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REPUBBLICA ITALIANA
La Corte di Appello di Palermo, Seconda Sezione Civile, composta dai magistrati:
1) Dott. Giuseppe Lupo Presidente
2) Dott.ssa Rossana Guzzo Consigliere rel. est.
3) Dott. Alfonso Pinto Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 1059/2023 R.G., promossa in grado di appello
DA
, nato a [...] il [...] (c.f.: ), Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso, per mandato in atti, dall'avv. Giuseppe Santomarco
Terrano;
appellante
CONTRO
nata a [...] il [...] (c.f. ), in CP_1 C.F._2
proprio e nella qualità di titolare della Dream's Bike di Calvaruso Anna, P. IVA:
, rappresentata e difesa, per mandato in atti, dall' avv. Stefano P.IVA_1
Botindari;
appellata

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Conclusioni dell'appellante: “Piaccia all' ecc.ma Corte di Appello di Palermo,
Reiectis adversis: - Accogliere per la forma il presente appello e, facendovi diritto,
in parziale riforma dell'appellata sentenza, condannare , in CP_1
proprio e nella qualità di titolare della “Dream's bike di Calvaruso Anna”, al
pagamento, in favore del sig. , della somma di € 950,00 oltre Parte_1
interessi legali, a titolo di canone di locazione del mese di febbraio 2018,
maturato e non corrisposto, nonché al pagamento della somma di € 2.970,00,
oltre IVA, ed oltre rivalutazione monetaria ed interessi, o quell'altra maggiore o
minore che dovesse essere ritenuta dovuta anche a seguito di espletanda CTU,
detratto l'importo di € 1.000,00 del deposito cauzionale, a titolo di risarcimento
dei danni arrecati all'immobile concessole in locazione;
- con vittoria di spese e
compensi di entrambi i gradi del giudizio.- rigettare ogni altra domanda,
eccezione e difesa di parte appellata;
- emettere ogni altra statuizione inerente e
consequenziale”.

