REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI SALERNO
I SEZIONE CIVILE

La Corte di Appello – Prima Sezione Civile – riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
1) Dott.ssa Maria Balletti Presidente
2) Dott.ssa Giuliano Giuliano Consigliere
3) Dott.ssa Marina Mainenti Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile d'appello iscritta al n. 87\2025 RG, decisa all'udienza del 23\9\2025, vertente
TRA
, con sede in Eboli (SA), in persona del Parte_1
Presidente e suo legale rappresentante p.t., sig. , rappresentato e difeso dall'avv. Parte_2
FR della Ventura, quale socio professionista dello studio legale
[...]
elettivamente domiciliato in Battipaglia (SA), alla via Plava n. 6, giusta Controparte_1
procura rilasciata su foglio separato nel giudizio di primo grado;

APPELLANTE- appellata incidentale
E
1 con sede in Pontecagnano Faiano (SA), in persona dell'amministratore e legale CP_2
rappresentante pro tempore, sig. elettivamente domiciliato in Salerno, alla via A. Controparte_3
De Crescenzo n. 18, presso lo studio dell'avv. Renato Camaggio, che lo rappresenta e difende come da procura rilasciata su foglio separato in calce alla comparsa di costituzione in appello;

APPELLATA- appellante incidentale

OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 5420\2024, resa in data 14\11\2024 dal Tribunale
di Salerno;
in materia di locazione e altro;
CONCLUSIONI: come da verbale dell'udienza di discussione del 23\9\2025.

RAGIONI IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso depositato il 20\1\2025 e notificato, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza, in data 3\2\2025, la proponeva Parte_1
appello avverso la sentenza n. 15420\2024, pubblicata in data pari data e non notificata, con la quale il Tribunale di Salerno così statuiva: 1) Rigetta l'opposizione per l'effetto conferma il
decreto ingiuntivo n. 1655/22 dichiarandolo esecutivo;
2)Accoglie la domanda riconvenzionale
e per l'effetto condanna la società Controparte_4
al pagamento della somma di euro 378.000 euro oltre interessi di mora dalla domanda al
soddisfo a titolo di canoni di locazione non pagati per le causali di cui in parte motiva;
3) Spese
integralmente compensate>.
Invero, con ricorso del 26\5\2022 la Parte_1
rappresenta di aver stipulato in data 1\10\2017 con la A RL un contratto di locazione avente ad oggetto una struttura alberghiera sita in Eboli, alla via Monte di Eboli, destinata all'accoglienza dei cittadini stranieri richiedenti protezione internazionale, prevedendo il
2 deposito cauzionale di €. 18.000,00 (art. 14); che successivamente la
[...]
acquistava l'intera struttura (cfr. atto a rogito del notaio Parte_1
del 12\6\2020, rep. 80441) al prezzo di €. 650.000,00; che la Persona_1 [...]
aveva diritto alla restituzione del deposito cauzionale (cfr. Parte_1
richiesta del 6\7\2021). Quindi, con il decreto ingiuntivo n. 1655\2022, emesso dal Tribunale
Cont di Salerno il 22\6\2022 e notificato il 24\6\2022, ingiungeva alla VA RL la restituzione della somma di €. 18.000,00 oltre interessi e spese di procedura.
Contr Con opposizione notificata in data 26\8\2022, la A RL formulava opposizione al predetto decreto ingiuntivo, eccependo, in via preliminare, l'assoggettamento al rito locatizio dell'opposizione, con obbligo del preventivo tentativo di mediazione;
che aveva già proposto la procedura di sfratto per morosità nel 2018, stante la perdurante morosità della società opposta in relazione al mancato pagamento di molti canoni del contratto di locazione, (cfr. ordinanza datata 1\10\2018 di convalida di sfratto), con successivo decreto ingiuntivo n. 3311/2018 del
4\12\2018 per il pagamento di €. 145.097,00 a titolo canoni di locazione non pagati da febbraio a settembre 2018 e l'imposta di registro del contratto;
che, a seguito di pignoramento presso terzi del 28\11\2018, le parti concordavano con scrittura privata del 2\1\2019 la vendita del complesso immobiliare oggetto del contratto di locazione per il prezzo di €. 650.000,00, oltre l'importo di €. 18.000,00 già versato a titolo di cauzione con la stipula del contratto di locazione;

