REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SECONDA SEZIONE CIVILE
SPECIALIZZATA IN MATERIA DI IMPRESA
Composta dai Sigg.ri Magistrati
Dott. Camillo Romandini Presidente
Dott. Maria Delle Donne Consigliere rel.
Dott. Lilia Papoff Consigliere riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4654 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, passata in decisione all'udienza cartolare del 16 dicembre 2025 e vertente tra
TRA società codice fiscale , Parte_1 Parte_2 P.IVA_1 rappresentata e difesa, per procura in atti, dagli avv.ti Dario Maciariello e Elena Rossi;

APPELLANTE
E
(cod. fisc. ), Controparte_1 P.IVA_2 rappresentato e difeso, per procura in atti, dall'avv. Fabrizio Bossoli;

APPELLATO
FATTI RILEVANTI DELLA CAUSA
§ 1 — La vicenda che ha dato origine alla lite è la seguente. ha proposto formale opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1890/2016 Parte_1 con cui le era stato ingiunto il pagamento, in favore di degli operatori del centro CP_1 commerciale di € 23.507,39 oltre interessi e spese, quali somme dovute per “spese Pt_1 Contr condominiali e promozionali” oggetto di fatture emesse dal per gli anni 2012, 2013, 2014, 2015 rimaste insolute. Ha dedotto di essere proprietaria dell'immobile posto all'interno del centro commerciale, censito al catasto fabbricati foglio 170, part. 79 sub. 178, di aver locato l'immobile all'impresa denominata
“Apoteca Benessere”. Ha allegato la morosità di quest'ultima nel pagamento degli oneri consortili e di essere, quale proprietaria dell'immobile, obbligata solidalmente con l'esercente moroso, ai sensi dell'art. 6 dello Statuto, per il versamento di detti oneri. Ha affidato l'opposizione a tre motivi, eccependo il difetto di legittimazione attiva del , CP_1
l'omessa applicazione da parte del - per la determinazione delle somme dovute - dei criteri CP_1 di cui all'art. 14 dello statuto consortile, l'omesso aggiornamento e la erroneità delle tabelle applicate dal enza rinuncia alla eccezione di carenza di legittimazione attiva, l'opponente ha altresì CP_1 dedotto di aver provveduto in data 08.11.2016 al pagamento mediante bonifico bancario -in favore del di € 16.211,54, da ritenere l'importo dovuto per i titoli indicati nel ricorso monitorio, CP_1 calcolato correttamente mediante applicazione dei criteri di cui all'art. 14 dello statuto.
Ha quindi chiesto di accertare l'avvenuto pagamento € 16.211,54 in luogo dell'importo indicato nel provvedimento monitorio;
di revocare il decreto ingiuntivo n. 1890/2016 e di accertare che nulla più è dovuto dalla al , disponendo altresì la restituzione di somme Parte_1 CP_1 eventualmente versate in eccedenza;
condannare il alla fatturazione degli importi già pagati CP_1
e, in caso di inadempimento, al risarcimento di tutti i danni patiti;
condannare il per lite CP_1 temeraria ex art. 96 c.p.c. ed al pagamento delle spese di lite. degli operatori del centro commerciale costituendosi in giudizio, ha CP_1 Pt_1 eccepito la infondatezza delle avverse difese ed ha chiesto di accertare l'esistenza della propria legittimazione attiva, di rigettare l'opposizione e confermare il decreto ingiuntivo n. 1890/2016, di condannare l'opponente per lite temeraria ex art. 96 c.p.c. con vittoria delle spese di lite.
§ 1.1 — Il tribunale, espletata l'istruttoria necessaria, ha accertato la legittimazione attiva del
[...]
degli operatori del centro commerciale a chiedere ai consorziati il pagamento di CP_1 Pt_1 somme per “spese promozionali” e “spese condominiali”; ha revocato il decreto ingiuntivo n. 1890/2016; ha rigettato le ulteriori domande;
ha compensato tra le parti le spese di lite.
§ 1.2 — A fondamento della decisione, il primo giudice ha posto le seguenti considerazioni:
«[…Occorre esaminare preliminarmente l'eccezione di carenza di legittimazione attiva del CP_1 sollevata da parte opponente. Contr Secondo il , quale consorzio tra imprese, non avrebbe titolo per Parte_1 chiedere in proprio il pagamento di oneri condominiali spettanti al condominio asseritamente costituito tra i proprietari di immobili posti all'interno del centro commerciale, il cui funzionamento sarebbe affidato ad un regolamento di condominio, atto a rogito del Notaio dott.ssa di Latina in Per_1 data 12.06.1990 rep. n. 44355, debitamente trascritto.