Conclusioni dell'appellata: “VOGLIA LA CORTE DI APPELLO respinta ogni
contraria istanza, eccezione e difesa: - rigettare, perché infondato in fatto e in
diritto, l'appello proposto dal sig. avverso la sentenza del Tribunale Parte_1
di Termini Imerese n. 1114 del 23.12.2022 resa nel giudizio inter partes n.
3688/2019 R.G.; - condannare l'appellante al pagamento delle spese e compensi
de presente giudizio, oltre rimborso forfettario spese generali, cpa e iva nella
misura di legge”.
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RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO
Con ricorso depositato il 26.11.2019 , premettendo di avere Parte_1
concesso in locazione a , titolare della impresa individuale CP_1
“Dream's bike di Calvaruso Anna”, giusto contratto di locazione del 19/07/2017,
registrato il 20/07/2017 al n. 1367, l'immobile sito in Cefalù, via Umberto I n. 55,
per uso vendita, nolo e assistenza velocipedi, convenne in giudizio innanzi al
Tribunale di Termini Imerese la ex conduttrice per chiederne la condanna al pagamento di € 12.000 a titolo di indennità di mancato preavviso, € 1.000,00 per l'omesso pagamento del canone di febbraio 2018, € 2.976,00 per i danni procurati all'immobile, € 68,00 quale imposta di registro per la risoluzione anticipata del contratto di locazione ed € 129,30 per costi della procedura di mediazione.
A fondamento delle proprie domande il ricorrente dedusse, in particolare: a) che in forza dell'art 5 del regolamento contrattuale le parti avevano previsto la facoltà
di recedere anticipatamente dando un preavviso di almeno 12 mesi ma che, con raccomandata del 29.1.2018, la conduttrice aveva comunicato la propria volontà
di recedere dal contratto “entro e non oltre il 28.2.2018”, disattendendo così il termine sopra pattuito;
b) che il locale era stato riconsegnato in data 26.2.2018
con evidenti danni eccedenti l'ordinaria usura e meglio descritti nella perizia giurata, a firma del geom. , che allegava. Controparte_2
Si costituì eccependo la nullità dell'art. 5 del contratto di CP_1
locazione, per violazione dell'art. 27 L. 392/78, e chiedendo il rigetto delle domande. 4
Il Tribunale di Termini Imerese, istruita la causa mediante interrogatorio formale della resistente e prove testimoniali, con sentenza n. 1114/2022, pubblicata in data 23 dicembre 2022, condannò a corrispondere al ricorrente CP_1
la somma di € 6.000,00 a titolo di mancato preavviso del recesso anticipato -
ossia sei mensilità “a decorrere dal mese di febbraio 2018” - nonché la somma di
€ 34,00, pari al 50% dell'imposta di registro di cessazione del contratto di locazione;
rigettò ogni altra domanda, compensando integralmente le spese di lite in ragione della “parziale soccombenza della parte ricorrente”.
Con atto di citazione, notificato alla controparte il 9.6.2023, ha proposto appello chiedendo la parziale riforma della anzidetta sentenza nei termini Parte_1
che si diranno. Ha resistito al gravame chiedendone il rigetto. CP_1
Con ordinanza del 17.1.2024 è stato ripristinato il rito locatizio.
La causa, trattata in modalità “scritta” ai sensi dell'articolo 127 ter c.p.c., è stata decisa in data 19.3.2025 mediante pronuncia del dispositivo, con riserva di deposito delle presenti motivazioni.
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Con il primo motivo di appello l'appellante lamenta l'errore in cui sarebbe incorso il primo giudice per non essersi pronunciato in merito alla domanda di condanna della al pagamento del canone per il mese di febbraio 2018. Si duole CP_1
del fatto che, sebbene il rilascio dell'immobile fosse avvenuto in data 26.2.2018, il
Tribunale non avesse riconosciuto la debenza del canone maturato per quel mese a fronte del godimento del bene da parte della conduttrice.
Il motivo è privo di pregio. 5
Dalla lettura della sentenza gravata si evince in modo chiaro che il Tribunale, nel liquidare l'importo dovuto a fronte della mancata osservanza del termine legale –
ravvisando, a monte, la nullità della previsione contrattuale in ordine alla estensione (annuale) del termine minimo di preavviso e la sua conversione in conformità al disposto del comma 7 dell'art.27 Legge n.392/78 - vi ha ricompreso anche la mensilità di febbraio 2018.
E' evidente che la condanna supplisce alla parziale omissione del periodo di preavviso stabilito dalla norma sopra richiamata dovuta al fatto che la conduttrice lo ridusse arbitrariamente ad un solo mese;
e che l'accoglimento della richiesta porterebbe a calcolare due volte la medesima mensilità con indebita locupletazione per il richiedente.
Con il secondo motivo l'appellante si duole del rigetto della domanda risarcitoria afferente ai danni arrecati all'immobile dall'appellata. Più in particolare, deduce che i danni, meglio descritti nella perizia giurata agli atti, eccederebbero, almeno in parte, la normale usura derivante dal godimento del bene – motivazione che ha condotto al rigetto – in quanto esorbitanti rispetto al fisiologico svolgimento della attività di vendita e noleggio di biciclette.
Il motivo è parzialmente fondato.
E' pacifico che qualora, in violazione dell'art. 1590 cod.civ., al momento della
riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale
uso della stessa, incombe al conduttore l'obbligo di risarcire tali danni;
pertanto, il
locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene
nelle stesse condizioni in cui era all'inizio della locazione, dedotto il 6
deterioramento derivante dall'uso conforme al contratto, mentre non può
addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano
altre questi limiti ( fra le tante Cass. Civ. sez. III sent. N. 23721 del 16 settembre
2008)
Nel caso di specie, i deterioramenti lamentati dall'odierno appellante hanno trovato riscontro nel compendio probatorio agli atti e, segnatamente, nelle dichiarazioni del teste - che ha confermato la relazione a sua firma, CP_2
redatta all'esito di un sopralluogo effettuato il 5.3.2028, precisando che aveva avuto modo di accedere all'immobile anche “all'inizio del 2017”, ossia prima che fosse locato alla - nonché nel confronto tra le fotografie raffiguranti le CP_1
condizioni dell'immobile all'atto della consegna (cfr. allegati da n. 2 a n. 11) e quelle scattate dopo la sua restituzione (cfr. allegati da n. 18 a n. 35).
Quanto alle dichiarazioni del teste coniuge della appellata, circa Tes_1
l'effettuazione di alcuni interventi edili all'inizio della locazione, deve ritenersi, in assenza di elementi di segno contrario, che esse si riferiscano a quelle “opere
migliorative” che, in base a quanto previsto agli artt. 6 e 7 del contratto, la era stata autorizzata a realizzare a sua cure e spese, ottenendo, in CP_1
cambio, una leggera decurtazione del canone del primo anno di locazione;

