REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott.ssa IA ON Presidente rel.
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo la seguente:
SENTENZA nella causa di secondo grado iscritta al n. 90 /2025 RG alla quale è riunita la causa n. 149/2025
RG promossa da:
rappresentato e difeso dall'avv. MANCA CLAUDIO come da procura Parte_1
APPELLANTE NELLA CAUSA N. 90/2025 RG

rappresentato e difeso dall'avv. AMORUSO Parte_2
DOMENICO come da procura allegata in atti,
APPELLANTE NELLA CAUSA N. 149/2025 RG

contro rappresentato e difeso dall'avv. MORO Controparte_1
RA come da procura allegata in atti,
APPELLATO
1 rappresentato e difeso dall'avv.ti SALVEMINI LEONARDO, Controparte_2
AR LU E BO IC come da procura allegata in atti
APPELLATO
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
All'udienza del 21/11/2025 la causa è stata decisa sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse di nella causa n. 90/2025 Piaccia alla Ecc.ma Corte Parte_1
d'Appello adita, c ia principale, riformare la Sentenza del Tribunale di Tempio Pausania n. 749/2024 (in R.G. n. 2502/2016) del giorno 11 dicembre 2024, pubblicata in pari data e notificata all'odierno Appellante il giorno 07 febbraio 2025 e, per l'effetto, accogliere le conclusioni rassegnate dall'odierno Appellante che qui si ritrascrivono: “1) in via principale, rigettare tutte le domande avversarie in quanto infondate sia in fatto che in diritto oltre che non provate e non provabili;
2) in via subordinata, nella denegata ipotesi di acc nde avversarie, accertata la non respon el Sig. manleva al Parte_1 Controparte_2 pag vuto alla ia Controparte_1 subordinata, nella denegata ipot cipale e/ a subordinata, accertata la non responsabilità per i
[...] manlevarlo, e per l'effetto con Parte_1 Parte_2
l pagamento di quanto dovuto alla
[...] CP_1 Controparte_1 riconvenzionale, accertat
[...] al pagamento nei confronti del Sig. Controparte_1 Parte_1 locazione relativo ai mesi di febbraio e marzo 2009, condannarla al pagamento della somma pari ad €. 1.500,00 oltre interessi da ogni scadenza fino all'effettivo soddisfo a favore dell'anzidetto locatore;
5) in via subordinata istruttoria, si chiede l'ammissione delle prove così come formulate nella Memoria di Costituzione e nel Verbale di udienza del giorno 11 dicembre 2017, qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte 6) in ogni caso, condannare controparte alla refusione di tutte le spese giudiziarie.”; b) sempre in via principale, riformare la Sentenza del Tribunale di Tempio Pausania n. 749/2024 (in R.G. n. 2502/2016) del giorno 11 dicembre 2024, pubblicata in pari data e notificata all'odierno Appellant 2025 nella parte in cui condanna al rimborso delle spese legali il Sig. Parte_1 anziché le altre parti processuali o non opera le dovute considerazioni sempre in via principale, nel riformare la Sentenza del Tribunale di Tempio Pausania n. 749/2024 (in R.G. n. 2502/2016) del giorno 11 dicembre 2024, pubblicata in pari data e notificata all'odierno Appellante il giorno 07 febbraio 2025, accertato e dichiarato il diritto del Sig. oste pari a Euro 30.391,22, Parte_1 con alla restituzione in favore del Controparte_1 detto ressi dalla data del giorno 18 Parte_1 febbr ettivo soddisfo;
d) in via subordinata istruttoria, si chiede l'ammissione di tutti i mezzi istruttori così come articolati nella propria Memoria di Costituzione del giudizio di primo e del Verbale di udienza del giorno 11 dicembre 2017 qui da intendersi integralmente trascritti;
