N. R.G. 754/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO di TORINO
Sezione Seconda Civile composta dai Sigg. Magistrati: dott. Alfredo GROSSO Presidente dott.ssa Maria Gabriella RIGOLETTI Consigliere rel. dott. Roberto RIVELLO Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 754/2022 promossa da:
(C.F. , nato a [...] il [...], elettivamente Parte_1 C.F._1
domiciliato in Torino, Via XX Settembre n. 51, presso lo studio dell'avv. Carlo Ferrotta e dall'avv.
Roberto Guarino, che lo rappresentano e difendono per delega allegata al fascicolo telematico del primo grado
APPELLANTE contro
(C.F. , nato a [...] il [...], e Controparte_1 C.F._2 [...]
( ), nata a [...] il [...], entrambi elettivamente CP_2 C.F._3
domiciliati in Torino, Via Pietro Cossa n. 55, presso lo studio dell'avv. Giovanni Manganaro e dell'avv. Francesco Ussia, che li rappresentano e difendono, in forza di procura in calce all'atto di citazione introduttivo del giudizio di primo grado
APPELLATI

OGGETTO: Appello avverso la sentenza n. 509/2022 pronunciata dal Tribunale di Ivrea in data
29/04/2022, pubblicata in pari data
- Risoluzione del contratto preliminare compravendita ex art. 1456 c.c. – clausola penale
CONCLUSIONI
pagina 1 di 16 Per parte appellante:
“in parziale riforma della sentenza appellata,
In via istruttoria
Ammettersi CTU tecnica atta ad accertare:
1) l'esistenza di pratiche edilizie non richiamate nella scrittura privata ed in particolare:
- DIA n. 2041 del 07/11/2005 per modifiche interne;

- DIA n. 2143 del 24/03/2006 per opere in variante;

- DIA n. 2460 del 13/03/2007 per modifiche interne e cambio di destinazione d'uso di alcuni locali.
2) il fatto che lo stato di fatto dei luoghi sia diverso da quanto risulta catastalmente, in quanto sono state apportate (i) modifiche interne con diversa realizzazione di tramezzature e porte;
(ii) demolizione delle pareti in cartongesso a delimitazione delle scale di collegamento al piano soppalco del locale ad uso commerciale, rendendole di fatto inaccessibili;
(iii) cambio della destinazione d'uso del soppalco del locale ad uso commerciale, da magazzino a sala ristorante;
(iiii) realizzazione di nuovo soppalco
Con nel capannone ad uso magazzino con aumento della e tettoie esterne con aumento della superficie coperta del lotto.
3) il fatto che tali modifiche sono state realizzate dalla parte promissaria venditrice in data antecedente al preliminare di compravendita, ad eccezione della demolizione del locale dispensa/magazzino al piano terreno, meglio individuato con colore giallo nella planimetria rappresentante l'attuale stato di fatto;

4) Il fatto che tali abusi emersi non sono sanabili e che comportano una assoluta diminuzione del valore dell'immmobile.
- Nel merito
Respingere la domanda avversaria di accertamento della risoluzione di diritto del contratto.
- In via subordinata
Nella denegata ipotesi in cui venisse ritenuta dovuta una penale, la stessa dovrà essere ridotta ad equità ai sensi dell'art. 1384 c.c., così come l'indennità di occupazione.
Con il favore delle spese, dei diritti e degli onorari di entrambi i gradi di giudizio, oltre al rimborso forfetario delle spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A.”
Per parte appellata:
“Voglia la S.V. Ill.ma, previe le declaratorie del caso e di rito, respinta ogni contraria istanza, domanda ed eccezione;

IN VIA PRELIMINARE
pagina 2 di 16 - accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'Art. 342 c.p.c. e/o dell'Art. 348bis
c.p.c., e per l'effetto
- confermare la sentenza di primo grado, ivi oggetto di gravame, n. 509/2022 pubblicata il 29.04.2022 ed emessa dal Tribunale di Ivrea – Dott.ssa Paola Cavarero.
NEL MERITO
In via principale
- rigettare in toto l'appello per i motivi tutti di cui in narrativa, e per l'effetto
- confermare la sentenza di primo grado, ivi oggetto di gravame, n. 509/2022 pubblicata il 29.04.2022 ed emessa dal Tribunale di Ivrea – Dott.ssa Paola Cavarero.
IN OGNI CASO
- con vittoria di spese e compensi di giudizio, oltre esposti, oltre rimborso forfetario per spese generali ex D.M. 55/2014, oltre C.p.a., I.v.a. e maggiorazione ex art. 4 comma 1bis D.M. 55/2014”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, e convenivano Controparte_1 Controparte_2
in giudizio, dinanzi al Tribunale di Ivrea, chiedendo l'accertamento dell'intervenuta Parte_1
risoluzione di diritto, ex art. 1456 c.c., o, in subordine, la pronuncia di risoluzione, ex art. 1453 c.c., del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 29.03.2018, avente ad oggetto gli immobili ubicati in Settimo Torinese (TO), via Borgaro 10, e il terreno ad essi pertinenziale, per inadempimento del convenuto, promissario acquirente, nonché chiedendo la sua condanna all'immediato rilascio dei predetti immobili e al versamento, a titolo di indennità di occupazione, dell'importo di euro 3.500,00 mensili, dalla data di risoluzione del contratto all'effettivo rilascio. Chiedevano inoltre gli attori l'accertamento del loro diritto ad incamerare le somme percepite, pari ad euro 172.471,75, a titolo di penale, con condanna di al rimborso dei costi per le pratiche edilizie in sanatoria e di Parte_1
quelli di cancellazione della trascrizione del preliminare.
