REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANIA
La Corte d'Appello di Catania - Seconda Sezione Civile - composta da:
1) Dott. Giovanni Dipietro Presidente
2) Dott.ssa Maria Stella Arena Consigliere rel. ed est.
3) Dott. Massimo Lo Truglio Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 426/2024 R.G., avente per oggetto:
“cause relative alla validità o efficacia del contratto”;
TRA
C.F.: , nata a [...] il 27 Parte_1 C.F._1
giugno 1971 ed ivi residente in [...] rappresentata e difesa dall'avv. Silvana Ricca e dall'avv. Vincenzo Poidimani;

APPELLANTE
CONTRO
p.iva: in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
amministratore pro tempore, con sede in Siracusa, Via Giuseppe Panico n.
8, rappresentata e difesa dagli avv.ti Pietro Mangiafico e Salvatore
Mangiafico, giusta procura in atti;

APPELLATA e APPELLANTE incidentale
E NEI CONFRONTI DI
, C. F. in persona del legale Controparte_2 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, patrocinata dall'Avvocatura distrettuale dello
1 Stato di Catania;

APPELLATA
All'esito dell'udienza di discussione del 3.6.2025, la causa è stata posta in decisione.
FATTO E DIRITTO
Con citazione ritualmente notificata, – premettendo di Parte_1 aver acquistato dalla con atto pubblico del Controparte_1
25/03/2014, due immobili siti in Siracusa nel complesso edilizio di Via
Giuseppe Panico n. 2 (già via Turchia) per il prezzo di € 1.102.800,00 e, precisamente: un locale destinato a uffici, al quarto piano, esteso mq 628 circa, e un locale destinato ad archivio, posto a piano seminterrato, esteso mq 295 circa, detenuti in locazione al momento dell'acquisto dall'Agenzia delle Entrate- assumeva che la mancata utilizzazione della entrata-uscita attraverso l'ingresso principale per accedere all'immobile acquistato – essendo risultato detto ingresso (e l'androne) di proprietà esclusiva dell' rendeva l'immobile acquistato non utilizzabile Controparte_2 ad uso ufficio.
Chiedeva pertanto:
1) che il contratto di compravendita venisse dichiarato nullo ai sensi dell'art.1467 c.c. per la sussistenza di un'ipotesi di presupposizione;

2) in alternativa o in subordine, che il detto contratto venisse annullato per errore essenziale, ai sensi dell'art. 1428 c.c.;
3) in ulteriore alternativa o in subordine, che il contratto venisse dichiarato nullo, o annullato ai sensi dell'art. 1453 c.c., ricorrendo un'ipotesi di consegna di “aliud pro alio”;
4) la condanna della società convenuta alla Controparte_1
restituzione del prezzo, oltre rivalutazione e interessi dalla data del rogito, nonchè
5) la condanna al risarcimento dei danni, quantificati in via equitativa in €
100.000,00.
Costituendosi in giudizio dinanzi al Tribunale di Siracusa, la convenuta
2 nell'opporsi all'accoglimento delle domande proposte nei CP_1
propri confronti, chiedeva in riconvenzionale, in caso di nullità o annullamento del contratto di compravendita, la restituzione dei canoni percepiti dall'acquirente, da parte della conduttrice Agenzia delle Entrate, in forza della locazione di immobile in cui la era subentrata Parte_1
sino alla cessazione del rapporto;
chiedeva, altresì, di essere autorizzata alla chiamata in causa dell' , per essere garantita da Controparte_2 quest'ultima, chiedendo nei suoi confronti: a) accertarsi che la Pt_2
non aveva venduto all' anche la proprietà esclusiva Controparte_2 del portone principale di accesso all'edificio, dell'androne al piano terra, della scala e dell'ascensore che portano al quarto piano;
b) accertarsi in ogni caso che la è condomina delle suddette parti comuni Parte_1
dell'edificio; e c) che l' è tenuta a riconoscere il Controparte_2 diritto di passaggio all'attrice, alla quale dovrà risarcire i danni.
Costituendosi in giudizio, la terza chiamata Controparte_2
eccepiva l'inammissibilità della chiamata effettuata nei suoi confronti, e ne chiedeva in ogni caso il rigetto nel merito.
Con sentenza n. 357/2024, resa in data 15.2.2024 (nel proc. n. 4201/2021
R.G.), il Tribunale di Siracusa, II Sezione civile, così statuiva:
-rigettava le domande proposta da nei confronti di Parte_3
Controparte_1
-dichiarava inammissibile la domanda proposta dalla nei Pt_2
confronti dell' , terza chiamata;
Controparte_2
-condannava al rimborso in favore della Parte_1 [...]
delle spese processuali e condannava in solido la Parte_4 Parte_1
e la al rimborso delle spese in favore dell' Pt_2 CP_2
.