e) in ogni caso, condannare le parti Appellate al pagamento delle spese di giudizio, competenze, diritti ed onorari di entrambi i gradi di giudizio.
2 Nella causa n. 149/2025 RG: Piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, a) in rito, tenuto conto della pendenza del procedimento nel quale il Sig. a Parte_1 proposto, prioritariamente, Appello avverso la Sentenza del Tribunale di Tempio Pausania n. 749/2024 (in R.G. n. 2502/2016) del giorno 11 dicembre 2024, pubblicata in pari data e notificatagli il giorno 07 febbraio 2025, riunire il presente giudizio, contraddistinto con il numero R.G. n. 149/2025, a quello R.G. n. 90/2025 a norma dell'art. 273 cod. proc. civ. e, in subordine, a norma dell'art. 274 cod. proc. civ.; b) in via principale, riformare la Sentenza del Tribunale di Tempio Pausania n. 749/2024 (in R.G. n. 2502/2016) del giorno 11 dicembre 2024, pubblicata in pari data come nei termini di cui all'Appello incidentale e, subordinatamente come indicato sopra, quello principale e, per l'effetto, accogliere le conclusioni rassegnate dall'odierno Appellato che qui si ritrascrivono: “1) in via principale, rigettare tutte le domande avversarie in quanto infondate sia in fatto che in diritto oltre che non provate e non provabili;
2) in via subordinata, nella denegata ipotesi di acc nde avversarie, accertata la non responsabilità per i fatti di causa del Sig. manlevarlo, e per l'effetto Parte_1 al pagamento di quanto dovuto alla Controparte_2 [...]
a in via subordinata, nella denegata ipot Controparte_1 accoglimento della domanda principale e/o subordinata, accertata la non responsabilit manlevarlo, e per l'effetto Parte_1 ento di quanto dovuto alla Parte_2 riconvenzionale, accertato CP_1 Controparte_1
l pagamento nei confronti Controparte_1 del Sig. i di febbraio e marzo 2009, Parte_1 condan ella somma pari ad €. 1.500,00 oltre interessi da ogni scadenza fino all'effettivo soddisfo a favore dell'anzidetto locatore;
5) in via subordinata istruttoria, si chiede l'ammissione delle prove così come formulate nella Memoria di Costituzione e nel Verbale di udienza del giorno 11 dicembre 2017, qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte;
6) in ogni caso, condannare controparte alla refusione di tutte le spese giudiziarie.”; b) sempre in via principale, riformare la Sentenza del Tribunale di Tempio Pausania n. 749/2024 (in R.G. n. 2502/2016) del giorno 11 dicembre 20 ata nella parte in cui condanna al rimborso delle spese legali il Sig. anziché le altre parti Parte_1 processuali e/o non opera le dovute considerazioni di cui in narrativa;
c) sempre in via principale, nel riformare la Sentenza del Tribunale di Tempio Pausania n. 749/2024 (in R.G. n. 2502/2016) del 024, pubblicata in pari data, accertato e dichiarato il diritto del Sig. poste pari a Euro Parte_1
30.391,22, con alla restituzione in Controparte_1 favore del detto essi dalla data del Parte_1 giorno 18 febbr ivo soddisfo;
d) in via subordinata istruttoria, si chiede l'ammissione di tutti i mezzi istruttori così come articolati nella propria Memoria di Costituzione del giudizio di primo e del Verbale di udienza del giorno 11 dicembre 2017 qui da intendersi integralmente trascritti;
e) in ogni caso, condannare le parti Appellate al pagamento delle spese di giudizio, competenze, diritti ed onorari di entrambi i gradi di giudizio.
Nell'interesse di nella causa n. 90/2025: Voglia Parte_2
l'Ecc.ma Corte d'A ontrariis reiectis: In via preliminare
- disporre la riunione al presente procedimento del procedimento pendente avanti Questa stessa Spett.le Corte al n. di RG 149/2015, per i motivi sopra illustr pale: - in accoglimento dell'appello svolto dal Sig. Parte_2
