REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'appello di Reggio Calabria
Sezione civile
N. 261/2021 R.G.
La Corte d'appello di Reggio Calabria, Sezione civile, composta dai signori Magistrati:
Dott. ssa Patrizia MORABITO - Presidente
Dott. Natalino SAPONE - Consigliere
Dott. Alessandro LIPRINO - Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 261/2021 R.G., vertente
TRA
, codice fiscale , con sede in Villa San Parte_1 P.IVA_1
Giovanni Traversa Privata Lottero, in persona dell'amministratore pro tempore
[...] unipersonale semplificata in persona del rappresentante legale Dott. Parte_2
rappresentato e difeso dall'Avv. Cristian Aragona, codice Parte_3 fiscale ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Villa C.F._1
San Giovanni, via Torino n. 34, Tel/fax: 0965/751115, PEC:
Email_1
E terzi intervenuti ad adiuvandum
, nata a [...] il [...], residente in [...]Controparte_1
Giovanni, via Lungomare Cenide 39, CF C.F._2
, nato a [...] il [...], residente in [...], Controparte_2
Traversa Privata Lottero, CF : C.F._3
nato a [...] il [...], residente in Villa San Giovanni, Controparte_3 via Lungomare Fata Morgana 1, CF;
C.F._4 , nato a [...] il [...], residente in [...]Controparte_4
Giovanni, via R. La Russa, CF;
C.F._5
, nato a [...] il [...], residente in [...], Controparte_2
Traverso Lottero 3, CF;
C.F._6
, nato a [...] il [...], residente in [...]
Amm. Curzon, CF C.F._7
nato a [...] il [...], residente in [...]Controparte_6
Calabra, via Gaezza, CodiceFiscale_8
, nato a [...] il [...], residente in [...], Controparte_7
Traversa Privata Lottero 3, CodiceFiscale_9
, nato a [...] l'[...], residente in [...]Controparte_8
Giovanni Trav. Lottero 3, CF;
C.F._10
, nato a [...] il [...], residente in Villa San Giovanni, Controparte_2 via Lungomare Cenide 44, CF;
C.F._11 rappresentati e difesi dall'Avv. , CF PEC: Controparte_1 C.F._2
- tele-Fax: 0965/751252 e domiciliati presso Email_2 lo studio dell'Avv. Cristian Aragona in Villa San Giovanni, via Torino 34;
APPELLANTI
CONTRO
, nata a [...] il [...], residente a [...], C.F. CP_1 [...]
C.F._12
, nata a [...] il [...], residente a [...], C.F. Controparte_9 [...]
; C.F._13 in proprio e nella qualità di eredi del sig. nato a [...] Persona_1
d'Aspromonte (RC) il 14.4.1939 e deceduto a Villa San Giovanni (RC) il 2.12.2021;
, nata a [...] il [...] residente a [...], CP_10
C.F. ; CodiceFiscale_14
, nata a [...] il [...], residente a [...], C.F. Parte_4 [...]
; C.F._15 quali eredi del suddetto rappresentate e difese dell'avv. Giuseppe Persona_1
Panuccio, C.F. , ed elettivamente domiciliate presso il suo CodiceFiscale_16
pag. 2/9 studio, in Reggio Calabria, via P. Foti n. 1, PEC fax 0965 890210; Email_3
APPELLATE
Oggetto: appello avverso la Sentenza del Tribunale di Reggio Calabria, Seconda
Sezione civile, in composizione monocratica, n., 1063/2020 del 17.11.2020, emessa nel procedimento n. 2358/2016.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ex art. 1337 c.c., notificato il 22.06.2016, gli attori Per_1
e impugnano le delibere dell'assemblea
[...] CP_1 Controparte_9 condominiale ( , in seconda convocazione, del 25.05.2016 Parte_1 chiedendo, in via preliminare, la sospensione di efficacia delle delibere e, nel merito, di accertare e dichiarare la nullità delle delibere del 25.05.2016 nonché del regolamento e delle tabelle millesimali adottati con tali delibere o, in ogni caso, di annullare le suddette delibere in accoglimento dell'impugnativa, nonché la condanna di controparte a spese e compensi di lite.
Il si costituiva in giudizio eccependo, in via preliminare, Parte_1
l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione e chiedendo, nel merito, il rigetto della domanda, con condanna di controparte alle spese e competenze di giudizio.
Con sentenza n. 1063 del 17.11.2020, il Tribunale di Reggio Calabria accoglieva la domanda attorea e, per l'effetto, dichiarava nulli la delibera assembleare del 25.05.2016 del il regolamento e le tabelle millesimali approvate. Parte_1
Compensava le spese di lite e poneva le spese di c.t.u. solidalmente a carico di parte attrice e parte convenuta.
