N. R.G. 663/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott. BE MO IG Presidente dott.ssa Irene Lupo Consigliera dott.ssa RI AN Consigliera rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 663/2025 promossa da
C.F. / P.IVA ), con il patrocinio dell'avv. Eduardo MARIANI, Parte_1 P.IVA_1
APPELLANTE
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Federico CHIEPPA, CP_1 C.F._1
APPELLATA
OGGETTO: Impugnazione della sentenza del Tribunale di Milano n. 1037/2025, pubblicata il 6 febbraio 2025; materia: Mediazione
CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, contrariis rejectis, in integrale riforma della sentenza n. 1037/25 del Tribunale civile di Milano – Sez. V civile, in persona del G.I. dott. Cinzia Cassone, pubblicata in data 6/2/25 resa all'esito del procedimento civile rubricato al n. R.G. 5082/2024 e notificata telematicamente in data 7/2/25, ed in accoglimento di tutti i superiori motivi pagina 1 di 9 d'impugnazione, richiamate le conclusioni, domande, eccezioni, deduzioni ed istanze tutte, nessuna esclusa, formulate negli atti e verbali tutti del giudizio di primo grado, da intendersi in questa sede integralmente richiamati e trascritti anche ex art. 346 c.p.c., riformare integralmente la sentenza n. 1037/2025 del 6 febbraio 2025, e per l'effetto accogliere tutte le conclusioni avanzate da Pt_1 nel giudizio di primo grado che qui si riportano “nel merito, rigettare le avverse eccezioni e/o
[...] domande in quanto infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti in narrativa;
in ogni caso con vittoria di spese e compensi di causa a carico della ricorrente”; conseguentemente disattendere tutte le domande, le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il Tribunale di Milano nell'ambito del giudizio RG. 5082/2024 per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto e nel giudizio di primo grado, nonché tutte le domande, istanze e/o le eccezioni che verranno eventualmente sollevate dalla medesima nella presente sede. Il tutto con ripetizione di quanto corrisposto in esecuzione della sentenza di primo grado, oltre che con vittoria di spese e competenze legali di entrambi i gradi di giudizio”.

Per parte appellata:
“Piaccia all'Ecc.mo Corte di Appello, contrariis reiectis, voler giudicare e provvedere: Rigettare, in quanto infondato in fatto ed in diritto, l'appello proposto dalla società e per l'effetto Parte_1 confermare la sentenza impugnata;
In ogni caso, con vittoria di spese e onorari di giudizio”.

Concisa esposizione delle ragioni in fatto e in diritto


1. La sentenza impugnata
Con sentenza n. 1037/2025, pubblicata in data 06/02/2025, il Tribunale di Milano, definitivamente pronunciando nella causa promossa con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. da contro CP_1
così provvedeva: Parte_1

1. accoglie la domanda di parte ricorrente;

2. condanna in persona del legale rappresentante pro tempore, alla restituzione, in favore Parte_1 della IG , della somma di Euro 12.200,00, oltre interessi legali dalla domanda al CP_1 saldo;

3. condanna in persona del legale rappresentante pro tempore alla rifusione, in favore della Parte_1 ricorrente, delle spese di lite del presente giudizio che liquida nella somma di Euro 2.546,50 per compensi professionali, oltre rimborso forfettario per spese generali, oltre a IVA e CPA come per legge.