, ed in integrale riforma della sentenza n. 749/2024 del T
[...]
3 pubblicata l'11 dicembre 2024, - rigettare ogni domanda svolta dalla società
[...]
, per tutti i motivi di cui sopra, e conseguentemente - condannare Controparte_3 [...] alla restituzione in favore del Sig. Controparte_4 Parte_2 ro 30.391,22, oltre interessi le
[...]
, in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui venisse accertata la responsabilità in capo ai locatori quale causa di risolu o di locazione a di manleva svolta da nei confronti di Parte_1
, per tutto quanto sopra to. Con vittoria Parte_2
Nella causa n. 149/2025 Voglia l'Ecc.m riis reiectis: in accoglimento dell'appello svolto dal Sig. , ed in integrale Parte_2 riforma della sentenza n. 749/2024 del Tri ncipale: - rigettare ogni domanda svolta dalla società Controparte_3
, per tutti i motivi di cui sopra, e conseguentement
[...] [...] alla restituzione in favore del Sig. Controparte_4 Parte_2 ro 30.391,22, oltre interessi le
[...] all'effettivo saldo. Con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio.
Nell'interesse di Voglia l'Ecc.ma Corte Controparte_1
d'Appello adìta, o a: - rigettare il proposto appello per tutte le ragioni esposte e, conseguentemente, confermare l'impugnata sentenza emessa dal Tribunale di Tempio Pausania;
- con vittoria di onorari anche del presente grado di giudizio
Nell'interesse del Voglia la Corte d'Appello adita, contrariis Controparte_2 reiectis, - In via prin ppello avversario perché infondato in fatto e in diritto, con conseguente conferma della sentenza in questa sede impugnata;
- In via subordinata, nel merito: rigettare l'appello nella parte inerente alla richiesta di manleva formulata da parte avversaria nei confronti del per la condanna al Controparte_2 risarcimento dei danni perché infondata in fatt nte conferma della sentenza di primo grado in parte qua. Con rifusione integrale delle spese di lite, oltre ogni altro onere accessorio
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., depositato in data 28 novembre 2016, la società CP_1
in persona del legale rappresentante
[...] Controparte_1 CP_1
conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Tempio Pausania e Parte_1 [...]
proprietari dell'immobile sito in , concesso in Parte_2 CP_2
locazione alla società ricorrente in forza di contratto stipulato in data 1° novembre 2008.
La società lamentava il grave inadempimento dei locatori, che aveva determinato la chiusura dell'attività commerciale esercitata nei locali, imposta dal Comune con ordinanza del 30 ottobre 2012, per mancanza della destinazione d'uso commerciale dell'immobile locato.
4 Domandava, pertanto, il risarcimento dei danni per le opere eseguite e per la perdita economica derivante dalla cessazione dell'attività.
Si costituiva ritualmente solo il quale chiedeva, in via preliminare, Parte_1
l'autorizzazione alla chiamata in causa del Comune di per la manleva, e, in via CP_2
riconvenzionale, la condanna della controparte al pagamento di due mensilità di canoni di locazione non corrisposti.
Il Tribunale autorizzava la chiamata in causa del che non si costituiva e veniva CP_2
dichiarato contumace, unitamente al restante locatore Parte_2
All'esito dell'istruttoria, che si svolgeva mediante acquisizione di prove orali e documentali, il
Tribunale, all'udienza dell'11 dicembre 2024, pronunciava sentenza con cui:
• accoglieva la domanda principale, condannando i fratelli in solido, al Parte_1
pagamento di € 47.484,18 oltre interessi, a titolo di risarcimento danni;