Con appello notificato il 10.05.2021, il e i terzi intervenuti Parte_1 ad adiuvandum impugnavano la sentenza di primo grado chiedendo, in via cautelare, di sospendere la provvisoria esecutività della sentenza impugnata;
in via principale, di annullare la sentenza impugnata e, per l'effetto, dichiarare la legittimità delle delibere del 25/05/2016 di approvazione delle tabelle e del regolamento condominiale con vittoria di spese e competenze;
in via istruttoria, di disporre la rinnovazione della c.t.u.,
pag. 3/9 nel caso in cui non fosse possibile l'accoglimento dell'appello sulla base dei motivi esposti.
In data 17.12.2021 l'avv. Giuseppe Marra, difensore di (attore in Persona_1 primo grado e convenuto in appello), comunicava il decesso di quest'ultimo. Il
, pertanto, a riassumeva il giudizio con ricorso ex art. 303 c.p.c. Parte_1 depositato il 23.02.2022.
A seguito della riassunzione, con comparsa di costituzione e risposta depositata il
20.04.2023, si costituivano in appello i convenuti e e gli CP_1 Controparte_9 eredi di ( e ) chiedendo di rigettare la Persona_1 CP_10 Parte_4 richiesta di sospensione dell'esecutività della sentenza;
di rigettare l'appello in quanto inammissibile e infondato in fatto e in diritto;
di rigettare le richieste istruttorie;
di condannare controparte al pagamento delle spese e competenze di giudizio. In via subordinata, nell'ipotesi di ammissione di attività istruttoria, reiteravano le richieste istruttorie formulate in primo grado e non rinunciate.
Svolta la trattazione e precisate le conclusioni, la causa è stata assunta in decisione, con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., decorsi i quali viene decisa con la presente sentenza.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. L'appello è ammissibile, ma infondato e deve essere rigettato per i motivi di seguito spiegati.
2. Passando al merito, con un primo motivo, rubricato “Premesse sul vaglio di fondatezza della domanda”, gli appellanti hanno censurato la sentenza di primo grado, nella parte cui ha ritenuto la fondatezza della domanda, per due ragioni. In primo luogo, per aver confuso il giudizio di impugnazione della delibera assembleare ex art. 1137 c.c. con il giudizio di revisione delle tabelle ex art. 69 delle disp. att. al c.c. e per avere annullato la delibera assembleare per errori nella redazione delle tabelle, quando invece, stante la differenza tra i due giudizi, tali errori non potrebbero determinare la nullità delle delibere di approvazione delle tabelle stesse. In secondo luogo, perché la sentenza appellata, nell'affermare la portata determinante di tali errori sui criteri di ripartizione delle spese, in violazione di quanto stabilito per legge, non avrebbe tenuto conto che la delibera di approvazione delle tabelle non è una delibera di gestione.
pag. 4/9 Avuto riguardo a tali doglianze, non sfugge al Collegio la differenza tra impugnazione delle tabelle e impugnazione delle delibere assembleari di approvazione o modifica delle tabelle. Nel caso in esame, giova subito evidenziare che, sin dall'atto introduttivo del giudizio di primo grado, parte attrice ha chiesto di accertare e dichiarare la nullità delle delibere del 25.05.2016 nonché del regolamento e delle tabelle millesimali adottati con tali delibere. Stante il chiaro tenore delle domande, non può dunque sostenersi che la sentenza di primo grado abbia erroneamente qualificato la domanda o, peggio, che sia incorsa nel vizio di ultrapetizione. Peraltro, è pacifico che “il giudice del merito, nell'indagine diretta all'individuazione del contenuto e della portata delle domande sottoposte alla sua cognizione, non è tenuto ad uniformarsi al tenore letterale degli atti nei quali esse sono contenute ma deve, per converso, avere riguardo al contenuto sostanziale della pretesa fatta valere, come desumibile dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante” (Cass. civ., sez. III, 19 ottobre
2015, n. 21087; Cass. civ., sez. I, 31 luglio 2017, n. 19002) e che “L'interpretazione delle domande – come, del resto, delle eccezioni e deduzioni delle parti – dà luogo ad un giudizio di fatto, riservato al giudice di merito, con il solo limite che tale interpretazione non determini un vizio riconducibile alla violazione del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.) o a quello del tantum devolutum quantum appellatum (art. 345 c.p.c.)” (Cass. civ., sez. III, 10 settembre
2014, n. 21421). Ciò premesso, tenuto conto del chiaro tenore delle domande e dei citati principi di diritto deve escludersi che la sentenza di primo grado sia incorsa negli errori denunciati dagli appellanti, avendo invece interpretato correttamente il contenuto delle domande con cui gli attori lamentavano sia i vizi della delibera di approvazione del regolamento e delle tabelle sia i vizi di tali atti.
