REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
Composta dai signori magistrati: Dr.ssa GEREMIA CASABURI Presidente rel. est. Dr.ssa ANTONELLA MIRYAM STERLICCHIO Consigliere Dr.ssa BIAGIO ROBERTO CIMINI Consigliere
ha pronunciato la seguente S E N T E N Z A
nella causa civile di II° grado iscritta al N. 3085/2019 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione all'udienza collegiale del 13 marzo 2025, con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc, avente ad oggetto: appello avverso l'ordinanza emessa il 29 marzo 2019, dal Tribunale di Roma all'esito del giudizio RGN 47641/2018. e vertente tra c.f. ) rappresentata e difesa dall'avv. Marco Cesetti Parte_1 C.F._1
- appellante – E
(c.f. ) rappresentato e difeso dagli Avv.ti Eugenio Novario e Laura Tana Controparte_1 C.F._2
- appellata –
IN FATTO E IN DIRITTO Rilevato che:
-il Tribunale di Roma, con l'ordinanza del 29 marzo 2019 resa all'esito del giudizio Rg n. 47641/2018, accertata la nullità parziale del contratto di compravendita di immobile intercorso tra le parti relativamente alla clausola relativa al prezzo, CP_ dichiarò improseguibile l'azione di ripetizione di indebito proposta dall'acquirente nei confronti della parte venditrice, odierna appellante, condannando quest'ultima alla refusione delle spese di lite;
le vicende di causa possono così riassumersi: acquistava da e Controparte_1 Persona_1 Parte_1 la proprietà superficiaria di un immobile con annesso box auto sito in Roma, edificato in diritto di superficie in virtù della convenzione stipulata tra il Comune di Roma e Società Cooperativa arl “Maison Rosè”, ai sensi dell'art. 35 legge n. 865 del 22.10.1971, per il prezzo di € 380.000,00. La convenzione, tuttavia, prescriveva un vincolo di prezzo, applicabile anche alle cessioni successive, che, scomputate le opportune rivalutazioni Istat e riduzioni (5% di deprezzamento di cui all'art. 14 della Convenzione), ammontava ad € 138.876,76; sicché l'acquirente, odierno appellato, conveniva in giudizio le parti venditrici – poi rinunciando alla domanda nei confronti di per intervenuta transazione - per Persona_1 ivi ottenere l'accertamento della nullità parziale della clausola contrattuale relativa al prezzo e la condanna alla restituzione della differenza di prezzo indebitamente corrisposta (€ 241.123,24). Nelle more del giudizio, sopravvenuta medio tempore la novella legislativa di cui alla legge 17 dicembre 2018 , n. 136 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119), la parte venditrice presentava formale richiesta di affrancazione presso il Comune di Roma;
da qui la pronuncia di improseguibilità dell'azione;
-ha proposto appello censurando la dichiarazione di nullità parziale del contratto per violazione di Parte_1 legge e del principio di legittimo affidamento;

-si è costituito spiegando, per parte sua, appello incidentale sulla declaratoria di improseguibilità Controparte_1 dell'azione di ripetizione di indebito, ipotesi non ricompresa nelle fattispecie tassativamente previste;

-istruito documentalmente, il giudizio è stato riservato in decisione a scioglimento della riserva assunta all'udienza di precisazione delle conclusioni, celebratasi con modalità cartolare ex art. 127 ter cpc, in data 13 marzo 2025, con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc;

-per esigenze di ruolo la causa viene assegnata, per l'estensione della presente sentenza al Presidente del Collegio;

Ritenuto che :

-deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere, essendo medio tempore intervenuta, come rilevato dalle parti con le memorie conclusionali tempestivamente depositate, la convenzione di affrancazione con il CP_2 ed infatti:
-l'odierna appellante depositava, in data 05.02.2019, richiesta di affrancazione (prot. n. 18961/2019) presso il Comune di Roma, così attivando d'impulso il procedimento amministrativo necessario alla rimozione del vincolo di prezzo dell'immobile oggetto di causa, di cui alla Convenzione stipulata tra il e la CP_2 Parte_2
ai sensi dell'art. 35 legge n. 865 del 22.10.1971, a rogito Notaio in data
[...] Persona_2 12.10.1999, rep. 26794/13134, nelle more paralizzando l'efficacia del contratto di trasferimento limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato nonché l'azione di ripetizione dell'indebito proposta CP_ dall'acquirente ; -il suddetto procedimento culminava con lo svincolo dell'immobile, giusta Convenzione con atto del CP_3 18.05.2022, Notar di Roma, rep. 38484, racc. 12891, trascritto il 20.05.2022 presso Romam1 R.Gen, 66021, Persona_3 part. 46652; sicché deve ritenersi estinto e, dunque, non esigibile il diritto di parte acquirente, odierno appellato, di pretendere la ripetizione della differenza del prezzo di cessione;

