N. R.G. 1183/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, TERZA SEZIONE CIVILE, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1183/2021 promossa da:
(C.F. ) nella Parte_1 P.IVA_1 persona dell'amministratore pro-tempore con il patrocinio degli Avv.ti CP_1
ELISABETTA IACOMELLI e ALESSIA MASSAI;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(C.F. ) in proprio e quale erede di Controparte_2 C.F._1 [...] con il patrocinio dell'Avv. MATTEO BUONCRISITANI Persona_1
PARTE APPELLATA avverso la sentenza n. 16/2021 emessa dal Tribunale di Grosseto in data 10.1.2021
CONCLUSIONI
In data 31.7.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze, contrariis rejectis,
pagina 1 di 20 1°.- dichiarare la nullità della la sentenza impugnata oggetto del presente appello n. 16/2021
(cron. 195 - Rep. 35 ) emessa dal Tribunale di Grosseto in persona del Giudice Dott.ssa Rosa
Passavanti il 10.01.2021, depositata e pubblicata in data 13.01.2021, nell'ambito della causa civile recante R.A.C. 2952/2008 RG TRIB.GR.,avente ad oggetto l'annullamento della delibera assembleare in quanto viziata ed illegittima con l'adozione di ogni conseguente pronuncia;
E/o, in ogni caso 2° Riformare e/o annullare in toto la sentenza impugnata oggetto del presente appello n. 16/2021 (cron. 195 - Rep. 35 ) emessa dal Tribunale di
Grosseto in persona del Giudice Dott.ssa Rosa Passavanti il 10.01.2021, depositata e pubblicata in data 13.01.2021, nell'ambito della causa civile recante R.A.C. 2952/2008 RG
TRIB.GR., avente ad oggetto l'annullamento della delibera assembleare e, per l'effetto accertare e dichiarare la legittimità e validità della delibera assunta in data 30 Agosto 2008 in quanto non lesiva dei diritti dei condomini sulle parti comuni e sulle proprietà individuali, ed adottata nel rispetto della legge;
Con vittoria di spese, diritti ed onorari, del presente giudizio e di quello di primo grado, oltre IVA e CPA e rimborso forfetario come per legge.
Per la parte appellata:
Dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dal avverso la sentenza n. Parte_1
16/2021 (cron. 195 - Rep. 35) emessa dal Tribunale di Grosseto in persona del Giudice
Dott.ssa Rosa Passavanti il 10.01.2021, depositata e pubblicata in data 13.01.2021, nell'ambito della causa civile recante R.A.C. 2952/2008 RG. Trib. GR;
- In mero subordine, laddove lo si ritenga necessario ed opportuno, riformulare la Sentenza impugnata, in parziale correzione dell'errore materiale in cui è eventualmente incorso il Giudice di prime cure, limitando l'annullamento della stessa al punto 5 dell'ordine del giorno e al punto 6 della delibera assembleare impugnata. - In ogni caso, condannare parte appellante alle spese e competenze professionali difensive del doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CAP come per legge
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il Tribunale di Grosseto, con sentenza n. 16/2021 emessa il 10.1.2021, ha così deciso:
“Accoglie la domanda attorea;
dichiara nullo il verbale di assemblea condominiale
30.08.2008;Condanna il convenuto a pagare le spese di giudizio, che liquida in Parte_1
pagina 2 di 20 euro 3.972,00= oltre spese generali, IVA e CAP come per legge ai sensi del DM del
08.03.2018.
1.1 SERI RENATA IN TRAVERSARI E avevano agito contro il Controparte_2 rassegnando le seguenti conclusioni: Parte_1
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione:

1.Dichiarare nulla o quanto meno annullare la delibera del 30.08.2008 sul punto
5 dell'ordine del giorno e n.6 del verbale d'assemblea nella parte in cui decide di procedere al
“ripristino del muretto del portico lato mare in quanto avente ad oggetto un'innovazione vietata ai sensi dell'art.1120 II comma cod.civ. adottata con l'assenso dei partecipanti all'assemblea e non anche con il consenso unanime di tutti i condomini in effetti negato dalle ricorrenti. Con vittoria di spese ed onorari di giudizio
A sostegno della domanda, le RICORRENTI avevano dedotto di essere comproprietarie di un fondo commerciale di 639 mq, sito al piano terreno del fabbricato condominiale ubicato in in . Il fondo, all'epoca dei fatti, risultava locato alla società Parte_1 Parte_1
Delfino S.r.l., che vi gestiva un supermercato a marchio CONAD.
Le stesse avevano introdotto il giudizio al fine di ottenere la declaratoria di nullità della delibera assembleare adottata dal in data 30 agosto 2008, assunta in seconda Parte_1 convocazione con il voto favorevole di tutti i presenti, rappresentanti complessivamente 43 condomini su 76 e 456,89 millesimi del valore complessivo dell'edificio. L'impugnazione aveva ad oggetto, in particolare, la parte della delibera corrispondente al punto 5 dell'ordine del giorno e al punto 6 del verbale, con cui veniva approvato il cosiddetto “ripristino del muretto del portico lato mare”.
Le ricorrenti, nei propri scritti difensivi, avevano precisato che l'area oggetto della deliberazione corrispondeva a una porzione del porticato retrostante l'edificio, CP_3 nella quale – secondo la loro prospettazione – sin dagli anni '70 era presente un varco privo di delimitazioni murarie e munito di scaletta in ferro, stabilmente utilizzato per accedere alla parte tergale del fondo commerciale di loro proprietà. Tale apertura, a loro dire, era sempre stata visibile e concretamente impiegata, in via continuativa, per le ordinarie operazioni di carico e scarico delle merci.
