Tribunale Ordinario di Siena
Causa R.G. 2860 /2019 Oggi 6 ottobre 2025 alle ore 11,30 innanzi al giudice o.p. Dott.ssa Chiara Flavia
Scarselli, mediante l'applicativo “Teams”, sono comparse: l'Avv.ta Roberta SI, nota all'Ufficio per la parte ricorrente e l'Avv.ta Diletta Fivizzani, nota all'Ufficio, per la parte resistente. Le procuratrici delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del Giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza.
Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
Le procuratrici delle parti precisano le conclusioni e discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti depositati ed a tutto quanto ivi dedotto, eccepito, rilevato, contestato, richiesto e concluso, anche in via istruttoria, contestando ed opponendosi alle avverse difese e pretese tutte anche istruttorie, insistendo per l'accoglimento della propria domanda ed il rigetto di quella avversaria. Inoltre, l'Avv. Fivizzani in considerazione dell'età della resistente e del fatto che si tratta della sua abitazione da oltre 40 anni chiede che in denegata ipotesi di rigetto della propria tesi e di convalida dello sfratto la data del rilascio sia fissata nel termine massimo consentito. L'Avv.
SI insiste nelle proprie tesi difensive ed insiste in caso di accoglimento della propria domanda perché il rilascio sia fissato nel termine più breve possibile. In punto di spese e per la quantificazione delle stesse le procuratrici delle parti si rimettono a giustizia, chiedendo di essere esonerate dal presenziare alla lettura del dispositivo. Il giudice prende atto, autorizza quanto richiesto e si ritira in camera di consiglio per la decisione della causa, precisando che provvederà a dare lettura del dispositivo, anche in assenza delle parti, mediante deposito della sentenza in PCT dandone atto a verbale con indicazione dell'orario di deposito. Su invito del Giudice,
1 i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente fino a questo momento (ore 11,43).
Alle ore 17,29 il giudice anche in assenza delle parti procede a dare lettura del dispositivo e del verbale di udienza mediante deposito in PCT come emerge dall'orario di deposito stesso. Verbale chiuso alle ore 17,30
Il Giudice
Dott.ssa Chiara Flavia Scarselli
T

Tribunale Ordinario di Siena
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Siena , in composizione monocratica, in persona del
giudice o.p. dott.sa Chiara Flavia Scarselli , ha pronunciato la seguente
SENTENZA CONTESTUALE RITO LAVORO
nella causa civile iscritta al n° 2860 /2019 R.G.A.C., Oggetto: Intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione (uso abitativo)
promossa da:
(P.I.V.A. con sede in Castellina Parte_1 P.IVA_1
in Chianti (SI), in persona del legale rappresentante rappresentata e difesa dall'avvocata Roberta SI, ed elettivamente domiciliato presso e nel suo studio in
2 Siena, Via del Moro n. 8, giusta Determinazione del Responsabile del Servizio
Segretario Comunale, Dott. n. 120 del 26.02.2019 allegata Persona_1
all'atto di intimazione di sfratto per finita locazione
PARTE INTIMANTE
contro
, (C.F.: ) residente in [...]in Chianti (SI), CP_1 C.F._1
rappresentata e difesa dall'avvocata Diletta Fivizzani ed elettivamente domiciliata presso e nel suo studio in Follonica (LI) piazza XXIV Maggio 10 presso e nello studio dell'Avv. Diletta Fivizzani (C.f.: FVZ, come da procura allegata all'atto di costituzione
PARTE INTIMATA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione ritualmente notificato il
Castellina in Chianti (SI), in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, ha convenuto in giudizio per ivi sentir accogliere le seguenti CP_1
conclusioni:” Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Siena, per le motivazioni tutte sopra illustrate, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa: - convalidare l'intimato sfratto per finita locazione alla data del
31.01.2018, o per quella diversa data, che l'Ill.mo Tribunale Vorrà ritenere di giustizia e/o di ragione, fissando nel più breve termine possibile la data del rilascio, ed ordinando al Cancelliere di apporre la Formula Esecutiva in calce al presente atto;
- in caso di opposizione: pronunciare ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva e di mutamento del rito, ex artt. 667 c.p.c. e 426 c.p.c., concedendo alle parti termine per l'integrazione delle rispettive difese;
- nel merito e definitivamente, dichiarare risolto il rapporto in atti, per grave inadempimento della conduttrice, rigettando, all'uopo
l'eventuale opposizione, sempre con ordinanza di condanna al rilascio. Condannare la convenuta alla refusione delle spese di lite.”.