A sostegno delle proprie domande, e deducevano di essere proprietari, ciascuno per CP_1 CP_2
la quota di un mezzo, dei beni immobili ad uso magazzino e commerciale, siti in Settimo Torinese
(TO), Via Borgaro n. 10, censiti al Catasto Fabbricati del precitato Comune, al Foglio 17, part. 627, sub. 3 e sub. 4, entrambi entrostanti al terreno pertinenziale censito al Catasto Terreni al Foglio 17 part. 627; di avere stipulato in data 29.03.2018 con un contratto preliminare di compravendita Parte_1
immobiliare, avente ad oggetto i suindicati immobili, con scrittura autenticata avanti al Notaio Dott.
, Rep. 69740, Racc. 17177, trascritto in data 11.4.2018. Persona_1
Quanto agli adempimenti nascenti dal contratto, deducevano di avere convenuto all'art. 3 del contratto che i beni venivano promessi in vendita “nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano ben noto alla
pagina 3 di 16 parte promissaria acquirente”; il prezzo veniva convenuto in € 550.000,00, di cui € 100.000,00 versato a titolo di caparra confirmatoria, da corrispondere al momento della stipulazione della scrittura, €
110.000,00 mediante 11 rate trimestrali, secondo il piano dettagliato di cui all'allegato “E” del preliminare medesimo, ed € 340.000,00 a saldo, da versarsi al momento della stipulazione del contratto definitivo entro il 28.02.2021; la detenzione veniva concessa sin dalla data di stipula del preliminare;
il promissario acquirente si faceva carico, fin dalla data della scrittura, di tutte le spese relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili promessi in vendita, impegnandosi a sottoscrivere, entro il 15.4.2018, idonea polizza assicurativa contro incendi e danni a cose o persone;
che inoltre all'art. 3 del medesimo preliminare, veniva stabilito che il mancato o ritardato pagamento anche solo di una rata di prezzo avrebbe comportato la risoluzione della scrittura ex art.1456 c.c. con diritto dei promittenti venditori a trattenere tutti gli importi già percepiti;
che veniva concessa a la facoltà di apportare modifiche, previo ottenimento dei provvedimenti e delle Parte_1
autorizzazioni amministrative, per le quali era prevista la preventiva comunicazione e autorizzazione scritta da parte dei promittenti venditori;
che i promittenti venditori si impegnavano, entro la data di stipula del definitivo, e cioè entro il 28.02.2021, a compiere ogni pratica edilizia necessaria a garantire la regolarità urbanistica degli immobili promessi in vendita.
Deducevano gli attori di avere contestato, con diffida in data 14.11.2019, l'inadempimento del promissario acquirente per il mancato pagamento dei ratei in conto prezzo, entro i termini convenuti, e il mancato pagamento dell'I.M.U., nonché la mancata consegna della polizza assicurativa e la mancata prova del pagamento della e delle altre imposte. Nel 2020 rilevavano altri inadempimenti, e CP_4 segnatamente il mutamento della destinazione d'uso dei locali, ove aveva trasferito la Parte_1
propria residenza, eseguendo opere di demolizione e suddivisione interna degli spazi, non autorizzate, così alterando la conformità catastale dei beni.
Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta, depositata in data Parte_1
29.6.20221, con cui chiedeva la reiezione delle domande attoree, poiché infondate in fatto ed in diritto, attesa l'insussistenza di un inadempimento a lui imputabile;
chiedendo, in subordine, la riduzione della penale, ex art. 1384 c.c., in quanto eccessiva.
In particolare, deduceva in diritto la legittima sospensione del pagamento delle rate da parte sua, ai sensi dell'art.1460 c.c., in ragione dell'altrui inadempimento, da ravvisarsi nella presenza negli immobili di abusi edilizi, essendo risultati abusivi, a seguito della richiesta di residenza, depositata presso il Comune di Settimo Torinese in data 18.10.2019, ed al successivo sopralluogo effettuato dalla
Polizia Municipale, il soppalco ad uso deposito, il bagno del locale ad uso magazzino e le due tettoie all'esterno, in palese contrasto con quanto dichiarato dai promissari venditori nell'art. 7 del contratto pagina 4 di 16 preliminare. Deduceva inoltre il convenuto l'esistenza di modifiche interne, con diversa realizzazione di tramezzature e porte, demolizione delle pareti in cartongesso, a delimitazione delle scale di collegamento al piano soppalco del locale ad uso commerciale, il cambio di destinazione d'uso del soppalco del locale ad uso commerciale da magazzino a sala ristorante, la realizzazione di nuovo soppalco nel capannone ad uso magazzino con aumento della SLP e tettoie esterne con aumento della superficie coperta, in contrasto con quanto dichiarato dai promittenti venditori nell'art. 7 del preliminare, oltre alla mancata menzione in sede di preliminare di ulteriori pratiche edilizie presentate,
e cioè DIA n. 2041 del 07/11/2005 per modifiche interne, DIA n. 2143 del 24/03/2006 per opere in variante, DIA n. 2460 del 13/03/2007 per modifiche interne e cambio di destinazione d'uso di alcuni locali.
