Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. VITTORIO DUVA - Consigliere -
Dott. GIOVANNI SILVIO COCO - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - rel. Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CO NC, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SABOTINO 2, presso lo studio dell'avvocato VITOLO MASSIMO, difeso dagli avvocati DURANTE EBERTO, PISCIONE MAURIZIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
IP IO, elettivamente domiciliato in ROMA presso CANCELLERIA CORTE DI CASSAZIONE, difeso dagli avvocati GUGLIELMI DOMENICO, DI IORIO GIANFRANCO, con studio in 66034 LANCIANO VIA V.VENETO, 38, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 466/97 del Tribunale di PESCARA, emessa il 44/5/1997,depositata il 11/06/97; R.G.2110/1996;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/11/00 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;

udito l'Avvocato EBERTO DURANTE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. NC MACCARONE che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
CC NC, assumendo di essere stato costretto a concludere un contratto di locazione con LL RI, per un'abitazione sita a Pescara e per un canone di lire 550.000 mensili, superiore al canone legale, accettando la clausola di transitorietà per il bisogno di trasferirsi in quella città per motivi di lavoro;

chiedeva al pretore di Pescara di determinare il canone equo, ai sensi della legge 27 luglio 1978 n. 392, e di condannare il locatore alla restituzione di quanto percepito in eccedenza. Il LL, costituendosi, replicava che il CC, dichiarando esigenze abitative transitorie per l'asserita necessità di trattenersi a Pescara in concomitanza con un lavoro temporaneo, aveva dolosamente rappresentato, al momento della conclusione del contratto, un bisogno di abitazione secondaria, pur avendo necessità di un'abitazione primaria, con la conseguente annullabilità del contratto, ai sensi degli artt. 1427 e segg. C.c. Contestava altresì al conduttore vari inadempimenti, principalmente quello di aver tolto dall'abitazione i mobili di proprietà del locatore, sostituendoli con i propri. Chiedeva pertanto, in riconvenzionale, l'annullamento o, in subordine, la risoluzione del contratto, in ogni caso con la condanna dell'attore a un risarcimento di lire 5.000.000; in estremo subordine, chiedeva dichiararsi che al contratto non era applicabile la disciplina della legge n. 392 del 1978. Il pretore, con sentenza del 31 maggio 1996, rigettava la domanda, rilevando la mancata prova della consapevolezza, da parte del locatore, dell'esigenza del conduttore di reperire a Pescara un'abitazione per temporanei motivi di lavoro, attesa la riserva mentale con la quale il CC aveva accettato la clausola di transitorietà. Rigettava perciò anche le domande riconvenzionali del convenuto, in assenza di ogni manifestazione esterna di motivi, e perché non provato l'inadempimento. Dichiarava pertanto applicabile al contratto la disciplina prevista dalle parti e relativa alle esigenze abitative transitorie.
Con la sentenza ora impugnata, emessa l'11 giugno 1997, il Tribunale di Pescara ha respinto l'appello del soccombente.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre il CC con due motivi.
Resiste con controricorso il LL.
Il ricorrente ha depositato una memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo, denunciando la violazione dell'art.2697 C.c. e degli artt. 26 lett. A e 12 e segg. della legge 27 luglio 1978 n. 392, nonché falsa e impropria applicazione degli artt. 116, 228 e
229 c.p.c. (art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.), il ricorrente ammette che, avendo egli invocato il canone legale, era indubbiamente a suo carico la prova di aver manifestato l'intenzione di contrarre una locazione transitoria a Pescara per motivi di lavoro e quindi della consapevolezza, da parte del locatore, di questa sua intenzione al momento della stipula del contratto. Senonché la necessità di provare tali circostanze è stata superata dall'impianto difensivo della controparte, che addirittura le ha fatte proprie e ha dedotto un capitolo di prova a conferma, dando così luogo al fatto pacifico Sottolinea ancora il Tribunale che, secondo l'ultimo orientamento di questa giurisprudenza di legittimità, "per qualificare come transitoria o meno l'esigenza abitativa del conduttore non è sufficiente il requisito della reale situazione di fatto desunta dall'effettiva destinazione dell'immobile locato, ma occorre anche l'ulteriore requisito della consapevolezza del locatore in ordine a tale effettiva destinazione, che deve essere da questi conosciuta al momento della conclusione del contratto ...)"; per poi concludere che di tale consapevolezza originaria "il conduttore appellante non ha fornito la prova".
