R.G. N.315/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
composta da:
Dott. AN NI - Presidente rel
Dott. Roberta Nunnari - Consigliera
Dott. Cristina Giannelli - Consigliera ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile promossa in grado d'appello sub RG 315/2025
TRA
(P.IVA ), Parte_1 P.IVA_1 con sede in San Donato Milanese (MI), via Konrad Adenauer n. 3, in persona del liquidatore e legale rappresentante p.t. dott. , rappresentata e difesa dall'avv. Stefano Silvestri Parte_2
(C.F. ) e dall'avv. Gian Luca Grossi (C.F. ) ed C.F._1 C.F._2 elettivamente domiciliata ai seguenti indirizzi pec e Email_1
Email_2
- APPELLANTE
CONTRO
C.F./P.IVA , con sede in Milano in via Camperio n. Controparte_1 P.IVA_2
10, in persona del legale rappresentante , rappresentata e difesa dall'avv. Andrea CP_2
OT (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il seguente indirizzo C.F._3 pec Email_3

1 R.G. N.315/2025
-APPELLATA
Oggetto: mediazione
Per Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, ogni contraria istanza disattesa e respinta, in accoglimento del presente appello ed in riforma della n.6672/2024 emessa dal Tribunale di Milano, Sezione V Civile, pubblicata il 3.07.2024, non notificata, così giudicare: a) in via principale, dichiarare nullo e privo di efficacia e, per l'effetto, revocare il decreto ingiuntivo n.714, emesso dal Tribunale di Milano il 28/12/2021 e depositato in cancelleria l'11/01/2022; rigettare, siccome infondate in fatto e in diritto tutte le domande formulate da
[...] e, per l'effetto, condannarla a restituire a Controparte_1 Parte_1
la somma di Euro 186.931,59 pagata in data 29/07/2024, oltre interessi ex art. 1284,
[...] co.4, c.p.c.; b) in via subordinata, accertare e dichiarare il diritto dell'appellante alla compensazione totale o parziale delle spese legali del giudizio di primo grado, per le ragioni sopra esposte;
c) sempre in via subordinata, correggere il dispositivo della sentenza appellata sostituendo la somma di “Euro 119.406,936” con “Euro 110.406,936”. Con condanna della attrice alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi del giudizio.” Ai sensi della normativa in tema di contributo unificato, si dichiara che il valore del presente giudizio è compreso tra Euro 52.000,00 ed Euro 260.000,00 e che il predetto contributo è pari ad Euro 1.138,50.”
Per Controparte_1
“Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria eccezione, nel merito:
- Rigettare integralmente l'avversa impugnazione in quanto tutti i Motivi ivi esposti risultano del tutto infondati, in fatto e in diritto, per le ragioni evidenziate in narrativa e, per l'effetto,
- confermare in ogni sua parte la sentenza del Tribunale di Milano n. 6672/2024 del 2 luglio 2024, emessa all'esito del giudizio RG. N. 7704/2022.
- In ogni caso, rigettare la domanda di di condanna di Parte_1 CP_1 alla restituzione degli importi a quest'ultima corrisposti dalla società soccombente in primo grado.

Con vittoria di spese, competenze ed onorari del presente grado giudizio”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato (d'ora in Parte_3 Part avanti proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 714/22 (RG n. 48131/2021) con 2 R.G. N.315/2025
il quale il Tribunale di Milano le ingiungeva il pagamento di € 207.012,90, oltre interessi e spese della procedura monitoria in favore della mediatrice (d'ora in avanti ) Controparte_1 CP_1 Part e a titolo di provvigione per la vendita di quattro alberghi di proprietà di ad CP_3
avvenuta con atto di compravendita del 28.7.2020.
[...]
