REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
Sezione Prima Civile
La Corte d'Appello di Bologna, riunita in Camera di Consiglio in persona dei
Magistrati: dott. Giuseppe de Rosa Presidente istruttore dott. Antonella Allegra Consigliere dott. Rosario Lionello Rossino Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa promossa con atto di citazione del 03 aprile 2023 - R.G. n. 553/23,
TRA
C.F. con sede in Roma, viale Europa n. Parte_1 P.IVA_1
190, in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rappresentante pro-tempore rappresentata e difesa dall'avv. Luisa Iannello (indirizzo pec:
, giusta procura generale alle liti per atto Email_1 notaio avente data 4 maggio 2022, rep. 52.472 racc. 16.104, Persona_1 elettivamente domiciliata presso l'Area Legale della Società in Via Zanardi 28/6 a
Bologna - fax 051-4168397
Appellante
CONTRO
nata a [...] il [...] (C.F. Controparte_1
residente in [...], rappresentata e C.F._1 difesa dall'Avv. Stefano Donati (C.F. del foro di Ravenna ed C.F._2 elettivamente domiciliata in Via Volta 1 Faenza presso il difensore pec.

Email_2
Appellata Oggetto: impugnazione della sentenza n. 32/2023, pubblicata in data 17/01/2023,
Tribunale di Ravenna.
Conclusioni parte appellante
Contrariis reiectis,
Vogli Ill.mo Corte di Appello adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in accoglimento del presente atto di appello in riforma della sentenza
n.32/2023, emessa in data 16 gennaio 2023, depositata in data 23 gennaio 2023 dal
Giudice del Tribunale di Ravenna, nella causa R.G. 1227/2020, notificata da parte appellata in data 3 marzo 2023, accerta ha diritto di proprietà sul terrazzo sopra indicato in modo unico ed esclusivo nei confronti di ogni altro, che non vi esistono diritti concorrenti sul medesimo da parte di terzi né servitù o altri diritto reali ed in conseguenza di ciò statuire che la parte appellata non ha diritto alcuno sulla res e, pertanto, condannarla con oneri di spesa a suo totale carico, a lasciare immediatamente il bene libero da persone o cose e nella piena disponibilità di
[...]
. Parte_1
Con vittoria di spese, competenze ed onorari di entrambi i gradi di giudizio.
Conclusioni parte appellata:
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello respinta ogni contraria istanza ed eccezione:
- in via preliminare dichiarare l'inammissibilità ex art. 348 bis c.p.c. dell'appello proposto avverso la sentenza n. 32/2023 emessa dal Tribunale di Ravenna con ogni conseguenza anche in ordine alle spese di lite del presente grado di giudizio;
nel merito rigettare l'appello ex adverso proposto in quanto infondato in fatto ed in diritto e confermare l'acquisto in favore della sig.ra per intervenuta Controparte_1 usucapione la piena ed esclusiva proprietà del terrazzo soprastante l'ufficio postale sito in Faenza RA Via Azzurrini n. 6 quale pertinenza dell'unità immobiliare di proprietà della sig.ra identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Faenza al Controparte_1
Foglio 131, particella 314, sub 4, cat. A/2, classe 2, vani 5,5, superficie catastale 92 mq, rendita 511,29; in subordine confermare l'avvenuta usucapione del godimento
d'uso del terrazzo soprastante l'ufficio postale sito in Faenza RA Via Azzurrini n. 6 quale pertinenza dell'unità immobiliare di proprietà della sig.ra Controparte_1
pag. 2/10 identificata al Catasto Fabbricati del Comune di Faenza al Foglio 131, particella 314, sub 4, cat. A/2, classe 2, vani 5,5, superficie catastale 92 mq, rendita 511,29;
- conseguentemente ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Ravenna di provvedere alla trascrizione della sentenza previa identificazione catastale del bene (a cura della parte vittoriosa)
- con vittoria di spese e compensi professionali del presente grado di giudizio.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di citazione notificato in data 26/05/2020 odierna Parte_1 appellante conveniva in giudizio chiedendo che, essendo l'attrice Controparte_1 proprietaria del fabbricato sito in via Azzurrini n. 6 in Faenza in forza di atto pubblico odi devoluzione trascritto in data 14/06/2001 ove ha sede l'ufficio postale di Faenza, venisse dichiarato il diritto di proprietà sul lastrico solare dell'edificio di via Azzurrini 6
e fosse quindi dichiarata illegittima l'occupazione dello stesso da parte della convenuta, chiedendo altresì, accertata l'inesistenza di diritti concorrenti sulla res, che la CP_1 lasciasse immediatamente libero il bene da persone e cose, rimettendolo nella piena disponibilità del titolare.