2. Il giudizio di primo grado
Con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. conveniva in giudizio esponendo che: CP_1 Parte_1 in data 21 maggio 2022 parte attrice aveva sottoscritto, presso l'agenzia immobiliare la Parte_1 proposta di acquisto per l'unità immobiliare sita in Cologno Monzese, Via Solferino n. 14, composta da tre locali con balcone e servizio al piano secondo e cantina, censita al NCEU al foglio 24, particella pagina 2 di 9 209, sub. 18, cat. A3, vani 4, di proprietà di ed la suddetta proposta era Parte_2 Parte_3 stata accettata in data 26 maggio 2022 da e sicché era seguita, in data 21 settembre Pt_2 Pt_3
2022, la sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita, registrato il 27 settembre 2022 presso l'Agenzia delle Entrate, con fissazione, quale termine essenziale per la stipula del contratto definitivo, della data del 22 marzo 2023; in data 2 marzo 2023 aveva chiesto tramite lettera raccomandata,
CP_1 indirizzata sia a e sia a copia della documentazione necessaria alla stipula Pt_2 Pt_3 Parte_1 del rogito, quale la concessione edilizia autorizzativa per la realizzazione del secondo piano rilasciata dal Comune di Cologno Monzese, copia dell'attestazione di prestazione energetica e la documentazione attestante l'avvenuta sanatoria delle mancate conformità catastali, urbanistiche e impiantistiche, indicate nella proposta d'acquisto; siccome e non avevano rilasciato la Pt_2 Pt_3 documentazione richiesta, aveva fatto eseguire degli accertamenti sull'immobile promesso in
CP_1 vendita, da cui era emerso che l'appartamento sito al secondo piano era stato costruito in assenza di concessione edilizia;
conseguentemente, in data 19 maggio 2023, aveva esercitato il diritto di
CP_1 recesso ex art. 1385 c.c. e aveva domandato a e la restituzione del doppio della caparra e Pt_2 Pt_3 all'agenzia immobiliare la restituzione della somma di Euro 12.200,00, pari all'ammontare Parte_1 della provvigione già versata;
in data 28 novembre 2023 aveva stipulato un accordo transattivo
CP_1 con e in base al quale questi ultimi si erano obbligati a corrispondere a la somma Pt_2 Pt_3 CP_1 di Euro 22.000,00, con la clausola espressa secondo cui avrebbe potuto agire direttamente nei
CP_1 confronti di per la restituzione della provvigione versata e il risarcimento degli ulteriori Parte_1 danni;
a tal fine, dunque, aveva citato in giudizio
CP_1 Parte_1
Si costituiva in giudizio contestando la ricostruzione in fatto e in diritto svolta da Parte_1 CP_1
e chiedendo il rigetto delle domande attoree, esponendo in particolare che: già dal momento
[...] della sottoscrizione della proposta di acquisto, aveva informato della presenza di Parte_1 CP_1 abusi “minori” relativi all'immobile attenzionato, rispetto ai quali i promittenti venditori e Pt_2 si erano impegnati, in sede di contratto preliminare, a presentare sanatoria entro la data del Pt_3 rogito ovvero a ripristinare lo stato dei luoghi in conformità al titolo di provenienza;
l'assenza di idoneo titolo edilizio in relazione all'appartamento sito al secondo piano, invece, non era una circostanza conoscibile dall'agenzia immobiliare impiegando l'ordinaria diligenza, sia perché il precedente titolo di provenienza dell'immobile conteneva dichiarazioni dell'allora dante causa che escludevano la natura abusiva della costruzione (“quanto oggetto del presente atto non costituisce abusivismo edilizio alcuno
e quindi non è soggetto a concessione in sanatoria”; “la costruzione del fabbricato per porzione in
pagina 3 di 9 contratto è stata realizzata anteriormente all'1.6.1967”; “Successivamente non sono state eseguite opere, anche interne, occorrenti di licenza edilizia, concessioni, autorizzazioni (concessioni, concessioni in sanatoria, permessi di costruire, permessi in sanatoria) o denunce di inizio attività ai sensi di tutte le precitate leggi in materia e che l'allegata scheda del 5 marzo 1983 rappresenta la situazione originaria del bene con aggiunta di migliore rappresentazione del vano cantina”; “Non sussistono cause di incommerciabilità”. cfr. doc. 6 prodotto da pag. 6), sia perché, comunque, Pt_1 non aveva ricevuto alcun incarico che le consentisse di svolgere un accesso agli atti in Comune per verificare l'esistenza di eventuali abusi.
Il Tribunale, con la sentenza impugnata, ha accolto la domanda di , sulla scorta delle CP_1 seguenti considerazioni:
- sul mediatore grava un obbligo generale di buona fede e correttezza ai sensi dell'art. 1759 c.c., nel senso che deve riferire alle parti ogni circostanza relativa all'affare che sia a lui nota, ovvero quelle che avrebbe dovuto conoscere utilizzando la diligenza qualificata della sua categoria professionale;