A sostegno della propria pretesa parte opponente deduceva che:
- con lettera del 23.05.2018, aveva conferito a incarico per la vendita di quattro CP_1 alberghi, siti in Roma, Marghera-Venezia, Assago e Peschiera Borromeo per un prezzo complessivo non inferiore a € 26.000.000;
- la durata dell'incarico era di sei mesi con decorrenza dall'accettazione di , avvenuta il CP_1
23.05.2018 e con esclusione di rinnovo tacito;

- con lettera dell'8.4.2019, l'incarico veniva prorogato fino al 30.6.2019, prevedendo altresì Part che la provvigione per la vendita sarebbe stata dovuta da anche qualora nei 12 mesi successivi alla scadenza del 30.06.2019, la stessa “concluda con un terzo acquirente precedentemente già contattato e/o segnalato da – così come risultante dagli scambi CP_1 di corrispondenza custoditi da quest'ultima, un contratto preliminare di compravendita e/o sottoscriva qualsiasi altro atto e/o documento in virtù del quale si costituisca un vincolo che dia diritto alla Proprietà di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in mancanza, per il risarcimento del danno”;
- tuttavia non aveva inviato accettazione formale della proroga dell'incarico con CP_1 conseguente mancato perfezionamento dell'accordo e insussistenza del diritto alla provvigione;
Part
- in data 29.05.2020, concludeva il contratto preliminare di compravendita con la società estera che si era impegnata ad acquistare separatamente gli immobili e tutte le CP_4 quote di una s.r.l. di nuova costituzione, la “Newco”, in cui sarebbero state conferite le quattro aziende alberghiere, riservandosi altresì la facoltà di nominare due diversi soggetti per l'acquisto degli immobili e delle quote di Newco;

- la conclusione dell'affare non sarebbe stata riconducibile all'attività di mediazione di CP_1 dal momento che il contratto definitivo di compravendita era stato stipulato il 28.7.2020 da
, in qualità di società di gestione del FIA “Fondo Shire”, non perché CP_3 individuata da ma in quanto nominata da in data 21.7.2020; CP_1 CP_4
Concludeva quindi per la revoca del decreto ingiuntivo opposto, contestando altresì il quantum della pretesa monitoria fatta valere dall'opposta.
Si costituiva in giudizio che domandava il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto CP_1 ingiuntivo eccependo, nella specie:
- la validità ed efficacia della proroga dell'incarico anche se non formalmente firmata, atteso che l'originario incarico del 23.05.2018 prevedeva solo una durata di 6 mesi con possibilità di proroga che “dovrà essere comunicata a in forma scritta”, ma non la necessità di CP_1 un'accettazione formale del mediatore;

3 R.G. N.315/2025
- che il diritto alla provvigione sussisteva in ragione della conclusione dell'affare per il tramite dell'attività di mediazione di . Questa, infatti, aveva individuato e segnalato la CP_1 società che, sin dall'inizio, si era mostrata intenzionata ad acquistare gli CP_3 immobili in nome e per conto di un fondo finanziato da un investitore straniero. Pertanto
l'intera operazione immobiliare, conclusasi infine con il contratto definitivo stipulato da quale società di gestione del Fondo Shire, era stata predisposta sin dall'inizio CP_3
e nel corso delle trattative con . CP_1
La sentenza di primo grado
Con sentenza n. 6672/2024, pubblicata in data 03.07.2024, il tribunale di Milano ha accolto Part parzialmente l'opposizione di revocando il decreto ingiuntivo opposto, ma ha accolto per un Part diverso quantum la domanda di pagamento della provvigione svolta da , condannando al CP_1 pagamento, in favore di , della somma di € 110.406,936 a titolo di provvigione, oltre CP_1 accessori di legge se dovuti e interessi ex art. 1284, co. 4, c.p.c. dalla domanda giudiziale al saldo effettivo.
Nella specie, il primo giudice ha ritenuto sussistere il diritto alla provvigione di in ragione CP_1 Part dell'attività di mediazione da quest'ultima espletata su incarico di Ed infatti, secondo il tribunale, , oltre ad aver svolto tutte le attività preliminari e di marketing, aveva anche CP_1 individuato e segnalato che, a sua volta, si era mostrata interessata all'acquisto degli CP_3 immobili, chiarendo di voler comprare in nome e per conto di un FIA immobiliare da costituire e che lei avrebbe gestito, avente capitale sottoscritto da un investitore istituzionale già individuato.
Pertanto, la circostanza che il contratto preliminare fosse stato sottoscritto da un soggetto diverso da
è, ad avviso del primo giudice, del tutto inidonea a interrompere il nesso di causalità CP_3 tra l'attività di mediazione e la conclusione dell'affare, atteso che:
- il definitivo veniva concluso in data 28 luglio 2020, in esecuzione del preliminare per persona da nominare del 29.05.2020 (quindi entro i 12 mesi dalla scadenza dell'incarico) con la che, nell'esercitare la facoltà di nomina, individuava il promissario CP_4 acquirente proprio in , quale società di gestione del Fondo Shire;
CP_3
- come comprovato dalle dichiarazioni testimoniali, non era estranea ad o al CP_4 CP_3
Fondo Shire, essendo l'investitore straniero che finanziava quest'ultimo.
Quanto, invece, alle contestazioni inerenti al quantum debeatur, il Tribunale ne ha riconosciuto la fondatezza e, a fronte della illiquidità del credito azionato, ha quantificato il compenso dovuto sulla base delle previsioni contenute nell'allegato al contratto di mediazione in complessivi
€110.406,936, oltre iva se dovuta e interessi moratori.
