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Sentenza 28 settembre 2025
Sentenza 28 settembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Genova, sentenza 28/09/2025, n. 1026 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Genova |
| Numero : | 1026 |
| Data del deposito : | 28 settembre 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA N. 576/2024 R.C. Oggetto: indennizzo al In nome del popolo italiano locatario
Esito : LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA accoglimento in primo grado- conferma Sezione seconda civile integrale N. 576/2024 : In persona dei signori
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott. Valeria Albino Consigliere
Dott. Paolo Gibelli Consigliere est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 576/2024, promossa da:
CF e CF _1 C.F._1 PA
elett. dom. in VIA VITTORIO VENETO 133, 19124 LA SPEZIA, C.F._2
c/o l'Avv. STURLESE G. che li rappresenta e difende come da mandato in atti,
PARTI RESISTENTI IN PRIMO GRADO ED APPELLANTI
contro
elett. domiciliata in VIA VENETO 11 Controparte_1 P.IVA_1
19121 LA SPEZIA c/o l'Avv. AMODEO MARIA PIA che lo rappresenta e difende in forza di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
PARTE RICORRENTE IN PRIMO GRADO ED APPELLATA
e nei confronti di
CF Controparte_2 C.F._3
PARTE RESISTENTE CONTUMACE IN APPELLO
avverso
Sentenza Tribunale di La Spezia n. 321/2024 pubbl. il 02/05/2024 resa in proc. RG n. 612/2016 causa nella quale, il 3 giugno 2025 sono state assunte le conclusioni di cui a verbale che si richiamano di seguito a seguito di sostituzione della discussione orale, preventivamente fissata per il giorno, con il deposito di note scritte.
1 CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parti appellanti :
- in via preliminare, sospendere la provvisoria esecutività della Sentenza nr.
321/2024 del Tribunale di La Spezia, Sezione Civile, in composizione monocratica, Giudice Unico Dott. Gabriele Giovanni Gaggioli e pubblicata in data 02.05.2024; - in accoglimento di uno o più dei superiori motivi di appello nn. 1-2-3-4- 5-6-7-8-9-10 e, in ogni caso, delle eccezioni preliminari e pregiudiziali, nonché delle difese di merito e, dunque, in totale riforma della qui impugnata Sentenza del Tribunale di La Spezia nr. 321/2024, respingere perché inammissibili, e/o improcedibili, e/o perché infondate in fatto e in diritto e comunque perché non provate, e/o prescritte, le domande avanzate da CP_1 nei confronti dei Sigg.ri e
[...] _1 PA dichiarando, pertanto, che nulla è da questi ultimi dovuto al CP_1 medesimo;
- in accoglimento del superiore motivo di appello n. 11, sempre in riforma della qui impugnata Sentenza del Tribunale di La Spezia nr. 321/2024, compensare l'accertato credito del con quello di Controparte_1 PA pari ad euro 8.666,60 e con quello di pari ad euro
[...] _1
17.333,20. e, dunque, condannare i Sigg.ri e al _1 PA pagamento, in luogo della complessiva somma di euro 71500, della minor somma di euro 45.500,20; - in accoglimento del motivo di appello n. 12, sempre in riforma della qui impugnata Sentenza del Tribunale di Spezia nr. 321/2024, declinare la competenza del Giudice ordinario in favore dell'arbitro unico per la determinazione del valore del capannone e, pertanto, rimettere sul punto le parti all'arbitrato; - condannare il in persona del Curatore Controparte_1 protempore, al pagamento in favore della Sig.ra delle spese di lite _1 di primo e di secondo grado;
- condannare il in persona Controparte_1 del Curatore pro tempore, al pagamento in favore del Sig. PA
(anche quale erede del Sig. ) delle spese di lite di primo e di SO secondo grado;
In via istruttoria - disporre la CTU tecnica sul seguente quesito
(o su quello meglio ritenuto dall'Ecc.ma Corte di Appello adita): “Il nominato
CTU: 1) dettagli le opere occorrende all'ipotetica sanatoria prospettata dal geom.
2 in primo grado;
2) richieda, comunque, il parere preliminare/preventivo di CP_3 fattibilità delle opere di sanatoria in questione all'Ente Pubblico ed accerti, altresì, che le opere stesse siano idonee a conferire al cespite la conformità urbanistica/edilizia, pur in alternativa alla procedura di cui all'art. 36 del T.U. sull'edilizia; 3) confermi, o meno, l'impossibilità di procedere all'abbattimento dell'abuso edilizio riscontrato;
4) indichi in quale strumento urbanistico è rinvenibile la decadenza della precarietà della concessione edilizia rilasciata dall'Ente Pubblico, precarietà invece sancita espressamente proprio nell'atto di asservimento acquisito dal CTU di primo grado”.
Per parte appellata:
Piaccia alla Corta d'Appello Ecc.ma, ogni avversaria istanza, eccezione e deduzione respinta, IN VIA ISTRUTTORIA: accogliere le istanze formulate nei giudizi riuniti iscritti a R.G. 612/16 e 1648/16 (istanza che si reiterano nel presente grado di giudizio) e così: – autorizzare il AL concludente a produrre nella causa iscritta a R.G. 612/16 (mediante deposito cartaceo in udienza e/o telematicamente entro prefiggendo termine) i documenti indicati sub
33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41 in comparsa di costituzione a seguito di riassunzione depositata l'11/12/17, come da istanza formulata in detta comparsa e reiterata nelle successive udienze – ammettere la prova per testi formulata in ricorso introduttivo della causa iscritta a R.G. 1648/16 con i testi ivi indicati – ordinare ai convenuti, l'esibizione del contratto di locazione stipulato con
[...] avente ad oggetto il capannone per cui è causa, come da istanza Parte_3 formulata nei ricorsi introduttivi delle cause iscritte a R.G. 612/16 e 1648/16
NEL MERITO: respingere l'appello ex adverso proposto e, comunque, accertare e dichiarare che gli appellanti e _1 PA
(quale erede di ) sono tenuti a corrispondere al SO
AL concludente (nei limiti della quota del 50% di competenza degli stessi) in forza delle pattuizioni contenute nei contratti di locazione indicati nella premessa dei ricorsi introduttivi dei giudizi iscritti a R.G. 612/16 e 1648/16 del
Tribunale della Spezia e, comunque, in forza dei titoli dedotti in tali giudizi, una somma pari al valore del capannone per cui è causa nonché, in accoglimento
3 dell'appello incidentale proposto con il presente atto, in parziale riforma della sentenza 321/24 del Tribunale della Spezia pubblicata il 2/5/24 nelle cause riunite iscritte a R.G. 612/16 e 1648/16 del Tribunale della Spezia, accertare e dichiarare che il valore del capannone è pari ad € 186.900,00 e condannare e quale erede del convenuto _1 PA
, a corrispondere al AL concludente tale somma SO nei limiti della quota del 50% di competenza degli stessi e, così, la somma di €
93.450,00 con interessi ex art. 1284 IV comma c.c. dalla domanda al saldo. In via subordinata: Accertato e dichiarato che il capannone per cui è causa integra un'addizione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1593 c.c., condannare _1
e , quale erede di , a
[...] PA SO corrispondere al AL concludente l'indennizzo nella misura prevista dallo stesso art. 1593 c.c. (ed emersa dall'istruttoria espletata) nei limiti della quota del
50% di competenza degli stessi con interessi ex art. 1284 IV comma c.c. dalla data della domanda al saldo. In ogni ipotesi: Con vittoria di spese, compenso,
15% spese forfettarie, Iva e Cpa dei due gradi di giudizio nei confronti di e . _1 SO
4 IN FATTO ED IN DIRITTO
1) L'Oggetto della controversia
La controversia, caratterizzata da molteplici contrapposizioni in diritto, si svolge, tuttavia, a partire da un consistente nucleo di fatti documentali o pacifici, che possono essere premessi all' illustrazione dei temi controversi, onde meglio specificarne l'oggetto del giudizio.
Il ha agito, nei due procedimenti riuniti in primo grado, per Parte_4 il fine sostanziale di vedersi riconosciuto un indennizzo pari al valore commerciale del capannone - ad uso industriale - dalla stessa “lasciato” sul fondo dei convenuti all'esito di una pregressa locazione.
Il fondo in questione è sito in Spezia, Via Lunigiana n. 367, è costituito da un terreno (iscritto a NCT di Spezia – foglio 18 mappale 85) e da una palazzina ad uso uffici (iscritta al NCEU di Spezia – foglio 18 mappale 87); sullo stesso, per quanto risulti in atti, insiste tuttora il capannone industriale oggetto del contendere.
La prima locazione del fondo stipulata tra la società il cui AL è ricorrente ed appellante (allora in bonis), la convenuta, e la Controparte_2 dante causa dei residui convenuti, Sig. risale all'1.8.80. Parte_5
La clausola 4 del contratto prevedeva che la conduttrice potesse costruire, o comunque installare in loco, un grande capannone industriale (nel rispetto della normativa edilizia) e successivamente, a locazione terminata, asportare lo stesso, salvo la proprietà ne pagasse il prezzo.
Il Contatto di locazione risulta rinnovato in data 30.7.92, e, successivamente nel maggio del 2006.
Il capannone risulta installato tra il 1980 ed il 1981.
In effetti la prima stesura del contratto contiene la formulazione autorizzatoria sopra riportata, mentre le versioni successive la sostituiscono con la menzione della già intervenuta e “regolare” installazione, ferma la disposizione relativa alla destinazione del bene.
5 In data 25.2.10 decedeva nella vigenza dell'ultimo contratto. Parte_5
In data 25.01.2013 trascriveva domanda giudiziale Parte_6 rivendicazione del proprio diritto di proprietà su una quota degli immobili oggetto del contratto di locazione, e quanto sopra quale asserito successore ereditario di ne derivava il procedimento 136/2013 R.G. Parte_5 innanzi al Tribunale della Spezia.
