REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 328/2022 vertente
TRA
(C.F.: ), in persona del socio Parte_1 P.IVA_1 accomandatario e legale rappresentante pro tempore con l'avv. ALFONSINA DE ROSA e l'avv. ANTONIO COSTA
Appellante
E
(C.F.: ), nella persona del Sindaco pro tempore CP_1 P.IVA_2 [...]
rappresentato e difeso dall'Avv. FIAMMETTA LORENZETTI Parte_2

Appellato
E
C.F.: ) con l'avv. FRANCESCO Controparte_2 P.IVA_3
RUDILOSSO CONSOLO
Appellato
CONCLUSIONI
Nelle note in sostituzione dell'udienza del 24.09.2025 le parti hanno concluso come in atti
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato Parte_1 ha proposto appello avverso la sentenza n. 6371/2021 con cui il Tribunale ordinario di Roma ha accolto la domanda attorea per quanto di ragione e ha condannato in persona ex lege, CP_1 al pagamento a titolo risarcitorio in favore dell'attrice della somma di € 201.379,89 oltre iva, oltre rivalutazione dal mese di dicembre 2016 ed interessi al tasso legale dalla presente sentenza al saldo effettivo;
ha condannato in persona ex lege, alla refusione in favore della parte attrice CP_1 delle spese del presente giudizio che si sono liquidate in euro 1720,00 per esborsi ed euro 13.000,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%); ha dichiarato
[...]
, in persona del legale rappresentante pro Controparte_3 tempore, a manlevare e tenere indenne come rappresentata, dal pagamento di tutte le CP_1 predette somme liquidate anche a titolo di spese legali in favore della parte attrice;
ha condannato come per legge Controparte_3 rappresentata, alla refusione delle spese di lite in favore di e che si sono liquidate in CP_1 euro 13.000,00 per compensi, oltre accessori di legge e rimborso forfettario (15%).
2.- I fatti di causa sono così riportati in sentenza: “Con ricorso ex art.447 bis c.p.c depositato in data 17.4.2018 la conveniva in giudizio Parte_1 CP_1 affinchè il Tribunale, accertata la responsabilità risarcitoria della detta ai sensi dell'art. 1588 c.c. e, comunque, ai sensi dell'art. 1218 c.c. la condannasse al ristoro dei danni patrimoniali sofferti dalla proprietaria locatrice e quantificabili nell'importo complessivo di euro 876.401,57 oltre rivalutazione e interessi al tasso legale dalla domanda al saldo nonché al pagamento dell'indennità di occupazione relativa all'immobile sito in Via Cupa n.5, nella misura mensile di euro 6144,00 oltre IVA, in CP_1 regime di split payment o nel diverso maggiore o minore importo ritenuto di giustizia per il periodo successivo al primo maggio 2018 e sino al pagamento degli importi risarcitori di causa. La ricorrente premetteva che con contratto del 13.10.2004, registrato in pari data, e ritualmente rinnovato in data 18.10.2010, aveva concesso in locazione a l'immobile sito in CP_1 CP_1 Via Cupa n.5 (in catasto al fg.595 p.lla 311 sub 501 e al foglio 595 p.lla 59 sub 511), adibito a centro di accoglienza di migranti extracomunitari (noto come Centro Baobab) al canone annuale di euro 72.000,00 poi rivalutato;
che con missiva del 6.6.2015 la conduttrice aveva comunicato il recesso con decorrenza 1.1.2016 e con successiva nota del 25.1.2016 la locatrice, all'esito di un sopralluogo propedeutico alla restituzione, effettuato congiuntamente ai funzionari del Dipartimento Politiche Sociali, Sussidiarieta e Salute di aveva denunciato lo stato di totale distruzione della CP_1 pavimentazione, pilastri, servizi igienici e dei vari ambienti, nonché degli impianti e controsoffittature oltre alla rimozione di migliorie e addizioni realizzate nel corso del rapporto con il consenso della locatrice e che, ai sensi dell'art. 10.3, avrebbero dovuto essere da questa acquisite;
che erano state instaurate trattative peer la quantificazione dei danni sofferti e che, all'esito di valutazioni congiunte venivano transattivamente quantificati in euro 174.019,89 al netto dell'IVA, come da computo metrico predisposto dal funzionari comunali ed accettato dalla locatrice, che i danni, comprensivi del lucro cessante e dell'ulteriore danno emergente per costi sostenuti dalla ricorrente per spese tecniche e legali venivano definitivamente quantificati in euro 201.379,89 oltre IVA e per conseguire il pagamento la ricorrente provvedeva, in data 1.12.2016, ad emettere fattura elettronica di pari importo. Precisava, quindi, la ricorrente che, prima del completamento dell'iter amministrativo per il saldo risarcitorio e la riconsegna, in data 5.1.2017, l'immobile veniva interessato da un vasto incendio che determinava la completa distruzione della struttura e che rendeva necessaria la demolizione del bene, che la responsabilità per la distruzione dell'immobile era da addebitare al conduttore custode ai sensi dell'art.1588 c.c. e il quantum risarcitorio andava rapportato ai costi complessivi di demolizione e ricostruzione del bene, trasporto in discarica e direzione lavori nonché oneri amministrativi per euro 734.769,65 oltre alla indennità di euro 104.448,00 per i giorni (n.510) necessari alla ricostruzione. A tali importi andavano aggiunti, precisava la ricorrente, i costi di consulenza tecnica nel giudizio di ATP e di assistenza legale. Si costituiva che nel confermare che l'ufficio preposto aveva provveduto ad impegnare CP_1 i fondi per risarcire i danni alla ricorrente - quantificati complessivamente in euro 201.379,89 deduceva che, nelle more, l'immobile era stato occupato da circa 100 persone che, con l'ausilio delle forze dell'ordine venivano identificate e sistemate in altre strutture di con la necessità CP_1 di un altro sgombero con inizio in data 3.1.2017; che nella notte tra il 5 e il 6 gennaio alle ore 2,30 un incendio divampava all'interno della struttura che comunque era risultata dal rapporto dei Vigili Urbani assicurata con lucchetto antiscasso a seguito dello sgombero in precedenza effettuato dalle forze dell'Ordine in data 3.1.2017. Succedeva quindi che veniva meno la transazione concordata in quanto l'immobile risultava distrutto e la locatrice ne rifiutava la riconsegna, pure offerta formalmente da in data 12.1.2018. CP_1 precisava, quindi, di avere stipulato due polizze assicurative con Le Assicurazioni di CP_1

1. Polizza di Assicurazione per la responsabilità civile CP_3 Controparte_3 n.001/49/35436; 2. Polizza di Assicurazione n. 001/19/35490 contro l'incendio e altri danni ai beni. Concludeva, quindi, la convenuta per il rigetto della domanda della ricorrente giacché era insussistente la responsabilità del conduttore in quanto il danneggiamento del bene locato era avvento per cause a questi non imputabili e non derivante dalla mancata custodia del bene medesimo;
che era ingiustificato il rifiuto della proprietà di accettare la riconsegna dell'immobile. La richiesta di accertamento della illegittimità del rifiuto veniva posta a base della domanda riconvenzionale cui accedeva anche, in via subordinata, la richiesta di autorizzazione alla chiamata in causa della Compagnia di assicurazione per far accertare nei confronti della detta il diritto di manleva di
[...]