L'appello
Part La sentenza è stata impugnata da sulla base dei seguenti motivi:
4 R.G. N.315/2025
I)“in ordine alla proroga dell'incarico di mediazione con lettera dell'8/04/2019”
È censurato il capo della sentenza in cui si riconosce la validità e sussistenza della proroga dell'incarico di mediazione con lettera dell'08.04.2019.
L'appellante fa presente che il primo giudice non avrebbe tenuto conto del fatto che la lettera di Part proroga dell'incarico trasmessa da prevedesse espressamente in calce l'accettazione da parte di
, con conseguente violazione dell'art. 1326 co. 4 c.c. che prevede che, se per l'accettazione è CP_1 prevista una forma determinata, questa non ha effetto se data in forma diversa. Pertanto nessun diritto alla provvigione sarebbe maturato in favore di , dal momento che la conclusione CP_1 dell'affare avvenuta in data 28.7.2020, sarebbe estranea all'intervento del mediatore.
II ) “in ordine al diritto alla provvigione. Mancato verificarsi del presupposto di cui alla lettera di proroga dell'incarico dell'8/04/2019.”
Parte appellante si duole del riconoscimento del diritto alla provvigione sostenendo che, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, non si sarebbe verificato il presupposto di cui alla lettera di proroga dell'incarico che consentiva al mediatore di ottenere il compenso anche se entro 12 mesi dalla scadenza dell'incarico fosse stato stipulato un contratto preliminare o definitivo con un soggetto individuato da . L'appellante sostiene, infatti, che il preliminare di CP_1 compravendita sarebbe stato concluso con un soggetto estraneo ad , il promissario CP_3 acquirente e che, comunque, il termine dei 12 mesi sarebbe infruttuosamente decorso, CP_4 atteso che il contratto definitivo veniva stipulato il 28.07.2020, e il diritto alla provvigione sarebbe potuto maturare al più tardi il 30 giugno 2020 (la scadenza dell'incarico era infatti fissata per il 30 giugno 2019).
III)“in ordine al diritto alla provvigione. Inesistenza del nesso causale”
Si duole del fatto che il Tribunale ha ritenuto sussistente il nesso causale tra l'attività di mediazione di e la conclusione dell'affare, nonostante il contratto preliminare fosse stato concluso da CP_1
, soggetto asseritamente estraneo all'intervento di e l'investitore reperito da CP_4 CP_1
, nel corso delle trattative, fosse diverso da quello originariamente individuato. CP_3
Evidenzia infatti che non vi sarebbe prova che fosse stata segnalata da e che, anche CP_4 CP_1
l'acquirente finale, individuato nel Fondo Shire con nomina del 21.07.2020, risultava essere soggetto nuovo ed estraneo all'attività svolta da . CP_1
IV)“in ordine al diritto alla provvigione. Conclusione di un affare diverso da quello intermediato da ” CP_1
Si impugna il capo della sentenza nella parte in cui il giudice ha ritenuto che sia stato concluso il medesimo affare rispetto a quello intermediato.
L'odierno appellante sostiene infatti che, confrontando la manifestazione di interesse inviata da il 21.12.2018 e la proposta di del 29.05.2020, sarebbe evidente che l'affare CP_3 CP_4
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concluso è un affare diverso da quello intermediato, concluso con un soggetto diverso da quello segnalato dal mediatore e ad un prezzo inferiore (€ 13.800.861,00 invece di € 26.000.000,00), nonché a distanza di oltre un anno dalla scadenza dell'incarico conferito a . CP_1
V)“in ordine all'importo oggetto di condanna indicato nel dispositivo”
Part Impugna infine il capo di condanna di al pagamento di € 119.406,936 a titolo di provvigione, evidenziando l'errore materiale in cui è incorso il primo giudice che, pur avendo correttamente indicato in motivazione la somma dovuta a titolo di provvigione e pari a € 110.406,936, ha poi erroneamente indicato nel dispositivo la diversa somma di € 119.406,936.
Ha concluso quindi per la riforma della sentenza e la revoca del decreto ingiuntivo opposto, con condanna della controparte alla restituzione di € 186.931,59, quale somma anticipata e, in via subordinata, ha domandato la compensazione totale o parziale delle spese legali del giudizio di primo grado e la correzione del dispositivo della sentenza, sostituendo la somma di “Euro
119.406,936” con “Euro 110.406,936”.
Si è costituita in giudizio , chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma dell'impugnata CP_1 sentenza.
All'udienza del 22.05.2025 la consigliera istruttrice ha invitato le parti a precisare le rispettive conclusioni. Le stesse hanno concluso come in atti e la causa è stata rinviata per la discussione orale ex art. 350 bis c.p.c. all'udienza collegiale in data 9.10.2025.
