1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bari
Seconda Sezione Civile
composta dai seguenti Magistrati:
Filippo LABELLARTE Presidente
M. Angela MARCHESIELLO Consigliere
Alberto BINETTI Consigliere rel.
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello avente ad oggetto “vendita di cose immobili” iscritta nel ruolo generale degli affari civili contenziosi civili sotto il numero d'ordine 1018 dell'anno 2022
TRA
e , entrambi rappresentati e difesi dall'avv. Parte_1 Controparte_1
Luca Vincenzo Castello in forza di procura in atti, ed elettivamente domiciliati in San Severo alla via T. Masselli, 8, presso il suo studio, nonché al domicilio digitale
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APPELLANTI
E
in liquidazione, in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_2 assistita e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Raffaele F.R. Mundi ed elettivamente domiciliata in San Severo alla Via Carmicelli n. 16, presso il suo studio, nonché al domicilio digitale
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APPELLATA
All'udienza collegiale tenutasi il 18 aprile 2025, la causa è stata riservata per la decisione, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori delle parti nelle note autorizzate in atti, da intendersi qui per richiamate e trascritte, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Svolgimento del processo
2 Con atto di citazione, ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio la e , premesso che a) con scrittura privata del Controparte_2
22.11.2011, aveva promesso loro in vendita l'appartamento ubicato al primo Controparte_2 piano, con annesso box interrato e posto auto, da realizzarsi a Vasto – località Incoronata, per il prezzo complessivo di € 135.000,00, di cui €. 10.000,00, già versati a titolo di acconto;
b) per colpa e responsabilità della società promittente venditrice, non era stato stipulato il contratto definitivo pur essendo trascorso il termine pattiziamente stabilito per la compravendita;
c) il contratto preliminare era nullo perché stipulato in violazione dell'art. 6 comma 1 lett. g) e i) D. Lgs. 122/2005, essendo privo degli estremi della fideiussione e del permesso di costruire o di altro titolo abilitativo;
d) l'immobile, infine, era stato realizzato in maniera difforme dagli accordi intercorsi tra le parti;
tanto premesso, aveva chiesto al Tribunale adito di accertare e dichiarare la nullità ex art. 6 D. Lgs. 122/2005 della scrittura privata sottoscritta il 22 novembre 2011 e, per l'effetto, condannare
[...] alla restituzione in loro favore della somma di € 10.000,00 corrisposta a titolo di Controparte_2 acconto, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
ovvero, in via subordinata, dichiarare risolto il summenzionato contratto preliminare per colpa e responsabilità di e, per Controparte_2
l'effetto, condannare quest'ultima al pagamento del doppio della caparra, oltre al risarcimento dei danni nella misura da quantificarsi secondo giustizia;
il tutto con vittoria di spese di lite.
Nel costituirsi in giudizio, la si era difesa, contestando gli avversi assunti ed Controparte_2 eccependo che a) al momento della stipula del contratto preliminare, i promissari acquirenti avevano corrisposto la sola somma di € 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria;
b) la domanda principale di nullità integrava un abuso del diritto, in quanto proposta per finalità del tutto estranee alla ratio sottesa alla previsione dell'obbligo di consegna della fideiussione;
c) avendo previsto le parti, nel contratto preliminare, la facoltà per la promittente venditrice di apportare varianti architettoniche al progetto, nel corso dell'esecuzione dei lavori, gli attori avevano scelto alcune opere di rifinitura (pavimenti, rivestimenti, telai a scrigno) nella consapevolezza dei tempi e delle modalità di realizzazione dell'immobile; d) con lettera del 2 dicembre 2013 gli attori erano stati invano diffidati a corrispondere la ulteriore rata pattuita di € 30.000,00, con l'avvertimento che in difetto il contratto preliminare si sarebbe risolto di diritto ex art. 1454 c.c.
