N. 03193/2023 REG.RIC.
Pubblicato il 16/02/2026
N. 01197 /2026 REG.PROV.COLL. N. 03193/2023 REG.RIC.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima) ha pronunciato la presente
SENTENZA
sul ricorso in appello iscritto al numero di registro generale 3193 del 2023, proposto da
IV SI e RA TO ZO, rappresentati e difesi dall'avvocato Nicola Neri, che si dichiara antistatario, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia;
contro
Roma Capitale, in persona del Sindaco pro tempore, rappresentata e difesa dall'avvocato Luigi D'Ottavi, con domicilio digitale come da PEC Registri di Giustizia
e domicilio fisico eletto presso il suo studio in Roma, via del Tempio di Giove 21;
per la riforma
della sentenza del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda)
n. 13220/2022, resa tra le parti; N. 03193/2023 REG.RIC.
Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;
Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;
Visti tutti gli atti della causa;
Relatore nell'udienza pubblica del giorno 23 settembre 2025 il consigliere Angela
AN e udito per Roma Capitale l'avvocato Umberto Garofoli per delega dell'avv. Luigi D'Ottavi;
Viste le conclusioni delle parti appellanti, come da verbale;
Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.
FATTO

1. Gli odierni appellanti, in atti generalizzati, hanno impugnato dinanzi al Tar del
Lazio – sede di Roma, chiedendone l'annullamento, la determinazione dirigenziale n.
315 del 3 marzo 2013, con la quale Roma Capitale rigettava l'istanza di condono presentata il 13 dicembre 2004 per abusi edilizi consistenti nella realizzazione di un ampliamento di mq. 17.30 su un immobile in Roma alla Via del Fosso del Dragoncello
34, distinto in catasto al foglio 1078, particella 20.
2. Va sin d'ora puntualizzato che l'area su cui insiste l'abuso soggiace al seguente vincolo: “-beni paesaggistici ex art. 134, co.1, lett. b) del Codice – c- Fossi”.
3. Con la sentenza in epigrafe indicata il Tar adito ha respinto il ricorso in quanto infondato, condannando i ricorrenti alle spese di lite.
In particolare, il giudice di primo grado ha ritenuto l'abuso edilizio non suscettibile di sanatoria ai sensi del d.l. 269/2003 recante la disciplina sul c.d. terzo condono edilizio, sottolineando il vincolo paesaggistico della zona interessata e ritenendo irrilevante che questa fosse stata oggetto di altri abusi affermati dalla parte ricorrente, così come ha considerato ininfluente la tempistica di contestazione dell'abuso da parte del Comune; N. 03193/2023 REG.RIC.
ha poi statuito che il provvedimento di diniego, a contenuto vincolato, fosse adeguatamente motivato, anche in relazione alle preminenti esigenze di interesse pubblico riferite alla tutela del paesaggio, respingendo conseguentemente il terzo e il quarto motivo di ricorso.
4. Avverso le statuizioni di prime cure propongono appello gli originari ricorrenti, i quali ne domandano la riforma per le ragioni che saranno esaminate in diritto, mediante le quali lamentano, sotto vari profili, l'erronea e insufficiente valutazione delle risultanze di causa da parte del giudice di primo grado.
5. Resiste all'appello, eccependone l'inammissibilità e l'infondatezza, Roma Capitale.
DIRITTO

6. Con un primo ordine di censure, parte appellante contesta le statuizioni della pronuncia impugnata che si sono soffermate sui limiti del c.d. “terzo condono” e sugli ambiti di applicazione della richiamata disciplina in presenza di aree vincolate.
6.1. In particolare, con riguardo alla insistenza delle opere abusive in questione in zona vincolata, vengono richiamate precedenti sentenze del medesimo Tar del Lazio (nn.