Alla predetta udienza le parti hanno discusso riportandosi ai rispettivi scritti difensivi e la Corte, all'esito della discussione, ha trattenuto la causa in decisione che è stata poi delibata nella camera di consiglio del 15.10.2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE

L'appello è infondato.
Giova far precedere l'esame del gravame da una sintetica ricostruzione della vicenda che ha dato origine alla controversia.
Part Tra e è stato stipulato il 23.05.2018 un contratto di mediazione (doc. 1 fasc. monitorio CP_1 opposta), con il quale la prima conferiva l'incarico di provvedere alla vendita di quattro alberghi, siti nei Comuni di Roma, Marghera-Venezia, Assago e Peschiera Borromeo ad un prezzo non inferiore a € 26.000.000,00.
Il suddetto incarico aveva durata di 6 mesi e non prevedeva un rinnovo automatico.
6 R.G. N.315/2025
provvedeva quindi a svolgere le attività preliminari di redazione di un Memorandum per CP_1 ciascuno degli immobili e di marketing per le quali otteneva da Bre i corrispettivi fissi pattuiti (doc.
5 fasc. monitorio opposta).
Con comunicazione del 30 maggio 2018 (doc. 3 fasc. monitorio opposta) informava CP_1 Part
dell'incarico ricevuto da per la promozione della vendita del Portafoglio CP_3 alberghiero. , mostrandosi interessata all'operazione, inviava un “confidentiality CP_3 agreement” del 2.07.2018 (doc. 4 fasc. monitorio opposta) relativo alla procedura di acquisto del
Portafoglio alberghiero. A questo seguiva una manifestazione di interesse che CP_3 Part trasmetteva a e a con email del 12.12.2018 (doc. 6 fasc. monitorio opposta), nella quale CP_1 la società precisava di agire in nome e per conto di un FIA immobiliare riservato ad investitori istituzionali e gestito dalla stessa e proponeva, quale prezzo provvisorio per l'acquisto del CP_3
Portafoglio e del ramo di azienda, la somma di € 20.300.000,00.
In data 21.12.2018 comunicava un'offerta migliorativa (doc. 7 fasc. monitorio opposta) e, CP_3 Part nel gennaio 2019, proponeva a un progetto di calendarizzazione dei successivi passaggi dell'operazione (doc. 8 fasc. monitorio opposta).
L'incarico veniva successivamente prorogato con lettera di Bre dell'08.04.2019 (doc. 3 fasc. I grado attore) fino al 30.06.2019, prevedendosi altresì che il diritto alla provvigione sarebbe maturato Part anche qualora, nei dodici mesi successivi alla scadenza del 30 giugno 2019, avesse concluso un contratto preliminare di compravendita o qualsiasi altro atto vincolante con un terzo acquirente già segnalato o contattato da . CP_1
In data 29.05.2020 (doc. 7 e 8 fasc. I grado attore) veniva stipulato un preliminare di compravendita Part tra e una società estera – che si riservava la facoltà di nominare due distinti soggetti: CP_4 uno per l'acquisto degli immobili e uno per l'acquisto delle quote di una s.r.l. di nuova costituzione
– la Newco- in cui sarebbero state conferite le quattro aziende alberghiere.
In esecuzione di tale facoltà, , con comunicazione del 21.07.2020 (doc. 9 fasc. I grado CP_4 attore), nominava per l'acquisto del complesso alberghiero, e un altro soggetto per CP_3
l'acquisto di Newco.
Part Il contratto definitivo di compravendita veniva quindi stipulato in data 28.07.2020 tra e che agiva “in qualità di società di gestione del fondo comune di investimento CP_3 alternativo immobiliare italiano denominato fondo Shire” (doc. 10 fasc. monitorio opposta).
Tanto premesso, è possibile procedere all'esame dei motivi di appello.
Part Orbene, con il primo motivo di appello, ha lamentato la riconosciuta validità ed efficacia della proroga dell'incarico non essendo pervenuta alcuna accettazione formale da parte di . CP_1
Il su esposto motivo di gravame è infondato e non merita accoglimento.
7 R.G. N.315/2025
Al riguardo, giova rammentare che secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, ai fini della proroga del termine di durata di un contratto, le parti possono prescindere dal requisito della forma scritta, potendo essere pattuita oralmente o desumersi da comportamenti concludenti.
Invero, la modifica di un elemento accidentale del contratto, quale il termine, prescinde dal requisito formale, anche nel caso di contratti per i quali esso è prescritto ai fini della validità, dovendosi, pertanto, ritenere che la proroga del termine possa anche essere tacitamente accettata o risultare per facta concludentia.