Si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto di tutte le domande attoree Controparte_1 in quanto infondate in fatto e in diritto, proponendo altresì domanda riconvenzionale con cui chiedeva dichiarare acquisita in suo favore la piena ed esclusiva proprietà del terrazzo sovrastante l'ufficio postale sito in Faenza via Azzurrini n. 6 per intervenuto acquisto a titolo derivativo stante l'usucapione già perfezionatasi in capo ai suoi danti causa ovvero in subordine per intervenuta prescrizione acquisitiva ultraventennale con condanna di al risarcimento dei danni subiti in conseguenza della Parte_1 ricevuta diffida a rilasciare il bene e per lite temeraria.
Veniva disposta la trattazione cartolare della causa stante l'emergenza Covid 19 e venivano concessi i termini ex art. 183 c.p.c.
Il Giudice di primo grado ammetteva CTU e conferiva al geom. Controparte_2
l'incarico di svolgere elaborato peritale sulla base del seguente quesito: “accerti e verifichi il consulente, sulla base degli atti di causa e previo accesso agli uffici pubblici
e accertamenti in loco, i diritti insistenti sul lastrico solare oggetto di causa, la regolarità dei varchi di accesso esistenti e la risalenza delle relative opere”. pag. 3/10 Successivamente la perizia veniva integrata al fine di dare risposta ai seguenti quesiti: 1)
“Dica il CTU esaminando la muratura ed eseguendo indagini non distruttive quale sia stata la modalità di posa e quindi se l'apertura della porta finestra che si apre sul lastrico solare/terrazzo risulti realizzata alla data di trascrizione del CP_3
2) Dica il CTU se nella planimetria catastale in atti relativa al primo accatastamento eseguito da nel 1961 sia indicata la porta finestra che immette sul Parte_1 lastrico solare/terrazzo e se la stessa sia rappresentata graficamente come le altre porte finestre che permettono l'accesso ai balconi delle unità immobiliari
3) Dica il CTU, presa visione del documento 15 prodotto ex adverso, se quanto riportato nella lettera della Romagna Faentina – settore territorio – in data 9.9.19, dalla quale risulta che l'apertura sul lastrico solare/terrazzo sia riconducibile all'epoca di costruzione del , corrisponda a verità CP_3
4) Consideri il CTU ogni ulteriore elemento utile (documenti e foto prodotte in causa, tipologia degli infissi o altro, ad esempio si vedano i doc.ti 11 e 14) al fine di accertare se la ridetta apertura sia stata realizzata durante la costruzione del .” CP_3
Ritenuta la CTU depositata in atti esaustiva e congruamente motivata, ritenendo superflue le prove orali richieste, fissava udienza per la precisazione delle conclusioni e, assegnato termine per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, tratteneva la causa in decisione.
La sentenza oggi impugnata stabilisce innanzitutto che è incontestato che Parte_1 sia la proprietaria del fabbricato in via Azzurrini 6 Faenza ove ha sede l'ufficio
[...] postale di tale città, il quale è composto da un solo piano rialzato con copertura a terrazza.
L'immobile adiacente, e più precisamente l'interno 4, è di proprietà di Controparte_1 che lo ha acquisito il 30.04.2015 dal quale, tramite una porta finestra che è stata realizzata prima del 2015, accede al lastrico sorale utilizzato quale terrazzo, il quale si trova sopra l'ufficio postale.
Grazie alla documentazione prodotta dalla convenuta è stato possibile ricostruire che già
i danti causa della sig.ra con atto pubblico 30.10.2003 avevano acquisito l'unità CP_1 immobiliare di cui all'interno 4 con l'accesso tramite porta al lastrico solare, così come i proprietari precedente, sig.ri e nel 2002 avevano Persona_2 Persona_3
pag. 4/10 acquistato l'unità immobiliare da sempre con l'accesso Persona_4 tramite porta al lastrico solare.
