Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Michele LUGARO - Presidente -
Dott. Antonio VELLA - Rel. Consigliere -
Dott. Carlo CIOFFI - Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
Dott. Ettore BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DE LO DO, AR DE, elettivamente domiciliati in ROMA PIAZZA COLA DI RIENZO 92 INT. 12, presso lo studio dell'avvocato P. CARLINO, difesi dall'avvocato FILIBERTO RENDINA, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
CONDOMINIO PIAZZA PIEDIGROTTA 9 NAPOLI, in persona dell'amm.re in carica D'AMICO SI;
LE DO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA STAMIRA 31, presso lo studio dell'avvocato B. DRAGOTTI, difesi dall'avvocato DOMENICO PERNA, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 444/95 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 18/2/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 2/10/98 dal Consigliere Dott. Antonio VELLA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per accoglimento del 2 motivo del ricorso e rigetto degli altri motivi.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto del 7 marzo 1990 DO De EL e LI RA, usufruttuaria e nuda proprietaria di un appartamento dell'edificio sito in Napoli alla via Piedigrotta n. 9, convennero il ND di tale stabile davanti al Tribunale di Napoli impugnando la deliberazione, in data 2 marzo 1990, con la quale: a) si era disposto il pagamento della somma di 21.030.000 lire alla società OT - Italia come corrispettivo per l'esecuzione di lavori di rinnovazione dell'ascensore; b) si era approvata la ripartizione della spesa relativa;
c) si era negato che si fosse conferito il mandato all'avvocato che aveva promosso un giudizio in nome del ND stesso contro la società per l'inadempimento dei suoi obblighi contrattuali. A sostegno dell'impugnazione, le attrici addussero che la deliberazione era nulla perché: A)- era stata provocata per fare ricadere sui partecipanti alla comunione le conseguenze del comportamento illegittimo dell'amministratore, AL EO, il quale, avendoli informati con ritardo del decreto ingiuntivo ottenuto dalla OT - Italia per il pagamento del suo compenso, aveva determinato la scadenza del termine perentorio previsto per proporre l'opposizione contro tale provvedimento;
B) - era stato approvato il piano di riparto della somma di denaro da versare alla OT e si era escluso che si fosse conferito il mandato per l'esperimento dell'azione giudiziale nei suoi confronti, pur non essendo state esse istanti avvisate preventivamente dalla trattazione di questi argomenti nella riunione assembleare. Con il medesimo atto le attrici convennero in giudizio AL EO chiedendone la condanna al risarcimento del danno.
Quest'ultimo, costituitosi in nome proprio e come amministratore del ND, si oppose all'accoglimento delle domande, che il Tribunale respinse con sentenza dell'undici febbraio 1992, confermata, su impugnazione delle soccombenti, con pronuncia del 18 febbraio 1995, dalla Corte d'appello di Napoli la quale ha ritenuto che:
1. - La domanda di nullità della deliberazione, proposta per essere stata l'assemblea dei condomini convocata in luogo diverso da quello stabilito nel regolamento, era stata dichiarata correttamente inammissibile dal Tribunale perché contenuta nella comparsa conclusionale;

2. - la domanda di nullità della deliberazione per omessa convocazione della De EL all'adunanza assembleare era inammissibile perché proposta per la prima volta nella fase di gravame in violazione dell'art. 345 del codice di procedura civile. In particolare la Corte ha osservato che:
A. - l'istanza di declaratoria di nullità per un motivo diverso da quello esposto con la citazione introduttiva del processo, costituisce, per giurisprudenza costante, domanda nuova e non può, perciò, essere proposta con la comparsa conclusionale del giudizio di primo grado, ne' con l'atto d'appello. Solo se l'attore chieda l'esecuzione del contratto il giudice deve rilevarne la nullità, eccepita in qualsiasi momento dal convenuto o anche d'ufficio, giacché la validità negoziale è in tal caso un elemento costitutivo della pretesa;

B. - il Giudice di primo grado non era incorso in errore allorquando aveva considerato legittimo l'avviso di convocazione relativo al riparto tra i condomini delle somme di denaro da pagare alla società OT - Italia, in quanto l'espressione contenuta in tale avviso, pur essendo incompleta, era comprensibile se integrata tenendo presenti i valori millesimali conosciuti dai condomini;

