REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
Sezione Distaccata di Sassari
SEZIONE CIVILE
La Corte composta dai Magistrati
Dott.ssa IA NI Presidente Relatore
Dott.ssa Cinzia Caleffi Consigliere
Dott.ssa Cristina Fois Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al n. R.G. 326/2022 promossa da:
appresentata e difesa dall'Avv. CARBONI MARCELLA IRENE Parte_1
APPELLANTE contro
e rappresentate e difese dall'Avv. Controparte_1 Controparte_2
PA TO
APPELLATE
Controparte_3
APPELLATA CONTUMACE
All'udienza del 20.6.2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la “Voglia l'Ecc.a Corte d'Appello adita, in accoglimento dell'appello, riformare Pt_1 Pt_1 per i motivi sopra esposti la sentenza n. 655/2022 emessa dal Tribunale di Sassari, pubblicata il
pagina 1 di 9 21706/2022, repert. N. 1160/2022 del 23/06/2022, resa nella causa RG n. 2644/2021 e, conseguentemente


1. ogni contraria domanda, eccezione, deduzione e conclusione respinta;



2. in relazione al primo motivo di cui all'espositiva, in riforma della sentenza, accertare e dichiarare che l' e non sono due Parte_2 Parte_3 soggetti distinti;



3. in relazione al secondo motivo di cui all'espositiva, dichiarare che l'incarico di mediazione immobiliare è proseguito oltre la scadenza su accordo tacito delle parti e che la vendita del locale artigianale di Via Foscolo n. 14 alla società Rosanna S.r.l.s. si è per il tramite Pt_4 dell'agenzia Parte_1


4. per l'effetto, condannare le signore e a pagare Controparte_1 Controparte_2 all' in solido tra loro, la somma di € 4.880,00 pattuita come Parte_2 provvigione, oltre interessi;



5. in ogni caso con vittoria di spese e compensi, oltre accessori di legge, relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria si reiterano i mezzi di prova dedotti in primo grado e si chiede l'ammissione di quelli non ammessi”.
Per e : “Per le ragioni sopra esposte, le Sigg.re Controparte_1 Controparte_2 [...]
e , ut sopra rapp.te e difese, chiedono che l'Ecc.ma Corte CP_1 Controparte_2
d'Appello adita, voglia sin d'ora accogliere le seguenti conclusioni 1) Disattesa ogni contraria istanza, deduzione e conclusione;
2) Rigettare l'appello poiché infondato in fatto e diritto e confermare la sentenza impugnata n. 655/2022 del Tribunale di Sassari. 3) Nel merito rigettare le domande dell'appellante in quanto infondate in fatto e diritto. 4) Col favore delle spese di giudizio”.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione la conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Sassari Parte_2 [...]
e (venditrici) e la (acquirente) chiedendo la CP_1 Controparte_2 Controparte_3 condanna al pagamento della provvigione di cui all'art. 1755 c.c. rispettivamente per le somme di €
4.880,00 e € 3.660,00 in forza dell'incarico di mediazione immobiliare conferitole in data 27.11.2017 per la vendita di un locale artigianale sito in , via Foscolo n. 14 dell'importo di € 78.000,00. In Pt_1 proposito, esponeva:
- che tale incarico era stato previsto per durata di sei mesi, ma tacitamente rinnovato per fatti concludenti;
pagina 2 di 9 - che le comproprietarie non avevano mai dato disdetta né chiesto la restituzione delle chiavi e avevano trasmesso alla agenzia la successione del loro padre , deceduto il Persona_1
23.8.2019, originario proprietario;

- che l'agenzia aveva mostrato l'immobile a molti clienti, fino almeno alla data del 5.12.2020 a tale , intenzionata ad acquistarlo;
Persona_2
- che pochi giorni dopo, un collaboratore dell'agenzia aveva visto presso l'immobile la proprietaria per un appuntamento con la , la quale si era lamentata di non Controparte_1 Per_2 aver ricevuto alcun modulo di proposta dell'acquisto;
- che il 19.1.2021 la aveva inoltrato alle proprietarie una proposta d'acquisto per € Per_2
73.000,00 non accettata;

- che dopo qualche mese l'agenzia era venuta a conoscenza della vendita effettuata in favore della di cui la era socia unica. Controparte_3 Per_2
Si costituivano e proprietarie dell'immobile, chiedendo il rigetto Controparte_1 Controparte_2 della domanda attorea ed esponendo:
- che erano intercorse autonome trattative con la;
Per_2
- che l'incarico all'agenzia del 27.11.2017 era prorogabile solo per sei mesi, sicché in data

