N. R.G. 444/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Claudio Baglioni Presidente dott.ssa Francesca Altrui Consigliere Relatore dott.ssa Arianna De Martino Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 444 /2023 promossa da:
( ), con il patrocinio dell'avv. FRANCESCONI Parte_1 CodiceFiscale_1 ANTONIO -posta elettronica certificata: ed Email_1 elettivamente domiciliata presso il Suo Studio in Campello sul Clitunno, alla Via Dante Alighieri, 2
APPELLANTE contro
( e (C.F. Controparte_1 CodiceFiscale_2 Controparte_2
), elettivamente domiciliati in Foligno, Viale Cesare Battisti, 22, presso e nello C.F._3 studio dell'Avv. Antonio Mercone ( ) Email_2
APPELLATI
e nei confronti di
APPELLATO-CONTUMACE

avente ad
OGGETTO
Vendita di cose immobili sulle
CONCLUSIONI DEI PROCURATORI DELLE PARTI
pagina 1 di 7 come in atti
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
impugna la sentenza n. 508/2023 emessa dal Tribunale di Spoleto che ha rigettato la sua Parte_1
domanda di accertamento del recesso ex art. 1385 co 2 c.c. dal contratto preliminare di compravendita stipulato con e il 21.11.2016 e di condanna delle controparti al pagamento del Controparte_1 Controparte_2
doppio della caparra.
Il Giudice di prime cure ha così ricostruito lo svolgimento del processo:
“ Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. ha convenuto dinanzi al Tribunale di Spoleto Parte_1
e per ottenere la dichiarazione dell'avvenuta risoluzione del contratto Controparte_1 Controparte_2
preliminare di compravendita di immobile stipulato con i convenuti in virtù dell'esercitato recesso, con
condanna di quest'ultimi al pagamento del doppio della caparra versata.
A sostegno della propria tesi parte attrice ha sostenuto:
- di aver sottoscritto con i convenuti una scrittura privata in data 21.11.2016 nella quale gli stessi si
promettevano di alienare all'attrice, che si obbligava ad acquistare, un compendio immobiliare avente una
estensione complessiva di 40.059 mq sito nel Comune di Spoleto;

- che il prezzo della compravendita veniva stabilito in euro 150.000,00 di cui euro 30.000,00 già versati
a titolo di caparra confirmatoria al momento della sottoscrizione della scrittura privata ed euro 120.000,00 da
corrispondere al momento della stipula del contratto definitivo;

- che il contratto definitivo era da stipularsi entro il termine essenziale del 31/07/2017;
- che il contratto prevedeva quali obbligazioni accessorie: a) la regolamentazione dei confini,
l'accatastamento di due serre e un pozzo, il frazionamento delle particelle 335 e 337 (art. 2 del contratto ed art.
3 del preambolo); b) la cancellazione dell'ipoteca giudiziale accesa sui cespiti compravenduti (art. 3 del
contratto); c) la consegna della documentazione inerente la conseguita agibilità urbanistica delle serre e del
certificato di destinazione urbanistica (art. 2 del contratto);
- che i convenuti si rendevano gravemente inadempienti poiché, nonostante plurime richieste, non
provvedevano a consegnare la documentazione di cui all'art. 2 del contratto preliminare e omettevano di
pagina 2 di 7 provvedere alla cancellazione dell'ipoteca accesa sui beni oggetto di compravendita rendendo impossibile la
stipula del contratto definitivo entro il termine fissato nel preliminare;

- che in data 06.09.2018 la , dopo aver avuto contezza che i beni oggetto del preliminare CP_3
erano stati alienati a terzi con atto a rogito del Notaio del 18.5.2018, esercitava il diritto di Persona_1
recesso ex art. 1385 c.c., richiedendo contestualmente la refusione del doppio della caparra confirmatoria
versata al momento della stipula del contratto preliminare pari ad euro 30.000,00
……………..
Si sono costituiti in giudizio i convenuti evidenziando:
- che in data 18.07.2017, in adempimento degli obblighi precontrattuali, la parte promissaria
venditrice, mediante l'invio di lettera raccomandata informava la e il tecnico dalla stessa CP_3
incaricato di aver reperito la documentazione di cui agli artt. 2 e 4 del contratto e invitava la promissaria
acquirente alla stipula del rogito;