, con condanna diretta della Compagnia a rifondere alla ricorrente quando dovuto, in caso di CP_1 soccombenza. Con atto di citazione per chiamata in causa, notificato in data 20 dicembre 2018, CP_1 evocava, pertanto, per l'udienza dell'11 febbraio 2019, Controparte_4 che si costituiva contestando la domanda principale di risarcimento nonché la
[...] domanda di manleva formulata nei suoi confronti. Il giudice ammetteva la prova testimoniale richiesta dal terzo chiamato in giudizio, nonché ai sensi dell'art. 210 c.p.c ordinava a l'esibizione di tutta la documentazione relativa alla polizza Parte_1 n. 22924238 stipulata con (oggi ) con Controparte_5 Controparte_6 particolare riferimento agli indennizzi già erogati in favore della ricorrente in conseguenza del medesimo sinistro di causa. Successivamente, veniva fissata udienza di discussione in data 12.4.21 e la causa decisa con lettura in udienza del dispositivo e motivazione riservata. La domanda attorea va accolta nei limiti di quanto di seguito precisato.”
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “L'istruttoria ha confermato la infondatezza delle deduzioni della società in ordine alla responsabilità di Parte_1 [...]
per la distruzione dell'immobile di Via Cupa n. 5, in seguito all'incendio verificatosi in CP_1 data 5 gennaio 2017. La documentazione allegata agli atti di causa, unitamente alla testimonianza resa dalla Dott.ssa all'udienza del 5 giugno 2019 consente, infatti, di escludere la responsabilità del Testimone_1 conduttore ai sensi dell'art.1588 c.c. Nel mese di giugno 2015, aveva comunicato alla ricorrente la data del 30 dicembre CP_1
2015 per dar luogo alla procedura di riconsegna delle chiavi dell'immobile che il locatario Comune di Roma, aveva concesso in uso alla associazione "Baobab" che operava nella gestione dei servizi per l'accoglienza degli stranieri immigrati e richiedenti asilo e/o protezione. L'attività svolta dal Comune nell'immobile era cessata e, tuttavia, l'immobile risultava danneggiato e necessitante di opere di ristrutturazione e ripristino che inducevano, legittimamente, la proprietà a rifiutare la restituzione sicché il Comune rimaneva nella detenzione e custodia del bene nelle more della definizione della procedura che prevedeva, prima, la verifica in contradditorio dei danni lamentati e, poi, la liquidazione del danno da parte dell'Ente responsabile ex art.1590 с.с.. E' pacifico tra le parti, infatti, che già con la nota del 25.1.2016 la locatrice, all'esito di un sopralluogo congiunto aveva rilevato lo stato in cui versava l'immobile e i danni riscontrati eccedenti l'uso ordinario, giacché interessavano pressoché tutti gli ambienti e persino le strutture murarie e gli impianti. Le trattative intercorse tra le parti giungevano sino alla quantificazione congiunta dei danni concordati transattivamente in euro 174.019.89 al netto dell'IVA, come da computo metrico predisposto dai funzionari comunali ed accettato dalla locatrice e, quindi, in globali euro 201.379,89 oltre IVA comprensivi del lucro cessante e dell'ulteriore danno emergente per costi sostenuti dalla ricorrente per spese tecniche e legali venivano. La ricorrente provvedeva anche, in data 1.12.2016, ad emettere fattura elettronica per detto importo. L'immobile era ancora nella "detenzione" del conduttore, quindi, allorché nel settembre 2016, ad opera di centinaia di migranti veniva occupato. A riprova che ne avesse conservato la custodia, la circostanza che il Comune di Roma CP_1 provvide alla chiusura dell'immobile con sistemi di interdizione all'accesso nonché attivato il servizio di sorveglianza e di vigilanza (H 24), con il congiunto intervento, diurno e notturno, sia delle Forze di Polizia che dei Carabinieri, con l'obiettivo di prevenire il compimento di fatti illeciti e scongiurare ulteriori tentativi di occupazione. In data 3 gennaio 2017, le Forze di Polizia eseguivano un ulteriore evacuazione dei soggetti che avevano nuovamente occupato. Pertanto, l'immobile, ancora non "riconsegnato" alla proprietà si trovava, ancora, nella custodia e vigilanza del Comune allorché, nella notte tra il 5 ed il 6 gennaio 2017, alle ore 2.30, si sviluppava l'incendio che ne determinava la sostanziale distruzione. L'istruttoria, finalizzata nella sostanza a verificare se il Comune avesse effettuato quanto esigibile per provvedere alla diligente custodia del bene ha fatto emergere che i locali erano regolarmente chiusi a chiave ed erano stati approntati tutti i necessari sistemi di sicurezza per evitare ulteriori occupazioni. La teste Dott.ssa rispondendo alla domanda: "vero che, in data 30 settembre 2016, Testimone_1 in qualità di Funzionario Amministrativo di presso il Dipartimento delle Politiche CP_1 Sociali, dopo aver effettuato il sopralluogo sull'immobile sito in Via Cupa n. 5 di proprietà CP_1 della società provvedeva alla chiusura del precitato immobile con strumenti meccanici Parte_1 di inibizione per l'accesso" ha risposto: "E' vero;
provvidi a chiudere con catena e lucchetto antiscasso posizionati al cancello principale che era l'unico accesso;
abbiamo cercato un fabbro che ha provveduto;