L'eccezione non è fondata. Si osserva che per espressa previsione statutaria (art. 1 dello statuto) il consorzio degli operatori del centro commerciale rientra nella categoria dei consorzi tra imprenditori, disciplinati dagli Pt_1 artt. 2602 e segg. c.c. Con il contratto di consorzio ex art. 2602 c.c. più imprenditori, ritenendo di avere in comune determinati bisogni o esigenze, si aggregano allo scopo di soddisfarli mediante un'organizzazione sovraordinata e comune. Come recentemente chiarito dalla Suprema Corte il contratto di di cui all'art. 2602 c.c. non CP_1 comporta l'assorbimento delle imprese consorziate in un organismo unitario, che dà vita ad un rapporto di immedesimazione organica con le singole contraenti, ma determina la costituzione tra le stesse di un'organizzazione comune per lo svolgimento di determinate fasi delle loro attività, avente essa stessa carattere strumentale rispetto a quella delle imprese consorziate (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 1636 del 27/01/2014; Cass. Sez. 5 - , Sentenza n. 6569 del 09/03/2020).
Dopo la modifica dell'art. 2602 cod. civ., introdotta con legge n. 377 del 1976 e dopo l'entrata in vigore della legge n. 240 del 1981, infatti, la causa del contratto di non è più limitata alla CP_1 disciplina della concorrenza tra imprenditori esercenti una medesima attività economica o attività economiche connesse, ma ha un ambito più vasto, grazie al quale tale contratto si rivela concepito quale strumento di collaborazione generale tra imprese diverse, volto a realizzare le più razionali ed opportune sinergie (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 3163 del 18/03/1995; Cass. Sez. 5 - , Sentenza n. 6569 del 09/03/2020). Contr Tanto premesso, si osserva che la natura di consorzio tra imprenditori del emerge in modo espresso dalla disciplina statutaria.
L'art. 2 dello statuto, in primo luogo, disciplinando l'“oggetto sociale” del descrive CP_1
l'interesse comune dei consorziati, consistente nel rendere e mantenere il centro commerciale
“un importante polo di attrazione per gli utenti” ed elenca tutte le attività cui i singoli Pt_1 consorziati si obbligano, al fine di perseguire l'interesse comune. Tra le attività di maggior rilievo rientrano il coordinamento dell'attività pubblicitaria dei singoli operatori, l'effettuazione di comuni campagne promozionali pubblicitarie, l'uso di segni e distintivi del centro, lo svolgimento di attività per migliorare la posizione concorrenziale di ciascun imprenditore nel settore merceologico di riferimento, il coordinamento dell'attività degli imprenditori in merito ad iniziative commerciali, quali saldi o vendite promozionali, ed in merito alla scelta degli orari di apertura/chiusura dei negozi. Nella stessa logica si inquadra la previsione dell'art. 6 dello statuto “Consorziati”, secondo cui “(…)
La qualità di consorziato è automatica e obbligatoriamente si acquista con l'attività commerciale.”, è riconosciuta in capo a tutti i proprietari di unità immobiliari all'interno del centro ed a tutti coloro che esercitino all'interno del consorzio un'attività commerciale o para commerciale.
È utile altresì richiamare l'art. 8 dello statuto, rubricato “diritti ed obblighi dei consorziati” in cui è stabilito che “ogni consorziato è tenuto all'osservanza delle norme” statutarie e dei regolamenti interni e “deve partecipare alle iniziative deliberate dall'assemblea ed attuate dal consiglio”, fornendo il proprio concreto apporto al fine di perseguire la finalità consortile dichiarata nell'art.

2. Ciascun consorziato ha quindi diritto ai servizi ed alle prestazioni stabilite dall'assemblea, non vi può rinunciare ed è tenuto al pagamento delle quote associative secondo gli importi e le modalità stabilite dagli organi consortili. Contr È stato sin qui delineato il quadro negoziale e statutario che caratterizza il consorzio , volto a descrivere gli scopi propri del e le attività che ciascun consorziato si impegna ad eseguire, CP_1 nell'esercizio della propria attività imprenditoriale, per poter perseguire dette finalità, considerate comuni a tutti coloro che nel centro svolgono attività d'impresa. Ai fini della valutazione della legittimazione attiva del nel caso in esame, assume CP_1 particolare rilievo, nel descritto quadro negoziale e statutario, la voce contenuta nell'art. 2, lett c) dello statuto che, nell'elenco delle diverse attività consortili scelte dai consorziati per perseguire l'interesse comune di rendere e mantenere il centro commerciale “un importante polo di Pt_1 attrazione per gli utenti”, prevede anche la “gestione degli spazi e servizi comuni”. In tale dizione devono ritenersi inclusi la cura, la manutenzione, la gestione delle parti comuni degli edifici in cui l'attività consortile si esplica, nonché la gestione dei servizi comuni del centro. Ricostruendo la volontà dei consorziati come emergente dalla disciplina statutaria, quindi, tali attività rientrano tra quelle proprie del , sono espressione della “organizzazione comune e CP_1 sovraordinata” del , hanno carattere strumentale rispetto alle attività commerciali delle CP_1 imprese consorziate e, insieme alle altre attività descritte nell'art. 2, contribuiscono al perseguimento dell'obiettivo prioritario del , nella specie, rendere il centro “un importante polo di CP_1 attrazione per gli utenti” e, di conseguenza, ampliare ed incrementare l'attività di impresa dei singoli consorziati. Si ritiene quindi che la “gestione degli spazi e servizi comuni” costituisca una delle attività oggetto di razionale sinergia ed organizzazione comune tra i consorziati, rientri tra le attività consortili in senso proprio, che rispetto ad essa sorgano in capo ai singoli consorziati i diritti e gli obblighi di cui all'art. 8 dello statuto. Occorre peraltro rilevare che, esaminando la documentazione prodotta dalle parti nel presente giudizio, non vi è prova in atti che sia stato validamente costituito un condominio tra proprietari degli immobili siti all'interno del centro commerciale Pt_1
Non è sufficiente a raggiungere detta prova il regolamento posto dalla parte opponente a fondamento della ritenuta formale costituzione di un condominio tra unità immobiliari, atto a rogito del Notaio dott.ssa di Latina in data 12.06.1990 rep. n. 44355. Per_1
Si tratta, infatti, di documento che non è idoneo, da solo considerato, a ritenere esistente un condominio tra edifici e che ha viceversa nei suoi articoli numerosi e pregnanti richiami alle finalità proprie del consorzio ed alla disciplina contenuta nello statuto, di cui è esplicazione per la parte relativa alla gestione delle parti comuni del centro commerciale.