In data 26.02.2014 intimava alla lo sfratto per Controparte_2 CP_1 morosità, che veniva convalidato dal Tribunale della Spezia con ordinanza del 20.03.2014 (procedimento 908/2014 RG) ed eseguito il 29.1.15.
In data 26.03.2014 Il Tribunale della Spezia pronunciava sentenza n. 12/2014 di fallimento di Il “succeduto” dal lato Controparte_1 Controparte_1 passivo, ma anche attivo, nelle posizioni della fallita, riteneva di esercitare il diritto potestativo, nascente dal contratto, di “ritirare” il bene collocato sul fondo già condotto in locazione. In tal senso si rivolgeva stragiudizialmente ai soggetti che riteneva eredi di ed a ed inviava “atto di Parte_5 Controparte_2 significazione” del 17.12.14, con comunicazione di voler smontare il capannone.
In data 22.12.14 il riceveva dinieghi da parte di tutte le potenziali CP_1 controparti, anche a mezzo dei rispettivi legali.
A seguito di ciò il , tramite personale tecnico, provvedeva alla stima del CP_1 valore del capannone, quantificandolo in € 243.625,00 e, ritenendo assunta in tale misura obbligazione da parte degli ex locatori (ad attuali proprietari), in conseguenza della manifestata volontà di ritenere la cosa, ne richiedeva l'adempimento.
Quando già si erano radicati i conteziosi in questa sede riuniti e decisi, in data
21.2.16, con la sentenza che ne respingeva la rivendicazione (resa nel procedimento RG 136/13 del Tribunale di La Spezia), veniva meno il possibile coinvolgimento in causa di il cui decesso seguiva Parte_6 di poco l'evento suddetto.
6 2) Le cause riunite di primo grado e la Sentenza impugnata
Con ricorso iscritto presso il Tribunale di La Spezia n. 612 del 2016 il
, odierno appellato, ha richiesto la condanna dei soggetti che CP_1 apparivano nella posizione di locatari (ex locatari) o eredi degli stessi a corrispondergli la somma pari al valore venale del capannone in questione, secondo la stima come sopra compiuta. I signori risultano indicati, in Pt_1 ricorso, quali “eredi” della Sig. ra ed il Sig. è indicato Parte_5 Pt_6 alternativamente agli stessi. La sig. ra è menzionata ma, Controparte_2 verso la stessa non sono assunte conclusioni.
Il contraddittorio era comunque esteso anche a In corso Controparte_2 di causa risultava il difetto di legittimazione del per l'effetto del già Pt_6 menzionato disconoscimento delle sue pretese. Inseguito il giudizio era comunque interrotto, per la morte del stesso, e successivamente Pt_6 riassunto verso le eredi al solo scopo dichiarare nei loro confronti l'estinzione del processo.
Era confermata la limitazione della domanda alle quote di debito per l'indennizzo dei essendo raggiunto accordo con Pt_1 Controparte_2
Prima della sentenza, tuttavia, il fallimento aveva introdotto altro giudizio con petitum sostanzialmente analogo, ma senza più assumere conclusioni avverso ed introducendo espressamente, quale causa petendi Pt_6 subordinata, l'azione per ottenere il valore delle addizioni secondo la disciplina di cui all'art. 1593 del CC.
I hanno comunque resistito in ambo le sedi, svolgendo difese Pt_1 incentrate sia su ritenute carenze di legittimazione, sia sul difetto ogni valore in capo in capo all'immobile, siccome irregolare sotto il profilo edilizio, sia su profili di rito. Si tratta di argomenti che verranno riesaminati come motivi di appello svolti in questa sede.
Il giudice di prime cure ha riunito i giudizi, dichiarato l'estinzione di ogni rapporto processuale relativo alle eredi (per accettazione della rinuncia Pt_6
7 alla domanda verso il loro dante causa); infine, superate le difese dei Pt_1 ha attribuito preminente valore al fatto che la asportazione del bene fosse stata anche da loro impedita, e li ha considerati obbligati per il valore venale del bene “ritenuto” come da contratto. Pertanto ha deciso come segue:
A) Dichiara l'estinzione del giudizio nei confronti di B) Controparte_2
Condanna ed (e per lui il suo _1 SO erede in solido tra loro, al pagamento a favore di PA
di Euro 71.500,00, oltre interessi legali dal Controparte_1
29.01.2015 al saldo. C) Condanna ed _1 Per_1
e per lui il suo erede in solido tra loro, alla
[...] PA rifusione delle spese processuali a favore di , Controparte_1 liquidandole in Euro 4.296,46
Per determinare il contenuto economico dell'obbligo dei convenuti il Giudice spezzino ha recepito, in integrum, il contenuto della CTU, licenziata al fine di determinare il contestato valore di mercato.
La CTU si è fatta carico anche di stimare la portata economica del lamentato abuso edilizio, ha stimato il costo della sanatoria e quello per la eliminazione dell'amianto dal tetto del capannone, e li ha sottratti dal valore del bene.
Come evidente dal dispositivo riportato la somma ottenuta dal è CP_1 quasi dimezzata rispetto alla sua pretesa.
3) Gli Appelli
Appellano in via principale i signori Pt_1
Gli articolatissimi motivi dagli stessi presentati ruotano su due nuclei di temi che vanno riorganizzati logicamente posto che la numerazione dei motivi non corrisponde alla loro priorità logico-giuridica.
1) In primo luogo sono contestati i presupposti contrattuali del diritto esercitato per vari ed indipendenti motivi, ed in particolare:
8 a. per non essere l'azione contrattuale (di cui al primo ricorso) in grado di coinvolgere i stante la loro incontestata Pt_1
posizione di legatari e non eredi;
b. per non esser stata tempestivamente esercitata nei loro confronti l'azione di cui all'art. 1593, siccome proprietari
(posizione che invece non contestano, ma per i quali si dichiarano chiamati solo con secondo e tardivo ricorso);
c. per non essere comunque il contratto vincolate, perché non sottoscritto dai locatori, e comunque risolto al momento dell'esercizio del diritto di ritenzione del bene, esercizio anch'esso contestato;
2) in secondo luogo è contestato che la natura oggettiva del bene non sia tale da far sorge il credito preteso. Sotto tale profilo lo stesso non sarebbe una addizione ex art. 1593 cc. e sarebbe comunque
“urbanisticamente irregolare”, essendo quanto sopra sufficiente a privarlo di ogni valore ed a menomare il fondamento stesso del diritto invocato.
Il , contestati tutti gli argomenti detti, svolge comunque CP_1
appello incidentale, di portata molto più contenuta del principale, lamentando la contraddittorietà della CTU nella misura in cui sottrae dal valore del bene le spese per la regolarizzazione, nonostante la stessa non risulti una prospettiva giuridicamente e fattualmente concreta. Le spese dette sono quantificate in CTU in euro 15.000,00. Ugualmente è contestata la sottrazione dal valore del bene della somma di euro
30.000,00 circa, quale “spesa prevedibile” per l'eliminazione (di sicurezza) dell'amianto presente nella copertura del manufatto per cui è causa fin dalla sua costruzione.
9 4) Motivi generali della decisione di secondo grado
Sia l'appello principale che l'incidentale sono infondati e la sentenza impugnata del Tribunale di La Spezia va confermata in toto.
L'articolazione dei motivi di appello principale, pur come sopra sintetizzati richiede una breve analisi puntuale degli stessi, che si compirà a completamento di quanto segue
È tuttavia necessario premettere i principi generali che riconducono a ritenere la complessiva correttezza della soluzione assegnata al caso dal giudice di prime cure.
Innanzitutto occorre chiarire che la duplice azione del (esitata CP_1 nella riunione e nella decisione congiunta dei due procedimenti) non è di ostacolo all'azione contrattuale esercitata, azione già di per correttamente esercitata nella prima sede processuale, e già svolta nei confronti dei convenuti effettivamente debitori, tra i quali gli appellanti.
In secondo luogo i motivi relativi al vizio del bene appaiono pretestuosi.
Essenziale sul punto è la considerazione del già intervenuto scomputo del costo della sanatoria da parte del CTU.
Riprendendo il primo tema occorre ripercorrere brevemente la vicenda verificando la già detta “sufficienza” e “fondatezza della prima azione svolta del fallimento.
La disposizione del contratto di locazione in forza della quale il capannone ad uso industriale poteva essere rimosso dal conduttore, salvo pagamento del suo prezzo di mercato, riprende in gran parte, la disciplina dell'art. 1593 CC, alla quale deroga, nella sostanza, solo per la unitarietà del valore di riscatto della “addizione speciale”, rappresentata dal capannone, rispetto alla disciplina normativa di tale valore che prevede invece due valori alternativi. Nello schema dell'art. 1593 cc, infatti, al fine di mantenere la res sul fondo possono essere versati alternativamente o il valore di mercato dell'addizione o il controvalore della spesa operata per effettuarla.
10 La modifica è più rilevante di quanto non appaia in prima lettura, perché, come si vedrà, evidenzia che, nel caso, il controvalore è riferito ad un bene si immobile, ma smontabile e ricostruibile altrove, e per il quale è quindi dotato di un valore almeno parzialmente indipendente.
Il confronto tra la disposizione contrattuale e quella di legge è il seguente … clausola n. 4 “[…] la conduttrice sistemerà sul terreno inedificato un capannone prefabbricato previa autorizzazione dell'Autorità Comunale […] la conduttrice alla fine della locazione potrà asportare il capannone di cui sopra e tuttavia le locatrici potranno ciò evitare pagando il valore dello stesso capannone al momento della cessazione del rapporto”.
Art. 1593 cc. Il conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente.
L'identità di disciplina induce a ritenere la norma dispositiva di legge sia sostanzialmente richiamata, e derogata, dalla disposizione contrattuale, solo per il già visto profilo. La stessa è, quindi, da ritenersi vigente nella misura necessaria ad integrare la disposizione contrattuale e, totalmente, per quanto concernesse addizioni diverse dal capannone. Il nuto quale naturale negotii.
