REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – VI sezione civile – nelle persone dei magistrati: dott.ssa Assunta d'Amore – Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra – Consigliere rel. dott.ssa Regina Marina Elefante - Consigliere all'udienza del 30.10.2025 ha pronunciato
SENTENZA nella causa iscritta al n. 3352/2023 R.G. aff. cont.
TRA
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. Stefano Pettorino in Parte_1 C.F._1 virtù di procura in calce all'atto di citazione per convalida della licenza per finita locazione appellante
CONTRO
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Lina Marino in virtù di CP_1 C.F._2 procura in calce alla memoria difensiva in appello appellata
OGGETTO DEL PROCESSO: appello avverso la sentenza n.50/2023 pronunciata il 27.5.2023 dal Tribunale di Napoli –Sezione distaccata di Ischia- in materia di finita locazione.
CONCLUSIONI: come da ricorso e memoria difensiva.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso tempestivamente depositato il 15.7.2023 ha impugnato la sentenza Parte_1 indicata in oggetto, definitiva di un giudizio introdotto con intimazione di licenza per finita locazione alla data del 31.1.2023 e poi trattato nelle forme ordinarie di cognizione a seguito di opposizione alla convalida spiegata dall'intimata, con la quale è stata dichiarata la cessazione alla data del 31.1.2027 del rapporto di locazione abitativa costituito tra i contendenti con contratto di durata biennale, decorrente dall'1.2.2019, stipulato per soddisfare esigenze di alloggio temporanee della conduttrice.
Con il primo motivo di gravame, articolato sotto due distinti profili, denunciava l'errata individuazione da parte del Giudice di prime cure della data di scadenza naturale del contratto, la cui rinnovazione tacita oltre il 31.1.2023 era stata non solo impedita dal recesso formulato nella citazione per convalida della licenza per finita locazione, ma anche espressamente accettata dalla conduttrice, impegnatasi con atto di conciliazione stragiudiziale sottoscritto il 5.5.2021, ingiustamente ritenuto nella pronuncia appellata invalido per l'indisponibilità dei diritti dismessi dalla locataria, a rilasciare l'immobile entro il 15.1.2022, così prestando acquiescenza allo scioglimento del vincolo obbligatorio al 31.1.2023.
Nel lamentare infine, con il secondo motivo di appello, che il Giudice a quo aveva omesso di condannare la resistente alla restituzione dell'immobile, chiedeva accertarsi la scadenza della locazione al 31.12.2023, così reiterando la domanda proposta in prime cure, e condannarsi la conduttrice al risarcimento ex art.96 cpc dei danni derivanti dalla sua responsabilità processuale aggravata.
Costituito il contraddittorio, la resistente invocava, in via rispettivamente principale e subordinata, la dichiarazione di inammissibilità del gravame, promosso con ricorso non notificato alla controparte, e il suo rigetto nel merito con vittoria di spese.
Ebbene l'appello, validamente enunciato ex art.434 cpc mediante l'articolazione di critiche specifiche alla ricostruzione dei fatti di causa e alla loro qualificazione giuridica operate in prime cure, risulta solo in parte fondato e pertanto merita un accoglimento limitato.
In primo luogo va disattesa l'eccezione di inesistenza della notifica del ricorso introduttivo del gravame, non allegato agli atti pervenuti al difensore della controparte, la cui costituzione in giudizio ha sanato per raggiungimento dello scopo, ex art.156 comma 3 cpc, il vizio di invalidità dell'adempimento partecipativo comunque effettuato, benché in forma incompleta.
Ciò premesso, nel merito è pacifico, oltre che certificato dal materiale documentale disponibile, che il termine di durata biennale del rapporto locatizio controverso, originariamente fissato ai sensi dell'art.5 L 431/1998 per consentire alla locataria di acquisire la detenzione transitoria dell'abitazione attorea nell'attesa di reperire un altro appartamento ove insediarsi stabilmente, eccedeva il limite temporale massimo di 18 mesi prescritto in via imperativa dall'art.2 comma 1 DM Infrastrutture e Trasporti del 30.12.2002, il cui superamento, programmato ab initio dai contraenti, ha determinato la conversione del contratto nel modello ordinario e la sua sottoposizione al regime generale di durata quadriennale imposto dall'art.2 L 431/1998, come espressamente affermato dal Giudice a quo con statuizione non contestata.
Pertanto la disdetta intimata dall'istante per la prima scadenza quadriennale del 31.1.2023 si è rivelata inidonea a produrre la cessazione del vincolo obbligatorio alla data indicata perché priva dei requisiti contenutistici dell'atto di diniego della rinnovazione automatica contemplato dall'art.3 comma 1 L 431/1998, non essendo stata richiamata nella licenza -e neppure prospettata in corso di causa- alcuna delle specifiche ragioni tipizzate in grado di prevenire la riconduzione legale automatica del rapporto per un ulteriore quadriennio.
