N. R.G. 639/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Prima Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Antonella Allegra Presidente dott. Luisa Poppi Consigliere Relatore dott. Anna Orlandi Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 639/2022 promossa da:
con il patrocinio dell'avv. RICCI RAFFAELLO con domicilio in CORSO MAGENTA Parte_1 45 MILANO
APPELLANTE contro
con il patrocinio dell'avv. MANFRINI MICHELE con domicilio in C/O AVV. B. CP_1 D'ANGELO - CORTE ISOLANI N. 5 40100 BOLOGNA
APPELLATO
Oggetto: appello avverso la sentenza emessa dal Tribunale Ordinario di Ferrara n. 719 del 10/11/2021.
Conclusioni:
parte appellante, come da foglio di precisazione delle conclusioni depositato in data 30.04.2025:
“Voglia Codesto Ecc.ma Corte di Appello, accogliere il presente appello, riformando integralmente la
sentenza emessa dal Tribunale Ordinario di Ferrara n. 719 del 10/11/2021, Giudice Dott. Mauro
TI e, per, l'effetto In via preliminare: - dare atto che nel corso del giudizio di primo grado tutte
le parti hanno dato per pacifica l'esistenza del diritto di accesso pedonale, con ingresso dal cancello
che dà sulla Via Laurenti, attraversando il cortile di pertinenza dell'immobile, in favore di tutte le
unità facenti parte del , ivi compresa, quindi, quella di proprietà della società appellante;
- CP_2
pagina 1 di 11 riconoscere che questa ultima ha diritto di accedere, entrando dal cancello e percorrendo il cortile
predetto, ai locali di sua proprietà, utilizzando, il portone di legno che dà sul cortile di pertinenza
dell'immobile, dando atto che tale diritto non è mai stato messo in discussione;
- accertare e
dichiarare che l'accesso ai locali in questione è stato precluso dalla convenuta, che dopo aver CP_3
acquisito la proprietà del cortile, ha realizzato un posto per parcheggio auto a ridosso del citato
portone di ingresso, con ciò non consentendo l'apertura e chiusura del portone stesso;
- accertare e
dichiarare che per effetto della impossibilità di aprire e chiudere il portone, i locali in questione sono
stati privati della apertura finalizzata anche ad assicurare la illuminazione e aerazione dei locali
medesimi; - conseguentemente, condannare la a disattivare il posto auto in questione, CP_1
lasciando libero lo spazio antistante il portone di ingresso ai locali, così da consentire, con l'apertura
del portone, il ripristino delle condizioni di illuminazione ed aerazione, che per legge vanno
assicurate, anche per ragioni di ordine igienico – sanitarie necessarie.
Quanto al passo carraio, - accertare e dichiarare che, a favore della unità oggi di proprietà
dell'appellante, è stata costituita, con destinazione del padre di famiglia, per effetto dell'acquisto
dell'unità predetta, una servitù di passo carraio sull'area a cortile dell'immobile, con accesso dal
cancello di Via Laurenti, diritto che, da tempo immemorabile, faceva capo alla società dante causa,
proprietaria dell'intero stabile, compresa l'area cortiliva;
- ordinare alla odierna appellata di
consentire alla società attrice, l'esercizio del diritto di passo carraio, con accesso dal cancello che dà
sulla Via Laurenti, con consegna delle chiavi del cancello stesso.
In via istruttoria,
ammettere, ove ritenuto necessario, le istanze istruttorie formulate nell'atto di citazione in appello (pp.
23 – 25), da ritenersi qui riportate. Con vittoria di spese e compensi di giudizio ex DM 55/2014”.
Parte appellata, come da comparsa di costituzione e risposta depositata il 23.08.2022:
“Il sottoscritto avvocato chiede che la Corte adita voglia dichiarare inammissibile e/o comunque
rigettare l'appello, con vittoria delle spese li lite”.
pagina 2 di 11 Svolgimento del processo
Con atto di citazione la conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Ferrara la Parte_1 CP_1
chiedendo l'accertamento dell'utile possesso del dante causa ai fini dell'usucapione del Parte_2
diritto di aprire il portone sull'area cortiliva dell'immobile sita all'interno del condominio Borgo dei
Leoni 16, l'accertamento del diritto di servitù di passaggio carrabile e pedonale sulla suddetta area, in ogni caso, l'intervenuto usucapione del diritto reale sempre in virtù dell'immissione nel possesso della dante causa.
A supporto della propria pretesa l'attrice deduceva:
a) di essere la proprietaria, in forza dell'atto di vendita del 28 aprile 2011, dell'immobile identificato nel Catasto dei Fabbricati del Comune di Ferrara al foglio 385, mappale 49 sub 22 graffato mappale 44
sub 14, nel condominio denominato “Borgo dei Leoni 16”;
b) che tale immobile ha un accesso sia carrabile che pedonale su via Laurenti n. 16 e un ingresso solo pedonale su via Borgo dei Leoni 16;
c) che la è proprietaria dell'area cortiliva che deve essere attraversata per accedere CP_1
all'immobile di sua proprietà;
d) che la convenuta, dopo aver acquistato l'area cortiliva, ha sostituito la serratura dei cancelli di via
Borgo dei Leoni e via Laurenti ed ha consegnato all'attrice soltanto la copia delle chiavi del cancello sulla via Borgo, ma non le chiavi del cancello di via Laurenti;