Concessi i termini ex art. 183, VI comma, c.p.c., il Tribunale, ritenuta esplorativa la CTU richiesta da e ritenuta la causa matura per la decisione, invitava le parti alla discussione orale, ex art. Parte_1
281 sexies c.p.c., e rinviava la causa all'udienza del 29.04.2022 per repliche.
In esito alla predetta udienza, il Tribunale decideva la causa dichiarando l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare e l'infondatezza della eccezione ex art. 1460 c.c. formulata dal convenuto;
riconosceva il diritto degli attori a incamerare e trattenere a titolo di penale l'importo di euro 172.471,75; condannava a rilasciare immediatamente gli immobili e a pagare Parte_1
un'indennità di occupazione pari all'importo di euro 3.500,00 mensili, dal dicembre 2020 sino all'effettivo rilascio;
rigettava invece le ulteriori domande attoree di rimborso dei costi correlati alla sanatoria degli abusi edilizi, asseritamente realizzati da e di cancellazione della Parte_1
trascrizione del contratto preliminare.
Con atto di citazione notificato in data 31.05.2022 ha proposto appello avverso la Parte_1
predetta sentenza, chiedendone la riforma nei capi, che avevano comportato la sua condanna e reiterando le domande già formulate in primo grado.
Si sono costituiti in giudizio gli appellati, chiedendo che l'impugnazione sia dichiarata inammissibile o comunque sia rigettata.
A seguito della prima udienza, svoltasi in data 16.11.2022 la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni;
quindi all'udienza del 29.11.2023, precisate dalle parti le conclusioni come in epigrafe trascritte, la causa veniva trattenuta a decisione con assegnazione dei termini per il deposito degli scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La sentenza impugnata
pagina 5 di 16 Con la sentenza impugnata il Tribunale di Ivrea ha accolto la domanda principale proposta dagli attori e accertando l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare CP_1 CP_2
sottoscritto in data 29.03.2018, di cui alla scrittura autenticata avanti al Notaio Dott. Persona_1
, Rep. 69740 – Racc. 17177, del 29.03.2018, e conseguentemente ha accertato il diritto dei
[...]
promittenti venditori a trattenere, a titolo di penale, l'importo di euro 172.471,75 ed ha condannato a rilasciare immediatamente gli immobili, nonché a corrispondere, per il periodo Parte_1
compreso tra il verificarsi della causa di risoluzione di diritto del contratto (dicembre 2020) e l'effettivo rilascio, l'importo di euro 3.500,00 mensili, a titolo d'indennità di occupazione.
Al fine di precisare il thema decidendum del presente giudizio d'impugnazione, va considerato come la pronuncia, nella parte in cui ha rigettato le domande attoree volte ad ottenere il rimborso dei costi correlati alla sanatoria degli abusi edilizi e alla cancellazione della trascrizione del contratto preliminare, non sia stata oggetto d'appello incidentale.
Ciò posto, con riguardo alle altre domande, il Tribunale ha proceduto a vagliare comparativamente i contrapposti inadempimenti denunciati dalle parti, sotto il profilo cronologico, del nesso di causalità e proporzionalità, e, all'esito, ha concluso che il contratto si è risolto per inadempimento del promissario acquirente, e ciò sulla base dei quattro motivi specificati a pag. 7 della sentenza impugnata nei termini seguenti: «…- la mera omessa indicazione in sede di preliminare di alcune pratiche edilizie non è idonea ad incidere sull'equilibrio contrattuale (trattasi peraltro di omissione inidonea ad incidere sulla validità ed efficacia del contratto preliminare - cfr. Cassazione civile, sez. II, 05 marzo 2021 n.
6191);
- le deduzioni di parte convenuta sono smentite dalla documentazione prodotta da parte attrice sub docc. 7 e 19, i.e. permesso in sanatoria del 22.02.2021 con allegata documentazione tecnica volta a dimostrare la regolarizzazione degli abusi edilizi censurati (non specificamente contestata dal convenuto che si limita a reiterare le censure svolte in sede di costituzione, producendo, per la prima volta in sede di terza memoria istruttoria, relazione tecnica di parte che non tiene in considerazione la pratica edilizia indicata);
- in ogni caso, il termine contrattualmente previsto per procedere alla sanatoria degli abusi edilizi, i.e. il 28.02.2021 (data fissata per la stipula del definitivo - cfr. art. 7 del preliminare in atti: “La parte promittente venditrice si obbliga a compiere prima della stipula del contratto definitivo tutte le pratiche edilizie che risultassero eventualmente necessarie ai fini di garantire la regolarità urbanistica degli immobili promessi in vendita”), non era ancora spirato nel novembre 2020 (cfr. doc.