Tale prospettazione risultava, a loro dire, confermata dalle risultanze dell'istruttoria svolta, ed in particolare dalla prova per testi, nel corso della quale i testimoni avevano riferito in maniera concorde e circostanziata della presenza del varco sin dagli anni '70 e del suo pagina 3 di 20 utilizzo stabile e visibile come accesso alla parte retrostante del fondo commerciale, senza che alcuna struttura muraria ne avesse mai ostacolato la fruizione. A sostegno della medesima tesi, le ricorrenti avevano richiamato anche la consulenza tecnica d'ufficio, la quale aveva evidenziato come, dagli elaborati tecnici depositati presso il non fosse stato possibile CP_4 desumere in modo certo e univoco la preesistenza del muretto nella porzione di portico oggetto di intervento, né fossero state rilevate discontinuità costruttive tali da far ragionevolmente presumere l'esistenza di una precedente muratura a chiusura del varco.
Fermo quanto sopra le RICORRENTI evidenziavano, che l'accesso retrostante rivestiva un ruolo essenziale per le esigenze logistiche connesse alla destinazione commerciale dell'immobile, essendo prospiciente un'area carrabile appositamente utilizzata per finalità operative. La rimozione della scaletta in ferro e la chiusura del varco, mediante la realizzazione del manufatto murario oggetto della delibera, avrebbe dunque comportato – secondo le ricorrenti – l'impossibilità di utilizzare una porzione comune del fabbricato funzionale all'accesso al fondo, con conseguente compromissione dell'utilità economica e pratica derivante da tale uso, e incidenza negativa sul godimento dell'unità immobiliare di loro proprietà.
Alla luce di tali considerazioni, esse contestavano la qualificazione dell'intervento come semplice “ripristino” dello stato originario dei luoghi, contenuta nel verbale assembleare, osservando che tale definizione, priva a loro dire di fondamento fattuale, incideva anche sulla corretta individuazione del quorum deliberativo necessario. Ritenevano, invece, che l'opera approvata dovesse essere inquadrata tra le innovazioni vietate ai sensi dell'art. 1120, comma
4, c.c., in quanto volta a sottrarre una parte comune all'uso collettivo e a limitarne significativamente la fruibilità da parte dei singoli condomini.
In conclusione, ribadivano che l'intervento deliberato, incidendo in modo rilevante sul diritto di uso della cosa comune e introducendo ex novo una limitazione permanente all'accesso del proprio immobile, dovesse essere considerato a tutti gli effetti un'innovazione vietata. Ne derivava, a loro dire, la necessità del consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione, consenso che nel caso di specie mancava del tutto. Di qui, la richiesta di annullamento della delibera impugnata, nella parte specificamente contestata.
1.2 IL (di qui innanzi anche solo Parte_1 [...]
) si era costituito, rassegnando le seguenti conclusioni: CP_5
Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, pagina 4 di 20 respingere la domanda proposta dalle attrici/ricorrenti in quanto infondata in fatto e diritto
e non provata. Con-seguentemente confermare la delibera del Parte_1 del 30.08.2008 in ogni suo punto in quanto assunta in conformità alle norme di legge.
[...]
Con vittoria di spese ed onorari
Per quanto ancora interessi, aveva sostenuto, diversamente, che CP_5
l'intervento oggetto di delibera assembleare non integrasse un'innovazione in senso tecnico- giuridico ai sensi dell'art. 1120 c.c., bensì un'operazione di ripristino e messa in sicurezza di una porzione del portico condominiale già in passato delimitata da un muretto, successivamente rimosso senza alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea.
IL aveva dedotto che tale ricostruzione trovasse riscontro anche nei Parte_1 rilievi svolti dal consulente tecnico d'ufficio nominato in corso di causa, il quale avrebbe accertato la presenza di tracce di malta e discontinuità nelle finiture superficiali del pilastro, elementi tecnicamente compatibili con la preesistenza di un elemento murario in prosecuzione del muro perimetrale.
Parte convenuta rilevava che il CTU aveva evidenziato come l'assenza del muretto determinasse un dislivello di circa 60 cm, privo di protezioni, con conseguente esposizione al rischio di cadute;
aggiungeva, altresì, che l'eventuale installazione di una scala alternativa avrebbe ostacolato l'apertura delle finestre e dei pozzetti sottostanti, confermando in tal modo la funzionalità e la razionalità dell'intervento oggetto di delibera.
IL aveva inoltre fatto valere, a sostegno della propria ricostruzione Parte_1 storica, la deposizione resa dal , marito dell'allora amministratrice del condiminio, Tes_1 il quale aveva riferito di avere visto il muretto in epoca antecedente alla sua rimozione.
IL aveva infine fatto espresso riferimento alla giurisprudenza in materia Parte_1 di interventi di ripristino e sicurezza, osservando come non potessero essere ritenuti innovazioni in senso proprio gli interventi che, pur modificando l'assetto attuale, fossero finalizzati a ristabilire la conformazione originaria del bene comune e a garantire condizioni minime di tutela dell'incolumità, senza pregiudicare il diritto di uso paritario degli altri condomini.
Il Tribunale di Grosseto, all'esito dell'istruttoria svolta, ha in sostanza recepito la tesi attorea, ritenendo che l'intervento deliberato dal condominio integrasse un'innovazione lesiva del diritto d'uso delle parti comuni. In particolare, il giudice ha qualificato l'intervento deliberato – consistente nella eliminazione della scala e nella chiusura del varco mediante pagina 5 di 20 muretto – come un'innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 4, c.c., poiché idonea ad alterare la destinazione originaria dell'immobile rendendo così inservibile una porzione della cosa comune, pur se utilizzata da un solo condomino.