3 Si è costituita in giudizio in giudizio contestando ed CP_1
opponendosi alle avverse difese e pretese tutte, contestando recisamente le avverse domande ed insistendo per l'accoglimento delle seguenti conclusioni:” Voglia
l' in tesi respinta ogni avversa eccezione e conclusione, ritenuto quanto CP_2
esposto nella narrativa che precede, ritenuto il contratto d i locazione in oggetto
ancora in corso;
rigettata l'ordinanza di rilascio immobile in pendenza di causa,
respingere la domanda attorea siccome infondata in fatto e in diritto;
in ipotesi,
fissare per la esecuzione dello sfratto, in considerazione dell'età della conduttrice 90
anni ) delle condizioni economiche e di salute della stessa il massimo della
previsione di legge. Vinti spese e compensi di causa.”.
Con ordinanza del 13 ottobre 2019 il Dott. investito della fase Per_2
della convalida, ha rigettato l'istanza di convalida, per i motivi esposti nel richiamato provvedimento, e disposto il mutamento di rito con assegnazione del termine per l'introduzione della fase prodromica ostativa e per il deposito di memorie integrative ex art. 426 c.p.c..
La causa è stata, quindi, assegnata per la fase di merito alla Dott.ssa Per_3
e sono stata disposti una serie di rinvii prima per emergenza Covid-19, poi su istanza di parte e successivamente per motivi di salute della Dott.ssa . Per_3
In data 10.10.2024 la causa è stata assegnata alla sottoscritta ed all'udienza del 17 dicembre 2024, verificato l'espletamento con esito negativo della fase prodromica ostativa e l'impossibilità di procedere al tentativo di conciliazione per assenza delle parti, stante la natura documentale della causa, trattandosi di questione di mero diritto, ha fissato udienza di discussione e decisione con termine per note concesse anche ai fini della discussione.
4 La causa è stata, quindi, istruita mediante produzione documentale ed all'udienza del 8 settembre 2025 è stata discussa e, previa camera di consiglio,
contestualmente decisa come di seguito illustrato.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Breve riassunto dei fatti di causa
L'odierno contenzioso trova fondamento nella richiesta di sfratto per finita locazione avanzata dalla parte intimante ritenendo che il contratto fra le parti si sia risolto in data 31.01.2018 a seguito della disdetta inviata nel novembre 2011 e di quanto pattuito con il contratto registrato in data 10.05.2012 e ricordato con lettera del 2.01.2018, a fronte di ciò il Comune intimante avrebbe predisposto un nuovo contratto di assegnazione di altro immobile mai sottoscritto dalle parti.
Ritenuto, pertanto, che alla data del 31.01.2018 fosse risolto il contratto intercorso ed avente ad oggetto l'immobile sito in in Castellina in Chianti (SI), Loc.
Fonterutoli, via Donizzetti n. 3, parte intimante ha introdotto la fase di convalida di sfratto insistendo nelle conclusioni ivi precisate.
Si è costituita contestando gli assunti avversari, rilevando la CP_1
natura novativa del contratto intercorso fra le parti e registrato a maggio 2012, con la conseguenza che in assenza di disdetta nei sei mesi antecedenti il 31.01.2018 il contratto de quo si sarebbe tacitamente rinnovato fino al 31.01.2022, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate in comparsa di costituzione.
A seguito del provvedimento di rigetto della convalida di sfratto e del mutamento di rito le parti, nelle memorie integrative, parte intimata ha sostenuto la nullità del contratto sottoscritto nel 2012 stante la retrodatazione della decorrenza iniziale, assumendo la decorrenza inziale dal 27.02.2012 e prima scadenza nel 2020,
tacitamente rinnovata per mancata disdetta tempestiva fino al 27.02.2024 chiedendo
5 rigettarsi la domanda avversaria ed in subordine “…quale che sia il termine di
cessazione del rapporto contrattuale che possa essere indicato dal Giudice, fissare
per l'esecuzione del provvedimento di rilascio, la data di dodici mesi a decorrere
dalla data di scadenza del contratto. Vinti spese e compensi di causa.”