È quindi necessario individuare la corretta interpretazione della disciplina ivi contenuta.
È utile sul punto evidenziare che la denominazione del documento è “regolamento immobiliare del centro commerciale , che all'art. 1 si legge, quanto all'“oggetto”, che “La presente Pt_1 convenzione ha lo scopo di regolamentare nel pieno rispetto delle norme statuarie del CP_1
(C.O.M.) la corretta utilizzazione dei servizi e delle cose comuni”.
L'art. 2, quanto alla “AMMINISTRAZIONE”, prevede che “L'amministrazione sia della parte immobiliare che commerciale è affidata al Consiglio di Amministrazione del C.O.M. e del suo presidente.”
All'art. 13 con rubrica “MANUTENZIONI”, si legge “Il consiglio di amministrazione gestirà la manutenzione degli immobili e degli impianti comuni, avvalendosi o meno di imprese specializzate.”
L'art. 21 elenca le spese incluse nelle attività di manutenzione, l'art. 24 “PREVISIONE DI FONDI” prescrive: “Saranno determinati all'inizio di ogni esercizio a cura del Consiglio di Amministrazione
e approvati dall'assemblea rispettivamente il fondo per le spese condominiali e quello relativo alle attività commerciali (promozioni, animazioni, pubblicità). Ogni proprietario verserà all'amministratore trimestralmente gli oneri più gli eventuali conguagli che dovessero risultare alla fine dell'anno”. Infine, assume particolare rilievo quanto prescritto dall'art. 25 – in merito al “PAGAMENTO DELLE
SPESE” “Le somme dovute dai partecipanti al Consorzio per le spese di cui gli articoli precedenti, devono essere corrisposte nei modi e nei termini stabiliti dal Consiglio di Amm.ne. (…). Il partecipante è costituito in mora, senza necessità di intimazione, per il solo fatto del mancato pagamento alla scadenza stabilita.” Al fine di ricostruire la volontà dei consorziati, è necessario quindi eseguire una lettura combinata del regolamento immobiliare, con particolare riferimento agli articoli sopra riportati, e dello statuto consortile, che allo stato -nonostante le plurime contestazioni- è pienamente valido ed efficace tra i consorziati. Da tale raffronto si ha conferma che la gestione delle parti comuni degli edifici è considerata una delle attività proprie del e che le relative spese rientrano tra gli “oneri consortili” inteso in CP_1 senso ampio. Ne consegue che sorge sul il potere di chiederne il pagamento, che spettano agli organi CP_1 consortili (consiglio di amministrazione ed assemblea) la determinazione concreta delle spese per la manutenzione delle parti comuni del centro e l'attività di riscossione delle singole quote dai consorziati. Una diversa ricostruzione priverebbe questi ultimi, nella ampia accezione di cui all'art. 6 dello statuto
(proprietari di immobili e tutti coloro che esercitano all'interno del un'attività commerciale CP_1
o para commerciale) di una attività strumentale alla loro attività di impresa, quale la cura e la gestione delle parti comuni degli edifici, e renderebbe privo di contenuto l'art. 2 lett. c) dello statuto nella parte in cui riserva espressamente al la “gestione degli spazi e servizi comuni”. CP_1
Appare invece maggiormente coerente con la volontà dei consorziati come espressa nello statuto e del regolamento immobiliare l'inquadramento delle attività di “gestione degli spazi e servizi comuni” nelle attività proprie del con le modalità attuative descritte dagli artt. 8, 14 dello statuto e CP_1
23 del regolamento immobiliare e con la legittimazione a richiederne il pagamento in capo al ex artt. 8, 10, 12, 13, 14 dello statuto e 5, 13, 21, 23, 24 e 25 del regolamento immobiliare. CP_1
È necessario altresì chiarire che tale ricostruzione non risulta in contrasto con quanto affermato nella sentenza n. 6681/2021 emessa dalla Corte di appello di Roma, poiché in essa vengono esaminati documenti differenti da quelli prodotti nel presente giudizio.