Tanto premesso, la convenuta concludeva chiedendo, in via principale, di rigettare la domanda attorea ed, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare l'avvenuta risoluzione del contratto preliminare ex art. 1454 c.c. per mancato versamento della somma di € 30.000,00 nel termine assegnato con la diffida ad adempiere, autorizzando la convenuta a ritenere la caparra confirmatoria di € 5.000,00 o di quell'altra somma che eventualmente sarebbe risultata in corso di causa allo stesso titolo, secondo il disposto dell'art. 1385 c.c. nonché, in via subordinata, accertare e dichiarare il recesso ex art. 1385 c.c. esercitato dal preliminare di vendita per fatto e colpa degli attori per omesso versamento della somma di €. 30.000,00, autorizzando la parte convenuta a ritenere la caparra confirmatoria di €. 5.000,00 o quell'altra somma che sarebbe risultata in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione monetaria;
il tutto con vittoria delle spese di lite.
La causa, istruita esclusivamente con i documenti depositati in atti, veniva decisa con la sentenza n. 1561 del 2 giugno 2022, con la quale il Tribunale di Foggia. in composizione monocratica, rigettava entrambe le domande attoree ed, accolta la domanda riconvenzionale, dichiarava il recesso di
[...] dal contratto preliminare di compravendita del 22 novembre 2011 e, per l'effetto, Controparte_2 dichiarava il diritto di quest'ultima a ritenere la caparra confirmatoria pari a € 5.000,00, oltre alla condanna alla rifusione delle spese processuali, liquidate in complessivi €. 2.430,00, per compensi, oltre oneri accessori.
3 In particolare, il primo giudice, per un verso, ha accolto l'exceptio doli sollevata dalla convenuta in relazione alla domanda di nullità, per essere stata proposta per finalità estranee alla ratio sottesa alla previsione dell'obbligo di consegna della fideiussione, e, per l'altro, ha ritenuto la domanda di risoluzione generica e non dimostrata;
inoltre, qualificata la domanda riconvenzionale come recesso, ne dichiarava la legittimità con diritto alla ritenzione della caparra.
Avverso la sentenza di primo grado, hanno proposto appello i sigg.ri che, in Parte_1 riforma della stessa e per i motivi di seguito indicati, hanno chiesto, previa sospensione dell'efficacia esecutiva ex art. 283 c.p.c., accogliere la domanda di nullità del contratto preliminare ai sensi degli artt. 2 e 6 d.lgs. 20 giugno 2005, n. 122, per non avere il promittente venditore rilasciato la fideiussione normativamente prevista, con condanna dell'appellata alla restituzione della caparra versata, nella misura di €. 10.000,00, oltre interessi e rivalutazione;
il tutto con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Si è costituita l'appellata, eccependo l'inammissibilità e l'infondatezza dell'appello, di cui ha chiesto l'integrale rigetto, con il favore delle spese.
Dichiarata inammissibile ed infondata l'istanza di sospensione ex art. 283 c.p.c., in assenza di approfondimenti istruttori, all'udienza del 18 aprile 2025, la causa è stata riservata per la decisione con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
In via preliminare, va evidenziato come l'appellante non si sia doluto del rigetto della domanda subordinata di risoluzione e che l'appellata non ha proposto alcun appello incidentale, sicché l'unica questione all'attenzione della Corte è quella relativa alla domanda di nullità proposta in primo grado.
Infatti, con unico motivo di gravame, gli appellanti hanno censurato la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale aveva ritenuto fondata l'exceptio doli formulata dalla società convenuta per avere erroneamente escluso che il promissario acquirente di cosa futura conservasse un interesse – tutelato dalla nullità relativa di cui all'artt 2- 6 d.lgs. cit. – anche dopo il completamento dell'immobile oggetto del preliminare e sino al momento della conclusione del contratto definitivo.
In particolare, gli appellanti deducono che “il pericolo di pregiudizio dell'interesse dei promissari acquirenti, tutelato con la previsione della necessità del contestuale rilascio della fideiussione non solo sussisteva (avendo la con racc.ta a.r. del 28.11.2013 richiesto formalmente il CP_2 pagamento della somma di € 30.000,00, come stabilito alla lettera “b” (punto2) del preliminare, senza il rilascio della fideiussione richiesta precedentemente dagli appellanti), ma perdurava fino al trasferimento dell'immobile, perché solo in quel momento sarebbe effettivamente venuto meno il rischio che la parte venditrice si fosse trovata in una delle situazioni di crisi indicate al secondo comma dell'art. 3 del decreto citato”
In altri termini, secondo la prospettazione degli appellanti, la tutela predisposta dalla legge, consistente nella sanzione di nullità del preliminare, laddove non sia stata prodotta la fideiussione all'epoca della stipula, potrebbe essere fatta valere sempre, sino alla stipula del definitivo, e sarebbe insensibile alla circostanza del completamento dell'immobile da trasferire e dell'insussistenza dello stato di insolvenza del costruttore-venditore.