erano con me il geometra dell'Ufficio tecnico, Geom. e la Polizia Testimone_2 Municipale che ci assisteva...". Ancora, sulle circostanze di cui al capitolo "D" ("vero che sul predetto immobile veniva disposta la sorveglianza ad opera di personale qualificato appartenente alla Amministrazione di CP_1 oltre che dalle Forze di Pubblica Sicurezza"), la teste ha dichiarato: "prima fu disposta una sorveglianza fissa con turni tramite Polizia di Stato, forse del Commissariato Monteverde e poi dalla sosta fissa sono passati ad effettuare ronde periodiche". Sul capitolo "E" della memoria difensiva ("vero che in data 3 gennaio 2017, accertata l'occupazione abusiva dell'immobile de quo da parte di cento immigrati irregolari, veniva eseguito un ulteriore sgombero dello stesso esteso anche alla rimozione delle masserizie, quali materassi, arredi e indumenti appartenenti ai migranti, nonché dei rifiuti ivi accumulatisi"), la testimone ha dichiarato: "è vero, ciò in data antecedente all'incendio che si verificò tra il 5 e il 6 gennaio". Infine, sul successivo capitolo "F" ("vero che a seguito di tale sgombero, veniva disposto il servizio di sorveglianza dell'immobile, anche con le Forze di Pubblica Sicurezza e Carabinieri, esteso anche alle aree limitrofe onde scongiurare il rischio di ulteriori occupazioni abusive nonché vennero nuovamente installati sistemi di chiusura e di sicurezza onde impedire l'accesso all'interno dei locali"), la funzionaria ha confermato: "è vero, le forze dell'ordine a quel punto sorvegliavano anche i due accessi alla Via Cupa e furono rimessi lucchetto e catena antiscasso". E' emerso:
-nel "verbale di affidamento degli immobili" del 30.9.2016 che il compendio veniva chiuso con opere provvisionali di inibizione all'accesso e che lo stabile era sorvegliato in fascia diurna e pomeridiana da personale della sala Operativa Sociale del Comune di Roma;

-nel RAPPORTO DI INTERVENTO dei Vigili del Fuoco del 6.1.2017 ORE 2.28 (doc.3 Compagnai assicurativa) che gli operanti, intervenuti allorché l'incendio era ancora in atto, poterono accedere all'interno solo " CANCELLO " senza poter risalire Controparte_7 CP_8 alla "DETERMINAZIONE DELLE CAUSE DELL'EVENTO". Le indagini espletate, infatti, non hanno consentito di risalire agli autori o cause dell'incendio tanto che il procedimento penale è stato archiviato nella non opposizione della locatrice e alcuna ipotesi è stata neanche formulata in ordine alla possibilità che vi potesse essere stata una "autocombustione" originata da masserizie all'interno, da cui la necessaria origine esterna e verosimilmente dolosa o comunque non addebitabile al "custode". Infatti, sebbene ancora nel Verbale dei Vigili del Fuoco intervenuti si attesti che "l'intera struttura
[era] colma di immondizia, collettame vario e materiali di risulta" (cfr. doc. 10 fascicolo ATP parte ricorrente: fonogramma del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di cfr. doc. 9: fascicolo CP_1 ATP parte ricorrente, foto a corredo dell'articolo pubblicato sull'edizione on line de Il Messaggero, effettuata dai Vigili del Fuoco) l'origine dell'incendio non è mai stata ricollegata, neanche dai Vigili del Fuoco intervenuti sul posto nella immediatezza, ai beni ivi ancora presenti. Da quanto sopra consegue la inapplicabilità della presunzione che fonda l'art.1588 c.c. ("II conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile"). Come emerge, infatti, nella nota del Direttore del Dipartimento Prot. QE 51951 del 5/07/2018, l'immobile era stato da poco sgomberato dalla Polizia di Stato in data 3/01/2017, e pertanto liberato e messo in sicurezza con catena e lucchetto antiscasso e - vedi testimonianze assunte all'udienza del 5/06/2019-dopo lo sgombero anche presidiato dalle forze di Polizia: non può pertanto CP_1 rispondere dei danni cagionati all'immobile a causa dell'incendio poiché tale sinistro non è ad essa addebitabile e deve ritenersi superata la presunzione posta dall'art.1588 c.c. con la prova positiva di avere diligentemente custodito il bene perito per esterna al conduttore e a questi non imputabile, ovvero per fatto di un terzo, del quale è invece irrilevante accertare l'identità esulando l'identificazione di tale soggetto dall'attività oggetto irrilevante accertare l'identità, esulando l'identificazione di tale soggetto dall'attività oggetto della prova liberatoria (Cassazione civile, sez. III, 10/08/2016, n. 16877). Per escludere la responsabilità del conduttore è sufficiente la dimostrazione che questi abbia adempiuto all'obbligo di custodia con la diligenza richiesta nel caso concreto e che il danno sia derivato da una causa esterna individuata, non riconducibile né alla sua volontà né alla sua sfera di controllo, quale nel caso di specie l'evidente fatto dell'incendio doloso compiuto da terzi estranei. Peraltro, si legge nella sopra citata pronuncia della S.C.: "L'essere rimasto ignoto l'autore del fatto non esclude che sia stata offerta la prova della non imputabilità al conduttore dei danni che ne sono derivati, ove si tratti del comportamento doloso di un terzo." La Suprema Corte in accoglimento dei motivi di ricorso del conduttore ha evidenziato infatti che: "ai fini della responsabilità del conduttore il principio affermato con la sentenza di questa Corte n. 15721 del 27/07/2015, che va in questa sede ribadito, secondo cui "nella ipotesi di