In tutti i suddetti rogiti viene, come di consueto, allegata la planimetria catastale che riporta sia il terrazzo che le aperture che su di esso si affacciano.
La signora ha acquistato tale immobile nel 1982 e già al momento era Per_4 presente la porta finestra, come accertato dal Comune di Faenza che la fa risalire all'epoca di costruzione del fabbricato nel 1958 (si veda infatti la licenza edilizia n. 289 del 114.12.1958) e tale circostanza ha trovato conferma anche nella CTU condotta dal tecnico incaricato dal Tribunale.
È stato quindi provato, secondo il Giudice di prime cure il possesso indisturbato, non occulto o clandestino e continuato esercitato dai proprietario di cui all'interno 4 a partire dal 1982, e non trattandosi di bene non rientrante tra quelli demaniali o facenti parte del patrimonio indisponibile dello Stato, è stata respinta la domanda di parte attrice volta a rivendicare la proprietà del terrazzo e il rilascio da parte di in capo alla quale è CP_1 stata riconosciuta per intervenuta prescrizione acquisitiva ultraventennale la piena ed esclusiva proprietà del terrazzo sito in via Faenza Via Azzurrini n. 6.
È stata invece rigettata la richiesta di risarcimento danni formulata da parte convenuta in quanto non sufficientemente provata.
è stata condannata a rinfondere a le spese di lite e a Parte_1 Controparte_1 suo carico è stata posta la liquidazione del compenso della CTU.
Per l'effetto è stato ordinato al Conservatore dei Registri Immobiliari di Faenza la trascrizione della sentenza

2. avverso tale decisione proponeva ricorso per i motivi di seguito Parte_1 esposti.
Innanzitutto, l'appellante ritiene che sulla base delle risultanze della CTU non sia possibile risalire alla data di apertura della porta finestra, sia perché non vi sono pratiche edilizie presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Faenza, sia per le incertezze di cui alla planimetria catastale del 1961, epoca di costruzione dell'immobile.
Inoltre, nell'atto di compravendita del 1982 non viene citata alcun terrazzo né l'accesso ad esso, citazione che compare sono dell'atto di cessione dell'interno n. 4 del 2002.
pag. 5/10 Pertanto, a parere di , si può far risalire l'apertura della porta finestra a Parte_1 questo intervallo di tempo, e il dies ad quem da cui far decorrere una eventuale usucapione potrebbe essere al più il 2002, e che tale possesso si sia interrotto con la lettera di diffida inviata da il 27/05/2019. Pt_1
Viene poi contestata la valenza probatoria della lettera dell'Unione della Romagna
Faentina che attesta la realizzazione della porta-finestra che accede ala terrazzo all'epoca di costruzione del fabbricato poiché non esistono elaborati grafici del prospetto del fabbricato.
L'appellante contesta poi un altro elemento costitutivo necessario alla dichiarazione di avvenuta usucapione, ovvero il possesso non clandestino, dato dalla visibilità dell'opera che, a parere di chi ha impugnato la sentenza, manca, in quanto la porta finestra non è visibile dalla strada e si è accorta dell'utilizzo del terrazzo da parte della Parte_1 signora solo quando essa ha montato il gazebo e altre strutture da giardino più CP_1 elevate rispetto alla recinzione muraria, e pertanto visibili dalla sede stradale.
Si costituisce in giudizio che chiede il rigetto dell'appello e la conferma Controparte_1 della sentenza impugnata.
Il Presidente istruttore rimetteva la causa in decisione all'udienza da celebrarsi in forma cartolare del 06/05/2025 con termini per note fino alla stessa data e termini a ritroso per gli atti conclusivi, come per legge.

3. L'appello è infondato e va rigettato per le motivazioni che seguono.
Si è infatti perfezionata in capo a per intervenuta usucapione Controparte_1 ultraventennale la piena ed esclusiva proprietà del terrazzo soprastante ufficio postale di via Azzurrini n. 6 in Faenza.
Sulla base della CTU espletata nonché della documentazione fornita dall'Ufficio della
Romagna Faentina Settore Territorio si può attestare il possesso continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico del terrazzo così da integrare i requisiti di legge di cui gli artt. 1158,
1163 e 1167 c.c.
