Pubblicato il 05/08/2025

N. 06914/2025REG.PROV.COLL.

N. 01441/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Settima)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso in appello iscritto al numero di registro generale 1441 del 2023, proposto da LO AB, rappresentato e difeso dall’avvocato Alfredo Zaza D’Aulisio, con domicilio eletto presso lo studio dell’avvocato Francesco Cardarelli, in Roma, via Da Palestrina 47

contro

Comune di Gaeta, in persona sindaco in carica, rappresentato e difeso dall’avvocato Annamaria Rak, con domicilio digitale p.e.c. in registri di giustizia

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio - sezione staccata di IN (sezione prima) n. 638/2022

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Gaeta;

Viste le memorie e tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 8 luglio 2025 il consigliere Fabio Franconiero e udito per la parte appellante l’avvocato Filippo Lattanzi, in sostituzione di Zaza D’Aulisio, sull’istanza di passaggio in decisione dell’amministrazione comunale resistente;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. L’appellante indicato in intestazione ha acquistato ad un’asta giudiziaria, con decreto di trasferimento di bene immobile del Tribunale di IN datato 8 giugno 2004, l’appartamento al piano primo, con annesso terrazzo di pertinenza sito al piano terzo, del villino sito in Gaeta, località Serapo, via Roma 31, a suo tempo edificato, in forza di licenza edilizia n. 591 del 3 giugno 1974.

2. Secondo quanto riferisce il medesimo appellante, sul terrazzo al terzo piano il debitore esecutato aveva a suo tempo ampliato la sua porzione, che in base all’ora richiamato titolo edilizio costituiva uno stenditoio, e attraverso opere non assentite ne aveva mutato la destinazione d’uso in monolocale per civile abitazione con annesso portico.

3. Per esse l’appellante domandava al Comune di Gaeta il condono, ai sensi dell’art. 40, comma 6, della legge sul primo condono, 28 febbraio 1985, n. 47, così formulato: «(n) ella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge » .

4. Sulla domanda l’amministrazione comunale si determinava negativamente, con provvedimento in data 7 febbraio 2017, n. 6889.

5. Richiamato lo sviluppo dell’istruttoria svolta in sede procedimentale, con l’acquisizione di documentazione integrativa da parte dell’istante, a fondamento del diniego conclusivo veniva posto il fatto che nel titolo di proprietà « non è menzionata l’unita immobiliare in questione, consistente in un monolocale abitativo con annesso portico posto sul terrazzo (piano terzo) del villino, bensì è indicato solo il terrazzo sito al piano terzo quale annessa pertinenza del bene immobile trasferito ». Al medesimo riguardo si dava atto che « il frazionamento (non oggetto di condono) del bene immobile trasferito, che ha generato il monolocale abitativo in oggetto (fg. 34, part. n. 170, sub 19), è stato effettuato successivamente all’acquisizione tramite il predetto Decreto di trasferimento ». In ordine a quest’ultimo aspetto, il diniego di condono faceva rinvio alla richiesta di integrazione documentale, finalizzata a comprovare l’effettiva consistenza dell’immobile complessivamente acquistato dall’istante e l’autorizzazione al frazionamento, e il mancato riscontro da parte di quest’ultimo. Il diniego era pertanto motivato in ragione della mancata produzione dei documenti necessari alla sanatoria dell’unità immobiliare, ed in particolare del « titolo di proprietà specifico relativo al monolocale abitativo oggetto di condono », oltre all’« attestazione probante l’effettiva epoca di realizzazione di tutte le opere abusive, quindi comprensive del portico » e all’« autorizzazione al frazionamento del bene immobile trasferito ».

6. Il conseguente ricorso al Tribunale amministrativo regionale per il Lazio - sezione staccata di IN, con cui i richiamati presupposti erano contestati, veniva respinto con la sentenza i cui estremi sono indicati in intestazione.