8 - dichiarazione della volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa);
pagina 6 di 16 - con riguardo, infine, alla censura relativa al cambio della destinazione d'uso del soppalco del locale ad uso commerciale, da magazzino a sala ristorante, giova chiarire che, secondo un condivisibile orientamento interpretativo, “Ove venga opposta, nel caso di contratti con prestazioni corrispettive,
l'eccezione inadimplenti non est adimplendum, occorre verificare secondo il principio di buona fede e correttezza sancito dall'art. 1375 c.c., in senso oggettivo, se la condotta della parte inadempiente, avuto riguardo all'incidenza sulla funzione economico - sociale del contratto, abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, e perciò abbia legittimato, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento (Cassazione civile, sez. I, 04/02/2009, n. 2720). Nella specie, parte convenuta omette di allegare specificamente le ragioni per cui la diversa destinazione d'uso del soppalco, considerata l'attività produttiva svolta (cfr. doc. 12), era idonea ad incidere sul sinallagma contrattuale al punto da giustificare l'omesso pagamento delle rate pattuite per circa un anno. La mancanza di allegazioni e prove sui quali fondare un giudizio di rilevanza dell'irregolarità descritta, valutata unitamente alle dimensioni dell'immobile promesso in vendita, all'assenza di documentate e tempestive iniziative da parte del promissario acquirente volte alla rinegoziazione del contratto (con eventuale rideterminazione in riduzione del prezzo di vendita) e alla gravità dell'inadempimento del convenuto (con morosità maturata alla data di esercizio del diritto potestativo contrattualmente previsto pari ad euro 30.200,00), porta ad escludere la proporzionalità tra l'inadempimento censurato e l'adempimento che è rifiutato mediante
l'eccezione».
La sentenza di primo grado ha quindi riconosciuto il diritto dei promittenti venditori a trattenere quanto versato dal promissario acquirente a titolo di penale, escludendo che quella avesse carattere eccessivo e dunque fosse suscettibile di riduzione ex art. 1384 c.c., tenuto conto che nel periodo di occupazione degli immobili da parte di e cioè da marzo 2018 a novembre 2020, non solo non era Parte_1 stata possibile l'alienazione ad altri di quegli immobili, ma era stata preclusa anche la possibilità di concederli in locazione a terzi.
Da ultimo, per il periodo successivo alla risoluzione di diritto, la sentenza ha riconosciuto il diritto dei proprietari ad ottenere un'indennità di occupazione mensile, sino al momento del rilascio effettivo degli immobili, quantificata nell'importo di € 3.500,00 mensili, come da richiesta degli attori, che era inferiore al valore di locazione documentato e rispetto alla cui quantificazione il convenuto non aveva formulato contestazioni specifiche.
I motivi di appello
Preliminarmente deve essere affrontata l'eccezione d'inammissibilità, ex art. 342 c.p.c., dell'appello formulata dagli appellati e in ragione della dedotta assenza di specificità e della CP_1 CP_2
pagina 7 di 16 non chiara esposizione delle doglianze e modifiche richieste alla sentenza impugnata, oltre a non avere l'appellante sindacato i singoli passaggi del ragionamento logico-giuridico seguito dal Giudice di prime cure, che si compone di plurime argomentazioni.
Secondo l'insegnamento della Suprema Corte l'art. 342 c.p.c., nel testo formulato dal decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella legge 7 agosto 2012, n. 134 - nel testo dunque applicabile ratione temporis al presente giudizio - va interpretato nel senso che “l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice. Resta tuttavia escluso, in considerazione della permanente natura di revisio prioris instantiae del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata, che l'atto di appello debba rivestire particolari forme sacramentali o che debba contenere la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado»” (Cass.SS.UU sent.,16 novembre 2017, n.27199).
Più specificatamente, la Corte ha precisato come il nuovo testo esiga, pur senza necessità dell'utilizzo di formule sacramentali, che "le questioni e i punti contestati nella sentenza impugnata siano chiaramente enucleati e con essi le relative doglianze" (in senso conforme Cass. n. 7675/2019).
Tali condizioni risultano assolte nel caso di specie, poiché la complessiva lettura dell'atto d'appello consente di individuare le censure mosse alle valutazioni operate dal primo Giudice e la diversa valutazione e ricostruzione degli elementi di prova proposti dalla parte appellante.
In particolare, alle pagg. da 8 a 15 dell'atto sono individuabili tre specifici motivi di critica mossi alla decisione di primo grado.
Sempre in via preliminare, va rilevato come la richiesta di ammissione di CTU, formulata in conclusione del primo motivo di appello (cfr. capo 15, pag. 12), e già rigettata in primo grado, risulti inammissibile, in quanto non fondata su una specifica censura rivolta alla decisione di primo grado, per la mancata ammissione di quell'accertamento, né viene indicato come l'espletamento della CTU (che dovrebbe concernere “lo stato dell'immobile e la portata della sanatoria”) avrebbe avuto rilevanza nel condurre ad una diversa ricostruzione dei fatti.
Con il primo motivo di gravame l'appellante critica la sentenza nella parte in cui ha ritenuto non fondata l'eccezione d'inadempimento opposta da sostenendo che il quadro probatorio Parte_1
non sia stato correttamente valutato sotto diversi profili attinenti.
