Pubblicato il 18/08/2025

N. 07061/2025REG.PROV.COLL.

N. 05860/2023 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 5860 del 2023, proposto da LI NO, rappresentata e difesa dall'avvocato UN Bianchi, con domicilio digitale come da pec da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via Vittoria Colonna n. 40;

contro

Comune di Lissone, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Valeria Raimondi, con domicilio digitale come da pec da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Lissone, via Gramsci 21;

per la riforma

della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per la Lombardia (Sezione Quarta) n. 194/2023, resa tra le parti.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio del Comune di Lissone;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 22 maggio 2025 il Cons. Riccardo Carpino.

Nessuno è presente per le parti e come da verbale quanto alle istanze di passaggio in decisione.

FATTO e DIRITTO

1. La questione controversa riguarda l’individuazione della superficie asservita per la realizzazione dell’immobile di cui alla concessione edilizia n. 28 rilasciata dal Comune appellato in data 21 marzo 1988, il cui ritiro è intervenuto il 21 ottobre 1988.

Detta concessione aveva ad oggetto la realizzazione di un immobile sul foglio 39, mappali 119 e 120; in data 14 settembre 1988, è intervenuto un frazionamento all’esito del quale la consistenza catastale del terreno è stata identificata con le particelle 119,120, 248, 249, 250.

Ai fini del rilascio dell’originaria concessione edilizia è stata stipulata una convenzione in data 16 settembre 1988 per l’asservimento necessario ai fini del rilascio del titolo edilizio.

1.1 L’odierno appellante, con istanza del 20 luglio 2017, ha richiesto il rilascio di un permesso di costruire onde ottenere il titolo abilitativo necessario per effettuare interventi sul mappale 248.

Il Comune appellato ha negato il rilascio del permesso di costruire (prot. n. 50995 dell’11 ottobre 2017) in difetto di conteggi di verifica planivolumetrica, circa l'edificabilità massima consentita dallo strumento vigente e dallo strumento adottato, sul lotto originario (ex mapp. le 119-120 fg 39) oltre che sul singolo lotto di proprietà (mapp. le 248 fg 39) ai sensi dell'art. 5 del Piano delle Regole.

In relazione a detto provvedimento l’Amministrazione comunale ha emesso (prot. 45965 del 15 settembre 2017) il preavviso di rigetto dell’istanza, con cui ha rilevato che “l’area di cui al mapp. le 248- 250000000 (utilizzata per i calcoli di verifica planivolumetrica) era stata già conteggiata quale area di pertinenza dell’edificio esistente sul mapp. le 120 ed ex mapp. 119, ora mapp.le, realizzato in forza della C.E. nr.28 del 21 marzo 1988 ), nonché sulla stessa area è stato stipulato apposito vincolo di pertinenza ed asservimento planivolumetrico (di utilizzazione fondiaria e di superficie coperta) con atto notarile Notaio Erba del 16/09/1988” e, conseguentemente, “la non conformità di quanto presentato alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, con particolare riferimento alla normativa di cui all’art.5 del Piano delle Regole del PGT vigente in materia di “area di pertinenza”.

In particolare l’art. 5 delle N.T.A. del Piano delle Regole del vigente P.G.T. di Lissone, dispone che:

“ Si considerano aree di pertinenza dei fabbricati quelle sulla cui superficie sono stati applicati gli indici di edificabilità che li hanno generati. Le aree di pertinenza degli edifici esistenti non potranno essere ulteriormente conteggiate a fini edificatori se non per conseguire l’edificabilità massima consentita dal piano. Il vincolo di pertinenza dura con il durare degli edifici ”.

2. Avverso il diniego l’odierno appellante ha proposto ricorso innanzi al Tribunale amministrativo regionale per la Lombardia che, con la sentenza qui impugnata lo ha respinto.

Propone ora appello per il seguente unico motivo:

I Error in iudicando : Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 5 delle Norme tecniche di attuazione del piano delle Regole di Lissone. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 5 delle Norme tecniche di attuazione del P.R.G. di Lissone del 1980. Eccesso di potere per sviamento, travisamento ed erronea valutazione dei presupposti di fatto e di diritto.

L’appellante rileva che la fattispecie richiamata dal giudice di primo grado, già decisa con sentenza del medesimo Tribunale ammnistrativo n. 914/2020, e posta a fondamento della decisione qui impugnata attiene ad un caso differente mancando in tale ipotesi un formale atto di asservimento del lotto, debitamente trascritto, che nella fattispecie in esame invece esiste e lascia impregiudicato il mappale n. 248 oggetto della richiesta di Permesso di costruire; in particolare ritiene che a detto atto occorre fare riferimento esclusivo.

Ne conseguirebbe, ad avviso dell’appellante, che non potrà farsi ricorso al “residuale” criterio del titolo edilizio in presenza della convenzione di asservimento del 1988 che ha individuato le aree da qualificare come pertinenza della concessione edilizia 28/1988; nello specifico sarebbero state asservite solo le aree pertinenziali marcate in giallo nella convenzione tra le quali non rientra il map 248 il quale sarebbe da ritenersi libero da asservimento e quindi edificabile.