incendio della cosa locata, il conduttore risponde della perdita o deterioramento del bene, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendo l'art. 1588 c.c. a suo carico una presunzione di colpa, superabile solo con la dimostrazione di avere adempiuto diligentemente i propri obblighi di custodia e con la prova positiva che il fatto da cui sia derivato il danno o il perimento della cosa è addebitabile ad una causa esterna al conduttore a lui non imputabile, da individuarsi in concreto, ovvero al fatto di un terzo, del quale è invece irrilevante accertare l'identità, esulando l'identificazione di tale soggetto dall'attività oggetto della prova liberatoria". Il Comune, invero, aveva fatto tutto quanto era nelle sue possibilità, per scongiurare la condotta illecita da parte di estranei (cfr. a tal riguardo Cass. sentenza n. 15721 del 27.07.2015). Tanto premesso in ordine alla distruzione dell'immobile in conseguenza del sinistro Incendiario non può tuttavia non tenersi conto del fatto che se avesse per tempo completato le CP_1 procedure di rilascio già avviate nel 2016 avrebbe risarcito alla proprietà i danni conseguenti all'utilizzo dell'immobile non conforme alle pattuizioni contrattuali Infatti, al momento dello sprigionarsi dell'incendio il locatore aveva già maturato un credito per i danni imputabili al conduttore ex art.1590 c.c. il rifiuto della ricorrente di ricevere la restituzione era, invero, legittimo considerate le condizioni in cui versava il bene e la entità dei danni imputabili al conduttore ex art.1590 c.c., accertati nel contradditorio delle parti e quantificati in euro 201.379,89 oltre IVA (cfr. al riguardo Cass. civ. Sez. III, Sentenza n. 12977 del 24/05/2013: "In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all'immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l'esecuzione delle opere di ripristino l'esborso di somme di notevole entità, in base all' economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore, il quale, versando in mora agli effetti dell'art. 1220 cod. civ, rimane tenuto altresì al pagamento del canone ex art. 1591 cod. civ., quand'anche abbia smesso di servirsi dell'immobile per l'uso convenuto"). Peraltro, l'obbligo del conduttore di osservare nell'uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell'art. 1587 n. 1 c.c., è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall'altro obbligo, sancito dall'art. 1590, di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l'osservanza dell'obbligazione di cui all'art. 1587 n. 1 e di agire nei confronti del conduttore inadempiente sia per la risoluzione del contratto, sia per la riduzione in pristino o l'esecuzione delle necessarie opere di manutenzione, ed in ogni caso per il risarcimento dei danni (Cass. 01/08/1995, n. 8385; Cass. 22/08/1985, n. 4488). Ciò comporta che l'obbligo del risarcimento del danno sorge nel momento stesso in cui il danno è prodotto, come emerge dall'art. 1588 c.c. Lo stesso Comune (oltre che parte ricorrente) ha riconosciuto che in data 25/01/2016 era stato effettuato un sopralluogo nell'immobile alla presenza della Società proprietaria e le parti erano addivenute ad un accordo sull'importo risarcitorio in base al computo metrico predisposto dall'Ufficio tecnico dipartimentale che aveva quantificato i danni in € 174.019,89. In data 1.12.2016 lo Studio Legale inviava al Dipartimento fattura elettronica per un ammontare complessivo di € 201.379,89 a conferma che la società aveva accettato l'importo Parte_1 quantificato dall'ufficio tecnico di con l'aggiunta di ulteriori voci dovute al mancato CP_1 godimento dell'immobile comprensive di tre mesi di locazioni, spese tecniche e spese legali. Pertanto, tale somma va riconosciuta a titolo risarcitorio in favore della parte ricorrente in quanto relativa a danni, questi si, imputabili al conduttore. Le eccezioni sollevate dalla Compagnia assicurativa in merito alla inoperatività delle polizze assicurative stipulate da sono infondate. Con riferimento ai danni di cui CP_1 CP_1 deve rispondere, ovvero quelli conseguenti all'inadempimento della obbligazione di "esatta" restituzione e, quindi, i danni cagionati all'immobile e non riconducibili ad un uso ordinario del bene, deve affermarsi la operatività della Polizza di Assicurazione per la responsabilità civile n° 001/49/35436 (doc. P) stipulata tra il Comune di Roma e le Assicurazioni di Detta polizza CP_1 prevede alla lettera A) (p.4) che "la Società si obbliga a tenere indenne il Contraente/Assicurato di quanto questi sia tenuto a pagare quale civilmente responsabile ai sensi di legge, a titolo di risarcimento (capitale, interessi, rivalutazione monetaria e spese, incluse le spese legali) di danni involontariamente cagionati a terzi, per morte, per lesioni personali e per danneggiamenti a cose, in conseguenza di un sinistro verificatosi in relazione ai rischi per i quali è stipulata l'assicurazione. L'assicurazione vale anche per danni determinati da colpa grave del Contraente/Assicurato, nonché da dolo o colpa grave delle persone delle quali deve rispondere". Assicurazioni di ha rilevato CP_1 che la detta polizza non fosse operante alla data del sinistro è che invece fosse da considerarsi la Polizza n. 001/49/36026 che, all'art.