- che dopo aver ricevuto indicazioni in tal senso dalla promissaria acquirente in data 31.07.2017 si
recava presso il Notaio , unitamente al Geom. alla Sig.ra Persona_1 Persona_2 Persona_3
e alla Sig.ra al fine di procedere alla stipula del contratto definitivo ma, in tale occasione, Controparte_4
la non si presentava, pur essendo stata la stessa a fissare il predetto appuntamento;
Parte_1
- che, contrariamente a quanto affermato da parte attrice, in data 15.12.2016 aveva provveduto ad
estinguere il debito con la creditrice la quale in data 31.07.2017 conferiva mandato al Notaio Persona_3
per provvedere alla cancellazione dell'ipoteca giudiziale;
Per_1
- che alcun inadempimento poteva essere alla stessa imputabile ma, al contrario, a causa della mancata
stipula del contratto definitivo per colpa imputabile all'attrice, il contratto preliminare di compravendita era da
considerarsi risolto ex art. 1457 c.c. per lo spirare del termine essenziale nello stesso previsto”.
Gli appellati si sono costituiti chiedendo il rigetto dell'impugnazione.
L'appello è infondato.
L'appellante contesta l'attribuzione a sé dell'onere probatorio circa l'inadempimento di controparte,
nonché l'utilizzo della lettera raccomandata del 18.7.2017 (la cui sottoscrizione è stata dalla Parte_1
disconosciuta senza che controparte ne abbia chiesto la verificazione) quale argomento di prova circa il fatto che pagina 3 di 7 la documentazione contrattuale sarebbe stata inviata alla prima del rogito, evidenzia che entro la data Parte_1
del rogito controparte non aveva provveduto alla cancellazione dell'ipoteca e tale inadempimento, diversamente da quanto ritenuto dal Tribunale, doveva ritenersi grave e censura il travisamento dell'esito della prova testimoniale, dalla quale in realtà sarebbe emerso che la documentazione richiesta dall'art. 2 del contratto non era stata preventivamente consegnata alla . Parte_1
I motivi, che vengono congiuntamente esaminati, sono infondati.
L'art. 2 del contratto preliminare prevedeva che la parte venditrice si impegnava a regolarizzare e
fornire la documentazione necessaria inerente la riconfinazione ed il picchettamento dei confini della sua proprietà, l'introduzione in mappa dell'area di sedime di due serre ed un pozzo coperto, la fusione di due particelle catastali, accatastamento al catasto urbano delle n. 4 serre come individuate in contratto, già risultanti al catasto terreni, il frazionamento della particella n. 337 e 335 al fine di garantire l'acquisizione di 40.059 mq di terreno da parte della promissaria acquirente , la documentazione comprovante l'ottenimento Parte_1
dell'agibilità di tutte le 4 serre rilasciata dal Comune di Spoleto e l'attestazione del certificato di destinazione urbanistica: documentazione, questa descritta, da consegnare al rogito notarile quale parte integrante e sostanziale ai fini della stipula che dovrà avvenire entro e non oltre il 31.7.2017.
L'art. 4 del medesimo contratto ribadiva:
“la documentazione propedeutica e necessaria ( costituente futuro all. C del rogito … ) a comprovare l'ottenimento dell'agibilità delle serre rilasciata dal Comune di Spoleto e l'attestazione del certificato di destinazione urbanistica verrà consegnata dal promittente venditore al promissario acquirente all'atto del
rogito notarile …”.
Nella stessa lettera di invito a presentarsi dinanzi al Notaio per la stipula, il procuratore di Parte_1
chiedeva alle parti promittenti venditrici di consegnare al Notaio la documentazione prevista all'art. 2 e 4.2 del preliminare onde consentire al Notaio e ai tecnici incaricati dalla sua assistita le verifiche propedeutiche alla stipula del rogito.
Dunque, come previsto in contratto, e come espressamente richiesto dalla stessa parte promissaria acquirente, la documentazione andava fornita al Notaio all'atto del Rogito, non era previsto che venisse preventivamente fornita alla parte (sebbene correttamente la parte a mezzo del tecnico aveva dato notizia di pagina 4 di 7 essere regolarmente in possesso della stessa-v. infra), la parte era in grado di fornirla all'atto del rogito perché
la documentazione era completa (salvo quanto si dirà infra in merito alla cancellazione dell'ipoteca), come dichiarato dal Notaio designato e la sua Collaboratrice sig.ra che hanno riferito di Persona_1 Parte_2
criticità esclusivamente con riferimento alle iscrizioni ipotecarie, dal teste che all'udienza del 3.3.2021 ha Per_2
esibito al Giudice istruttore (dopo avere confermato di non avere consegnato la documentazione alla Sig.ra
) copia della documentazione estratta per fare l'atto di compravendita ed in particolare le Parte_1
