REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE di APPELLO di NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
dr. Giuseppe De Tullio Presidente rel./est.
dr. Massimo Sensale Consigliere
dr. Michele Caccese Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 3526/2020 RG
OGGETTO:
appello avverso la sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n. 1122/2020,
deliberata il 16.7.2020 e pubblicata il 17.7.2020 (n. 1833/2018 RG); risoluzione del contratto di locazione per inadempimento e risarcimento del danno;

TRA
c.f. , Parte_1 C.F._1
in proprio e n.q. di genitore esercente la potestà genitoriale sul figlio
difesa dall'avv. Natale Pregevole (c.f. ) Persona_1 C.F._2
domicilio digitale: Email_1
APPELLANTE
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IV sezione civile
E
p.i. , Controparte_1 P.IVA_1
in persona dei legali rappresentanti p.t., difesa dall'avv. Orfeo Strianese (c.f.
) C.F._3
domicilio digitale: Email_2
APPELLATA
§ - LA VICENDA DI CAUSA
I fatti di causa sono stati riportati nella sentenza impugnata nei termini che seguono.
“L'attrice sulla premessa di essere comproprietaria, unitamente al figlio minore
della quota complessiva di 1/3 dell'immobile sito in alla via Persona_2 CP_1
Casone I trv ,27, deduce di aver concesso in fitto il detto immobile con decorrenza
5/7/2015 e per un canone mensile di € 500,00, alla società convenuta, in persona dei
suoi legali rapp.ti.
Nel detto contratto, all'art 8, viene espressamente pattuito che “qualunque opera di
manutenzione ordinaria e/o straordinaria sull'immobile in questione dovrà essere
preventivamente ed inderogabilmente autorizzata da parte della locatrice…. “.
Alla luce di quanto sopra, cita in giudizio la convenuta, dinnanzi al Tribunale di Torre
Annunziata al fine di sentir dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato
tra le parti in data 3.8.2015 per grave inadempimento del conduttore, con condanna al
rilascio dell'immobile libero da persone e da cose ed al risarcimento del danno da
qualificarsi nella misura di € 15.000,00.
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IV sezione civile
Il grave inadempimento è rappresentato, deduce l'attrice, dalla violazione della detta
clausola pattizia prevista dall'art 8 del contratto per aver eseguito, senza autorizzazione
del locatore, i lavori di intervento al tetto del capannone dell'opificio locato dichiarando,
invece, in sede di presentazione della di disporre della dichiarazione di assenso dei Pt_2
terzi titolari di altri diritti reali o obbligatori.
I lavori eseguiti riguardavano la rimozione della copertura in cemento-amianto del
capannone dove veniva svolta attività dell'azienda e per la quale era pervenuta
comunicazione del Responsabile dei Lavoratori che segnalava la situazione di pericolo
per la sicurezza e la salute dei lavoratori e richiedeva un intervento celere per la
rimozione.
Si costituisce la convenuta che chiede il rigetto della domanda perché infondata in fatto
e diritto.”.
Il Tribunale di Torre Annunziata, con la sentenza indicata in epigrafe, ha pronunciato come segue:
“-Rigetta la domanda di risoluzione perché infondata;

-Rigetta la domanda di risarcimento danni;

- Condanna, l'attrice al pagamento delle spese di lite che liquida in 160,00 per
spese, euro 1100,00 per competenze oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali l.p al 15%, da
attribuirsi al procuratore della convenuta dichiaratosi antistatario.”.
Avverso questa pronuncia ha interposto appello , Parte_1
ne ha argomentato i motivi a sostegno ed ha chiesto:
“1 - accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato fra le
parti in data 03.08.2015 per i motivi innanzi riferiti e comunque per grave
inadempimento contrattuale interamente imputabile alla società convenuta e, per
l'effetto,
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IV sezione civile
2 – condannare l'appellata a rilasciare ad libero e vuoto da cose e persone CP_2
l'immobile concesso in fitto;