1 - Beni Immobili - Gruppi di Rischio, include nella garanzia
“Tutti i fabbricati del Contraente o dallo stesso detenuti in uso a qualsiasi titolo nessuno escluso...". Come evidenziato da le due Polizze sono pressoché identiche anzi la Polizza n. CP_1 001/49/36026 è più specifica prevedendo che: " la Società si obbliga a tenere indenne il Contraente/Assicurato di quanto questi sia tenuto a pagare quale civilmente responsabile ai sensi di legge, e dei regolamenti pubblici, di a titolo di risarcimento (capitale, interessi e spese,) per danni involontariamente arrecati a terzi, per morte, per lesioni personali e per danneggiamenti a cose, durante il periodo di efficacia della garanzia, in conseguenza di un fatto accidentale verificatosi in relazione alla descrizione dell'attività del contraente di cui alla pag. 4 del presente contratto. L'assicurazione vale anche per la responsabilità civile che possa derivare al Contraente/Assicurato, da fatto doloso di persone delle quali debba rispondere ai sensi dell'art. 2049 del Codice Civile". A pagina 4 alla voce "Descrizione dell'Attività del Contraente" viene espressamente previsto che l'Amministrazione Comunale poteva esercitare tutte le attività e/o competenze istituzionalmente previste o trasferite o da trasferire e/o attribuite alla stessa ope legis, con l'utilizzo di tutte le strutture di supporto sia sotto la direzione di incaricati dell'Amministrazione sia affidate a terzi e per le quali l'Amministrazione era direttamente o indirettamente ritenuta responsabile. Nel caso in esame, pertanto, le Attività istituzionali potevano per espressa previsione essere realizzate da anche tramite affidamento a terzi. CP_1 Non può dubitarsi, pertanto, della sussistenza in capo alle Assicurazioni di dello specifico CP_1 obbligo di tenere indenne l'Assicurato delle somme che questi è tenuto a pagare per i danni lamentati dalla società ricorrente in conseguenza dei danni cagionati all'immobile durante la locazione. In ogni caso con riferimento ad entrambe le polizze, poiché l'immobile era ancora nella "custodia" del conduttore/Comune di non rilevando che non fosse più in "uso", da cui la piena operatività CP_1 della garanzia assicurativa invocata e correlata alla detenzione e/o all'uso diretto di un bene da parte della medesima Amministrazione. Per quanto sopra complessivamente esposto, la domanda della ricorrente va accolta nei limiti di quanto precisato e in persona ex lege, condannata al pagamento a titolo risarcitorio CP_1 in favore dell'attrice della somma di € 201.379,89 oltre iva, oltre rivalutazione dal mese di dicembre 2016 ed interessi al tasso legale dalla presente sentenza al saldo effettivo. In accoglimento della domanda proposta da CP_1 Controparte_3
, in persona del legale rappresentante pro tempore, va dichiarata tenuta
[...] a manlevare e tenere indenne come rappresentata, dal pagamento di tutte le predette CP_1 somme liquidate, anche a titolo di spese legali omnicomprensive (anche delle spese di ATP e per la CTU separatamente liquidata), in favore della parte attrice. Le spese di lite seguono la soccombenza tra la ricorrente e il Comune anche per il giudizio di ATP e le spese di CTU.”
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito Parte_1 enunciati.
3.1- Il primo motivo è rubricato “Violazione di legge e in specie dell'art. 1588 e dell'art. 2697 c.c. Motivazione carente e contraddittoria. Travisamento dei fatti.” Secondo l'appellante, il Tribunale avrebbe errato nel ritenere superata da parte di la CP_1 presunzione di responsabilità ex art. 1588 c.c., ritenendo il danno cagionato da una causa esterna e ad esse non imputabile, vale a dire l'incendio doloso ad opera di terzi estranei. In particolare, l'affermazione secondo cui l'immobile, al momento dell'incendio, era sottoposto a sorveglianza diurna e notturna sarebbe contraddetta dallo stesso verbale di affidamento degli immobili del 30.9.2016, in cui si farebbe riferimento alla sola sorveglianza diurna;
mentre, la vigilanza della Polizia di Stato e dei Carabinieri sarebbe stata limitata soltanto al periodo dalle ore 13:00 del 1.10.2016 alle ore 13:00 del 4.10.2016. L'appellante sostiene che il giudice di prime cure avrebbe erroneamente rigettato la domanda risarcitoria sull'assunto che l'incendio fosse stato dolosamente cagionato da terzi mentre in realtà la causa dell'evento non sarebbe stata individuata. Ritiene quindi che non avrebbe CP_1 fornito la prova di aver adempiuto all'obbligo di custodia con la diligenza richiesta dal contesto, considerato lo stato di degrado del compendio immobiliare che avrebbe impedito la prevenzione dall'autocombustione e avrebbe, altresì, agevolato lo sviluppo dell'incendio. Sul punto, l'appellante allega una foto tratta dall'edizione online de Il Messaggero del 6.01. 2017, già depositata nel fascicolo di parte di primo grado. In definitiva la parte censura la violazione dell'obbligo di custodia di sia per omessa CP_1 vigilanza notturna, sia per le documentate condizioni di degrado, che avrebbero determinato un'involontaria cooperazione alla produzione dell'evento. Il motivo non è fondato.
Preliminarmente, occorre rammentare che l'art. 1588 cod. civ., in tema di locazione, pone in capo al conduttore l'onere della prova circa la non imputabilità dell'evento che ha determinato il deterioramento o la perdita della cosa locata. La disposizione, che sancisce una presunzione relativa di responsabilità, si pone in linea di continuità e coerenza rispetto ai principi che regolano la ripartizione dell'onere della prova;
infatti, è il conduttore che, avendo la custodia della cosa, può vigilare sulla stessa. Recentemente, in una fattispecie analoga a quella oggi in esame, la Suprema Corte (Ordinanza n. 27089 del 2024) ha, innanzitutto, rammentato che la giurisprudenza che ha stabilito che in ipotesi di incendio della cosa locata, il conduttore risponde della perdita o deterioramento del bene, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendo l'art. 1588 cod. civ. a suo carico una presunzione di colpa, superabile solo con la dimostrazione di avere adempiuto diligentemente i propri obblighi di custodia e con la prova positiva che il fatto da cui sia derivato il danno o il perimento della cosa è addebitabile ad una causa esterna al conduttore a lui non imputabile, da individuarsi in concreto, ovvero al fatto di un terzo, del quale è invece irrilevante accertare l'identità, esulando l'identificazione di tale soggetto dall'attività oggetto della prova liberatoria (sentenza 27 luglio 2015, n. 15721, ordinanza 26 settembre 2018, n. 22823 e n. 22289 del 2023). Ha quindi ritenuto che un incendio di natura dolosa appiccato da soggetti terzi rimasti ignoti, avvenuto all'interno di un piazzale chiuso al libero transito e dotato di recinzione, illecitamente scavalcata dagli autori dell'incendio non potesse essere imputato alla società conduttrice (più precisamente noleggiatrice nel caso ivi esaminato). Dall'istruttoria espletata è emerso che l'incendio si è verificato nella notte tra il 5 e il 6 gennaio 2017. Si tratta di un arco temporale in cui il conduttore ha continuato a detenere l'immobile, in attesa di liquidare la somma stabilita in via transattiva per i danni verificatisi precedentemente. L'evento si è verificato, invero, a seguito di due occupazioni dell'immobile da parte di soggetti terzi, allorché l'immobile era già stato sgomberato, era stato messo in sicurezza e sottoposto ad adeguata vigilanza.