Chiarito quanto sopra, deve rammentarsi che, nel caso di specie, è risultato provato, anche mediante dettagliata ed esaustiva c.t.u., esente da errori metodologici e logici e pienamente convincente, che le tabelle millesimali non corrispondevano agli effettivi diritti proprietari. Tale condizione è causa di nullità per violazione di norma imperativa e, segnatamente, dell'art. 1138 comma 4 c.c., a mente del quale “le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto o dalle convenzioni, e in nessun caso possono pag. 5/9 derogare alle disposizioni degli articoli 118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131,
1132, 1136 e 1137”.
Ne consegue che, ricorrendo le suddette condizioni, anche la delibera condominiale di approvazione delle tabelle risulta affetta da nullità. La Corte di cassazione (cfr. sentenze n. 921/2023 e 9839/2021) ha chiarito che, sebbene la legge non preveda espressamente la possibilità di impugnare le delibere assembleari con l'azione di nullità, la disciplina dettata dal codice civile per la nullità in generale deve trovare applicazione anche in materia di delibere condominiali.
A fronte di tale dirimente profilo, non è invocato in maniera pertinente il principio di diritto secondo cui “l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale;
ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma c.c. (Sez. Un. 9 agosto
2010, n. 18477)”. Come si è detto, infatti, nel caso che occupa, stante la non corrispondenza delle tabelle millesimali agli effettivi diritti proprietari, la delibera, non avendo natura meramente ricognitiva, ma incidendo sui diritti dei singoli condomini, avrebbe dovuto essere approvata all'unanimità.
3. Con un secondo e articolato motivo – rubricato “In merito alla presunta nullità della delibera per violazione di diritti sui beni comuni” – parte appellante ha censurato sentenza impugnata per aver dichiarato la nullità della determina assembleare e delle tabelle millesimali basandosi sull'erroneo presupposto della violazione dei diritti dei condomini su parti condominiali. In particolare, le parti oggetto di contestazione sono:
Lo spazio che dalla traversa Lottero conduce alle scale esterne;
la scala esterna;
i ballatoi di alcune unità immobiliari;
l'impianto fognario.
Sul punto basterebbe rimandare alla c.t.u. esperita nel giudizio di primo grado, che come già detto deve ritenersi pienamente attendibile, la quale ha chiaramente illustrato, con convincenti e documentate motivazioni, che e tabelle millesimali approvate non rispettano le proprietà individuate, né le deduzioni degli appellanti, peraltro già confutate dalla medesima c.t.u., che tenuto conto delle osservazioni delle parti, appaiono idonee a porre in dubbio tali conclusioni.
Peraltro, in questa sede è dirimente osservare che la c.t.u. ha opportunamente sottolineato, in via preliminare, come non vi sia allineamento tra le planimetrie pag. 6/9 catastali e lo stato di fatto, e che tale condizione è espressamente evidenziata nella scelta del modus operandi della redazione delle tabelle millesimali oggi in contestazione, tanto che, con delibera condominiale del 18/10/15, si statuiva che il tecnico incaricato di redigere le tabelle millesimali, anziché tener conto delle planimetrie catastali, avrebbe dovuto accedere ai singoli appartamenti per redigere le planimetrie ex novo, tenendo quindi conto dello stato di fatto dei luoghi, il che lascia intendere che probabilmente gli stessi condomini fossero consapevoli dell'esistenza di difformità tra i dati catastali e l'effettivo stato di fatto. Ed invero, lo stesso c.t.u. ha segnalato difformità tra lo stato di fatto da lui rilevato e le planimetrie catastali, nonché una parziale difformità tra lquanto rilevato dallo stesso c.t.u. e le planimetrie redatte dal tecnico incaricato per la redazione delle tabelle millesimali.
Lo stesso c.t.u. il CTU ha poi proceduto ad una puntuale ricostruzione storica sulla base dei titoli di proprietà e delle planimetrie acquisite, incluse le trascrizioni aventi ad oggetto le singole unità immobiliari, fino a risalire al primo atto dell'originario unico proprietario, nonché all'esame di tutta la documentazione depositata nel fascicolo del
Tribunale e concluso che da tutti gli atti sopra citati, sui quali si fondano i titoli degli attuali proprietari, risulta che nessuna delle aree oggetto di contestazione è stata trasferita ai proprietari delle singole unità immobiliari, sicché deve ritenersi che tali aree rientrino tra i beni condominiali.