2. Con atto di citazione, regolarmente notificato, IL Parte_1 ha convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di Appello,
[...] [...]
, proponendo gravame avverso la Controparte_6 suddetta sentenza per i seguenti motivi di appello:
2.1 Con il primo motivo l'appellante lamenta la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato ex art. 112 c.p.c., per avere il Tribunale annullato in toto la delibera assembleare del 30 settembre 2008, benché l'impugnazione proposta dagli originari attori fosse circoscritta a specifici capi del deliberato, concernenti l'approvazione della chiusura dell'area retrostante il fabbricato mediante la costruzione di un muretto.
IL , evidenzia che il Giudice di primo grado avrebbe dovuto dichiarare Parte_1
l'illegittimità, se del caso, solo delle determinazioni oggetto di contestazione, lasciando intatti i restanti punti della delibera, non sottoposti a sindacato giudiziale. L'annullamento integrale, in assenza di un'esplicita richiesta in tal senso, costituirebbe dunque, a suo dire, una pronuncia ultra petita.
2.2 Con il secondo motivo di appello, IL censura la sentenza impugnata Parte_1 nella parte in cui qualifica l'intervento deliberato come “innovazione vietata”, deducendo una motivazione apparente, contraddittoria, e comunque gravemente insufficiente in relazione a plurimi punti decisivi della controversia.
Secondo l'appellante, il Tribunale avrebbe erroneamente interpretato il contenuto della deliberazione assembleare del 30.08.2008, qualificandola come innovazione ex art. 1120, comma 4, c.c., senza che ne ricorressero i presupposti di fatto e di diritto. In particolare, il giudice di primo grado non avrebbe adeguatamente tenuto conto delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio – e segnatamente della relazione integrativa del 27.11.2019 – che, pur non fornendo certezze assolute sulla configurazione originaria del portico, individua tuttavia plurimi elementi oggettivi compatibili con la preesistenza di un muretto nella zona del varco.
La CTU ha infatti accertato la presenza di residui di malta e tracce murarie sul pilastro sinistro del varco, con caratteristiche dimensionali e formali corrispondenti a quelle del parapetto tuttora esistente in altre porzioni del portico. Inoltre, ha evidenziato che la pagina 6 di 20 pavimentazione dell'area interessata mostra segni di discontinuità e assenza di rifiniture, elementi che confermerebbero, secondo il la precedente esistenza di un'opera Parte_1 muraria rimossa.
Il consulente avrebbe inoltre rilevato la presenza di tombini di ispezione e feritoie di aerazione dei garage sottostanti, elementi strutturali che, a loro dire, non avrebbero consentito l'installazione di una scala in condizioni di sicurezza e conformità.
A fronte di queste valutazioni tecniche, il lamenta che il giudice di primo Parte_1 grado si sia discostato dalle conclusioni del consulente senza fornire un'adeguata motivazione, fondando il proprio convincimento su un'ipotesi (quella dell'esistenza di una scala metallica originaria) non solo non provata, ma a loro dire incompatibile con le risultanze della CTU. In tal modo, il Tribunale avrebbe travolto le risultanze peritali, giungendo a una decisione priva di riscontro oggettivo e affetta da vizio logico e giuridico.
Inoltre, l'appellante osserva che la sentenza ha posto a carico del l'onere Parte_1 di dimostrare la preesistenza del manufatto, nonostante l'azione fosse stata proposta dalle attrici in qualità di ricorrenti. Secondo una corretta impostazione del regime probatorio, avrebbe dovuto gravare sulle attrici la prova del diritto leso e, quindi, della legittimità dell'accesso creato nel muretto, prova che, a loro dire, non è stata offerta. L'omessa considerazione di tale profilo evidenzierebbe un erroneo riparto dell'onere probatorio e contribuirebbe a rendere la motivazione della sentenza ulteriormente viziata.
In definitiva, secondo IL CONDOMINIO, la deliberazione impugnata non introduce alcuna trasformazione dell'essenza o della destinazione d'uso della cosa comune, ma si limita a ripristinare lo stato dei luoghi precedenti a un intervento abusivo e potenzialmente pericoloso.
2.3 Con il terzo motivo di appello, IL insiste sulla legittimità della Parte_1 deliberazione assembleare impugnata, lamentando l'omessa valutazione di fondamentali elementi istruttori e probatori, e deducendo un travisamento dei fatti da parte del giudice di primo grado.
A giudizio dell'appellante, l'intervento approvato in sede assembleare – consistente nella ricostruzione di un tratto di muretto preesistente – non configura affatto un'innovazione vietata, bensì un intervento di manutenzione, conservazione e messa in sicurezza della parte comune, volto a eliminare una situazione di degrado e pericolosità creata da un accesso abusivamente realizzato dalla società conduttrice del fondo commerciale delle attrici. pagina 7 di 20 L'accesso in questione, secondo la prospettazione di parte appellante, era stato creato mediante l'abbattimento non autorizzato di un tratto del muretto perimetrale e la successiva installazione di una scala metallica posticcia, priva di omologazione, appoggiata su tombini di ispezione e in corrispondenza delle feritoie di aerazione dei garage sottostanti.
Tale situazione avrebbe determinato gravi rischi per la sicurezza e una manomissione delle caratteristiche edilizie e impiantistiche dell'immobile. IL sottolinea come Parte_1 la ricostruzione del muretto sia stata deliberata in assemblea proprio per porre fine a tale stato di precarietà e ripristinare la regolarità dei luoghi.