La questione di maggior rilievo che pone il rapporto tra le due norme
(contrattuale e codicistica) consiste nel fatto che solo la seconda concede, con efficacia, in forza del suo valore di legge, azione avverso il “proprietario” che non sia anche contraente. Essa appare più come un regolamento dei rapporti tra proprietario e detentore locationis causa, piuttosto che come un mero regolamento inter partes contracti.
In forza di quanto sopra in sede di appello (motivo ottavo) le parti appellanti sostengono che (in quanto legatarie) avrebbero potuto essere attinte solo dall'azione ex lege (in ragione della proprietà
11 acquisita), e non da quella ex contractu, non essendo mai state parti dello stesso. Posto che l'azione ex art. 1593 risulta esercitata solo con il secondo ricorso essi ne sostengono la tardività. La prima azione avrebbe infatti coperto il dedotto ed il deducibile, precludendo il successivo esercizio.
Ne deriverebbe il difetto di legittimazione passiva in capo agli appellanti.
Il tema sarà meglio esaminato, ma, anche in via generale, si può rilevare che invero la clausola contrattuale appare come detto una “ri-disciplina”, non una esclusione, dall'art. 1593 CC, quindi l'azione contrattuale richiama la norma del codice per le parti che clausola non ridefinisce, e si avvale della loro portata. La contrapposizione proposta è quindi fittizia.
La trattazione del tema, inoltre, è frutto di un sostanziale equivoco posto che non è vero che i come legatari, non fossero parte del contratto. Pt_1
Il legatario acquista ipso iure il legato alla morte del de cuius, salva la facoltà di rinunciarlo successivamente e l'onere di rivendicare il possesso. Ne consegue che la clausola contrattuale, invocata nel primo ricorso era vincolante anche per gli appellanti. Essi non sono estranei al contratto siccome legatari.
Cfr Cassazione civile, sez. III, 26/07/2022, n. 23265 …
In caso di legato di usufrutto di un bene già locato, l'usufrutturario legatario subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione e anche nell'obbligazione di restituzione del deposito cauzionale, salvo che nel testamento sia disposto che gli eredi debbano trasferire le relative somme all'usufruttario.
E' del resto pacifico che il legatario, pur successore a titolo particolare, succede tuttavia nei debiti relativi alla cosa legata. Non vi è motivo per ritenere che non succeda nel contratto di locazione, la cui struttura, particolare nel genere dei contratti, prevede una ampia traslazione conforme al destino della cosa lo (emptio non tollit locatum).
Detto quanto sopra non pare vi possano essere dubbi attinenti ad una ricostruzione giuridica generale del fatto in ordine alla posizione di debitori degli appellanti.
12 Costituisce argomento di transizione alla seconda problematica di appello, ovvero a quella attinente alle caratteristiche del bene, l'osservazione per la quale lo stesso non potrebbe definirsi una addizione, con conseguente inapplicabilità della disciplina delle stesse, verificandosi piuttosto l'ipotesi di una trasformazione del bene.
Tale ottica classificatoria non pare cogliere la portata reale dei rapporti tra le parti. Come già osservato, infatti, le stesse hanno negozialmente riprodotto
(con modifica) la disciplina dell'art. 1597 CC, variando la regola del corrispettivo. Non si vedrebbe a che titolo si dovrebbe respingere l'ipotesi di una estensione del richiamo della disciplina suddetta anche per regolare un fenomeno oggettivamente più ampio.
Si viene così al secondo tema di causa, ovvero quello relativo alla presunta irregolarità edilizia del capannone ancorato al suolo per cui è causa per violazione delle distanze minime dalla vicina parete “finestrata” della palazzina-uffici già esistente in loco (all'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968).
Si deve subito precisare in proposito che, come osservato dal AL appellato la recente giurisprudenza, a partire da (Cass. SS.UU. 8230/19), non nega più la commerciabilità degli immobili irregolari. Il “valore di mercato” del bene quindi non è “annullato” dalla presenza dell'irregolarità.
Parte appellata sostiene inoltre che l'abuso edilizio lamentato non sussisterebbe posto che la violazione della distanza di 10 metri varrebbe solo per le pareti finestrate dotate di “vedute” e non solo di “luci”.
Si veda in proposito
Cassazione civile, sez. II, 20/12/2016, n. 26383
Posto che nella disciplina legale dei rapporti di vicinato l'obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo in relazione alle vedute, e non anche alle luci, la dizione pareti finestrate contenuta in un regolamento edilizio che si ispiri all'art. 9 del
d.m. n. 1444 del 1968 - il quale prescrive nelle sopraelevazioni la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti - non potrebbe che riferirsi
13 esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette lucifere.
A tale argomento le parti appellanti replicano sostenendo che la parte finestrata non sarebbe quella del capannone, ma quella della vicina palazzina uffici, palazzina nella quale le “vedute” sarebbero evidenti.
A parte la considerazione per cui tale “evidenza” sostituisce, nella ricostruzione dei convenuti appellanti, la prova puntuale dell'esatto stato dei luoghi (che sarebbe sfuggito al sopralluogo del Comune effettuato per la concessione di titolo edilizio tutt'ora in essere) occorre, proseguendo nel vaglio dei fondamenti della ricostruzione di primo grado, evidenziare il carattere “non determinante”, in qualche modo “fuorviante” del contraddittorio altamente tecnico sul punto, nei termini che seguono.
Innanzitutto, anche ammettendosi raggiunta la prova dell'abuso edilizio, pur trattandosi di violazione non soggetta a “sanatoria per mera regolarizzazione dell'esistente”, nessuno dubita che la concessione del titolo edilizio da parte del (concessione erronea in tesi di parte appellante) attesti quanto CP_4 meno la astratta regolarità della costruzione, e la possibilità di mantenerla ove si eliminassero le condizioni di violazione della normativa sulle distanze. Come si vedrà una diminuzione di valore del compendio a tale titolo, oltre che per la rimozione dell'amianto dalla struttura del tetto del capannone è già stimata, in diminuzione, dal CTU e tanto in misura la cui congruità non è contestata mai nel dettaglio, se non ex adverso da pate attrice-appellata.
Ma la questione si può esaminare da un punto di vista ancora superiore.
Come già detto la disposizione contrattuale azionata è dotata di una sua autonomia, che la rende “una specificazione” dell'art. 1593 il quale è utilizzabile per integrarla, non per contraddirla. Nell'ottica detta di deve rilevare che il “valore di mercato” del bene è considerato anche come valore in sé, non solo come valore del bene “ove collocato”. Ed in effetti si
14 tratta di bene asportabile, del quale il , con le dovute autorizzazioni CP_1 procedimentali, ha chiesto di poter addivenire allo smontaggio e ri-montaggio in altro luogo. Sono sati i convenuti appellanti a ritenere il bene sul terreno, essi non possono ora lamentare una irregolarità che deriva da un “conflitto” del bene con sito in cui si trova;
se non desideravano tale conflitto, non avevano che da consentire alla rimozione da parte del , se lo CP_1 hanno ritenuto, è evidente che ne vedevano una utilità, in sé e per il fondo, e questo a prescindere dalla non rispettata distanza con la palazzina uffici.
Essendo i convenuti appellanti nella piena proprietà dell'intero fondo la loro capacità di “adattare” il capannone allo stesso è quasi illimitata. Gli stessi, ad esempio, potrebbero portare “a mere luci” anche le finestre della palazzina uffici (ove siano venute) oppure smontare ed arretrate una parete del capannone.
Non si deve dimenticare che il CTU ha già riconosciuto una riduzione di prezzo di euro 15.000,00 “quale costo di sanatoria”. La suddetta riduzione può benissimo essere riguardata, in termini generali, quale presumibile costo dell'ottimale adattamento del bene al sedime di destinazione. Non vi è negli atti degli appellanti una specifica contestazione della stima economica suddetta, ma solo una reiterata insistenza sull'abuso non coordinata con la struttura complessiva del caso.
Concludendo sul punto si deve escludere che l'abuso, non pienamente provato, ma probabile, sia nel caso di tale entità da compromettere il valore del bene oltre le riduzioni fatte dal CTU. Quanto sopra sia ove si consideri la natura amovibile del bene, che lo potrebbe sottrarre del tutto alla condizione di violazione delle distanze di legge, sia in ragione della piena capacità degli appellanti di adattare i luoghi con rimozione dell'illecito. Per altro verso lo spostamento in altro luogo, costituente già obiettivo della richiesta del
, pur essendo mezzo certo per escludere ogni irregolarità del bene, CP_1 di certo non potrebbe avere un costo inferiore ai 15.000 euro. La CTU segna quindi un valore sostanzialmente esatto del bene, ovvero quello massimo,
15 rappresentato dal mantenimento del bene alla sua sede attuale, previa adattamento dello stesso. Anche se permane un margine di ambiguità circa la possibilità di mantenere il bene anche senza adattamenti dei luoghi, gli stessi appaiono comunque altamente indicati per rimuovere ogni dubbio sulla regolarità edilizia. Ne discende la conferma, oltre che la sufficienza della riduzione effettuata dal CTU. Si noti che in essa ha un peso ancor maggiore la spesa per la rimozione dell'amianto la cui necessità non è chiaramente contestata.
Si deve notare che nella prospettiva di cui sopra, oltre ad essere del tutto esclusa l'ipotesi di un “valore nullo del bene”, sostenuta dalle appellanti, anche l'appello incidentale risulta infondato. Infatti il , quale CP_1 creditore, dovrebbe, per eliminare le riduzioni prudenziali, fornire a sua volta la prova certa dell'assenza di ogni abuso e della inutilità della rimozione dell'amianto, e queste prove non si rinvengono.
Da una prima ricostruzione diretta del percorso motivazionale seguito in primo grado, alla luce dei motivi di appello, la struttura della impugnata sentenza resta confermata.
5) La disamina dei singoli motivi di appello
Confermato come sopra, in via generale, il percorso decisionale già seguito in primo grado, occorre ora procedere all'esame specifico dei singoli motivi di appello, alcuni dei quali sono indipendenti dal quadro di principio tracciato.