Innanzitutto giova precisare, ed è la stessa parte appellante che lo riconosce nel proprio atto di appello, che risulta pacifica la presenza della porta-finestra che consente l'accesso al terrazzo dal 2002, poiché ne viene già dato atto nell'atto di compravendita tra la signora e il signor e la signora (v. doc. 4 allegato Per_4 Per_2 Per_3
pag. 6/10 alla comparsa di costituzione e risposta dove l'unità abitativa veniva descritta come
“appartamento facente parte del fabbricato di Via Azzurrini n. 6, posto al primo piano, formato da quattro vani, bagno, accessori e due balconi, con accesso tramite una porta al lastrico solare-terrazzo praticabile, che si trova sul lato ovest, rappresentato nella planimetria catastale dell'unità immobiliare in oggetto”).
Simile dicitura viene riportata sia nell'atto di compravendita della stessa unità immobiliare successiva, avvenuto nel 2003 (v. doc. 3 allegato alla comparsa di costituzione), sia nell'atto di compravendita del 2015 che coinvolge Controparte_1 odierna appellata e i suoi danti causa.
In tutti i rogiti viene allegata planimetria catastale risalente al 1961 riportante la porta finestra e il lastrico solare
Ciò che rimane controverso è il possesso negli anni antecedenti, possibile solo laddove la porta-finestra per accedere al terrazzo fosse già presente.
La precedente dante causa, sig.ra possedeva l'immobile dal Persona_4
1982, anno in cui lo acquistò da e sebbene l'atto di compravendita non CP_4 riporti citazione del lastrico solare-terrazza accessibile tramite la porta finestra la sua presenza può essere dedotta da due elementi.
Il primo è l'accertamento tecnico svolto dal perito incaricato dal Tribunale, il quale, in risposta al quesito formulato dal Giudice di Ravenna, afferma che l'apertura risulta realizzata contestualmente alla restante muratura, poiché la posa dei mattoni è omogenea e lineare, non ha riscontrato difformità nell'utilizzo dei materiali, e giunge quindi alla conclusione per cui è verosimile che sia stata realizzata in epoca coeva alla costruzione del . CP_3
Laddove, infatti, la realizzazione fosse stata postuma si sarebbero potuti, ad esempio osservare, mattoni “tagliati” al fine di ampliare il varco, nonché sarebbe stato impiegato un intonaco di composizione differente e si sarebbero dovuti anche realizzare opere di rafforzamento.
Il secondo elemento a sostegno della tesi di parte appellante è la lettera inviata dallo stesso Comune di Faenza a datata 09/09/2019 ove viene precisato che Parte_1 la realizzazione della porta di accesso al terrazzo è riconducibile all'epoca di costruzione del fabbricato (Rif.: Licenza Edilizia n. 289 del 14/12/1958 di cui al Prot. pag. 7/10 13741 del 31/10/1958 intestata a per Controparte_5
“Progetto d'insieme dei due fabbricati per alloggi economici e ufficio Poste e
Telecomunicazioni” in via Azzurrini n. 6 e relativa agibilità di cui al Prot. Gen. N. 9832/161 del 23/06/1967)
e che ciò viene riportato anche nella planimetria catastale dell'unità residenziale oggetto di verifica al foglio 131, mappale 771, sub 4, categoria A/2, classe 2, vani 5,5, presentata dall'ufficio tecnico dell' e Controparte_6 relativo classamento del 24/07/1961.
Si può dunque affermare un possesso continuato ex art. 1146 c. 2 c.c. da parte dei proprietari dell'interno n. 4 del terrazzo accessibile mediante porta finestra (presente dalla costruzione avvenuta nel 1961) a partire dall'anno 1967 anno in cui il signor dante causa della signora acquistò l'immobile da (v CP_4 Per_4 Parte_1 sul punto Cass. civ. n. 20715/2018 “In tema di accessione nel possesso, di cui all'art.
1146, comma 2, c.c., affinché operi il trapasso del possesso dall'uno all'altro dei successivi possessori e il successore a titolo particolare possa unire al proprio il possesso del dante causa, è necessario che il trasferimento trovi la propria giustificazione in un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà o altro diritto reale sul bene;”.