Viene inoltre valorizzata la testimonianza di che ha confermato la precedente Tes_1 esistenza del muretto sia la presenza di un passaggio pedonale regolare collocato lateralmente al fabbricato, distinto dal varco oggetto di controversia, escludendo quindi l'esistenza di un accesso storico in quel punto.
Il Tribunale – secondo il – avrebbe del tutto ignorato tale testimonianza, Parte_1 omettendo di considerarla in sentenza, nonostante si trattasse di un elemento rilevante ai fini della ricostruzione fattuale.
L'appellante precisa inoltre che la presenza di accessi alternativi regolari e conformi
(compreso il passaggio laterale dotato di scala regolarmente installata) esclude ogni ipotesi di
“inservibilità” della parte comune o di pregiudizio concreto al diritto d'uso delle attrici, rendendo quindi infondata la tesi secondo cui l'intervento deliberato comporterebbe una compressione del diritto individuale ex art. 1120, comma 4, c.c.
Infine, il richiama la giurisprudenza di legittimità che distingue tra Parte_1
“innovazioni” e “modificazioni” ex artt. 1120 e 1102 c.c., evidenziando come solo le prime comportino un'alterazione dell'essenza o destinazione della cosa comune, mentre le seconde, se proporzionate e non pregiudizievoli, sono pienamente legittime e approvabili a maggioranza.
Secondo il Condominio, il caso in esame rientra in quest'ultima categoria, trattandosi di un intervento funzionale alla salvaguardia della sicurezza, del decoro e dell'integrità della proprietà condominiale, senza che ne derivi in concreto alcuna limitazione significativa all'uso della parte comune.
Alla luce dei motivi sopra esposti il chiede la riforma integrale della Parte_1 sentenza di primo grado, ritenendo erronea la qualificazione dell'intervento come innovazione pagina 8 di 20 vietata e infondata l'affermazione di un pregiudizio concreto ai danni delle attrici con conseguente legittimità della delibera approvata.
3. Radicatosi il contraddittorio, e - Persona_1 Controparte_2 successivamente solo anche come erede di - nel Controparte_2 Persona_1 costituirsi in giudizio, hanno contestato, ritenendole infondate, le censure mosse da parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale hanno chiesto per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
3.1 In via preliminare, le appellate eccepiscono l'inammissibilità dell'atto di appello per asserita genericità, lamentando la mancata individuazione chiara e puntuale dei capi della sentenza impugnata oggetto di specifica contestazione, e deducendo che il gravame si risolverebbe in una generica richiesta di annullamento, priva di un adeguato confronto critico con la motivazione della pronuncia di primo grado.
3.2 Venendo al merito, le appellate, in relazione al primo motivo di gravame, rilevano come lo stesso debba ritenersi privo di fondamento, nonché irrilevante ai fini della decisione, osservando che l'annullamento integrale della delibera, contenuto nel dispositivo della sentenza impugnata, debba essere inteso quale mero errore materiale.
A tal riguardo, parte appellata sottolinea che l'intera motivazione del provvedimento impugnato è inequivocabilmente circoscritta alla sola parte della delibera concernente la rimozine della scala in ferro, la realizzazione del muretto e la conseguente chiusura del passaggio sul retro del fabbricato, mentre nessuna censura è mai stata formulata, né dalle attrici né dal Tribunale, con riferimento agli ulteriori punti deliberati.
Pertanto, secondo le appellate, risulta evidente la natura meramente materiale dell'errore contenuto nel dispositivo della sentenza di primo grado, nella parte in cui, anziché limitarsi ad annullare il solo punto oggetto di specifica impugnazione, dispone l'annullamento integrale della delibera assembleare del 30 settembre 2008
3.3 Le appellate, quanto al secondo motivo di appello, contestano l'assunto secondo cui la sentenza impugnata sarebbe viziata da motivazione apparente o da omesso esame di punti decisivi della controversia, rilevando, al contrario, come il provvedimento di primo grado risulti logicamente argomentato e puntualmente ancorato alle risultanze istruttorie.
Secondo le resistenti, il Tribunale ha svolto un'analisi coerente e completa delle prove acquisite, giungendo, in base anche alla consulenza tecnica d'ufficio, alla corretta conclusione pagina 9 di 20 secondo cui l'intervento deliberato integra una innovazione vietata ai sensi dell'art. 1120, comma 4, c.c., in quanto idoneo a ledere il diritto d'uso sulle parti comuni, senza che sia stata fornita prova del carattere meramente ripristinatorio dell'opera.
A tal fine, le appellate richiamano la relazione del CTU del giugno 2013 , evidenziando come da essa emerga che pilastrature, intonaci e pavimentazioni non mostrano segni di discontinuità tali da attestare la preesistenza di un muretto nella porzione interessata. L'unico elemento potenzialmente significativo – costituito dalla presenza di piastre metalliche nel pilastro sinistro – viene interpretato dallo stesso ausiliario del giudice come compatibile con l'ancoraggio di un elemento metallico, e non certo quale indizio probatorio di un preesistente parapetto.
Le appellate contestano inoltre l'affidabilità della tesi del nella parte in cui Parte_1 afferma che la scala sarebbe stata incompatibile con lo stato dei luoghi, sostenendo invece che proprio la presenza di tali piastre conferma l'utilizzo, in passato, di un manufatto metallico – probabilmente, a loro dire, una scala – destinato ad agevolare il transito pedonale. Pertanto, secondo le appellate, lo stato attuale del portico – privo di muretto – è del tutto compatibile con l'originaria conformazione dell'edificio.