che, di conseguenza, la somma di € 18.000,00 non doveva essere restituita, perché facente parte del prezzo di vendita;
che, pertanto, risultava creditrice della somma di €. 378.000,00 per i canoni di locazione maturati, oltre interessi di mora sino alla stipula del contratto di compravendita del 12\6\2020, spiegando domanda riconvenzionale.
Instauratosi il contraddittorio in primo grado, si costituiva la Parte_1
affermando di aver già esperito il tentativo di mediazione richiesto. Nel
[...]
merito, la società opposta evidenziava che il contratto di locazione in esame si era definitivamente estinto con il provvedimento di convalida di sfratto per morosità reso dal
3 Tribunale di Salerno in data 1\10\2018, per cui all'atto del preliminare di vendita non esisteva
Contro già più alcun contratto di locazione;
che in data 6\2\2020 la A RL sottoscriveva una dichiarazione con la quale si impegnava, all'atto della sottoscrizione del rogito notarile di trasferimento dell'immobile, a dichiarare di non aver nulla a pretendere per i titoli azionati con il decreto ingiuntivo n. 3311/18 del Tribunale di Salerno, nonché a rinunciare allo stesso previa consegna del titolo originale;
che, comunque, il contratto di locazione si era estinto in virtù
dell'avvenuto acquisto del possesso dell'immobile da parte della resistente opposta, in forza del contratto preliminare;
che, stante il mancato rispetto della data di stipula del rogito definitivo al
30\6\2019 per responsabilità della società opposta, la società opposta corrispondeva per paventati danni discendenti dal ritardo, l'importo di € 31.000,00 con assegno circolare;
che nel contratto definitivo le parti, nel concordare il prezzo della compravendita, stabilivano esclusivamente nella somma di € 650.000,00; che, quindi, la spiegata domanda riconvenzionale era del tutto infondata.
Infine, la causa, a seguito di discussione orale, era decisa con la sentenza qui appellata, con la
Cont quale il Tribunale rigettava l'opposizione proposta dalla VA RL e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannava la al Parte_1
pagamento della somma di € 375.000,00, oltre interessi di mora, compensando le spese di lite.
In particolare, il Tribunale di Salerno, rilevato che il tentativo di mediazione era stato esperito sia pure con esito negativo, rilevava che, benchè nel contratto preliminare del 2\1\2019 (art. 8)
le parti avessero pattuito il prezzo di acquisto dell'immobile in € 650.000,00 oltre gli €
18.000,00 già versati a titolo di deposito cauzionale per il contratto di locazione dell'1\10\2017,
tuttavia nel successivo contratto definitivo del 12\6\2010 nell'indicazione del prezzo fosse sparito il riferimento anche al deposito cauzionale. Inoltre, per il primo giudice il trasferimento del bene aveva determinato una interversione del possesso e il venir meno della causa del deposito cauzionale, che doveva essere restituito.
4 In merito alla proposta domanda riconvenzionale, il giudice di prime cure opinava che la rinuncia ai canoni locativi, maturati e maturandi, anche già posti a base del decreto ingiuntivo
Cont n. 3311\18, non era stata “ripetuta” nel contratto definitivo, ragion per cui la VA RL aveva diritto al pagamento dei canoni per la complessiva somma di € 378.000,00 fino alla vendita.
Avverso detta pronuncia, proponeva tempestivo appello la Parte_1
previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado,
[...]
per i seguenti motivi:
- il Tribunale avrebbe errato nella valutazione di fondatezza della domanda
Cont riconvenzionale proposta dalla VA RL, atteso che il rapporto locativo doveva ritenersi “abbandonato” al momento del preliminare di compravendita, visto che solo in caso di inadempimento le somme versate per l'acquisto dell'immobile sarebbero state imputate a canoni di locazione nelle more maturati (cfr. art. 7 del preliminare). Senza
contare che con il preliminare di acquisto dell'immobile già locato si unifica la persona del conduttore e quella del promissario acquirente, determinando l'estinzione dell'obbligazione per confusione ex art. 1253 cc;