Nel caso che ci occupa, dunque, questa Corte ritiene, innanzitutto, di condividere quanto affermato dal giudice di primo grado in ordine all'“evidente fatto dell'incendio doloso compiuto da terzi estranei” dal momento che i Vigli del fuoco, intervenuti sul posto nell'immediatezza, pur rinvenendo in loco immondizia e materiale di risulta, non vi ricollegavano l'origine dell'incendio: donde l'inverosimiglianza dell'ipotesi dell'”autocombustione”, considerato anche il periodo invernale e le relative temperature. D'altronde, è irrilevante, ai fini in discorso accertare l'identità del terzo, esulando l'identificazione di tale soggetto dall'attività oggetto della prova liberatoria (Cass. n. 15721 del 2015 e n. 16877 del 2016). Inoltre, è risultato provato che il conduttore avesse posto in essere misure idonee a prevenire il fatto medesimo Cass. n. 22289 del 2023) e, in particolare, l'accesso da parte di terzi, avendo provveduto a chiudere il cancello con catena e lucchetto antiscasso e a provvedere alla sorveglianza con personale specializzato. Alla luce delle considerazioni che precedono il motivo è privo di pregio. 4.2.- Il secondo motivo è rubricato “Vizio di omessa pronuncia, violazione dell'art. 112 c.p.c. violazione di legge e in specie dell'art. 1590 c.c.”. L'appellante si duole dell'omessa pronuncia sulla domanda di condanna di al CP_1 pagamento dell'importo di euro 225.280,00 (calcolati moltiplicando 6.144,00 mensile per 36 mesi e 20 gg), oltre IVA a titolo di indennità di occupazione abusiva. Il Tribunale avrebbe accolto la domanda di risarcimento dei danni cagionati dalla distruzione degli ambienti interni dell'immobile prima dell'incendio e con ciò avrebbe confermato la legittimità del rifiuto della locatrice ad accettare la restituzione dell'immobile fino alla liquidazione dei danni cagionati. Dunque, secondo la parte, concretizzandosi la mora del conduttore, sussisterebbe il diritto del conduttore di continuare a percepire la controprestazione a titolo di indennità per occupazione abusiva. Il motivo non è fondato. Secondo l'orientamento della Suprema Corte, la totale distruzione dell'immobile locato a seguito di incendio comporta, secondo i principi generali, l'estinzione della locazione, per la permanente impossibilità per il conduttore di godere del bene, con la conseguente cessazione della sua obbligazione per il corrispettivo, con riferimento al periodo successivo alla perdita dell'immobile, sino alla scadenza del rapporto, quale originariamente stabilita (Cass. sez. 3, n. 11972 del 2010).
5.- ha chiesto rigettarsi integralmente il gravame condannando l'appellante al CP_1 pagamento di spese, diritti e onorari;
ha proposto, altresì, appello incidentale condizionato per i motivi che di seguito si enunciano.
5.1.- condiziona la proposizione dell'appello incidentale all'accoglimento CP_1 dell'impugnazione della in particolare, in tale eventualità si impugna il mancato Parte_1 accertamento dell'illegittimità del rifiuto alla riconsegna dell'immobile, con la conseguente non debenza delle somme a titolo di indennità di occupazione per il periodo intercorrente tra gennaio 2018 e gennaio 2021 per un importo pari ad euro 225.280,00. La parte contesta che l'odierna appellante avrebbe subordinato la riconsegna del bene al pagamento di somme non dovute;
di conseguenza, sarebbe stata costretta a continuare a detenere l'immobile. Si tratterebbe, dunque, di CP_1 una condotta contraria ai principi di buona fede e correttezza tra le parti. L'Amministrazione Capitolina ribadisce la non imputabilità dell'incendio che ha interessato l'immobile e, dunque, contesta l'importo di euro 876.401,57 richiesto a titolo di risarcimento del danno. La parte evidenzia che l'interesse al risarcimento dei danni poteva essere compiutamente soddisfatto anche nel corso del giudizio, senza ostacolare la riconsegna dell'immobile alla locatrice.
Il rigetto dell'impugnazione principale esime questa Corte dall'esame dell'appello condizionato.
6.- LE ha chiesto rigettarsi integralmente il gravame Controparte_2 condannando l'appellante al pagamento di spese, diritti e onorari;
ha proposto, altresì, appello incidentale per i motivi che di seguito si enunciano.
6.1.- Con il primo motivo si deduce l'inopponibilità degli atti svolti nel procedimento di A.T.P. dinanzi al Tribunale di Roma dalla società nei confronti di Capitale, sede in cui Parte_1 CP_1 sono state formulate le richieste risarcitorie. Invero, l'inopponibilità deriverebbe dalla mancata evocazione della società assicurativa in suddetto procedimento;
al contempo, sarebbe inopponibile anche l'attività di negoziazione svolta tra le parti prima dell'incendio.
La censura non è fondata e non può essere accolta.
In tema di rilevanza verso terzi dell'ATP, recentemente la Suprema Corte ha ribadito che le risultanze acquisite tramite accertamento tecnico preventivo sono comunque valutabili nei confronti di tutte le parti del giudizio di cognizione, anche di quelle che non hanno partecipato all'accertamento preventivo. In particolare, si è affermato: “la relazione conclusiva dell'ATP al quale una delle parti non abbia partecipato, che sia stata ritualmente acquisita al giudizio di cognizione, può essere valutata dal giudice come prova atipica, e quindi idonea a fondare il convincimento del giudice nel raffronto con le altre risultanze istruttorie acquisite, adeguatamente motivato” (Cass. n. 8496/2023). Sul punto, come sostenuto anche dalla difesa dell'appellata, si rileva che, le linee guida disposte dal Tribunale di Roma - XIII Sezione in ordine all'accertamento tecnico preventivo ex art. 696 bis c.p.c. disposto a pena di improcedibilità in materia di risarcimento danni da responsabilità sanitaria, si pongono in linea di continuità con tale orientamento. Si prevede, infatti, che la consulenza tecnica è comunque valutabile dal giudice in sede di merito, anche nel caso in cui la compagnia di assicurazione non abbia preso parte al giudizio di ATP.