Parte intimata ha chiesto accertarsi la cessazione della locazione al
31.01.2018, in subordine dalla data ritenuta dal giudice, ovvero il contratto risolto per inadempimento della parte intimata, avendo versato solo una minima parte delle somme dovute in virtù del nuovo contratto del 2012.
Questi, in estrema sintesi, i fatti di causa.
Sugli effetti della missiva del novembre 2011 e del contratto registrato in
data 10.05.2012
La questione oggetto di causa ruota intorno alla funzione novativa o meno del contratto registrato in data 10.05.2012.
Parte intimante ritiene che tale contratto avesse esclusivamente natura ricognitiva e non novativa, volta all'aumento del canone previsto e che contenesse la disdetta per il 31.01.2018.
Parte intimata sostiene la natura novativa di detto contratto con la conseguenza che la disdetta comunicata solo il 2 gennaio 20218 poteva avere effetto per la data del 31.01.2022, dato che alla detta data del gennaio 2018 era già maturato il tacito rinnovo per ulteriori quattro anni, non avendo il Comune inviato la disdetta almeno sei mesi prima rispetto al 31.01.2018.
La mera lettura del contrato in questione esclude che si possa accogliere la tesi del Comune intimante per quanto segue.
Emerge dalla mera lettura dell'art. 2 del contratto registrato in data
10.05.2012 che le parti hanno espressamente previsto “Disdetta alla scadenza
6 contrattuale il contratto si rinnoverà per uguale periodo di quello iniziato e così successivamente salvo che una delle parti non comunichi all'altra, con
raccomandata da riceversi almeno 6 (sei) mesi prima della scadenza, la sua
volontà di non rinnovare il contratto. Il locatorerinubcia alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenzafatte salve le ipotesi stabilite dall'art. 3 della legge
431/98 da comunicarsi con raccomandata A.R. sei mesi prima della scadenza…”
(v. doc. 5 di parte intimante).
Orbene, se detto contratto non avesse natura novativa le parti sub disdetta dovevano fare espresso riferimento alla missiva del 29.11.2011, che, nell'intimare la volontà di recedere dal contratto in essere sin dal 1986 e comunicando, altresì,
l'aumento del canone, faceva espresso riferimento alla necessità di ristrutturare l'immobile ex art. 3, comma I lett. e, L. 431/98
Tale richiamo non viene effettuato dalle parti che, anzi, prevedono precise modalità per la disdetta successiva al primo rinnovo, ne consegue che tali accordi contrattuali superano quanto comunicato con la missiva del 29.11.2021 e, pertanto, la disdetta inviata in data 2.01.2018 vale come disdetta per l'anno 2022, decisamente tempestiva in questo caso, con la conseguenza che alla data del 31.01.2022 la parte intimata avrebbe dovuto lasciare libero detto immobile, mentre emerge dalle difese svolte che alla data odierna ancora occupa l'appartamento de quo, a questo punto illegittimamente dato che alla data del 31.01.2022 il contratto de quo deve ritenersi risolto con obbligo di restituire l'appartamento al Comune a carico della CP_1
[...]
A questo punto va evidenziato anche che ove si dovesse ritenere nullo in parte qua il contratto de quo, come evidenziato nelle note autorizzate dalla parte intimata, con validità del contratto del 2012 fino al 2020 la disdetta ricordata e di
7 fatto intimata nel gennaio 2018 e soprattutto con l'intimazione che ha introdotto il presente giudizio, sarebbe tempestiva per che la tesi della risoluzione alla data del febbraio 2020, con la conseguenza che la occuperebbe illegittimamente e CP_1
saprebbe di dover lasciare libero l'immobile sin dal febbraio 2020, quindi addirittura prima della scadenza del 31.01.2022, con la conseguenza che l'intimata avrebbe avuto 5 anni e 8 mesi è per abituarsi all'idea di doversi trasferire in altro immobile,
peraltro già messo a suo tempo a disposizione dal intimante e sito nel Pt_1
medesimo Comune.