È sufficiente rilevare che nella motivazione c'è il richiamo ad un “Regolamento di condominio” privo di altri elementi identificativi e non corrispondente nei contenuti al “regolamento immobiliare del centro commerciale sopra esaminato. Nella citata sentenza viene infatti descritto il testo Pt_1 dell'art. 14 e dell'art. 21, che tuttavia è diverso dal testo degli artt. 14 e 21 del regolamento immobiliare prodotto nel presente giudizio, disciplinante “sicurezza sorveglianza” e “spese comuni generali”. Dalle valutazioni che precedono deriva che il può ritenersi legittimato a richiedere a ciascun CP_1 consorziato non solo il pagamento delle spese promozionali, ma anche il pagamento delle spese per la gestione degli spazi comuni, sinteticamente definiti nelle fatture prodotte nel procedimento monitorio “spese condominiali”. L'eccezione preliminare deve in conclusione essere rigettata. Il secondo ed il terzo motivo di opposizione possono essere congiuntamente esaminati in quanto strettamente connessi. L'opponente ha eccepito il mancato rispetto da parte del dei criteri di determinazione delle CP_1 somme dovute per la gestione dei beni e dei servizi comuni.
Inquadrando queste ultime spese tra gli oneri consortili di cui agli artt. 8 e 12 dello statuto, si ritiene che anche per esse si debba fare applicazione del criterio di ripartizione di cui all'art. 14 dello statuto.
Quest'ultima previsione - che è allo stato pienamente valida e vincolante per i consorziati - descrive un generale criterio di ripartizione delle spese consortili, fondato sulla “superficie lorda di proprietà di ciascuna unità”. È poi previsto nella medesima disposizione un “criterio di ponderazione”, secondo uno schema ivi riportato contenente dei coefficienti di ponderazione utili riequilibrare l'ammontare delle spese in base all'ampiezza dell'unità immobiliare. Occorre pertanto verificare se il opposto abbia adempiuto agli oneri probatori ex art. 2697 CP_1
c.c.
Con l'opposizione ex art. 645 c.p.c., infatti, si ristabilisce nel processo la posizione sostanziale delle parti: il creditore opposto assume la qualità di attore ed ha l'onere di provare il suo credito, mentre il debitore assume la qualità di convenuto, tenuto perciò a provare i fatti estintivi, modificativi o impeditivi.
Corollari di tale principio sono che la pronuncia del decreto ingiuntivo non vale a far presumere il credito dell'ingiungente e che l'opposizione è sufficiente a ripristinare le posizioni probatorie delle parti secondo il loro interesse ad agire o a resistere all'azione.
Tanto premesso, si osserva che nel procedimento monitorio il ha richiesto il pagamento CP_1 degli importi riportati nelle fatture relative agli anni 2012-2015 (doc n. 2 della fase monitoria) per
“spese promozionali” e “spese condominiali”, richiamando i verbali di assemblea dei consorziati rispettivamente del 25.02.2011 e del 28.02.2014.
Il consorzio opposto, tuttavia, non ha chiarito -neanche nel presente giudizio di opposizione- il procedimento aritmetico seguito nella ripartizione delle quote tra i consorziati, né ha dimostrato di avere concretamente effettuato la decurtazione millesimale con riferimento alla superficie del locale in proprietà della società attrice, come deliberata nella stessa assemblea del 25.2.2011 con il coefficiente di ponderazione di cui all'art. 14 dello Statuto.
Parte opponente, introducendo il presente giudizio, ha viceversa allegato i concreti criteri di determinazione delle somme dovute a titolo di “spese promozionali” e “spese condominiali”, ha fatto applicazione della disciplina statutaria, individuando in € 16.211,54 l'importo dovuto secondo le regole statutarie, ed ha allegato l'avvenuto pagamento dell'importo così calcolato.
Sul punto parte opposta, su cui gravava il relativo onere probatorio, nulla ha provato, né ha formulato specifiche contestazioni in merito alla determinazione delle quote fornita dall'opponente, con rilevanza ex art. 115 c.p.c.
Deve quindi ritenersi accertata e non contestata la determinazione delle quote fornita dall'opponente. Essa è peraltro coerente con i bilanci di previsione e consuntivi degli anni 2012, 2013 e 2014, allegati in atti, e conforme ai criteri di calcolo ponderato prescritti dall'art. 14 (superficie lorda dell'immobile di proprietà dell'opponente compresa nello scaglione tra 251 mq e 500 mq;
ogni metro quadro equivale a 0,80 mq secondo lo schema di ponderazione dell'art. 14dello statuto, con conseguente riduzione del 20% dell'importo astrattamente dovuto). Occorre altresì rilevare che nel corso del presente giudizio, operando delle rettifiche dei precedenti calcoli, lo stesso ha emesso delle note di credito nei confronti dell'immobiliare CP_1 Parte_1
[... riferite ai crediti oggetto del giudizio monitorio, rispettivamente per € 485,65 e per € 4.428,57.