Nel caso di specie, la comunicazione dell'08.04.2019 (doc. 3 fasc. I grado attore) è sufficiente a Part rilevare ai fini della proroga dell'incarico, emergendo dalla stessa la volontà dell'incaricante di prorogare la durata dell'incarico conferito a sino al 30.06.2019. CP_1
L'appellante tenta inoltre di scardinare la portata dell'anzidetta proroga sostenendo che l'accettazione della proposta contrattuale debba rivestire una forma determinata quando ciò sia imposto per volontà del proponente, ai sensi dell'art. 1326, co. 4, c.c., rinvenendo tale manifestazione di volontà nella stessa comunicazione dell'08.04.2019 che richiederebbe l'accettazione in calce.
Tale assunto non convince.
Come ha correttamente rilevato il Tribunale, infatti, la lettera di proroga dell'incarico non ha assunto la portata di nuova proposta contrattuale, essendosi limitata a recepire il contenuto degli accordi già in corso con il mediatore, tanto che nel suo incipit Bre rende conto di far “seguito agli accordi intervenuti per le vie brevi”, dando atto della proroga fino al 30.06.2019.
Part Del resto, è proprio dagli accordi in essere tra e che si desume la disciplina CP_1 bilateralmente concordata in ordine alle successive modifiche. L'art.

2.1 dell'incarico di mediazione prevede infatti che “la Proprietà si riserva il diritto di estendere l'incarico per ulteriori 6 mesi: tale estensione dovrà essere comunicata a in forma scritta, almeno 15 giorni prima dalla prima CP_1 scadenza”(doc. 1 fasc. monitorio opposta).
Part Di talché se, da un lato, era necessario che comunicasse per iscritto la sua volontà di prorogare l'incarico, dall'altro non era stato invece prescritto alcun onere di accettazione in forma scritta da parte del mediatore, potendo quest'ultimo acconsentire anche tacitamente o per comportamento concludente alla prosecuzione dell'incarico.
Si aggiunga che, ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, è essenziale la volontà del soggetto di porre in essere l'attività mediatrice, non occorrendo il conferimento di un incarico esplicito ed un esplicito consenso;
è infatti sufficiente che la parte abbia, anche per facta concludentia, accettato l'attività di interposizione del mediatore e che quest'ultimo abbia “messo in relazione” le parti con un contributo eziologicamente rilevante ai fini della conclusione dell'affare, anche indipendentemente dal preventivo accordo delle parti (Cass. 12 marzo 2021, n. 7029).
8 R.G. N.315/2025
Nel caso di specie, anche a prescindere dal conferimento dell'incarico e di un'accettazione formale del mediatore, è indubbio che quest'ultimo abbia fornito un contributo rilevante ai fini della conclusione dell'affare, segnalando, sin dall'origine, la quale acquirente e avviando CP_3 con questa le trattative e le attività di marketing propedeutiche alla conclusione della Part compravendita;
né può sostenersi che l'incaricante non abbia accettato, anche solo per facta concludentia, la sua attività di interposizione, attesi i pagamenti dei compensi che di volta in volta venivano corrisposti alla , in ragione dell'attività espletata (doc. 5 fasc. monitorio opposta). CP_1
Parimenti infondato è il secondo motivo di appello, con cui l'appellante sostiene che alcun diritto alla provvigione sarebbe maturato attesa la conclusione del contratto preliminare di compravendita con , soggetto estraneo a e la conclusione del contratto definitivo con ma CP_4 CP_3 CP_3 in data 28.07.2020, oltre il termine dei dodici mesi dalla scadenza dell'incarico.
Con riguardo alla scansione temporale entro la quale l'affare doveva essere concluso ai fini del diritto alla provvigione, questa appare rispettata.
Ed infatti la lettera di proroga dell'incarico del 09.04.2019 prevedeva espressamente che il diritto alla provvigione sarebbe maturato anche nel caso in cui nei 12 mesi successivi alla Parte_4 scadenza dell'incarico prorogato fino al 30 giugno 2019, “con un terzo acquirente precedentemente già contattato e/o segnalato da (…) un contratto preliminare di compravendita e/o CP_1 sottoscriva qualsiasi altro atto e/o documento in virtù del quale si costituisca un vincolo che dia diritto alla Proprietà di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in mancanza, per il risarcimento del danno”.
Pertanto il diritto alla provvigione sarebbe maturato fintantoché fosse stato stipulato un contratto preliminare o definitivo di compravendita con un acquirente segnalato da entro il 30 giugno CP_1
2020.
Nel caso di specie il contratto preliminare di compravendita risale al 29 maggio 2020, quindi entro il termine dei dodici mesi previsto dall'art.