- il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto che la mancata riproposizione della rinuncia ai canoni di locazione nel contratto definitivo di compravendita fosse da interpretare quale volontà delle parti di dare un diverso assetto ai loro interessi, mentre era onere della società oggi appellata dare la prova “positiva” di voler far sopravvivere l'obbligazione dei canoni di locazione. Peraltro, a detta di parte appellante, in questo modo il prezzo di acquisto dell'immobile sarebbe illegittimamente lievitato a €
978.000,00, fuori da ogni logica commerciale.
Contro Instauratosi il contraddittorio in appello, si costituiva la A RL, contestando quanto ex
adverso dedotto e chiedendo con formale appello incidentale, previa sospensione del capo n. 1
della sentenza gravata, ritenere non dovuta la restituzione del deposito cauzionale, facente parte del prezzo di compravendita, come argomentato già in primo grado.
5 Di poi, delibate le contrapposte istanze di sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza di primo grado (cfr. ordinanze del 25\2\2025 e del 27\5\2025), svolta la discussione delle parti, la causa era decisa all'udienza del 23\09\2025, dando pubblica lettura del dispositivo.
Ciò premesso, ritiene la Corte che l'appello principale sia fondato e vada, pertanto, accolto nei limiti e per le motivazioni di cui di seguito, mentre quello incidentale debba essere respinto.
A. Appello incidentale: restituzione deposito cauzionale.
Contro In via preliminare, appare opportuno vagliare la doglianza della A RL, la quale con l'appello incidentale chiedeva la riforma della sentenza di primo grado in relazione alla ingiunta restituzione del deposito cauzionale di € 18.000,00, di cui al monitorio opposto.
Il motivo non merita accoglimento.
Pacifico essendo l'avvenuto versamento del prefato deposito cauzionale in relazione al contratto di locazione datato 1\10\2017 stipulato tra le parti in causa, punctum dolens è
rappresentato dalla inserzione della relativa somma nel novero del prezzo della successiva compravendita definitiva del medesimo bene e tra le stesse parti.
Invero, nel contratto preliminare 2\1\2019 si legge espressamente che il prezzo cui le parti si obbligavano a concludere la compravendita era fissato in € 650.000,00 “oltre l'importo di €
18.000,00 (euro diciottomila/00) versato a titolo di cauzione con la stipula del contratto di
locazione” (cfr. art. 8). Tuttavia, nel successivo contratto definitivo del 12\6\2020 all'art. 2 il prezzo rimane confermato nella sola somma di € 650.000,00, senza più alcun riferimento al deposito cauzionale.
Il che porta inevitabilmente a ritenere, come correttamente statuito dal primo giudice, che le parti hanno escluso gli € 18.000,00 versati a titolo di cauzione del contratto di locazione dal prezzo di acquisto, con obbligo del locatore alla restituzione.
Una tale conclusione trae linfa dal consolidato principio secondo il quale, ove alla stipula di un contratto preliminare segua, ad opera delle stesse parti, la conclusione
6 del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta;
tale presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova
- che deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminare, sopravvivono al contratto definitivo
(cfr. Cass., Ordinanza n. ¹²⁰⁹⁰ del 06/05/2024; Cass., Ordinanza n. ³⁰⁷³⁵ del 21/12/2017;
Cass. n. 9063 del 05/06/2012 ).
Orbene, nel caso che qui ci occupa, il contratto definitivo non riporta più la somma di €
18.000,00 già versati a titolo di cauzione per la locazione come prezzo della compravendita in aggiunta agli € 650.000,00. Né una diversa pattuizione tra le parti risulta da coevo atto scritto.
Deve, pertanto, concludersi per il rigetto dell'appello incidentale.
B. Canoni locativi.
Con l'appello principale, la censurava la Parte_3
sentenza di primo grado, affermando che il Tribunale aveva errato nella valutazione di
Cont fondatezza della domanda riconvenzionale proposta dalla VA RL, atteso che il rapporto locativo doveva ritenersi “abbandonato” al momento del preliminare di compravendita, visto che solo in caso di inadempimento le somme versate per l'acquisto dell'immobile sarebbero state imputate a canoni di locazione nelle more maturati (cfr. art. 7 del preliminare). Senza
contare che con il preliminare di acquisto dell'immobile già locato si unifica la persona del conduttore e quella del promissario acquirente, determinando l'estinzione dell'obbligazione per confusione ex art. 1253 cc. Inoltre, per l'appellante il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto
