REPUBBLICA ITALIANA LA CORTE SUPREM1 1355 /02 IN NOME DEL Oggetto восоціоне SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: - Presidente R.G.N. 150/99 Dott. Gaetano FIDUCCIA Cron.28963 Consigliere Dott. Francesco SABATINI Rep. 2954 Dott. Michele VARRONE Rel. Consigliere Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere Ud.29/04/02 -Consigliere Dott. Mario FINOCCHIARO ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SENTENZA UFFICIO COPIE Richiesta copia studio sul ricorso proposto da: dal Sig. IL SOLE 24 ORE BOUNOUS SIMONETTA, elettivamente domiciliata in ROMA per diritti € 1155 il 31 LUG. 2002 VIA CICERONE 28, presso lo studio dell'avvocato NATOLI IL CANCELLIERE GIORGIO, difesa dall'avvoc BENINATO VINCENZO, ato giusta delega in atti;
CANCELLERIA miyy ricorrente

contro

ET SRL, in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante dott. Mauro Trojan, CANCELLERIA elettivamente domiciliato in ROMA VIA M CRISTINA 8, presso lo studio dell'avvocato GOBBI GOFFREDO, che lo 2002 difende unitamente all'avvocato BRUJERE GABRIELE, 994 giusta delega in atti;
-1- - controricorrente avverso la sentenza n. 7742/97 del Tribunale di TORINO, sezione terza civile emessa il 3/12/1997, depositata il 18/12/97; RG.757/1997; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/04/02 dal Consigliere Dott. Michele VARRONE;
udito l'Avvocato NATOLI GIORGIO (per delega Avv. Vincenzo Beninato); udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Federico SORRENTINO che ha concluso per inammissibilità in subordine rigetto del ricorso. -2- SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con ricorso 10/3/93 SIMONETTA BOUNOUS e VA RR esponevano : a) che conducevano in locazione, ad uso di abitazione esclusiva, dall'1/2/91, un alloggio sito in Castiglione Torinese strada Balzetto 1, piano primo, facente parte di un complesso immobiliare (11 unità abitative) di proprietà di ET SRL, al canone mensile (iniziale) di lire 1.300.000; b) che avevano versato una cauzione di lire 4.800.000; c) che la proprietaria non aveva fornito i servizi essenziali ma aveva comunque preteso la somma di lire 550.000 mensili (soggetta ad indicizzazione annuale) a titolo di oneri accessori, benché l'alloggio fosse dotato di riscaldamento autonomo, con oneri di manutenzione a carico di essi conduttori;
d) che tale pattuizione era nulla ex art. 79 legge 392/78 perché diretta a far conseguire alla locatrice un canone "mascherato" da oneri accessori;
f) che l'equo canone iniziale ammontava a lire 752.659, mentre nulla era dovuto per oneri accessori. Ciò premesso, chiedevano che il Pretore di Chivasso, previa ammissione di CTU per la determinazione del canone equo e degli importi corrisposti alla locatrice, accertasse la soggezione della locazione alla disciplina della legge 392/78 e condannasse la ET alla restituzione delle somme indebitamente percepite, con interessi e rivalutazione monetaria. Si costituiva la convenuta eccependo l'inapplicabilità dell'equo canone alla locazione de qua, essendo l'alloggio compreso in una villa accatastata in categoria A/8. Chiedeva pertanto il rigetto del ricorso e la condanna degli attori al risarcimento dei danni per lite temeraria. Con ordinanza 23/6/93 il Pretore disponeva CTU per la determinazione del classamento catastale dell'immobile locato e del relativo equo canone. Con } j relazione depositata il 17/1/94 il CTU riferiva: a) che l'alloggio de quo - facente parte di un complesso immobiliare sito in zona vincolata "a tutela dei caratteri de beni culturali" ex art. 43 norme attuazione del PRGC - era privo di classificazione catastale;