[...]
Avverso tale sentenza ha proposto appello formulando Parte_1 sei motivi di gravame.
Si è costituita in giudizio la che ha chiesto il rigetto CP_1 dell'appello, e ha proposto, a sua volta, appello incidentale.
3 Anche l' si è costituita chiedendo il rigetto Controparte_2
dell'appello.
Quindi la causa veniva posta in decisione all'esito di discussione orale all'udienza del 3.6.2025.
***
Con il primo motivo di appello, l'appellante critica la decisione Parte_1 del Tribunale sostenendo che il giudice di prime cure, nel rigettare la domanda principale da lei proposta, ha erroneamente applicato l'istituto della presupposizione.
Deduce in particolare che, dalla stessa lettura del rogito di compravendita, emerge quale presupposto indefettibile del rapporto negoziale instaurato, corrispondente alla comune volontà delle parti, il riconoscimento del doppio accesso all'immobile da entrambi gli ingressi, in guisa da garantire la permanenza della destinazione urbanistica dichiarata in contratto ad uso ufficio.
Ha riferito la che, essendo insorta contestazione, in occasione Parte_1 del rilascio da parte della conduttrice, sul diritto di essa appellante ad accedere al quarto piano (ove è ubicato l'immobile) da entrambi i portoni dello stabile, lei si era determinata ad instaurare un giudizio nei confronti della ex conduttrice, Agenzia delle Entrate, per farsi riconoscere il diritto ad accedere dal portone principale;
che detto giudizio si era concluso con sentenza del Tribunale di Siracusa (n. 858/2020), con cui era stata rigettata la sua domanda, poiché era stato dichiarato il difetto di legittimazione passiva dell'Agenzia delle Entrate, dovendo l'azione essere promossa contro l' ed era stato negato il diritto della Controparte_2 alla servitù di passaggio per entrare e uscire dal portone Parte_1
principale e il diritto di utilizzare le scale che partono dal piano terra, per cui si era affermato che l'attrice non aveva il diritto di accesso all'immobile di sua proprietà (sito al quarto piano) attraverso tale ingresso.
Sostiene l'appellante che l'immobile privo di doppio ingresso non è destinabile ad ufficio.
4 Con il secondo motivo di appello, l'appellante impugna il capo della sentenza con cui è stata rigettata la domanda di annullamento della vendita per errore ai sensi dell'art. 1428 c.c., assumendo ricorrere nella specie gli estremi dell'errore, essenziale e riconoscibile dalla controparte contrattuale.
Con il terzo motivo, l'appellante impugna altresì il capo di decisione con cui è stata disattesa l'ulteriore domanda da lei proposta, in via subordinata e/o alternativa, di risoluzione ex art. 1453 c.c. per consegna di aliud pro alio.
Assume al riguardo che il fatto che l'inibizione dell' Controparte_2
all'utilizzo dell'ingresso principale dell'edificio comporti il venir meno della destinazione ad uso ufficio dell'immobile acquistato è circostanza che può dirsi provata alla luce della precedente citata sentenza n. 858/2020 del Tribunale di Siracusa, e stabilita dalla legge.
***
Detti motivi, da trattarsi congiuntamente, possono essere disattesi alla stregua del principio giurisprudenziale della S.C. (ex multis, Cass., Sez.
VI, 26 novembre 2019, n. 30745; Cass. 363/2019), per cui si ammette la possibilità per il giudice di non dover necessariamente seguire, nella stesura delle motivazioni, l'ordine logico delle diverse questioni articolate e dedotte dalle parti, ma di decidere la causa sulla base della questione ritenuta "più liquida", ossia sufficiente per la decisione, potendo la sentenza fondarsi su di essa anche quando il motivo della decisione si pone, da un punto di vista logico, a valle di altre ragioni, che non sono affrontate e decise.
Tanto premesso, osserva il Collegio che il giudice di prime cure ha fondato la sua decisione su diverse rationes decidendi, tutte impugnate da parte appellante.
Invero, il primo giudice ha affermato che l'impossibilità di adibire l'immobile acquistato dall'attrice ad ufficio non è stata Parte_1 dimostrata e, anzi, risulta smentita alla luce degli elementi fattuali in tal
5 senso addotti dalla difesa della società, che appaiono convincenti e tali non giustificare ulteriori acquisizioni processuali.