Si esamino quindi gli stessi in ordine di formulazione.
5.1 Omessa pronuncia sul difetto di competenza.
La motivazione della sentenza dà atto della competenza del G.O. decidente e non degli arbitri, ma tale motivazione non è trasposta nel dispositivo. Dal che la denunciata nullità, in relazione al rito lavoro regolante il caso.
16 Risulta tuttavia evidente che si tratta di contenuto implicito del dispositivo, il quale decidendo il merito contiene necessariamente il rigetto della questione di competenza, la cui motivazione è presente nel corpo della sentenza.
Il motivo non è inoltre sostenuto da interesse degli appallanti che non dimostrano aliunde la reale sussistenza di una competenza diversa da quella del giudice ordinario naturale..
5.2 e 5.3 Abuso edilizio
Si tratta di motivo già ampiamente confutato nella disamina generale delle motivazioni di prime cure.
Si deve qui aggiungere che in tesi degli appellanti, La regolarità sarebbe divenuta “condizione contrattuale” dopo la rinnovazione del contratto (art 4) successiva alla costruzione, rinnovazione in cui la stessa non era più autorizzata, ma dichiarata come già avvenuta e regolare (con una sorta di prestazione di garanzia).
Deve tuttavia osservarsi che il contratto non assegna espressamente alla
“dichiarazione della regolarità dell'immobile” valore condizionante dell'indennizzo per il caso di rifiuto alla rimozione. Come già visto un immobile ben può essere al contempo urbanisticamente irregolare e dotato di un certo valore.
5.4 Difetto di legittimazione attiva del fallimento
Si tratta in realtà di motivo che reitera un'eccezione di difetto di presupposti del diritto azionato. Esso è incentrato sulla mancata sottoscrizione da parte dei locatori del testo scritto dell'ultima “versione” del diuturno contratto di locazione.
Per ogni altro aspetto, tuttavia, le parti hanno fatto riferimento, in tutti i passaggi di causa, al testo di quel contratto che non risulterebbe perfetto.
Anche gli appellanti, rilevando il presunto valore condizionante di alcune
17 disposizioni, si riferiscono a quel testo contrattuale, che poi “rinnegano” solo col motivo in esame.
Il contratto di locazione commerciale non è soggetto a forma scritta ad substantiam ed il contenuto delle intese tra le parti è indiscusso.
5.5 assenza oggettiva di una miglioria
Si è già detto che è determinante nel caso la pattuizione contrattuale tra le parti, la quale è applicabile al capannone indipendentemente dalla sua catalogazione come miglioria, tale essendo considerato dalle parti.
5.6 Effetto della risoluzione
Il motivo reitera un'eccezione sollevata in primo grado per la quale, al momento della proposta di rimozione “respinta” dalla proprietà, il contratto sarebbe già stato risolto dalla esecuzione dello sfratto, e quindi anche la sua clausola in ordine alla rimozione del bene non avrebbe avuto più effetto.
In proposito, tuttavia, occorre ricordare che la pattuizione costituisce come già detto un richiamo, con parziale modifica ed integrazione, del disposto di cui all'art. 1593 cc., la cui valenza quindi si applica anche ad essa. In merito a tale norma la giurisprudenza ha chiarito che la pattuizione è autonoma dal resto dei dispositivi contrattuali, il suo effetto non è traslato ai proprietari, ma ai “locatori del momento della risoluzione” e “permane in capo agli stessi”.
(Cass. 6871/83).
Si tratta di motivo del tutto infondato ed imperniato su una ricostruzione che determinerebbe un “effetto improprio” alla risoluzione del contratto di locazione, condizionando persino il legittimo recesso del conduttore.
5.7 Mancata realizzazione del presupposto dell'indennizzo.
Le parti appellanti negano che si sia realizzata la fattispecie del “trattenimento del bene” da parte loro, sostenendo che, non avendo essi riconosciuto alcun indennizzo, il locatore avrebbe dovuto procedere direttamente alla
18 asportazione dello stesso, anziché richiedere il pagamento, essendo il pagamento oggetto “solo” di una loro mera facoltà.
La tesi inverte senza motivo l'operatività ordinaria dell' art. 1593 cc. del quale, come già detto, la clausola contrattuale è una “mera modifica”. La stessa costituisce senza dubbio una interpretazione da respingere poiché postula un potere di esecuzione diretto del locatore (o dell'ex locatore) sul bene nella proprietà e nel possesso altrui, potere del tutto asistematico e necessitante, a volerlo immaginare, si una sua specifica disciplina anche processuale (che invece difetta totalmente).
Manifesta la volontà di rimuovere il capannone dal fondo il ha CP_1 ricevuto diffide in senso contrario dai proprietari. Nulla poteva fare contro la loro opposizione se non considerarla come la volontà di ritenere il bene e considerarsi, a sua volta, creditore.
Tale interpretazione dei comportamenti delle parti appare, del resto, la sola conforme a buona fede.
5.8 e 5.9) Difetto di legittimazione passiva degli appellanti in ordine alla domanda contrattuale e tardività di quella ex art.
1593 c.c.
Si tratta di due motivi connessi contenenti la già vista ricostruzione sostanziale e processuale fondata su una netta distinzione tra l'azione contrattuale (esercitata nel primo giudizio, ed in tesi non esperibile contro gli appellanti siccome legatari) e quella “legale” ex art. 1593 CC, questa sì esercitabile contro i proprietari, ma tardiva in senso processuale.
Si è già chiarita la piena legittimazione passiva dei legatari del bene, siccome succeduti nel contratto, e l'assenza di una radicale distinzione tra le due tutele in ragione del tenore della disposizione contrattuale. I motivi risultano quindi già confutati.
Nondimeno in questa sede si deve aggiungere che, anche ove le due azioni presentassero realmente la differenza di legittimati passivi prospettata,
19 proprio la loro autonomia ne consentirebbe il separato esercizio in due giudizi successivi.
Le preclusioni processuali hanno infatti valore solo all'interno del processo.
Naturalmente il processo ha un contenuto implicito costituito dalle domande aventi i medesimi destinatari petitum o causa petendi e non promosse tempestivamente. Le stesso sono il c.d. “deducibile” nel processo, il quale, se non “dedotto” è comunque in qualche modo coperto dal giudicato esterno che si forma all'esito della lite. Se non proposte nei termini le domande
“deducibili” si intendono rinunziate sul piano sostanziale. Quanto sopra, tuttavia vale sono per azioni esercitabili nei confronti delle medesime controparti;
non vale, ovviamente, nel caso, assai comune, che venga convenuto prima un soggetto non legittimato e poi quello correttamente legittimato in altra sede. Si ritiene che lo stesso principio valga anche per il caso in cui il medesimo soggetto sia prima convenuto in base a deduzioni a fronte delle quali non era legittimato passivo e poi, in altra sede, sulla base di altra costruzione in base alla quale la legittimazione passiva sussiste;
infatti non si vede come il non legittimato nel primo giudizio possa poi avvalersi di una preclusione formatasi in un giudizio del quale “non poteva” esser parte.
La tesi del difetto di legittimazione degli appellanti non reggerebbe quindi neppure se ne fossero fondati i primi presupposti. Gli stessi infatti sarebbero stati correttamente convenuti nel secondo giudizio, successivamente riunito.
5.10 Prescrizione.
Gli appellanti invocano la prescrizione almeno parziale del credito azionato, considerandolo come maturato “anno per anno” nel corso del lungo rapporto contrattuale.
Si tratta di una ricostruzione del tutto arbitraria. La semplice lettura delle norme contrattuali e di legge evidenzia che il credito sorge allorquando il locatore/proprietario manifesti la volontà di ritenere il bene.
20
5.11. Compensazione con i crediti avverso il fallimento
La stessa è stata invocata in primo grado, ma senza poter essere attuata per il carattere illiquido dei crediti da compensarsi con quello azionato, nonché per la diversa sede di riscossione.
Nulla risulta mutato in questa fase.
5.12 Incompetenza in relazione all'arbitraggio per il valore dell'indennizzo
Sul punto l'appello reitera la tesi della necessità di determinare il valore del bene mediante un arbitraggio.
Risulta tuttavia condivisibile la tesi di controparte per la quale l'arbitraggio è destinato ad una mera quantificazione negoziale di un elemento degli accordi correnti inter partes. Il caso suddetto non ha nulla a che vedere con lo scioglimento di un contenzioso vero e proprio, come quello insorto in questa sede. Una volta introdotta nella sua sede giudiziale (unica possibile) una controversia della portata della presente l'arbitraggio risulta del tutto impraticabile, lo stesso è sostanzialmente rinunciato ed il suo fine è surrogato dell'intervento del giudice.
5.13 Appello incidentale.
Si è già visto che con lo stesso sono contestate le riduzioni operate dal CTU in ordine al minor valore derivante al bene dalla necessità della sua regolarizzazione e della rimozione dell'amianto dalla copertura.
Ribadito che i costi della rimozione quantomeno della potenziale irregolarità edilizia e della rimozione dell'amianto sono specificatamente indicati, necessari per qualsiasi destinazione del bene, ed esenti da una critica completa in ordine alla loro consistenza, anche l'appello incidentale risulta infondato.
21 6) Spese di lite.
Tutti i motivi di appello sono respinti. L'esito di lite è una conferma della condanna degli appellanti. Il rigetto dell'appello incidentale, tuttavia, giustifica la compensazione delle spese di lite del secondo grado nella misura di ½.
P.Q.M.
:
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, visto l'art. 438 c.p.c., respinti tutti i motivi di appello principale e l'appello incidentale;
CONFERMA interamente la sentenza impugnata.