Peraltro il giudice ritiene che nel contemperamento degli interessi delle parti in gioco le stesse liberamente abbiano deciso di rinnovare il contratto de quo,
ritenendolo decorrente dal 2010 per consentire alla parte di restare nello stesso al massimo fino al 31.01.2022, di fatto alla data odierna il contratto de quo ormai è
scaduto da plurimi anni e la disdetta risulta ritualmente e tempestivamente effettuata se non con la missiva del 2.01.2018, sicuramente con l'introduzione del presente giudizio sia per la scadenza del 2020, tesi della che per quella del 2022, CP_1
come ritenuto dal giudice.
A questo punto va evidenziato che ai sensi della norma di cui all'art. 56 l.
392/1978 : “Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa
motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a
quelle del locatore nonché delle ragioni per le quali viene disposto il rilascio stesso
e, nei casi di finita locazione, del tempo trascorso dalla disdetta, fissa la data
dell'esecuzione entro il termine massimo di sei mesi ovvero, in casi eccezionali, di dodici mesi dalla data del provvedimento”.
Fermo ciò l'intimata che ha avuto ormai diversi anni per abituarsi all'idea deduce come motivo a giustificazione della concessione del termine più lungo l'età
8 (96 anni ad oggi) e la circostanza che l'immobile de quo è stato la sua abitazione per
40 anni. Tali circostanze non sono eventi sopravvenuti né vengono dedotte particolari condizioni di salute dell'intimata a suffragio di detta istanza.
Ciononostante, può ritenersi fatto notorio l'effetto che ha sugli anziani la modifica delle abitudini di vita e il cambiamento di abitazione, inoltre, non può sottacersi il fatto che stiamo entrando nei mesi più freddi dell'anno rendendo ulteriormente disagevoli le operazioni di trasloco e cambio di abitazione per una persona anziana sulla base di dette considerazioni e rilevando che per quanto emerge dagli atti di causa il non ha ancora intrapreso le opere di Pt_1
ristrutturazione paventate né risultano effettuate gare di appalto (semplificato o europeo) in ordine ai lavori necessari per la ristrutturazione dell'immobile de quo, appare parzialmente accoglibile l'istanza della parte intimata fissando per il rilascio la data del 31 gennaio 2026.
Sulle spese di lite
Le spese del giudizio seguono il principio della soccombenza e liquidate, in assenza di nota spese sulla base dei parametri di cui al D.M. 147/22 ai medi di scaglione previsti, in considerazione del valore della causa come indicato nell'atto di intimazione di sfratto e dell'attività processuale effettivamente espletata che non ha visto istruttoria, quindi, in complessivi €. 483,50 di cui €. 462,00 per onorari ex
D.M. 147/22 ed il resto per spese documentate in atti, oltre rimborso forfettario del
15% ex art. 2 D.M. 55/44, IVA e CAP come per legge, se dovuti.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente decidendo, ogni ulteriore questione o domanda disattesa od assorbita:

9 - Accoglie la domanda della parte intimante e per l'effetto dichiara risolto per finita locazione il contratto de quo alla data del 31.01.2022, come sopra motivato, intimando a entro e non oltre il 31 gennaio CP_1
2026 il rilascio dell'immobile sito in Castellina in Chianti (SI) loc.
Fonterutoli, via Donizzetti n. 3 e contraddistinto al NCTU al foglio 79,
particella 22, sub. 3 e 5, Categoria A/2, Classe 1, rendita 454,48;
- visto l'art. 91 c.p.c. al pagamento in favore del CP_1 Parte_1
in Chianti delle spese del presente procedimento liquidate in
[...]
complessivi €. 483,50 di cui €. 462,00 per onorari ex D.M. 147/22 ed il resto per spese documentate in atti, oltre rimborso forfettario del 15% ex art. 2 D.M. 55/44, IVA e CAP come per legge, se dovuti;

- visto l'art. 52, comma V, D. Lgs. 196/03 dispone che la cancelleria, in caso di diffusione del presente provvedimento, diffusione per formazione della banca dati ovvero per gli obiettivi previsti dal PNRR, assuma provvedimenti/strumenti idonei ad omettere l´indicazione delle generalità
e degli altri dati identificativi degli interessati.
Siena lì 6 ottobre 2025
Il giudice o.p.
dott.ssa Chiara Flavia Scarselli
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