C. - nessuna responsabilità era emersa a carico del EO. La De EL e la RA hanno proposto ricorso per cassazione con cinque motivi.
Il ND e il EO resistono con controricorso.
Le parti hanno depositato memorie.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Pregiudiziale è l'esame dell'eccezione d'inammissibilità del ricorso per cassazione sollevata dal ND e dal EO per difetto del requisito di specialità richiesto dall'art. 365 del codice di procedura civile per la procura, in quanto questa, apposta a margine dell'atto d'impugnazione, ha il seguente contenuto: "Mi rappresenterete e difenderete nel presente giudizio e procedura, nonché in quello eventuale d'impugnazione e d'appello ed infine di esecuzione con le più ampie facoltà di legge, quelle comprese di transigere, firmare e quietanzare...").
L'eccezione è infondata e deve essere quindi respinta, perché la procura conferita al difensore delle ricorrenti ha i caratteri della specialità, secondo la sentenza n. 2646 del corrente anno, emessa dalle Sezioni Unite di questa Corte, le quali hanno risolto il contrasto, formatosi in materia tra pronunce delle sezioni semplici, enunciando il seguente principio di diritto: "Quando dalla copia notificata all'altra parte risulta che il ricorso per cassazione presenta a margine una procura rilasciata al difensore che ha sottoscritto l'atto, tale procura - salvo che dal suo testo non si rilevi il contrario - deve considerarsi rilasciata per il giudizio di cassazione e soddisfa perciò il requisito della specialità previsto dall'art. 365 del codice di procedura civile, anche se non contiene alcun riferimento alla sentenza da impugnare o al giudizio da promuovere, deponendo per la validità di siffatta procura l'art. 83 dello stesso codice (nella nuova formulazione risultante dall'art. 1 della legge 27 maggio 1997 n. 141) il quale, interpretato alla luce dei criteri letterale, teologico e sistematico, fornisce argomenti per ritenere che la posizione topografica della procura è idonea al tempo stesso a conferire la certezza della provenienza dalla parte del potere di rappresentanza e a dare luogo alla presunzione di riferibilità della procura medesima al giudizio cui l'atto accede".
Con il primo motivo del ricorso, denunziandosi violazione degli artt. 1131 e 1136 comma 4 del codice civile e 91, 113, 115, 116 e 182 del codice di procedura civile, si censura la sentenza impugnata per non avere la Corte di appello dichiarato la contumacia del ND sebbene questo si fosse costituito nella fase di gravame rappresentato dal convenuto AL EO, qualificandosi come suo amministratore, pur non rivestendo più tale carica perché sostituito da altro soggetto (Domenico Pasca), come risultava da alcuni atti dal medesimo firmati.
Il motivo è inammissibile.
Esso si basa, infatti, su bollette di pagamento prodotte irritualmente in cassazione perché in questa sede, ai sensi dell'art. 372 del codice di procedura civile, è consentito il deposito di atti e documenti riguardanti la nullità della sentenza determinata da suoi vizi intrinseci (mancanza di requisiti essenziali di forma e di sostanza) e non anche da irregolarità concernenti il rapporto processuale, ipotesi che coincide con quella che si sarebbe verificata nel caso in esame (sent. nn. 6081 del 1995, 8350 del 1992). Con il secondo motivo, denunziandosi la violazione degli artt. 1105 e 1109 del codice civile e 112, 113, 115, 116 e 345 del codice di procedura civile in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 di quest'ultimo codice, si censura la sentenza impugnata per avere dichiarato inammissibile le istanze di nullità della deliberazione dell'assemblea dei condomini, pur essendo state esse proposte tempestivamente con l'atto d'impugnazione di tale delibera. Si aggiunge che, comunque, si sarebbero dovute ritenere ammissibili le stesse istanze riproposte nella fase di gravame, sia perché costituivano delle eccezioni e non delle domande, sia perché erano dirette all'emanazione di una pronuncia di mero accertamento. Infine si sostiene che è inestensibile alle delibere assembleari dei condomini il principio di diritto secondo cui solo se si agisca per l'esecuzione del contratto la sua nullità è rilevabile d'ufficio. Il motivo è infondato.
Deve escludersi che con l'atto introduttivo del processo si sia adottata la nullità della deliberazione assembleare per essersi convocati i proprietari delle varie unità immobiliari in un luogo diverso da quello indicato nel regolamento del condominio. La richiesta di declaratoria di tale nullità fu formulata per la prima volta nella comparsa conclusionale e il Tribunale ne dichiarò l'inammissibilità non essendo essa compresa nell'atto d'impugnazione della delibera assembleare del seguente circoscritto contenuto:
"... oltre che nulla per violazione dell'art. 1105 terzo comma cod. civ. per i capi riguardanti l'approvazione sia dello stato di riparto della spesa che la contestazione del mandato al legale per il giudizio in corso presso la sezione... del Tribunale di Napoli argomenti per i quali le opponenti non risultano essere state neppure preventivamente informate".
Essendo stata la domanda di nullità ritualmente proposta in primo grado solo per i vizi indicati nell'atto introduttivo del giudizio, non potevano neanche prospettarsi per la prima volta in appello altre ipotesi di nullità della deliberazione assembleare. Infatti, la richiesta nel giudizio d'appello della declaratoria di nullità di una delibera dell'assemblea dei condomini per un motivo diverso da quello dedotto in primo grado, costituisce, atteso il mutamento della causa petendi, una domanda nuova vietata dall'art.345 del codice di procedura civile (sent. nn. 7402 e 5101 del 1986).
Nè la nullità, se sussiste, si sarebbe potuta rilevare d'ufficio perché il potere del giudice di dichiararla deve essere coordinato con il principio della domanda previsto dagli art. 99 e 112 del codice di procedura civile, con la conseguenza che soltanto se sia in contestazione l'applicazione o l'esecuzione di un atto la cui validità rappresenti un elemento costitutivo della domanda, il giudice è tenuto a rilevare in qualsiasi stato e grado del giudizio, indipendentemente dall'attività assertiva delle parti, l'eventuale nullità dell'atto stesso, mentre, qualora il tema verta, come nella specie, direttamente sulla illegittimità di questo, una diversa ragione di nullità non può essere rilevata d'ufficio ne' può essere dedotta per la prima volta in grado d'appello, trattandosi di domanda nuova e diversa da quella inizialmente proposta dalla parte nell'esercizio del suo diritto d'azione (sent. n. 7402 del 1986). Con il terzo motivo, denunziandosi la violazione degli art. 12 delle disposizioni sulla legge in generale, 1105 e 1109 del codice civile e 112, 113, 115 e 116 del codice di procedura civile in relazione allo art. 360 nn. 3 e5 di quest'ultimo codice, si censura la sentenza impugnata per avere la Corte d'appello ritenuto valida la deliberazione dell'assemblea dei condomini, avente come oggetto la ripartizione della somma di denaro da corrispondere alla società OT, benché l'espressione contenuta nell'avviso di convocazione ("versamento di quanto dovuto da ciascuno dei condomini") "non costituisse un equipollente del piano di ripartizione". Il motivo è infondato.
Tra gli argomenti indicati nell'avviso di convocazione dell'assemblea era compreso anche quello del riparto della somma di denaro da pagarsi alla società OT come corrispettivo dei lavori di ristrutturazione dell'ascensore leggendosi in esso:
"Richiesta di pagamento da parte della OT di lire 17.700.000 oltre IVA per i lavori eseguiti allo ascensore scala B a mezzo decreto ingiuntivo e spese legali. Versamento da parte di ciascuno dovuto ed eventuale designazione legale".
La Corte d'appello ha ritenuto che nella formula dell'avviso fossero contenuti elementi sufficienti per la determinazione dell'oggetto e tale conclusione è corretta avendo il medesimo Giudice osservato che il riparto delle spese doveva eseguirsi in base ai valori riportati nella tabella dei millesimi da tutti i condomini conosciuta e alla quale si fece poi riferimento in assenza di contestazioni della De EL e della RA.
Con il quarto motivo si denunzia la violazione degli artt. 1109 del codice civile e 112 e 113 del codice di procedura civile in relazione all'art. 360 di quest'ultimo codice e si censura la sentenza adducendosi:
a. - l'omesso esame delle eccezioni di nullità della deliberazione per violazione degli art. 10 e 17 del regolamento di condominio e per la convocazione dei partecipanti alla comunione in un luogo diverso da quello fissato nel regolamento;

