REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 2001/2021
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
, ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 suo legale rappresentante pro tempore, con sede in Roma alla Via Ciro il Grande
n. 21, rappresentato dalla , con sede Parte_2 P.IVA_2 legale in Napoli al Centro Direzionale Isola E/4, in persona dell'Ammistratore
Delegato Amministratore Del. Dott. , quale affidataria dei Controparte_1
servizi gestionali afferenti il patrimonio immobiliare dell'Ente in forza di appalto
Rep. n. 14641, Racc. n. 11847 del 02 luglio 2020 per atto Dott. , Persona_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Claudia Pasquale ), giusta C.F._1
procura del 18.03.2021 rilasciata su atto separato, e presso la stessa elettivamente domiciliato in Roma alla Via di Pallacorda n. 7, p.e.c.:
appellante Email_1
e ( ), residente in [...] C.F._2
Calpurnio n. 159, elettivamente domiciliata alla Circonvallazione Clodia n. 120,
Roma, presso lo studio dell'avv. Alessandro Piermarini ( ) C.F._3
che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla memoria costitutiva del giudizio del Tribunale Ordinario di Roma R.G.A.C. n. 67128/2018, p.e.c.;
appellato Email_2
CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nell'atto d'appello e per parte appellata quelle rese nella comparsa di costituzione;
nonché per entrambe quelle formulate per l'udienza, ex art.127 ter c.p.c., del 04.06.25.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 13823/2020, nel procedimento rg. 34353/2019 avente ad oggetto cessazione contratto locazione e pagamento canoni, il Tribunale di
Roma ha emesso il seguente dispositivo: “ .. Definitivamente pronunciando sulla domanda proposta dal ricorrente nei confronti di , così provvede: Controparte_2


1. rigetta la domanda di risoluzione;
2.- dichiara inammissibile la domanda di condanna al rilascio;
- 3. rigetta la domanda di condanna al pagamento di canoni ed oneri condominiali;
4.- condanna infine parte attrice al rimborso, in favore della parte convenuta , delle spese sostenute per questo giudizio, Controparte_2
liquidate in complessivi euro 3.250,00, di cui euro 650,00 per esborsi oltre rimborso forfettario -15%- IVA e CPA come per legge. Così deciso in Roma il giorno 14.9.2020. f.to Il Giudice “.
Il procedimento di I grado ha avuto il seguente svolgimento: “ Con atto notificato il giorno 21.12.2018 il ricorrente, premesso di essere proprietario dell'immobile box situato in Roma, Via Fiamma Calpurnio n. 159, sc. A, int. 30, concesso in locazione alla in data 25.7.1997 con contratto reg.to in data CP_2
pag. 2/9 31.7.1997 al n. 45359/3, intimava sfratto per morosità lamentando il mancato pagamento dei canoni sin dal 1997 cumulando un debito al mese di giugno 2018 di €72.414,82, canone mensile pari ad €.198,84 come descritto nell'atto introduttivo del giudizio, chiedendone la convalida. Si costituiva il convenuto che si opponeva allo sfratto per i motivi dedotti in comparsa. Preliminarmente evidenziava che nel 2004 era già intervenuta una convalida cui era seguito il precetto di rilascio notificato ad ottobre del 2004. Nel merito deduceva la prescrizione dei canoni e degli oneri. Contestava altresì la domanda nei termini riportati in comparsa e ne chiedeva il rigetto. Con ordinanza riservata depositata in data 22.5.2019 il giudice denegava il rilascio e disponeva il mutamento del rito da ordinario a speciale locatizio con termini di legge alle parti per l'integrazione degli atti. Il Giudice, vista la natura documentale della causa, rinviava per discus- sione all'udienza del 14.9.2020”.
Seguiva sentenza gravata n.13823/2020 pubblicata il 02.10.2020.
L' come in atti, formulava ricorso in appello contestando il provvedi- Pt_1 mento indicato sotto diversi profili e ne chiedeva la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva , come in atti, impugnando l'atto d'appello perché Controparte_2 inammissibile ed infondato in fatto e diritto, chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
All'udienza del 23.06.2021 per la trattazione, in assenza di richiesta di sospensiva, veniva fissata la nuova udienza di discussione del 12.07.23 con successivo rinvio al 12.02.25 e, previo scardinamento, al 04.06.2025 per la precisazione delle conclusioni rese ex art. 127 ter C.P.C..
La Corte si è riservata per i provvedimenti di rito.