6.2.- Con il secondo motivo di appello incidentale, si contesta la decisione del Tribunale che ha riconosciuto operante la polizza n. 001/49/36026, ritenendo compresi, tra i rischi garantiti, anche i danni derivanti dalle attività delegate dalla Amministrazione di a terzi;
da ciò sarebbe CP_1 erroneamente derivata la declaratoria di condanna a manlevare dalle somme accertate CP_1 a titolo di risarcimento del danno, non riconducibile ad un uso ordinario del bene. Sul punto, la società assicurativa afferma che la polizza n. 001/49/36026 con decorrenza dalle ore 24.00 del 31.12. 2015, (nella parte “Esclusioni- lettera g”) escluderebbe la garanzia per i danni “a cose altrui derivanti da incendio di cose del Contraente / Assicurato o da lui detenute.
La censura non ha pregio. Questa Corte rileva che il contratto assicurativo stipulato dal Comune di Roma e, in particolare, la Polizza n. 001/49/36026 specificamente prevede che: "la Società si obbliga a tenere indenne il Contraente/Assicurato di quanto questi sia tenuto a pagare quale civilmente responsabile ai sensi di legge, e dei regolamenti pubblici, di a titolo di risarcimento (capitale, interessi e spese,) per danni involontariamente arrecati a terzi, per morte, per lesioni personali e per danneggiamenti a cose, durante il periodo di efficacia della garanzia, in conseguenza di un fatto accidentale verificatosi in relazione alla descrizione dell'attività del contraente di cui alla pag. 4 del presente contratto. L'assicurazione vale anche per la responsabilità civile che possa derivare al Contraente/Assicurato, da fatto doloso di persone delle quali debba rispondere ai sensi dell'art. 2049 del Codice Civile". Ora, per ciò che attiene al rinvio alla "Descrizione dell'Attività del Contraente", si rileva che nel contratto è espressamente prevista la possibilità per l'Amministrazione Comunale di esercitare tutte le attività e/o competenze istituzionalmente previste o trasferite o da trasferire e/o attribuite alla stessa ope legis, con l'utilizzo di tutte le strutture di supporto sia sotto la direzione di incaricati dell'Amministrazione, sia affidate a terzi e per le quali l'Amministrazione era direttamente o indirettamente ritenuta responsabile. Dunque, la disposizione contrattuale è chiara nel ricomprendere tra le attività istituzionali rientranti nella copertura assicurativa anche quelle realizzabili da tramite affidamento a terzi, CP_1 come nel caso che qui ci occupa in relazione all'attività di centro accoglienza ad opera dell'associazione “Baobab”. Pertanto, si rileva che, nel presente giudizio, la difesa della compagnia assicurativa nulla aggiunge per riformare l'affermazione del Tribunale circa la sussistenza dell'obbligo in capo alla stessa di tenere indenne l'assicurato dalle somme che questi è tenuto a pagare per i danni lamentati in conseguenza dei danni cagionati all'immobile durante la locazione. Peraltro, la condanna a manlevare riguarda i danni verificatisi non in seguito all'incendio, ma in conseguenza di tutte CP_1 quelle attività antecedenti avvenute nel corso del rapporto locatizio.
6.3.- Con il terzo motivo di impugnazione incidentale, si eccepisce l'inoperatività anche della garanzia della seconda polizza invocata da avente n. 001/19/35490 (Polizza di CP_1 Assicurazione contro l'incendio ed altri danni ai beni). La stessa richiamerebbe la disposizione di cui all'art. 1917 Cod. Civile che esclude dal novero dei rischi oggetto di garanzia i danni derivanti da fatti dolosi. Secondo la parte, la natura dell'incendio sarebbe dolosa, seppur non vi siano riscontri dell'imputabilità a dipendenti o personale appartenente a CP_1 Si afferma, che l'involontarietà e l'accidentalità del danno rappresentano le condizioni necessarie per l'operatività della garanzia assicurativa. Pertanto, la matrice dolosa dell'incendio non avrebbe determinato solo un possibile rischio di un evento dannoso, ma la certezza dello stesso, in contraddizione con la natura aleatoria del contratto di assicurazione Inoltre, si eccepisce che l'immobile di proprietà della società non fosse né detenuto, né in Parte_1 uso di già nel periodo precedente all'incendio, stante la concessione della CP_1 disponibilità dello stesso all;
al momento dell'evento, lo stabile sarebbe stato Controparte_9 chiuso e serrato, nonché sorvegliato e vigilato dalle Forze dell'Ordine, fattori questi che avrebbero dovuto essere considerati dal Tribunale come condizioni di inoperatività della garanzia assicurativa, i cui obblighi sarebbero condizionati dalla detenzione e/o dell'uso diretto del bene. Il motivo risulta assorbito dalla considerazione per cui i danni che l'assicurazione è stata condannata a manlevare attengono a quelli causati precedentemente agli sgomberi e all'incendio e dunque prima che venisse chiuso e serrato.
6.4.- Con il quarto motivo di appello incidentale si censura il mancato accertamento dell'abbandono volontario dell'immobile da parte di Ai fini dell'operatività della garanzia CP_1 assicurativa, infatti, è necessario che l'assicurato faccia un uso diretto, immediato ed esclusivo del bene. Secondo la parte, la garanzia non può operare né nel contesto di un'occupazione abusiva, stante le condizioni di illegalità, né in caso di verifica di un abbandono volontario dell'immobile di cui trattasi. Dunque, l'accertamento positivo di un concorso di volto a favorire CP_1 direttamente e/o indirettamente l'abbandono e l'occupazione illegittima dell'immobile da parte di terzi, qualificherebbe quei danni come non accidentali e, come tali, non risarcibili. Infatti, non sussisterebbe accidentalità quando l'evento sia naturale conseguenza di una certa utilizzazione non idonea del bene, come nel caso di specie.
