Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FIDUCCIA Gaetano - Presidente -
Dott. VITTORIA Paolo - Consigliere -
Dott. SABATINI AN - rel. Consigliere -
Dott. VARRONE Michele - Consigliere -
Dott. PETTI G. Battista - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
AN NN, elettivamente domiciliata in Roma, via Livio Andronico n. 24, presso l'avv. Ettore Romagnoli, e rappresentata e difesa dall'avv. A. Domenico Sella giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
OT UI, elettivamente domiciliato in Roma, via Pierluigi da Palestrina n. 63, presso l'avv. Mario Contaldi, che lo rappresenta e difende, unitamente all'avv. Riccardo Ravignani, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza della Corte d'appello di Venezia n. 456 del 15 marzo 2001. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 9 dicembre 2002 dal Relatore Cons. Dott. AN Sabatini;

Uditi l'avv. Domenico Sella per la ricorrente e l'avv. Riccardo Ravagnani, per il controricorrente, i quali hanno rispettivamente chiesto l'accoglimento ed il rigetto del ricorso;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Fulvio Uccella, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con rogito dell'11 settembre 1995 IM RI ON alienò a VA IN, per il dichiarato prezzo di lire 200.000.000, un fondo rustico che affermò condotto in affitto dai figli OR e AN AM, i quali contestualmente dichiararono di rinunciare alla prelazione ed assunsero l'obbligo di rilasciare il bene compravenduto l'11 novembre successivo.
Con atto di citazione dell'11 luglio 1996 LU GA, quale proprietario coltivatore diretto di fondo a confine con quello compravenduto, tanto premesso e premesso altresì che la vendita era lesiva del diritto di prelazione, che gli competeva, essendo fittizio il rapporto di affittanza agraria risultante dal rogito, chiese il riscatto del fondo in questione.
Resistendo la convenuta acquirente - la quale, in via riconvenzionale, avanzò domanda, poi rinunciata, di accertamento della servitù di passo gravante sul confinante fondo di proprietà dell'attore -, con sentenza del 29 ottobre 1999 l'adito Tribunale di Verona, ritenuto simulato il rapporto di affittanza agraria, accolse la domanda sul rilievo che sussistevano tutti i requisiti di legge e cioè la posizione di confinante dell'attore, la sua qualità di coltivatore diretto e l'adeguata capacità lavorativa, la mancata vendita di fondi da parte dello stesso nel biennio precedente. Tale decisione, impugnata dalla IN, è stata confermata dalla Corte di Appello con la pronuncia ora impugnata ma con diversa motivazione.
La Corte ha infatti ritenuto che l'attore non aveva fornito la prova tranquillante e convincente della dedotta simulazione;
la domanda di riscatto era nondimeno fondata giacché la rinuncia all'affitto e la liberazione del fondo in tempi brevi (due mesi dopo la stipulazione della compravendita impugnata) facevano venir meno il presupposto stesso della causa preclusiva della prelazione ex art. 7 legge n. 817 del 1971. Per la cassazione di tale decisione la IN ha proposto ricorso, affidato a due motivi, cui il GA resiste con controricorso. La ricorrente ha depositato memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo del ricorso la ricorrente - nel dedurre, con riferimento all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., l'omessa motivazione su punto decisivo e la violazione degli artt. 7 legge n. 817/71, 8 legge n. 590/65, 2697 c.c. e 115 c.p.c. - addebita alla Corte territoriale di non aver accertato d'ufficio se ricorressero i requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti dalla legge per l'esercizio del diritto di prelazione e di quello succedaneo di riscatto, concernenti in particolare (stante il sommario accertamento - aggiunge - contenuto nella sentenza di primo grado in ordine alla qualità di coltivatore diretto del GA, alla capacità lavorativa adeguata ed alla mancata vendita di fondi nel biennio precedente il riscatto) lo stato di contiguità materiale tra i due fondi, la destinazione agricola del fondo de quo e la coltivazione biennale dei terreni agricoli di proprietà da parte del retraente: omissione dalla quale la stessa ricorrente fa derivare la violazione delle norme suindicate.
Osserva in senso contrario il controricorrente che la presenza dei requisiti di legge fu accertata dal Tribunale, e che avverso tale punto della decisione non fu proposto appello, limitato invece alle questioni della validità ed efficacia del contratto di affitto stipulato dalla venditrice con i propri figli, risultante dal rogito di vendita e dichiarato simulato dal Tribunale: argomentazioni riguardo alle quali in memoria la ricorrente, dopo aver trascritto la parte della sentenza, che qui interessa, sembra circoscrivere le proprie doglianze al solo mancato accertamento della destinazione agricola del fondo al momento dell'avvenuta alienazione ed a quello successivo del riscatto.
La censura è infondata.
Secondo, infatti, la costante giurisprudenza di questa C.S. (tra le altre, Cass. n., 3538 del 2000), in tanto il giudice d'appello può verificare d'ufficio la sussistenza dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla legge perché possa trovare accoglimento la domanda di riscatto agrario, in quanto la questione non sia stata espressamente esaminata dal giudice di primo grado. Nel caso invece in cui tale esame sia avvenuto, è onere della parte soccombente proporre specifici motivi di appello (art. 342 c.p.c.) avverso la relativa decisione, restando escluso che il giudice del gravame possa nuovamente tornare sulla stessa questione nell'esercizio dei suoi poteri d'ufficio.
Tanto premesso, nella specie il Tribunale ritenne sussistere i requisiti oggettivi e soggettivi, di cui si discute, nei termini già riportati in narrativa e poi trascritti in memoria dalla ricorrente:
donde l'onere di impugnazione, che pacificamente non fu esercitato. Non è vero in particolare che il Tribunale abbia omesso di verificare la destinazione agricola del fondo oggetto di riscatto:
esso, infatti, prese in esame la dichiarazione, contenuta nel rogito di vendita, secondo la quale i AM, figli della venditrice, erano "affittuari coltivatori diretti insediati nel fondo compravenduto", la ritenne tuttavia simulata perché rivolta ad eludere il diritto di prelazione dell'attore, e pervenne a tale conclusione anche con riferimento alla durata dei contratti agrari prevista dall'art. 1 legge n. 203 del 1982. Il Tribunale ritenne quindi certa la destinazione agricola del fondo (e, implicitamente, perdurante alla data della domanda di riscatto, di pochi mesi successiva al rogito), e contro tale accertamento la IN non solo omise di proporre appello ma, per contrastare l'affermata simulazione del rapporto, invocò l'art. 41 stessa legge n. 203 del 1982 sui contratti agrari: come la sentenza ora impugnata precisa.
Nulla espressamente osserva la stessa sentenza relativamente alla causa di esclusione della prelazione prevista dal secondo comma ultima parte dell'art. 8 legge n. 590 del 1965, secondo la quale essa non è consentita allorché i terreni, in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o edilizia: causa cui la ricorrente si riferisce per la prima volta ed apoditticamente in ricorso, che non risulta essere stata documentata nel corso del giudizio di merito, e che si pone in contrasto con il dato certo, risultante dal rogito di compravendita, che il fondo era oggetto di affitto agrario, talché esso non poteva non avere la corrispondente destinazione. Del resto, gli affittuari dichiararono nel rogito di rinunciare alla prelazione, e sulla dichiarata validità di tale rinuncia si è formato il giudicato in difetto di specifiche censure.
Sul punto non può non ribadirsi che, come di recente questa C.S. ha avuto occasione di affermare (sentenza n. 6952 del 2001), l'esistenza dei requisiti necessari al riconoscimento del diritto di prelazione e riscatto agrario può considerarsi incontestato se è stata ammessa dalla controparte espressamente o implicitamente alla stregua dell'impostazione stessa delle sue difese, logicamente incompatibili con la contestazione dell'esistenza stessa. Orbene, gli accertamenti operati dal primo giudice, i dati certi ed incontestati cui lo stesso giudice ha anche fatto riferimento e, riguardo agli uni come agli altri, la mancata proposizione dell'appello da parte della IN, escludevano che la Corte del merito potesse d'ufficio esaminarli.

