Pubblicato il 20/03/2026

N. 02386/2026REG.PROV.COLL.

N. 01355/2024 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso in appello iscritto al numero di registro generale 1355 del 2024, proposto da ND De CA, CO De CA e EL De CA, rappresentati e difesi dall’avvocato Stefano Santarelli, con domicilio digitale p.e.c. in registri di giustizia

contro

Comune di Frascati, in persona del sindaco in carica, rappresentato e difeso dagli avvocati Caterina Albesano e Massimiliano Graziani, con domicilio digitale p.e.c. in registri di giustizia

per la riforma

della sentenza del Tribunale amministrativo regionale per il Lazio - sede di Roma (sezione seconda) n. 13859/2023

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l’atto di costituzione in giudizio del Comune di Frascati;

Viste le memorie e tutti gli atti della causa;

Relatore all’udienza straordinaria ex art. 87, comma 4- bis , cod. proc. amm. del giorno 11 marzo 2026 il cons. AB IE e uditi per le parti gli avvocati come da verbale d’udienza;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

1. Gli appellanti indicati in intestazione, fratelli, sono comproprietari pro indiviso di due immobili ad uso abitativo siti in Frascati, frazione Vermicino, via Vanvitelli nn.13 e 17 (quest’ultimo poi n.19), censiti a catasto al foglio 18 particelle 551 e 552, loro pervenuti per successione dai genitori. Come da essi esposto nel ricorso di primo grado, la consistenza originaria dei fabbricati risale ad epoca in cui non era necessario alcun titolo edilizio. Tuttavia, nel corso del tempo gli immobili venivano interessati da vari interventi edilizi finalizzati adeguarli alle mutate esigenze familiari, per i quali furono quindi presentate varie domande di condono edilizio, ai sensi della legge 28 febbraio 1985, n. 47, introduttiva del primo condono, e del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, relativa al terzo condono. Nello specifico, con domande nn. 9922 e 9923 del 31 luglio 1986 veniva chiesta la sanatoria dell’intero edificio al civico n. 13, in allora composto da un piano seminterrato e un piano terreno. Con domanda di n. 9898 del 30 luglio 1986 era invece chiesta la sanatoria dell’intero edificio al civico n. 17, composto da tre piani.

2. Il Comune di Frascati forniva un primo riscontro, di cui alla nota prot. 37315 del 5 dicembre 2006 il Comune di Frascati, con il quale dichiarava di subordinare il rilascio dei titoli in sanatoria alla condizione « che il manufatto venga intonacato e tinteggiato nei colori della gamma delle terre naturali ».

3. Dopo avere ottemperato alla prescrizione, sugli immobili venivano eseguiti alcuni ampliamenti: l’edificio sito in via Vanvitelli n. 13 era sopraelevato di due piani, per una superficie complessiva di mq 218,12 di cui mq 168,33 ad uso residenziale e mq 82,99 ad uso non residenziale; per l’edifico sito al civico n. 19 venivano realizzati un parapetto perimetrale con copertura di terrazzo e un corpo di fabbrica aggiuntivo di mq 34,53 + 9,6. Queste ulteriori opere davano luogo ad ulteriori domande di condono, presentate in data 30 marzo 2004 ed aventi nn. di prot. 10417, 10418, 10419, 10420, 10421, 10422 10423, 10424 e10425, oltre alla n. 40008 del 7 dicembre 2004. Le domande nn. 10418 e 10421 erano poi oggetto di rinuncia, una volta che gli interessati si erano avveduti che con esse si erano incluse le superfici già oggetto delle domande di condono nn. 9922 e 9923 del 1986. In luogo di quelle rinunciate venivano invece presentate ulteriori domande di condono, con nn. 40007 e 40009.

4. Con provvedimento comunale del 25 novembre 2010, n. 37090, tutte le domande presentate nel 2004 venivano respinte.

5. A fondamento del diniego era posto un duplice ordine di ragioni: in primo luogo la causa ostativa ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, consistente nel vincolo paesaggistico insistente sull’area (risalente ai decreti ministeriali del 1954 e del 1962, e poi disciplinato dal piano particolareggiato del nucleo di Vermicino, adottato dal delibera consiliare n. 23 del 23 aprile 2004 e approvato dalla Regione Lazio con delibera n. 507 del 3 luglio 2007); in secondo luogo per non conformità urbanistica, sotto il profilo della violazione delle norme tecniche di attuazione del piano particolareggiato del Nucleo di Vermicino, sotto il profilo dell’« eccesso di cubatura, distacchi e altezze ».

6. Questo provvedimento era impugnato con ricorso al Tribunale amministrativo regionale per il Lazio - sede di Roma.

7. Con motivi aggiunti l’impugnazione veniva estesa al sopravvenuto diniego di condono di cui al provvedimento prot. n. 28086 del 13 settembre 2011, di rigetto della domanda prot. n. 9922 del 1986 relativamente all’immobile di via Vanvitelli n. 13, sul rilievo che « l’opera abusiva oggetto della suddetta domanda di condono (piano terra e piano seminterrato), risulta completamente cambiata da opere abusive oggetto di condono L. 326/2004 e per le quali è stato dato il diniego prot. n. 37090 del 25.11.2010 ».

