REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere
dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6371 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 11.06.2025, con termini ex art. 190 cpc, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
, (C.F. ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difesa dall'Avv. Ivan Canelli (C.F. ) per procura in atti C.F._1
–APPELLANTE–
E
(C.F. ), in persona del legale Controparte_1 P.IVA_2 rappresentante p.t. rappresentato e difeso dall'Avv. Nicola Capaldo per procura in atti
–APPELLATO–
OGGETTO: Opposizione al decreto ingiuntivo n. 15380/2016 ( R.G. n. 43746/2016 R.G.)
FATTO E DIRITTO

La controversia ha per oggetto il rimborso di alcune spese di gestione condominiale dell'edificio, in Roma via Luigi Arati n. 41, anticipate dalla , in qualità di condomina. Parte_1
La originariamente unica proprietaria dell'edificio, ha rappresentato di aver ceduto parte Parte_1 delle unità immobiliari di cui è composto l'edificio, restando proprietaria della parte residua, invenduta, e, formatosi il condominio, nel periodo in cui cercava di vendere le singole unità, precisamente dal 22.02.2013 al 28.02.2014, di aver anticipato, in qualità di condomina, spese di riscaldamento, fornitura di acqua, energia elettrica, per concessioni di passo carrabile e servizio di portierato;
di aver chiesto inutilmente il rimborso e, dunque, agito in via monitoria, ottenendo dal tribunale di Roma il decreto ingiuntivo n. 15380/2016 di pagamento della somma di € 19.190,48, al netto della quota di propria spettanza, oltre interessi e spese processuali.
Il condominio ha proposto opposizione e chiesto la revoca del decreto ingiuntivo, deducendo di non aver mai assunto, e non per sua colpa, la portiera , rimasta alle dipendenze della Parte_2
e, comunque, di non dover nulla, in mancanza di un servizio adeguato;
ha anche Parte_1 contestato i conteggi, per la mancata indicazione delle varie voci di cui era composto il credito azionato.
La si è costituita opponendo una ricognizione di debito, per il tramite dell'amministratore Parte_1 di condominio, ed un servizio di portierato continuativo, nonostante i periodi di infortunio e malattia della . Parte_2
All'esito del giudizio, il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 5285/2021, accogliendo l'opposizione, ha revocato il decreto ingiuntivo e, per l'effetto, ha condannato la al pagamento Parte_1 delle spese di giudizio, in favore del condominio, liquidate in € 4.035,00, oltre IVA, CPA e rimborso spese generali come per legge.
La impugna la decisione, articolando due censure. Parte_1
Con la prima, contesta la decisione nella parte in cui ha ritenuto non dimostrato il diritto di credito, azionato in via monitoria. In particolare, assume la violazione dell'art.115 cc, sostenendo la mancata contestazione dei pagamenti, effettuati in favore del condominio, e, dunque, della sussistenza dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cc.; contesta, inoltre, la rilevanza attribuita alla mancata trasmissione all'Amministratore della copia autentica degli atti di alienazione immobiliare, dal momento che l'art. 63 disp.att. cc, norma speciale, contempla tale obbligo solo per gli oneri condominiali, mentre, nella fattispecie, si tratterebbe di spese urgenti anticipate ai sensi dell'art. 1134 cc.
Con la seconda, ribadisce, riferendosi specificamente alle spese affrontate per il servizio di portierato, che anch'esse non sono state contestate, se non riguardo alla corretta esecuzione del servizio - invece, dimostrata attraverso la produzione delle fatture e delle buste paga, oltre il prospetto dei costi - ed alla mancata assunzione della alle dirette dipendenze del , circostanza Parte_2 CP_1 quest'ultima ininfluente. Sottolinea che la dichiarazione dell'amministratore, in atti, pur non potendo assumere, per quanto opinabile, valore di ricognizione di debito, comunque, dimostra che l'attività di portierato è stata svolta, mentre il condominio non avrebbe dimostrato il lamentato disservizio.
Entrambe le censure non sono fondate.
