfr. pag. 6).

Tuttavia, l’arch. OR quella verifica (che è in realtà una modifica dispositiva) non poteva effettuarla, essendo privo di legittimazione in mancanza dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Inoltre, va evidenziato che non può essere considerato ricognitivo ciò che modifica un qualcosa (anche nella qualificazione giuridica da condominiale a pubblico) o ciò che, fornendone una asserita fotografia, lo rappresenta in modo diverso dalla situazione precedente.

Invero, è sufficiente confrontare graficamente le Tavole P3, P4 e Tavola Unica, nonché la “Verifica dei parcheggi” da una parte, con la Tavola 10 allegata al permesso di costruire n. 751/2009 dall’altra perché ciò emerga in modo evidente.

Non è quindi condivisibile l’affermazione della difesa del Comune secondo cui l’unico documento vigente è la Tavola 10 e le successive tavole presentate avrebbero carattere solo ricognitivo.

Si tratta di due affermazioni contraddittorie: o vige la Tavola 10 del permesso di costruire n. 751/2009 o le successive, essendo appunto difformi.

Non a caso il Comune nell’atto di appello finisce per ammettere una “… non perfetta uniformità fra una delle motivazioni della delibera di GC e il successivo atto di riesame … ” (cfr. pag. 21).

Si tratta a ben vedere di una evidente contraddizione tra atti pienamente validi ed efficaci, idonei a viziare l’atto di riesame del 6 dicembre 2023, come correttamente rilevato dal T.a.r. nella sentenza appellata.

Inoltre, posta la natura non infinita dei parcheggi condominiali e privati, nonché l’evidente modifica tra la situazione ante e quella post intervento dell’arch. OR, non è condivisibile l’assunto della difesa comunale in ordine all’inesistenza di conseguenze sfavorevoli per le sig.re OR (cfr. pag. 22 dell’appello principale).

È, infatti, evidente che i parcheggi sono un bene esauribile ed esaurito, e quindi non può un solo condomino agire per tutti in assenza della necessaria autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Le sig.re OR, a seguito dell’intervento dell’arch. OR hanno subito una modifica dei parcheggi relativi alla loro attività commerciale.

Tutto il ragionamento del Comune operato in sede di riesame (cfr. pag. 5) si basa sul fatto che il calcolo parcheggi per attività di arredamento sarebbe il 10% della superficie di vendita.

In ogni caso è evidente che se le sig.re OR chiudessero la loro attività ovvero la locassero a terzi (ad esempio per un negozio di abbigliamento, di vendita alimentari, ecc.) non avrebbero parcheggi da cedere, proprio per l’illegittima attribuzione operata dall’arch. OR. Egualmente se locassero a terzi parte dello stabile avente già natura commerciale non potrebbero farlo perché non vi sarebbero i parcheggi per nuove attività.

È per tale ragione che - come detto - tutte le decisioni aventi ad oggetto la destinazione di parti comuni dovevano passare per il vaglio dell’assemblea condominiale e dell’omessa acquisizione dell’assenso dell’assemblea condominiale il Comune non poteva non tener conto.

Tuttavia, anche tale aspetto era noto all’Ente, che nell’atto di riesame del 6 dicembre 2023 osserva testualmente che “ un problema di sufficienza parcheggi si porrà in futuro ” (cfr. pag. 9), senza avere contezza di incidere su proprietà diverse da quella dell’istante ( i.e . arch. OR).

12.7. - Con l’ultimo motivo di appello principale il Comune deduce molteplici rilievi, riassunti nel titolo in un’asserita ultra-petizione della sentenza appellata e nella violazione dell’art. 7 del d.P.R. n. 380/2001.

Il motivo non può trovare accoglimento.

12.7.1. - Ritiene questo Giudice che non sussista nella sentenza impugnata il dedotto vizio di ultrapetizione (cfr. punto a - pag. 23 dell’appello principale secondo cui: “… Il Tar sostiene che per “realizzare la trasformazione edilizia conseguita” non era sufficiente lo strumento della SC occorrendo invece il permesso di costruire. Sussiste sul punto il vizio di ultrapetizione in quanto né nel ricorso (peraltro dichiarato improcedibile) né nei motivi aggiunti le ricorrenti hanno mai sostenuto che ai fini della realizzazione del parcheggio sarebbe occorso il rilascio di apposito permesso di costruire. …”).