Il possesso così esercitato può ritenersi ininterrotto fino a maggio 2020, quando è avvenuta la notifica della citazione in giudizio da parte di . Parte_1
La lettera di diffida non può essere considerata atto interruttivo.
Nonostante l'art. 2943 c.c. menzioni accanto alla domanda giudiziale, anche “ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore” vi è da dire che nel caso in esame la necessità di tener conto della specificità dell'usucapione e dunque del fatto che il diritto del proprietario, messo in pericolo per effetto del possesso altrui del bene non possa essere assimilato ad un credito porta ad affermare che non si può ritenere che gli atti di diffida e di messa in mora abbiano effetto interruttivo rispetto al maturarsi del tempo per l'usucapione, anche se effettuate per iscritto, a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, come nel caso de quo.
pag. 8/10 Tali atti, infatti, non impediscono l'esercizio del possesso da parte del terzo, che ben può esercitarlo anche in contrasto con la volontà del titolare del corrispondente diritto reale (v. sul punto Cass. civ. n. 15927/2016).
In merito alla doglianza per cui il possesso sia stato esercitato in maniera occulta e clandestina, e pertanto non siano maturati i requisiti prescritti dalla legge, si richiamano le considerazioni di cui sopra per cui si ritiene la porta finestra già esistente all'epoca di costruzione dell'edificio, allora di proprietà di , per cui sebbene l'apertura Parte_1 non sia visibile dalla strada, di essa ne era già a conoscenza l'odierna appellante.
Infine, va contestata parte appellante anche laddove ritiene che l'usucapione non si possa essere perfezionata laddove non vi è traccia di autorizzazione urbanistica per la realizzazione della porta finestra e dell'utilizzo del lastrico come terrazzo.
'orientamento ormai consolidato dalla giurisprudenza di legittimità non lascia dubbi circa la possibilità di acquistare per usucapione il diritto di proprietà su un immobile, anche abusivo, laddove ricorrano comunque i requisiti richiesti dalla legge.
Si ritiene quindi ammissibile la domanda di riconoscimento dell'acquisto per usucapione della proprietà di uno o più immobili anche quando questi risultino abusivi sul piano urbanistico ed edilizio e la loro condizione non sia regolarizzata in quanto, ai fini della legittimità della stessa, non assumono alcuna importanza le risultanze dei certificati catastali.
Non vi è dubbio, quindi, che il possesso pubblico e continuo, mantenuto per i venti anni richiesti dalla legge, di un bene immobile abusivo e non (ancora) regolarizzato sul piano pubblicistico ricada comunque nell'ambito di applicazione dell'art. 1158 c.c. in considerazione del fatto che il difetto sul piano edilizio e urbanistico esaurisce i suoi effetti nell'ambito del rapporto pubblicistico (v. su punto ordinanza del Tribunale di
Catanzaro n. 696 del 24 marzo 2023)
4.- Le spese di grado devono seguire la soccombenza.
Il compenso di avvocato va liquidato ai sensi del DM 55/2014 come modificato dal DM
147/2022 avuto riguardo al valore della controversia senza tenere in considerazione la fase istruttoria, a parametri medi in 6.946 euro (2.058,00 euro per la fase di studio,

1.418 euro per la fase introduttiva, 3.470,00 euro per la fase decisionale)
pag. 9/10 All'appellato spetta altresì il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% del compenso liquidato.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del DPR 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali (rigetto dell'impugnazione) per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto previsto per l'appello a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR suddetto

p.q.m.

La Corte d'Appello di Bologna, Sezione I^ Civile, pronunciando in via definitiva nella causa come indicata in epigrafe così provvede:
I – rigetta l'appello e conferma integralmente la sentenza impugnata;

II – condanna l'appellante alla rifusione delle spese di lite liquidate in euro 6.946 euro per compenso di avvocato, oltre spese forfettarie nella misura del 15% del compenso,
IVA e CPA come per legge;

III – si dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1- quater
D.P.R. n. 115/2002 (T.U. Spese di Giustizia).
Così deciso in Bologna nella Camera di Consiglio della Prima Sezione Civile il
04/07/2025.
Il Presidente estensore
dott. Giuseppe de Rosa
pag. 10/10