planimetrie utilizzate per accatastamento al C.U. delle serre, nonché il CDU in data 04/07/2017, l'autorizzazione edilizia rilasciata in data 09/03/1996, gli atti di aggiornamento catastale rilasciati in data 28/07/2017, il permesso di costruire in sanatoria rilasciato l'11/07/2017, la ricevuta di F.U. del 10/07/2017, la dichiarazione di agibilità del 14/07/2017, le quietanze di pagamento del 10/07/2017 e 28/07/2017, visure del riconfinamento del
28/10/2016, atto di aggiornamento del tipo mappale, oltre ai documenti già prodotti dai convenuto all'atto della costituzione in giudizio (All. 3), non contestati.
Oltre alla verifica che gli adempimenti a carico dei promittenti venditori furono correttamente svolti,
come emerge dagli elementi sopra riportati, il tecnico di parte promittente venditrice si era premurata di avvisare sia la promissaria acquirente, sia il suo tecnico dott. circa il fatto che la documentazione era Persona_4
completa. Il disconoscimento della sottoscrizione apposta sulla ricevuta di ritorno della raccomandata inviata il
18.7.2017 (ricevuta il 20.7.2017) da parte della -e in sede testimoniale della sig.ra sua Parte_1 CP_5
madre, asserita firmataria secondo gli appellati, - non ha alcuna rilevanza;
non solo perché il tecnico di controparte dott. ha solo affermato che il comunque gli aveva dato rassicurazioni anche Persona_4 Per_2
se non gli aveva inviato la documentazione, ma soprattutto perché non vi era un obbligo del promittente di fornire la documentazione prima del rogito. La documentazione come è stato comprovato c'era, era pronta alla data fissata per il rogito, l'unica “carenza” alla quale i testi hanno fatto concorde riferimento era la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria.
In merito a tale condizione, tuttavia, in atti risulta che i promissari venditori avevano provveduto in data
15 dicembre 2016 ad estinguere il debito ( All. 5 alla comparsa di costituzione convenuto in primo grado) con prestazione da parte della creditrice (ormai soddisfatta) a prestare formale assenso alla cancellazione dell'ipoteca giudiziale. Inoltre, la creditrice si presentava in data 31 luglio 2017 dal Notaio Persona_3 Persona_1
pagina 5 di 7 (non presente in sede), al quale conferiva documentalmente incarico professionale per la cancellazione della formalità pregiudizievole (All. 6 comparsa di costituzione convenuto in primo grado) e ciò risulta anche dalla testimonianza resa dalla Tali documenti sono contestuali e rispondenti alle dichiarazioni testimoniali ed Per_3
in ogni caso l'appellante non ha contestato il corretto adempimento degli obblighi sostanziali, quanto la mancata consegna della documentazione prima del rogito (che, si ripete, non era dovuta).
La mancanza della cancellazione dell'ipoteca era quindi irrilevante (e comunque non integrante grave inadempimento) e supplita da:
-intervenuta estinzione del debito
-consenso del creditore a prestare l'assenso alla cancellazione
-presentazione del creditore presso il Notaio alla data fissata dal difensore della per il rogito, Parte_1
al fine di formalizzare l'assenso
-conferma da parte del Notaio che tale modalità avrebbe tranquillamente consentito la stipula del rogito.
Deve quindi essere rigettato il motivo di appello che contestava la ritenuta scarsa importanza dell'inadempimento all'obbligo di cancellazione, che in effetti risulta, anche secondo quanto testimoniato dal
Notaio, del tutto irrilevante, in quanto la cancellazione poteva essere operata contestualmente alla compravendita, alla presenza del creditore ipotecario che si era presentata dal Notaio e che aveva in tal senso conferito incarico al Notaio.
Così viene anche assorbito e superato anche il motivo di appello inerente il principio distributivo dell'onere probatorio, in quanto in realtà il Giudice di prime cure ha diffusamente motivato sulle condotte di adempimento dei promittenti venditori, sulla base della documentazione e della prova testimoniale da essi offerta, escludendo così la fondatezza della domanda attorea (non, quindi, sulla base del mancato assolvimento da parte attorea di un onere probatorio che, in effetti, su di essa non gravava).
L'appello deve essere, quindi, integralmente rigettato.
Le spese di lite seguono la soccombenza.
Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.


definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe,
pagina 6 di 7 -rigetta l'appello
-condanna al pagamento, in favore di e , delle spese di Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
lite del presente grado di giudizio, che si liquidano in euro 4.000,00 per compenso al difensore, oltre rimborso spese forfetarie (15%), Cap e Iva come per legge;

- sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.
Perugia, 27/06/2025
Il Consigliere Relatore Il Presidente dott.ssa Francesca Altrui dott. Claudio Baglioni
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