3.4. dell'incarico (doc. 1 fasc. monitorio opposta) e richiamato dalla lettera di proroga del 09.04.2019 (doc. 3 fasc. I grado attore). Di nessun rilievo è la data del definitivo, atteso che il vincolo giuridico (e dunque il buon esito dell'affare) tra le parti si è creato con la stipula del preliminare.
Quanto alla doglianza relativa alla estraneità del promissario acquirente e del Fondo Shire CP_4 rispetto a , neppure questa coglie nel segno. CP_3
Trattandosi di una censura che assume rilievo sul piano dei meccanismi di funzionamento delle società di gestione del risparmio, quale la , è opportuno che sia esaminata CP_3 congiuntamente al terzo motivo di appello che attiene alla asserita inesistenza del nesso causale tra la conclusione dell'affare e l'attività di intermediazione di . CP_1
L'appellante, invero, nell'evidenziare nuovamente che il preliminare di compravendita era stato concluso da un soggetto estraneo ad , asserisce che non vi sarebbe alcun CP_3
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collegamento, utile ai fini del diritto alla provvigione, tra l'attività di e la conclusione CP_1 dell'affare, non essendovi prova che sia stata segnalata dallo stesso mediatore. CP_4
Reputa la Corte che tale doglianza sia del tutto destituita di fondamento.
Innanzitutto, pare opportuno soffermarsi brevemente sulle principali procedure operative delle società di gestione del risparmio, in particolare con riguardo ai fondi comuni di investimento.
La società di gestione del risparmio è una società per azioni autorizzata a svolgere attività di promozione, istituzione e organizzazione dei fondi comuni di investimento, potendo assumere tanto la veste di “società promotrice”, avente compiti di promozione e istituzione del fondo, quanto quella di “gestore”, con compiti di gestione del fondo. I fondi comuni di investimento, disciplinati dal d.lgs n. 58/1998 e successive modificazioni, si qualificano come strumenti di investimento, gestiti Cont dalle , che raccolgono apporti economici provenienti da una pluralità di investitori, ciascuno dei quali titolare di una quota di partecipazione.
Nella specie, l'art. 1, comma 1, lett. J) del citato T.U., definisce il fondo come “il patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte”, e l'art. 36, comma 6 precisa, inoltre, che ciascun fondo comune “costituisce patrimonio autonomo, distinto a tutti gli effetti dal patrimonio della società di gestione del risparmio e da quello di ciascun partecipante, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima società”.
Pertanto, il fondo comune di investimento e la società di gestione del risparmio sono due entità Cont distinte: il patrimonio del fondo costituisce patrimonio autonomo e separato da quello della e dal patrimonio dei singoli investitori e, in quanto tale, è privo di un'autonoma soggettività giuridica.
Giova notare, infatti, che sono plurimi gli elementi, individuabili nel tessuto normativo di riferimento, che escludono il riconoscimento della soggettività giuridica in capo al fondo, quali l'assenza di una struttura organizzativa minima, di rilevanza anche esterna, e di organi di raccordo con i terzi, potendo operare solo per il tramite della società di gestione che è quindi unica intestataria degli acquisti del fondo.
Lo spiega bene la giurisprudenza di legittimità che, nell'annoso dibattito circa la natura giuridica dei fondi di investimento, riconosce che “i fondi comuni di investimento (nella specie un fondo immobiliare chiuso) costituiscono patrimoni separati della società di gestione del risparmio che li ha istituiti, con la conseguenza che, in caso di acquisto immobiliare operato nell'interesse del fondo, l'immobile acquistato deve essere intestato legalmente alla suindicata società di gestione”
(Cass. 15 luglio 2010, n. 16605).
Di talché, stante l'assenza di soggettività giuridica in capo ai fondi, è solo per il tramite della società di gestione, in quanto soggetto che ne è titolare, che può essere svolta ogni attività negoziale o processuale nell'interesse del fondo, pur con l'obbligo di imputazione degli effetti al patrimonio separato.
10 R.G. N.315/2025
La vicenda in esame non può che essere caratterizzata dalle suindicate procedure operative, stante il coinvolgimento di una società di gestione del risparmio – la e di un fondo comune di CP_3 investimento – il Fondo Shire.
È ben vero, come afferma parte appellata, che chiariva, sin da quando aveva avviato i CP_3 primi contatti con , di non essere intenzionata a comprare per sé ma in nome e per conto di un CP_1
FIA immobiliare da costituirsi e da lei gestito (doc. 6 fasc. monitorio opposta), circostanza che appare comprovata dal fatto che , quale società di gestione del risparmio, ha tra i suoi CP_3 compiti principali proprio la promozione, istituzione e organizzazione di fondi comuni di investimento.