1.12.2018 il rapporto era venuto meno;

- che la mancata richiesta di restituzione delle chiavi era dovuta ad un grave problema familiare;

- che le mail relative alla vendita provenivano da un soggetto diverso dall'attrice, ossia
[...]
; Parte_3
- che esse avevano alienato il bene ad un prezzo ridotto rispetto a quello indicato nell'incarico di mediazione a causa di problemi tecnico-catastali.
La non si costituiva e il Giudice ne dichiarava la contumacia. Controparte_3
A seguito di istruzione della causa con sole prove documentali e con rigetto delle ulteriori prove orali, il Giudice, con sentenza n. 655/2022 del 21.6.2022 rigettava la domanda e condannava l'attrice al pagamento delle spese di lite in favore di e . Controparte_1 Controparte_2
***
Avverso tale sentenza ha proposto appello la deducendo: Parte_2
1) la mancata ammissione dei mezzi istruttori;

2) la erronea valutazione della carenza di legittimazione attiva dell'attrice e la omessa valutazione dei documenti prodotti;

3) la erronea statuizione in merito alle spese di lite.
Pertanto, in accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza impugnata, ha chiesto: pagina 3 di 9 - accertare e dichiarare che la e la non sono due Parte_2 Parte_3 soggetti distinti;

- dichiarare che l'incarico del mediatore era proseguito oltre la sua scadenza su accordo tacito delle parti e che la vendita del locale si era conclusa per il tramite dell'agenzia;
- condannare le appellate in solido al pagamento in favore dell'agenzia della somma di € 4.880,00 quale provvigione;

- in ogni caso, con vittoria di spese per entrambi i gradi del processo.
Si sono costituite e opponendosi alle avverse pretese, Controparte_1 Controparte_2 chiedendo il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata, con vittoria di spese.
Con ordinanza del 22.11.2023 questa Corte, revocata la precedente ordinanza del 9.3.2023 ha ammesso le istanze istruttorie di parte appellante relative alla testimonianza di e Tes_1 Testimone_2
(sui capi da C ad H dell'atto di citazione e sui capi da 1 a 4 delle pagine 2 e 3 della seconda memoria di cui all'art. 183, co. 6, c.p.c. di parte attrice) e gli interrogatori formali di e delle sui capi Per_2 CP_1 della memoria istruttoria come indicati. Test Esperita la prova orale così come ammessa (interrogatori formali e testi e , all'udienza del Tes_1
20.6.2025, la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni sopra esposte, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Sull'incarico di mediazione e sulla vendita del locale artigianale
Con il primo motivo la ha lamentato la decisione del Giudice nella parte in cui riteneva non Parte_2 ammissibili i mezzi istruttori in forza del fatto che la agenzia non avesse, in primis, provato il conferimento di un nuovo incarico o una ulteriore proroga dello stesso.
Tale censura ha trovato accoglimento con l'ordinanza 22.11.2024, ammissiva delle prove dedotte.
Per chiarezza espositiva, si precisa che è onere della agenzia immobiliare provare che l'incarico conferitole sussisteva ancora al momento della vendita.

1.1. Sono agli atti i seguenti documenti:
- incarico di mediazione immobiliare fra le sorelle e la agenzia 2 stipulata in data CP_1 Pt_1
27 novembre 2017 (cfr. all. atto di citazione);
- mail intercorse fra la e la relativa alla planimetria catastale del Parte_5 Per_2 locale in data 7 e 12 dicembre 2020 (cfr. sub 7 dell'atto di citazione);
- screenshots delle conversazioni WhatsApp fra e dal 17 dicembre 2020 al Tes_1 Controparte_1
25 gennaio 2021 (cfr. all. memoria art. 183, n. 2, c.p.c.). pagina 4 di 9 In particolare, dai messaggi WhatsApp si legge che:
- in data 17 dicembre 2020 il aveva scritto alla “Ciao sono Tes_1 Controparte_1 CP_1 Tes_1 dell'agenzia. Stavo chiamandoti per aggiornarti sul locale” – “Ciao sentiamoci Tes_1 domattina. Ti ringrazio. Buona serata”;
- in data 18 dicembre 2020 la aveva risposto “Si, chiama adesso se puoi, sono in CP_1 ricreazione”;
- il 7 gennaio 2021 alla richiesta di incontro del la aveva risposto “Ciao Io Tes_1 CP_1 Tes_1 ho parlato con mia sorella e insieme abbiamo concordato che proseguiamo con l'incarico che abbiamo dato al tecnico. Al momento aspettiamo un suo resoconto. Ti ringrazio”;
- in data 23 gennaio 2021 il si era lamentato con la del fatto che non si fosse più Tes_1 CP_1 fatta sentire e la stessa aveva esposto che “al momento, mia sorella ed io riteniamo di sospendere la vendita del locale poiché ci stiamo occupando delle pratiche che ti dicevo e che serve capire bene cosa è meglio fare. Ti dicevo pertanto di non avviare alcuna trattativa anche perché, come sappiamo il contratto firmato risulta scaduto da diverso tempo”.