CONDANNA la stessa parte a rifondere le spese di lite del grado che si liquidano nella misura, già compensata al 50%, di euro 7.158,00 per oneri di difesa, oltre rimborso forfetario al 15%, iva e cpa da computarsi sulla prima somma;
deciso in GENOVA il 3 giugno 2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott. Paolo Gibelli Dott. Marcello Bruno
22
Esito : LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA accoglimento in primo grado- conferma Sezione seconda civile integrale N. 576/2024 : In persona dei signori
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott. Valeria Albino Consigliere
Dott. Paolo Gibelli Consigliere est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 576/2024, promossa da:
CF e CF _1 C.F._1 PA
elett. dom. in VIA VITTORIO VENETO 133, 19124 LA SPEZIA, C.F._2
c/o l'Avv. STURLESE G. che li rappresenta e difende come da mandato in atti,
PARTI RESISTENTI IN PRIMO GRADO ED APPELLANTI
contro
elett. domiciliata in VIA VENETO 11 Controparte_1 P.IVA_1
19121 LA SPEZIA c/o l'Avv. AMODEO MARIA PIA che lo rappresenta e difende in forza di mandato in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
PARTE RICORRENTE IN PRIMO GRADO ED APPELLATA
e nei confronti di
CF Controparte_2 C.F._3
PARTE RESISTENTE CONTUMACE IN APPELLO
avverso
Sentenza Tribunale di La Spezia n. 321/2024 pubbl. il 02/05/2024 resa in proc. RG n. 612/2016 causa nella quale, il 3 giugno 2025 sono state assunte le conclusioni di cui a verbale che si richiamano di seguito a seguito di sostituzione della discussione orale, preventivamente fissata per il giorno, con il deposito di note scritte.
1 CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per parti appellanti :
- in via preliminare, sospendere la provvisoria esecutività della Sentenza nr.
321/2024 del Tribunale di La Spezia, Sezione Civile, in composizione monocratica, Giudice Unico Dott. Gabriele Giovanni Gaggioli e pubblicata in data 02.05.2024; - in accoglimento di uno o più dei superiori motivi di appello nn. 1-2-3-4- 5-6-7-8-9-10 e, in ogni caso, delle eccezioni preliminari e pregiudiziali, nonché delle difese di merito e, dunque, in totale riforma della qui impugnata Sentenza del Tribunale di La Spezia nr. 321/2024, respingere perché inammissibili, e/o improcedibili, e/o perché infondate in fatto e in diritto e comunque perché non provate, e/o prescritte, le domande avanzate da CP_1 nei confronti dei Sigg.ri e
[...] _1 PA dichiarando, pertanto, che nulla è da questi ultimi dovuto al CP_1 medesimo;
- in accoglimento del superiore motivo di appello n. 11, sempre in riforma della qui impugnata Sentenza del Tribunale di La Spezia nr. 321/2024, compensare l'accertato credito del con quello di Controparte_1 PA pari ad euro 8.666,60 e con quello di pari ad euro
[...] _1
17.333,20. e, dunque, condannare i Sigg.ri e al _1 PA pagamento, in luogo della complessiva somma di euro 71500, della minor somma di euro 45.500,20; - in accoglimento del motivo di appello n. 12, sempre in riforma della qui impugnata Sentenza del Tribunale di Spezia nr. 321/2024, declinare la competenza del Giudice ordinario in favore dell'arbitro unico per la determinazione del valore del capannone e, pertanto, rimettere sul punto le parti all'arbitrato; - condannare il in persona del Curatore Controparte_1 protempore, al pagamento in favore della Sig.ra delle spese di lite _1 di primo e di secondo grado;
- condannare il in persona Controparte_1 del Curatore pro tempore, al pagamento in favore del Sig. PA
(anche quale erede del Sig. ) delle spese di lite di primo e di SO secondo grado;
In via istruttoria - disporre la CTU tecnica sul seguente quesito
(o su quello meglio ritenuto dall'Ecc.ma Corte di Appello adita): “Il nominato
CTU: 1) dettagli le opere occorrende all'ipotetica sanatoria prospettata dal geom.
2 in primo grado;
2) richieda, comunque, il parere preliminare/preventivo di CP_3 fattibilità delle opere di sanatoria in questione all'Ente Pubblico ed accerti, altresì, che le opere stesse siano idonee a conferire al cespite la conformità urbanistica/edilizia, pur in alternativa alla procedura di cui all'art. 36 del T.U. sull'edilizia; 3) confermi, o meno, l'impossibilità di procedere all'abbattimento dell'abuso edilizio riscontrato;
4) indichi in quale strumento urbanistico è rinvenibile la decadenza della precarietà della concessione edilizia rilasciata dall'Ente Pubblico, precarietà invece sancita espressamente proprio nell'atto di asservimento acquisito dal CTU di primo grado”.
Per parte appellata:
Piaccia alla Corta d'Appello Ecc.ma, ogni avversaria istanza, eccezione e deduzione respinta, IN VIA ISTRUTTORIA: accogliere le istanze formulate nei giudizi riuniti iscritti a R.G. 612/16 e 1648/16 (istanza che si reiterano nel presente grado di giudizio) e così: – autorizzare il AL concludente a produrre nella causa iscritta a R.G. 612/16 (mediante deposito cartaceo in udienza e/o telematicamente entro prefiggendo termine) i documenti indicati sub
33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41 in comparsa di costituzione a seguito di riassunzione depositata l'11/12/17, come da istanza formulata in detta comparsa e reiterata nelle successive udienze – ammettere la prova per testi formulata in ricorso introduttivo della causa iscritta a R.G. 1648/16 con i testi ivi indicati – ordinare ai convenuti, l'esibizione del contratto di locazione stipulato con
[...] avente ad oggetto il capannone per cui è causa, come da istanza Parte_3 formulata nei ricorsi introduttivi delle cause iscritte a R.G. 612/16 e 1648/16
NEL MERITO: respingere l'appello ex adverso proposto e, comunque, accertare e dichiarare che gli appellanti e _1 PA
(quale erede di ) sono tenuti a corrispondere al SO
AL concludente (nei limiti della quota del 50% di competenza degli stessi) in forza delle pattuizioni contenute nei contratti di locazione indicati nella premessa dei ricorsi introduttivi dei giudizi iscritti a R.G. 612/16 e 1648/16 del
Tribunale della Spezia e, comunque, in forza dei titoli dedotti in tali giudizi, una somma pari al valore del capannone per cui è causa nonché, in accoglimento
3 dell'appello incidentale proposto con il presente atto, in parziale riforma della sentenza 321/24 del Tribunale della Spezia pubblicata il 2/5/24 nelle cause riunite iscritte a R.G. 612/16 e 1648/16 del Tribunale della Spezia, accertare e dichiarare che il valore del capannone è pari ad € 186.900,00 e condannare e quale erede del convenuto _1 PA
, a corrispondere al AL concludente tale somma SO nei limiti della quota del 50% di competenza degli stessi e, così, la somma di €
93.450,00 con interessi ex art. 1284 IV comma c.c. dalla domanda al saldo. In via subordinata: Accertato e dichiarato che il capannone per cui è causa integra un'addizione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1593 c.c., condannare _1
e , quale erede di , a
[...] PA SO corrispondere al AL concludente l'indennizzo nella misura prevista dallo stesso art. 1593 c.c. (ed emersa dall'istruttoria espletata) nei limiti della quota del
50% di competenza degli stessi con interessi ex art. 1284 IV comma c.c. dalla data della domanda al saldo. In ogni ipotesi: Con vittoria di spese, compenso,
15% spese forfettarie, Iva e Cpa dei due gradi di giudizio nei confronti di e . _1 SO
4 IN FATTO ED IN DIRITTO
1) L'Oggetto della controversia
La controversia, caratterizzata da molteplici contrapposizioni in diritto, si svolge, tuttavia, a partire da un consistente nucleo di fatti documentali o pacifici, che possono essere premessi all' illustrazione dei temi controversi, onde meglio specificarne l'oggetto del giudizio.
Il ha agito, nei due procedimenti riuniti in primo grado, per Parte_4 il fine sostanziale di vedersi riconosciuto un indennizzo pari al valore commerciale del capannone - ad uso industriale - dalla stessa “lasciato” sul fondo dei convenuti all'esito di una pregressa locazione.
Il fondo in questione è sito in Spezia, Via Lunigiana n. 367, è costituito da un terreno (iscritto a NCT di Spezia – foglio 18 mappale 85) e da una palazzina ad uso uffici (iscritta al NCEU di Spezia – foglio 18 mappale 87); sullo stesso, per quanto risulti in atti, insiste tuttora il capannone industriale oggetto del contendere.
La prima locazione del fondo stipulata tra la società il cui AL è ricorrente ed appellante (allora in bonis), la convenuta, e la Controparte_2 dante causa dei residui convenuti, Sig. risale all'1.8.80. Parte_5
La clausola 4 del contratto prevedeva che la conduttrice potesse costruire, o comunque installare in loco, un grande capannone industriale (nel rispetto della normativa edilizia) e successivamente, a locazione terminata, asportare lo stesso, salvo la proprietà ne pagasse il prezzo.
Il Contatto di locazione risulta rinnovato in data 30.7.92, e, successivamente nel maggio del 2006.
Il capannone risulta installato tra il 1980 ed il 1981.
In effetti la prima stesura del contratto contiene la formulazione autorizzatoria sopra riportata, mentre le versioni successive la sostituiscono con la menzione della già intervenuta e “regolare” installazione, ferma la disposizione relativa alla destinazione del bene.
5 In data 25.2.10 decedeva nella vigenza dell'ultimo contratto. Parte_5
In data 25.01.2013 trascriveva domanda giudiziale Parte_6 rivendicazione del proprio diritto di proprietà su una quota degli immobili oggetto del contratto di locazione, e quanto sopra quale asserito successore ereditario di ne derivava il procedimento 136/2013 R.G. Parte_5 innanzi al Tribunale della Spezia.
In data 26.02.2014 intimava alla lo sfratto per Controparte_2 CP_1 morosità, che veniva convalidato dal Tribunale della Spezia con ordinanza del 20.03.2014 (procedimento 908/2014 RG) ed eseguito il 29.1.15.
