REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

La Corte di Appello di Catanzaro
Seconda Sezione Civile riunita in camera di consiglio e composta dai Signori Magistrati:
Dott.ssa Silvana Ferriero Presidente,
Dott. Biagio Politano Consigliere rel.,
Dott. Antonio Rizzuti Consigliere, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 330/2025 R.G.AC., trattenuta in decisione all'udienza del 9 luglio
2025, con sostituzione della discussione mediante memorie ex art. 127 ter c.p.c., vertente
TRA
(c.f. , rappresentata e difesa dall'Avv. Mariafrancesca Parte_1 C.F._1
Ciardullo (c.f. ), elettivamente domiciliata presso il di lei studio in C.F._2
Cosenza, alla Via Milelli n. 26/B con indirizzo di posta elettronica certificata:
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Appellante
E
(c.f. , rappresentata e difesa dall'Avv. Marietta De Rango CP_1 C.F._3
(c.f. ), elettivamente domiciliata presso il di lei studio in Rende, Via C.F._4
Brunelleschi 69/A
Appellata
Conclusioni
Per l'appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Catanzaro, contrariis reiectis:
1) In via pregiudiziale e cautelare, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per tutti i motivi dedotti nel presente atto;

1 2) In via principale, accogliere per tutti i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e, per
l'effetto, riformare la sentenza n. 1749/2024, resa dal Tribunale di Cosenza, Prima Sezione
Civile, in persona del Giudice monocratico, Dott.ssa Anna Rombolà, resa nell'ambito del procedimento recante n. R.G. 3709/2024, pubblicata il 09/09/2024;
3) Sempre in via principale, accertare e dichiarare l'inidoneità del bene locato all'uso convenuto in contratto ed il grave inadempimento della locataria, accogliendo l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. spiegata dalla conduttrice e, per l'effetto, revocare la condanna dell'odierna appellante al pagamento delle somme per canoni arretrati;

4) Condannare l'appellata al risarcimento dei danni alla salute subiti dalla figlia dell'appellante nella misura di € 5.000,00 o nella diversa somma ritenuta di giustizia;

5) In subordine, nella denegata ipotesi di mancato accoglimento dell'eccezione di inadempimento, voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Catanzaro dichiarare la compensazione del credito con le spese sostenute dalla sig.ra per gli interventi di tinteggiatura pari Parte_1 complessivamente ad € 4.800,00, con il deposito cauzionale versato pari ad €1.000,00 e con quanto richiesto dall'appellante in sede di domanda riconvenzionale;