Invero, sul punto va rilevato che sia nel ricorso introduttivo del giudizio di primo grado (cfr. pag. 26), sia nei motivi aggiunti (cfr. pag. 20) la questione della viabilità è stata oggetto di ampia disamina, avendo le sig.re OR espressamente contestato la circostanza che su di essa si sia intervenuto attraverso una mera SCIA.

Del resto, la sentenza di primo grado (cfr. pag. 16) non a caso cita espressamente un passaggio dei motivi aggiunti ( rectius pag. 20: “… con le SCIA presentate i luoghi sono stati modificati radicalmente, creando una viabilità che non esisteva e trasformando i parcheggi in una via di raccordo ormai transitata regolarmente da chiunque (residenti, fruitori dei negozi, persone di passaggio) . …”), accogliendoli, a conferma della sua espressa considerazione.

Inoltre, il punto in esame è stato oggetto di ampio dibattito processuale, attraverso il deposito di perizie di parte.

Pertanto, non vi è alcun petitum e causa petendi nuovi, tant’è vero che persino la giurisprudenza citata dal Comune nell’atto di appello (pag. 24) conferma l’infondatezza del rilievo, in quanto “… spetta al giudice interpretare la domanda proposta in giudizio, individuando, mediante l’analisi delle allegazioni e delle affermazioni della parte, gli elementi costitutivi della stessa, tra cui petitum e causa petendi, mediante una valutazione discrezionale e libera che ha a oggetto l’indagine del contenuto sostanziale della domanda, soprattutto con riferimento agli elementi oggettivi, che non trova vincolo nelle espressioni letterali utilizzate dalle parti (Cass. civ., I, ord. 19 marzo 2020, n. 7467; III, ord. 21 maggio 2019, n. 13602), salvo che ci si spinga sino a configurare una domanda radicalmente difforme, nel petitum o nella causa petendi, da quanto espressamente allegato e dedotto dalle parti (Cass. civ., I, ord. 3 dicembre 2020, n. 27704, 12 aprile 2006, n. 8519). …” (cfr. Cons. Stato, Sez. V, 9 gennaio 2024, n. 281).

12.7.2. - Quanto al secondo profilo riguardante l’art. 7 del d.P.R. n. 380/2001 (cfr. punto b - pag. 24 dell’appello principale secondo cui: “… Va obiettato in subordine che ai sensi dell’art. 7 del testo unico dell’edilizia le opere pubbliche deliberate dal consiglio o dalla giunta comunale sono sottratte alla disciplina ordinaria dei titoli abilitativi . …”), esso non può trovare accoglimento, non essendovi alcuna opera pubblica realizzata dall’arch. OR.

Quest’ultimo, infatti, come correttamente accertato nella sentenza appellata, è intervenuto non solo su un’area pubblica, ma anche su un’area condominiale e persino privata e quindi la fattispecie oggetto del presente giudizio non può rientrare nel perimetro applicativo della disposizione in esame ( i.e. art. 7 del d.P.R. n. 380/2001), che richiede anche la validazione del progetto ai sensi dell’art. 47 del d.P.R. n. 554/1999, mai avvenuta nel caso di specie.

12.7.3. - Inoltre, quanto al terzo aspetto (cfr. punto c - pag. 24 dell’appello principale secondo cui: “… nella presente fattispecie la SC presentata nel novembre del 2021 (al di là della modulistica utilizzata) ben può assumere valenza sostanziale di SC alternativa al permesso di costruire …”) non può applicarsi nella fattispecie in esame alcuna SCIA alternativa al permesso di costruire, peraltro ipotizzata per la prima volta in sede di appello.

L’Ente non specifica neanche a quale delle ipotesi di cui all’art. 23, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (lett. a), b) o c) dovrebbe essere ricondotta l’opera de qua .

In ogni caso è evidente che non potrebbe mai applicarsi l’istituto in esame, giacché non ricorrono gli stringenti e specifici requisiti previsti dal citato art. 23 del d.P.R. n. 380/2001 (piano attuativo, relazione tecnica, pareri preventivi, attestazioni, asseverazioni, certificato di collaudo finale, ecc.).

La giurisprudenza, peraltro, ha rimarcato che “ … esistono tuttavia dei limiti insormontabili che non consentono di derubricare gli interventi “maggiori” al titolo “minore”. Se pertanto il privato ha sempre la possibilità di optare per il permesso di costruire, laddove gli sarebbe possibile agire tramite semplice d.i.a. (oggi s.c.i.a.) non vale il reciproco, per cui nei casi in cui è ritenuto necessario l’avallo esplicito dell’intervento, l’utilizzo di qualsivoglia altra forma di comunicazione, ivi comprese quelle nuove introdotte nel tempo (si pensi alla c.d. comunicazione inizio lavori -C.I.L.- o comunicazione inizio lavori asseverata -C.I.L.A.) appare sostanzialmente inutile ... ” (cfr. Cons. Stato, Sez. II, 15 dicembre 2020, n. 8032).