Tanto dimostra la non correttezza dei calcoli originariamente eseguiti dal e riportati nel CP_1 ricorso monitorio. In conclusione, si ritiene che parte opposta, legittimata a chiedere in proprio il pagamento degli importi dovuti per “spese promozionali” e “spese condominiali”, non abbia tuttavia provato in concreto di aver correttamente applicato la disciplina statutaria per determinare le somme richieste all' a titolo di tali spese per gli anni 2012-2015. Parte_1 Parte_1
Applicando il criterio di ponderazione di cui all'art. 14 dello statuto, nei termini e per i titoli sopra descritti, l'importo dovuto dall'opponente al ammonta ad € 16.211,54. CP_1
Parte opponente ha provato in giudizio, con allegazioni e documenti non contestati dal ex CP_1 art. 115 c.p.c., di aver già pagato detta somma.
Il decreto ingiuntivo n. 1890/2016 deve quindi essere revocato. Le ulteriori domande avanzate dall'opponente non meritano accoglimento, perché genericamente formulate, inconferenti rispetto all'oggetto del presente giudizio e, in ogni caso, prive di ogni specifica allegazione e di riscontro probatorio.
Da ultimo, le parti hanno reciprocamente chiesto la condanna ex art. 96 c.p.c. Si osserva che in tema di responsabilità aggravata per lite temeraria l'accoglimento della domanda di risarcimento dei danni ex art. 96, 1, c., c.p.c. presuppone l'accertamento sia dell'elemento soggettivo
(mala fede o colpa grave) sia dell'elemento oggettivo (entità del danno sofferto). Il primo presupposto può ravvisarsi nella conoscenza della infondatezza domanda e delle tesi sostenute ovvero nel difetto della normale diligenza per l'acquisizione di detta conoscenza. Il secondo presupposto invece richiede pur sempre la prova, incombente sulla parte istante, sia dell'"an" e sia del "quantum debeatur" o comunque postula che, pur essendo la liquidazione effettuabile di ufficio, tali elementi siano in concreto desumibili dagli atti di causa (Cass. civ., Sezioni Unite, ordinanza n. 7583/2004; Cass. civ. sentenza n. 9080/2013; Cass. Sez. L, Sentenza n. 24645 del 27/11/2007). Nel caso di specie, da un lato, tale asserita responsabilità è stata genericamente dedotta dalle parti senza alcuna prova del "quantum debeatur" e, dall'altro, dall'esame degli atti di causa si deve escludere la sussistenza di mala fede o di colpa grave di ciascuna delle parti, quali elementi che devono necessariamente ed alternativamente sussistere ai fini della condanna per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. La domanda ex art. 96 c.p.c. non può pertanto essere accolta.]»
§ 2 — Ha proposto appello contestando la Parte_3 sentenza di primo grado sotto vari profili e chiedendo “accertare e dichiarare il difetto di legittimazione attiva del a Controparte_1 richiedere il pagamento di somme per spese condominiali e, conseguentemente, condannare il
C.O.M. alla restituzione in favore della della somma di Parte_3 euro 16.211,54 corrisposta al con bonifico bancario di pari importo eseguito in data CP_1


8.11.2016 per le medesime causali dedotte nel decreto ingiuntivo oggetto di opposizione. Il tutto con vittoria di spese, diritti e onorari del doppio grado di giudizio”. Ha resistito il appellato, eccependo l'inammissibilità ex art. 348 bis CPC del gravame di CP_1 cui ha chiesto il rigetto. La causa veniva assegnata a questo relatore con provvedimento in data 15 febbraio 2023.
§ 2.1 — All'udienza indicata in epigrafe - come sostituita - le parti hanno precisato le conclusioni e La Corte ha trattenuto la causa in decisione senza ulteriori termini perché già concessi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
§ 3 — L'appello, composto di 28 pagine, è articolato in due motivi.
§ 3.1 — Col primo motivo la società appellante devolve la questione del difetto di legittimazione attiva del , in ragione dell'esistenza del come accertata dalla sentenza della CP_1 Parte_4
Corte di appello di Roma n. 6681/2021, deducendo che le spese condominiali erano state approvate dall'assemblea dei consorziati e non dei proprietari, che non vi era una contabilità separata tra e e che la giurisprudenza di merito si era adeguata alla citata sentenza. Parte_4 CP_1
§ 3.2 — Col secondo motivo l'appellante chiede la restituzione delle somme versate per il difetto di legittimazione attiva del . CP_1
§ 4 — L'appello è fondato. I motivi di gravame possono essere unitamente delibati perché strettamente connessi tra loro.
Parte appellante ripropone la eccezione di difetto di legittimazione attiva del ad agire in CP_1 proprio (e non quale amministratore del Condominio) per la riscossione degli oneri condominiali.
La questione è stata affrontata dalla citata sentenza di questa Corte – divenuta definitiva a seguito della declaratoria di improcedibilità del ricorso dinanzi alla Corte di Cassazione (v. Cass. N.
32218/25) – nel senso invocato dall'appellante, tenuto conto che si tratta di pronuncia tra le medesime parti con valore, quindi, di giudicato esterno.