L'appellante ritiene, in primo luogo, erronea la sentenza nella parte in cui il giudicante ha ritenuto che l'omessa indicazione in sede di preliminare di alcune pratiche edilizie non fosse idonea ad incidere sull'equilibrio contrattuale ed abbia comunque errato nel ritenere esaustiva la documentazione prodotta pagina 8 di 16 dai promittenti venditori sub docc. 7 e 19, e cioè il permesso in sanatoria del 22.02.2021, con l'allegata documentazione tecnica. deduce di avere contestato le irregolarità edilizie con la propria comparsa di costituzione Parte_1
nel giudizio di primo grado, riportando anche in sede di gravame come “dalle verifiche effettuate presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Settimo Torinese (TO) (..) sono risultate pratiche edilizie non citate nella scrittura privata” ma anche e soprattutto che “dal sopralluogo effettuato per esaminare lo stato attuale dei luoghi e l'ultimo stato legittimo, sono risultate alcune differenze ed in particolare:
- - Modifiche interne con diversa realizzazione di tramezzature e porte,
- - demolizione delle pareti in cartongesso a delimitazione delle scale di collegamento al piano soppalco del locale ad uso commerciale, rendendole di fatto accessibili;

- - cambio della destinazione d'uso del soppalco del locale ad uso commerciale, da magazzino a sala ristorante;

Con
- - realizzazione di nuovo soppalco nel capannone ad uso magazzino con aumento della;

- - realizzazione di tettoie esterne con aumento della superficie coperta del lotto”
Queste irregolarità ed abusi avrebbero dovuto condurre ad una diversa valutazione comparativa degli inadempimenti delle parti, inoltre la sanatoria – secondo l'assunto dell'appellante - riguarderebbe soltanto una parte delle problematiche oggetto dell'eccezione d'inadempimento da parte del promissario acquirente, ma non terrebbe minimamente conto di quelle più rilevanti, e cioè il cambio di destinazione d'uso del soppalco del locale ad uso commerciale (da magazzino a sala ristorante), che avrebbe comportato la riduzione del locale commerciale per una superficie di mq. 192; così pure la sanatoria avrebbe riguardato solo i pergolati esterni privi di copertura e non le tettoie, che hanno ulteriore superficie di mq.106.
Pertanto, nel comparare i rispettivi inadempimenti, si sarebbe dovuto considerare l'onere della sanatoria a carico dei promissari venditori ed il fatto che alcune di quelle irregolarità (la diversa destinazione d'uso del soppalco del locale ad uso commerciale e le tettoie) non avrebbero potuto essere regolarizzate. Infatti, la sanatoria n. 11/2021 del 22.02.2021 non riguarda il soppalco destinato a sala
Cont ristorante, in quanto non risultano pagati gli oneri di concessione per l'ampliamento della infatti, rispetto alla DIA n. 2460/2007, sono indicate e conteggiate le superfici oggetto del cambio di destinazione d'uso da industriale-produttivo a commerciale esclusivamente per i locali al piano terreno;
quanto ai pergolati, la sanatoria provvede a regolarizzare solo quelli privi di copertura, e non anche le tettoie,
Ancora con il primo motivo di gravame, l'appellante censura la sentenza nella parte in cui ha escluso che gli abusi non sanabili non incidessero sul sinallagma contrattuale ed ha escluso che vi fosse pagina 9 di 16 proporzionalità tra le irregolarità edilizie denunciate e il mancato pagamento delle rate del prezzo, atteso che “l'impossibilità di regolarizzazione dei soppalchi ad uso sala ristoranti (il quale rimane e può essere utilizzato quale soppalco deposito) comporta, rispetto a quanto promesso in vendita, una superficie di mq 192 non utilizzabile quale locale commerciale ristorante, con evidente spostamento del sinallagma contrattuale in re ipsa”.
Il primo motivo è infondato.
In tema di eccezione d'inadempimento la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha chiarito come: «Il giudice ove venga proposta dalla parte l'eccezione "inadimplenti non est adimplendum" deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti avuto riguardo anche alla loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui, qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, in relazione all'interesse dell'altra parte a norma dell'art. 1455 c.c., deve ritenersi che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia di buona fede e quindi non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460, comma 2, c.c.» (cfr. Corte di Cassazione civile, sez. 3 – Sent. n.
22626 del 08/11/2016).
A tale riguardo, e cioè con riferimento alla conformità a buona fede del rifiuto ad adempiere, giova anzitutto rilevare come fosse nella detenzione degli immobili dalla data di stipula del Parte_1
contratto preliminare (29.03.2018) e sin dal settembre 2019 fosse inadempiente rispetto al versamento del rateo trimestrale di prezzo di luglio - settembre, benché l'art. 3 del contratto preliminare contemplasse il mancato pagamento anche di una sola rata quale ipotesi di risoluzione di diritto, ai sensi dell'art. 1456 c.c.
La lettera raccomandata in data 14.11.2019 con cui i promittenti venditori diffidavano Parte_1
manifestando la loro intenzione, in difetto, di avvalersi della clausola risolutiva espressa, faceva menzione anche di ulteriori inadempimenti, e cioè il mancato pagamento dell'acconto IMU di giugno
2019, la mancanza di prova dell'avvenuto pagamento della TARSU, obbligazioni tutte poste a suo carico in base alle previsioni di cui all'art. 2 del contratto preliminare, nonché la mancata consegna della polizza assicurativa per incendio e danni a persone e cose, secondo le previsioni di cui al medesimo art. 2 del contratto.