In data 26.03.2014 Il Tribunale della Spezia pronunciava sentenza n. 12/2014 di fallimento di Il “succeduto” dal lato Controparte_1 Controparte_1 passivo, ma anche attivo, nelle posizioni della fallita, riteneva di esercitare il diritto potestativo, nascente dal contratto, di “ritirare” il bene collocato sul fondo già condotto in locazione. In tal senso si rivolgeva stragiudizialmente ai soggetti che riteneva eredi di ed a ed inviava “atto di Parte_5 Controparte_2 significazione” del 17.12.14, con comunicazione di voler smontare il capannone.
In data 22.12.14 il riceveva dinieghi da parte di tutte le potenziali CP_1 controparti, anche a mezzo dei rispettivi legali.
A seguito di ciò il , tramite personale tecnico, provvedeva alla stima del CP_1 valore del capannone, quantificandolo in € 243.625,00 e, ritenendo assunta in tale misura obbligazione da parte degli ex locatori (ad attuali proprietari), in conseguenza della manifestata volontà di ritenere la cosa, ne richiedeva l'adempimento.
Quando già si erano radicati i conteziosi in questa sede riuniti e decisi, in data
21.2.16, con la sentenza che ne respingeva la rivendicazione (resa nel procedimento RG 136/13 del Tribunale di La Spezia), veniva meno il possibile coinvolgimento in causa di il cui decesso seguiva Parte_6 di poco l'evento suddetto.
6 2) Le cause riunite di primo grado e la Sentenza impugnata
Con ricorso iscritto presso il Tribunale di La Spezia n. 612 del 2016 il
, odierno appellato, ha richiesto la condanna dei soggetti che CP_1 apparivano nella posizione di locatari (ex locatari) o eredi degli stessi a corrispondergli la somma pari al valore venale del capannone in questione, secondo la stima come sopra compiuta. I signori risultano indicati, in Pt_1 ricorso, quali “eredi” della Sig. ra ed il Sig. è indicato Parte_5 Pt_6 alternativamente agli stessi. La sig. ra è menzionata ma, Controparte_2 verso la stessa non sono assunte conclusioni.
Il contraddittorio era comunque esteso anche a In corso Controparte_2 di causa risultava il difetto di legittimazione del per l'effetto del già Pt_6 menzionato disconoscimento delle sue pretese. Inseguito il giudizio era comunque interrotto, per la morte del stesso, e successivamente Pt_6 riassunto verso le eredi al solo scopo dichiarare nei loro confronti l'estinzione del processo.
Era confermata la limitazione della domanda alle quote di debito per l'indennizzo dei essendo raggiunto accordo con Pt_1 Controparte_2
Prima della sentenza, tuttavia, il fallimento aveva introdotto altro giudizio con petitum sostanzialmente analogo, ma senza più assumere conclusioni avverso ed introducendo espressamente, quale causa petendi Pt_6 subordinata, l'azione per ottenere il valore delle addizioni secondo la disciplina di cui all'art. 1593 del CC.
I hanno comunque resistito in ambo le sedi, svolgendo difese Pt_1 incentrate sia su ritenute carenze di legittimazione, sia sul difetto ogni valore in capo in capo all'immobile, siccome irregolare sotto il profilo edilizio, sia su profili di rito. Si tratta di argomenti che verranno riesaminati come motivi di appello svolti in questa sede.
Il giudice di prime cure ha riunito i giudizi, dichiarato l'estinzione di ogni rapporto processuale relativo alle eredi (per accettazione della rinuncia Pt_6
7 alla domanda verso il loro dante causa); infine, superate le difese dei Pt_1 ha attribuito preminente valore al fatto che la asportazione del bene fosse stata anche da loro impedita, e li ha considerati obbligati per il valore venale del bene “ritenuto” come da contratto. Pertanto ha deciso come segue:
A) Dichiara l'estinzione del giudizio nei confronti di B) Controparte_2
Condanna ed (e per lui il suo _1 SO erede in solido tra loro, al pagamento a favore di PA
di Euro 71.500,00, oltre interessi legali dal Controparte_1
29.01.2015 al saldo. C) Condanna ed _1 Per_1
e per lui il suo erede in solido tra loro, alla
[...] PA rifusione delle spese processuali a favore di , Controparte_1 liquidandole in Euro 4.296,46
Per determinare il contenuto economico dell'obbligo dei convenuti il Giudice spezzino ha recepito, in integrum, il contenuto della CTU, licenziata al fine di determinare il contestato valore di mercato.
La CTU si è fatta carico anche di stimare la portata economica del lamentato abuso edilizio, ha stimato il costo della sanatoria e quello per la eliminazione dell'amianto dal tetto del capannone, e li ha sottratti dal valore del bene.
Come evidente dal dispositivo riportato la somma ottenuta dal è CP_1 quasi dimezzata rispetto alla sua pretesa.
3) Gli Appelli
Appellano in via principale i signori Pt_1
Gli articolatissimi motivi dagli stessi presentati ruotano su due nuclei di temi che vanno riorganizzati logicamente posto che la numerazione dei motivi non corrisponde alla loro priorità logico-giuridica.
1) In primo luogo sono contestati i presupposti contrattuali del diritto esercitato per vari ed indipendenti motivi, ed in particolare:
8 a. per non essere l'azione contrattuale (di cui al primo ricorso) in grado di coinvolgere i stante la loro incontestata Pt_1
posizione di legatari e non eredi;
b. per non esser stata tempestivamente esercitata nei loro confronti l'azione di cui all'art. 1593, siccome proprietari
(posizione che invece non contestano, ma per i quali si dichiarano chiamati solo con secondo e tardivo ricorso);
c. per non essere comunque il contratto vincolate, perché non sottoscritto dai locatori, e comunque risolto al momento dell'esercizio del diritto di ritenzione del bene, esercizio anch'esso contestato;
2) in secondo luogo è contestato che la natura oggettiva del bene non sia tale da far sorge il credito preteso. Sotto tale profilo lo stesso non sarebbe una addizione ex art. 1593 cc. e sarebbe comunque
“urbanisticamente irregolare”, essendo quanto sopra sufficiente a privarlo di ogni valore ed a menomare il fondamento stesso del diritto invocato.
Il , contestati tutti gli argomenti detti, svolge comunque CP_1
appello incidentale, di portata molto più contenuta del principale, lamentando la contraddittorietà della CTU nella misura in cui sottrae dal valore del bene le spese per la regolarizzazione, nonostante la stessa non risulti una prospettiva giuridicamente e fattualmente concreta. Le spese dette sono quantificate in CTU in euro 15.000,00. Ugualmente è contestata la sottrazione dal valore del bene della somma di euro
30.000,00 circa, quale “spesa prevedibile” per l'eliminazione (di sicurezza) dell'amianto presente nella copertura del manufatto per cui è causa fin dalla sua costruzione.
9 4) Motivi generali della decisione di secondo grado
Sia l'appello principale che l'incidentale sono infondati e la sentenza impugnata del Tribunale di La Spezia va confermata in toto.
L'articolazione dei motivi di appello principale, pur come sopra sintetizzati richiede una breve analisi puntuale degli stessi, che si compirà a completamento di quanto segue
È tuttavia necessario premettere i principi generali che riconducono a ritenere la complessiva correttezza della soluzione assegnata al caso dal giudice di prime cure.
Innanzitutto occorre chiarire che la duplice azione del (esitata CP_1 nella riunione e nella decisione congiunta dei due procedimenti) non è di ostacolo all'azione contrattuale esercitata, azione già di per correttamente esercitata nella prima sede processuale, e già svolta nei confronti dei convenuti effettivamente debitori, tra i quali gli appellanti.
In secondo luogo i motivi relativi al vizio del bene appaiono pretestuosi.
Essenziale sul punto è la considerazione del già intervenuto scomputo del costo della sanatoria da parte del CTU.
Riprendendo il primo tema occorre ripercorrere brevemente la vicenda verificando la già detta “sufficienza” e “fondatezza della prima azione svolta del fallimento.
La disposizione del contratto di locazione in forza della quale il capannone ad uso industriale poteva essere rimosso dal conduttore, salvo pagamento del suo prezzo di mercato, riprende in gran parte, la disciplina dell'art. 1593 CC, alla quale deroga, nella sostanza, solo per la unitarietà del valore di riscatto della “addizione speciale”, rappresentata dal capannone, rispetto alla disciplina normativa di tale valore che prevede invece due valori alternativi. Nello schema dell'art. 1593 cc, infatti, al fine di mantenere la res sul fondo possono essere versati alternativamente o il valore di mercato dell'addizione o il controvalore della spesa operata per effettuarla.
10 La modifica è più rilevante di quanto non appaia in prima lettura, perché, come si vedrà, evidenzia che, nel caso, il controvalore è riferito ad un bene si immobile, ma smontabile e ricostruibile altrove, e per il quale è quindi dotato di un valore almeno parzialmente indipendente.
Il confronto tra la disposizione contrattuale e quella di legge è il seguente … clausola n. 4 “[…] la conduttrice sistemerà sul terreno inedificato un capannone prefabbricato previa autorizzazione dell'Autorità Comunale […] la conduttrice alla fine della locazione potrà asportare il capannone di cui sopra e tuttavia le locatrici potranno ciò evitare pagando il valore dello stesso capannone al momento della cessazione del rapporto”.
Art. 1593 cc. Il conduttore che ha eseguito le addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.
Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente.
L'identità di disciplina induce a ritenere la norma dispositiva di legge sia sostanzialmente richiamata, e derogata, dalla disposizione contrattuale, solo per il già visto profilo. La stessa è, quindi, da ritenersi vigente nella misura necessaria ad integrare la disposizione contrattuale e, totalmente, per quanto concernesse addizioni diverse dal capannone. Il nuto quale naturale negotii.