• accoglieva la domanda riconvenzionale di condannando la società Parte_1
conduttrice al pagamento di € 1.500 per i canoni relativi al bimestre febbraio – marzo
2019;
• condannava i fratelli lla rifusione delle spese di lite in favore della società Parte_1
attrice.
A seguito della notificazione della sentenza, rovvedeva al pagamento della Parte_1
somma di € 30.391,22, pari al 50% dell'importo precettato, formulando riserva di ripetizione.
Con atto depositato in data 20 febbraio 2025, a proposto appello, affidato Parte_1
ai seguenti motivi:
• errata valutazione della documentazione agli atti;

• errata valutazione in ordine all'inadempimento;
• mancata prova del danno;

• erronea valutazione in ordine alla responsabilità del CP_2
• erronea valutazione della richiesta di manleva nei confronti del e del fratello CP_2
. Pt_2
5 Ha domandato, pertanto, la riforma della sentenza impugnata, l'ammissione dei mezzi istruttori già autorizzati ma non espletati, nonché la restituzione delle somme versate.
Avverso la medesima sentenza ha proposto autonomo appello anche Parte_2
articolato nei seguenti motivi:

1. Errata valutazione della destinazione commerciale: ha censurato la decisione nella parte in cui si riteneva che i locali non avessero destinazione commerciale al momento della stipula del contratto, sostenendo che tale destinazione risultava già accertata dal con provvedimento del 16 ottobre 2008. CP_2

2. Erronea valutazione della responsabilità ex art. 1218 c.c.: ha sostenuto che il provvedimento comunale del 19 dicembre 2008, che negava la destinazione commerciale, dovesse considerarsi fatto sopravvenuto e imprevedibile, non imputabile ai locatori.

3. Assenza di nesso causale ex art. 1223 c.c.: ha lamentato che i lavori eseguiti dal conduttore erano stati effettuati senza autorizzazione e che il danno non potesse considerarsi conseguenza diretta dell'inadempimento, bensì di condotte autonome e illecite del conduttore, il quale avrebbe agito con dolo o grave negligenza.

4. Errata quantificazione del danno: ha censurato la liquidazione operata dal Tribunale, fondata su perizia di parte e testimonianze, in assenza di fatture o documentazione contabile.

5. Errata valutazione della responsabilità del , che avrebbe Controparte_2
dapprima autorizzato e poi negato la destinazione commerciale.
Ha concluso chiedendo la riforma integrale della sentenza, il rigetto delle domande della società conduttrice, la restituzione della somma di € 30.391,22 già versata e la condanna alle spese di entrambi i gradi di giudizio.
Si sono costituiti in giudizio il e la società di Controparte_2 Controparte_1 CP_1
, chiedendo il rigetto degli appelli e la conferma della sentenza impugnata.
[...]
Alla udienza odierna, previa riunione dei fascicoli, la causa è stata definita con le forme di cui all'art. 437 c.p.c. mediante lettura del dispositivo con contestuale motivazione.
6 MOTIVI DELLA DECISIONE
Sulla responsabilità dei locatori
Il Tribunale correttamente accertava la responsabilità dei locatori per grave inadempimento contrattuale, avendo costoro concesso in locazione alla società un Controparte_1
immobile privo della destinazione urbanistica commerciale necessaria per l'attività pattuita, con contratto in data 1.11.2008.
Plurimi elementi in fatto inducono a ritenere provato che i locatori fossero consapevoli alla data della conclusione del contratto – e immediatamente dopo – di tale carenza:

1. con istanza da essi presentata in data 9 settembre 2008 al Comune di , CP_2
avevano richiesto il riconoscimento della destinazione d'uso commerciale dell'immobile;

2. in data 16 ottobre 2008, veniva rilasciato un provvedimento interlocutorio dall'Ufficio
Commercio - Attività Produttive del Comune meramente esplicativo delle condizioni necessarie per l'avvio dell'attività, nel quale l'Ufficio in premessa, precisava che la compatibilità urbanistica doveva essere comprovata mediante idonea documentazione;

3. nessun provvedimento autorizzativo veniva emesso in attesa dell'esito della procedura amministrativa ancora non conclusa e precedentemente alla conclusione del contratto;

