Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano - Presidente -
Dott. VITTORIA Paolo - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - rel. Consigliere -
Dott. FINOCCHIARO Mario - Consigliere -
Dott. CALABRESE Donato - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
NI LO, in proprio e quale rappresentante della Associazione Politica Rivoluzione Comunista, elettivamente domiciliato in ROMA CANCELLERIA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dall'avvocato ISACCO SULLAM, con studio in MILANO CORSO DI PORTA VITTORIA, 32 giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IMPRESA EDILE EL GEOM EL DI EL RAG. NI & C. SAS corrente in Somma Lombardo, in persona del socio accomandatario e legale rappresentante NI rag. AN, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GENOVESI 3, presso lo studio dell'avvocato EUGENIO MERLINO, che la difende unitamente all'avvocato SALVATORE PULLI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 89/00 del Tribunale di BUSTO ARSIZIO Sezione fallimentare emessa il 17/12/1999, depositata il 01/02/00; RG. 10/99;
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica Udienza del 21/10/03 dal Consigliere Dott. DURANTE Bruno;

udito l'Avvocato ISACCO SULLAM;

udito l'Avvocato SALVATORE PULLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per l'accoglimento del 1^ motivo, assorbiti gli altri motivi del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
L'impresa edile NI geom. IC di NI rag. AN e C. s.a.s. intimava a RO LO, in proprio e quale rappresentante dell'associazione politica "Rivoluzione comunista", sfratto per finita locazione dai locali in Gallarate, via Novara 4, con contestuale citazione per la convalida innanzi al pretore di Busto Arsizio - sezione distaccata di Gallarate.
Gli intimati si opponevano.
Il pretore, rigettata la richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio, disponeva il mutamento del rito ed in esito all'istruzione della causa pronunciava sentenza, con la quale dichiarava che il contratto sarebbe scaduto il 31.12.2001, fissando la data del 30.4.2002 per l'esecuzione.
Su gravame dell'impresa il tribunale di Busto Arsizio, con sentenza resa il 17.12.1999, dichiarava risolto il contratto alla data del 31.12.1996 e fissava per l'esecuzione la data dell'1.12.2000, motivando come segue.
Il contratto, in corso alla data di entrata in vigore della L. 392/1978, si è automaticamente rinnovato per sei anni e non per dodici, come ritenuto dal pretore, in quanto l'art. 42 della legge, applicabile alla specie, richiama per la durata l'art. 27, che prevede la rinnovazione di sei anni, e non l'art. 28, che prevede quella di dodici (sei anni in sei anni), sicché, scaduti i primi sei anni, è tornato applicabile il regime pattizio della proroga tacita annuale;
la disdetta ha prodotto effetti solo il 31.12.1996, data dalla quale il contratto si è risolto.
Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per Cassazione il RO, in proprio ed in qualità, articolando tre motivi sostenuti con memoria;
l'intimata ha resistito con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso si denuncia "violazione degli artt. 1597 c.c., 27, 28, 29, 42, 71 L. 392/78 in relazione all'art. 360,
nn. 3 e 5, c.p.c."; contrariamente a quanto ritenuto dal tribunale si sostiene - se il conduttore è lasciato nella detenzione dell'immobile dopo la scadenza del termine contrattuale o legale, ai sensi degli artt. 1597 c.c., 27, 28, 29, 42 L. 392/1978 la locazione si rinnova ed il nuovo rapporto locativo è regolato dalla legge sull'equo canone;
nella specie, poi, nella vigenza di questa ultima legge la proprietà ha autorizzato il conduttore "a ristrutturare l'immobile, conguagliando le spese sostenute con i canoni a scadere" e per questo modo si è data vita ad un nuovo rapporto locativo soggetto alla legge anzidetta;
la tesi del tribunale, secondo la quale l'art. 42 si riferisce per la durata all'art. 27 (sei anni) e non all'art. 28 (sei anni + sei), contrasta con Cass. S. U. 1997, n. 6228.
Il motivo è fondato e va accolto nei limiti che risultano da quanto appresso.
Il tribunale ha affermato che "l'entrata in vigore della L. 392/1978 ha prodotto l'automatico rinnovo per altri sei anni" del contratto di locazione.
L'affermazione è erronea alla luce della giurisprudenza di questa Corte richiamata nel controricorso.