Peraltro l'accertata scadenza della locazione al 31.1.2027, derivante dalla posticipazione al termine stabilito ex lege dell'efficacia del recesso comunicato dal locatore, non può essere scongiurata dall'accordo conciliativo concluso dalle parti il 5.5.2021, con il quale la conduttrice, apportando convenzionalmente una radicale modifica all'assetto giuridico patrimoniale del rapporto già delineato nel contratto locatizio, ha assunto gli obblighi di rilasciare l'immobile entro il 15.10.2022 e di corrispondere medio tempore una “indennità di occupazione” (recte, canone) pari a complessivi € 10.000,00, consacrati in una dichiarazione astrattamente idonea a dare implicitamente atto della risoluzione consensuale anticipata del rapporto non al 31.12.2023, bensì alla data anteriore programmata per la restituzione della res locata.
Infatti anche qualora si dovesse condividere l'assunto dell'appellante, secondo cui la locataria avrebbe validamente disposto in senso abdicativo, nel corso dell'esecuzione continuata della locazione, del diritto alla sua prosecuzione fisiologica da lei già pienamente maturato, come tale liberamente negoziabile perché assistito da speciale protezione normativa esclusivamente nella sua fase genetica (in proposito si vedano Cass. 12405/2020, Cass.675/2005 e Cass.537/2002), comunque tale conciliazione rappresenterebbe un autonomo titolo giustificativo del diritto -eterodeterminato- a ottenere la risoluzione anticipata al 15.10.2022 che tuttavia non è stato esercitato dall'istante, limitatosi a fare riferimento al negozio di secondo grado in questione, di portata sostitutiva meramente eventuale, al solo scopo di avvalorare la propria diversa pretesa giudiziale, incentrata sulla fonte contrattuale originaria del tutto incompatibile con il differente regolamento pattizio di revisione delle condizioni iniziali della locazione, di accertamento della sua cessazione naturale all'esaurimento del primo quadriennio, ovvero al 31.1.2023.
La causa petendi identificativa dell'azione risolutiva, chiaramente e ripetutamente individuata dal ricorrente nel contratto di locazione di durata quadriennale decorrente dall'1.2.2019 con prospettazione doverosamente recepita nella sentenza impugnata, peraltro neppure contestata in parte qua, non è suscettibile di essere mutata dal Collegio in applicazione del principio espresso dall'art.112 cpc, il quale impedisce di procedere ex officio alla valutazione dell'accordo conciliativo come possibile titolo autosufficiente, mai valorizzato come tale dall'appellante, di disciplina della locazione.
Pertanto la cessazione naturale del rapporto di durata al 31.1.2027, come si è visto indotta dalla rinnovazione legale occorsa alla sua prima scadenza del 31.1.2023, deve essere confermata.
Viceversa si profila fondato il motivo di impugnazione volto a ottenere la condanna in futuro della conduttrice al rilascio dell'immobile, atteso l'evidente interesse del locatore a conseguire, anche nel giudizio di merito instaurato a seguito dell'opposizione alla convalida della licenza, il provvedimento anticipatorio che gli artt.663 e 665 cpc consentono di adottare al termine della fase a cognizione sommaria della controversia.
L'accoglimento di una sola delle ragioni reclamate in via concorrente dall'istante, rimasto anche in questa sede soccombente sull'aspetto di maggiore rilevanza anche economica del thema decidendum, giustifica la reiezione delle pretesa risarcitoria esercitata ex art.96 cpc per lite temeraria e la compensazione ex art.92 comma 2 cpc delle spese del processo di appello nella misura di un quarto, mentre la restante quota deve essere posta a suo carico e viene liquidata come da dispositivo ex officio, in mancanza di nota specifica.


PQM


La Corte di Appello di Napoli –sesta sezione civile– definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 50/2023 pronunciata il 27.5.2023 dal Tribunale di Napoli - Parte_1 sezione distaccata di Ischia- così provvede:
a) in parziale riforma della decisione appellata, condanna al rilascio, alla data del CP_1
31.1.2027 di cessazione della locazione abitativa, dell'immobile sito in Lacco Ameno (NA) al piano terreno e al primo piano dell'edificio di via Circumvallazione n.116;
b) rigetta nel resto l'impugnazione;
c) condanna al pagamento in favore di dei 3/4 delle spese del Parte_1 CP_1 giudizio di gravame che liquida per la parte da corrispondere in complessivi € 5.750,00, di cui € 5.000,00 per compensi ed € 750,00 per spese generali, oltre IVA e CPA, con distrazione a beneficio del procuratore Avv. Lina Marino che ha dichiarato di averne fatto anticipo.
Così deciso in Napoli il 30.10.2025.
Il Consigliere rel. La Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra dott.ssa Assunta d'Amore