4. con successiva nota del 19.12.2008, il Comune indicava come competente per le decisioni in materia di destinazione urbanistica veniva chiarita come spettante all'Ufficio Edilizia
Privata, escludendo la competenza dell'Ufficio Commercio.
Alla luce di quanto sopra, deve quindi condividersi la valutazione del Tribunale che escludeva che i locatori avessero ottenuto alcun tipo di provvedimento con valore autorizzativo, in quanto l'ente si era limitato ad affermare che “può essere consentito l'avvio di un'attività, nei modi e nei termini di legge”.
Oltretutto, non può quindi condividersi la tesi degli appellanti che attribuisce al provvedimento interlocutorio del 16.10.2008 un valore di accertamento della destinazione commerciale, trattandosi invece di atto meramente esplicativo delle condizioni necessarie per l'avvio dell'attività.
In caso contrario, non sarebbe stato necessario il chiarimento da parte del effettuato CP_2
con la nota del 16.10.2008.
7 Sulla consapevolezza del conduttore della mancanza del titolo autorizzativo
Quale ulteriore motivo di doglianza, gli appellanti hanno censurato la decisione del Tribunale nella parte in cui riteneva il conduttore inconsapevole della mancanza del titolo CP_1
autorizzativo.
Anche tale censura è infondata.
La buona fede del conduttore emerge chiara da vari elementi fattuali:

1. nel contratto le parti convenivano l'uso esclusivo dell'immobile per fini di ristorazione somministrazione dei pasti e bevande senza fare alcun riferimento alla precedente istanza depositata dai fratelli al Comune per ottenere il riconoscimento della Parte_1
destinazione di uso commerciale;

2. il conduttore veniva informato del provvedimento del 3 dicembre 2008, con cui il CP_1
Comune, tramite l'Ufficio Tecnico - Settore Edilizia Privata, aveva diffidato
[...]
all'eseguire opere interne, a seguito della denuncia di inizio attività presentata Parte_2
il giorno precedente;