E' evidente dunque come – stando alla sua stessa prospettazione, secondo cui sarebbe Parte_1 venuto a conoscenza dell'esistenza di irregolarità edilizie a seguito della presentazione della richiesta di residenza presso quegli immobili e del successivo sopralluogo della Polizia Municipale, avvenuto il
18.10.2019 (v. lettera in data 10.03.2020) – si fosse già reso inadempiente alle obbligazioni nascenti dal pagina 10 di 16 contratto preliminare, ben prima di essere conscio dell'esistenza di difformità edilizie, di cui non sarebbe stato edotto in sede di stipula del contratto. Infatti, oltre al mancato pagamento del rateo scadente a settembre 2019, assumono in tal senso rilevanza il mancato pagamento delle tasse e imposte a suo carico, tra cui certamente l'acconto IMU, che avrebbe dovuto versare a giugno 2019, oltre alla mancata accensione della polizza assicurativa sui fabbricati, che avrebbe dovuto essere stipulata dal promissario acquirente entro il 15.04.2018, dunque nell'immediatezza del conseguimento della detenzione degli immobili.
Il primo a rendersi inadempiente alle obbligazioni contrattuali assunte è stato dunque e, Parte_1
tra le altre, proprio con riferimento alla prestazione individuata nella clausola risolutiva espressa, senza che a quel momento vi fossero ragioni – quanto meno a lui note – che gli consentissero di opporre l'eccezione ex art. 1460 c.c.
Con la lettera in data 10.03.2020, come già anticipato, il promissario acquirente, tramite il suo difensore, denunciava che gli immobili presentassero “diversi abusi edilizi”, tra cui veniva indicato il soppalco ad uso deposito, il bagno del locale magazzino e le due tettoie all'esterno, con invito a provvedere “immediatamente” a regolarizzare gli abusi e avvertimento che sarebbe stato sospeso il versamento delle rate del prezzo.
Invero a quel momento il pagamento delle rate era già stato da tempo sospeso, visto che oltre alla rata di settembre 2019 era scaduta anche la rata trimestrale di dicembre 2019.
L'intimazione a provvedere “immediatamente” a regolarizzare gli abusi introduceva, peraltro, una richiesta non conforme agli impegni nascenti dal contratto preliminare, atteso che nel preliminare le parti stabilivano, all'art. 7, a carico dei promittenti venditori che: “La parte promittente venditrice si obbliga a compiere prima della stipula del contratto definitivo tutte le pratiche edilizie che risultassero eventualmente necessarie ai fini di garantire la regolarità urbanistica degli immobili promessi in vendita” (cfr. articolo 7 del preliminare in atti).
Nell'impugnare la sentenza di primo grado l'appellante non ha contestato l'iter logico-argomentativo seguito dal Tribunale riguardo a tale passaggio, laddove ha correttamente accertato: “- in ogni caso, il termine contrattualmente previsto per procedere alla sanatoria degli abusi edilizi, i.e. il 28.02.2021
(data fissata per la stipula del definitivo - cfr. art. 7 del preliminare in atti: “La parte promittente venditrice si obbliga a compiere prima della stipula del contratto definitivo tutte le pratiche edilizie che risultassero eventualmente necessarie ai fini di garantire la regolarità urbanistica degli immobili promessi in vendita”), non era ancora spirato nel novembre 2020 (cfr. doc.

8 - dichiarazione della volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa)” (v. pag. 7 sentenza impugnata), e cioè nel momento in cui i promittenti venditori hanno comunicato di volersi avvalere della clausola risolutiva pagina 11 di 16 espressa (cfr. doc. 8 fascicolo di primo grado parti attrici) e, a maggior ragione, a marzo 2020, quel termine non era ancora scaduto, allorché in base a quell'inadempimento pretendeva di Parte_1
giustificare il suo rifiuto ad adempiere.
Il termine fissato nel contratto preliminare è un termine finale, pertanto, le parti promittenti venditrici avrebbero potuto provvedere all'adempimento dell'obbligazione assunta, fino al giorno prima della stipula del contratto definitivo, fissata per il 28.2.2021.
Tali considerazioni conducono ad escludere - come correttamente fatto dal Giudice di primo grado - la fondatezza dell'eccezione invocata dall'appellante, posto che, a mente dell'art. 1460, primo comma,
c.c.: “Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto”.
Per quanto attiene la dedotta erroneità della pronuncia nella valutazione dell'incidenza dei contrapposti inadempimenti sul sinallagma contrattuale, anche in questo caso risulta condivisibile quanto ritenuto dal Giudice di primo grado.
Anzitutto giova considerare come, per espressa ammissione dell'appellante, dei “diversi abusi edilizi”, quelli non regolarizzabili, ed effettivamente non sanati con la richiesta di permesso di costruire in sanatoria ottenuto il 21.02.2021, a seguito di domanda presentata il 07.07.2020 da CP_1
e , siano esclusivamente quello concernente la diversa destinazione d'uso
[...] Controparte_2
del soppalco del locale commerciale e le tettoie.