8. Sia il ricorso che i motivi aggiunti venivano respinti dall’adito Tribunale amministrativo con la sentenza i cui estremi sono indicati in epigrafe.

9. La pronuncia di primo grado:

- dava atto che per l’immobile di via Vanvitelli n. 17 le domande di condono presentate nel 1986 erano state accolte, con il rilascio del permesso di costruire in sanatoria del 21 giugno 2012, n. 48, giusto parere favorevole rilasciato dal dirigente di settore in data 3 agosto 2006 reso ai sensi dell’art. 32 della sopra citata legge 28 febbraio 1985, n. 47;

- richiamava le ragioni della sanatoria, rilasciata malgrado il vincolo paesaggistico poiché « il manufatto si inserisce in una zona già urbanizzata ed ampliamente asservita all’edificazione che consente di riassorbire lo stesso nel tessuto edilizio esistente »;

- giudicava nondimeno legittimi i dinieghi opposti in relazione alle domande di condono del 2004 per l’insuperabile ostacolo consistente nel sopra citato art. 32, comma 27, lett. d), del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, rispetto agli abusi c.d. maggiori, vertendosi in ogni caso in ipotesi di aumento di superficie e nuova cubatura e da qualificarsi come nuova costruzione , rientranti nell’ipotesi di cui al n. 1 dell’allegato al decreto-legge;

- del pari considerava legittimo il diniego opposto in relazione alla domanda n. 9922 del 31 luglio 1986 in ragione delle accertate e non consentite modifiche dell’immobile in pendenza della domanda di condono.

10. Contro la sentenza di primo grado così motivata gli originari ricorrenti hanno proposto appello, al quale resiste il Comune di Frascati.

DIRITTO

1. Con un primo motivo si censura la sentenza per violazione e falsa applicazione del più volte citato art. 32, comma 27, lett. d), del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, e per travisamento delle risultanze di causa. Si premette che gli immobili in contestazione sono « legittimi quanto alla loro consistenza originaria » poiché la loro edificazione risale ad « epoca antecedente all’anno 1964 ». Quindi, viene sottolineato che il fabbricato al civico 19 (già 17) è poi stato condonato, con il sopra citato permesso di cui al provvedimento comunale del 21 giugno 2012 n. 48, di accoglimento della domanda n. prot. 9898 del 30 luglio 1986, emesso di seguito al sopra citato provvedimento comunale prot. n. 37315 del 12 dicembre 2006, che aveva condizionato il rilascio del titolo in sanatoria all’intonacatura e alla tinteggiatura « nei colori della gamme delle terre naturali ». Si assume che con il medesimo permesso di costruire in sanatoria del 21 giugno 2012, n. 48, sarebbe stata accolta anche la domanda n. 9923 del 31 luglio 1986, concernente invece il fabbricato al civico n. 13, e che sul punto la sentenza avrebbe erroneamente circoscritto la sanatoria al primo immobile. Sarebbe pertanto privo di presupposti il diniego impugnato con motivi aggiunti, di cui al provvedimento prot. 28028 del 13 settembre 2011, riguardante lo stesso manufatto. Per le domande di condono presentate nel 2004 la sentenza avrebbe invece erroneamente considerato ostativo il disposto del più volte richiamato art. 32, comma 27, lett. d), del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, sul presupposto dell’esistenza di un vincolo di inedificabilità assoluto, smentito tuttavia dalla disciplina urbanistica dell’area. A questo riguardo si oppone che in base alla variante allo strumento generale le particelle 551-552 del foglio 18 in cui si trovano entrambi gli immobili in oggetto ricadono nel comparto RS 20 che comprende insieme di lotti edificati in cui è ancora possibile l’edificazione: « è ammesso un indice di fabbricabilità fondiaria pari a mc/mq. 0,25 e sono ancora consentite le nuove costruzioni ». L’avvenuta edificazione della frazione di Vermicino costituirebbe peraltro fatto notorio.

2. Con un secondo motivo d’appello si contesta il presupposto del diniego di cui al provvedimento comunale prot. n. 28028 del 13 settembre 2011, impugnato con motivi aggiunti, e cioè l’asserita modifica dell’immobile in pendenza della domanda di condono. Il presupposto ora richiamato si porrebbe in contraddizione con il sopra menzionato permesso di costruire in sanatoria di cui al provvedimento del 21 giugno 2012, n. 48, di accoglimento di una domanda di condono per una superficie complessiva di mq 218,12 realizzata “ex novo” su un fabbricato preesistente (piano terra e cantina), senza successive variazioni.