6) Porre interamente a carico dell'appellata le spese e i compensi di entrambi i gradi di giudizio”.
Per l'appellata:
“Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Catanzaro, valutate le ragioni della parte appellata, disporre il rigetto della richiesta di sospensione dell'efficacia della sentenza n. 1749/2024 emessa dal Tribunale di Cosenza per manifesta infondatezza delle motivazioni addotte dall'appellante.
”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
I – Il giudizio di primo grado
I.1
Con atto di intimazione e contestuale citazione per convalida, convenne CP_1 in giudizio, innanzi al Tribunale di Cosenza, al fine di ottenere la convalida dello Parte_1 sfratto da un immobile sito in Mendicino (CS) alla via Amendola, meglio identificato in atti – condotto in locazione in forza di contratto stipulato in data 1 settembre 2012 regolarmente registrato – per morosità nel pagamento dei canoni a partire dal mese di febbraio 2016, per un ammontare di € 10.200,00 alla data del deposito della domanda.
2 Si costituì l'intimata, contestando la sussistenza della morosità ed assumendo che, sin dall'inizio della locazione, l'immobile aveva palesato vizi consistenti in fenomeni di muffa e condensa sulle pareti;
fece presente che la proprietaria dell'immobile non aveva provveduto all'esecuzione degli interventi di manutenzione necessari a porre rimedio alle infiltrazioni, tanto gravi da rendere inidoneo l'immobile all'uso convenuto.
Sulla scorta di tanto chiese il rigetto della chiesta convalida, con eventuale pronuncia di compensazione dei crediti maturati specularmente e, in via riconvenzionale, la condanna della locatrice al risarcimento dei danni, ivi compresi quelli alla salute subiti dalla figlia (neonata) in conseguenza della insalubrità dell'ambiente; fece altresì presente di aver rilasciato “di fatto”
l'immobile sin dal dicembre 2016.
Disattesa la richiesta di ordinanza ex art. 665 c.p.c., venne mutato il rito.
All'udienza del 12 dicembre 2017 il Giudice emise sentenza “parziale” con la quale dichiarò risolto per inadempimento della conduttrice il contratto di locazione nel pagamento del canone di locazione a partire dal mese di febbraio 2016.
Nel motivare la propria decisione, il Tribunale di Cosenza – incontestati sia l'esistenza del contratto sia il mancato versamento del canone di locazione dal febbraio 2016 – valutò infondata l'eccezione di inadempimento sulla scorta della mancata dimostrazione delle
“contestazioni sollevate dalla conduttrice … a giustificare la ritenzione dell'immobile in mancanza di pagamento del canone sin dal febbraio 2016”.
Sulla base di ciò – in dichiarata applicazione del consolidato orientamento giurisprudenziale secondo il quale “in tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore;
la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione
è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (cfr. Cass. n. 261 del 10.01.2008; n.13887 del
23.6.2011) – il primo Giudice condannò altresì la conduttrice a rilasciare l'immobile alla data del
31 dicembre 2017 e rimise al prosieguo ogni determinazione sulla quantificazione delle rispettive pretese risarcitorie.
3 La sentenza parziale non risulta essere stata impugnata né aver formato oggetto di riserva di appello.
I.2
Istruito il procedimento mediante prova testimoniale e consulenza tecnica di ufficio, il giudizio venne definito con la sentenza resa il 9 settembre 2024, oggi impugnata.
Il Tribunale di Cosenza, valorizzato quanto disposto con la sentenza parziale, ritenne di essere a cospetto di ingiustificata sospensione dei pagamenti dei canoni di locazione;
d'altro canto, valutato quanto emerso dalla consulenza tecnica di ufficio, considerò che le infiltrazioni registrate nell'immobile valessero a suggerire di valutare “tale vizio” ai fini di “un'eventuale compensazione tra il credito per canoni impagati vantato dalla locatrice e quello per il rimborso delle spese e per il risarcimento del danno azionato dalla conduttrice”.
Sulla scorta di tanto,
- ritenuta conducente la documentazione atta a comprovare le spese sostenute - pari ad €
4.800,00 - per la plurima ritinteggiatura dell'intero immobile con pitture speciali,
- considerato incontestato il versamento a titolo di deposito cauzionale dell'importo di euro
1.000, mai restituito,
- a fronte di un riconosciuto credito per i canoni non corrisposti sino alla data di riconsegna dell'immobile avvenuta il 26 aprile 2018, pari ad euro 16.200,
- compiuta la compensazione “atecnica” tra le somme reciprocamente dovute, il Tribunale di Cosenza con sentenza n. 1749/2024, repertorio n. 1633/2024, emessa il 9 settembre 2024, condannò al pagamento in favore di della Parte_1 CP_1 somma di € 10.400,00, a titolo di residui canoni di locazione impagati dalla conduttrice, oltre interessi, al tasso legale, decorrenti dalla scadenza di ciascun rateo fino al soddisfo;
rigettò altresì la domanda della convenuta tesa ad ottenere il risarcimento dei danni alla salute asseritamente subiti dalla figlia, all'uopo ritenendo carente di puntuale allegazione e connessa prova la relativa circostanza.
Le spese di lite vennero compensate per la metà e per la restante parte poste a carico della convenuta.
II – Il giudizio di secondo grado
Con atto di citazione depositato il 3 marzo 2025, notificato il 12 marzo 2025, ha proposto gravame . Parte_1
A fondamento della richiesta di rivisitazione della decisione di primo grado, l'appellante ha posto quattro motivi, rispettivamente afferenti:
4 1) alla ritenuta sussistenza dell'inadempimento nel versamento dei canoni di locazione, senza avere considerato la legittimità della eccezione di inadempimento sollevata ex art. 1460 c.c.;
2) alla mancata valorizzazione degli esiti della CTU, attestanti, in thesi, le cattive condizioni dell'immobile, in ragione di tanto inidoneo all'uso;
3) al rigetto della domanda di risarcimento del danno alla salute della figlia minore;