7 che la mancata riproposizione della rinuncia ai canoni di locazione nel contratto definitivo di compravendita fosse da interpretare quale volontà delle parti di dare un diverso assetto ai loro interessi, mentre era onere della società oggi appellata dare la prova “positiva” di voler far sopravvivere l'obbligazione dei canoni di locazione. Peraltro, a detta di parte appellante, in questo modo il prezzo di acquisto dell'immobile sarebbe illegittimamente lievitato a €
978.000,00, fuori da ogni logica commerciale.
I motivi dell'impugnazione principale, così riassunti, sono degni di pregio.
Ritiene la Corte necessario procedere ad una corretta qualificazione degli accordi contenuti nell'accordo del 2\1\2019 – operazione consentita al giudice di appello, qualora non introduca nel tema controverso nuovi elementi di fatto - il quale, benchè rubricato “Contratto preliminare
di vendita immobiliare”, contiene in realtà anche una transazione: nella premessa del contratto,
infatti, le parti rappresentavano il particolare interesse pubblico della prestazione erogata dalla struttura (accoglienza e servizi connessi a favore dei cittadini extracomunitari richiedenti protezione internazionale), tale da rendere antieconomico il canone della locazione, con la conseguenza di addivenire alla conclusione del preliminare di vendita e di “dirimere un
potenziale contenzioso che ha evidenti impatti socio-economici atteso la natura della
prestazione pubblica erogata”. E proprio tale ultima affermazione consente di sussumere l'accordo del 2\1\2019 nell'alveo del cd. contratto misto.
E' noto, infatti, che in tema di contratto misto, la relativa disciplina giuridica va individuata in quella risultante dalle norme del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti (cosiddetta teoria dell'assorbimento o della prevalenza), senza escludere ogni rilevanza giuridica degli altri elementi, che sono voluti dalle parti e concorrono a fissare il contenuto e l'ampiezza del vincolo contrattuale, ai quali si applicano le norme proprie del contratto cui essi appartengono, in quanto compatibili con quelle del contratto prevalente (cfr.
Cass. Sez. Unite n. 115656 del 12\5\2008; Cass., ordinanza n. 26485 del 17\10\2019). Il
contratto avente ad oggetto il trasferimento a titolo oneroso di un bene e la contemporanea
8 definizione, in via transattiva, di alcune pendenze fra le parti, riconducibile all'ambito del contratto misto, trova la sua disciplina giuridica in quella risultante dalle norme del contratto tipico nel cui schema sono riconducibili gli elementi prevalenti, senza escludere ogni rilevanza giuridica degli altri elementi voluti dalle parti e che concorrono a fissare il contenuto e l'ampiezza del vincolo contrattuale, ai quali si applicano le norme proprie del contratto cui essi appartengono, in quanto compatibili, con quelle del contratto prevalente (cfr. Cass., ordinanza n. 26874 del 20\9\2023).
Calando gli enunciati principi nel caso in esame, deve ritenersi il contratto del 2\1\2019
contenga, da un lato, un preliminare di compravendita con necessaria trasposizione degli accordi nel contratto definitivo, laddove le parti si obbligavano al trasferimento dell'immobile già oggetto di locazione;
dall'altro, una vera e propria transazione nella parte in cui, fatto presente che era stato emesso un decreto ingiuntivo (n. 3311\18 del 5\12\2018) per i canoni non pagati dal 1° febbraio al 1° settembre 2018 per € 145.097,00 (oltre spese di registrazione e di lite), i contraenti pattuivano che “alla realizzazione del trasferimento dell'immobile nulla sarà
Cont dovuto alla società VA s.r.l. per i canoni maturati e maturandi” (cfr. art. 7). Quindi, tale ultima clausola, costituendo una transazione, sia pure sottoposta alla condizione sospensiva del trasferimento definitivo dell'immobile, intervenuto col contratto del 12\6\2020, non necessitava di alcuna ripetizione nel successivo contratto definitivo, connesso al solo passaggio di proprietà
del bene immobile.
Cont Né detta conclusione potrebbe essere infirmata dalla dichiarazione della VA RL, datata
6\2\2020, non essendo idoneo un semplice atto unilaterale a revocare e\o modificare le pattuizioni bilaterali della citata transazione contenuta nel preliminare.
Ne discende, pertanto, che i canoni locativi dall'1\2\2018 alla vendita non sono dovuti.