3. Le censure sono infondate.

4. Contrariamente a quanto suppone l’appello, il permesso di costruire in sanatoria ha riguardato uno solo dei fabbricati in contestazione, e cioè quello ubicato al civico 17 di via Vanvitelli (poi 19). La circostanza è ricavabile dalla motivazione del provvedimento, in cui si fa menzione esclusiva dell’immobile in questione e non anche di quello ubicato 13, e lo si descrive come « edificio ad uso residenziale composto da locale garage/cantina al piano terra, due abitazioni al piano primo e una abitazione al piano secondo ».

5. Vero è che nel provvedimento viene richiamata anche la domanda di condono n. prot. 9923 del 31 luglio 1986, la quale diversamente da quanto rilevato dalla sentenza di primo grado è riferita al fabbricato ubicato al civico 13. Tuttavia l’immobile in questione non figura nell’oggetto del provvedimento finale, ragione per la quale è impossibile ravvisare una determinazione volitiva anche in relazione a questo secondo immobile.

6. La ricostruzione della volontà provvedimentale dell’amministrazione nei sensi ora esposti è avvalorata a posteriori dal diniego di condono impugnato in primo grado con motivi aggiunti, e cioè il provvedimento prot. n. 28028 del 13 settembre 2011, reso con riguardo alla domanda prot. n. 9922 del 31 luglio 1986, pacificamente relativa al medesimo immobile ubicato al civico 13. In senso conforme può essere richiamata la sopra citata nota comunale in data 5 dicembre 2006, prot. n. 37315, con la quale si è dichiarato di subordinare il rilascio della sanatoria all’intonacatura e tinteggiatura dell’immobile « nei colori della gamma delle terre naturali ». La nota richiama infatti il nulla osta paesaggistico ex art. 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, di cui alla determinazione comunale del 3 agosto 2006, n. 159, il quale è testualmente riferito all’immobile sito in via Vanvitelli n. 19 e non anche a quello ubicato al n. 13.

7. Dall’accertamento finora svolto è quindi possibile trarre innanzitutto la conseguenza che è legittimo il diniego di condono (terzo) relativamente ad entrambi i fabbricati, per i cui abusi è stata domandata la sanatoria ai sensi della relativa disciplina di legge. Come infatti statuito dalla sentenza di primo grado, in presenza di abusi c.d. maggiori ha carattere automaticamente ostativo, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d), del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, l’esistenza del vincolo paesaggistico insistente sull’area in cui l’immobile è situato. Sul punto è sufficiente fare rinvio, ai sensi dell’art. 88, comma 2, lett. d), cod. proc. amm. alla giurisprudenza amministrativa sul punto, da ultimo ribadita da: Cons. Stato, II, 21 gennaio 2026, n. 497; 20 gennaio 2026, n. 457; 20 gennaio 2026, n. 423; IV, 9 dicembre 2025, n. 9671; VI, 2 febbraio 2026, n. 851; 30 gennaio 2026, n. 805; 16 dicembre 2025, n. 9969; VII, 16 febbraio 2026, n. 1197; 29 dicembre 2025, n. 10313; 25 novembre 2025, n. 9253.

8. In contrario non ha pertanto rilievo la situazione di fatto della zona in cui quest’ultimo ricade e cioè il suo grado di sviluppo urbanistico. Infatti, la circostanza non vale per un verso a legittimare ulteriori abusi come quelli per i quali è stato domandato il condono; e per altro verso si infrange contro l’insuperabile ostacolo costituito dal divieto di sanatoria sancito dalla disposizione poc’anzi richiamata del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, la quale - come parimenti precisato dalla giurisprudenza citata - si colloca in una disciplina complessiva del condono, il terzo, maggiormente restrittiva rispetto al primo, risalente alla legge 28 febbraio 1985, n. 47.

9. Dal medesimo accertamento in precedenza svolto si ricava l’ulteriore conseguenza che è legittimo anche il diniego impugnato con motivi aggiunti in primo grado. Diversamente da quanto si assume sul punto da parte ricorrente, il provvedimento è stato infatti reso a definizione della domanda di condono prot. n. 9922 del 31 luglio 1986, relativo al fabbricato ubicato al civico n. 13, e che, inoltre, gli ampliamenti che hanno successivamente riguardato quest’ultimo sono pacifici.

10. In conclusione, l’appello deve essere respinto. Il carattere risalente e l’indubbia peculiarità in fatto della vicenda controversa, caratterizzata da una pluralità di domande di condono con esiti opposti, giustifica la compensazione delle spese di causa.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta), definitivamente pronunciando sull’appello, come in epigrafe proposto, lo respinge e, per l’effetto, conferma la sentenza di primo grado.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 11 marzo 2026, tenutasi da remoto, con l’intervento dei magistrati:

AB IE, Presidente FF, Estensore

Raffaello Sestini, Consigliere

Sergio Zeuli, Consigliere

Giorgio Manca, Consigliere

Massimo Santini, Consigliere

IL PRESIDENTE, ESTENSORE

AB IE

IL SEGRETARIO