La questione di maggior rilievo che pone il rapporto tra le due norme
(contrattuale e codicistica) consiste nel fatto che solo la seconda concede, con efficacia, in forza del suo valore di legge, azione avverso il “proprietario” che non sia anche contraente. Essa appare più come un regolamento dei rapporti tra proprietario e detentore locationis causa, piuttosto che come un mero regolamento inter partes contracti.
In forza di quanto sopra in sede di appello (motivo ottavo) le parti appellanti sostengono che (in quanto legatarie) avrebbero potuto essere attinte solo dall'azione ex lege (in ragione della proprietà
11 acquisita), e non da quella ex contractu, non essendo mai state parti dello stesso. Posto che l'azione ex art. 1593 risulta esercitata solo con il secondo ricorso essi ne sostengono la tardività. La prima azione avrebbe infatti coperto il dedotto ed il deducibile, precludendo il successivo esercizio.
Ne deriverebbe il difetto di legittimazione passiva in capo agli appellanti.
Il tema sarà meglio esaminato, ma, anche in via generale, si può rilevare che invero la clausola contrattuale appare come detto una “ri-disciplina”, non una esclusione, dall'art. 1593 CC, quindi l'azione contrattuale richiama la norma del codice per le parti che clausola non ridefinisce, e si avvale della loro portata. La contrapposizione proposta è quindi fittizia.
La trattazione del tema, inoltre, è frutto di un sostanziale equivoco posto che non è vero che i come legatari, non fossero parte del contratto. Pt_1
Il legatario acquista ipso iure il legato alla morte del de cuius, salva la facoltà di rinunciarlo successivamente e l'onere di rivendicare il possesso. Ne consegue che la clausola contrattuale, invocata nel primo ricorso era vincolante anche per gli appellanti. Essi non sono estranei al contratto siccome legatari.
Cfr Cassazione civile, sez. III, 26/07/2022, n. 23265 …
In caso di legato di usufrutto di un bene già locato, l'usufrutturario legatario subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione e anche nell'obbligazione di restituzione del deposito cauzionale, salvo che nel testamento sia disposto che gli eredi debbano trasferire le relative somme all'usufruttario.
E' del resto pacifico che il legatario, pur successore a titolo particolare, succede tuttavia nei debiti relativi alla cosa legata. Non vi è motivo per ritenere che non succeda nel contratto di locazione, la cui struttura, particolare nel genere dei contratti, prevede una ampia traslazione conforme al destino della cosa lo (emptio non tollit locatum).
Detto quanto sopra non pare vi possano essere dubbi attinenti ad una ricostruzione giuridica generale del fatto in ordine alla posizione di debitori degli appellanti.
12 Costituisce argomento di transizione alla seconda problematica di appello, ovvero a quella attinente alle caratteristiche del bene, l'osservazione per la quale lo stesso non potrebbe definirsi una addizione, con conseguente inapplicabilità della disciplina delle stesse, verificandosi piuttosto l'ipotesi di una trasformazione del bene.
Tale ottica classificatoria non pare cogliere la portata reale dei rapporti tra le parti. Come già osservato, infatti, le stesse hanno negozialmente riprodotto
(con modifica) la disciplina dell'art. 1597 CC, variando la regola del corrispettivo. Non si vedrebbe a che titolo si dovrebbe respingere l'ipotesi di una estensione del richiamo della disciplina suddetta anche per regolare un fenomeno oggettivamente più ampio.
Si viene così al secondo tema di causa, ovvero quello relativo alla presunta irregolarità edilizia del capannone ancorato al suolo per cui è causa per violazione delle distanze minime dalla vicina parete “finestrata” della palazzina-uffici già esistente in loco (all'art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968).
Si deve subito precisare in proposito che, come osservato dal AL appellato la recente giurisprudenza, a partire da (Cass. SS.UU. 8230/19), non nega più la commerciabilità degli immobili irregolari. Il “valore di mercato” del bene quindi non è “annullato” dalla presenza dell'irregolarità.
Parte appellata sostiene inoltre che l'abuso edilizio lamentato non sussisterebbe posto che la violazione della distanza di 10 metri varrebbe solo per le pareti finestrate dotate di “vedute” e non solo di “luci”.
Si veda in proposito
Cassazione civile, sez. II, 20/12/2016, n. 26383
Posto che nella disciplina legale dei rapporti di vicinato l'obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo in relazione alle vedute, e non anche alle luci, la dizione pareti finestrate contenuta in un regolamento edilizio che si ispiri all'art. 9 del
d.m. n. 1444 del 1968 - il quale prescrive nelle sopraelevazioni la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti - non potrebbe che riferirsi
13 esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette lucifere.
A tale argomento le parti appellanti replicano sostenendo che la parte finestrata non sarebbe quella del capannone, ma quella della vicina palazzina uffici, palazzina nella quale le “vedute” sarebbero evidenti.
A parte la considerazione per cui tale “evidenza” sostituisce, nella ricostruzione dei convenuti appellanti, la prova puntuale dell'esatto stato dei luoghi (che sarebbe sfuggito al sopralluogo del Comune effettuato per la concessione di titolo edilizio tutt'ora in essere) occorre, proseguendo nel vaglio dei fondamenti della ricostruzione di primo grado, evidenziare il carattere “non determinante”, in qualche modo “fuorviante” del contraddittorio altamente tecnico sul punto, nei termini che seguono.
Innanzitutto, anche ammettendosi raggiunta la prova dell'abuso edilizio, pur trattandosi di violazione non soggetta a “sanatoria per mera regolarizzazione dell'esistente”, nessuno dubita che la concessione del titolo edilizio da parte del (concessione erronea in tesi di parte appellante) attesti quanto CP_4 meno la astratta regolarità della costruzione, e la possibilità di mantenerla ove si eliminassero le condizioni di violazione della normativa sulle distanze. Come si vedrà una diminuzione di valore del compendio a tale titolo, oltre che per la rimozione dell'amianto dalla struttura del tetto del capannone è già stimata, in diminuzione, dal CTU e tanto in misura la cui congruità non è contestata mai nel dettaglio, se non ex adverso da pate attrice-appellata.
Ma la questione si può esaminare da un punto di vista ancora superiore.
Come già detto la disposizione contrattuale azionata è dotata di una sua autonomia, che la rende “una specificazione” dell'art. 1593 il quale è utilizzabile per integrarla, non per contraddirla. Nell'ottica detta di deve rilevare che il “valore di mercato” del bene è considerato anche come valore in sé, non solo come valore del bene “ove collocato”. Ed in effetti si
14 tratta di bene asportabile, del quale il , con le dovute autorizzazioni CP_1 procedimentali, ha chiesto di poter addivenire allo smontaggio e ri-montaggio in altro luogo. Sono sati i convenuti appellanti a ritenere il bene sul terreno, essi non possono ora lamentare una irregolarità che deriva da un “conflitto” del bene con sito in cui si trova;
se non desideravano tale conflitto, non avevano che da consentire alla rimozione da parte del , se lo CP_1 hanno ritenuto, è evidente che ne vedevano una utilità, in sé e per il fondo, e questo a prescindere dalla non rispettata distanza con la palazzina uffici.
Essendo i convenuti appellanti nella piena proprietà dell'intero fondo la loro capacità di “adattare” il capannone allo stesso è quasi illimitata. Gli stessi, ad esempio, potrebbero portare “a mere luci” anche le finestre della palazzina uffici (ove siano venute) oppure smontare ed arretrate una parete del capannone.
Non si deve dimenticare che il CTU ha già riconosciuto una riduzione di prezzo di euro 15.000,00 “quale costo di sanatoria”. La suddetta riduzione può benissimo essere riguardata, in termini generali, quale presumibile costo dell'ottimale adattamento del bene al sedime di destinazione. Non vi è negli atti degli appellanti una specifica contestazione della stima economica suddetta, ma solo una reiterata insistenza sull'abuso non coordinata con la struttura complessiva del caso.
Concludendo sul punto si deve escludere che l'abuso, non pienamente provato, ma probabile, sia nel caso di tale entità da compromettere il valore del bene oltre le riduzioni fatte dal CTU. Quanto sopra sia ove si consideri la natura amovibile del bene, che lo potrebbe sottrarre del tutto alla condizione di violazione delle distanze di legge, sia in ragione della piena capacità degli appellanti di adattare i luoghi con rimozione dell'illecito. Per altro verso lo spostamento in altro luogo, costituente già obiettivo della richiesta del
, pur essendo mezzo certo per escludere ogni irregolarità del bene, CP_1 di certo non potrebbe avere un costo inferiore ai 15.000 euro. La CTU segna quindi un valore sostanzialmente esatto del bene, ovvero quello massimo,
15 rappresentato dal mantenimento del bene alla sua sede attuale, previa adattamento dello stesso. Anche se permane un margine di ambiguità circa la possibilità di mantenere il bene anche senza adattamenti dei luoghi, gli stessi appaiono comunque altamente indicati per rimuovere ogni dubbio sulla regolarità edilizia. Ne discende la conferma, oltre che la sufficienza della riduzione effettuata dal CTU. Si noti che in essa ha un peso ancor maggiore la spesa per la rimozione dell'amianto la cui necessità non è chiaramente contestata.
Si deve notare che nella prospettiva di cui sopra, oltre ad essere del tutto esclusa l'ipotesi di un “valore nullo del bene”, sostenuta dalle appellanti, anche l'appello incidentale risulta infondato. Infatti il , quale CP_1 creditore, dovrebbe, per eliminare le riduzioni prudenziali, fornire a sua volta la prova certa dell'assenza di ogni abuso e della inutilità della rimozione dell'amianto, e queste prove non si rinvengono.
Da una prima ricostruzione diretta del percorso motivazionale seguito in primo grado, alla luce dei motivi di appello, la struttura della impugnata sentenza resta confermata.
5) La disamina dei singoli motivi di appello
Confermato come sopra, in via generale, il percorso decisionale già seguito in primo grado, occorre ora procedere all'esame specifico dei singoli motivi di appello, alcuni dei quali sono indipendenti dal quadro di principio tracciato.