16804/2022 e 3845/2023) che, all'esito degli incombenti istruttori disposti in merito alla natura del Fosso di Dragoncello – in prossimità del quale è stato realizzato l'abuso contestato – e alla distanza dell'abuso (pari o inferiore a 50 metri) dal Fosso, hanno accolto i ricorsi proposti dagli odierni appellanti contro analoghi dinieghi di condono su istanze presentate da questi ultimi in base al regime del c.d. “terzo” condono previsto dall'art. 32 del d.l. n. 269 del 2003 per opere abusive consistenti in ampliamenti delle strutture preesistenti realizzati dai medesimi sull'immobile di loro proprietà sito in Roma alla Via del Fosso di Dragoncello n. 31.
Nello specifico, poiché anche quei dinieghi furono adottati sul presupposto che l'area su cui insiste l'abuso risultava gravata dal vincolo “beni paesaggistici ex art. 134 N. 03193/2023 REG.RIC.
comma 1 lett. B) del Codice – c – Fossi” e le citate sentenze del Tar, a seguito di un approfondimento istruttorio sull'applicabilità alla fattispecie del vincolo in questione, hanno accolto i ricorsi ed annullato i dinieghi per difetto di motivazione e istruttoria, non risultando che nel procedimento “Roma Capitale [avesse] effettuato i doverosi approfondimenti tecnici sul carattere naturale o artificiale del Fosso del
Dragoncello” e “sulla distanza dell'abuso dal fosso”, gli appellanti sostengono che il medesimo deficit istruttorio e motivazionale si è “verosimilmente” ripetuto in occasione dell'istanza di condono di cui all'impugnato provvedimento di rigetto.
Anche in questo caso, infatti, Roma Capitale avrebbe invocato la medesima normativa vincolistica in materia di fossi al fine di motivare il censurato diniego “pur non avendo verosimilmente accertato né l'effettiva natura del canale ivi presente né l'effettiva distanza delle opere dal canale stesso”.
6.1.1. Parte appellante ha quindi domandato che vengano approfondite anche in questo giudizio le questioni già affrontate nelle richiamate sentenze del Tar Lazio, onde accertare la sussistenza del difetto di istruttoria e motivazione con riguardo al diniego di condono qui controverso, e che vengano quindi accolte le censure di eccesso di potere - sub specie di travisamento e disparità di trattamento - dedotte con il primo motivo di ricorso e respinte dal Tribunale.
In particolare, gli appellanti, nel riproporre le doglianze, hanno ribadito di aver realizzato le opere in contestazione al solo fine di poter meglio utilizzare il manufatto preesistente, per il quale è già stata rilasciata concessione in sanatoria, e per di più in una zona che non può assolutamente assimilarsi né a “monumenti naturali, né siti di importanza comunitaria e/o zone di protezione speciale”; non potrebbe neppure invocarsi colà “alcuna tutela di parchi e/o di aree naturali, protette nazionali regionali e provinciali”, in quanto nella zona insistono numerosi immobili con destinazione anche diversa da quella abitativa, il che consentirebbe di ritenere sostanzialmente superato il vincolo paesaggistico richiamato dal provvedimento di N. 03193/2023 REG.RIC.
rigetto. Espongono altresì gli appellanti di aver realizzato il contestato ampliamento senza scopo di lucro e unicamente per soddisfare proprie esigenze abitative (non avendo altre risorse economiche per reperire una diversa soluzione alloggiativa) e che l'Amministrazione intimata – col negare il condono – si sarebbe anche resa responsabile di un'ingiustificata disparità di trattamento rispetto ad altri proprietari di fondi contigui autori di analoghi abusi, i quali avrebbero ottenuto con la sanatoria delle opere quella regolarizzazione urbanistico-amministrativa negata agli appellanti.
6.2. Con un secondo ordine di doglianze, parte appellante si duole che il Tar abbia respinto il secondo motivo rubricato “violazione di legge ed eccesso di potere per sviamento”, volto a lamentare l'inerzia dell'amministrazione nel reprimere l'abuso contestato allorché le opere erano in fase iniziale, come dimostrerebbe il lungo lasso di tempo trascorso dalla realizzazione del manufatto e il fatto che il diniego impugnato sia stato adottato a distanza di molti anni dalla domanda di condono (presentata dagli interessati in data 13 dicembre 2004), quando i lavori erano ultimati da diverso tempo, per di più a dispetto della vocazione reale della zona, sulla quale sono stati realizzati numerosi manufatti di diversa destinazione. L'amministrazione avrebbe così violato anche il legittimo affidamento degli appellanti.
