REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE CIVILE NONA
riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Eugenio FORGILLO Presidente
dott. Francesco NOTARO Consigliere
dott.ssa Maria DI LORENZO Consigliere rel./est.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 455/2025 R.G.A.C., all'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni e di discussione orale del 7.10.2025, e vertente
TRA
(C.F. rappresentata e difesa, in virtù di procura su Parte_1 C.F._1 foglio separato e allegato all'atto di appello, dagli avvocati Carlo Maria Palmiero (C.F.
) e IV NZ (C.F. ), elettivamente domiciliata presso il C.F._2 C.F._3 loro studio in Aversa (NA) alla via F. Saporito n. 56 e presso i seguenti indirizzi PEC:
Email_1 Email_2
APPELLANTE
E
(P.IVA. ), rappresentata e difesa, Controparte_1 P.IVA_1 in virtù di procura su foglio separato e allegato alla comparsa di costituzione e risposta, dagli avvocati
NA NO (C.F. ) e IG AR (C.F. ), ed C.F._4 C.F._5 elettivamente domiciliata presso il loro studio, in Napoli, alla via P. Della Valle 4, e presso i seguenti indirizzi PEC: Email_3 Email_4
APPELLATA
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 5076/2024 del Tribunale di Napoli Nord, pubblicata il
31.12.2024.
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI
Con decreto ingiuntivo n. 1675/2022 dell'8.5.2022 il Tribunale di Napoli Nord ingiunse a
[...] di pagare in favore della ricorrente, l'importo di € Parte_1 Controparte_1
6.039,00, oltre interessi e spese, a titolo di provvigione per l'attività di mediazione immobiliare espletata in favore dell'ingiunta in relazione immobile sito in Aversa (CE), alla via Gramsci n. 20 (Parco
Sant'Antonio), di proprietà di . Parte_2
A sostegno della domanda la ricorrente dedusse che il diritto alla provvigione era sorto con l'accettazione da parte di , promittente venditore, della proposta di acquisto di , Parte_2 Parte_1 avvenuta in data 1.2.2021 a mezzo telegramma.
Con atto di citazione notificato il 13.6.2022 propose opposizione avverso il decreto Parte_1 ingiuntivo, chiedendone la revoca.
In particolare, l'opponente confermò di aver dato incarico all'agenzia immobiliare ai fini all'acquisto dell'immobile, pubblicizzato come “appartamento per civile abitazione”. Dedusse, poi, che dall'esame della documentazione fornita dal proprietario, promittente venditore, al notaio incaricato del rogito, risultò la non commerciabilità dell'immobile, in mancanza del rispetto delle prescrizioni di cui all'art 4, comma 7, della L.R. del 5.1.2011 n. 1 (c.d. Piano Casa), in quanto di pertinenza di altro immobile destinato ad uso commerciale, con la conseguenza che era stata costretta a recedere dal contratto, ottenendo la restituzione della caparra già versata al . Pt_2
L'opponente lamentò, quindi, l'inadempimento dell'agenzia immobiliare per mancato rispetto del mandato conferitole, e, pertanto, contestò la richiesta di pagamento della provvigione.
In data 15.12.2022 si costituì l'opposta contestando l'incommerciabilità dell'immobile, sul rilievo che era già stato oggetto di una compravendita nel settembre del 2012, con atto per Notaio , rep. 96740 Per_1
– racc.19874, nel quale vi era anche un espresso richiamo al permesso di costruire n. 159/2012.
All'esito dell'espletamento di consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale di Napoli Nord, con la sentenza in epigrafe indicata, rigettò l'opposizione.
Con atto di citazione notificato il 3.2.2025 alla , ha proposto appello Controparte_1 Parte_1 avverso la sentenza di primo grado, precisando le seguenti conclusioni: “accogliere il presente appello e per
l'effetto, previa riforma della sentenza gravata (anche sotto il profilo della condanna alle spese di CTU posto che la decisione sulle spese del giudizio ricomprende implicitamente quelle di consulenza), accertato e dichiarato l'inadempimento della agli obblighi ex art. 1759 c.c., rigettare la domanda di pagamento della provvigione, Controparte_1 Controparte_1 dichiarando nullo e privo di efficacia il decreto ingiuntivo n. 1675/22 r.g. n. 3350/22 emesso dal Sig. Giudice del
2 Tribunale di Napoli Nord in data 08.05.2022, e notificato in data 16.05.22 nei confronti di in Parte_1 quanto destituito di fondamento logico - giuridico nonché fattuale;
verificata l'infondatezza della domanda monitoria, condannare la al pagamento, in favore della opponente, della somma di giustizia e Controparte_1 comunque fino ad €. 6.039,00 per aver temerariamente intrapreso l'azione giudiziaria nei confronti della opponente
; con vittoria di spese, diritti ed onorari, maggiorati del 15% per spese generali, Iva e CpA del doppio Parte_1 grado di giudizio”.