b. - la concessione di un termine più breve (cinque giorni) di quello previsto dal regolamento (quindici giorni) per il pagamento delle somme di denaro dovute dai singoli condomini per la formazione dell'importo da versare alla società OT;

c. - l'erronea rinuncia al giudizio promosso contro la società OT. Di tali censure, infondata è quella riguardante la questione di nullità, in quanto l'esame dei vizi della deliberazione assembleare è stato omesso avendo la Corte d'appello esattamente rilevato la inammissibilità della domanda con la quale tale nullità era stata denunziata, e inammissibili sono le altre censure perché generiche. Infine, con il quinto motivo si critica la sentenza impugnata per violazione degli artt. 112 e 113 del codice di procedura civile in relazione allo art. 360 nn. 3 e 5 dello stesso codice, per avere la Corte d'appello confermato immotivatamente il capo della pronuncia del Tribunale di rigetto della domanda proposta

contro

AL EO. Neanche questo motivo è fondato perché, contrariamente a quel che con esso si sostiene, la Corte d'appello ha motivato in modo adeguato e logico la sua decisione "avendo affermato che i profili di illegittimità prospettati non sussistono e che lo stesso assunto, secondo cui il EO aveva omesso d'informare i condomini dell'infondatezza del decreto ingiuntivo, non aveva trovato alcun riscontro".
Consegue il rigetto del ricorso e la condanna delle ricorrenti al rimborso delle spese di questo giudizio a favore dei controricorrenti, ai sensi dell'art. 385 del codice di procedura civile.

P.T.M.
la Corte rigetta il ricorso e condanna le ricorrenti al rimborso delle spese del giudizio di legittimità a favore dei controricorrenti. Liquida dette spese in lire 3.214.200 di cui tre milioni di onorari d'avvocato.
Roma 2 ottobre 1998.
Depositata in Cancelleria il 18/2/1999.