In tal senso si è espresso anche Cons. Stato, Sez. II, 15 novembre 2023, n. 9814 .

Di ciò è evidentemente ben consapevole il Comune che non a caso a pagg. 24 - 25 dell’appello principale osserva:

«… nella presente fattispecie la SC presentata nel novembre del 2021 (al di là della modulistica utilizzata) ben può assumere valenza sostanziale di SC alternativa al permesso di costruire. … Né la SC alternativa sarebbe ritenersi preclusa in riferimento alla esistenza o meno di una normativa di dettaglio del PRG, giacché la conformità urbanistica dei parcheggi pubblici è attestata dalla delibera GM n. 172/2021 e la conformazione edilizia dell’intervento è interamente definita dalla delibera medesima, sicché nessuna discrezionalità residua per una fase autorizzatoria ulteriore, non potendosi quindi dare valenza ostativa a qualsivoglia limitazione dettata sul punto dall’art. 23 del DPR n. 380/2001 o da qualsiasi altra disposizione in materia, norme peraltro non invocate né dalle ricorrenti, che tale questione non hanno affatto sollevato . …».

12.7.4. - Al punto d - pag. 25 dell’appello principale il Comune rileva:

«… In ulteriore subordine, si censura un grave travisamento dei fatti laddove in particolare il Tar ha rilevato la “realizzazione di fondo stradale asfaltato” e che parimenti sarebbe stata realizzata “una strada /viabilità pubblicamente transitabile, prima inesistente (e incidente pacificamente, ancorché in modo marginale, su area in proprietà privata, senza alcun titolo abilitativo)”.

In realtà:

- il nuovo parcheggio pubblico ricade per una parte su un’area già a verde e per l’altra parte su un’area già asfaltata/pavimentata ed è stato realizzato con un grigliato drenante, senza variare la permeabilità pre-esistente, quindi non con un “fondo stradale asfaltato”;

- inoltre non è stata realizzata una strada/viabilità transitabile prima inesistente in quanto la strada antistante il nuovo parcheggio pubblico esisteva anche in epoca precedente alla realizzazione dello stesso (all’epoca della lottizzazione D’Amen, anni ‘70) ed era collegata al piazzale condominiale, benché in certi periodi fosse stata impropriamente sbarrata mediante il posizionamento di fioriere che andavano ad occupare la sede stradale di proprietà comunale impedendo il collegamento con il piazzale in assenza di un provvedimento comunale di regolamentazione del traffico. La viabilità nella zona (da sempre esistita), quindi, non è stata modificata;

- infine, la strada e la viabilità non incidono “pacificamente” neppure “in modo marginale” su area in proprietà privata, in quanto, come ribadito più volte, la strada e la viabilità non hanno subito modifiche e comunque le opere eseguita non hanno determinato alcuna modifica fisica delle proprietà private. …».

Detta argomentazione non è condivisibile.

Invero, è evidente ictu oculi la radicale modifica che si è realizzata, non solo dell’area pubblica (che era una semplice aiuola), ma anche del piazzale condominiale e persino dei beni privati (le strisce pedonali per la loro funzionalità impongono il passaggio sulla proprietà privata).

Pertanto, diversamente da quanto sostenuto dalla difesa comunale, la strada oggetto di contesa non esisteva in epoca pregressa, giacché, come correttamente rimarcato dal T.a.r. nella sentenza appellata (cfr. pag. 17), l’arch. OR con gli interventi oggetto di SCIA ha creato una viabilità del tutto nuova (peraltro apponendovi la segnaletica), utilizzata da chiunque, all’interno di un’area che era esclusivamente condominiale e che è divenuta, a seguito di detto intervento, una via di scorrimento con duplice accesso in entrata ed uscita.

È sufficiente osservare il diretto confronto grafico tra la situazione precedente e la successiva (cfr. documentazione fotografica in atti), idoneo a confermare quanto rilevato dal T.a.r. nella sentenza di primo grado, e cioè la creazione di una via di scorrimento interna al piazzale condominiale e di una viabilità che prima non esistevano.