3. Si è costituito il Comune appellato che ha prodotto memorie.

L’appellante inoltre, in sede di memoria depositata il 13 febbraio 2024, ha fatto presente che il frazionamento è intervenuto in data 25 febbraio 1988 -antecedentemente al rilascio del 21 marzo 1988 del titolo edilizio della concessione 28/1988 - facendone derivare che il conteggio della superficie, ai fini del rilascio del titolo edilizio, sarebbe intervenuto su una superficie di mq. 2.290,00, ricavata dai mappali frazionati e non sulla superficie intera di cui ai mappali 119 e 120, con superficie pari a 2.790,00 mq.

4. In considerazione della specifica valenza tecnica della controversia, questa Sezione con ordinanza n. 3316 dell’ 11 aprile 2024, ha disposto una verificazione da svolgersi dal seguente organismo, con facoltà di delega interna: Agenzia del Demanio, Direzione regionale Lombardia.

La verificazione ha ad oggetto i seguenti quesiti:

1) accertata la data del frazionamento, individuare le particelle che, sulla base dell’atto di asservimento del 16 settembre 1988, rientrano in quelle vincolate ai fabbricati per l’utilizzazione fondiaria;

2) valutare se la concessione edilizia 28/1988, sulla base degli atti di causa, abbia tenuto in considerazione - in tutto o in parte - la superficie corrispondente alla particella 248 quale area di pertinenza degli edifici realizzati sul terreno originariamente identificato catastalmente ai mappali 119 e 120.

4.1 La relazione di verificazione finale, acquisite le osservazioni delle parti, è stata depositata in data 24 settembre 2024 ed è pervenuta alle seguenti conclusioni:

1) al netto (I) di modifiche intervenute sulle mappe catastali che hanno comportato variazioni di consistenza pur mantenendo il medesimo identificativo catastale nonché (II) di passaggi di proprietà e (III) del frazionamento del 25 febbraio 1988, sia la C.E. con contributo n. 28 del 21 marzo 1988 e sia la Convenzione per costituzione di vincolo di asservimento del 16 settembre 1988 considerano quale lotto unitario (ovvero di progetto) quello costituito dalle particelle oggi censite al Catasto del Comune di Lissone al foglio 31 (rectius 39) , particelle 120, 249, 250, 248 e 262 e 621 di superficie catastale complessiva pari a 2.290 mq;

2) ogni adempimento afferente alla C.E. n. 28/88, come previsto dall’art. 5 del P.R.G. vigente all’epoca del rilascio della Concessione (atti di asservimento e di servitù ad uso pubblico), ha sempre tenuto conto del lotto di provenienza nella sua unitarietà come da progetto con superficie catastale complessiva di 2.290 mq;

3) ai fini della determinazione della superficie utilizzabile ai fini edificatori e volumetria realizzabile, nonché della verifica del rispetto degli indici edificatori, la particella 248 ha concorso in modo determinante ed è stata a tale scopo conteggiata nella sua totalità, in quanto parte del lotto di progetto originario, sebbene investita parzialmente dal vincolo di asservimento all’edificio nella sua attuale consistenza.

5. In relazione agli esiti della verificazione l’appellante con memorie agli atti di causa ha rilevato, con la memoria depositata in data 17 aprile 2025, che:

- la C.E. n. 28 del 21.3.1998 è stata rilasciata in relazione a mappali diversi rispetto a quelli esistenti, stante il frazionamento operato in data 14 settembre 1988 per cui non è condivisibile la considerazione unitaria del lotto de quo senza tener conto del frazionamento in discorso e dell’avvenuto passaggio di proprietà ai fini dell’individuazione dei mappali oggetto di asservimento;

- l’atto di asservimento del lotto, debitamente trascritto, lascia impregiudicato il mappale n. 248 che è esterno alla campitura in giallo per cui non rientrava tra le aree pertinenziali oggetto di utilizzazione fondiaria.

Inoltre, con la memoria di replica depositata agli atti di causa il 29 aprile 2025 ha rilevato:

- per il rilascio della concessione edilizia 28/1988, il lotto composto dai mappali 249 e 250 - nelle more divenuto di proprietà del Sig. UN NO - risultava essere ampiamente sufficiente per la realizzazione di quanto in progetto, oltre che per la costituzione del vincolo di asservimento;

- la consistenza catastale indicata dal verificatore del mappale 248 in mq. 797,00 era vigente nelle mappe dell’epoca e non dal 1990 come precisato dal verificatore.