Si riportano, a tale proposito, gli argomenti ivi spesi per giungere al convincimento circa l'assenza di legittimazione attiva del . CP_1
“Col secondo motivo l'appellante censura la decisione del tribunale per non aver riconosciuto e dichiarato il difetto di legittimazione attiva del , il quale non sarebbe legittimato a CP_1 richiedere, a nome proprio ed ai propri consorziati (in virtù dello Statuto consortile) i contributi condominiali. In particolare, l'appellante sostiene che solo il avrebbe il diritto di Parte_4 richiedere il pagamento delle spese condominiali, con la conseguenza che il avrebbe CP_1 potuto solo richiedere i pagamenti a nome del , in qualità di amministratore e non a Parte_4 nome proprio. 2.1. – Il motivo è fondato.
Ed invero, dalla disposizione di cui allo Statuto consortile (art. 2 lett. c), in base alla quale spetta al
la “gestione degli spazi e dei servizi comuni” non può dedursi automaticamente il potere CP_1 in capo allo stesso di riscuotere gli oneri condominiali in nome e per conto proprio. A fondamento di tale convinzione v'è la peculiarità dei due istituti, i cui confini, in termini di disciplina applicabile, devono mantenersi ben distinti. In tal senso, la Corte di Cassazione ha precisato che "le disposizioni in materia di condominio non sono estensibili al consorzio costituito tra proprietari d'immobili per la gestione delle parti e dei servizi comuni di una zona residenziale, atteso che i due istituti giuridici, nonostante le numerose analogie, presentano anche caratteristiche diverse che non ne permettono una completa parificazione concettuale” (Cass. Civ. Sez. I, 28/05/2015, n. 11035). Né può giungersi a conclusione diversa alla luce della sentenza della Suprema Corte n. 7736/2014, posta a fondamento della decisione del giudice di prime cure, stante la diversa situazione fattuale alla base della pronuncia della giurisprudenza di legittimità.
Peraltro, a conferma di quanto fin qui chiarito, v'è l'assenza di qualsivoglia specifica attribuzione, sia nello Statuto consortile che nel Regolamento di condominio, del potere di riscossione da parte del , in nome e per conto proprio, degli oneri condominiali. L'esercizio di tale potere, in CP_1 assenza di specifica attribuzione, deve quindi ritenersi illegittimo, costituendo un'ingiustificata ingerenza del nei poteri del . CP_1 Parte_4
Il Regolamento di Condominio, all'art. 14, indica tra i compiti dell'amministratore la compilazione del preventivo delle spese annuali e la relativa ripartizione tra i condomini, con la previsione che
“Ciascun condomino è tenuto a versare la sua quota di contributo, destinata a costituire fondo comune per le spese di ordinaria gestione, secondo le modalità stabilite dall'assemblea stessa”.
Sul punto, l'assemblea condominiale, in data 17.09.2012, aveva disposto la nomina di un amministratore, affinché quest'ultimo provvedesse alla riscossione dei contributi condominiali, in considerazione del pacifico vizio di legittimazione attiva del . CP_1
A confermare il riconoscimento del potere di riscossione dell'amministratore, l'art. 21 del suddetto Regolamento attribuisce a quest'ultimo il compito di agire in caso di mancato adempimento nei pagamenti da parte dei condomini, stabilendo che “In caso di mora nel pagamento dei contributi che si protragga per un trimestre l'amministratore è autorizzato ad adire le vie legali”.
Dunque, anche a voler ritenere legittima la riscossione degli oneri condominiali da parte del
, quest'ultimo dovrebbe agire per conto del , secondo le modalità stabilite da
CP_1 Parte_4 questo in assemblea, al fine di non operare un'illegittima sovrapposizione tra i due istituti. In conclusione, avendo il ottenuto in via monitoria il pagamento degli oneri condominiali,
CP_1 che non era legittimata a chiedere alla , le somme versate a tale titolo devono Parte_1 essere detratte dall'importo del decreto ingiuntivo. Sulla base delle fatture prodotte dal ,
CP_1 nelle quali sono indicati separatamente gli importi o comunque sono agevolmente individuabili data la ripetitività delle somme, si rileva che gli oneri condominiali ammontano complessivamente a € 13.197,94. Il difetto di legittimazione del ad agire in via monitoria nei confronti della
CP_1 comporta che le somme da quest'ultima pagate per oneri condominiali”. Ora, nella sentenza impugnata si afferma che tali considerazioni non sarebbero conferenti rispetto al caso in esame perché non vi sarebbe prova della costituzione del e perché quella sentenza Parte_4 avrebbe utilizzato un documento diverso rispetto a quello versato in questo giudizio, vista la non coincidenza dei contenuti relativi alle norme citate.