6.3. Con un terzo ordine di doglianze, si contesta la sentenza nella parte in cui ha respinto la censura di difetto assoluto e carenza di motivazione del provvedimento impugnato, che ad avviso degli appellanti sarebbe, se non del tutto mancante, comunque inadeguata e non relazionata con le circostanze esaminate dall'Amministrazione, la quale avrebbe travisato finanche la reale consistenza delle opere in parola e non avrebbe tenuto conto che queste sono state ultimate da diverso tempo. Sul punto, parte appellante ribadisce altresì che il provvedimento di rigetto sarebbe affetto dai medesimi vizi di difetto di istruttoria e motivazione “sulla distanza dell'abuso dal fosso e sulla natura stessa del fosso”, già accertati dalle richiamate N. 03193/2023 REG.RIC.
sentenze del Tar Lazio che hanno definito i ricorsi relativi ad altre istanze di condono per interventi eseguiti sul medesimo terreno.
6.4. Infine, sotto altra angolazione, la sentenza è criticata nel capo in cui ha respinto il corrispondente motivo di ricorso con il quale si è contestato il diniego di condono in quanto questo sarebbe stato adottato in mancanza di un giudizio di comparazione tra i contrapposti interessi, con conseguente carenza di motivazione dello stesso circa le prevalenti ragioni di pubblico interesse che, anche in considerazione del lungo tempo trascorso, giustificavano un provvedimento così gravemente pregiudizievole per i suoi destinatari. Gli appellanti censurano quindi l'omessa effettuazione di qualsivoglia bilanciamento tra l'interesse pubblico all'ordinato assetto urbanistico del territorio e l'interesse privato alla conservazione dell'ampliamento realizzato.
7. L'appello è in parte inammissibile, in parte infondato.
8. Preliminarmente, giova evidenziare che la reiezione dell'istanza di condono fa perno, da un lato, sull'incremento di superficie concretatosi con l'intervento edilizio de quo e, dall'altro lato, sulla natura vincolata dell'area su cui insiste l'abuso.
8.1. Orbene, come eccepito da Roma Capitale nella memoria di costituzione, il motivo concernente l'incidenza del vincolo “Beni paesaggistici ex art. 135 comma 1 lett.b) del Codice – C Fossi”, col quale sostanzialmente si lamenta che l'amministrazione non abbia verificato nel concreto la sussistenza dei relativi presupposti di adozione del diniego, come accertato in distinti contenziosi definiti con sentenze passate in giudicato, è inammissibile per violazione dell'art. 104 del codice del processo amministrativo, concernente il divieto di motivi nuovi in appello.
Infatti, benché le pronunce del Tar Lazio richiamate nell' appello (che hanno annullato autonomi rigetti di condono in base ad una carenza di istruttoria circa la sussistenza dell'abuso all'interno della medesima zona vincolata) siano tutte successive alla sentenza impugnata e quindi la parte non era nella condizione di produrle nel giudizio di primo grado, il Collegio rileva che parte appellante evidenzia, per la prima volta N. 03193/2023 REG.RIC.
solo in sede di appello, la questione – approfondita e decisa in tali autonomi giudizi - inerente la natura del fosso e la distanza del manufatto dal fosso, citando l'articolo 134 co. 1 lett. c) del d.lgs. n. 42/2004, il quale rinvia all'art. 142 co. 1 lett. d) dello stesso decreto legislativo, nella parte in cui cita testualmente la disciplina relativa ai “fiumi, torrenti, corsi d'acqua... per una fascia di 150m ciascuna”.