3 - condannare la società convenuta al risarcimento di tutti i danni subiti e
subendi per la condotta gravemente pregiudizievole tenuta dalla detta da quantificarsi,
anche ex art. 1226 c.c., nella misura di euro 15.000,00”;
il tutto con ogni conseguenza in ordine alle spese ed alle competenze del doppio grado di
giudizio da attribuirsi al sottoscritto difensore antistatario.”.
La ha resistito all'impugnazione ed ha concluso come Controparte_1
segue:
“1.- confermare integralmente la sentenza n. 1122/2020 resa in data 17.07.2020 dal
Tribunale di Torre Annunziata nell'ambito del procedimento rg n. 1833/2018,
depositata in data 16.07.2020, pubblicata e comunicata a mezzo pec in data 17.07.2020;
2. – per l'effetto rigettare l'appello così come proposto per tutti i motivi esposti in
narrativa;
3. - con vittoria di spese e competenze di causa con attribuzione.”.
Nel contrasto tra le parti, la causa è stata assegnata in decisione all'udienza del 19.11.2024, tenuta nella forma scritta/telematica di cui all'art. 127
ter cod. proc. civ., verso concessione di termini per comparse conclusionali e note di replica.
§ - L'INAMMISSIBILITA' DELL'APPELLO
La ha eccepito l'inammissibilità dell'appello, a Controparte_1
norma dell'art. 342 cod. proc. civ., perché mancante dell'indicazione delle parti del provvedimento impugnato e delle modifiche richieste al giudice del secondo grado.
L'eccezione dev'essere disattesa.
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IV sezione civile
La Corte di legittimità ha predicato che gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di revisio prioris instantiae
del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata (Cass., ss.uu., n. 27199/2017; Cass. n.
13535/2018; Cass. n. 20066/2021; Cass. n. 33843/2021; Cass. n. 40560/2021; Cass.
n. 20835/2022; Cass. 21416/2022; Cass., ss.uu. n. 36489/2022; Cass. n. 1538/2023;
Cass. n. 16218/2023; Cass. n. 10891/2023; Cass. n. 17709/2023; Cass. n.
18023/2023). Si richiede che la parte appellante ponga il giudice superiore in condizione di comprendere con chiarezza qual è il contenuto della censura proposta, dimostrando di aver compreso le ragioni del primo giudice e indicando il perché queste siano censurabili (Cass. n. 24048/2021).
Nella specie, l'atto di appello confezionato da Parte_1
risponde ai requisiti evocati nella richiamata interpretazione del giudice di legittimità, in quanto consente a questo giudice dell'impugnazione di percepire l'esatta portata delle doglianze articolate contro la sentenza del Tribunale di
Torre Annunziata e le censure formulate avverso la decisione di prime cure.
§ - LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI
LOCAZIONE PER GRAVE INADEMPIMENTO
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IV sezione civile ha dedotto, a sostegno del gravame, che la società Parte_1
conduttrice ha contravvenuto l'art. 8 del contratto di locazione, allorquando,
senza la preventiva autorizzazione della locatrice, ha effettuato dei lavori di straordinaria manutenzione (rimozione, smaltimento e sostituzione dell'amianto presente nel solaio), violazione talmente grave che ha irrimediabilmente leso il vincolo fiduciario di cui all'art. 1375 c.c., con la conseguente risoluzione contrattuale per grave inadempimento ex artt. 1453 e
1455 c.c. L'art. 8 predetto prevede che “… qualunque opera di manutenzione
ordinaria e/o straordinaria sull'immobile in questione dovrà essere preventivamente ed
inderogabilmente autorizzata da parte della locatrice …”.
Ha precisato di non essersi mai opposta a tali lavori, tanto che, con p.e.c.
in data 20.1.2017 aveva manifestato disponibilità a risolvere la problematica;