7. La pronuncia di primo grado giudicava legittimo il diniego impugnato « sotto il profilo della mancata dimostrazione in giudizio di un titolo giuridico riguardante la proprietà del locale stenditoio trasformato in civile abitazione ». A questo specifico riguardo, statuiva che in base al decreto di trasferimento del giudice dell’esecuzione, il diritto acquistato dal ricorrente « è individuato nell’appartamento posto al piano terra interno 1 ed annessa pertinenza costituita dal solo terrazzo situato al piano terzo », mentre «(n) essuna menzione è fatta del locale stenditoio che, come affermato da ricorrente e condiviso dal Collegio, è stato realizzato sulla base della licenza di costruzione del 03.06.1974 nel quale è chiaramente graficizzato » . Su questa base era ricavata la seguente conseguenza: « in difetto di diversa prova da parte del ricorrente, l’omessa menzione del locale stenditoio nel titolo domenicale equivale a dire che tale cespite, ancorché fisicamente preesistente, non facesse giuridicamente parte del diritto trasferito ». Con specifico riguardo all’ipotesi prospettata dal ricorrente, dell’acquisito a titolo originario del locale stenditoio abusivamente reso abitabile, in forza dell’accessione ex art. 934 cod. civ., la sentenza affermava che questa fattispecie presuppone « l’inesistenza ab origine del locale de quo e quindi la sua realizzazione dopo l’acquisto del terrazzo da parte del ricorrente, con ogni susseguente incertezza sull’epoca di realizzazione dell’abuso e quindi sulla possibilità stessa di fruire del condono richiesto », mentre nel caso di specie « il locale stenditoio risale alla costruzione dell’immobile ».

8. Contro la sentenza di primo grado l’originario ricorrente ha proposto appello, al quale resiste il Comune di Gaeta.

DIRITTO

1. Con un primo motivo d’appello si censura la sentenza nella parte in cui ha statuito che non sono integrati i presupposti dell’acquisto per accessione ex art. 934 cod. civ. del locale stenditoio abusivamente trasformato in monolocale abitabile, oggetto della domanda di condono, a causa del fatto che esso non è menzionato nel decreto di trasferimento del Tribunale di IN a favore del ricorrente. In contrario si sottolinea che nella sua conformazione originaria il locale è stato realizzato sulla base del titolo edilizio a suo tempo rilasciato dall’amministrazione comunale, consistente nella sopra menzionata licenza di costruzione del 3 giugno 1974, n. 591, nella quale la stessa sentenza di primo grado riconosce che il locale « è chiaramente graficizzato ». Si assume pertanto che sulla base delle descritte circostanze ricorrerebbero tutti i presupposti dell’acquisto per accessione, la quale « opera per ogni bene ubicato sulla proprietà (il proprietario del suolo –nella specie terrazzo-, è proprietario di ciò che vi insiste sopra – nella specie stenditoio) ».

2. Sono quindi riproposti gli ulteriori motivi di ricorso non esaminati dalla sentenza, con i quali viene contestato il valore ostativo alla sanatoria della mancata produzione dell’autorizzazione al frazionamento dell’immobile acquisito con il decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di IN; e della documentazione probante comprovante l’epoca di realizzazione di tutte le opere abusive, comprensive del portico. In contrario viene dedotto, sotto il primo profilo, che l’accatastamento era stato chiesto dallo stesso Comune di Gaeta, con nota n. 48433 datata 28 novembre 2012, e che in ogni caso il frazionamento non necessiterebbe di alcuna autorizzazione, ma sarebbe riconducibile ad un obbligo a carico del richiedente il condono, imposto direttamente dalla normativa condonistica (art. 39, comma 4, della legge 23 dicembre 1994, n. 724).

3. Sotto il secondo profilo si contesta la necessità di produrre documentazione comprovante l’epoca di realizzazione di tutte le opere abusive comprensive del portico, sia perché il rilievo non era stato sollevato nel preavviso di diniego di cui alla nota del 6 ottobre 2016, n. 54546, con conseguente violazione dell’art. 10- bis , della legge 7 agosto 1990, n. 241; e sia in ragione del fatto che, in ogni caso, in ottemperanza alla richiesta di integrazione formulata dall’amministrazione era stata prodotta la dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l’epoca di realizzazione dell’abuso.

4. Inoltre, viene sottolineato che, come ricavabile dal grafico relativo al titolo edilizio del villino, l’originario stenditoio cade in parte sulla porzione di terrazzo acquistata dal ricorrente e per altra parte sulla porzione di terrazzo di proprietà di terzi, e che le due porzioni « costituiscono fisicamente un tutt’uno ». Quindi, si sottolinea che per questa parte l’amministrazione comunale ha accolto un’« identica istanza di condono edilizio, con la concessione edilizia n. 9574 datata 18/02/2020 ».

5. Di seguito sono ulteriormente articolate le censure di violazione del citato art. 10- bis della legge 7 agosto 1990, n. 241, e di difetto dei presupposti del diniego, in presenza di una documentazione completa, quale in tesi sarebbe quella acquisita nel corso dell’istruttoria procedimentale, con conseguente violazione dell’art. 40, comma 6, della legge sul primo condono, 28 febbraio 1985, n. 47.