Rileva la Corte che in realtà nella sentenza sopra richiamata è chiaramente detto che vi è prova – sotto diversi profili – dell'esistenza di un condominio, anche in forza di un regolamento che ivi è stato prodotto. Parte appellata – che sin dall'azione monitoria era onerata di provare i fatti costitutivi del credito rivendicato, ivi compresa la legittimazione ad agire per il recupero di oneri – insiste nell'affermare che il documento esaminato dalla sentenza citata riguarda alcuni immobili del centro commerciale:
Regolamento Immobiliare del RO ME - atto del Notaio rep. Pt_1 Persona_2
n. 44355 del 12 giugno 1990 - che disciplinano unicamente l'uso e l'amministrazione del complesso immobiliare composto di cinque fabbricati rispettivamente denominati “N1”, “N2”, “N3”, “N4” e
“N5” con destinazione ad uso negozi, sopra negozi, banche, magazzini, supermercato, autorimessa etc. costituente nel suo insieme il RO ME Pt_1
Il , dunque, sarebbe legittimato a recuperare le spese promozionali e di gestione comune, CP_1 mentre la sentenza della Corte di appello n. 6681/21 avrebbe errato per aver richiamato degli articoli
14 e 21 di un “Regolamento di Condominio”, di cui non vengono tuttavia precisati gli elementi identificativi e che, solo in via induttiva è possibile individuare nell'atto per notar , rep. n. 45553 Per_1 del 09 luglio 1990, diverso da quello del 12 giugno 1990. In particolare, gli artt. 14 e 21 in questione sono quelli contenuti nel Regolamento di Condominio degli Uffici di cui all'atto del Notaio
rep. n. 45553 del 09 luglio 1990, irrilevante rispetto alla materia del contendere. Persona_2
In realtà, questa distinzione tra i due regolamenti non inficia il ragionamento che pure si condivide e che ha trovato peraltro riscontro in più recenti pronunce, attestanti cioè l'esistenza di un condominio
– affiancato al – con la conseguenza che il non può mai agire in proprio per CP_1 CP_1 rivendicare spese condominiali, bensì solo in quanto amministratore del condominio medesimo.
E' stato, infatti, emesso dal Tribunale di Latina decreto di nomina dell'amministratore del condominio ex art. 1129 C.C., nomina peraltro confermata con la inammissibilità del reclamo avverso detto decreto.
E' stato, altresì, affermato “… sussiste agli atti la prova dell'esistenza di un condominio immobiliare di natura convenzionale, segnatamente tra gli uffici e i negozi ricompresi nel complesso immobiliare de quo, e ciò sin dal 12.6.1990 ……; che la separazione tra il predetto e il Parte_4 CP_1 emerge sia dalla disamina dell'atto costitutivo del (28.9.1989 ….) che dello statuto come CP_1 del regolamento immobiliare del centro commerciale che prevede all'art. 2 Pt_1
l'amministrazione sia condominiale che commerciale ….; che i due istituti divergono in quanto il condominio sorge ipso jure come prima detto in quanto è una “forma di proprietà plurima derivante dalla struttura stessa del fabbricatore regolata interamente da norme che rimangono nel campo dei diritti reali ( profilo statico del centro commerciale di causa), mentre il consorzio attiene ad un livello di organizzazione più elevato, appartenendo così alla categoria delle associazioni (profilo dinamico del centro commerciale in esame) (cfr. quanto i profili distintivi dei due istituti Cassazione civile

3.10.2013 n. 22641; Cassazione 22.1.2015 n. 974; Cassazione del 28.5.2015 n.11035)….. la tesi secondo cui le prerogative del condominio sono state assorbite dalla nascita del Parte_1
e sono state indefinitamente e illimitatamente attribuite, sotto il profilo temporale, al CP_1 consiglio di amministrazione dell'ente è errata e lesiva del diritto inalienabile dei condomini a revocare l'amministrazione condominiale, per contrasto evidente tra le previsioni statutarie e le disposizioni inderogabili di legge ( cfr. ancora il richiamo dell'art. 1138 ult. comma c.c. all'art. 1129 comma 11 c.c.) (cfr. sul tema della derogabilità dei diritti dei condomini ad opera del regolamento condominiale Cass. civ. 11268\98); che allo stato degli atti pertanto consegue che le prerogative condominiali, distinte da quelle proprie degli statuti consortili succedutisi nel tempo, furono delegate al consiglio di amministrazione del con evidente lesione dei diritti inderogabili dei CP_1 condomini, segnatamente in tema di partecipazione alle assemblee, in tema di qualificazione professionale e dell'osservanza dei doveri dell'amministratore previsti dalla legge, CP_2 oltre che del diritto alla stessa assemblea condominiale (cfr. art. 1135 c.c.)” (Trib. Latina 5.11.22). Ancora, è stata evidenziata la sovrapposizione di due distinti istituti e soggetti giuridici quali il ed il , aventi ciascuno natura, disciplina e funzioni differenti e la confusione Parte_4 CP_1 delle spese di carattere consortile rispetto a quelle di natura condominiale (v. Trib. Latina 5.1.23). Infine, è stato affermato: “il veniva Controparte_1 costituito, con atto del Notaio di Latina del 28 settembre 1989, al fine di tutelare gli Persona_3 interessi degli operatori economici dell'omonimo centro commerciale ed in particolare, a mente dell'art. 5 dello statuto, allo scopo di creare e mantenere l'immagine del RO ME attraverso il