-ne discende che deve essere dichiarata la cessazione della materia del contendere alla stregua dell'estinzione e della conseguente inesigibilità del diritto di pretendere la ripetizione del prezzo eccedente, atteso il perfezionamento dell'affrancazione del cespite, ai sensi del comma 49-quater del citato art. 31, come introdotto dal d.l. n. 119/2018 (Cass. Civ., Sez. II, sent. N. 14528/2024). Ritenuto, altresì, che, in assenza di espressa richiesta congiunta di compensazione delle spese di lite, occorre pronunciarsi sulla loro regolamentazione in virtù del principio di soccombenza virtuale o potenziale, delibando la fondatezza delle domande proposte nel presente giudizio di appello;

-l'appellante lamenta la contrarietà alla legge ed al principio di legittimo affidamento della dichiarazione di nullità parziale del contratto di compravendita limitatamente alla clausola relativa al prezzo. Tale motivo è infondato;
il primo giudice ha correttamente applicato al caso de quo i consolidati principi della giurisprudenza di legittimità in tema di nullità per contrarietà a norme imperative cui consegue la sostituzione automatica della clausola difforme, secondo il combinato disposto degli artt. 1339 e 1419 co. 2 cc, senza riflessi invalidanti sulla restante regolamentazione contrattuale (Cass. Civ., sent. N. 11032/1994; Cass. Civ. n. 3018/2010, Cass. SS.UU n. 506/2011, Cass. SS.UU. n. 18135/2015, Cass. Civ. n.21/2017, Cass. Civ. n.28949/2017, Cass. Civ. n. 13345/2018). Né tale approdo risulta scalfito dalla novella legislativa di cui alla legge 17 dicembre 2018, n. 136 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119), il cui nuovo comma 49 quater sancisce la mera inefficacia della differenza di prezzo in pendenza della rimozione dei vincoli, atteso che - se è vero che anche una clausola contrattuale pienamente valida può essere inefficace – certamente una clausola invalida è anche inefficace;

-è ulteriormente priva di pregio la dedotta violazione del principio del legittimo affidamento che sarebbe stato ingenerato negli anni sull'operatività del vincolo del prezzo limitatamente alla prima cessione. È, invece, agevole rilevare che la disciplina normativa in materia di edilizia convenzionata ha subito una stratificazione ripetuta e ravvicinata nel tempo di interventi legislativi, che ha, al contrario, ingenerato un elevato tasso di incertezza, riflessosi sulle oscillazioni giurisprudenziali a componimento delle quali la questione è stata rimessa alle Sezioni Unite (sentenza n. 18135/2015). Appare sul punto dirimente la recente pronuncia della Corte costituzionale (n. 210/2021), la quale - chiamata a pronunciarsi sulla legittimità costituzionale dell'art. 25-undecies del decreto-legge 23 ottobre 2018, n. 119 in riferimento, inter alia, agli artt. 3, 24, 42, 101, 102, 104, 111 e 117, primo comma, Cost., quest'ultimo in relazione all'art. 6 CEDU e all'art. 1 del primo Prot. addiz. CEDU – ha escluso che sia configurabile un vulnus al principio della tutela dell'affidamento, in quanto, a causa dei ripetuti interventi normativi e nomofilattici, non poteva essersi consolidato un affidamento particolarmente radicato sul tenore delle disposizioni previgenti;

-in ogni caso, occorre rilevare la carenza di interesse ad agire - circostanza di per sé assorbente - in capo alla parte appellante, tenuto conto che gli effetti di una pronuncia di inefficacia della clausola relativa al prezzo, in pendenza della procedura di rimozione del vincolo, sarebbero stati i medesimi. Come si dirà anche nel prosieguo, l'stanza di affrancazione attiva un procedimento amministrativo vincolato, in cui la p.a. sollecitata non gode di alcuna discrezionalità nel merito del provvedimento conclusivo;
ne deriva che, una volta presentata la richiesta di affrancazione, l'istante certamente avrebbe ottenuto il bene della vita atteso ed il contratto sarebbe stato pienamente valido ed efficace, non ostando più il vincolo del prezzo oramai caducato (valendo quale sanatoria ex post del vizio);
-ancora, l'invalicabile riparto di giurisdizione con il Giudice amministrativo – l'unico dotato del potere di rendere effettivo l'obbligo giuridico dell'Amministrazione di provvedere mediante l'adozione di un provvedimento espresso - avrebbe in ogni caso impedito a questa Corte di impartire al l'ordine – pur richiesto da parte appellante – a CP_2 provvedere sull'istanza di affrancazione;