In data 24.6.2025 si è costituita la , la quale, resistendo al gravame, Controparte_1 ha concluso chiedendo il rigetto dell'appello.
All'udienza del 7.10.2025, sulle rinnovate conclusioni delle parti, la causa è stata decisa all'esito della discussione orale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con tre motivi di appello – rubricati “violazione e falsa applicazione dell'art. 1759 c.c.”, “omessa valutazione di un punto decisivo della controversia”, “travisamento ed erronea interpretazione delle risultanze istruttorie” e argomentati in maniera unitaria – censura la sentenza impugnata nella parte in cui il Tribunale ha Parte_1 escluso la responsabilità del mediatore per inadempimento degli obblighi derivanti dall'incarico ricevuto, sulla base del non condivisibile presupposto che la verifica della destinazione d'uso dell'immobile richiedesse competenze proprie di professionisti tecnici abilitati e che mancava il conferimento di uno specifico incarico ad essa agenzia immobiliare di svolgere indagini di natura tecnico–giuridica.
In particolare, l'appellante lamenta la violazione dell'art. 1759 c.c. con riferimento all'omessa informazione del vincolo di destinazione d'uso sussistente sull'immobile, in quanto “informazione essenziale per la commerciabilità del bene e determinante per la decisione dell'acquirente”.
Sul punto, sottolinea che la destinazione d'uso richiesta dalla promissaria acquirente, vale a dire quella di civile abitazione, era stata espressamente indicata nella proposta d'acquisto, mentre nel permesso di costruire n. 217 del 11.11.2010, richiamato anch'esso nella medesima proposta, era stata prevista una destinazione d'uso specifico e vincolato dell'immobile, e, precisamente, quella di abitazione “del proprietario
o del personale di sorveglianza e custodia di altro immobile destinato ad uso commerciale”.
L'appellante lamenta, quindi, che il mediatore ha avuto una condotta non conforme alla diligenza professionale allo stesso richiesta e ai principi di correttezza e buona fede a cui l'attività del mediatore deve essere improntata, in quanto aveva pubblicizzato la vendita dell'immobile come destinato a civile abitazione, nella consapevolezza che l'indicata destinazione d'uso fosse essenziale ai fini dell'acquisto da parte di . Parte_1
3 Ad avviso dell'appellante risulterebbe evidente il travisamento e l'erronea interpretazione delle risultanze istruttorie in cui è incorso il primo giudice, determinati, nello specifico, dall'omesso esame del documento denominato proposta di acquisto immobiliare, sottoscritto dall'appellante, nel quale l'immobile veniva presentato come destinato a civile abitazione, in contrasto con l'effettiva destinazione vincolata (alloggio custode) emergente dal titolo edilizio citato nella stessa proposta.
I motivi di gravame sono infondati.
Va innanzitutto premesso che non risulta contestato il conferimento dell'incarico al mediatore e la conclusione dell'affare intermediato.
Viene tuttavia contestato il diritto del mediatore al compenso sul presupposto dell'omesso adempimento dell'obbligo di informazione, gravante sul mediatore, in ordine all'esistenza di una specifica destinazione d'uso dell'immobile che ne avrebbe determinato la non commerciabilità.
Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, l'art. 1759, comma primo, c.c. - che impone al mediatore l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note circa la valutazione e sicurezza dell'affare che possano influire sulla sua conclusione - va coordinato con gli artt. 1175 e 1176
c.c., nonché con la disciplina dettata dalla legge n. 39 del 1989 relativa all'attività professionale del mediatore. Il mediatore, pur non dovendo effettuare, in difetto di uno specifico incarico, indagini di natura tecnico-giuridica (come ad esempio l'accertamento della libertà dell'immobile oggetto del trasferimento da formalità pregiudizievoli, mediante visure ipocatastali) è tenuto ad un obbligo di corretta informazione secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore.
Dall'esame della documentazione in atti, la Corte esclude che nella fattispecie si possa ravvisare una condotta omissiva colposa del mediatore.
Invero, la proposta di acquisto di , predisposta dall'agenzia di mediazione immobiliare Parte_1
e sottoscritta per accettazione da , contiene la descrizione degli immobili oggetto della Parte_2 stessa, siti in Aversa, alla via Gramsci n. 20, riportati in NCEU come segue: appartamento al secondo piano, individuato in catasto al foglio 7, particella 5515 sub 26; box auto al piano S2, individuato in catasto al foglio 7 particella 5515 sub 45; posto auto al piano T, individuato in catasto al foglio 7, particella 5515 sub 9. In particolare, l'appartamento (sub 26), secondo quanto riportato nella proposta di acquisto e nella visura catastale in atti, è classificato in categoria A/2 che identifica le “abitazioni di tipo civile”.
4 Il consulente nominato di ufficio ha poi rappresentato che “dal controllo della documentazione versata in atti e da quanto emerso dalla documentazione catastale acquisita (si veda allegato 05) vi è corrispondenza dei dati indicati in proposta d'acquisto, nonché in atto di compravendita, con le risultanze catastali attuali quanto a foglio, p.lla e subalterni.”