2. Con il secondo motivo del ricorso la ricorrente afferma che la sentenza impugnata, nel dichiarare il trasferimento di proprietà dell'immobile in favore dell'odierno resistente, ha violato gli art. 17, 18 e 40 legge n. 47 del 1985, secondo i quali nessun trasferimento può essere pronunciato se non è allegato il certificato di destinazione urbanistica: violazione rilevabile - precisa - in ogni stato e grado del giudizio, e sulla quale la Corte territoriale ha omesso di motivare.
Il motivo - nuovo in quanto non dedotto in appello - è in parte inammissibile ed in parte infondato.
Il primo comma dell'art. 17 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 - che detta norme in materia di controllo dell'attività urbanistica - edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie - commina infatti la nullità degli atti tra vivi di trasferimento che abbiano ad oggetto edifici o parti di essi la cui costruzione è iniziata dopo l'entrata in vigore della stessa legge e per i quali non siano indicate la concessione ad edificare o la concessione in sanatoria.
Pur potendosi rilevare la nullità in ogni stato e grado del giudizio, il rilievo di essa resta tuttavia precluso in sede di legittimità allorquando il suo accertamento richieda nuove indagini di fatto: come nella specie, nella quale non si è discusso, nei due gradi del giudizio di merito, di edifici, ne' tanto meno dell'epoca della loro costruzione.
L'art. 18 secondo comma stessa legge n. 47 del 1985 stabilisce a sua volta, per quel che qui rileva, che gli atti tra vivi, aventi ad oggetto trasferimento di diritti reali relativi a terreni, sono nulli e non possono essere stipulati ne' trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stesi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica.
Infondatamente la ricorrente invoca al riguardo le sentenze nn. 1199/97, 6493/94 e 13024/92, giacché esse si riferiscono a fattispecie del tutto diversa (domanda di trasferimento ex art. 2932 c.c. di appartamenti e, quindi, a caso di sentenza costitutiva),
mentre nella specie si versa in tema di sentenza dichiarativa:
l'accoglimento della domanda di riscatto agrario comporta infatti non già - come la ricorrente sembra ritenere - un nuovo trasferimento del bene dal terzo acquirente al retraente ma la sostituzione di quest'ultimo al terzo acquirente con effetto ex tunc (Cass. nn. 114/88, 4957/88, 4765/91; vedansi anche Cass. nn. 1374/96 e 14454/99). Ne segue che il certificato di destinazione urbanistica, di cui al secondo comma dello stesso art. 18, nella specie doveva essere allegato al solo rogito di compravendita: allegazione che non forma oggetto di ricorso.

3. Il ricorso deve pertanto essere respinto. Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

LA CORTE rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di Cassazione, liquidate in euro 100,00 (cento/00) oltre euro 4.000,00 (quattromila/00) di onorari in favore del controricorrente.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Corte, il 9 dicembre 2002. Depositato in Cancelleria il 8 aprile 2003