e) che la convenuta ha di fatto impedito l'apertura e l'accesso al portone di ingresso alle unità di proprietà dell'attrice destinando l'area in questione a parcheggio e collocando un posto auto dinanzi al suddetto portone;

f) che in data 13 settembre 2018 diffidava la convenuta a liberare l'area dai posti auto;
il successivo tentativo di mediazione aveva esito negativo.
Si costituiva in giudizio la società deducendo l'inesistenza del diritto di servitù di passaggio CP_1
pagina 3 di 11 carrabile e l'assenza dei presupposti per l'usucapione del diritto reale, allegando quanto di seguito:
a) che l'atto di vendita dell'area cortiliva dalla alla del 2015 non Parte_2 CP_1
menzionava alcuna servitù di passaggio carrabile a carico dei beni alienati;

b) che dal 2015 era stata l'unica ad avere utilizzato l'accesso al suddetto cortile con automezzi;

c) che il regolamento condominiale, sottoscritto dal legale rappresentante dell'attrice, menzionava il
“cortile ad uso parcheggio scoperto” e indicava solo la “servitù di passaggio esclusivamente pedonale sul cortile ad uso parcheggio, concessa dall'unità immobiliare 15 a favore delle unità immobiliari 1, 2,
3, 4 e 5”;
d) l'inoperatività della invocata accessione del possesso ai fini dell'usucapione della servitù di passaggio tra e la Parte_2 Parte_1
e) che, in ogni caso, l'eventuale possesso ad usucapionem sarebbe stato interrotto non avendo l'attrice proposto azioni possessorie atte ad ottenere la reintegra dal momento del presunto spoglio avvenuto nel
2015;
f) l'inesistenza di un apprezzabile vantaggio per il fondo dominante, considerato che l'accesso all'ufficio di proprietà di controparte avviene attraverso la porta del vano scala comune e non il attraverso portone in legno.
All'udienza del 10 novembre 2021, all'esito di discussione orale ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., il
Giudice di primo grado con sentenza n. 719/2021 respingeva la domanda in quanto infondata, poiché
l'attrice non aveva fornito prova né dell'esistenza della servitù di passaggio carraio sulla proprietà
immobiliare della convenuta, né dell'intervenuta usucapione del diritto reale. In particolare, il Giudice
adito argomentava come di seguito:
- non è stato prodotto alcun documento idoneo a dimostrare l'esistenza del diritto di servitù gravante sull'area cortiliva;

- la valenza del regolamento di atto ricognitivo dell'esistenza del diritto di servitù CP_4
pedonale e dell'inesistenza di una servitù di passaggio carrabile;

pagina 4 di 11 - il difetto dei presupposti di applicabilità dell'invocata accessione del possesso con quello del dante causa la quale, in quanto proprietaria, esercitava il possesso quale estrinsecazione del Parte_2
diritto dominicale e non manifestazione di un diritto reale minore;

- l'irrilevanza ai fini decisori delle prove orali formulate da parte attrice;

- in subordine, la fondatezza dell'eccezione di interruzione dell'usucapione proposta da parte convenuta;

