SENTENZA Nr. 31/2025
Cron. Nr.
Deposito minuta
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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Potenza – Sezione Lavoro – riunita in Camera di Consiglio
nelle persone dei Signori Magistrati:
Dr. ROBERTO SPAGNUOLO Presidente relatore
Dr. AIDA SABBATO Consigliere
Dr. ROSA LAROCCA Consigliere
ha pronunziato la seguente:
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al nr. 416/2023 R.G., avente ad oggetto: “risoluzione del contratto di locazione per inadempimento - uso diverso” e vertente
T R A
, nata ad [...] il [...], residente in [...] Parte_1
alla c.da Oliveto n. 41/a, rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Domenico Ferrante
e presso il suo studio in Sapri (SA) alla via Cavour n. 100 elettivamente domiciliata giusta mandato in calce all'atto di appello,
1 APPELLANTE
E
nato a [...] il [...] e residente a[...], CP_1
Roccagioiosa (SA), rappresentato e difeso dall'avv. Maria Rosaria Crovace del foro di S. Maria Capua Vetere (CE), con studio in San Nicola la Strada (CE), alla via Le
Taglie 15, Parco Anna,
APPELLATO
Oggetto: risoluzione del contratto per inadempimento, uso diverso.
All'udienza in data 13/2/2025, tenuta nelle forme della trattazione scritta ex art. 127
ter c.p.c., i procuratori delle parti costituite, rassegnate le seguenti conclusioni:
per l'appellante:
“Ricorre all'Eccellentissima Corte di Appello adita affinchè …. voglia accogliere le seguenti conclusioni: … nel merito accogliere lo spiegato appello perché legittimo e fondato;
per l'effetto, riformare integralmente la sentenza del Tribunale di Lagonegro
– sezione civile n. 328/2023 pubblicata il 28 giugno 2023 e notificata in data 3 luglio
2023 per tutte le ragioni in fatto e in diritto spiegate nel proposto gravame;
di conseguenza in accoglimento delle conclusioni rassegnate in primo grado, rigettare il ricorso proposto da in quanto inammissibile e infondato per tutte CP_1
le ragioni spiegate in premessa;
rigettare ogni richiesta e pretesa avanzata nel ricorso del per le medesime ragioni;
dichiarare la carenza di legittimazione CP_1
passiva dei sigg.ri e chiamati quali garanti Controparte_2 CP_3
personali delle eventuali inadempienze contrattuali, per mancanza di presupposti,
2 sempre per le ragioni esposte in premessa. Con condanna del CP_1
all'integrale rifusione delle spese e competenze di entrambi i gradi del giudizio”.
per l'appellato:
“Conclusioni: 1. …;

2. rigettare l'appello avverso e tutte le avverse domande;
3.
valutarne l'eventuale temerarietà a ogni fine rilevabile d'ufficio;