- se le informazioni trasmesse sono parziali o incorrette si configura un'ipotesi di responsabilità contrattuale del mediatore, a cui segue il risarcimento dei danni subiti ovvero anche la perdita del diritto alla provvigione;

- la presenza di abusi edilizi è una circostanza che deve essere verificata, usando la comune diligenza, dall'agenzia immobiliare (quale mediatore) e comunicata ai soggetti promissari acquirenti;
onere non debitamente assolto da da cui la perdita del diritto alla provvigione. Parte_1


3. Il giudizio di appello.
La sentenza è stata impugnata da che ne ha chiesto la riforma integrale sulla base – Parte_1 essenzialmente, a prescindere dall'articolazione formale prospettata nell'atto di citazione in appello – di un unico motivo.
Segnatamente, l'appellante ha dedotto l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha ritenuto che Pt_1 non impiegato l'ordinaria diligenza richiesta nello svolgimento della propria attività a
[...] CP_2 favore di Ciò in quanto: aveva debitamente comunicato a tutte le difformità CP_1 Parte_1 CP_1 edilizie riscontrabili sulla base della documentazione fornitale;
l'abuso edilizio relativo all'appartamento sito al secondo piano dell'immobile, invece, non era desumibile dall'agenzia sulla base delle informazioni in suo possesso;
peraltro, aveva maturato un legittimo affidamento Parte_1 sulla regolarità edilizia dell'immobile oggetto del contratto preliminare, fondato sulle dichiarazioni pagina 4 di 9 contenute nel precedente titolo di provenienza del bene, del seguente tenore: “quanto oggetto del presente atto non costituisce abusivismo edilizio alcuno e quindi non è soggetto a concessione in sanatoria”; “la costruzione del fabbricato per porzione in contratto è stata realizzata anteriormente all'1.6.1967”; “Successivamente non sono state eseguite opere, anche interne, occorrenti di licenza edilizia, concessioni, autorizzazioni (concessioni, concessioni in sanatoria, permessi di costruire, permessi in sanatoria) o denunce di inizio attività ai sensi di tutte le precitate leggi in materia e che
l'allegata scheda del 5 marzo 1983 rappresenta la situazione originaria del bene con aggiunta di migliore rappresentazione del vano cantina”; “Non sussistono cause di incommerciabilità” (doc. 6, pag. 6, cit.); in ogni caso, non aveva ricevuto alcun incarico per effettuare un accesso agli Parte_1 atti in Comune per verificare l'eventuale esistenza di abusi.
si è costituita nel presente giudizio d'appello chiedendo il rigetto dell'impugnazione, CP_1 con integrale conferma della sentenza appellata. Secondo la prospettazione dell'appellata, infatti, non solo il giudice di prime cure avrebbe correttamente escluso l'esatto adempimento dell'obbligo di diligenza che gravava su ma per di più, in via assorbente, il contratto preliminare stipulato Parte_1 tra e dovrebbe essere considerato nullo, avendo ad oggetto un immobile abusivo, CP_1 CP_3 sicché non sarebbe maturato il diritto alla provvigione vantato dall'agenzia immobiliare.
La causa è stata decisa nella camera di consiglio del 22 ottobre 2025.