Il Tribunale ha comunque specificamente esaminato le singole domande formulate dall'attrice, in via alternativa e subordinata, e segnatamente: 1) la domanda di nullità (rectius, risoluzione) della compravendita per presupposizione, 2) la domanda di annullamento per errore, e 3) la domanda di risoluzione per aliud pro alio, per disattendere ciascuna di esse per difetto dei relativi presupposti.
Va tuttavia osservato che la questione che emerge con maggior evidenza è quella che attiene alla dimostrazione di quello che asseritamente costituisce il “difetto” del contratto, contro cui la ha quindi Parte_1 azionato i diversi rimedi giudiziali, e segnatamente la circostanza che, allo stato, l'immobile dell'appellante non possa essere adibito ad ufficio perchè non dispone della seconda uscita.
E invero, in mancanza di tale prova, viene meno il fatto costitutivo posto a fondamento di tutte le domande dell'appellante, ciascuna volta, in modo diverso, ad annientare gli effetti del contratto di compravendita.
Orbene, al riguardo si osserva che condivisibile appare l'apprezzamento del primo giudice circa la mancanza di prova della circostanza predetta, puntualmente contestata sin dal primo atto difensivo dalla società alienante.
A sostegno di tale tesi l'appellante richiama un “D.M. del Parte_1
1998”, che detta i criteri generali di sicurezza antincendio e per la gestione dell'emergenza nei luoghi di lavoro, ed in particolare l'allegato 3, punto
3.3 (misure relative alle vie di uscita in caso di incendio), lettere “a” e “b”, dove viene previsto l'obbligo della doppia via di fuga.
Riferisce di avere acquisito tali informazioni dalla relazione di CTU a firma dell'ing. espletata nell'altro giudizio svoltosi con la Agenzia Per_1 delle Entrate, e richiamata nella sentenza del 2020 (n. 858), che ha rigettato la sua domanda.
Epperò, oltre al fatto che detto giudizio si è svolto tra parti differenti (con
6 conseguente inefficacia in questa sede degli accertamenti ivi svolti e delle statuizioni rese), la non ha provveduto, in questa sede, a Parte_1 produrre copia della citata relazione di CTU, così da sottoporla al contraddittorio delle parti e ad una compiuta disamina da parte di questo giudice, e peraltro non ha neppure specificato il , la data e il CP_3
numero del “D.M. del 1998” richiamato nell'atto di appello.
A fronte di ciò, invece, la sin dalla costituzione nel CP_1 giudizio di primo grado, ha puntualmente dedotto, anche con la produzione di una relazione tecnica di parte, che l'immobile venduto all'odierna appellante può essere utilizzato ad uffici anche se viene a mancare una delle due scale, cioè quella di cui l'Agenzia del CP_2 sostiene di essere proprietaria esclusiva.
Anzitutto, l'appellata ha precisato “la normativa richiamata da Pt_2 controparte in tema di prevenzione incendi è stata abrogata dal DPR 01 agosto 2011, n. 151 che detta disposizioni in merito alla semplificazione della disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi.”
Inoltre, la relazione tecnica prodotta dalla , a firma dell'arch. Pt_2
del 18.11.2021 - non specificamente contestata Persona_2 dall'appellante- richiama la nota prot. 12383/P14871 del 28/10/2002 del
Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Siracusa, Ufficio Tecnico
Prevenzione Incendi, con la quale venne approvato l'impianto antincendio dell'edificio, che alle pagine 8, 9 e 10 prevede per l'esodo dal piano quarto
“due scale larghe ciascuna m. 1,20 e che condurranno al piano rialzato da cui si potrà uscire su spazio a cielo libero. La due scale saranno a servizio anche dei piani terzo, secondo e primo”. L'eventualità che possa venire a mancare una delle due scale (ossia la scala con accesso dal civico n. 4) di via Giuseppe Panico, rende indispensabile la presentazione al Comando dei Vigili del Fuoco di un nuovo piano per la prevenzione incendi limitatamente al quarto piano. Ciò non vuol dire, sostiene il tecnico di parte, che l'immobile de quo non possa più essere adibito ad uffici, ma solo che lo stesso necessita di una nuova autorizzazione essendo mutate le
7 condizioni.