4. condannare l'appellante alle competenze di questo grado, anche della fase cautelare, con attribuzione alla sottoscritta procuratrice antistataria..”
discutevano cartolarmente la causa, che veniva decisa come da dispositivo letto in udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 8/2/2023 innanzi al Tribunale di
Lagonegro, premesso di essere comproprietario, unitamente al CP_1
fratello e per successione testamentaria, di un immobile sito in Controparte_4
Sapri, che, a partire dal 1/4/2010 era stato concesso in locazione a tale Parte_1
, per uso diverso da abitazione;
che la conduttrice si era resa responsabile di
[...]
numerosi inadempimenti contrattuali gravi;
che in particolare la conduttrice: fissato in €. 500,00 mensile il canone iniziale, aveva successivamente omesso di applicare l'aumento automatico del 20% annuo a partire da aprile 2016, per un debito totale di
€. 8.100,00 (mesi 81 x €. 100,00); aveva omesso di consegnare la polizza fideiussoria a garanzia del pagamento dei canoni, nella misura convenuta di €. 6.100,00; a decorrere dal mese di aprile 2022 aveva del tutto omesso anche il pagamento del canone base, maggiorato di aumento automatico e di aggiornamento ISTAT, per un
3 ulteriore debito di €. 6.600,00; non aveva mai corrisposto l'aggiornamento ISTAT,
per una ulteriore somma a debito di €. 17.887,56; tutto ciò premesso, ed evidenziando come in base all'art. 17 del contratto “l'inadempienza da parte della conduttrice di
qualunque dei patti contenuti nel presente contratto produrrà ipso jure la risoluzione
di esso”, chiedeva al giudice di dichiarare risolto il contratto di CP_1
locazione, ordinando alla conduttrice di lasciare libero l'immobile da persone e cose,
nonchè condannandola al pagamento della somma di €. 32.587,56, quale complessivo credito riveniente dal pluriennale rapporto contrattuale.
Costituitasi in giudizio, eccepiva la carenza di legittimazione attiva Parte_1
di l'intervenuta rinuncia all'aumento automatico del canone, CP_1
l'irrilevanza della mancata consegna della polizza fidejussoria dal momento ch'ella aveva sempre pagato il canone, la mancata richiesta annuale dell'aggiornamento del canone all'indice ISTAT. Chiedeva pertanto il rigetto integrale della domanda, con vittoria di spese.
Con sentenza n. 328/2023 del 28/6/2023 il giudice adito ha accolto la domanda,
dichiarato risolto il contratto, ordinato a parte resistente il rilascio dell'immobile e fissato il termine di esecuzione;
condannato parte resistente al pagamento dei canoni inevasi e delle spese, per un minore importo, rispetto alla domanda del ricorrente, di
€. 22.284,54.
Avverso tale decisione ha proposto appello , chiedendone la riforma Parte_1
integrale.
4 Instauratosi il contraddittorio con e dopo alcuni rinvii, all'udienza CP_1
cartolare del 13/2/2025, lette le conclusioni delle parti, la Corte ha deciso la causa come da dispositivo letto in udienza.
MOTIVAZIONE
L'appello, che ricalca esattamente le medesime questioni sollevate dalla conduttrice in primo grado, è infondato e va rigettato per le ragioni di seguito esposte.
1) Carenza di legittimazione dal lato attivo di esistendo altro CP_1
comproprietario (il germano ) che non ha esperito analoga azione di Controparte_4
risoluzione del contratto per inadempimento.
E' affermazione consolidata nella giurisprudenza di legittimità che, in difetto di prova contraria, sugli immobili oggetto di comunione concorrono pari poteri gestori di tutti i comproprietari, in virtù della presunzione che ciascuno di essi operi con il consenso degli altri, per cui ogni comunista è legittimato ad agire per il rilascio dell'immobile comune senza che sia necessaria la partecipazione degli altri comunisti.
Sicchè, qualora il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione, anche consistente in un negozio giuridico o in un'azione giudiziale aventi tali finalità, come l'agire per finita locazione contro i conduttori della cosa comune, la presunzione del consenso degli altri che sussiste ai sensi dell'art. 1105,
primo comma, cod. civ., può essere superata solo dimostrando l'esistenza del dissenso degli altri comunisti per una quota maggioritaria o eguale della comunione,
senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma
5 dell'art. 1105, secondo comma, cod. civ.(tra le tante, vds. Cass. Sez. III, sent. n.
6427 del 17/3/2009; idem, sent. n. 11553 del 14/5/2013).
Diversamente, ciascuno dei comunisti ha, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori, rispondendo a regole di comune esperienza che uno o alcuni di essi gestiscano, con il consenso degli altri, gli interessi di tutti, sicché l'eventuale mancanza di poteri o di autorizzazione rileva nei soli rapporti interni fra i comproprietari (Cass. Sez. III, ord. n. 34131 del 21/11/2022). Nel caso di specie nessun dissenso, né manifesto, né per fatti concludenti, è intervenuto da parte del comproprietario rispetto all'atto gestorio -azione di risoluzione del Controparte_4
contratto per inadempimento-posto in essere dal proprio germano comproprietario.
2) Sussistenza degli inadempimenti lamentati dal locatore.
Premesso in fatto che non è contestato che la conduttrice sia risultata inadempiente nel pagamento dell'aumento annuale del canone e dell'aggiornamento ISTAT, oltre che nella prestazione di idonea garanzia fidejussoria, in diritto i motivi di gravame formulati dalla conduttrice sono infondati.
Così l'affermazione secondo cui la mancata richiesta degli aumenti alle rispettive scadenze integrerebbe rinuncia al diritto da parte del locatore.
Invero, la rinuncia ad una controprestazione da parte del creditore può trovare espressione in un comportamento concludente del titolare quando riveli in modo univoco una sua volontà dismissiva del relativo diritto;
a tal fine è pertanto necessario che l'atto abdicativo si desuma non dalla semplice mancata richiesta della somma,
quali che ne siano le motivazioni, ma da circostanze esteriori che conferiscano un
6 preciso significato negoziale al contegno tenuto (cfr. Cass. Sez. I, ord. n. 3657 del
13/02/2020).
E nel caso di specie nulla davvero lascia ritenere che il locatore abbia voluto fare grazia alla conduttrice delle somme di cui questa è debitrice per le ragioni sopra esposte, l'inazione del locatore potendo valere solo come decorso del termine di prescrizione.
3) Gravità dell'inadempimento rilevante per la risoluzione del contratto.
“L'inadempienza da parte della conduttrice di qualunque dei patti contenuti nel
presente contratto produrrà ipso jure la risoluzione di esso”: così le parti hanno espressamente pattuito nel contratto siglato (dalla loro comune dante causa) il
1/4/2010, inserendovi una clausola risolutiva espressa.
E' noto che la pattuizione di una clausola risolutiva espressa esclude che la gravità dell'inadempimento possa essere valutata dal giudice nei casi già previsti dalle parti.
Nel caso di specie la clausola è stata inserita nel contratto, il conduttore si è reso protagonista di diversi inadempimenti (maxime, quello relativo al pagamento del canone dovuto) e il locatore, a mezzo dell'esperita azione di risoluzione, si è
espressamente avvalso della clausola stessa, ai sensi dell'art. 1456 co. 2 c.c..
Per le ragioni prima esposte, l'appello va integralmente rigettato.
Il regime delle spese segue la soccombenza, nella misura indicata in dispositivo,
determinata ai sensi del D.M. n. 55/2014.


P.Q.M.


7 definitivamente pronunciando nel giudizio di appello iscritto al n. 416/2023 del ruolo generale appelli lavoro, promosso da nei confronti di Parte_1 CP_1
avverso la sentenza del Tribunale di Lagonegro n. 328/2023 del 8/6/2023, ogni altra domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna l'appellante al pagamento in favore della controparte
delle spese del presente grado, che liquida in complessivi € 1.984,00
oltre IVA, CPA e RSF come per legge, con distrazione in favore del
procuratore antistatario.
Potenza, 13/2/2025
Il Presidente rel.
dott. Roberto SPAGNUOLO
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