4. Decisione
L'appello è fondato.
Preliminarmente, giova sottolineare che l'eccezione di parte appellata – secondo cui il preliminare concluso tra da un lato, e e dall'altro, sarebbe nullo, poiché avente ad oggetto un CP_1 Pt_2 Pt_3 immobile abusivo – contrasta con il consolidato orientamento giurisprudenziale formatosi sul punto ed
è, quindi, destituita di ogni fondamento.
Come la Corte di Cassazione ha infatti avuto modo di chiarire in più occasioni, “la sanzione della nullità prevista, ex art. 40 della l. n. 47 del 1985, per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente al 1° settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria, possono intervenire successivamente al contratto preliminare” (così, tra le ultime, Cass. civ.,
pagina 5 di 9 sez. II, sent. 9 agosto 2024, n. 22656; nello stesso senso, in precedenza Cass. civ., sez. II, sent. 26 aprile 2017, n. 10297).
Tutt'al più, quel contratto preliminare, essendo stato stipulato da sulla base dell'erronea CP_1 convinzione della regolarità edilizia e della libera commerciabilità dell'immobile che ne costituiva l'oggetto, avrebbe potuto essere considerato annullabile ai sensi degli artt. 1428 e ss. c.c. Tuttavia, non solo invece che domandare l'annullamento del contratto preliminare, ha preferito esercitare il CP_1 diritto di recesso ex art. 1385 c.c., ma soprattutto – e con rilievo dirimente – l'annullabilità del contratto stipulato tra le parti non fa venir meno il diritto alla provvigione del mediatore, come espressamente sancito dall'art. 1757 co. 3 c.c., purché il mediatore medesimo non fosse a conoscenza della causa di invalidità (circostanza, quest'ultima, pacificamente da escludere nel caso di specie, in quanto è incontestato che l'esistenza dell'abuso edilizio fosse ignota a entrambe le parti fino agli accertamenti espletati da successivamente alla stipula del preliminare di vendita). CP_1
Ciò posto, il giudice di prime cure ha ritenuto che, benché la conclusione del preliminare avesse fatto astrattamente sorgere il diritto alla provvigione in capo a quest'ultima avrebbe tuttavia Parte_1 perso siffatto diritto (con conseguente obbligo di ripetizione a favore di di quanto già versato a CP_1 tale titolo) poiché inadempiente rispetto al dovere di diligenza gravante sul mediatore ai sensi dell'art. 1759 c.c. (letto congiuntamente agli artt. 1175 e 1176 c.c.); inadempimento consistito nel non aver comunicato la circostanza – conoscibile da impiegando il livello di diligenza richiesto dal Parte_1 proprio ruolo professionale – che l'immobile oggetto di preliminare fosse abusivo.
La prospettazione offerta nella sentenza di primo grado non è condivisibile nella parte in cui implica che il mediatore, per adempiere ai propri doveri di diligenza, sarebbe obbligato a svolgere specifiche verifiche circa l'esistenza dei titoli edilizi relativi all'immobile oggetto dell'affare tra le parti, in assenza di un espresso incarico in tal senso, nonché in assenza di un atto di procura che consenta al mediatore medesimo di effettuare materialmente l'accesso agli atti indispensabile ai fini delle citate verifiche.
Il mediatore, ai sensi dell'art. 1759 c.c., è gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la diligenza professionale che è richiesta in relazione al tipo di prestazione. Sul punto, la giurisprudenza ha avuto modo di precisare che “il mediatore è tenuto a comunicare le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, come pure a informare le parti, sulla documentazione necessaria, da un punto di vista urbanistico-edilizio, per il regolare passaggio di proprietà e per la commerciabilità del bene, ma ciò non implica, a meno
pagina 6 di 9 che egli sia stato in tal senso specificamente incaricato, un dovere per lo stesso di assumere particolari informazioni o di effettuare indagini e controlli presso la pubblica amministrazione sulla regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile” (Cass. civ., sez. II, ord. 16 giugno 2023, n. 17385; nello stesso senso, in precedenza, ex multis Cass. civ., sez. II, sent. 16 ottobre 2020, n. 22592).