6. Il ricorso è infondato.

Dalla verificazione è emerso quanto segue:

- sebbene negli anni siano intervenuti aggiornamenti relativi alle mappe del Catasto Terreni, dal raffronto tra gli elaborati catastali e quelli grafici acclusi all’atto di asservimento opportunamente scalati e allineati, si evince che i mappali (tutti ricadenti nel foglio di mappa 39 del Comune di Lissone) vincolati ai fabbricati per l’utilizzazione fondiaria sono gli attuali mappali: 249, 250, 248/parte,120 e 262/parte;

- la dimensione complessiva del lotto oggetto della concessione edilizia 28/1988, composto dai nuovi mappali 248, 249, 120, 250 ed al netto delle strade, ammonta a mq 2.290 (lotto unitario da progetto) e dalla disamina dell’elaborato relativo ai conteggi planivolumetrici, si evince che l’area sulla quale sono stati effettuati tali conteggi è quella corrispondente al lotto nella sua originaria unitarietà (lotto da progetto), a prescindere dai successivi frazionamenti catastali e passaggi di proprietà;

- i calcoli planivolumetrici i quali, pur riportando un errore di conteggio finale poi corretto in fase di verifica sulla capienza, non escludono la superficie del mappale 248 nella sua consistenza.

Sulla base di questi presupposti si può rilevare che sebbene l’atto di asservimento faccia riferimento ad una parte della particella 248, il conteggio plani volumetrico ha considerato l’intera superficie; da ciò ne consegue come nel caso di specie debba considerarsi prevalente il fatto che detta superficie non possa essere considerata area libera.

Nella sostanza, l’art 5 n.t.a fissa il principio per cui le aree di pertinenza non possono essere conteggiate due volte ove queste siano state asservite; il fatto che l’asservimento riguardi solo una parte non esclude che, come emerge dalla verificazione, il conteggio sia intervenuto su tutta l’area di pertinenza che, ossia su tutta la particella 248, come dimostra la verificazione.

Secondo giurisprudenza consolidata, riferita alla rinnovazione del piano regolatore che prevede nuovi e più favorevoli indici di edificabilità, l’individuazione di più ampi indici può interessare, solo le aree libere, con esclusione di quelle comunque già utilizzate a scopo edificatorio, ancorché le stesse si presentino fisicamente libere da immobili; invero, nel caso di realizzazione di manufatti edilizi, la cui volumetria è calcolata sulla base anche di un'area accorpata, l'intera estensione interessata deve essere considerata utilizzata ai fini edificatori, con l'effetto che anche l'area asservita o accorpata non è più edificabile, anche se è oggetto di un frazionamento o di una alienazione separata dall'area su cui insiste il manufatto ( cfr. Consiglio di Stato sez. IV – 7 agosto 2017, n. 3949).

Si tratta di un principio valevole anche nella fattispecie in esame atteso che nell’ambito di un ordinato governo del territorio è fondamentale impedire un'ulteriore edificazione od un congestionamento delle aree, mantenendo un equilibrato rapporto tra aree libere ed edificate o industriali.

In ordine poi a quanto prospettato in sede di memorie dall’appellante circa gli esiti della verificazione occorre rilevare che detto accertamento istruttorio, dai cui esiti questo giudice non intende discostarsi essendo completo ed esaustivo, ha compiutamente dimostrato come la particella 248 sia stata conteggiata per il rilascio della concessione edilizia 28/1988.

Infatti, a pag. 7 fig. 3 della verificazione emerge - mediante la sovrapposizione della planimetria della convenzione e la mappa catastale - che risulta vincolato dalla convenzione solo una parte della particella 248 ma ciò non esclude che indipendentemente da quanto convenuto debba darsi rilievo al conteggio della commissione edilizia risultando residuale l'eventuale differenza della convenzione che, come dimostra la stessa verificazione, non sarebbe stata sufficiente per il rispetto degli indici di edificabilità (si veda in tal senso pag 11, fig. 8).

Quanto alle altre questioni evidenziate dall’appellante esse sono state già proposte in sede di controdeduzioni alla verificazione ed hanno trovato esauriente risposta nella verificazione medesima.

7. In relazione agli oneri complessivi della verificazione si prende atto della relazione di verificazione, depositata nei termini dalla Arch. Giovanna Fedrigucci delegata dal Direttore della Direzione Regionale Lombardia dell’Agenzia del Demanio, Ing. Massimiliano Iannelli, e della richiesta di liquidazione del compenso per l’opera svolta presentata in data 24 settembre 2024.

La richiesta liquidazione appare condivisibile in considerazione della complessità della fattispecie e pertanto le spese di liquidazione vanno liquidate nella misura complessiva di € 3.609,00.

La somma, così liquidata, dovrà essere decurtata dell’anticipo già ricevuto, pari a euro 3.000,00 già posti a carico dell’appellante; l’importo complessivo va aumentato del contributo previdenziale e I.V.A., se dovuti.

Quanto alle spese di giudizio, sussistono idonei motivi per una loro compensazione.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna l’appellante a corrispondere gli oneri della verificazione di complessivi euro 3.609,00 e pertanto al pagamento del conguaglio di euro 609,00 nonché del contributo previdenziale e I.V.A., se dovuti, sull’importo complessivo.

Spese di giudizio compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 22 maggio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Vincenzo Lopilato, Presidente

Francesco Gambato Spisani, Consigliere

Giuseppe Rotondo, Consigliere

Emanuela Loria, Consigliere

Riccardo Carpino, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Riccardo Carpino	Vincenzo Lopilato

IL SEGRETARIO