A tale proposito, occorre rilevare come non sia corretto l'assunto, secondo cui la destinazione del soppalco ad uso magazzino avrebbe inciso sulla superficie commerciale dell'immobile, atteso che anche un locale destinato a magazzino fa parte della destinazione all'uso commerciale, vista la sua destinazione funzionale a quell'attività, né risulta che il promissario acquirente, al momento della stipula del preliminare, intendesse destinare quell'immobile all'esercizio di attività di ristorazione, anzi proprio la relazione di parte prodotta da con la memoria ex art. 183, co. 6, n. 3, c.p.c., Parte_1
indica quale attività che il promissario acquirente avrebbe esercitato negli immobili quella pertinente alla sua attività lavorativa di “cellofanatura riviste e imbustamento conto terzi”, con “installazione di grandi macchinari e lo stoccaggio di materiali”.
Per quanto concerne, invece, la questione delle tettoie, è agevole osservare come, diversamente dal soppalco, destinato a sala ristorante, ed effettivamente descritto nel contratto preliminare, esse non siano descritte nel contratto come costruzioni di cui sarebbe stata trasferita la proprietà, sicché deve ritenersi che la consapevolezza dell'abusività, e non sanabilità, avrebbe dovuto condurre alla loro pagina 12 di 16 necessaria demolizione. Non può dunque dolersi della mancata regolarizzazione di un Parte_1
fabbricato (le tettorie) neppure indicato nel contratto preliminare di compravendita.
L'incidenza della superficie del soppalco nell'economia del contratto - che riguardava due immobili,
l'uno a destinazione produttiva e l'altro a destinazione commerciale, oltre alle aree esterne - non è comunque tale da incidere sull'equilibrio del contratto in misura tale da giustificare il rifiuto ad adempiere da parte del promissario acquirente, atteso che il minor valore stimato dal consulente di parte, per effetto delle due irregolarità non sanabili, è stato indicato nella misura del 10% del prezzo complessivo, percentuale che - anche a voler ragionare nell'ottica di tale prospettazione di parte - dovrebbe comunque subire un'ulteriore riduzione, non dovendosi considerare la superficie coperta delle tettoie.
Ulteriormente va considerato come, all'art. 2 del preliminare, le parti avessero convenuto che: “Gli immobili sono promessi in vendita a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano ben noto alla parte promissaria acquirente, con tutti i diritti, ragioni, accessioni, accessori, pertinenze, servitù attive e passive”, ragione per cui il calcolo operato dal consulente di parte sconta anche tale difetto di tradurre in prezzo a misura, il prezzo che era stato determinato a corpo.
Da ultimo, con riferimento al primo motivo d'appello, del tutto ininfluente è l'argomentazione, secondo cui il Tribunale avrebbe erroneamente imputato a di non essersi attivato per ottenere una Parte_1
rideterminazione del prezzo, essendo invece stati documentati contatti tra le parti volti alla ricerca di una definizione bonaria.
Si tratta del rilievo mosso ad un passaggio della motivazione, che non assume tuttavia la rilevanza di autonoma ratio decidendi, atteso che le ragioni, che hanno condotto ad escludere l'esistenza di un nesso di causalità e proporzionalità tra l'inadempimento di cui si è reso responsabile e Parte_1
quello imputato ai promittenti venditori, si fonda sulle diverse considerazioni sopra riassunte ed esaminate.
Con il secondo motivo d'impugnazione assume, invece, che la sentenza abbia errato Parte_1
nella parte in cui ha sancito il diritto della parte appellata a trattenere le somme versate dal promissario acquirente, pari a euro 172.471,75, a titolo di clausola penale, disattendendo la sua domanda di riduzione della penale, ai sensi dell'art. 1384 c.c.,
In particolare, il Giudice di prime cure avrebbe errato nella quantificazione della penale, nella parte in cui ha ritenuto che il canone di locazione di 5.000,00 fosse rappresentativo del valore locatizio degli immobili, atteso che il contratto di locazione in atti è stato sottoscritto in data 1° ottobre 2016, ed è dunque risalente a due anni prima della stipula del preliminare;
così pure avrebbe omesso di considerare, da un lato, che quel contratto di locazione era stato risolto nel 2017 e da allora gli pagina 13 di 16 immobili erano rimasti sfitti, dall'altro, che l'immobile non sarebbe stato facilmente vendibile e locabile, secondo quanto desumibile dalle particolari condizioni accordate nel preliminare di compravendita riguardo alle modalità di pagamento del prezzo e al suo ammontare.
Il motivo non è fondato.
Anzitutto l'appellante pare ribaltare l'onere di allegazione su di lui gravante, nel momento in cui sollecita l'esercizio del potere di riduzione della penale, e cioè della prestazione convenzionalmente stabilita tra le parti quale risarcimento del danno per il caso d'inadempimento.
Non è infatti il soggetto a favore del quale spetta la penale, che deve offrire la dimostrazione della congruità di quell'importo rispetto al danno da lui effettivamente risentito, bensì è il soggetto inadempiente, che chiede la riduzione della penale, a dover allegare la manifesta eccessività di quella prestazione e fornire elementi di riscontro di quanto allegato, cosa che non ha fatto nel Parte_1
giudizio di primo grado, né con il presente appello.