Quindi la tipologia di operazione che sin dall'inizio era stata individuata da era proprio CP_3 quella che aveva ad oggetto un acquisto immobiliare tramite la costituzione di un fondo comune di investimento. A ciò seguiva la conclusione dell'affare con la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita del 28 luglio 2020, nel quale interveniva “in qualità di società di CP_3 gestione del fondo comune di investimento alternativo immobiliare italiano denominato Fondo
SHIRE” (doc. 10 fasc. monitorio opposta). Sicché il diritto alla provvigione non può che essere maturato in favore di , dal momento che l'acquisto degli immobili oggetto dell'incarico era CP_1 perfezionato da , società individuata per il tramite dell'attività di mediazione di . CP_3 CP_1
Non rileva, in contrario, il fatto che abbia concluso il contratto definitivo in nome e per CP_3 conto del Fondo Shire. Si è già detto, infatti, che caratteristica essenziale dei fondi comuni di investimento è l'assenza di soggettività giuridica, pertanto è lo stesso meccanismo di acquisto immobiliare da parte di un fondo comune di investimento che rende necessaria l'intermediazione di una società di gestione del risparmio alla quale imputare l'attività negoziale e processuale in nome e per conto del fondo.
In altri termini, il Fondo Shire non avrebbe potuto prendere parte alla compravendita definitiva se non per il tramite della . CP_3
Non convince neppure l'assunto per cui il preliminare di compravendita sarebbe stato concluso da
, soggetto estraneo rispetto ad . CP_4 CP_3
Invero, è pacifico che il contratto preliminare del 29.05.2020 veniva stipulato da per CP_4 persona da nominare, e che, in ragione di tale facoltà, in data 21.07.2020 (doc. 9 fasc. I grado attore), veniva designata al fine di subentrare nella posizione di . In esecuzione CP_3 CP_4 del preliminare, tempestivamente concluso entro il termine di 12 mesi dalla fine dell'incarico, veniva quindi perfezionato il contratto definitivo da . CP_3
Del resto, l'escussione del teste dipendente di , all'udienza del Testimone_1 CP_3
31.01.2023, ha confermato che non era estranea all'operazione immobiliare che vedeva CP_4 coinvolte la e il Fondo Shire, essendo proprio questa l'investitore straniero che finanziava CP_3 il Fondo Shire.
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Giustamente quindi il Tribunale ha ritenuto che “la circostanza che il contratto preliminare sia stato sottoscritto in data 29.5.2020 (“the famework agreement” doc. 7 e 8 fasc. att.) da un soggetto diverso da è del tutto inidonea a privare Real Advisory del diritto a conseguire la success CP_3 fee, in quanto il definitivo è stato concluso in data 28 luglio 2020 (doc. 10 fasc. mon.) in esecuzione di quel preliminare che il promittente acquirente aveva stipulato per se o per persona da nominare”
(pag. 3 sentenza).
Deve essere disattesa, infine, la censura oggetto del quarto motivo, concernente l'assenza del nesso di causalità per la conclusione di un affare diverso da quello intermediato.
Sul punto, l'appellante sostiene che, confrontando la manifestazione di interesse di del CP_3
21.12.2018 (doc. 7 fasc. monitorio opposta) con la proposta di del 29.05.2020 (doc. 7 fasc. CP_4 attore), emergerebbe una diversità tra i due affari, stante la diversità dei soggetti contraenti, dell'oggetto dell'affare e del prezzo definitivo che risultava di gran lunga inferiore alla proposta originaria (€ 13.800.861,00 anziché € 26.000.000).
L'argomento non può essere condiviso.
Innanzitutto, si è già detto che nessuna interruzione del nesso di causalità può essere rilevata tra la conclusione dell'affare e l'attività del mediatore, dal momento che il contratto definitivo, stipulato da quale società individuata da , si perfezionava dando esecuzione all'obbligo CP_3 CP_1 assunto con il precedente preliminare concluso per persona da nominare, al quale seguiva la nomina di quale contraente subentrante a . CP_3 CP_4
In secondo luogo, l'affare che è infine scaturito nella compravendita del 28.07.2020 è lo stesso Part affare che fin dall'origine è stato promosso da relativo alla vendita, da parte di ad CP_1
del complesso alberghiero, come anche comprovato dalla circostanza che, in tutte le CP_3 comunicazioni intercorse tra le parti, la denominazione impiegata per identificare la vendita del complesso alberghiero era quella di “project Lupo”.