Con riguardo alla pretesa omissione del giudice sull'integrazione della CTU, le appellate precisano che il documento fotografico che ha dato origine alla relazione integrativa è stato debitamente esaminato dal consulente, il quale ha espressamente affermato che non fosse idoneo a risolvere il contenzioso, confermando l'assenza di dati tecnici e documentali univoci circa l'effettivo stato originario dei luoghi.
Infine, le appellate rilevano come l'onere della prova circa la preesistenza del manufatto murario – ritenuto essenziale per la qualificazione dell'intervento come mero ripristino – gravasse sul parte che ha deliberato l'opera contestata, e che tale onere non Parte_1 risulta assolto. Il vizio motivazionale dedotto con l'appello sarebbe, dunque, infondato, poiché il giudice di primo grado ha preso in esame in modo adeguato il materiale probatorio disponibile, pervenendo a un convincimento sorretto da idonea motivazione logico-giuridica.
3.4 In relazione al terzo motivo di appello, le appellate negano che l'intervento deliberato dal possa qualificarsi come mera modifica conservativa o misura di Parte_1 messa in sicurezza dell'immobile. Ribadiscono, al contrario, che la costruzione del muretto abbia determinato una trasformazione sostanziale della parte comune, comportando una compressione significativa del diritto di uso da parte delle proprietarie del fondo pagina 10 di 20 commerciale, in violazione dell'art. 1120, comma 4, c.c.
Con riferimento alla testimonianza di valorizzata dall'appellante, le Tes_1 appellate ne contestano radicalmente l'attendibilità, sottolineando la situazione di conflitto di interesse in cui versa il teste, essendo egli coniuge dell'ex amministratrice condominiale
[...]
promotrice della delibera impugnata. Tale amministratrice – a detta delle appellate – CP_7 avrebbe manifestato una persistente ostilità nei loro confronti, al punto da rendere necessario un ricorso ex art. 1129 c.c. per ottenerne la rimozione giudiziale. Circostanza, questa, documentata con produzione allegata in sede di costituzione in appello, la cui ammissibilità viene giustificata dalle appellate alla luce dell'art. 345, comma 3, c.p.c., trattandosi di documento formatosi successivamente alla chiusura dell'istruttoria.
Da ciò, esse deducono che il Tribunale abbia correttamente disatteso le dichiarazioni del teste, valutandole come inattendibili e irrilevanti ai fini della ricostruzione dei fatti di causa.
Sul piano oggettivo, infine, le appellate osservano che nessuna evidenza documentale o catastale depone a favore della tesi del Gli elaborati tecnici in atti, le fotografie, Parte_1 nonché la mancata presentazione di pratiche edilizie agli uffici comunali, confermerebbero la assenza di interventi modificativi pregressi, rendendo verosimile che lo stato attuale del portico coincida con quello originario. Di conseguenza, la realizzazione ex novo di un muretto in muratura non può essere considerata un semplice ripristino, ma si configura come innovazione lesiva, adottata senza il rispetto dei quorum richiesti dalla normativa.
In conclusione, le appellate chiedono il rigetto del gravame e la conferma della sentenza di primo grado.
La causa è stata trattenuta in decisione, in ultimo, in data 31.7.24, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
4. L'appello, sebbene ammissibile in quanto conforme ai requisiti di forma e contenuto richiesti dall'art. 342 c.p.c., e dunque idoneo a consentire l'individuazione delle censure mosse alla sentenza di primo grado, risulta tuttavia infondato nel merito e, pertanto, non meritevole di accoglimento.
pagina 11 di 20 C 4.1 Il primo motivo di appello, con cui deduce la violazione dell'art. Parte_1
112 c.p.c. per avere il Tribunale annullato integralmente la delibera assembleare del 30 settembre 2008, non può essere accolto nei termini in cui è stato formulato.
Tale censura, infatti, deve essere riqualificata quale istanza di correzione di errore materiale, atteso che l'annullamento disposto dal Giudice di primo grado deve intendersi riferito unicamente alla determinazione assembleare avente ad oggetto la chiusura del varco mediante costruzione del muretto, ossia alla sola porzione del deliberato effettivamente oggetto di specifica impugnazione.
Il raffronto tra la motivazione e il dispositivo della sentenza di primo grado evidenzia infatti con chiarezza che il Giudice di prime cure ha inteso pronunciarsi esclusivamente sulla parte della delibera condominiale impugnata dalle attrici, concernente la rimozione della scala metallica, la realizzazione del muretto e la conseguente chiusura del passaggio pedonale sul retro del fabbricato.
Tale delimitazione oggettiva della pronuncia risulta inequivocabilmente desumibile dal contenuto dell'intera motivazione, che si concentra unicamente su tale profilo, senza mai affrontare o menzionare gli altri punti della delibera, rimasti del tutto estranei al thema decidendum.
Ne consegue che l'indicazione, nel solo dispositivo, dell'annullamento integrale della delibera del 30 settembre 2008 non corrisponde all'effettiva volontà decisoria del Giudice, ma rappresenta un mero errore materiale che sarebbe stato emendabile anche d'ufficio.
L'apparente difformità tra il contenuto dispositivo e la motivazione della sentenza non integra quindi una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato di cui all'art. 112 c.p.c., come prospettato dall'appellante, bensì configura un'imprecisione meramente formale priva di incidenza sostanziale sull'oggetto e sui limiti del giudizio.
In definitiva, la statuizione impugnata deve essere corretta nei limiti sopra indicati, con annullamento parziale della delibera assembleare del 30 settembre 2008, limitatamente alla determinazione concernente la chiusura del varco mediante costruzione del muretto, oggetto di specifica contestazione.