Il tecnico di parte richiama la relazione dell'Ing. , Persona_3 approvata dai Vigili del Fuoco, evidenziando che si basa sul principio che ogni scala della larghezza di m 1,20 costituisce due moduli e ogni modulo ha la capacità di deflusso di n. 33 persone. Pertanto, in caso di incendio ogni scala permette a 66 (sessantasei) persone di uscire dal piano e due scale consentono a 132 persone di uscire dal piano. Visto che nella relazione presentata ai Vigili del Fuoco l'intero piano quarto può avere un massimo di 32 persone presenti contemporaneamente, il tecnico ritiene che anche una sola scala (nello specifico la scala con accesso da Via
Giuseppe Panico n. 8) consentirebbe l'approvazione della medesima relazione ai Vigili del Fuoco senza alcuna modifica significativa dell'edificio, in quanto una sola scala consentirebbe l'uscita di 66 persone dal piano quarto. La relazione precisa, infine che, anche qualora i Vigili del fuoco dovessero chiedere una seconda scala quale ulteriore uscita di emergenza, la società ha dato più volte, e Controparte_1 confermato anche in giudizio, la propria disponibilità alla realizzazione di una scala di emergenza che colleghi il quarto piano su area esterna all'edificio, che comunque risolverebbe l'eventuale problema.
Sulla base di quanto sopra, ritiene conclusivamente il Collegio che la carenza di prova sulla circostanza, contestata, che l'immobile compravenduto non possa più essere destinato a ufficio, a causa del mancato utilizzo della seconda scala, ha una valenza dirimente e troncante, e rende ultroneo lo specifico esame del merito delle tre domande di eliminazione degli effetti del contratto, in quanto tutte fondate su quel presupposto.
***
Prima di esaminare i restanti motivi dell'appello principale (che attengono alla chiamata del terzo garante e al regolamento delle spese processuali), occorre passare all'esame dell'appello incidentale proposto da , Pt_2
8 logicamente antecedente.
Con il primo motivo di appello incidentale, la società invoca una diversa motivazione della sentenza, peraltro proprio nei termini recepiti da questa
Corte.
Si rileva al riguardo il difetto di un interesse giuridicamente rilevante, posto che la è risultata comunque interamente vittoriosa nei CP_1 confronti della con conseguente inammissibilità del motivo in Parte_1 parola.
Con il secondo motivo dell'appello incidentale, la critica la CP_1 sentenza del Tribunale per aver ritenuto inammissibile la chiamata in causa dell' ex art. 106 c.p.c.. Controparte_2
Deduce in proposito di avere chiamato in causa il terzo a scopo di garanzia, cd. impropria, ipotesi in cui la giurisprudenza riconosce che l'allargamento dell'oggetto del giudizio non è solo soggettivo, ma è anche oggettivo, nel senso che l'accertamento non riguarda più solo il rapporto principale, sebbene con l'estensione soggettiva al garante della legittimazione, ma concerne anche il rapporto di garanzia, il suo modo di essere ed il diritto alla prestazione, secondo la previsione dell'art. 106
c.p.c..
Il motivo è infondato.
Appare infatti corretta la conclusione del Tribunale che ha giudicato inammissibile la chiamata “in garanzia” esercitata dalla nei Pt_2
confronti dell' . Controparte_2
La società convenuta in primo grado - sul rilievo che, con sentenza n.
858/2020 (sopra richiamata), il Tribunale di Siracusa, adito dalla aveva dichiarato il difetto di legittimazione passiva Parte_1
dell'Agenzia delle Entrate perché l'azione andava proposta verso l , proprietaria dell'immobile- ha chiesto di essere CP_2 CP_2 garantita dall' (così testualmente) “in ordine al Controparte_2
riconoscimento del diritto di passaggio dell'Avv. sia Parte_1 come condomina e sia, in ogni caso, come titolare della relativa servitù.”
9 Osserva il Collegio che la fattispecie in esame non è riconducibile alla figura della chiamata in garanzia, sia pure quella cd. impropria, per la ragione (oltre a quelle esposte nella sentenza impugnata, a cui si rinvia) che il fatto dedotto come presupposto per la chiamata – titolarità o meno di diritti reali in capo all'acquirente - non è tale da dar luogo Parte_1
all'insorgenza in capo al terzo chiamato, e a favore dell'alienante
, di un dovere di prestazione di garanzia, cioè di farsi carico Pt_2 delle conseguenze negative del fatto sfavorevole.
Difetta, in buona sostanza, il presupposto dell'esistenza di una connessione tra i titoli delle domande principale e quella di garanzia, e precisamente di un rapporto di pregiudizialità - dipendenza tra la prima e la seconda, neppure in via di fatto e, come emerge dalla lettura degli atti difensivi di primo grado, la società venditrice ha fatto valere verso il terzo una pretesa lato sensu risarcitoria che, non solo discende da un titolo del tutto autonomo da quello azionato dall'attrice, ma è anche fondato su diverse pretese in fatto.