L'appello è stato formulato quattro motivi:
pag. 3/9 §.1 -- Con il primo l'appellante ha chiesto la riforma della sentenza poiché ritenuta ultrapetita deducendo che con le memorie integrative ex art. 426 c.p.c. da questo depositate in data 09/09/2019, alla luce delle eccezioni di controparte, preso atto della convalida di sfratto ottenuta dalla CP_3
precedente mandataria dell' , ha insistito affinché il Giudice, in considera- Pt_1
zione della convalida già emessa, condannasse la resistente al rilascio dell'immobile, essendo il precedente titolo oramai perento. Alcuna domanda di risoluzione contrattuale è stata reiterata in seguito alle eccezioni avverse ed in virtù di tanto la statuizione del Giudice risulta essere affetta da “ultra petita”. Il giudice, infatti, deve decidere nei limiti delle domande ed eccezioni formulate dalle parti, salvo che non vi siano eccezioni rilevabili d'ufficio.
§.2.-- Con il secondo ha dedotto la fondatezza e tempestività della domanda di rilascio. L'appellante deduce che, in virtù delle allegazione effettuate da controparte di una precedente convalida di sfratto, contrariamente a quanto dedotto dal Giudice di prime cure, l' in data 09/09/2019 ha regolarmente e Pt_1 tempestivamente depositato le memorie integrative ex art. 426 c.p.c., nelle quali ha provveduto a richiedere, alla luce delle eccezioni e deduzioni avverse contenute nella comparsa di costituzione, il rilascio dell'immobile rilevando che la convalida di sfratto ottenuta dalla precedente mandataria dell' in data Pt_1
08.07.2004, che aveva risolto il contratto di locazione, fosse oramai perenta.
§.3-- Con il terzo ha chiesto la riforma della decisione nella parte in cui ha rigettato la domanda di pagamento dei canoni di locazione e degli oneri condominiali medio tempore dovuti dalla sig.ra . CP_2
L'appellante deduce che dalla lettura della sentenza emessa si evidenzia che il
Giudice è caduto in un macroscopico errore di valutazione ritenendo la prescrizione quinquennale, mentre si rileva che alla luce della risoluzione pag. 4/9 contrattuale avvenuta a seguito della convalida di sfratto del 2004, le somme richieste per il periodo successivo sono da qualificarsi quale indennità ex art. 1591 c.c. e come tali soggette alla prescrizione decennale;
perché l'obbligo di restituzione della cosa locata ha natura contrattuale in quanto derivante dalla violazione dell'obbligo del “conduttore” di restituire la cosa alla cessazione del contratto. Pertanto il diritto al risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento di tale obbligo non si prescrive nel termine di cui all'art. 2948 n. 3 c.c. ma nell'ordinario termine decennale (Cass. Civ. del 14.02.2006 n.
3183).
L'appellante richiede la riforma della sentenza risultando dovute e non prescritte le somme maturate dal febbraio 2007 al 2011 come da allegati conteggi.
§.4— L'appellante chiede la riforma per la condanna al pagamento delle spese di lite del giudizio di primo grado ritenuta eccessiva in quanto risulta addebitato l'importo di € 650,00 per spese che la non ha in alcun modo Controparte_2 sostenuto o provato di averle sostenute.
La Corte così ragiona
I primi due motivi sono connessi e possono essere trattati congiuntamente.
Ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione e efficacia di cosa giudicata: «L'ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione, preclusa l'opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull'esistenza della locazione;
sulla qualità di locatore dell'intimante e di conduttore dell'intimato; sull'intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto;
ma altresì sulla qualificazione di esso, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente correlata alla tipologia del contratto» (Cass. nn. 6406/99; 2280/05, 23302/07, 20067/08, n. 411/2017).
pag. 5/9 La intimata, ha eccepito l'esistenza e quindi la validità di un Controparte_2
precedente titolo giudiziario con attuale efficacia al fine di paralizzare l'emissione di un ulteriore titolo di rilascio.
Conseguentemente l' non può richiedere un ulteriore titolo né il rilascio Pt_1
dell'immobile esistendo già un titolo esecutivo, ovvero l'Ordinanza di Convalida di sfratto del 2004.
Vanno disattesi i primi due motivi d'appello.
Va ora esaminato il terzo motivo sulle somme dovute all' dalla per il Pt_1 CP_2
mancato pagamento dei canoni di locazione dal 1997 a giugno 2018, data intimazione, per un totale di € 72.675,00.
Il Tribunale ha disatteso la domanda con duplice motivazione da una parte l'accoglimento dell'eccezione quinquennale di prescrizione e dall'altra la mancanza di prova per non essere determinate le somme dovute per canoni di locazione e quelle per oneri condominiali in violazione dell'art. 9 della Lex
392/1978.