12.7.5. - Infine, la difesa del comune a pag. 26-27 dell’appello principale (punto e) osserva:

«… Lo stesso parere ANAS, depositato seppur fuori termine dalle ricorrenti in primo grado, era stato richiesto dal Comune con nota prot. 30541 del 27.11.2021 per conto dell’arch. FA OR al fine di realizzare il parcheggio pubblico sulla fascia di rispetto della SR 485. Esso fa espresso riferimento al parcheggio pubblico senza esprimere prescrizioni in merito alla viabilità interna al piazzale condominiale o alla viabilità piazzale-nuovo parcheggio pubblico; vi si legge infatti che «il parcheggio di nuova realizzazione sarà realizzato alla distanza di oltre 6,00 metri dal margine della carreggiata della SR 485, …, si ritiene di poter esprimere il parere favorevole alla realizzazione , in quanto non interferente con le normali attività di manutenzione ordinaria e straordinaria ove ANAS svolge il ruolo di Ente Gestore».

Tra l’altro, in termini di interferenza con la viabilità della SR 485 non si è rilevato alcun cambiamento in quanto la posizione degli accessi carrabili al piazzale condominiale non è stata modificata a seguito della realizzazione del parcheggio pubblico.

Si osserva inoltre che tra la planimetria allegata al parere ANAS e la versione finale della planimetria allegata alla SCIA per la realizzazione del parcheggio pubblico, per cui la Polizia Municipale ha espresso il parere definitivo (ossia il prot. n. 34 del 14.01.2022), non sussistono differenze in termini di viabilità interna al piazzale condominiale (vedere docc. 6, 6.A e 6.B).

L’unica differenza è stata quella di indicare la viabilità nella strada pubblica (tratto antistante alla farmacia) e l’inserimento di un divieto di accesso a ridosso del piazzale condominiale al fine di evitare l’ingresso dalla strada al piazzale verso ovest, consentendo solamente l’accesso dal piazzale al parcheggio pubblico procedendo da est.

Pertanto, gli accessi non sono mai cambiati e la descritta limitazione di accesso al piazzale ha semmai favorito, non certo danneggiato il negozio di mobili delle ricorrenti, atteso che esse si dolgono del traffico e che il doppio senso di circolazione avrebbe semmai aumentato, ma non diminuito.

Alla luce di quanto sopra, non risulta realizzata alcuna strada nuova né modificata la viabilità ivi esistente.

Si ribadisce al riguardo che:

- il parere dell’Anas è necessario in quanto il parcheggio pubblico insiste nella fascia di rispetto stradale;

- il controinteressato non ha richiesto e Anas non ha autorizzato alcun nuovo accesso e, dunque, la situazione degli accessi risulta immutata rispetto a come si presentava in precedenza; - esiste un ulteriore accesso ubicato (a est), esattamente nella parte opposta al piazzale, dal quale si accede al parcheggio pubblico;

- non vi è alcuna contraddizione con la segnaletica apposta in loco: è stato installato un divieto di accesso che non consente a chi ha parcheggiato nel parcheggio pubblico di dirigersi verso il piazzale condominiale;

- non corrisponde al vero che chi ha parcheggiato nel parcheggio pubblico non può fare manovra e dirigersi in senso opposto rispetto a dove si trova il piazzale condominiale. Stante quanto esposto, la sentenza è errata. …».

Tuttavia, ritiene questo Giudice che, diversamente dalle argomentazioni articolate dalla difesa comunale con riguardo al menzionato parere ANAS, la documentazione in esame evidenzia unicamente che l’ANAS ha avviato un accertamento sulla regolarità della viabilità.

Ed anche nella documentazione prodotta all’ANAS (cfr. pag. 6 del doc. n. 47 depositato in primo grado in data 25 maggio 2024 dalle sig.re OR), e riprodotta in sede di richiesta di sanatoria (cfr. doc. n. 63 depositato in appello in data 26 marzo 2025 dalle sig.re OR) vi è la dichiarazione, per i parcheggi condominiali, “ superficie a parcheggio utilizzabile dal fabbricato est in base a quote millesimali = 203 mq ” che combacia con quanto dichiarato nelle Tav. P3 e P4 e con quanto indicato nella delibera comunale n. 172/2021 ove si legge “ Considerato che, come anche indicati dal Sig. F.M., la restante quota dei parcheggi pubblici è individuata nel piazzale privato in comproprietà, suddividendolo in funzione dei millesimi di proprietà ”.