Per converso, nel giudizio di prime cure, il motivo non è stato proposto, non contenendo il ricorso introduttivo alcuna specifica contestazione riferita al diniego di condono sulla natura non vincolata del bene. In tale sede infatti i ricorrenti si sono limitati ad evidenziare una supposta inconsistenza dell'abuso, ritenendolo solo formale o minore, circostanza che è stata correttamente respinta dalla decisione di prime cure attraverso una diffusa motivazione. Gli appellanti avrebbero dovuto invece proporre il motivo per poter invocare le sentenze richiamate.
8.1.2. Per quel che concerne le doglianze articolate primo motivo di ricorso, riproposte in questa sede, va evidenziato anzitutto che l'istanza di condono in relazione alla quale
è stata adottata la determinazione negativa impugnata, è stata presentata in base al regime del c.d. “terzo condono” previsto dall'art. 32 del d.l. n. 269 del 2003, il quale ha fissato limiti più stringenti rispetto ai precedenti primo e secondo condono, di cui alle leggi 28 febbraio 1985, n. 47 e 23 dicembre 1994, n. 724.
8.1.3. In particolare, alla luce delle coordinate applicative del c.d. “terzo condono”, come introdotto dal decreto legge n. 269 del 2003, convertito in legge con legge n.
326 del 2003, ed attuato, in sede regionale, con la legge della Regione Lazio n. 12 del
2004, solo determinate tipologie di interventi – c.d. abusi formali - risultano condonabili se realizzati in aree sottoposte a vincolo.
8.1.4. Ed infatti, la realizzazione di nuovi volumi e superfici in aree vincolate, indipendentemente dalla data di imposizione del vincolo e dalla natura di vincolo assoluto o relativo alla edificabilità, è estranea all'ambito di applicazione della disciplina dettata sul terzo condono, come recata, congiuntamente, dalla legge n. 326 N. 03193/2023 REG.RIC.
del 2003 e dalla legge Regione Lazio n. 12 del 2004 e come costantemente applicata dalla giurisprudenza amministrativa, nonché secondo le coordinate interpretative individuate dalla Corte Costituzionale, investita della verifica di tenuta costituzionale delle relative disposizioni (si rinvia sul punto, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 74 c.p.a., alle motivazioni di cui a Cons. Stato, sez. VII, 9 febbraio 2026, n. 1023 e alla giurisprudenza costituzionale ivi richiamata).
8.1.5. Premessa la portata più restrittiva della disciplina del terzo condono rispetto a quella dettata dalle leggi sui precedenti condoni, va rilevato che, sulla base delle previsioni dettate dall'art. 32, commi 26 e 27, del decreto legge n. 269 del 2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b), della legge regionale del Lazio n. 12 del 2004, possono ritenersi suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza (cd abusi “minori”) di cui ai numeri 4, 5 e 6 dell'Allegato 1 del decreto legge n. 269 del 2003, corrispondenti a opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, purché le stesse non comportino aumento di cubatura e superficie e sussistano le ulteriori condizioni ivi previste, ossia che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e vi sia il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo (tra le tante, Cons. Stato, sez. VII,
8 settembre 2025, n. 7247; 15 settembre 2025, n. 7320 e, da ultimo, Cons. Stato, sez.
VII, 4 febbraio 2026, n. 936; Consiglio di Stato, Sez. VI, 1° dicembre 2021, n. 8004).
Non sono invece suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri
1, 2 e 3 del medesimo allegato (cd abusi “maggiori”, ossia nuove costruzioni e ristrutturazioni edilizie) realizzate su immobili siti in aree sottoposte a vincoli, “anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (cfr. ex multi Cons. St., Sez. VI, 9 giugno 2022, n. 4700; id. 17 gennaio 2020, n. 425). N. 03193/2023 REG.RIC.
Dunque, per tali tipologie di abusi interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive.
8.1.6. Orbene, nel caso di specie la sentenza appellata ha correttamente ritenuto insussistenti i presupposti per la sanabilità dell'opera abusiva previsti dalla richiamata disciplina in materia di c.d. terzo condono, statuendo che nel caso in esame il diniego adottato dall'amministrazione fosse adeguatamente motivato con riferimento al richiamato vincolo paesaggistico.