Si esamino quindi gli stessi in ordine di formulazione.
5.1 Omessa pronuncia sul difetto di competenza.
La motivazione della sentenza dà atto della competenza del G.O. decidente e non degli arbitri, ma tale motivazione non è trasposta nel dispositivo. Dal che la denunciata nullità, in relazione al rito lavoro regolante il caso.
16 Risulta tuttavia evidente che si tratta di contenuto implicito del dispositivo, il quale decidendo il merito contiene necessariamente il rigetto della questione di competenza, la cui motivazione è presente nel corpo della sentenza.
Il motivo non è inoltre sostenuto da interesse degli appallanti che non dimostrano aliunde la reale sussistenza di una competenza diversa da quella del giudice ordinario naturale..
5.2 e 5.3 Abuso edilizio
Si tratta di motivo già ampiamente confutato nella disamina generale delle motivazioni di prime cure.
Si deve qui aggiungere che in tesi degli appellanti, La regolarità sarebbe divenuta “condizione contrattuale” dopo la rinnovazione del contratto (art 4) successiva alla costruzione, rinnovazione in cui la stessa non era più autorizzata, ma dichiarata come già avvenuta e regolare (con una sorta di prestazione di garanzia).
Deve tuttavia osservarsi che il contratto non assegna espressamente alla
“dichiarazione della regolarità dell'immobile” valore condizionante dell'indennizzo per il caso di rifiuto alla rimozione. Come già visto un immobile ben può essere al contempo urbanisticamente irregolare e dotato di un certo valore.
5.4 Difetto di legittimazione attiva del fallimento
Si tratta in realtà di motivo che reitera un'eccezione di difetto di presupposti del diritto azionato. Esso è incentrato sulla mancata sottoscrizione da parte dei locatori del testo scritto dell'ultima “versione” del diuturno contratto di locazione.
Per ogni altro aspetto, tuttavia, le parti hanno fatto riferimento, in tutti i passaggi di causa, al testo di quel contratto che non risulterebbe perfetto.
Anche gli appellanti, rilevando il presunto valore condizionante di alcune
17 disposizioni, si riferiscono a quel testo contrattuale, che poi “rinnegano” solo col motivo in esame.
Il contratto di locazione commerciale non è soggetto a forma scritta ad substantiam ed il contenuto delle intese tra le parti è indiscusso.
5.5 assenza oggettiva di una miglioria
Si è già detto che è determinante nel caso la pattuizione contrattuale tra le parti, la quale è applicabile al capannone indipendentemente dalla sua catalogazione come miglioria, tale essendo considerato dalle parti.
5.6 Effetto della risoluzione
Il motivo reitera un'eccezione sollevata in primo grado per la quale, al momento della proposta di rimozione “respinta” dalla proprietà, il contratto sarebbe già stato risolto dalla esecuzione dello sfratto, e quindi anche la sua clausola in ordine alla rimozione del bene non avrebbe avuto più effetto.
In proposito, tuttavia, occorre ricordare che la pattuizione costituisce come già detto un richiamo, con parziale modifica ed integrazione, del disposto di cui all'art. 1593 cc., la cui valenza quindi si applica anche ad essa. In merito a tale norma la giurisprudenza ha chiarito che la pattuizione è autonoma dal resto dei dispositivi contrattuali, il suo effetto non è traslato ai proprietari, ma ai “locatori del momento della risoluzione” e “permane in capo agli stessi”.
(Cass. 6871/83).
Si tratta di motivo del tutto infondato ed imperniato su una ricostruzione che determinerebbe un “effetto improprio” alla risoluzione del contratto di locazione, condizionando persino il legittimo recesso del conduttore.
5.7 Mancata realizzazione del presupposto dell'indennizzo.
Le parti appellanti negano che si sia realizzata la fattispecie del “trattenimento del bene” da parte loro, sostenendo che, non avendo essi riconosciuto alcun indennizzo, il locatore avrebbe dovuto procedere direttamente alla
18 asportazione dello stesso, anziché richiedere il pagamento, essendo il pagamento oggetto “solo” di una loro mera facoltà.
La tesi inverte senza motivo l'operatività ordinaria dell' art. 1593 cc. del quale, come già detto, la clausola contrattuale è una “mera modifica”. La stessa costituisce senza dubbio una interpretazione da respingere poiché postula un potere di esecuzione diretto del locatore (o dell'ex locatore) sul bene nella proprietà e nel possesso altrui, potere del tutto asistematico e necessitante, a volerlo immaginare, si una sua specifica disciplina anche processuale (che invece difetta totalmente).
Manifesta la volontà di rimuovere il capannone dal fondo il ha CP_1 ricevuto diffide in senso contrario dai proprietari. Nulla poteva fare contro la loro opposizione se non considerarla come la volontà di ritenere il bene e considerarsi, a sua volta, creditore.
Tale interpretazione dei comportamenti delle parti appare, del resto, la sola conforme a buona fede.
5.8 e 5.9) Difetto di legittimazione passiva degli appellanti in ordine alla domanda contrattuale e tardività di quella ex art.
1593 c.c.
Si tratta di due motivi connessi contenenti la già vista ricostruzione sostanziale e processuale fondata su una netta distinzione tra l'azione contrattuale (esercitata nel primo giudizio, ed in tesi non esperibile contro gli appellanti siccome legatari) e quella “legale” ex art. 1593 CC, questa sì esercitabile contro i proprietari, ma tardiva in senso processuale.
Si è già chiarita la piena legittimazione passiva dei legatari del bene, siccome succeduti nel contratto, e l'assenza di una radicale distinzione tra le due tutele in ragione del tenore della disposizione contrattuale. I motivi risultano quindi già confutati.
Nondimeno in questa sede si deve aggiungere che, anche ove le due azioni presentassero realmente la differenza di legittimati passivi prospettata,
19 proprio la loro autonomia ne consentirebbe il separato esercizio in due giudizi successivi.
Le preclusioni processuali hanno infatti valore solo all'interno del processo.
Naturalmente il processo ha un contenuto implicito costituito dalle domande aventi i medesimi destinatari petitum o causa petendi e non promosse tempestivamente. Le stesso sono il c.d. “deducibile” nel processo, il quale, se non “dedotto” è comunque in qualche modo coperto dal giudicato esterno che si forma all'esito della lite. Se non proposte nei termini le domande
“deducibili” si intendono rinunziate sul piano sostanziale. Quanto sopra, tuttavia vale sono per azioni esercitabili nei confronti delle medesime controparti;
non vale, ovviamente, nel caso, assai comune, che venga convenuto prima un soggetto non legittimato e poi quello correttamente legittimato in altra sede. Si ritiene che lo stesso principio valga anche per il caso in cui il medesimo soggetto sia prima convenuto in base a deduzioni a fronte delle quali non era legittimato passivo e poi, in altra sede, sulla base di altra costruzione in base alla quale la legittimazione passiva sussiste;
infatti non si vede come il non legittimato nel primo giudizio possa poi avvalersi di una preclusione formatasi in un giudizio del quale “non poteva” esser parte.
La tesi del difetto di legittimazione degli appellanti non reggerebbe quindi neppure se ne fossero fondati i primi presupposti. Gli stessi infatti sarebbero stati correttamente convenuti nel secondo giudizio, successivamente riunito.
5.10 Prescrizione.
Gli appellanti invocano la prescrizione almeno parziale del credito azionato, considerandolo come maturato “anno per anno” nel corso del lungo rapporto contrattuale.
Si tratta di una ricostruzione del tutto arbitraria. La semplice lettura delle norme contrattuali e di legge evidenzia che il credito sorge allorquando il locatore/proprietario manifesti la volontà di ritenere il bene.
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5.11. Compensazione con i crediti avverso il fallimento
La stessa è stata invocata in primo grado, ma senza poter essere attuata per il carattere illiquido dei crediti da compensarsi con quello azionato, nonché per la diversa sede di riscossione.
Nulla risulta mutato in questa fase.
5.12 Incompetenza in relazione all'arbitraggio per il valore dell'indennizzo
Sul punto l'appello reitera la tesi della necessità di determinare il valore del bene mediante un arbitraggio.
Risulta tuttavia condivisibile la tesi di controparte per la quale l'arbitraggio è destinato ad una mera quantificazione negoziale di un elemento degli accordi correnti inter partes. Il caso suddetto non ha nulla a che vedere con lo scioglimento di un contenzioso vero e proprio, come quello insorto in questa sede. Una volta introdotta nella sua sede giudiziale (unica possibile) una controversia della portata della presente l'arbitraggio risulta del tutto impraticabile, lo stesso è sostanzialmente rinunciato ed il suo fine è surrogato dell'intervento del giudice.
5.13 Appello incidentale.
Si è già visto che con lo stesso sono contestate le riduzioni operate dal CTU in ordine al minor valore derivante al bene dalla necessità della sua regolarizzazione e della rimozione dell'amianto dalla copertura.
Ribadito che i costi della rimozione quantomeno della potenziale irregolarità edilizia e della rimozione dell'amianto sono specificatamente indicati, necessari per qualsiasi destinazione del bene, ed esenti da una critica completa in ordine alla loro consistenza, anche l'appello incidentale risulta infondato.
21 6) Spese di lite.
Tutti i motivi di appello sono respinti. L'esito di lite è una conferma della condanna degli appellanti. Il rigetto dell'appello incidentale, tuttavia, giustifica la compensazione delle spese di lite del secondo grado nella misura di ½.
P.Q.M.
:
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, visto l'art. 438 c.p.c., respinti tutti i motivi di appello principale e l'appello incidentale;
CONFERMA interamente la sentenza impugnata.
CONDANNA la stessa parte a rifondere le spese di lite del grado che si liquidano nella misura, già compensata al 50%, di euro 7.158,00 per oneri di difesa, oltre rimborso forfetario al 15%, iva e cpa da computarsi sulla prima somma;
deciso in GENOVA il 3 giugno 2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott. Paolo Gibelli Dott. Marcello Bruno
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