1.2. In sede di interrogatorio formale, testualmente ha affermato che “richiedemmo Controparte_1 la restituzione delle chiavi dopo la scadenza del contratto (non ricordo la data esatta ma il contratto era abbondantemente scaduto) e non ci furono rese. Accadde, poi, che mio padre si ammalò e allora la richiesta non fu reiterata anche perché, ribadisco, il contratto era scaduto. E dato che era scaduto, non lo disdettammo”. Inoltre, affermava che “ Persona_3
(la quale aveva avuto il mio contatto da mio cugino ) mi chiamò perché
[...] CP_4 era interessata all'acquisto dell'immobile, ma non so chi l'avesse informata che il locale era in vendita. Mi misi d'accordo con lei per andare a vedere il locale e un po' prima dell'immacolata ci recammo nell'immobile e là trovammo il collaboratore dell'agenzia,
il quale, senza alcuna autorizzazione, mostrava il locale a una signora che io Tes_1 non conoscevo. In quest'ultima occasione era presente anche mio marito Per_4
A d del consigliere r: ero allibita, allargai le braccia, non ricordo se gli dissi
[...] qualcosa. Sicuramente ci eravamo salutati” (cfr. verbale udienza del 17.1.2025).

1.3. Anche la anch'essa in sede di interrogatorio, ha confermato che la sorella Controparte_2 aveva mostrato il locale alla . Per_2

1.4. La teste potenziale acquirente sentita da questa Corte, ha dichiarato che Testimone_2
“confermo di aver visitato, accompagnata dal sig. l'immobile di cui al capo di Tes_1 prova. […] era la seconda volta che vedevo l'immobile in questione […]. posso riferire che io vidi uno dei proprietari nell'immobile in questione, una donna di cui non conosco il nome pagina 5 di 9 ma ricordo il viso, in occasione della mia seconda visita al locale”. […] dopo il secondo incontro, nel quale preciso che erano presenti una donna (quella a cui mi sono riferita prima), un uomo e un'altra donna, la sig.ra (quest'ultima la conoscevo già, avendola Per_2 incontrata in ambito associazionistico), confermo di aver chiesto della documentazione al sig. Devo precisare che, sempre in occasione della mia seconda visita al locale, il Tes_1 era sorpreso e io ero imbarazzata perché gli atteggiamenti erano tali per cui era Tes_1 evidente che le persone a cui prima ho fatto riferimento non si aspettassero la nostra presenza” (cfr. verbale di udienza del 14.2.2025).