5. Il secondo ed il terzo motivo di appello, strettamente connessi tra loro, possono essere esaminati insieme, in quanto fondati su un comune presupposto giuridico e su una medesima ricostruzione fattuale, ed anch'essi, a parere di questo Collegio, non meritano accoglimento.
pagina 12 di 20 Occorre preliminarmente delineare il corretto inquadramento giuridico dell'intervento oggetto di delibera, alla luce della disciplina delle innovazioni condominiali prevista dall'art. 1120 c.c.
Secondo il consolidato orientamento dottrinale e giurisprudenziale, costituisce innovazione condominiale, in senso tecnico-giuridico, qualsiasi modifica apportata al che “alteri l'entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero Parte_1 determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l'esecuzione delle opere”.
Tale concetto va distinto da quello di mera modificazione o miglioria, che ricorre allorquando l'opera eseguita si limiti ad aumentare la fruibilità della parte comune, senza alterarne la natura e senza pregiudicare i diritti di uso degli altri condomini. In tali ipotesi,
l'intervento resta disciplinato dall'art. 1102 c.c. e non soggiace al regime delle innovazioni ex art. 1120 c.c.
L'art. 1120, quarto comma, c.c. stabilisce in via espressa che “sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino”.
In particolare, il divieto di rendere inservibile una parte comune all'uso anche di un solo condomino si interpreta in senso ampio, comprendendo non solo l'impossibilità fisica di accedere al bene, ma anche la significativa menomazione dell'utilità che il singolo ne traeva secondo la sua normale destinazione.
Alla luce dei principi sopra richiamati, non vi è dubbio che la chiusura di un varco di accesso a un porticato comune comporti una significativa alterazione della destinazione d'uso del bene, traducendosi nella soppressione di un passaggio precedentemente fruibile e determinando, pertanto, una trasformazione della funzione originaria della parte comune.
Un simile intervento, in quanto incide direttamente sulle concrete possibilità e modalità di godimento del bene comune da parte dei partecipanti alla comunione, deve essere qualificato come innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c., e non può essere ricondotto alla categoria delle semplici modificazioni o degli interventi manutentivi.
pagina 13 di 20 Tale qualificazione resta ferma anche nell'ipotesi in cui la deliberazione assembleare venga giustificata da esigenze di sicurezza, poiché la presenza di una finalità protettiva – pur rilevante – non esclude di per sé il carattere innovativo dell'opera, ma incide unicamente sul quorum deliberativo richiesto per la sua approvazione.
In particolare, qualora l'innovazione sia diretta a migliorare le condizioni di sicurezza dell'edificio o ad eliminare situazioni di pericolo, trova applicazione il secondo comma dell'art. 1120 c.c., che consente l'approvazione della delibera con la maggioranza semplificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c. – ossia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio –, in luogo della maggioranza qualificata dei due terzi prevista, in via ordinaria, dal quinto comma del medesimo art. 1136 c.c..
Resta inteso, tuttavia, che, qualora la chiusura del varco precedentemente aperto abbia l'effetto di impedire, rendere inservibile o comunque significativamente più difficoltoso l'uso del bene anche per un solo condomino, l'intervento deve essere ricondotto nell'alveo delle innovazioni vietate di cui al quarto comma dell'art. 1120 c.c., con conseguente nullità della delibera se adottata in assenza dell'unanimità dei consensi.
Ontologicamente diversa è, invece, l'ipotesi in cui la chiusura del varco costituisca il mero ripristino di una situazione preesistente, abusivamente alterata da un condomino. In tal caso, evidentemente, non si verte in materia di innovazione e la disciplina di cui all'art. 1120
c.c. non risulta applicabile, trovando invece applicazione l'art. 1136 c.c., secondo cui, in seconda convocazione, l'assemblea delibera validamente con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio.
La qualificazione dell'intervento dipende, dunque, in via preliminare, dall'accertamento in fatto circa la preesistenza o meno del varco e sulla sua destinazione d'uso nel tempo.
Venendo, dunque, al concreto accertamento della natura dell'intervento oggetto della delibera in contestazione, deve osservarsi che, sulla base del complesso delle risultanze istruttorie – tanto orali quanto documentali e tecniche – risulta provato che il varco per cui è causa è aperto sin dagli anni Settanta e da allora stabilmente e continuativamente utilizzato quale accesso alla porzione di portico comune per lo svolgimento delle ordinarie operazioni di carico e scarico delle merci.
A tale conclusione si perviene in primo luogo sulla base delle dichiarazioni rese da plurimi testimoni escussi nel corso del giudizio di primo grado, le cui deposizioni – pagina 14 di 20 convergenti e coerenti – offrono un quadro probatorio univoco circa la storicità e la funzione del varco in questione.
In particolare, la teste escussa all'udienza dell'11 maggio 2010, ha Testimone_2 riferito quanto segue: “sì, sono a conoscenza dei fatti in quanto, a partire dall'anno
1976/1977, ho lavorato nell'alimentari proprio di fronte all'ingresso di cui al capitolo. Ho lavorato nel negozio fino al 1978”, e ha ulteriormente precisato: “le operazioni di carico e scarico venivano effettuate nella porzione di portico di cui alla foto n. 7 (foto che mostra il varco chiuso da una rete installata a seguito della delibera impugnata) che mi viene mostrata.
Preciso che all'epoca dei fatti non vi era il cancello rappresentato nella foto, ma vi era libero accesso”.
Analoga conferma proviene dalla teste , la quale, avendo lavorato fino Testimone_3 al 1977 nel negozio di alimentari condotto dal rispettivamente marito e pardre CP_2 delle appellate, ha anch'ella riconosciuto nella fotografia n. 7 la porzione di portico oggetto di causa, affermando: “preciso che all'epoca non vi era il cancello”. La stessa ha inoltre riferito che “i camion si accostavano accanto alla porzione di portico ed effettuavano le operazioni di carico e scarico”.