In conclusione, per tutte le motivazioni sin qui esposte, l'appello principale va accolto, e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza di primo grado, deve essere rigettata la domanda
9 Cont riconvenzionale di pagamento dei canoni proposta dalla VA RL. Di contro, va rigettato l'appello incidentale.
C. Spese processuali.
Per quanto attiene alle spese di lite del doppio grado di giudizio, le stesse seguono la soccombenza e sono liquidate così come in dispositivo.
Infine, occorre dare atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del D.P.R.
n. 115/2002 (comma introdotto dalla legge n. 228/2012) per il versamento da parte dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione proposta.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa civile di secondo grado, iscritta al n. 87\2025 RG, sulle domande proposte con appello depositato in data 20\1\2025 dalla nei confronti della Parte_1
nonché sull'appello incidentale della ogni diversa domanda, eccezione CP_2 CP_2
e deduzione disattesa, così provvede:
1) ACCOGLIE l'appello principale e, per l'effetto, in parziale RIFORMA della sentenza n.
5420\2024 del 14\11\2024 dal Tribunale di Salerno, rigetta la domanda riconvenzionale proposta in primo grado dalla CP_2
2) RIGETTA l'appello incidentale e, per l'effetto, CONFERMA la sentenza appellata di rigetto dell'opposizione a decreto ingiuntivo n. 1655\22;
3) ND l'appellante incidentale, al pagamento in favore dell'appellata CP_2
incidentale, , delle spese del primo grado Parte_1
di giudizio, che liquida nella complessiva somma di € 10.000,00 per compensi professionali della difesa, oltre rimborso spese forfettarie, I.V.A. e C.P.A. nella misura di legge;

4) ND l'appellante incidentale, al pagamento in favore dell'appellata CP_2
incidentale, delle spese del secondo Parte_1
10 grado di giudizio, che liquida nella complessiva somma di € 8.600,00 per compensi professionali della difesa, oltre rimborso spese forfettarie, I.V.A. e C.P.A. nella misura di legge;

5) DA' ATTO della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del D.P.R.
n. 115/2002 (comma introdotto dalla legge n. 228/2012) per il versamento da parte dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo CP_2
unificato pari a quello dovuto per la proposta impugnazione incidentale.
Così deciso in Salerno in camera di consiglio, lì 23 settembre 2025
Il Giudice estensore Il Presidente
-dott.ssa Marina Mainenti - - dott.ssa Maria Balletti -
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