1.5. Il teste , collaboratore e socio dell'agenzia immobiliare, ha dichiarato che Tes_1
“confermo di aver fatto visionare quell'immobile a diversi clienti dal 2017 (epoca del conferimento dell'incarico) sino al 2020; […] la vide l'immobile a dicembre 2020,
Per_2 forse il 7 dicembre la prima volta. La mi chiese la documentazione relativa
Per_2 all'immobile e io mi limitai a consegnarle la planimetria, la rendita catastale o meglio la segretaria;
[…] è vero che incontrai la sig.ra e non mi sorprese vederla là Controparte_1 perché è solito da parte dei proprietari palesarsi nei loro immobili. Io in quell'occasione Test accompagnai la sig.ra per far vedere l'immobile a lei […]. Dopo un po' sopraggiunse la sig.ra e a quel punto io mi stupii, perché costei aveva visionato l'immobile con me
Per_2 qualche giorno prima. La inizialmente fece dietrofront ma poi girò l'angolo e venne
Per_2 nel locale […] La si giustificò col fatto che io non le avevo fatto sapere né consegnato
Per_2 tutta la documentazione. […] Mi limitai a riferire a che la aveva Controparte_1 Per_2 visionato con me l'immobile […]”.
Considerate dunque sia le prove documentali già presenti nel fascicolo di primo grado che quelle orali acquisite in questo giudizio, la cronologia dei fatti può essere così ricostruita:
- il 5 dicembre 2020 la , legale rappresentante della società aveva visitato il locale Per_2 CP_3 con il il quale due giorni dopo le aveva fornito la planimetria richiesta tramite mail (v. Tes_1 teste ed e-mail); Tes_1
- il 7 dicembre 2020 il aveva richiesto la planimetria e la visura e si era reso conto Tes_1 dell'errata individuazione catastale dell'immobile, informandone la , alla quale aveva CP_1 chiesto copia della dichiarazione di successione del padre per verificare se riportasse lo stesso errore (v. e-mail e messaggi WhatsApp);
- ad inizio dicembre 2020 la era tornata nel locale con la mentre il lo Per_2 CP_1 Tes_1
Test mostrava ad un'altra cliente, la come confermato dalla stessa. In quella circostanza il pagina 6 di 9 collaboratore aveva informato la di aver già mostrato il locale alla , che aveva CP_1 Per_2
Test richiesto il modulo di proposta di acquisto (v. testi e ed e-mail); Tes_1
- fino al 18 dicembre 2020 erano intercorse delle comunicazioni via WhatsApp fra il e la Tes_1
, aventi ad oggetto la vendita del locale (v. screenshot WhatsApp); CP_1
- il 30 dicembre 2020 sono state effettuate delle visure in quanto le proprietarie, informate delle problematiche catastali del locale, avevano dato incarico al Geom. Zara per risolverle (v. relazione tecnica Geom. Zara);
- il 23 gennaio 2021 le avevano espresso la volontà di sospendere la vendita del locale (v. CP_1 screenshot Whatsapp);
. il 24 febbraio 2021 avevano venduto il locale alla la cui rappresentante legale Controparte_3 era la (v. dichiarazione di avvenuta stipula del Notaio Dott. del Per_2 Persona_5
26.2.2021).
Pertanto, provato e non contestato il conferimento dell'incarico di mediazione immobiliare da parte delle sorelle alla in data 27 novembre 2017, non si condivide il ragionamento del CP_1 Parte_2
Giudice che non ammetteva la prova orale pur in presenza dei documenti prodotti da parte appellante già in primo grado.
In particolare, dai messaggi WhatsApp emerge la volontà delle proprietarie di prorogare tacitamente l'incarico conferito alla fino alla fine dell'anno 2020, per poi sospendere la vendita del Parte_2 locale nel gennaio del 2021 e chiedere al di non intraprendere alcuna trattativa (v. messaggi Tes_1
WhatsApp fra la ed il il 23 gennaio 2021). Il teste collaboratore dell'agenzia, ha CP_1 Tes_1 Tes_1 confermato di aver mostrato l'immobile alla cliente in data 5 dicembre 2020. Per_2
Alla luce di tali elementi probatori ritiene questa Corte dimostrata, contrariamente a quanto affermato dal primo Giudice, la volontà delle parti di prorogare tacitamente il contratto fra esse concluso nell'anno 2017 e mai cessato.
Viceversa, la affermazione contenuta nel messaggio WhatsApp della relativa alla volontà di CP_1 sospendere le trattative appare menzognera alla luce del fatto che appena un mese dopo tale affermazione, le sorelle avevano preso accordi diretti con la alla quale CP_1 Controparte_3 CP_5 venduto l'immobile in data 24 febbraio 2021.
A conferma di tale valutazione si aggiunge il fatto che fino alla fine del 2020 l'agenzia aveva mantenuto le chiavi del locale: sul punto, le sorelle dichiaravano di aver richiesto la restituzione CP_1 delle chiavi, sempre in possesso dell'agenzia, e di non essersi più occupate della questione per gravi problemi di salute del loro padre.
pagina 7 di 9 Anche tale affermazione appare menzognera, non essendo verosimile che per un tempo così prolungato
(2017-2020) le si fossero disinteressate del loro immobile e che, vedendo il presso il CP_1 Tes_1 locale di loro proprietà intento a svolgere proprio il lavoro di mediatore per cui era stato incaricato nel
2017, non avessero quantomeno richiesto la restituzione immediata delle chiavi o di allontanarsi da esso. Al contrario, dal comportamento delle proprietarie dei giorni successivi emerge che fra il e Tes_1 le era in corso un rapporto volto alla vendita proprio di quel locale: infatti, in data 17 dicembre CP_1
2020 aveva proposto al di aggiornarsi l'indomani per l'acquisto di esso. Controparte_1 Tes_1
Pertanto, alla luce di tutti gli elementi di prova sopra indicati, è evidente la volontà delle di CP_1 voler vendere il locale per il tramite dell'agenzia e, dunque, di prorogare tacitamente l'incarico conferitole nel 2017.