4) alla regolazione delle spese processuali.
Il Presidente della Corte ha fissato l'udienza del 28 maggio 2025 per la decisione.
Con provvedimento del 3 giugno 2025, disattesa la richiesta di sospensione della efficacia esecutiva della decisione per difetto dei presupposti, disposto il mutamento del rito, la Corte ha rinviato all'udienza del 9 luglio 2025 per la discussione.
Sostituita l'udienza con note di trattazione ex art. 127 ter c.p.c., la causa è stata decisa con deposito del dispositivo.
III – Le valutazioni della Corte
III.1
Trattazione congiunta meritano il primo e il secondo motivo di appello, con i quali l'appellante ha inteso sottoporre a censura i capi della decisione relativi alla mancata positiva valutazione della eccezione di inadempimento sollevata in primo grado in ordine alla dovutezza dei pagamenti dei canoni per strutturale inidoneità dell'immobile a soddisfare agli scopi abitativi indicati in seno all'originario contratto;
giova sottolineare che con il secondo motivo, l'appellante ha denunciato la mancata considerazione degli elementi valutativi sottoposti alla cognizione del giudice da parte del consulente tecnico d'ufficio, autore di una relazione nella quale era stato evidenziato il grave stato di decadimento dell'appartamento del quale risultava essere conduttrice l'appellata.
Ritiene, però, la Corte che i predetti motivi non possano formare oggetto di alcuna disamina alla luce del fatto che essi sono stati già valutati con la sentenza parziale resa il 14 dicembre 2017, con la quale, decidendo sul punto, il Tribunale di Cosenza ritenne che si fosse a cospetto di un inadempimento nel versamento dei canoni tale da legittimare la risoluzione del contratto per la sua conclamata gravità.
Si tratta di capo di decisione che, stante la mancata impugnazione della sentenza parziale ovvero la proposizione di riserva d'appello, è da ritenere ormai intangibile.
Sulla scorta di tanto, evidentemente, non può che ritenersi del tutto irretrattabile il capo della decisione afferente alla gravità dell'inadempimento e, conseguentemente, impossibile la
5 positiva valutazione circa l'eccezione di inadempimento che avrebbe consentito al conduttore di sospendere il versamento dei canoni.
Giova osservare, sotto questo specifico profilo, che l'istituto della eccezione di inadempimento è funzionale a garantire la sospensione dell'adempimento e dunque a rendere giustificata la mancata prestazione da parte del soggetto obbligato.
Ne discende che, una volta proposta l'eccezione e ritenuta sussistente la colpevole mancata esecuzione della prestazione dovuta, ogni questione sul punto deve ritenersi preclusa, essendo stato evidentemente ritenuto ingiustificato l'omesso adempimento eccepito ex art. 1460
c.c.
Non può dunque neanche essere valutata la questione sollevata con il secondo motivo di impugnazione relativo alla mancata valorizzazione degli esiti della consulenza tecnica d'ufficio in ordine alle condizioni dell'immobile ovvero alla condotta delle parti alla luce dei principi di buona fede e connessi di obblighi di comunicazione delle condizioni dell'immobile.
D'altro canto, la stessa sentenza parziale e la coeva ordinanza di prosecuzione e mutamento del rito espressamente disposero che il giudizio dovesse proseguire in relazione alla valutazione delle reciproche domande di risarcimento dei danni.
Tale era il thema decidendum rimasto in contestazione tra le parti.
E tanto impone di circoscrivere la disamina dell'atto d'appello soltanto alle connesse e superstiti questioni.
III.2
È dunque necessario prendere in esame il terzo motivo di gravame.
Esso si rivela infondato.
Il Giudice di prime cure disattese la richiesta di risarcimento del danno subito dalla salute della piccola figlia della convenuta – che invero avrebbe dovuto essere avanzata nel suo nome e che non avrebbe potuto essere valutata per difetto di legittimazione attiva – assumendo che la relativa allegazione e la connessa dimostrazione fossero carenti.
Ciò detto, deve rilevarsi che il correlato motivo dell'impugnazione non si confronta con l'affermazione in esame, riproponendo mere considerazioni in ordine a quanto evidenziato dal consulente circa le condizioni di insalubrità dell'immobile; tale dato, ove pure considerato, non vale di per sé soltanto a dimostrare la sussistenza di una lesione alla salute della piccola: difetta l'allegazione di qualsivoglia danno biologico - anche solo nella genesi di patologie transitorie - da quest'ultima subito.
6 E tale determinazione risulta essere del tutto insensibile alle critiche generiche sollevate dalla parte appellante.
Né può in alcuna misura ritenersi sussistente qualsivoglia forma di presunzione in tal senso.
Come è noto, è onere della parte attrice – sia in caso di azione contrattuale che extracontrattuale – allegare e dimostrare la sussistenza del danno: nel caso di specie, pure facendo riferimento ai più favorevoli principi che regolano l'onere della prova in ordine alle azioni di adempimento ovvero risarcimento danni di natura contrattuale, non può non osservarsi come manchi l'indicazione dei predetti necessari elementi.
Conclusione che, in definitiva, conduce a ritenere correttamente formulato il giudizio reso dal Tribunale di Cosenza.
III.3
Parimenti infondato, infine, si presenta l'ultimo l'argomento di gravame relativo alla regolamentazione dell'onere delle spese processuali.
Ed invero, a fronte della soccombenza parziale registrata dalla odierna appellante in primo grado, corretta appare l'applicazione delle regole di cui all'articolo 91 codice di procedura civile.
Anche in parte qua, l'appello non merita positiva valutazione.
IV – Le determinazioni accessorie
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo, causa del valore compreso sino ad euro 26.000, parametro minimo, esclusione della fase istruttoria in appello perché non tenuta.
Non v'è luogo a disporre il versamento di un contributo unificato pari al doppio di quello relativo all'iscrizione del giudizio in appello, avuto riguardo al fatto che l'appellante risulta essere stata ammessa al beneficio del patrocinio a spese dello Stato.

P.Q.M.

la Corte di Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto con atto di citazione depositato il 3 marzo 2025, notificato il 12 marzo
2025, da avverso la sentenza n. 1749/2024, repertorio n. 1633/2024, emessa il 9 Parte_1 settembre 2024 dal Tribunale di Cosenza, così dispone: rigetta l'appello;
7 condanna al pagamento delle spese processuali in favore di , che Parte_1 CP_1 liquida in euro 1.984 per compensi professionali, oltre il rimborso forfettario delle spese nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Catanzaro, lì 10 luglio 2025
Il Consigliere est. La Presidente
Dott. Biagio Politano Dott.ssa Silvana Ferriero
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