coordinamento dell'attività pubblicitaria dei singoli consorziati, curare le interlocuzioni con gli enti pubblici e con i fornitori di servizi per la migliore tutela degli interessi comuni, coordinare l'attività commerciale dei singoli consorziati al fine di consentire la loro migliore collocazione sul mercato, prestare eventuali servizi ai singoli consorziati, garantire l'efficienza commerciale facendo rispettare gli orari di apertura, conservare e mantenere in buono stato manutentivo le parti comuni del RO ME acquisendo, quindi, il natura complessa ed atipica che ricomprende CP_1 gli elementi del tra imprenditori e gli elementi del consorzio tra proprietari di immobili CP_1 contigui nonché gli elementi delle associazioni non riconosciute e gli elementi della comunione aspetti che pertanto quindi escludono la possibilità di applicare analogicamente la disciplina dettata per il condominio Infatti, proprio avuto riguardo alla gestione delle parti comuni, dopo la costituzione del degli operatori del RO ME , l'allora presidente del CP_1 Pt_1 CP_1 in data 12 giugno 1990, con successivo atto del notaio costituiva il condominio (di Persona_2 cui fanno parte anche soggetti diversi dagli imprenditori consorziati) del complesso immobiliare del
RO ME composto da cinque fabbricati denominati N1 – N2 – N3 – N4 – N5 Pt_1 il cui amministratore, ai sensi dell'art. 2 del regolamento di condominio, veniva individuato nel Cda del e nel suo Presidente. CP_1
La volontà dei consorziati, nel deliberare la successiva costituzione del è stata pertanto Parte_4 quella di ben distinguere i compiti di quest'ultimo dai compiti del seppur attribuendo la CP_1 carica di amministratore del proprio ai componenti del CDA del e al suo Parte_4 CP_1
Presidente che pertanto agiscono, di volta in volta, a seconda delle materie affrontate, in una veste o nell'altra. Proprio l'interpretazione della volontà dei consorziati, che hanno prima costituito il e poi il impone quindi di attribuire a tale successivo atto il significato di voler CP_1 Parte_4 rigidamente distinguerne le attribuzioni e i compiti, senza alcuna sovrapposizione, secondo quanto espressamente previsto nell'atto costitutivo dello stesso e nel regolamento quale la predisposizione del preventivo delle spese generali annuali (art. 25 del regolamento del condominio) e la relativa ripartizione tra i condomini che pertanto hanno diritto ad avere le specifiche relative alla propria posizione nonché la sicurezza ed agibilità delle parti comuni del fabbricato.
Già la Corte di Appello di Roma nella sentenza 6681/2021, resa tra la e Parte_1 il facendo applicazione di detti principi aveva desunto, nella parte di interesse, Controparte_1 la carenza di legittimazione, in capo al , del potere di riscuotere gli oneri condominiali CP_1 poiché detto potere non potrebbe evincersi dall'art. 2 lett. C dello Statuto consortile, in base alla quale spetta al la “gestione degli spazi e dei servizi comuni” in uno all'assenza “di specifica CP_1 attribuzione, sia nello Statuto consortile che nel Regolamento di condominio, del potere di riscossione da parte del , in nome e per conto proprio, degli oneri condominiali”(pag. 6 Sent. Corte CP_1 Appello di Roma citata) con attribuzione quindi di detto potere al ” (v. Trib. Latina Parte_4
6.12.21). Alla luce, allora, di tali precedenti giurisprudenziali – che pur prendendo spunto dalla sentenza n.
6681/2021, hanno poi esaminato specificamente tutta la documentazione relativa sia allo statuto, sia ai regolamenti sopra citati- non può non affermarsi l'esistenza del con la conseguenza Parte_4 che nel caso in esame le richieste economiche del non potevano essere da quest'ultimo CP_1 formulate in proprio, trattandosi di spese di natura condominiale. Ne consegue che la somma di Euro 16.211,54 già versata dalla parte appellante a titolo di spese condominiali – e non come spese consortili – deve essere restituita perché percepita da soggetto non legittimato a riceverla, vista la già evidenziata confusione tra i due ordini di spesa.
Ferma restando, dunque, la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
§ 5 — Quanto alle spese del doppio grado, deve darsi atto che la questione principale – relativa alla esistenza o meno del – ha determinato orientamenti diversi e solo con la pronuncia di Parte_4 legittimità recentissima si è avuto, tra queste parti del giudizio, una soluzione definitiva con la conferma della già sopra citata sentenza di questa Corte n. 6681/21. Ne consegue che tali circostanze giustificano – anche per la peculiarità della vicenda – la compensazione integrale delle dette spese tra le parti.

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto contro la sentenza n. 735/22 del tribunale di Latina, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede:

1. Accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, dichiara il difetto di legittimazione attiva del appellato;
CP_1

2. Condanna il appellato alla restituzione, in favore di parte appellante, della somma di CP_1
Euro 16.211,54; 3. Compensa tra le parti le spese del doppio grado;

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 16 dicembre 2025
IL PRESIDENTE Il consigliere estensore