4 Ebbene, sul punto, è sufficiente richiamare la giurisprudenza di questa stessa Sezione della Corte d'Appello di Bari (n. 667/2023 del 24 marzo 2023), secondo cui “l'art. 2 comma 1 del d.lgs. n. 122 del 2005 prevede che il promittente venditore di un'unità immobiliare ancora da costruire debba consegnare al promissario acquirente, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, una fideiussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro corrispettivo che il costruttore ha riscosso o deve ancora riscuotere dal promissario acquirente in esecuzione del contratto preliminare sottoscritto. Tale obbligo è previsto a pena di nullità del contratto preliminare, nullità che tuttavia rientra nel novero delle c.d. 'nullità relative di protezione': si tratta, cioè, di una nullità che può essere fatta valere solo dal promissario acquirente, quale contraente debole esposto al rischio di insolvenza della controparte. Ne consegue che in assenza di un concreto pregiudizio sofferto dal promissario acquirente (perché non si è manifestata alcuna insolvenza del costruttore) la nullità non può essere invocata in caso di omessa consegna della fideiussione al momento della conclusione del contratto preliminare”.
In particolare, ha ritenuto la Corte – nel citato arresto – che, in casi del genere “viene meno la ratio stessa della previsione normativa comportante una forte forma di tutela giuridica costituita dall'invalidazione del contratto preliminare, costituendo altrimenti la relativa richiesta una espressione concreta di abuso del diritto, in quanto concretamente tendente ad ottenere con finalità ultronee la liberazione del contraente da un vincolo contrattuale non più ritenuto corrispondente ai propri interessi. Ai fini della sanzione della nullità occorre quindi accertare nel caso concreto la sussistenza di un interesse meritevole di protezione tale da giustificare l'applicazione della norma richiamata, avendo riguardo in particolare non al momento della conclusione del negozio quanto al momento della proposizione della domanda giudiziale”.
Nello stesso senso è la giurisprudenza della Suprema Corte laddove afferma il principio secondo cui la domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria - ex art. 2 d.lgs. n. 122/05 - non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame (v. Cass. civ. n. 3817/23);
Ancora più di recente si è espressa la Cassazione, spiegando che “se la fideiussione ha un suo proprio ruolo nel tutelare il promissario acquirente dal mancato completamento dell'edificio da parte dell'impresa costruttrice che sia incorsa in una crisi, allora la stessa garanzia non ha più ragione di esistere se i lavori di costruzione sono terminati, perché la situazione in cui l'acquirente si trova non è diversa da quella in cui si troverebbe nel caso in cui acquistasse un immobile già costruito. Di fronte ad uno stato di crisi del promittente alienante, i rischi che il promissario acquirente affronta nei due suddetti casi sino alla stipula del definitivo sono, infatti, i medesimi” (cfr. Cass. civ., 20 marzo 2024, n. 7411).
Va, in applicazione dei condivisibili orientamenti richiamati, confermata la pronuncia impugnata laddove ha escluso la nullità del contratto preliminare ex art. 2 d.lgs. n. 122/05.
In assenza – come detto – di ulteriori motivi di appello, l'intero gravame va rigettato, con ogni conseguenza in ordine alle spese di giudizio, che seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo.


P.Q.M

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5 La Corte di Appello di Bari, Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e , avverso la sentenza sentenza n. 1561 del Parte_1 Parte_2
2 giugno 2022, del Tribunale di Foggia, in composizione monocratica,

1. Rigetta l'appello e conferma l'impugnata sentenza;

2. condanna gli appellanti in solido tra loro alla rifusione delle spese processuali del presente grado sostenute dall'appellata spese che liquida in complessivi €. Controparte_2
5.809,00, per compensi, oltre iva, cap e rimborso forfetario (15%) come per legge, da distrarsi in favore del procuratore dichiaratosi anticipatario;

3. dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi del co.

1-bis dpr n. 115/2002 a carico degli appellanti e . Parte_1 Parte_2
Così decisa il 5 settembre 2025 nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile.
Il Consigliere est. Il Presidente
Alberto Binetti Filippo Labellarte
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