Infine, risulta di particolare rilievo anche la deposizione del teste , Testimone_4 escusso anch'egli all'udienza dell'11 maggio 2010, il quale ha dichiarato: “dal 1998 e fino al
2005/2007 sono stato presidente della società 167 Ovest S.r.l., (conduttrice all'epoca del bene di proprietà delle appellate) e pertanto utilizzavamo la porzione di portico di cui alla foto n. 7 che mi viene mostrata”. Il medesimo teste ha altresì confermato che vi era libero accesso al portico e che in tale periodo, “il autorizzò l'installazione di una scaletta che Parte_1 permetteva l'accesso al portico”.
Tali dichiarazioni, rese da soggetti che, per ragioni lavorative o istituzionali, hanno avuto diretta conoscenza dello stato dei luoghi nel corso degli anni, attestano in maniera inequivocabile l'utilizzo consolidato del varco quale accesso funzionale all'esercizio dell'attività commerciale e documentano la sua persistente apertura e fruizione in epoca antecedente alla delibera impugnata.
A conferma ulteriore della ricostruzione offerta dai testimoni escussi, rileva la documentazione prodotta in atti da parte ricorrente, e in particolare il permesso di passo carrabile allegato 6 alla memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c., il quale costituisce un elemento oggettivo di riscontro all'effettiva destinazione funzionale dell'area in questione. pagina 15 di 20 Tale autorizzazione amministrativa, infatti, non avrebbe avuto alcuna ragion d'essere se il varco non fosse stato stabilmente utilizzato, sin dagli anni Settanta, quale punto di accesso veicolare per le operazioni di carico e scarico delle merci, in coerenza con quanto dichiarato dai testi sentiti in istruttoria.
A ulteriore conferma della destinazione d'uso consolidata del varco in oggetto, giova richiamare quanto accertato dallo stesso consulente tecnico d'ufficio, il quale – nella relazione peritale del giugno 2013 – ha espressamente rilevato che “l'area adiacente il porticato è carrabile e bitumata, accessibile dal passo carrabile su via Lamarmora. La stessa […] è idonea per dimensioni e dislocazione ad essere utilizzata come area di carico e scarico della merce” (cfr. pag. 4 perizia CTU).
Tali osservazioni tecniche si pongono in linea di continuità logica e probatoria con le dichiarazioni testimoniali analizzate supra, attestanti l'utilizzo ininterrotto del varco fin dagli anni immediatamente successivi alla costruzione dell'edificio – risalente, come noto, ai primi anni '70 – quale accesso funzionale al portico per finalità logistiche connesse all'attività commerciale svolta nei locali di proprietà delle odierne appellate.
A fronte di tale quadro univoco e concordante, , pur gravato dell'onere CP_5 di dimostrare la natura abusiva dell'apertura e la sua difformità dallo stato originario dell'immobile, non è stato in grado di offrire alcuna prova idonea a suffragare la tesi secondo cui il varco sarebbe stato realizzato mediante una modifica illegittima posta in essere dalle appellate (o dai loro danti causa), rimanendo dunque privo di riscontro l'assunto difensivo fondato sul preteso carattere ripristinatorio dell'intervento deliberato.
Deve osservarsi invero che la consulenza tecnica d'ufficio non ha fornito elementi determinanti a sostegno della tesi del circa la preesistenza di un muretto nella Parte_1 porzione di portico oggetto di contestazione.
Il perito incaricato, GE. , ha infatti espressamente affermato – Persona_2 rispondendo ai quesiti posti dal giudice di primo grado – che “non è possibile stabilire se lo stato dei luoghi oggetto di contestazione sia stato modificato negli anni” (cfr. perizia del gennaio 2011, pag. 4).
Tale valutazione di incertezza tecnica è stata confermata anche nella successiva relazione integrativa redatta nel novembre 2019, in cui si ribadisce l'impossibilità di accertare con certezza lo stato originario dei luoghi (cfr. perizia integrativa 27.11.2019, pag. 3).
pagina 16 di 20 Alla luce di tali conclusioni – che questo Collegio ritiene di condividere, in quanto coerenti con le complessive risultanze istruttorie – devono ritenersi del tutto ininfluenti gli elementi valorizzati dalla parte appellante a sostegno della propria ricostruzione, quali la presenza di residui di malta compatibili con una presunta preesistenza di un parapetto murario.
Come evidenziato dallo stesso CTU, infatti, tali elementi non assumono valore probatorio sufficiente a dimostrare la certa esistenza di un'opera muraria precedente, soprattutto ove si consideri l'assenza di ulteriori riscontri documentali o catastali e la complessiva configurazione dell'area emersa in sede di accertamento tecnico.
Ne consegue che l'assunto secondo cui l'intervento oggetto della delibera avrebbe avuto carattere meramente ripristinatorio rimane del tutto privo di adeguato fondamento probatorio e si pone in contrasto con la ricostruzione fattuale emersa all'esito dell'istruttoria.
Né può ritenersi dirimente, ai fini della prova della preesistenza del manufatto murario, la fotografia prodotta in atti e riferita allo stato dell'immobile nel 1972. Come evidenziato dallo stesso consulente tecnico d'ufficio, tale immagine lascia intravedere, al più, la possibile presenza di un pannello o di una rete a chiusura del varco;
tuttavia, nulla consente di stabilire con certezza la natura, la stabilità o la funzione di tale elemento. Non è infatti dato sapere se si trattasse di una struttura ancorata o semplicemente appoggiata, se fosse apribile o fissa, né quale fosse il suo scopo effettivo.