L'esame della presente censura non può prescindere dalla contestualizzazione dell'intera vicenda. L'immobile oggetto di locazione era concesso in uso alla associazione "Baobab", operante nella gestione dei servizi per l'accoglienza degli stranieri immigrati e richiedenti asilo e/o protezione. Tale immobile è stato oggetto di due occupazioni nel periodo tra settembre e dicembre 2016 ad opera di numerosi soggetti stranieri. Si ritiene che tali fenomeni non possano essere ricondotti ad un abbandono volontario dell'immobile da parte di quanto più al contesto CP_1 particolarmente delicato in cui si inseriva l'immobile. Peraltro, nello stesso contratto di assicurazione, alla voce Descrizione dell'Attività del Contraente, è pattuito che l'Amministrazione Comunale possa esercitare tutte le attività e/o competenze istituzionalmente previste o trasferite o da trasferire e/o attribuite alla stessa ope legis, con l'utilizzo di tutte le strutture di supporto sia sotto la direzione di incaricati dell'Amministrazione sia affidate a terzi e per le quali l'Amministrazione sia direttamente o indirettamente ritenuta responsabile. In ogni caso, a seguito dei predetti eventi, la conduttrice si è diligentemente attivata affinché gli stessi non si verificassero nuovamente. Sul punto, si condivide il convincimento del Tribunale che, in questa prospettiva, ha correttamente valutato le dichiarazioni della teste Dott.ssa che, in qualità di funzionario Testimone_1 amministrativo di ha affermato che “a seguito di tale sgombero, veniva disposto il CP_1 servizio di sorveglianza dell'immobile, anche con le Forze di Pubblica Sicurezza e Carabinieri, esteso anche alle aree limitrofe onde scongiurare il rischio di ulteriori occupazioni abusive nonché vennero nuovamente installati sistemi di chiusura e di sicurezza onde impedire l'accesso all'interno dei locali. Le forze dell'ordine a quel punto sorvegliavano anche i due accessi alla Via Cupa e furono rimessi lucchetto e catena antiscasso.”
6.5.- Con il quinto motivo, la società assicurativa contesta l'omessa valutazione di elementi correlati alla Polizza contro l'incendio e, in particolare, i limiti di operatività pattuiti e le franchigie indicate. Pertanto, da regolamento contrattuale non sarebbero ricomprese: 1) le perdite patrimoniali asseritamente correlate all'impossibilità di utilizzo del bene, considerati danni indiretti;
2) i danni alle cose che l'assicurato abbia in consegna o custodia o detenga a qualsiasi titolo (art. 5 del contratto); 3) per i danni provocati da colpa grave, la garanzia si limiterebbe ai fatti commessi dal personale di cui l' deve rispondere a norma di legge con esclusione dei danni provocati da terzi non Parte_3 appartenenti a (Art. h); 4) sarebbero esclusi i danni verificatisi nel corso di confisca, CP_1 sequestro e requisizione degli immobili per ordine della Pubblica Autorità. Inoltre, la parte precisa che, al momento dell'incendio, l'immobile sarebbe stato sotto il controllo delle Forze di P.S.; pertanto, i danni correlati a tale situazione non avrebbero potuto considerarsi oggetto di risarcimento e/o indennizzo che, in ogni caso, avrebbe dovuto essere limitato al 70% del risarcimento massimo e ferma l'applicazione delle altre franchigie;
le stesse opererebbero anche per le opere di demolizione e di sgombero delle macerie (art. t) e per gli oneri di ricostruzione posti a carico dell'assicurato, il cui l'indennizzo sarebbe di massimo euro 51.645,68 (art. u) Si censura, dunque, l'omessa valutazione da parte del Tribunale di tali elementi che avrebbero inciso sul “quantum debeatur”.
Infine, si contesta che la società appellante, in forza del contratto di assicurazione stipulato con la società avente ad oggetto la garanzia per i danni derivanti Controparte_6 dall'incendio dell'immobile de quo, avrebbe percepito a tale titolo, l'importo di euro 42.000,00; pertanto, si ribadisce che detto importo dovrebbe essere scomputato dal valore complessivo del danno, stante l'operatività del principio di integralità, secondo cui il risarcimento non può mai superare l'effettività del danno. Dunque, il Tribunale avrebbe errato nel non sottrarre quanto già percepito a titolo di indennizzo assicurativo dalla società in forza della polizza n. Parte_1 22924238 oggi dal computo dell'ammontare complessivo del danno. Controparte_6
Anche tali censure non possono trovare accoglimento. Invero, la parte fonda la propria difesa sull'assunto di un riconoscimento in capo a di CP_1 profili di responsabilità per l'incendio ampiamente illustrato. Tuttavia, la conferma dell'esclusione dell'imputabilità dell'evento impone l'assorbimento delle presenti doglianze.
7.- In conclusione, l'appello di l'appello incidentale condizionato di Parte_1 [...]
e l'appello incidentale di sono infondati e devono essere CP_1 Controparte_2 rigettati.
8.- Le spese di lite del grado sono compensate in virtù della reciproca soccombenza del presente giudizio.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso la Parte_1 Pt_1 sentenza n. 6371/2021 del Tribunale Ordinario di Roma, così provvede:
1) rigetta l'appello di Parte_1
2) rigetta l'appello incidentale di Controparte_2
3) condanna in persona del legale rappresentate, alla rifusione delle spese di lite Parte_1 nei confronti di liquidate in euro 12.000 per compensi, oltre spese generali e CP_1 accessori di legge;

4) condanna in persona del legale rappresentate, alla rifusione Controparte_2 delle spese di lite nei confronti di liquidate in euro 12.000 per compensi, oltre CP_1 spese generali e accessori di legge;

5) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

Così deciso in Roma il giorno 24.09.2025 Il Consigliere Estensore
Dr. Anna Maria Giampaolino
Il Presidente
Dr. Franco Petrolati