Già in precedenza la Suprema Corte, corroborando ulteriormente un orientamento già univoco e risalente, aveva chiarito che “nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l'obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha condiviso la decisione della corte territoriale che, in una fattispecie in cui l'immobile promesso in vendita era risultato edificato in assenza di concessione edilizia e la domanda di sanatoria allegata al titolo d'acquisto della promittente venditrice era stata falsificata, aveva escluso la responsabilità del mediatore sul presupposto che la falsificazione non fosse agevolmente riscontrabile)”(Cass. civ., sez. II, ord. 12 novembre 2019, n. 29229).
Secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, dunque, il mediatore, per quanto riguarda i doveri di informazione positivi, non è tenuto a svolgere, nell'adempimento della propria prestazione, specifiche indagini di natura tecnico-giuridica – salvo che ne abbia ricevuto espressamente l'incarico –, ma è tenuto ad adottare un parametro di diligenza professionale media.
I limiti alla pretesa di diligenza nei confronti del mediatore, del resto, soccorrono per scongiurare la configurazione di una sua responsabilità ex art. 1759 c.c. dai connotati inaccettabilmente oggettivi.
Venendo al caso di specie, è evidente da quanto riversato in atti che abbia agito adoperando Parte_1 il livello di diligenza professionale media richiesto dal proprio ruolo, mentre la pretesa di un obbligo di diligenza ulteriore si colloca al di là dei limiti enucleati dalla giurisprudenza consolidata.
Per quanto riguarda il primo aspetto, infatti, ha prontamente riscontrato e comunicato a Parte_1 le irregolarità edilizie (cc.dd. abusi “minori”) desumibili dai documenti fornitoli e dalle CP_1 informazioni ricavabili dalle visure catastali ed edilizie.
Per quanto attiene al secondo aspetto, invece, la mediatrice non avrebbe potuto, impiegando la diligenza professionale media connessa alla propria attività, avvedersi dell'abuso edilizio relativo all'immobile oggetto del preliminare. Segnatamente: non v'era stato alcun “segnale d'allarme” che potesse far dubitare della regolarità edilizia dell'immobile; al contrario, il precedente titolo di provenienza del bene era stato un elemento che aveva contribuito a ingenerare in capo a un Parte_1
pagina 7 di 9 legittimo affidamento sull'assenza di abusi o di cause di incommerciabilità; non aveva Parte_1 ricevuto alcun incarico, da parte di di svolgere specifiche indagini presso la pubblica CP_1 amministrazione al fine di verificare la regolarità edilizia dell'immobile; peraltro, a non era Parte_1 stata conferita apposita procura per poter materialmente effettuare le debite verifiche urbanistiche in
Comune tramite un accesso agli atti.
L'appello proposto da merita dunque accoglimento perché, avendo questa adeguatamente Parte_1 adempiuto all'obbligo di diligenza da cui era gravata, non è andato perduto il diritto alla provvigione maturato a seguito della conclusione del preliminare di vendita stipulato da CP_1
*
All'accoglimento dell'appello consegue la condanna dell'appellata alla refusione delle spese del doppio grado di giudizio che si liquidano, come da dispositivo, con applicazione dei parametri medi introdotti dal d.m. n. 147 del 2022, tenuto conto del valore della causa e della non espletata fase istruttoria in entrambi i gradi.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 1037/2025, pubblicata in data 6 febbraio 2025, così dispone:
1. accoglie l'appello e per l'effetto, in riforma integrale della sentenza gravata:
2. rigetta la domanda azionata da nei confronti di CP_1 Parte_1
3. condanna a restituire a le somme versatele in esecuzione della sentenza CP_1 Parte_1 del Tribunale di Milano n. 1037/2025, pubblicata in data 6 febbraio 2025;
4. condanna a rimborsare a le spese di lite del doppio grado di giudizio che CP_1 Parte_1 si liquidano: quanto al giudizio di primo grado, nell'importo di € 3.397,00 per compenso professionale, oltre IVA se dovuta, CPA e rimborso forfettario spese generali (15%); quanto al presente giudizio d'appello, nell'importo di € 3.966,00 per compenso professionale ed € 382,50 per spese, oltre IVA se dovuta, CPA e rimborso forfettario spese generali (15%).
Così deciso in Milano nella camera di consiglio del 22 ottobre 2025.
pagina 8 di 9 Il Consigliere rel. est. Il Presidente
RI AN BE MO IG
Si dà atto che la bozza della presente sentenza è stata redatta con la collaborazione del dr. Davide
Colombo, magistrato ordinario in tirocinio.
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