Si discorre, infatti, di un intervento edilizio che ha pacificamente determinato un ampliamento di superficie di 17,30 mq. e insistente su un'area certamente vincolata, così come dimostrato dalla scheda di ricognizione di destinazione urbanistica versata in atti (da cui, come detto, si evince il seguente vincolo: “beni paesaggistici ex art.
134, co.1, lett. b) del Codice – cFossi”), non potendosi per le ragioni anzidette - concernenti i profili di inammissibilità del primo motivo - ritenere viziato il diniego di condono per i difetti di istruttoria e motivazione ravvisati dalle precedenti decisioni richiamate da parte appellante.
8.1.7. Vanno dunque confermate le statuizioni della sentenza secondo le quali l'abuso de quo su area vincolata non è un abuso meramente formale bensì un abuso sostanziale, per ciò soltanto non condonabile in ossequio al costante insegnamento giurisprudenziale sopra richiamato a mente del quale per gli abusi c.d. “maggiori” realizzati in area vincolata il legislatore ha inteso chiaramente escludere la sanatoria, qualsiasi sia la destinazione del manufatto (ivi compresi, dunque, gli immobili ad uso residenziale), avendo operato un non irragionevole bilanciamento tra interessi parimenti dotati di rilievo costituzionale (diritto all'abitazione, da un lato, anche quale proiezione del diritto costituzionalmente garantito alla proprietà ex art. 42 Cost., e tutela dell'ambiente e del paesaggio, dall'altro, il quale ultimo risulta – per sua natura
– il più esposto al rischio di compromissione da parte delle legislazioni sui condoni edilizi: cfr. Corte cost., sentenze n. 49 del 2006 e n. 208 del 2019). N. 03193/2023 REG.RIC.
A nulla rileva poi che l'ampliamento in questione sia avvenuto senza alcuno scopo speculativo e per esigenze abitative degli interessati, non essendo giuridicamente apprezzabile un'assiomatica prevalenza del diritto fondamentale all'abitazione sull'interesse pubblico all'ordinato assetto urbanistico del territorio e alla tutela del paesaggio previsti dalla legge.
Va aggiunto, per completezza, che l'affermazione degli appellanti secondo cui non esisterebbero nella zona “monumenti naturali” meritevoli di protezione, è mera enunciazione apodittica di parte, non soltanto priva di qualsiasi supporto probatorio ma anche smentita dalla documentazione versata in atti da Roma Capitale, attestante il vincolo paesaggistico insistente sull'area in questione.
8.1.8. Né possono aver pregio i rilievi circa l'asserita disparità di trattamento operata dall'amministrazione nei confronti degli odierni appellanti rispetto a situazioni analoghe, atteso che gli stessi si limitano a fare un generico riferimento ad altri casi di abusi che sarebbero stati condonati in zone prossime rispetto a quella in cui ricade l'immobile per cui è causa, senza fornire neppure un principio di prova in riferimento a quanto affermato. È quindi corretta la statuizione di prime cure secondo cui la circostanza – anch'essa indimostrata - di asseriti condoni edilizi concessi a soggetti privati proprietari di terreni contigui e/o finitimi rispetto a quello dei ricorrenti non fa comunque venir meno l'obbligo dell'Amministrazione comunale di denegare la sanatoria edilizia rispetto ad opere oggettivamente non rientranti nel campo di applicazione della relativa normativa, stante la natura imperativa e pubblica degli interessi urbanistici sottesi a detta normativa, nonché in ragione della correttezza sostanziale e della natura vincolata del provvedimento in questa sede impugnato.
Va infatti ribadito che, a parte la genericità che connota le censure in trattazione, una disparità di trattamento del genere di quella in questa sede denunciata non può in alcun modo costituire “vizio invocabile a fronte di una questione di interpretazione e corretta applicazione della legge” (Cons. Stato, Ad. Plen. n. 1 del 2020). N. 03193/2023 REG.RIC.