A tal proposito assumono rilievo:
- la manifestazione di interesse espressa da con la comunicazione del 12.12.2018 CP_3 con la quale esprimeva il suo interesse rispetto all'affare denominato “Project Lupo” Part comprensivo dei quattro alberghi di proprietà di (doc. 6 fasc. monitorio); Part
- la successiva comunicazione dell'11.01.2019, indirizzata a e a e recante sempre il CP_1 riferimento al “Project Lupo” e con cui trasmetteva un progetto di CP_3 calendarizzazione dei successivi steps dell'operazione (doc. 8 fasc. monitorio); Part
- la comunicazione del 29.05.2020 con cui trasmetteva a il “Project Lupo- CP_4
Framework Agreement” (doc. 7 fasc. attore);
- la comunicazione di nomina di del 21.7.2020 che ribadisce il riferimento all'affare CP_3 denominato “project Lupo” (doc. 9 fasc. attore).
Orbene, la circostanza che la denominazione “project Lupo” a identificare il complesso dei 4 Part alberghi di proprietà di sia costantemente richiamata dalle parti induce a confermare l'identità
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Part tra l'affare originariamente proposto da a , su incarico di e l'affare oggetto del CP_1 CP_3 preliminare stipulato da , nonché quello oggetto della compravendita definitiva stipulata tra CP_4 Part e . Inoltre, se anche il “nome” dell'affare potesse ritenersi non sufficiente a valutarne CP_3
l'identità, in ogni caso nessuno mette in discussione il fatto che oggetto del definitivo sia proprio l'acquisto dei quattro complessi alberghieri per i quali era stato conferito l'incarico, e per i quali era stata contattata da Reality ed aveva manifestato il proprio interesse. CP_3
Del resto, in materia di mediazione immobiliare, il mediatore ha diritto alla provvigione ogni volta che la conclusione dell'affare possa essere ricondotta direttamente alla sua attività di intermediazione. A tal fine, non è necessario che egli partecipi a tutte le fasi della trattativa, essendo sufficiente che abbia messo in contatto le parti, creando così il presupposto indispensabile per la successiva conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
Nel caso di specie, è pacifico che abbia dato un contributo causale rilevante ai fini della CP_1 conclusione dell'affare. , infatti, dopo la segnalazione ricevuta da , ha posto in essere CP_3 CP_1 attività di valutazione del deal e di preparazione dell'operazione, attività che sono poi scaturite nella sottoscrizione del contratto di compravendita.
Non giova neppure, al fine di sostenere la tesi della diversità dell'affare, sostenere che l'affare concluso da fosse altro rispetto a quello che le era stato proposto da , solo perché il CP_3 CP_1 Part prezzo finale era diverso e inferiore rispetto a quello originariamente richiesto da
Secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità e di merito, infatti, “in tema di mediazione il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata” (Cass. n. 11443 del 2022), non essendo necessaria a tal fine “una coincidenza totale tra oggetto iniziale delle trattative ed oggetto conclusivo dell'affare, dunque (il diritto alla provvigione) va riconosciuto anche quando la variazione oggettiva concerna il bene, più compiutamente identificato, e il prezzo, a condizione che
l'opera del mediatore sia valsa a far intavolare trattative” (Tribunale , Roma , sez. X , 30/04/2024 ,
n. 7349 e in senso conforme anche Cass. Sez. 2, n. 7626 del 2023; n. 3165 del 2023; Sez. 2, n.
27185 del 2022; Sez. 2, n. 11443 del 2022; Sez. 2, n. 22426 del 2020)
Alla luce di quanto sopra va pertanto confermata l'impugnata sentenza, fermo restando che l'importo di € 119.406,936 indicato in dispositivo è da intendersi come € 110.406,936, trattandosi di un mero errore materiale in cui è incorso il primo giudice.
Le spese del presente grado (esclusa la fase istruttoria, non espletata in questa sede) seguono la soccombenza e vanno liquidate come in dispositivo.
Ricorrono inoltre i presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 DPR 115/2012, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.
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PQM


La Corte di appello di Milano, definitivamente decidendo, ogni diversa e contraria istanza disattesa:

1. rigetta l'appello proposto da contro la Parte_1 sentenza del Tribunale di Milano n. 6672/2024, pubblicata in data 03.07.2024, che, per l'effetto, conferma, correggendo l'errore materiale del dispositivo nel senso per cui, dove è scritto € 119.406,936, deve intendersi € 110.406,936;

2. condanna a rifondere a Parte_1 Controparte_1 le spese del presente grado di giudizio che determina in complessivi € 9.991,00 oltre
[...] iva, cpa e rimborso forfettario spese generali al 15%;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, da parte dell'appellante, a norma del comma 1 quater dell'art. 13 del
DPR 115/2012, così come modificato dall'art. 1 comma 17 della L. n. 228/2012.
Così deciso in Milano in data 15.10.2025
La Presidente est.
AN NI
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