Orbene, rileva il Collegio, in punto di diritto, che, essendo le locazioni per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di lavoro o di studio escluse soltanto dal vincolo di durata ma per il resto equiparate, soprattutto per quanto riguarda il canone, alle locazioni abitative ordinarie (art. 26 lett. A della legge n. 392 del 1978); il conduttore il quale invochi tale sottotipo e, deducendo per conseguenza l'illegittimità del canone corrisposto, chieda la restituzione dell'eccedenza, ha l'onere di provare che le esigenze abitative non genericamente transitorie ma qualificate da motivi di lavoro (o di studio) erano, al momento del contratto, note al locatore per essergli state dichiarate, o per lo meno ragionevolmente da lui apprezzabili in base all'obiettiva situazione di fatto conosciuta, non potendo altrimenti rilevare contro il locatore ne' situazioni di fatto occultate dal conduttore ne' la riserva mentale di costui di far valere solo in un secondo tempo la speciale motivazione alla basa delle esigenze abitative transitorie (cfr., in termini analoghi, nel caso che il conduttore eccepisca, "sic et simpliciter", la nullità della clausola di transitorietà, ai sensi dell'art. 79 della l. cit., per l'inesistenza delle esigenze abitative transitorie menzionate nel contratto, Cass. 28 aprile 1999 n. 4230; 23 agosto 1997 n. 7923; 5 aprile 1995 n. 4001). Ciò premesso, se per fatti pacifici, non bisognosi di prova, s'intendono, secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, quelli che, posti dall'attore a fondamento della domanda, siano stati esplicitamente ammessi dal convenuto oppure non siano stati, nemmeno implicitamente, contestati dallo stesso, per aver impostato la propria difesa su argomentazioni logicamente incompatibili col disconoscimento dei fatti medesimi;
difetta il presupposto primo del fatto pacifico, giacché nel ricorso introduttivo il CC non precisò di aver dichiarato al locatore, al momento della stipulazione del contratto, di agire per esigenze abitative transitorie determinate da motivi di lavoro.
L'errore giuridico del Tribunale consiste dunque non nell'aver preteso dall'attore, in violazione delle regole sull'onere probatorio, la prova di un fatto incontestato, ma nell'affermazione apodittica secondo cui non potrebbe "rilevare come prova la dichiarazione, sfavorevole al proprio assistito, contenuta nella memoria difensiva di primo grado, sottoscritta dal solo difensore del locatore", alla quale pertanto potrebbe attribuirsi solo valore di "mero indizio", liberamente valutabile dal giudice. Ha trascurato infatti il Tribunale che la memoria di costituzione del 21/22 giugno 1993, sede di quelle ammissioni, come fa rilevare senza contrasto il ricorrente, reca a margine la procura "ad litem" rilasciata all'avv. Guglielmi e sottoscritta dal LL;
e che la giurisprudenza di legittimità assolutamente maggioritaria distingue tra le ammissioni contenute negli scritti difensivi sottoscritti dal solo procuratore "ad litem", valutabili, in quanto prive di valore confessorio, come semplici elementi indiziari, e quelle contenute invece in atti recanti anche la sottoscrizione della parte, in calce o a margine dell'atto, alle quali ben può essere attribuito dal giudice valore confessorio, dovendo presumersi che la parte abbia avuto la piena conoscenza di quelle ammissioni e ne abbia assunto anch'essa la titolarità (Cass. 26 marzo 1999 n. 2894; 23 luglio 1997 n. 6909). Avrebbe dovuto quindi il giudice di merito, attesa l'astratta idoneità della memoria 21/22 giugno 1993 a contenere dichiarazioni con valore confessorio, accertare in concreto se, nel caso di specie, in essa fossero presenti dichiarazioni di tal genere, avuto riguardo all'oggetto della controversia e ai termini della contestazione;
e soprattutto se, in considerazione della linea difensiva in funzione della quale furono esternate, fossero sorrette dall'"animus confitedi" ossia dalla consapevole volontà di ammettere e riconoscere la verità di un fatto sfavorevole al dichiarante e favorevole all'altra parte;
senza trascurare che il conduttore, come asserisce il LL, potrebbe aver reso a sua volta dichiarazioni in tutto o in parte infedeli, preordinate ad ottenere comunque la disponibilità dell'alloggio o ad altro scopo.
Quanto alla deposizione del teste MA (che resta "de relato", avendo riferito fatti non direttamente percepiti dal teste "de visu et de auditu", ma che potrebbe anche palesare una confessione stragiudiziale fatta a un terzo, ai sensi dell'art. 2735, 1^ comma c.c.), non è dato comprendere, dalla motivazione, come il Tribunale
abbia potuto interpretarla nel senso che avrebbe confermato "soltanto la circostanza obiettiva del lavoro transitorio svolto dal conduttore appellante", onde nulla proverebbe "in ordine alla consapevolezza del locatore appellato di aver conosciuto la condizione di lavoratore del CC al momento della conclusione del contratto"; se è vero, come è vero, che la deposizione fa riferimento all'intero capitolo n. 1 della memoria di costituzione ("quanto al primo capitolo, posso confermare che è vero quanto in esso contenuto"), e quindi anche alla circostanza che il CC, al momento della stipulazione, avrebbe manifestato "espressamente al locatore la necessità e l'intenzione di trattenersi in Pescara solo per un breve periodo a causa di un lavoro temporaneo".
L'affermazione del Tribunale si fonda pertanto su una difettosa e parziale lettura del testo della deposizione, che si traduce in un vizio del ragionamento su un punto decisivo della controversia. Resta naturalmente salvo, in ogni caso, il giudizio sulla verità intrinseca di quanto (eventualmente) dichiarato dal CC al momento della conclusione del contratto.
Concludendo, in accoglimento, per quanto di ragione, del ricorso, la sentenza impugnata va cassata, col rinvio a un giudice di pari grado (identificato, dopo l'entrata in vigore del d.lg. 19 febbraio 1998 n. 51, nella Corte d'Appello de L'Aquila), cui si demanda anche di provvedere sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie per quanto di ragione il ricorso, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla Corte d'Appello de L'Aquila.
Così deciso in Roma, il 8 novembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 30 marzo 2001