-sicché l'appello proposto da è infondato e avrebbe meritato il rigetto;
Parte_1
- l'appellata, per parte sua, spiega appello incidentale, dolendosi della pronuncia di improseguibilità, al di fuori delle ipotesi tassative, della domanda di ripetizione dell'indebito, nonché dell'errata quantificazione delle spese di lite, commisurata al costo di affrancazione piuttosto che al valore della causa. Ha, invece, espressamente rinunciato alla domanda, proposta in via preliminare, di sospensione del giudizio e rimessione alla Corte Costituzione della questione di legittimità costituzionale dell'art. 25 undecies della l. 136/18, in sede di conversione del dl 119/2018, per contrarietà con l'art. 77, comma 2, Cost., in quanto risolta – nel senso dell'infondatezza - con la sentenza surrichiamata;

-la prima censura è infondata;
va, infatti, rilevato che la semplice pendenza della procedura amministrativa volta ad ottenere l'affrancazione del vincolo è elemento sufficiente a non esaminare la domanda di ripetizione di indebito, atteso il carattere non discrezionale della Pubblica Amministrazione in merito all'accoglimento dell'istanza;
-a diversa conclusione occorre, invece, pervenire sulla riforma del capo di sentenza relativa alle spese di lite del giudizio di primo grado. Il Giudice di prime cure ha erroneamente quantificato i compensi professionali, prendendo a parametro l'indennità da corrispondere per l'affrancazione in luogo della somma di denaro a titolo di indebito richiesta e
“virtualmente” riconosciuta. Come è noto, il D.M. 55/2014 disciplina i criteri di liquidazione del compenso dovuto al professionista dal proprio cliente, tenendo conto degli elementi di cui all'art. 4 del decreto stesso. Detti elementi sono applicabili in via generale anche ai fini della liquidazione giudiziale effettuata per determinare il quantum delle spese processuali e tra essi occorre tener conto del valore della controversia, che, ai sensi del successivo art. 5, si determina a norma del Codice di procedura civile. Ex art. 14 cpc, “nelle cause relative a somme di danaro o a beni mobili, il valore si determina in base alla somma indicata
o al valore dichiarato dall'attore”, sebbene con le specificazioni elaborate dalla Corte di legittimità rispetto ai differenti gradi di giudizio ed all'esito dello stesso (Cass, n. 35195/2022; Cass. n. 27871/2017; Cass. Ord. n. 13145 del 2025). Nel caso di specie, nel giudizio di primo grado, il petitum – ovvero l'importo di cui l'attore ha domandato la restituzione (€ 241.123,24) - equivale al decisum – ovvero quanto il giudice avrebbe riconosciuto qualora la domanda non fosse stata improseguibile;
sicché il valore della causa, a cui commisurare la liquidazione delle spese di lite è pari ad € 241.123,24. Ne deriva che, in riforma del capo relativo alle spese di lite del giudizio di primo grado, la convenuta è tenuta Parte_1 a rifondere ad , l'importo di € 13.430,00 oltre Iva e cpa;
Controparte_1
-ritenuto di dover liquidare, altresì, le spese di lite del presente grado in applicazione analogica del principio della c.d. soccombenza virtuale, vista la reciproca soccombenza parziale: compensa le spese, come liquidate in dispositivo, per il 50% e pone la restante parte a carico della parte appellante.


P.Q.M

Dichiara cessata la materia del contendere e, in parziale accoglimento dell'appello incidentale, condanna l'appellante a rifondere all'appellato le spese di lite del primo grado che si liquidano in € 13.430,00 oltre Iva e Cpa e compensa al 50%, ponendo a carico dell'appellante la restante parte, le spese per il grado di appello, che si liquidano in € 9.900,00 oltre Iva e Cpa come per legge.
Roma, data del deposito Il presidente est. (dr. G. Casaburi)