(cfr. pag. 7 c.t.u.).
Nella proposta di acquisto vengono anche citati il titolo di provenienza dell'immobile (compravendita del
2012) e i titoli abilitativi, precisamente i permessi di costruire n. 217 dell'11/11/2010, n. 10 del
31/01/2011 e n. 159 dell'11/06/2012.
Ciò posto si osserva che proprio il richiamo, nella proposta di acquisto, del permesso di costruire n. 159 dell'11.06.2012, evidenzia come il promissario acquirente fosse in grado di conoscere le condizioni a cui era subordinato il rilascio del citato permesso di costruire, tra le quali, al punto 6, si legge: “che siano rispettate le condizioni/prescrizioni dell'art. 4, comma 7, della L.R.

5.01.2011 n. 1, (Piano Casa), ovvero che l'unità immobiliare a formarsi abbia una superficie non superiore a mq. 500 e che detta unità sia pertinenziale dell'attività ad uso commerciale dell'unità immobiliare limitrofa e che non costituisca unità immobiliare successivamente frazionabile”. Inoltre, dal permesso di costruire dell'11.11.2010, come segnalato dal consulente tecnico d'ufficio, si evince che al piano secondo dell'immobile sito in Aversa, alla via Gramsci n. 20, le unità immobiliari, una delle quali
è quella oggetto di causa, dovevano essere destinate al proprietario e/o al personale addetto alla sorveglianza (alloggio custode) dell'immobile sede di esercizio dell'attività commerciale limitrofa.
L'art. 4, comma 7, della legge regionale della Campania n. 1 del 2011, richiamato nel permesso di costruire n. 159 dell'11.06.2012 dispone: “È consentito su edifici non residenziali regolarmente assentiti, destinati ad attività produttive, commerciali, turistico-ricettive e di servizi, fermi restando i casi di esclusione dell'articolo 3 della presente legge, la realizzazione di opere interne finalizzate all'utilizzo di volumi esistenti nell'ambito dell'attività autorizzata, per la riqualificazione e l'adeguamento delle strutture esistenti, anche attraverso il cambio di destinazione d'uso, in deroga agli strumenti urbanistici vigenti. I medesimi interventi possono attuarsi all'interno di unità immobiliari aventi una superficie non superiore a millecinquecento metri quadrati, non devono in alcun modo incidere sulla sagoma e sui prospetti dell'edificio, né costituire unità immobiliari successivamente frazionabili”.
Il richiamo dei permessi di costruire contenuto nella proposta di acquisto consentiva, senza dubbio, alla promissaria acquirente di effettuare gli approfondimenti tecnico-giuridici del caso, non essendo esigibile, alla luce del parametro dell'ordinaria diligenza, che l'agenzia immobiliare esaminasse il contenuto del permesso di costruire, esame che non le era stato neanche specificamente richiesto da , Parte_1 né che sottoponesse a quest'ultima la necessità del rispetto delle prescrizioni contenute nel permesso di costruire, trattandosi, peraltro, di immobile pacificamente destinato a civile abitazione - in quanto la previsione che l'immobile dovesse essere destinato ad alloggio del custode, comunque presupponeva che si trattasse di un immobile destinato ad uso abitativo - e regolarmente accatastato come tale. Neanche vi
5 sono elementi che inducono a ritenere che l'agenzia immobiliare fosse a conoscenza della suddetta destinazione e l'avesse colposamente o dolosamente non resa nota al promissario acquirente.
Resta ferma quindi l'affermazione del primo giudice secondo cui “neppure potrebbe sostenersi che le eventuali ricadute dell'esistenza della particolare destinazione dell'immobile avrebbero dovuto essere comunicate al mediatore in quanto conoscibili dal mediatore secondo la comune diligenza, trattandosi di una conclusione che richiede il possesso di specifiche cognizioni tecniche e dal momento che l'immobile sub 26 era già stato oggetto di un trasferimento immobiliare essendo stato acquistato dal promittente venditore con atto di compravendita del 26.09.2012 per notaio ”. Parte_2 Per_2
Per quanto esposto l'appello va rigettato.
Sussistono i presupposti per la compensazione delle spese di lite in considerazione della peculiarità delle questioni esaminate relative ai limiti e al contenuto degli obblighi informativi gravanti sul mediatore.
Sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24.12.2012, n. 228 (applicabile ai giudizi introdotti dal trentesimo giorno successivo alla sua entrata in vigore, avvenuta in data 1.1.2013), per il versamento, a carico dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P. Q. M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso la sentenza in epigrafe indicata, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) compensa tra le parti le spese di lite;

c) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Napoli, 7.10.2025
Il Consigliere Estensore
dott.ssa Maria Di Lorenzo
Il Presidente
dott. Eugenio Forgillo
6