3. il conduttore veniva notiziato delle istanze formulate dai locatori e del loro relativo esito solo nel 2012, quando il Comune aveva inviato alla Società Segent's Pepper l'ordinanza di cessazione dell'attività, in quanto i locali locati non erano compatibili con l'attività di ristorazione prevista in contratto.
Deve quindi confermarsi la valutazione del tribunale che riteneva provata sulla base della documentazione acquisita, non solo la colpa dei locatori, la buona fede del conduttore e il nesso causale tra la condotta omissiva dei primi e il danno subito dalla società conduttrice che, ignara della pendenza di un procedimento amministrativo, provvedeva alla esecuzione dei lavori nei locali.
Sulla domanda di risarcimento
Con tale doglianza , gli appellanti hanno censurato la decisione del tribunale nella parte in cui non valutava che il conduttore aveva eseguito, a lor dire, le opere senza autorizzazione.
Anche tale tesi non merito pregio.
Quanto alla doglianza alla mancata autorizzazione dagli atti di causa si evince che
[...]
in data 2 dicembre 2008 in qualità di proprietario locatore e quindi Parte_2
8 disgiuntivamente legittimato ad agire, aveva presentato denuncia di inizio attività per opere interne.
La successiva realizzazione delle di tali opere veniva confermata dalle concordi dichiarazioni testimoniali, dalla documentazione prodotta, nonchè dalla consulenza di parte.
Sul punto anche la censura relativa al mancato espletamento dell'interrogatorio formale dell'
, non coglie nel segno: tale mezzo istruttorio, volto solamente ad una eventuale CP_1
confessione, appare infatti implicitamente rinunciato dalla parte istante all'udienza del 15 novembre 2021, allorquando, pur in presenza del ricorrente, i resistenti non reiteravano la loro richiesta di audizione, rinunciando così alla relativa istanza.
In ogni caso, si osserva che l'omessa considerazione della mancata risposta all'interrogatorio formale non integra, secondo la prevalente giurisprudenza di merito e legittimità, vizio di motivazione, atteso che l'art. 232 c.p.c. attribuisce a tale comportamento valore di presunzione semplice, idonea a fornire solo elementi indiziari, da valutarsi unitamente alle altre prove.
Da ciò deriva che è provato che l' aveva iniziato in buona fede i lavori non solo già CP_1
autorizzati in sede contrattuale (art. 8 del contratto di locazione), ma anche denunciati al
Comune dal locatore con denuncia di inizio attività del 2 dicembre 2008.
Sulla responsabilità del CP_2
Quale ulteriore motivo di doglianza gli appellanti hanno censurato il rigetto della loro istanza di manleva nei confronti del , richiesta da Controparte_2 Parte_1
Anche tale doglianza deve essere rigettata: non essendo tale ente parte del contratto di locazione ed avendo esso agito nell'ambito delle proprie competenze amministrative, emettendo provvedimenti di diffida e ordinanza di cessazione dell'attività, nessun obbligo di manleva era sorto a suo carico, né è ravvisabile alcuna condotta illegittima da parte del
CP_2
Sulla responsabilità di Parte_2
Con specifico motivo di censura, ha reiterato la sua richiesta di manleva nei Parte_1
confronti del fratello , rimasto contumace in primo grado, ma dal Giudice ritenuto Pt_2
corresponsabile in solido.
9 Anche tale doglianza non merita pregio: entrambi i fratelli risultano, infatti, comproprietari dell'immobile e cofirmatari del contratto di locazione, quindi con pari responsabilità.
Viceversa, non assume rilievo la mera circostanza che la denuncia di inizio lavori sia stato sottoscritto solo dal fratello , trattandosi di mero atto di ordinaria amministrazione che Pt_1
può essere svolto dal singolo comproprietario in maniera disgiuntiva rispetto all'altro.
Sulla quantificazione del danno
Infondate, le doglianze relative alla quantificazione del danno.
La sentenza impugnata correttamente applicava l'art. 1578 c.c., riconoscendo il danno subito dalla società conduttrice sulla base delle dichiarazioni testimoniali (univoche e concordanti nel riferire quali erano stati effettivamente i lavori svolti) nonché la perizia tecnica di parte che ne quantificava il costo.
Viceversa, le contestazioni degli appellanti appaiono generiche e sfornite di prova, non idonee a smentire la prova fornita dalla controparte.
Sulle spese di lite
Infondati, infine, l'ultimo motivo di appello relativo alla condanna alle spese del grado, conforme al principio della soccombenza, non essendo ravvisabili i presupposti per la compensazione.
Seguono le determinazioni di cui al dispositivo con condanna di entrambi i appellanti in solido al pagamento delle spese di lite in favore entrambi gli appellati liquidate in dispositivo secondo lo scaglione di riferimento ai valori minimi, stante la non complessità della controversia e il ridotto numero delle udienze davanti a questa Corte.
Sussistono i presupposti per il pagamento del doppio contributo unificato a carico di ciascuno degli appellanti.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Cagliari – Sezione distaccata di Sassari, definitivamente pronunciando sugli appelli proposti da e avverso la Parte_1 Parte_2
sentenza n. 749/2024 del Tribunale di Tempio Pausania, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa:
10 1) rigetta entrambi gli appelli, confermando la sentenza impugnata;

2) condanna gli appellanti in solido alla rifusione delle spese del presente grado di giudizio in favore della e del , Controparte_1 Controparte_2
in persona del sindaco p.t. che liquida in euro 3.809,00 per ciascuno per compensi oltre spese generali, IVA e CPA come per legge;

Da atto della sussistenza per entrambi gli appellanti dei presupposti per il versamento del doppio contributo unificato ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio
2002, n. 115,
Così deciso in Sassari, all'udienza del 21/11/2025
Il Presidente - Relatore
Dott.ssa IA ON
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