con successiva p.e.c. in data 15.2.2017, aveva nuovamente dichiarato la propria accondiscendenza. Tuttavia, nel luglio 2017, la conduttrice aveva commissionato, di propria iniziativa, i lavori alla copertura del capannone,
all'insaputa di essa locatrice e, soprattutto, senza averne ottenuto né il consenso,
né la preventiva autorizzazione.
Ha sostenuto che i lavori, seppur necessari, erano privi del requisito dell'urgenza, in quanto la presenza di amianto nella copertura del capannone di cui è causa non era vietata in assoluto, trattandosi di fabbricato realizzato prima dell'entrata in vigore della legge 257/92, e non obbligava né la conduttrice né la locatrice, alla sua rimozione, ma soltanto alla valutazione costante del rischio per la salute.
Ha evidenziato che la aveva falsamente Controparte_1
dichiarato ed attestato con la , presentata presso l'UTC di n data Pt_2 CP_1
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IV sezione civile
21.7.2017, di essere in possesso “di una fantomatica autorizzazione riferita a tutti i
proprietari, ivi dell'appellante stessa;
”.
Ha chiesto il risarcimento di tutti i danni subiti per la condotta tenuta dalla società conduttrice da quantificarsi, anche in via equitativa, nella misura di € 15.000,00.
I motivi meritano reiezione.
La Corte di legittimità ha chiarito che, in tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di tutte le circostanze, oggettive e soggettive, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale (Cass. n. 7187/2022; Cass. n. 8220/2021).
Detta gravità va commisurata alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione (Cass n. 12842/2024; Cass. n. 15363/2010; Cass. n. 19879/2011).
Trasferendo questi principi al tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore è
rimessa ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c.c. e, conseguentemente, se ne deve accertare la gravità in concreto, ossia l'idoneità a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore e a determinare un notevole ostacolo alla prosecuzione del rapporto, risultando determinate valutare l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel contesto generale del negozio e l'elemento soggettivo, legato al comportamento della parte inadempiente e l'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico.
Nel caso di specie, si deve ritenere che vi sia stato inadempimento da parte della nel non informare Controparte_1 Pt_1
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IV sezione civile dell'inizio e dell'esecuzione dei lavori di rimozione dell'amianto Parte_1
(art. 8 del contratto di locazione), ma tale inadempimento è privo del requisito della gravità o della non scarsa importanza, indispensabile per la risoluzione del contratto di locazione.
È documentato, infatti, che l'appellante con comunicazioni del suo legale del 20 gennaio e del 15 febbraio 2017, a seguito della segnalazione del 7
novembre 2016 da parte del rappresentante dei lavoratori per la sicurezza, della presenza di amianto nella copertura in cemento dell'immobile, e della conseguente missiva da parte della società conduttrice, del 10 novembre 2016, ai proprietari del capannone, al fine di informarli e programmare con essi gli interventi da effettuare e la relativa tempistica, nulla opponeva “a tale necessario
intervento”, ed evidenziava, a tale proposito, anche la necessità di “rivedere il
contratto di locazione”, nel senso di concordare un incremento del canone direttamente connesso alla spesa che si sarebbe resa necessaria per il risanamento della copertura. E' dimostrato, dunque, che Parte_1
aveva comunque prestato il consenso precedentemente all'esecuzione dei lavori.
A ciò va aggiunto che l'intervento di rimozione dell'amianto non era voluttuario o superfluo, ma era stato specificamente sollecitato dal responsabile per la sicurezza alle dipendenze della ed anche Controparte_1
dall' , con missiva datata 31 maggio 2017, Controparte_3
la quale rilevava che “è necessario e opportuno procedere quanto prima possibile ai
lavori di rimozione, imballaggio, trasporto e smaltimento del manufatto .. costituito da
materiale che contiene amianto in matrice compatta.”. Anche sotto tale profilo,
pertanto, deve escludersi che l'iniziativa della società conduttrice sia stata
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IV sezione civile arbitraria e tale da incidere la fiducia della parte locatrice nella prosecuzione del rapporto.
In aggiunta, va considerato che costituisce circostanza non contestata tra le parti che tali lavori siano stati eseguiti esclusivamente a spese della società
conduttrice, per la somma di € 46.579,60 (v. bonifici bancari, in atti), senza alcuna richiesta di contribuzione alla locatrice, . Anche Parte_1
l'assunzione dell'esborso in proprio, da parte della Controparte_1
costituisce elemento che induce a ritenere la buona fede e la correttezza della conduttrice nella gestione del rapporto locatizio.
In definitiva, la Corte ritiene, conformemente a quanto già desunto dal
Tribunale di Torre Annunziata, che l'inadempimento operato dalla
[...]
seppur non pienamente conforme alla prescrizione Controparte_1
dell'art. 8 del contratto di locazione, è privo della necessaria peculiarità della gravità dell'inadempimento, richiesta dall'art. 1455 cod. civ., non altera l'equilibrio del rapporto sinallagmatico del contratto di locazione e non ostacola la naturale prosecuzione del rapporto.
Il rigetto della domanda di risoluzione contrattuale per grave inadempimento, travolge la richiesta dell'appellante di risarcimento dei danni subiti, istanza, comunque, del tutto generica e priva di qualsivoglia riscontro probatorio.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, la sentenza gravata merita di essere confermata, nelle parti attinte dall'impugnazione dell'appellante.
§ - LE SPESE DEL GIUDIZIO
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IV sezione civile
Le spese del secondo grado si liquidano come da dispositivo, sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), tenuto conto dei criteri di cui all'art. 4 comma 1 e del valore della controversia (tabella 12 – giudizi innanzi alla Corte di Appello – scaglione da € 5.200,01 ad € 26.000,00) e vanno poste a carico dell'appellante, per effetto della Parte_1
soccombenza, con attribuzione all'avv. Orfeo Strianese, che ha reso la dichiarazione di cui all'art. 93 cod. proc. civ. (v. comparsa di costituzione).
A questa pronuncia di rigetto dell'appello, consegue l'obbligo di di versare un ulteriore importo, a titolo di contributo Parte_1
unificato, pari a quello dovuto per l'appello (art. 13 co. 1 quater d.p.r. 115/2002,
introdotto con legge n. 228 del 24.12.2012).

P.Q.M.

La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando sull'impugnazione avverso la sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n.
1122/2020, deliberata il 16.7.2020 e pubblicata il 17.7.2020 (n. 1833/2018 RG),
ogni altra richiesta ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta l'appello proposto da;
Parte_1
2) condanna al pagamento delle spese del giudizio Parte_1
di secondo grado, che liquida in € 4.000,00 per onorario, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali al 15%, con attribuzione all'avv. Oreste Strianese;

3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co. I quater d.p.r.
115/2002, a carico di per il versamento dell'ulteriore Parte_1
contributo unificato di cui all'art. 13 co. I bis d.p.r. 115/2002, nella misura dovuta per l'appello.
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IV sezione civile
Così deciso in Napoli, in data 18 febbraio 2025.
IL PRESIDENTE EST.
Giuseppe De Tullio (firma apposta in modalità digitale)
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