2. Sulla legittimazione attiva di parte attrice e sulla vendita del locale
Con il secondo motivo di appello parte appellante ha lamentato la decisione del Giudice nella parte in cui riteneva non provata la circostanza per cui l'affare si era concluso per il tramite dell'agenzia e non tramite altro distinto soggetto, la Secondo il Giudice, infatti, tale agenzia sarebbe Parte_3 differente dalla 2. Pt_1
Anche tale censura merita pregio.
Quanto alla distinzione dei due soggetti giuridici e 2), parte attrice produceva i Parte_3 Pt_1 seguenti documenti già nel primo grado:
1) visura camerale della 2 nella quale la è indicata Pt_1 Parte_3 Parte_3 quale insegna della prima;

2) incarico di mediazione sottoscritto dalla il 27.11.2017 e proposta di acquisto CP_1
Test immobiliare sottoscritta dalla il 9.1.2021 nei quali i dati identificativi della 2 Pt_1 risultano i medesimi della (la ragione sociale, l'indirizzo della sede Via Manzoni Parte_3
n. 62/D, , il numero di telefono e fax 079981864, il numero aziendale 3455846502 e Pt_1 indirizzo e-mail ). Email_1
Pertanto, da tali documenti emerge che erroneamente il Giudice dichiarava che la era Parte_3 soggetto giuridico differente rispetto alla 2. Pt_1
Quanto alla conclusione dell'affare per merito dell'attività dell'intermediario, era onere di parte attrice provare che l'accordo si era concluso per il suo tramite.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità impone che “La conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività dell'intermediario, senza che sia necessario che tra quest'ultima e la conclusione dell'affare sussista un collegamento di causa-effetto diretto ed esclusivo” (Cass., sent. n. 7029/2021). pagina 8 di 9 Inoltre, “Al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post, ad affare compiuto, ed incombendo sul mediatore la relativa prova, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza” (Cass., ord. n. 538 del 8.1.2024).
Riportando tali principi al caso di specie, osserva questa Corte che dalle e-mail intercorse fra la e Per_2 la (medesimo soggetto della 2) risulta che la si era prima rivolta alla Parte_3 Pt_1 Per_2 agenzia, che le aveva mostrato il locale e le aveva fornito i relativi documenti dell'immobile per un potenziale acquisto, e aveva poi contattato direttamente la al fine di concludere l'affare CP_1 direttamente con quest'ultima.
Pertanto, ritiene questa Corte che l'acquisto dell'immobile di proprietà delle sorelle è avvenuto CP_1 per il tramite della agenzia immobiliare , sussistendo ancora l'incarico di mediazione oltre la Parte_2 sua scadenza, rinnovato per accordo tacito delle parti.
Segue, pertanto, l'accoglimento dell'appello e la riforma totale della sentenza di primo grado, con condanna delle sorelle al pagamento della somma di € 4.880,00, oltre interessi dalla domanda al CP_1 saldo, in favore della Nessuna statuizione, invece, nei confronti della in Parte_2 Controparte_3 difetto di esplicita domanda di condanna in questo grado di giudizio.
e devono essere altresì condannate al pagamento in solido Controparte_1 Controparte_2 delle spese di entrambi i gradi del giudizio, secondo valori medi, liquidate per il primo grado in €
2.552,00 ed in secondo grado in € 2.915,00 per compensi, oltre accessori di legge.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, in accoglimento dell'appello proposto da e in Parte_2 riforma totale della sentenza n. 655/2022 del Tribunale di Sassari emessa in data 21.6.2022:
1) condanna e al pagamento in favore della Controparte_1 Controparte_2 [...]
in solido tra loro, della somma di € 4.880,00 oltre interessi dalla domanda al Parte_2 saldo;

2) condanna le appellate al pagamento in solido delle spese di lite in favore dell'appellante di entrambi i gradi di giudizio, liquidate in € 2.552,00 per il primo grado ed in € 2.915,00 per il secondo grado, per compensi oltre accessori di legge.
Così deciso in Sassari, il 3.11.2025 Il Presidente – est.
Dott.ssa IA NI
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