Alla luce del complesso istruttorio precedentemente analizzato, non può attribuirsi rilevanza decisiva neppure alla deposizione resa dal sig. , escusso all'udienza Tes_1 dell'11 maggio 2010. Il teste, con riferimento alla fotografia n. 7, ha dichiarato che “vi era un muretto che invece è stato abbattuto”, senza tuttavia fornire alcuna indicazione circa il periodo in cui tale presunto abbattimento sarebbe avvenuto. Si tratta, dunque, di una dichiarazione generica, priva di riscontri oggettivi e inidonea a contrastare il quadro probatorio univoco emerso dalle altre deposizioni testimoniali.
A ciò si aggiunga che il sig. si trova in una posizione di evidente contiguità con Tes_1
l'amministrazione condominiale, essendo coniuge dell'allora amministratrice dott.ssa
[...]
soggetto che ha avuto un ruolo attivo nella approvazione della delibera impugnata. CP_7
Tale circostanza suggerisce una valutazione particolarmente prudente della sua testimonianza che, alla luce del complessivo quadro istruttorio emerso nel corso del giudizio di primo grado, non può che essere in questa sede disattesa. pagina 17 di 20 In ultimo, si può rilevare che un ulteriore profilo sintomatico dell'inconsistenza della tesi sostenuta dal è rappresentato dall'assoluta mancanza, per un lungo arco Parte_1 temporale, di qualsiasi iniziativa formale volta a contestare la presunta alterazione dello stato dei luoghi. Non risulta, infatti, che sia mai stata inviata, fino all'ottobre 2007, alcuna diffida o comunicazione indirizzata alla parte appellata con la quale si lamentasse l'abbattimento abusivo di un muretto o si richiedesse il ripristino dello stato originario. La prima (e unica) comunicazione in tal senso risulta pervenuta in prossimità dell'assemblea del 2008, e appare strumentale all'approvazione della delibera controversa.
Tale lungo silenzio del risulta difficilmente compatibile con la tesi di Parte_1 un'illecita alterazione dell'assetto originario, confermando, al contrario, che lo stato di fatto del varco aperto – nella sua configurazione attuale – si è consolidato nel tempo come modalità ordinaria e pacificamente accettata di utilizzo della parte comune.
Alla luce di quanto sopra esposto, risulta evidente che la deliberazione del 30.8.2008, per essere validamente approvata, avrebbe dovuto rispettare i quorum deliberativi previsti dall'art. 1120 c.c., trattandosi di un'innovazione incidente sulle modalità di utilizzo della parte comune
Ora, dall'istruttoria espletata – e, in particolare, dalle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio – non emerge con chiarezza se l'intervento approvato rientri nell'ambito delle innovazioni vietate di cui al quarto comma dell'art. 1120 c.c., in quanto lesiva del diritto individuale delle appellate all'uso della cosa comune, ovvero debba essere ricondotto alla categoria delle innovazioni agevolate, adottabili per finalità di sicurezza ai sensi del secondo comma dello stesso articolo (tenuto conto ad esempio del dislivello di 60 cm ).
Tuttavia, il Collegio ritiene che tale questione possa ritenersi assorbita, non essendo necessario procedere a una qualificazione definitiva dell'intervento, atteso che, in entrambi i casi, la deliberazione impugnata risulta comunque invalida per difetto del quorum deliberativo minimo richiesto dalla legge.
Difatti, anche nella più favorevole delle ipotesi per l'appellante – ovvero quella in cui si ritenga trattarsi di un'innovazione diretta a eliminare una situazione di pericolo, e quindi soggetta al quorum “agevolato” previsto dall'art. 1120, secondo comma, c.c. – la deliberazione avrebbe dovuto essere assunta con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio.
pagina 18 di 20 Ebbene, come risulta dal verbale di assemblea, la delibera in questione è stata adottata con l'unanimità dei presenti, ma con un numero complessivo di millesimi pari a 456,89, quindi inferiore alla soglia minima del 50% del valore dell'edificio (500 millesimi), richiesta anche per le innovazioni funzionali alla sicurezza.
Ne deriva che la delibera è invalida per difetto di quorum deliberativo, a prescindere dalla qualificazione giuridica dell'intervento deliberato, e deve essere pertanto dichiarata nulla.
6. Resta la regolazione delle spese.
6.1 Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in base al DM 55/2014 come modificato dal DM 147/2022 §§ 12 e 25 bis, parametri medi, valore di causa indeterminabile bassa (considerato il numero limitato di questioni trattate).
Pertanto: € 2.058,00 fase 1, € 1.418,00 fase 2, € 3.470,00 fase 4 in tutto € 6.946,00, oltre accessori di legge.
6.4 Sussistono infine le condizioni processuali per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:
1 Rigetta l'appello proposto dal contro la Parte_1 sentenza n. 16/2021 emessa dal Tribunale di Grosseto il 10.01.2021, depositata e pubblicata in data 13.01.2021 e, a correzione dell'errore materiale in essa contenuto nel dispositivo, precisa che la deliberazione del 30.8.2008 è invalida limitatamente al punto 5 dell'ordine del giorno corrispondente al punto 6 della delibera assembleare impugnata.

2. Condanna il a rifondere a in Controparte_8 Parte_2 proprio e quale erede di le spese del presente grado di giudizio che liquida in Persona_1 complessivi € 6.946,00 per compensi professionali di avvocato oltre al 15% per spese generali, oltre CPA ed Iva come per legge

3. Dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, camera di consiglio del 9 luglio 2025.
Il Presidente est. pagina 19 di 20 Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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