Tuttavia, come accertato dal T.a.r. nella sentenza di primo grado (cfr. pag. 14), l’arch. OR non poteva operare quella suddivisione ed utilizzo pubblico senza l’atto di assenso delle comproprietarie, che - come visto - l’avevano negato in apposite assemblee.

Inoltre, le planimetrie depositate presso l’ANAS dimostrano incontrovertibilmente come sia stata creata una via di raccordo o scorrimento in un’area condominiale, congiungendo il piazzale con i nuovi parcheggi in un unicum , senza che ciò sia mai stato autorizzato dall’ANAS.

Non a caso l’ANAS ha avviato l’indicato procedimento di verifica.

13. - In conclusione dalle argomentazioni espresse in precedenza discende la reiezione dell’appello principale con consequenziale conferma della sentenza impugnata. In sede di attività conformativa del Comune alla presente pronuncia, lo stesso Ente dovrà esercitare i propri poteri inibitori sull’attività posta in essere dall’arch. FA OR.

14. - Alla reiezione dell’appello principale consegue la declaratoria di improcedibilità dell’appello incidentale per sopravvenuta carenza di interesse in relazione alla domanda impugnatoria. Restano assorbite le doglianze articolate in primo grado e riproposte dalle appellate IN OR, ET OR e NT OR ET & IN s.r.l. con memoria ex art. 101, comma 2, del codice del processo amministrativo.

14.1. - Deve invece essere respinto l’appello incidentale delle sig.re OR per quanto concerne la riproposizione della domanda risarcitoria (respinta dal T.a.r. con la sentenza impugnata), domanda che comunque rispetto alla voce di danno emergente azionata è rimasta sfornita di prova.

Invero, le appellanti incidentali nulla hanno dedotto per esempio in ordine ad un eventuale parcheggio di cui hanno dovuto sopportare i costi nell’arco di tempo successivo all’abusiva trasformazione dell’area per cui è causa al fine di collocare altrove le proprie autovetture, ovvero quelle dei clienti del negozio di arredamenti. Anche la perizia prodotta al doc. 39 del fascicolo di primo grado depositato in data 28 febbraio 2024 non contiene una quantificazione operata su queste basi.

Analogamente deve dirsi per il lamentato danno morale formulato in modo generico, come correttamente evidenziato dal primo Giudice.

15. - L’istanza della difesa del Comune (cfr. pag. 3 della memoria del 4 aprile 2025) di stralcio (da qualificarsi quale domanda di “ cancellazione di espressioni sconvenienti od offensive ” ex art. 89 del codice di procedura civile) di espressioni asseritamente inappropriate utilizzate dalla difesa di IN OR, ET OR, NT OR ET & IN s.r.l. (alle pagg. 7, 8 e 9 della memoria per l’udienza cautelare) non superano “… il limite della correttezza e della convenienza processuale, espresse nei riguardi dei soggetti presenti nel giudizio, in violazione di tutti i principi posti a tutela del rispetto e della dignità della persona umana e del decoro del procedimento …” e non vengono in rilievo “… espressioni eccedenti le esigenze difensive ed avulse dalla materia del contendere (tra le altre: Cass. 26 luglio 2002, n. 11063) …” (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 17 dicembre 2013, n. 6038).

16. - In conclusione dalle considerazioni che precedono discende il rigetto dell’appello principale azionato dal Comune di Corridonia. Alla reiezione dell’appello principale consegue la declaratoria di improcedibilità dell’appello incidentale per sopravvenuto difetto di interesse in relazione alla domanda impugnatoria. Deve, infine, essere respinta la domanda risarcitoria di cui all’atto di appello incidentale.

17. - La complessità della vicenda fattuale sottesa e conseguentemente delle questioni trattate inducono il Collegio a ritenere esistenti i presupposti per compensare integralmente tra le parti le spese di lite del doppio grado di giudizio.

P.Q.M.

il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale, Sezione Seconda, definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, così provvede:

1) respinge l’appello principale;

2) dichiara improcedibile per sopravvenuto difetto di interesse l’appello incidentale in relazione alla domanda impugnatoria;

3) respinge la domanda risarcitoria di cui all’atto di appello incidentale.

Compensa le spese del doppio grado di giudizio.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 6 maggio 2025 con l’intervento dei magistrati:

Oberdan Forlenza, Presidente

Francesco Frigida, Consigliere

Antonella Manzione, Consigliere

Francesco Guarracino, Consigliere

Francesco Cocomile, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Francesco Cocomile	Oberdan Forlenza

IL SEGRETARIO