Secondo tale giurisprudenza, difatti, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo e con riferimento alla disciplina transitoria dettata dalla L. 392/1978, nessuna disposizione prevede espressamente l'ipotesi della rinnovazione automatica dei contratti alle scadenze previste dagli artt. 67 e 71, mancando un qualsiasi richiamo all'art. 28 che disciplina il fenomeno in regime ordinario e non essendo sufficiente il riferimento all'art. 29, contenuto nell'art. 73, riguardando tale norma l'ipotesi di recesso che non è identificabile con la cessazione del contratto alla scadenza legale o convenzionale;
ne' un tale effetto è deducibile dall'art. 69, la cui intestazione fa chiaro riferimento al caso di nuova locazione.
Conseguentemente, alle suddette scadenze il locatore può esercitare l'azione di rilascio senza essere tenuto a comunicare al conduttore a quali condizioni intende addivenire ad una nuova locazione;
senza dovere motivare la richiesta di rilascio con una delle cause indicate nell'art. 29; senza essere obbligato a dare una preventiva disdetta (Cass. 3.2.1990, n. 771; Cass. 13.11.1996, n. 9917; Cass. 26.7.1995, n. 8159). Senonché la controricorrente si è limitata a dedurre l'erroneità dell'affermazione senza farne oggetto di ricorso incidentale, sicché su di essa si è formato il giudicato con l'effetto di inibirne il riesame.
Affermato per tal modo che la locazione si è automaticamente rinnovata alla scadenza, il tribunale ha ritenuto che è applicabile la disciplina di cui all'art. 27 invece di quella di cui all'art. 28, con la conseguenza che la rinnovazione è di sei anni soltanto. Ricorda il Collegio che nella giurisprudenza di questa Corte si è creato al riguardo un contrasto: con le sentenze 5.11.1991, n. 11756, e 14.11.1991, n. 12167, si è ritenuto che relativamente alla locazione di immobili destinati ad una delle particolari attività indicate dall'art. 42 il comma 2 di tale articolo, nella parte in cui richiama il preavviso per il rilascio di cui all'art. 28 e lo dice applicabile ai contratti indicati nel comma 1, assoggetta questi contratti alla disciplina del diniego di rinnovazione alla prima scadenza contrattuale dettata dagli artt. 28, comma 2, e 29, mentre con la sentenza 19.12.1995, n. 12947, si è affermato che il comma 2 dell'art. 42, nella parte in cui contiene un richiamo all'art. 28, va interpretato in forza del suo tenore letterale nel senso che alle locazioni di cui al comma 1 dell'art. 42 non si applica integralmente la disciplina contenuta nell'art. 28, ma solo quella di cui al comma 1 relativa al preavviso di rilascio, con la conseguenza che il locatore potrà fare cessare il rapporto alla prima scadenza anche in assenza dei motivi indicati nel successivo art. 29 e richiamati dal secondo comma dell'art. 28, purché dia disdetta nei termini e nei modi di legge.
Il contrasto è stato risolto dalle sezioni unite con sentenza 9.7.1997, n. 6227, accordando preferenza all'indirizzo interpretativo di cui alle sentenze n. 11756 e 12167 del 1991; le Sezioni Unite hanno, pertanto, affermato che sia il dato letterale, assunto nel suo significato tecnico, sia il richiamo indiretto allo strumento processuale dell'art. 30, inducono a ritenere che l'espressione "preavviso di rilascio" usata nell'art. 42 comporta il richiamo all'intera normativa della durata e della cessazione di rapporti locativi come prevista dall'art. 28.
Alla stregua dell'indirizzo interpretativo condiviso dalle sezioni unite, dal quale non vi è motivo di discostarsi, la sentenza impugnata è erronea e va cassata con rinvio per nuovo esame e pronuncia sulle spese alla corte di appello di Milano, essendo "medio tempore" cessata la competenza del tribunale a giudicare sugli appelli avverso le sentenze del pretore.
Rimangono assorbiti il secondo e terzo motivo di ricorso;
con il secondo si lamenta, infatti, che il tribunale non abbia pronunciato sull'eccezione, secondo la quale le parti hanno stipulato nuovo contratto locativo regolato dagli artt. 27, 28, 42 L. 392/1978; con il terzo motivo si denuncia violazione degli artt. 112 e 345 c.p.c. per non aver il tribunale pronunciato sull'eccezione di domanda nuova e per avere pronunciato al di là dei limiti della domanda, affermando che la locazione è esistita fino al 31.12.1996.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso per quanto di ragione;

assorbiti il secondo ed il terzo motivo;
cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla corte di appello di Milano.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 21 ottobre 2003. Depositato in Cancelleria il 14 gennaio 2004