interventi, quindi, espressamente previsti dalle parti, eseguiti i quali deve presumersi che l'immobile versasse in condizioni ottimali.
Tanto premesso, sui dieci interventi ritenuti dal prefato c.t.p. necessari per ripristinare le condizioni iniziali dell'immobile – avendo lo riferito anche in CP_2
aula di aver riscontrato “danni nella facciata esterna a causa della rimozione 7
dell'insegna, nelle pareti interne per la presenza di tasselli, in parte mancava lo
zoccoletto, nel soppalco le pareti erano segnate da strisciature di gomme e vi ho
trovato dei tubi esterni, probabilmente utilizzati per una pila, che prima non
c'erano” (v. verbale di udienza dell'8 marzo 2021) - solo alcuni di essi possono però ritenersi imposti dalla necessità di ripristino di deterioramenti eccedenti il normale uso avuto riguardo alla destinazione pattuita del locale.
I danni risarcibili appaiono circoscrivibili a quelli relativi alla facciata esterna evidenziati oggettivamente dai prefati rilievi fotografici (distacchi dell'intonaco a forma irregolare e fori derivanti dalla rimozione delle insegne nonché la scalfittura dell'infisso della porta) nonché, all'interno, i fori praticati sullo zoccolo in ceramica, dovendosi gli ulteriori descritti ricondursi o all'uso (macchie, alcuni fori sulle pareti) ovvero ai lavori autorizzati sopra indicati.
Per i danni in questione appare congruo riconoscere un risarcimento di euro
1.000,00, che potrà essere interamente compensato dal trattenimento del deposito cauzionale di pari importo.
L'appellante si è anche doluto della statuizione di compensazione integrale delle spese di lite.
In effetti, già in primo grado le domande accolte si presentavano nettamente maggiori, anche sotto il profilo della incidenza economica, rispetto a quelle rigettate.
L'esito del giudizio, che ha portato all'accoglimento, seppur parziale, anche della domanda risarcitoria, impone in ogni caso una nuova regolamentazione delle spese. 8
Sulla scorta di una valutazione globale, si ravvisano i presupposti per la compensazione di un terzo delle spese di entrambi i gradi, con condanna della a corrispondere all'appellante i restanti due terzi. CP_1
Nella loro interezza le spese di lite, in base al decisum di ogni fase, si liquidano:
a) per il primo grado nell'ammontare di euro 5.077,00 per compensi (parametri tariffari medi), oltre euro 30,00 per gli esborsi che risultano già documentati
(spese di notifica); per questo grado nell'ammontare di euro 2.419,00, oltre euro
174,00 per esborsi (CU e annessi); su cui sempre gli accessori di legge.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti,
in parziale riforma della sentenza n. 1114/2022 emessa dal Tribunale di Termini
Imerese il 23.12.2022, appellata da , Parte_1
condanna a corrispondere a anche CP_1 Parte_1
l'importo di euro 1.000,00 a titolo di risarcimento dei danni all'immobile oggetto della locazione;

condanna la a rifondere all i due terzi delle spese del CP_1 Pt_1
primo grado - che liquida, nella loro interezza, nell'importo di euro 5.077,00, oltre euro 30,00 per esborsi già documentati, su cui rimborso spese generali ex D.M.
n.55/14, CPA e IVA come per legge – disponendo la compensazione della restante quota;

conferma nel resto la sentenza impugnata.
Condanna l'appellata alla refusione all'appellante di due terzi delle spese di lite anche del presente grado - che liquida nell'interezza nell'importo di euro 9
2.419,00, oltre euro 174,00 per esborsi, su cui rimborso spese generali ex D.M.
n.55/14, CPA e IVA come per legge – disponendo la compensazione della restante quota.
Indica in giorni sessanta il termine per il deposito della motivazione.
Palermo, 19 marzo 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Rossana Guzzo Dott. Giuseppe Lupo