Quanto alla contestazione del credito, il , nelle premesse dell'atto di opposizione (al p.1 CP_1 pg. 3), ha precisato di non contestare “i diversi pagamenti, effettuati a favore di fornitori per contratti di somministrazione (Acea Acqua, Acea Energia) o per interventi richiesti per la manutenzione dello stabile, come evidenziati nel Decreto Ingiuntivo”, ma solo il rimborso delle spese di portierato (al p
2, stessa pagina) e, leggendo integralmente l'atto, emerge che ha contestato l'importo complessivo richiesto, da cui è stata detratta la quota di spettanza (vd. p.12, pag. 5 “Ne consegue, Pt_1 pertanto, che la , in base ai conteggi presentati nel Ricorso per Decreto Parte_1
Ingiuntivo, non ha conteggiato in maniera precisa la varie partite contabili in dare/avere che hanno fatto scaturire la somma finale richiesta con il procedimento monitorio, in quanto in tale importo, è stato inserito un credito collegato ad un servizio (nel caso specifico di portierato) che il CP_1 opponente non ha mai usufruito o, eventualmente, solo in maniera parziale”). La contestazione è poi chiarita, con le precisazioni contenute nelle note ex art. 183 n.1 cpc, a pag. 3 punti 4, 5 e 6, ove si evidenzia che il calcolo del credito è avvenuto “tramite una semplice sottrazione aritmetica”, senza specificare i singoli importi che costituiscono la somma finale di euro 19.190,48 – peraltro,
“nettamente inferiore al primo importo richiesto dalla , tramite lettera Parte_1 raccomandata del 22/12/2014, in cui si affermava che il Condominio era debitore, nei confronti della della somma di euro 28.586,92”; ancora, “Il Condominio, pur non contestando Parte_1
l'evidenza dei pagamenti relativi alle forniture dei diversi contratti di somministrazione, ma anzi dimostrandosi disponibile a saldare quanto effettivamente dovuto, ha chiesto, come suo diritto, di conoscere il dettaglio di imputazione delle singole somme, vista la discordanza delle richieste, dettaglio che, ad oggi, la non ha mai fornito….”. Parte_1
Riassumendo, il , con l'atto di opposizione, non ha contestato il fatto storico CP_1 dell'anticipazione dei pagamenti, per i servizi di cui ha usufruito, ma la mancata indicazione delle partite contabili dare/avere, dando particolare rilievo alla non debenza del servizio di portierato e, dunque, all'assenza di una precisa ripartizione degli oneri tra il e l' . Se, nel CP_1 Pt_1 primo atto, la contestazione sembra riguardare essenzialmente il servizio di portierato ed una difficoltà nel verificare quanto effettivamente dovuto per le singole voci, una volta detratta la quota di spettanza dell sull'intero, successivamente, con le note ex art. 183 cpc, viene chiarita Pt_1 l'esigenza di avere compiuta conoscenza dei singoli importi richiesti, per ogni voce di credito azionata, a causa di una discordanza rispetto a precedenti richieste. I due atti letti unitariamente rendono evidente la contestazione del credito e la precisazione è avvenuta tempestivamente secondo le regole processuali, che valgono per le domande, eccezioni e, dunque, anche per le contestazioni.
Il tribunale ha sottolineato la mancanza di qualsiasi criterio di elaborazione del calcolo operato dalla e l'omessa indicazione dei documenti in atti da cui evincere tale dato. In effetti, come Parte_1 ben evidenziato vi è solo un “prospetto ripartizione oneri”, predisposto unilateralmente e privo del verbale di approvazione da parte dell'assemblea dei condomini. Il prospetto non è nemmeno immediatamente verificabile, per contenuti, riportando l'importo complessivo dovuto da ciascun condomino, compreso l'Enasarco, a titolo di costi di gestione, senza alcuna distinzione delle singole voci di spesa e, per esse, manca la prova degli effettivi pagamenti: la documentazione di spesa è solo genericamente richiamata, nell'impugnativa, e non si offre alcuna ricostruzione di essa, nonostante le argomentazioni critiche esposte in sentenza, anche con riferimento al servizio di portierato. Non è nemmeno specificamente contestato che un'eventuale ricognizione di debito, da parte dell'amministratore, non può produrre effetti nel patrimonio che fa capo ai singoli condomini.
Per completezza, si aggiunge che non ricorrono nemmeno i presupposti dell'urgenza, di cui all'art. 1134 cc.
Urgente è la spesa la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia (Cass. 12 settembre 1980, n. 5256). Per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e, quindi, senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini (Cass. 4 agosto 1997, n. 7181 richiamata da Cass. 23/6/2001 n. 4364).
Nella fattispecie, le spese erano preesistenti e non ricorrevano eventi imprevedibili o improvvisi: il patrimonio di dismissione era in atto e la in qualità di condòmina, se ne avesse ravvisato Parte_1 la necessità o l'opportunità, avrebbe potuto far ricorso alla assemblea o alla autorità giudiziaria per tempo, cosa che pacificamente non è avvenuta.
Ugualmente, avrebbe potuto procedere alla voltura delle intestazioni, anche per le utenze e per gli altri contratti, originariamente intestati all' , ed utili per la gestione condominiale. Pt_1
Ancora, le spese di portierato e pulizia non sono urgenti, né imprevedibili, così come quelle per fornitura di luce, gas ed acqua, pur trattandosi, per questi ultimi, di servizi essenziali per il corretto funzionamento dell'edificio condominiale. Di regola, l'omesso pagamento di qualche rata non comporta immediatamente la cessazione del rapporto e tali considerazioni possono essere estese anche alle concessioni di passo carrabile. Manca qualsiasi riferimento ad intimazioni di distacco o altro, né è allegato alcun ostacolo per l'intervento dell'assemblea o dell'amministratore.
L'appello va, dunque, rigettato ed alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese del grado (esclusa la fase trattazione/istruttoria, del tutto mancata), nonché l'obbligo, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, di versare un'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato, dovuto.
Le spese vengono liquidate applicando le tariffe previste per lo scaglione delle controversie fino a
26000,00 euro, previsto dal D.M. 55/2014, come aggiornato.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma, n. 5285/2021, con la condanna al pagamento delle spese del grado, in favore della controparte, per l'importo di € 3777,00, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge. dichiara la tenuta, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, al Parte_1 versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato, da essa dovuto.
Così deciso in Roma il giorno 19.11.2025
Il Presidente relatore