La giurisprudenza della Suprema Corte ha precisato come: “il criterio cui il giudice deve porre riferimento per esercitare il potere di riduzione della penale non è la valutazione della prestazione in sé astrattamente considerata, ma l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento della prestazione cui ha diritto, tenendosi conto delle ripercussioni dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta” (Cass.
7835/2006; Cass. 10626/2007; Cass. 7180/2012)” (v. Cass. 29/09/2023 n. 26901).
La sentenza impugnata si è limitata ad individuare un – ragionevole – parametro, cui commisurare l'ammontare della penale, per operare ex officio il vaglio della sua non manifesta eccessività, prendendo a riferimento, visto che il promissario acquirente ha avuto la detenzione degli immobili, e li ha effettivamente occupati e anche trasformati, da aprile 2018 sino al momento in cui non gli è stata intimata la risoluzione (dicembre 2020), il canone di locazione, che avrebbero potuto ricavare i proprietari in quel periodo, e quindi considerando il canone stabilito dall'ultimo contratto di locazione, cessato nel 2017, anno immediatamente precedente la stipula del contratto preliminare.
Le contestazioni mosse dall'appellante, riguardo alla possibilità di fare riferimento a quel valore, sono di mero dettaglio e risultano invero pretestuose, come il fatto che un contratto stipulato nel 2016 non sia in grado di esprimere due anni dopo quale sia il valore locatizio dell'immobile, salvo poi dolersi che il valore di € 5.000,00 mensili fosse stato previsto solo a partire dal 2018, e cioè proprio l'anno in cui veniva immesso nella detenzione degli immobili;
così pure del tutto inconferente è la pretesa Pt_1
di individuare il valore del canone in base a criteri che non sono quelli di mercato, o di ragionare in ordine al fatto che il canone di locazione è soggetto a tassazione, a differenza dell'importo dovuto a titolo di clausola penale.
pagina 14 di 16 Si tratta di contestazioni opinabili e marginali, che – come già precisato – non attengono affatto alla prospettazione della manifesta eccessività della penale, avuto riguardo all'interesse che i creditori avevano all'adempimento.
Infine, con il terzo motivo d'impugnazione censura la sentenza nella parte in cui ha Parte_1 riconosciuto in favore di l'indennità di occupazione, richiamando sul punto, Parte_2
quanto argomentato con il secondo motivo di appello, in ordine al fatto che il canone previsto nel contratto di locazione prodotto non corrisponderebbe assolutamente ad un canone di mercato e di conseguenza l'indennità non avrebbe potuto essere determinata con riferimento ad esso.
La censura si fonda su affermazioni meramente apodittiche e del tutto aspecifiche, che si limitano a richiamare le argomentazioni svolte in relazione al secondo motivo d'impugnazione, benché l'indennità di occupazione per il periodo successivo all'intervenuta risoluzione di diritto, non sia stata affatto parametrata al canone di locazione desunto dal contratto di locazione stipulato tra Parte_3
e , stipulato in data 01.10.2016, ma nell'importo di € 3.500 mensili, inferiore non solo al CP_5
canone previsto in quel contratto per il 2018, ma anche a quello ridotto previsto per il 2017.
Né l'appellante offre alcuna indicazione riscontrabile di quale sarebbe l'asserito diverso canone di mercato, cui parametrare quanto dovuto per il periodo di occupazione sine titulo.
Le spese di giudizio
Le spese del presente grado di giudizio, tenuto conto dell'integrale soccombenza, debbono essere poste a carico dell'appellante e vengono liquidate, avuto riguardo al valore della controversia (scaglione da €
52.000,00 a € 260.000,00), in misura prossima ai valori medi previsti dal D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M. 147/2022, per le fasi di studio (€ 2.977,00), introduttiva (€ 1.911,00) e decisionale
(€ 3.500,00), e così complessivi € 8.388,00, oltre rimborso spese forfettario ed accessori.
Tenuto conto della reiezione dell'appello, deve darsi atto dell'obbligo di cui all'art. 13, comma 1 quater, del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115, così come inserito dall'art. 1, commi
17 e 18, legge 24 dicembre 2012 n. 228 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di Stabilità 2013), del versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello già versato all'atto della costituzione in giudizio.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Torino - Sezione Seconda Civile, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 509/2022 Parte_1
pronunciata in data 29 aprile 2022 dal Tribunale Ordinario di Ivrea,
pagina 15 di 16 respinge l'appello, confermando l'impugnata sentenza;
condanna al pagamento in favore di e delle Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 spese del presente giudizio, che si liquidano in complessivi € 8.388,00 per compensi, oltre rimborso forfettario del 15%, C.P.A., IVA, se dovuta, e successive occorrende;
dà atto della sussistenza dell'obbligo, ai sensi dell'art. 13, comma 1, quater, del DPR 30.5.2002, n. 115, così come novellato dalla l. 24.12.2012, n. 228, a carico dell'appellante, del versamento Parte_4 di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello già versato all'atto della costituzione in giudizio.
Così deciso nella camera di consiglio in data 30/10/2024
Il Consigliere est. dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Il Presidente
dott. Alfredo Grosso
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