6. I motivi sono infondati.

7. Vanno più nello specifico respinte le censure con le quali si assume che il diniego di condono sarebbe illegittimo per violazione dell’art. 934 cod. civ., relativo all’acquisto per accessione di beni immobili. Sul punto la sentenza di primo grado ha svolto una puntuale disamina della documentazione agli atti del procedimento e su di esse ha tratto la logica conseguenza, non scalfita dai motivi d’appello, dell’assenza di presupposti per la vicenda acquisitiva ai sensi della disposizione civilistica ora richiamata.

8. Il dato di partenza è quello relativo all’assenza di menzione del locale stenditoio nel titolo di acquisto a favore del ricorrente. Su ciò non vi è contestazione alcuna da parte di quest’ultimo, mentre lo stesso riconosce ed anzi sottolinea l’originaria esistenza del cespite, quale parte del complessivo fabbricato, per come assentito sul piano edilizio dall’amministrazione comunale.

9. Dalla mancata menzione nel titolo d’acquisto la pronuncia di primo grado ha ricavato l’immediata conseguenza che il locale stenditoio « ancorché fisicamente preesistente, non facesse giuridicamente parte del diritto trasferito ». Quindi, in relazione all’assunto dell’acquisito in base alla distinta vicenda traslativa ex art. 934 cod. civ. del medesimo cespite, come trasformato in monolocale in assenza di titolo edilizio, la sentenza ha espresso il (già richiamato) convincimento in base al quale l’accessione presuppone « l’inesistenza ab origine del locale de quo e quindi la sua realizzazione dopo l’acquisto del terrazzo da parte del ricorrente ». A questo specifico riguardo, a confutazione degli assunti del ricorrente, ha invece dato atto della situazione di « incertezza sull’epoca di realizzazione dell’abuso e quindi sulla possibilità stessa di fruire del condono richiesto ».

10. Quest’ultimo rilievo, non censurato a mezzo dei motivi d’appello, denota che il medesimo ricorrente, onerato di fornire gli elementi di prova a sostegno dell’intervenuto acquisto del monolocale di cui ha domandato la sanatoria dal punto di vista edilizio, non è stato in grado di dimostrare in sede procedimentale l’acquisto del cespite. All’assenza nel titolo di acquisto all’asta giudiziaria di qualsiasi menzione del bene si aggiunge poi la mancata dimostrazione nel presente giudizio dei presupposti dell’accessione, sulla base di quanto correttamente statuito dalla sentenza di primo grado.

11. Ne deriva che a causa della mancata esibizione in sede procedimentale di documenti attestanti l’epoca di realizzazione dell’abusiva trasformazione del locale stenditoio in monolocale abitabile, di cui lo stesso diniego di condono dà atto, permane un’insuperabile incertezza in ordine a quando sarebbe intervenuto il preteso acquisto a titolo originario sulla base dell’art. 934 cod. civ., più volte richiamato. Più precisamente, non è possibile stabilire se l’opera sia stata realizzata al di sopra di una superficie che a quell’epoca era già stata trasferita al ricorrente, la cui proprietà si sarebbe dunque estesa ai sensi della disposizione civilista richiamata alla costruzione ivi realizzata.

12. Nella medesima direzione si pone anche la questione relativa al frazionamento da cui ha tratto origine sul piano catastale l’unità immobiliare per la quale è stato chiesto il condono. Sul punto, il provvedimento impugnato dà atto che l’operazione in questione è stata fatta successivamente all’epoca di acquisto, ragione per la quale è stato chiesto al ricorrente di produrre la relativa autorizzazione. L’invito ad integrare la documentazione non è stato riscontrato e (anche) in relazione a ciò si connettono le ragioni di rigetto della domanda di sanatoria.

12. Nel suo complesso, la determinazione così assunta risulta pertanto assistita da plurimi e convergenti ragioni idonee a fondare il presupposto della mancanza di prova dell’acquisto dell’unità immobiliare per cui è stato chiesto il condono. Inoltre, in contrario non giova richiamare la distinta vicenda relativa all’altra porzione di terrazzo di proprietà di terzi, mentre le restanti censure di ordine procedimentale non sarebbero comunque in grado di infirmare, anche ai sensi dell’art. 21- octies , comma 2, della legge 7 agosto 1990, n. 241, la determinazione conclusiva di diniego di condono.

13. L’appello deve quindi essere respinto. La peculiarità della vicenda controversa giustifica nondimeno la compensazione delle spese di causa.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge e, per l’effetto, conferma la sentenza di primo grado.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 8 luglio 2025 con l’intervento dei magistrati:

Marco Lipari, Presidente

Fabio Franconiero, Consigliere, Estensore

Massimiliano Noccelli, Consigliere

Raffaello Sestini, Consigliere

Laura Marzano, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Fabio Franconiero	Marco Lipari

IL SEGRETARIO