Pur essendo le suddette motivazioni ampiamente sufficienti a giustificare la nullità degli atti impugnati, si rileva che anche le doglianze formulate dagli appellanti con riferimento a specifici beni risultano infondate. Avuto riguardo allo spazio che dalla traversa Lottero conduce alle scale esterne, diversamente da quanto opinato da parte appellante, l'art. 3 del regolamento condominiale include tra le parti comuni “Lo spazio di isolamento che dalla traversa privata Lottero conduce alle scale esterne e all'ingresso dell'androne condominiale confinante nello specifico a nord con la traversa privata Lottero, a sud con pilastri scala esterna (fine proprietà ), ad Per_2 ovest con cortile condominiale e muro di recinzione Lottero e ad est con proprietà della ferrovia (part. 420)”. Al riguardo, la sentenza impugnata, sulla base della CTU, ha rilevato la nullità della delibera in quanto (limitando i confini condominiali a nord con la traversa privata Lottero, a sud con i pilastri scala esterna fine proprietà , Per_2 ad ovest con il cortile condominiale e il muro di recinzione Lottero e ad est con la pag. 7/9 proprietà della ferrovia) non considera come bene comune la restante area esterna denominata via Briatico, la quale non risulta asservita ad alcuna unità immobiliare.
Con riferimento ai ballatoi, a prescindere da ogni altra considerazione, è sufficiente osservare che il terrazzino-ballatoio attribuito alla part. 303 sub 10, risulta essere stato costruito su un'area condominiale sovrastando una cabina elettrica edificata su suolo comune e che in nessun titolo di proprietà esso risulta annesso all'appartamento di cui sopra. Analogamente, neppure il terrazzino-ballatoio attribuito alla part. 303 sub 51, risulta essere, sulla base dei titoli formali, di proprietà esclusiva di alcuno. Inoltre, in merito alla costruzione dei terrazzini in questione, dalle premesse all'art. 3 del regolamento emerge che:
“negli anni 70 in ciascun fabbricato sono state realizzate autonomamente dette sopraelevazioni e che a tal uopo in comune è stato costruito un corpo scala ascensore che dal cortile condominiale del piano terra arriva al 4 piano unitamente a ballatoi di congiunzione ai distinti corpi di fabbrica e quindi alle varie unità immobiliari” e che” la costruzione del corpo scala ascensore è stata effettuata in aderenza alte unità immobiliari 303 sub 10 e 303 sub9, comportando modifiche alle aperture di tati unità e la costruzione di un ballatoio di congiunzione”. Per quanto riguarda gli altri terrazzini- ballatoi in contestazione, dalla c.t.u. emerge che la funzione da essi esplicata è equiparabile a quella delle scale, cioè di consentire l'accesso alle unità immobiliari che si affacciano su di esso, e non a quella dei balconi aggettanti. Essi, perciò, sono da considerarsi parti comuni ai sensi dell'art 1117 c.c., salvo che dal titolo risulti diversamente.
Le evidenti discrasie tra stato di diritto e stato di fatto degli immobili per cui è causa e l'accertata edificazione abusiva di taluni manufatti – chiaramente non superabili nell'ambito di questo giudizio, neppure con ipotetici ulteriori approfondimenti istruttori – giustificano dunque pienamente le statuizioni della sentenza di primo grado, la quale, pertanto, deve essere integralmente confermata.
4. Visto l'art. 91 c.p.c., le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e devono essere poste integralmente a carico degli appellanti, in solido tra loro. Le stesse sono liquidate in conformità ai parametri di cui D.M. 55/2014, come aggiornato al D.M. 147/2022, tenuto conto del valore della causa, indeterminabile a complessità bassa, e nella misura minima, stante il correlato grado di complessità della pag. 8/9 causa, riconoscendo altresì all'unico difensore delle quattro parti appellate un aumento del compenso tabellare pari al 10% per ciascuna posizione ulteriore alla prima e, pertanto, in complessivi € 6.494,80, oltre spese generali (15% sul compenso totale),
c.p.a. e i.v.a., se dovute e come per legge, in favore delle parti appellate.
5. L'integrale rigetto dell'appello impone di dare atto della ricorrenza dei presupposti processuali di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n. 115/2002, perché parte appellante versi un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.


P. Q. M.

la Corte di Appello di Reggio Calabria, Sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello come in epigrafe proposto, respinta ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata;

2) condanna gli appellanti, in solido tra loro, al pagamento, in favore delle parti appellate, delle spese del presente grado di giudizio, liquidate in complessivi €
6.494,80, oltre spese generali (15% sul compenso totale), c.p.a. e i.v.a., se dovute e come per legge.
Si attesta la ricorrenza dei presupposti processuali di cui all'art. 13, comma 1 quater,
D.P.R. n. 115/2002, perché l'appellante versi un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso nella camera di consiglio da remoto del 18.7.2025
Il Consigliere relatore - estensore La Presidente
Alessandro Liprino Patrizia Morabito
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