- l'impossibilità di configurare la costituzione della richiesta servitù per destinazione del padre di famiglia in virtù del documento relativo alla DIA in sanatoria presentata dalla al Comune Parte_2
di Ferrara il 22.07.2010, in cui vengono indicate soltanto le finestre come aperture dell'area cortiliva e non il portone. Tale domanda, peraltro, non sarebbe stata tempestivamente formulata né nell'atto di citazione, né con la memoria ex art. 183, co. 6, n 1 c.p.c.
Il Tribunale di Ferrara, inoltre, condannava la alla refusione delle spese di lite a favore di Parte_1
quantificate in € 4.835,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A. come CP_1
per legge.
La impugnava la sentenza, con atto di appello ritualmente notificato, per i seguenti motivi: a) Parte_1
nullità della sentenza ai sensi dell'art. 112 c.p.c. nella parte in cui il primo Giudice avrebbe omesso di pronunciarsi sulla domanda di accertamento del “diritto di accedere ai locali attraverso il portone e quindi del diritto di aprire il portone che si affaccia sull'area cortiliva”; b) illogicità e contraddittorietà
della sentenza impugnata in conseguenza di una non corretta valutazione dei disegni allegati alla documentazione presentata nel 2010 al Comune di Ferrara per la DIA;
c) nullità della sentenza nella parte in cui non ha ammesso le istanze istruttorie formulate in primo grado, decisive per la prova della servitù apparente;
d) errata valutazione degli elementi del caso concreto che avrebbero condotto al riconoscimento della servitù per la destinazione del padre di famiglia.
Si costituiva nel presente giudizio eccependo l'inammissibilità dell'impugnazione con le CP_1
seguenti argomentazioni: a) inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 345 c.p.c. per novità della pagina 5 di 11 domanda volta ad ottenere l'accertamento della servitù per destinazione del padre di famiglia e la riproposizione di altre domande che in primo grado erano subordinate al riconoscimento del diritto di servitù; b) nel merito affermava l'inesistenza di una servitù di passaggio carrabile richiamando quanto già dedotto in primo grado;
c) in ogni caso, la carenza dei presupposti per la costituzione della servitù
per destinazione del padre di famiglia.
All'udienza del 06.05.2025 la Corte tratteneva la causa in decisione concedendo alle parti i termini di legge per le difese conclusive.
Esposizione delle ragioni della decisione
L'appello è infondato. Conseguentemente, la sentenza del Tribunale di Ferrara merita la conferma seppur con le opportune precisazioni in fatto ed in diritto.
Al fine di delimitare l'ambito dell'accertamento del presente giudizio pare opportuno, in primo luogo,
dare atto del passaggio in giudicato del capo di sentenza con il quale il Giudice di primo grado ha negato l'accertamento dell'acquisto del diritto di servitù di passaggio carrabile per usucapione, in quanto non impugnato;
in secondo luogo, si precisa come non abbia ragion d'essere il motivo di impugnazione relativo all'omessa pronuncia del giudice di primo grado rispetto al diritto di accesso pedonale al cortile. Invero, è emerso dagli atti di causa di entrambi i gradi del giudizio come l'esistenza della servitù di passaggio pedonale sull'area cortiliva sia circostanza pacifica, in quanto mai contestata dalla controparte. È la stessa parte appellata nella propria comparsa di costituzione e risposta ad ammettere: “tale diritto è sempre stato pacificamente riconosciuto da sia per effetto di CP_5
quanto previsto nel citato regolamento condominiale sia, per fatti concludenti, attraverso la spontanea
consegna delle chiavi del cancello pedonale”. Diversa è la questione, ancora controversa, relativa al titolo di utilizzo della suddetta area per accedere all'immobile di proprietà dell'appellante tramite il portone in legno che dà sull'area cortiliva invece che dal vano scala comune: sul punto, si avrà meglio modo di chiarire in seguito.
pagina 6 di 11 Rispetto al motivo di gravame relativo all'accertamento della servitù per destinazione del padre di famiglia, non proposto in primo grado né nell'atto di citazione, né nella memoria ai sensi dell'art. 183,
co. 6 n. 1 c.p.c., in via preliminare questa Corte ritiene di aderire all'orientamento dominante in giurisprudenza secondo il quale non sarebbe domanda nuova inammissibile ai sensi dell'art. 345 c.p.c.
Infatti, “nelle azioni relative ai diritti autodeterminati, quali la proprietà e gli altri diritti reali di
godimento, la causa petendi si identifica, dunque, con i diritti stessi e con il bene che ne forma
l'oggetto. Essendo vana ai fini dell'individuazione della domanda, l'allegazione dei fatti o degli atti da
cui dipende il diritto vantato è necessaria soltanto per provarne l'acquisto. Il modo di acquisto (sia
esso un fatto o un atto) integra a livello processuale un fatto secondario, che in quanto tale è dedotto
unicamente in funzione probatoria del diritto vantato in giudizio. Se dedotto già nell'atto introduttivo,
il modo d'acquisto non per questo assume valenza di fatto principale, giacchè quest'ultimo si identifica
con il diritto autodeterminato e non con altro (vedi in tal senso Cass. 31.3.2014 n.7502). Nei diritti
autodeterminati, pertanto, la domanda viene individuata esclusivamente in base al petitum sostanziale,
rimanendo priva di rilevanza, ai fini della mutatio libelli, qualsiasi eventuale successiva modifica della
causa petendi (Cass.