8.1.9. Infondata è, altresì, la tesi secondo cui il vincolo paesistico risulterebbe di fatto superato in considerazione della vocazione reale della zona. Nello specifico, le relative censure, oltre ad essere generiche e indimostrate, si appalesano comunque irrilevanti, atteso che la già avvenuta compromissione degli originari caratteri paesaggistico- ambientali di un'area, per effetto di edificazioni sorte in maniera spontanea e incontrollata, non può di per sé legittimare ulteriori abusi o imporre la sanatoria di quelli già perpetrati.
Non possono perciò essere addotti, a sostegno della domanda di annullamento del diniego di condono, interventi precedentemente assentiti, verificatisi nella medesima zona ove sorgono le opere de quibus, in quanto una tale circostanza non elide la portata del vincolo, né può condizionare la valutazione sugli effetti che deriverebbero da un'ulteriore compromissione del territorio circostante (così, da ultimo, Cons. Stato,
VII, 4 febbraio 2026, n. 936, alla quale si rinvia e giurisprudenza ivi richiamata).
8.2. Sono altresì infondate le doglianze con cui gli appellanti contestano la sentenza nella parte in cui ha respinto il secondo motivo di ricorso, avendo ritenuto insussistente la lesione del loro legittimo affidamento, stante il considerevole lasso di tempo intercorso tra l'istanza di condono e il relativo diniego.
Infatti, per consolidato insegnamento giurisprudenziale il trascorrere del tempo di per sé non legittima situazioni che, essendo ab origine contra ius, non possono fondare alcun affidamento incolpevole. Rafforza piuttosto il carattere abusivo dell'intervento, anche perché non ci si può fondatamente dolere del ritardo con cui l'Amministrazione ripristina la legalità, non potendo la tolleranza essere confusa con qualsivoglia anomala forma di sanatoria.
8.3. La sentenza di primo grado merita di essere altresì confermata nella parte in cui ha rigettato il terzo motivo di gravame, con cui parte ricorrente si doleva di un presunto deficit motivazionale del diniego di condono impugnato N. 03193/2023 REG.RIC.
Deve al riguardo osservarsi che il provvedimento de quo ha carattere rigidamente vincolato, essendo ancorato a due specifici presupposti, e cioè l'esistenza del vincolo paesaggistico e l'incremento di superficie o volumetria. Orbene, il provvedimento impugnato dà puntualmente conto di tali presupposti, con ciò assolvendo in pieno all'obbligo motivazionale sancito dall'art. 3 della legge n. 241 del 1990.
8.3.1. Come poi evidenziato nell'esame del secondo motivo, gli appellanti non possono fondatamente dolersi del fatto che l'Amministrazione non abbia emanato prima i dovuti atti repressivi, in quanto è legittima e doverosa l'adozione del provvedimento di diniego del condono anche se intervenuta a distanza di tempo ragguardevole dalla presentazione dell'istanza, senza necessità di una specifica motivazione in ordine alle ragioni di pubblico interesse, ulteriori rispetto a quelle inerenti al ripristino della legittimità violata.
8.3.2. Peraltro, la giurisprudenza ha statuito che non è illegittima una motivazione, anche succinta, di un diniego di sanatoria (al quale ben può equipararsi una dichiarazione di irricevibilità della domanda di sanatoria) di opere in quanto nel sistema non è ravvisabile a carico dell'amministrazione l'obbligo di indicare, in una logica comparativa degli interessi in gioco, prescrizioni tese a rendere l'intervento compatibile con il paesaggio nella bellezza di insieme tutelata, la cui protezione risponde ad un interesse pubblico normalmente prevalente su quello privato, anche per la rilevanza costituzionale che il primo presenta ex art. 9 Cost. (Cons. Stato, sez. VI,
19 settembre 2018, n. 5463, nonché Sez. II, 26 febbraio 2020, n. 1421).