In altri termini, nella fattispecie in esame non emerge l'esistenza di un rapporto di garanzia che è il presupposto minimale, ma necessario e indefettibile, della chiamata del terzo garante cui si riferisce l'art. 106
c.p.c. invocato.
Da quanto sopra consegue il rigetto dell'appello incidentale proposto da
Controparte_1
***
Ciò posto vanno disattesi altresì il quarto e il quinto motivo dell'appello principale con cui la lamenta: a) la violazione e falsa Parte_1 applicazione dell'art. 106 c.p.c., e ciò al fine di vedere revocata la condanna emessa nei suoi confronti, in solido con la , al Pt_2 pagamento delle spese in favore dell' (quarto Controparte_2 motivo); e b) la violazione del medesimo art. 106 c.p.c., stante l'esistenza di connessione e comunanza delle domande, erroneamente esclusa dal primo giudice (quinto motivo).
10 Detti motivi appaiono infondati alla luce delle medesime argomentazioni sopra esposte in ordine all'appello incidentale di circa Controparte_1
l'inammissibilità della chiamata in garanzia del terzo, CP_2
da intendersi qui interamente richiamate.
[...]
Infondato è, infine, anche il sesto motivo dell'appello principale, con cui la si duole della condanna alle spese di giudizio, reputandola Parte_1
“ingiusta” e “sproporzionata”, specie quella nei confronti dell'
[...]
. CP_2
Il Tribunale, nel rigettare interamente le domande attoree, ha fatto corretta applicazione del principio di soccombenza ex art. 91 c.p.c., condannando la al pagamento delle spese di lite nei confronti della convenuta Parte_1
nonché, in solido con quest'ultima, anche nei confronti della terza Pt_2
chiamata, . Controparte_2
Quest'ultima condanna, in particolare, è stata correttamente giustificata dall'espressa adesione dell'attrice alle domande svolte dalla Pt_2
con la chiamata in garanzia, avendo l'attrice chiesto di estenderne gli effetti in proprio favore.
Il rigetto dell'appello rende superfluo l'esame della domanda riconvenzionale subordinata riproposta dall'appellata (per il Pt_2
caso di accoglimento dell'appello), di restituzione dei canoni locativi percepiti dall'acquirente, come pure della reconventio reconventionis riproposta dalla cui chiede il rimborso delle spese per CP_4
l'acquisto (tassa di registro e notarili) e il rimborso delle spese versate al fisco per l'immobile oggetto della locazione-, che rimangono assorbite.
***
Alla luce di quanto sopra va pertanto rigettato sia l'appello principale che l'appello incidentale, e va integralmente confermata l'impugnata sentenza.
Le spese seguono la prevalente soccombenza e vanno poste a carico di nei rapporti con , mentre nei rapporti Parte_1 Controparte_1
con la terza chiamata, vanno poste a carico solidale della e della Parte_1
CP_1
11 Dette spese si liquidano come in dispositivo, applicando i parametri previsti dalla vigente tariffa forense (v. D.M. Giustizia del 13.08.2022 n.
147 e allegate tabelle), tenuto conto del valore della controversia, come anche dichiarato dall'appellante (€1.102.800,00), in misura prossima ai minimi, tenuto conto dell'attività difensiva effettivamente svolta e dalla natura e non elevata complessità delle questioni trattate.
Va infine dichiarata la sussistenza dei presupposti per il pagamento, da parte sia dell'appellante principale che dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni
P.T.M
La Corte, definitivamente decidendo, così statuisce: rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
357/2024 del Tribunale di Siracusa;
rigetta l'appello incidentale di Controparte_1 condanna al pagamento in favore di Parte_1 Parte_4
delle spese processuali del presente grado, che liquida in complessivi
€17.002,00 per compensi, di cui €3709,00 per fase studio, € 2157,00 per fase introduttiva, € 4969,00 per fase di trattazione, € 6167,00 per fase decisoria, oltre IVA e CPA e rimborso spese forfettarie in misura del 15%; condanna altresì e la in solido al Parte_1 Controparte_5
pagamento in favore di delle spese del grado, che Controparte_2 liquida in complessivi €17.002,00 per compensi, di cui €3709,00 per fase studio, € 2157,00 per fase introduttiva, € 4969,00 per fase di trattazione, €
6167,00 per fase decisoria, oltre IVA e CPA e rimborso spese forfettarie in misura del 15%.
Si dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater, del D.P.R. 115/2012 nei confronti sia dell'appellante principale che dell'appellante incidentale.
Così deciso in Catania nella camera di consiglio della Seconda Sezione
12 civile della Corte di Appello il 17 luglio 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott.ssa Maria Stella Arena) (dott. Giovanni Dipietro)
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