3.4.2024 n. 8824; Cass. n.19186/2020; Cass. sez. un. n. 26242/2015). […]
Pertanto, nei "diritti autodeterminati" la deduzione del titolo è necessaria ai fini della prova del diritto,
ma non ha alcuna funzione di specificazione della domanda (Cass. 29.4.2024 n. 11344; Cass.
n.11293/2007), per cui non ricorre alcuna violazione del principio della corrispondenza tra il chiesto
ed il pronunciato ove il giudice accolga la domanda, accertando la sussistenza di un diritto c.d.
"autodeterminato", sulla scorta di un titolo diverso da quello invocato dalla parte (Cass. 29.4.2024 n.
11344; Cass. n.23851/2010; Cass. n. 24141/2007; Cass. n. 24702/2006). Parallelamente all'esclusione
della configurabilità del vizio di extrapetizione, dev'essere escluso anche il vizio di novità della
domanda, (Cass. 29.4.2024 n. 11344; Cass. n. 1857/2015), a maggior ragione quando, come nel caso
in esame, fermo restando il petitum dell'accertamento della comproprietà della scala, gli originari
attori stessi, nella memoria ex art. 183 comma 6° n. 1) c.p.c., lo abbiano ricollegato alternativamente
pagina 7 di 11 ad un diverso titolo (accessione in ragione della proprietà del fondo sottostante), rispetto a quello
(donazioni di del 1955 e del 1972) invocato nell'atto di citazione introduttivo del Persona_1
giudizio di primo grado” (Cass. ord. n. 5569/2025).
Venendo al merito, la domanda è comunque infondata.
Come noto, la costituzione della servitù per destinazione del padre di famiglia ha quale presupposto che sui due “fondi”, in origine di proprietà dello stesso soggetto ed in seguito divisi, vi siano delle opere permanenti per effetto delle quali una parte del “fondo” risulti asservita ad un'altra parte del medesimo
“fondo” consentendone un miglior utilizzo, a condizione che il proprietario abbia posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù.
A tal fine l'accertamento deve avere riguardo al momento in cui i fondi hanno cessato di appartenere allo stesso proprietario, restando pertanto irrilevanti i successivi mutamenti dello stato dei luoghi.
Ebbene, vero è che la servitù per destinazione del padre di famiglia è una servitù apparente, per la quale non occorre un titolo, tuttavia, nel caso di specie l'assenza di “alcun documento idoneo a dimostrare l'esistenza di una servitù di passaggio carraio sulla proprietà immobiliare convenuta”, già appurata dal giudice di primo grado, unitamente alle altre evidenze fattuali e documentali inducono a ritenere l'assenza del diritto reale di cui si chiede l'accertamento.
In particolare, nel 2010 la società a quel tempo proprietaria dell'intero compendio Parte_2
immobiliare ha variato la destinazione d'uso dell'immobile oggi di proprietà della da garage Parte_1
ad ufficio, con denuncia di inizio attività edilizia in sanatoria presentata al Comune di Ferrara;
la destinazione d'uso dell'immobile in questione aveva già subito una precedente variazione in senso contrario (e cioè da ufficio a garage). In tale documento, descrittivo della situazione di fatto antecedente al rogito del 2011 con il quale l'odierna appellante ha acquistato l'immobile, si dà atto che
“è stato montato un secondo infisso, oltre il portone in legno proprio del garage, in alluminio e vetro
con porta di accesso al cortile” allo scopo di “ottenere l'illuminazione e la ventilazione naturale del
locale oggi utilizzato come ufficio”. Inoltre, nel disegno allegato alla DIA sono rappresentate pagina 8 di 11 esclusivamente delle finestre verso il cortile (ad uso parcheggio) oltreché dei posti auto proprio a ridosso del portone in legno ove l'odierna appellata ha (correttamente) allo stato attuale posizionato i propri.
Non corrisponde al vero, dunque, l'affermazione di parte appellante secondo la quale “la apertura del
portone diventava essenziale per assicurare l'areazione e l'illuminazione al locale, quindi per
consentire la permanenza di persone e il rispetto delle essenziali condizioni igienico-sanitarie” poiché
tale funzione -senza dubbio indispensabile- è già soddisfatta dalla finestra creata ad hoc dalla Parte_2