Alla luce di quanto osservato, risulta evidente come, nel caso di specie,
l'Amministrazione abbia correttamente assolto all'onere motivazionale di legge, dando atto della sussistenza di specifici vincoli sull'area in questione, consentendo al destinatario del provvedimento di ricostruirne il relativo iter logico-giuridico.
8.4. Infine, deve dichiararsi l'infondatezza delle censure rivolte alla sentenza laddove ha respinto le doglianze formulate in ordine al difetto di motivazione dei N. 03193/2023 REG.RIC.
provvedimenti impugnati sotto il profilo della mancata comparazione degli interessi contrapposti, nonché in ordine all'intempestività dell'azione amministrativa.
8.4.1. I provvedimenti in materia di condono edilizio rientrano, infatti, nell'ambito degli atti amministrativi c.d. vincolati, rispetto ai quali, come noto, l'onere motivazionale gravante sull'Amministrazione deve intendersi correttamente assolto mediante la verifica della sussistenza dei presupposti di fatto e di diritto stabiliti ex ante dalla legge, non residuando alcun margine di apprezzamento discrezionale in capo all'Amministrazione.
8.4.2. Conseguentemente, deve ritenersi precluso qualsivoglia bilanciamento dell'interesse pubblico al corretto assetto del territorio – cui la legge attribuisce prevalenza – rispetto ad eventuali interessi contrapposti, non potendo neppure ammettersi l'esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva.
8.4.3. Sul punto, la giurisprudenza è infatti costante nel ritenere che in materia edilizia,
i provvedimenti che sanzionano l'attività edilizia abusiva, ivi compresi i dinieghi di sanatoria o di condono, sono atti vincolati che non richiedono una specifica valutazione delle ragioni di interesse pubblico né una comparazione di quest'ultimo con gli interessi privati coinvolti e sacrificati, né ancora alcuna motivazione sulla sussistenza di un interesse pubblico concreto ed attuale alla demolizione, non potendo neppure ammettersi l'esistenza di alcun affidamento tutelabile alla conservazione di una situazione di fatto abusiva, che il tempo non può giammai legittimare (Consiglio di Stato, Ad. Plen., 17 ottobre 2017, n. 9; v. altresì ex multis Cons. St., sez. VI. 5 dicembre 2023, n. 10509 e Cons. St., sez. VI, 20 luglio 2022, n. 6325; Cons. St., Sez.
VI, 21 aprile 2022, n. 3026; Consiglio di Stato, sez. VI, 19 marzo 2021, n. 2380; Cons.
Stato, VI, 26 marzo 2018, n. 1893; Cons. Stato, IV, 11 dicembre 2017, n. 5788;
Consiglio di Stato, Sez. VI, 30 giugno 2017, n. 3210). N. 03193/2023 REG.RIC.
8.4.4. Detto in altri termini, quando gli immobili abusivi ricadono in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, la prevalenza dell'interesse pubblico sull'interesse privato deve considerarsi “in re ipsa”, in considerazione del rilievo costituzionale del paesaggio, ex art. 9, comma 2 Cost., il quale assurge a valore primario o assoluto (v.
Corte Cost. n. 367/07), rispetto al quale sono da considerarsi recessivi gli interessi privati in conflitto.
9. In conclusione, l'appello va respinto, in quanto i motivi proposti sono in parte inammissibili, in parte infondati, nei sensi precisati in motivazione.
10. Il regolamento delle spese di giudizio segue la soccombenza come da dispositivo.
P.Q.M.
Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Settima), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.
Condanna parte appellante alla rifusione delle spese di giudizio a favore di Roma
Capitale, che vengono liquidate in complessivi euro 4.000,00 (quattromila/00), oltre oneri accessori come per legge.
Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 23 settembre 2025 con l'intervento dei magistrati:
ER CH, Presidente
Fabio Franconiero, Consigliere
Massimiliano Noccelli, Consigliere
Angela AN, Consigliere, Estensore
Raffaello Sestini, Consigliere N. 03193/2023 REG.RIC.
L'ESTENSORE
Angela AN
IL PRESIDENTE
ER CH
IL SEGRETARIO