In ordine all'eccezione di prescrizione , formulata dalla , osserva la Corte CP_2 che, trattandosi nella fattispecie in esame d'indennità d'occupazione, la prescrizione deve intendersi decennale, in tal senso la Cassazione con Ordinanza
n. 38588/2 ha così statuito: “La responsabilità del conduttore per il ritardo nella restituzione dell'immobile di cui all'art. 1591 c.c. (norma applicabile anche se il ritardo dipenda dal protrarsi della controversia) ha natura contrattuale perché deriva dalla violazione dell'obbligo del locatario di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto. Ne deriva che il diritto al risarcimento dei danni dipesi dall'inadempimento a tale obbligo, ancorché in parte normativamente determinato con riferimento al canone pattuito, non si prescrive nel termine breve di cui all'art. 2948 n. 3 c.c., bensì nell'ordinario termine decennale. Le due
pag. 6/9 obbligazioni previste dall'art.1591 c.c., inoltre, sono autonome e di duplice natura: di valuta quella avente ad oggetto il canone, su cui maturano gli interessi dalla domanda;
di valore, invece, quella avente ad oggetto il maggior danno”.
Vanno quindi esaminati gli importi richiesti da giugno 2008 di cui all'atto d'intimazione, 2018 data della domanda e quelle maturate durante il giudizio sino ad agosto 2020, richiesti quali indennità d'occupazione per € 38.452,00.
La verifica che l'importo richiesto fosse effettivamente relativo alle intere annualità appare, comunque, facilmente riscontrabile, sia alla luce della quantificazione del canone determinato nel contratto di locazione depositato in atti, sia della precisazione effettuata nell'atto di intimazione e dei prospetti delle somme percepite per i vari anni, non contestati dalla . CP_2
Per gli anni dal 2008 al 2011 le indennità d'occupazione erano dovuti, in mancanza di pagamenti, per l'intero anno;
moltiplicando, quindi, il canone contrattuale pari ad € 198,83 mensili (lire 385.000) per le mensilità dal mese di febbraio 2008 a dicembre 2011 (46 mensilità), è facilmente determinabile l'importo minimo pari ad € 9.123,18 (senza calcolare l'aggiornamento istat) che la conduttrice avrebbe dovuto corrispondere all'Ente per la detenzione dell'immobile, entità dei canoni non contestate.
Per le somme richieste nelle memorie integrative, ex art. 426 c.p.c., depositate in data 09/09/2019, dall' dall'anno 2012 è stato precisato anno per anno le Pt_1
somme dovute sia a titolo di canoni/indennità sia a titolo di oneri accessori
(pag.11 delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c. depositate in data 09.09.019).
Ed infatti nelle memorie integrative depositate per le annualità dal 2012 al 2014
è stato - per l'anno 2012 l'odierna appellata risultava debitrice della complessiva somma pari ad € 3.065,76 per canoni/indennità, per l'anno 2013 l'odierna appellata risultava debitrice della somma 3.065,76 relativi all'intero anno;
- per pag. 7/9 l'anno 2014 l'odierna appellante risultava debitrice della complessiva somma pari ad € 3.065,76 per canoni/indennità relativi all'intero anno. (cfr. pag. 11 delle memorie integrative depositate in data 09/09/2019); mentre gennaio 2014 a giugno 2018 (data intimazione) (54 x 302,31) € 16.324,00, € 3.898,65 per i mesi da luglio 2018 a settembre 2019 richiesti per il periodo successivo all'intima- zione con le note integrative ed € 2.869,68 per i mesi da ottobre 2019 ad agosto
2020 richiesti con le note conclusionali per un totale di € 32.289,60 per indennità d'occupazione ex art. 1591 c.c. dal mese di gennaio 2008 al mese di agosto 2020 oltre interessi legali dall'atto d'intimazione.
Gli oneri accessori sono stati esclusi dal Tribunale per violazione dell'applica- zione dell'art.9 Lex 392/1978 per mancanza dei documenti giustificativi delle spese effettuate (bilanci approvati/preventivi/ tabelle millesimali), mentre l Pt_1 ha eccepito che trattandosi di fabbricati gestiti da un unico proprietario vale il rendiconto per fabbricato dell'Ente, che allo stato non risulta esibito.
La richiesta di pagamento effettuata dall' va accolta quindi esclusivamente Pt_1 per gli importi dovuti a titolo d'indennità d'occupazione.
Il rimanente motivo, in ordine alla quantificazione delle spese di lite, va assorbito in virtù del parziale accoglimento dell'appello in quanto in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
Atteso il parziale accoglimento dell'appello e la soccombenza della parte appellata in virtù del mancato pagamento dei canoni, e dell'indennità di occupazione, obbligazione principale del conduttore, la Corte ritiene di compensare tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio.
pag. 8/9

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dall' – rappresentato Parte_1
da nei confronti di avverso la Parte_2 Controparte_2
sentenza del Tribunale di Roma n. 13823/2020 così provvede:
1) In parziale accoglimento ed in parziale riforma della sentenza gravata condanna al pagamento dell'importo di € 32.289,60 per Controparte_2
indennità d'occupazione ex art. 1591 c.c. dal mese di gennaio 2008 al mese di agosto 2020 oltre interessi legali dall'atto d'intimazione.
2) Compensa le spese di lite per entrambi i gradi del giudizio.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 11/06/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dottor
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 9/9