[...
“per ottenere l'illuminazione e la ventilazione naturale del locale oggi utilizzato come ufficio” al momento della variazione della destinazione d'uso avvenuta nel 2010. Diversamente, emerge che il portone in legno (“proprio del garage”) era pensato dalla come ontologicamente correlato Parte_2
alla precedente destinazione d'uso dell'immobile in garage, per permettere alle macchine di accedervi,
esigenza che, naturalmente, è venuta meno dal momento in cui l'immobile è stato trasformato in ufficio. Parimenti indimostrato è che la avrebbe impedito l'accesso all'unità immobiliare di CP_1
parte appellante, posto che è facilmente raggiungibile dal vano scala comune: pertanto, non si ravvisa alcuna ragionevole esigenza dell'eventuale fondo dominante tale da giustificare un aggravio in pregiudizio dell'ipotetico fondo servente con rimozione del relativo posto auto.
In conclusione, condivisibilmente, il Giudice di primo grado ha precisato che “la mancata indicazione
di un accesso diretto all'area cortiliva evidenzia, dunque, come non sia nemmeno ipotizzabile la
costituzione della richiesta servitù per destinazione del padre di famiglia […] avendo l'unico
proprietario manifestato nel 2010 una volontà, trattandosi nella predetta situazione di fatto,
esattamente contraria a quanto prospettato dalla parte attrice”.
D'altra parte, anche il regolamento condominiale, vigente al momento delle compravendite e firmato da entrambe le parti in causa, ha riconosciuto l'esistenza della sola servitù di passaggio pedonale sul cortile ad uso parcheggio, implicitamente escludendo la sussistenza di altra servitù ad uso diverso con l'assenso del legale rappresentante della Pt_1
pagina 9 di 11 Tali circostanze, globalmente considerate, inducono a ritenere che anche il generico richiamo alle
“servitù attive e passive, apparenti e non, continue o discontinue” in entrambi gli atti di vendita degli immobili dalla alle società odierne parti in causa facesse in realtà riferimento alla sola Parte_2
servitù di passaggio pedonale.
Da ultimo, nemmeno le richieste istruttorie formulate dall'appellante già in primo grado e riproposte in questa sede sarebbero riuscite a fornire la prova di un quadro fattuale diverso da quello ricostruito, e,
pertanto, devono essere rigettate poiché irrilevanti ai fini decisori.
La conferma della sentenza di primo grado comporta, in applicazione del principio della soccombenza,
la condanna di parte appellante al pagamento delle spese di lite del grado che, avuto riguardo al valore della causa, si liquidano in € 3.966,00 (di cui € 1.134,00 per la fase di studio della controversia, €
921,00 per la fase introduttiva del giudizio ed € 1.911,00 per la fase decisionale) oltre spese generali,
IVA e CPA come per legge.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater dpr DPR n. 115/2002, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1,
comma 17, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte di parte appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'appello a norma dell'art. 13 comma 1 bis del DPR suddetto.


P.Q.M.


La Corte, sull'appello proposto da nei confronti di avverso la sentenza emessa dal Parte_1 CP_1
Tribunale Ordinario di Ferrara n. 719 del 10/11/2021, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
P
-Rigetta l'appello proposto dalla società e, conseguentemente, conferma la sentenza del Parte_1
Tribunale di Ferrara n. 719 del 10.11.2021 pubblicata l'11.11.2021;
- Condanna società la al pagamento delle spese del presente grado in favore di Parte_1 CP_1
liquidate nella somma di € 3.966,00 oltre a spese generali, nonché oltre IVA e c.p.a. come per legge;

- Dichiara la sussistenza dei presupposti, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater dpr DPR n. 115/2002,
pagina 10 di 11 inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello, a norma dell'art. 13 comma 1 bis del DPR suddetto.
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile, il 23.9.25
Il Consigliere estensore Il Presidente
dott. Luisa Poppi dott. Antonella Allegra
pagina 11 di 11