b) che allo stesso potevano essere riconosciute le caratteristiche necessarie per la classificazione in categoria A/1. Con ordinanza 15/11/95 IL Pretore disponeva la separazione della causa di equo canone (RG 40060/93) da quella riguardante gli oneri accessori (RG 40036/96), per quest'ultima disponendo il mutamento di rito (da ordinario a speciale) ex art. 447 bis c.p.c. (entrato in vigore il 30/4/95). Assunti ulteriori chiarimenti dal CTU ed apportate dai ricorrenti modifiche alle conclusioni originariamente prospettate, con sentenza 31/1- 13/2/96, nella causa 40060/93, il Pretore premesso: a) che alla locazione de qua erano applicabili le norme di cui agli artt. 12 ss. legge 392/78 perché nel quinquennio la popolazione residente nel comune di Castiglione Torinese aveva registrato un incremento percentuale superiore a quello medio nazionale;
b) che l'alloggio sito in strada Balzetto 1, in edificio ristrutturato nell'85, era stato concesso in locazione completamente arredato;
c) che per effetto della ristrutturazione l'originaria villa padronale (classificata in A/8) era stata suddivisa in 4 unità immobiliari, una delle quali era stata ceduta in locazione ai ricorrenti;
d) che essendo venuto meno il pregio originario, l'immobile doveva essere classificato nella categoria catastale A/1 e non in quella A/8; e) che, tenendo conto di uno solo dei 3 posti auto concessi in locazione, nonché dei 90 millesimi (pari a mq 55,08) di superficie condominiale a verde attribuibili all'immobile de quo, in base alla tabella millesimale prodotta dalla convenuta, la superficie convenzionale doveva essere determinata in complessivi mq 具 193,24; f) che il canone base mensile, incrementato del 30% per l'arredamento, era pari a lire 1.148.993; g) che per effetto degli aggiornamenti ISTAT il canone era aumentato a lire 1.416.134 nel 91, a lire 1.484.212 nel 92, a lire 1.541.949 nel 93; h) che fino al marzo 93 i ricorrenti avevano versato a titolo di canone la somma di lire 36.057.000, mentre nello stesso periodo l'importo complessivamente dovuto ammontava a lire 38.012.965; tutto ciò premesso, respingeva la domanda, condannando i ricorrenti alle spese di lite. Nell'altro giudizio riguardante gli oneri accessori, con sentenza 2- 23/10/96, il Pretore rilevava che, pur non essendo nulla la clausola contrattuale relativa alla forfetizzazione dell'importo (indicizzato) dovuto dai conduttori a titolo di rimborso oneri accessori (lire 550.000 mensili), la convenuta non aveva provato l'effettiva somministrazione dei servizi in relazione ai quali era stato posto a carico dei ricorrenti l'obbligo di rimborso di spese. Conseguentemente condannava la ET al pagamento, in favore dei conduttori, della somma di lire 14.925.000, oltre interessi legali dal 10/3/93. Ambedue le sentenze pretorili venivano gravate di appello: la prima (relativa all'equo canone) dalla BOUNOUS, in proprio e quale erede del RR, al quale resisteva la locatrice proponendo a sua volta appello incidentale, e la seconda (quella sugli oneri accessori) dalla soc. ET, al quale resisteva la BOUNOUS, ed il Tribunale torinese, disposta la riunione dei due giudizi, con sentenza 18 dicembre 1997, in totale riforma di quella impugnata, rigettava tutte le domande originariamente proposte dalla BOUNOUS e dal RR e dichiarava inammissibile in quanto nuova la domanda di pagamento di oneri accessori proposta dalla soc. ET, compensando in toto le spese del doppio grado. Riteneva il giudice del gravame che l'immobile locato dovesse essere classificato nella categoria A/8 di classe 1^ (abitazione in ville), come tale estraneo alla disciplina dell'equo canone (conformemente alla nota d'accertamento provvisorio dell'UTE in data 1/8/97) e che non vi era prova dell'inadempimento della ET nella fornitura dei servizi accessori (donde il rigetto delle domande attoree di restituzione di quanto pretesamente non dovuto). Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la BOUNOUS, in proprio e n.q., affidandolo a due motivi. Ha resistito la soc. ET con controricorso. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo la ricorrente, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 12 e 26 1. n. 392 del 1978, 2729 c.c., 115, 116 e 195 c.p.c. anche sotto il profilo motivazionale, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., si duole che l'immobile de quo, già ritenuto in prime cure di cat. A/1, sia stato classificato dal giudice di appello in cat. A/8 (abitazione in ville), con conseguente inapplicabilità della normativa di cui alla legge sull'equo canone. La censura non è fondata. Essa si infrange contro l'accertamento con cui il Tribunale torinese, premesso che l'appartamento locato alla BOUNOUS è ubicato al primo piano di una villa settecentesca come tale censita al N.C.E.U. completamente ristrutturata (con conseguente suddivisione in cinque unità immobiliari autonome, all'epoca ancora sprovviste di specifico classamento) e preso atto della nota classificatoria 1/8/97 dell'UTE di NO (secondo la quale "tutte le unità immobiliari del suddetto fabbricato sono da classificare in categoria A/8 di classe 1^") pur riconoscendo che "la 1 motivazione di tale parere è estremamente succinta e sommaria", ha ritenuto di condividere siffatto classamento con ampia ed articolata motivazione, incentrata su una serie combinata di elementi qualificanti: l'ubicazione in zona di altissimo pregio urbanistico, soggetta a vincolo paesaggistico;
la raffinata eleganza architettonica dei prospetti esterni della ex villa padronale, anch'essi soggetti a vincolo di tutela dei beni culturali, che pur afferendo all'intero fabbricato, si riflettono necessariamente sulle singole porzioni immobiliari;
la notevole ampiezza delle aree verdi, sicuramente idonea ad impreziosire (godimento estetico, salubrità dell'ambiente, tranquillità, silenzio ecc.) le condizioni di vita degli abitanti;
infine, le specifiche caratteristiche strutturali dell'immobile locato che se, per taluni aspetti,difettano dei requisiti necessari alla cat. A/8, per altri e decisivi sono di piena compatibilità. Tutto ciò premesso, il Tribunale è giunto alla conclusione che si "imponga la qualificazione come "appartamento in villa", dovendosi, nel bilanciamento tra i vari connotati, dare la prevalenza a quelli ... (ubicazione di pregio urbanistico, prestigio architettonico dell'edificio, ampiezza dell'area verde) che maggiormente esaltano le qualità abitative dell'immobile, arricchendo la vita quotidiana delle persone ivi dimoranti di agi e benefici (salubrità dell'ambiente, godimento estetico, comodità di accesso e parcheggio etc.), che, secondo criteri di ragionevolezza ed esperienza, giustificano, per un verso, un più elevato onere tributario a carico della proprietà, per l'altro, l'inapplicabilità della disciplina dell'equo canone ex art. 26, comma 1, lett. d) 1. n. 392/1978". Trattasi di motivazione priva delle pretese violazioni di legge e che raggiunge un grado di congruità e di completezza da renderla incensurabile in cassazione. Il primo motivo va, pertanto, rigettato. Con il secondo mezzo la BOUNOUS, denunciando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 9 e 79 1. n. 392/1978, 1576 e 1609 c.c., 115 e 116 c.p.c., nonché il vizio della motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 del codice di rito, lamenta che sia stata rigettata la domanda per la restituzione di somme pagate per oneri accessori in virtù di una clausola di forfetizzazione, malgrado la mancata fornitura dei relativi servizi. Neppure questa censura può essere accolta. Premessa la validità della clausola forfetizzata di L. 550.000 mensili per oneri accessori e spese di ordinaria manutenzione (in quanto, trattandosi di locazione estranea alla disciplina della citata legge n. 392/1978, non incorre nella nullità di cui all'art. 79, così come non opera il criterio quantitativo di cui all'art. 9), il giudice del gravame, pur riconoscendo alla conduttrice il diritto di "eccepire l'inadempimento del locatore nella fornitura dei relativi servizi", ha ritenuto che dalle allegazioni della stessa BOUNOUS emergesse una “tale situazione di incertezza probatoria", da rendere "impossibile accertare se (ed in quale misura) vi sia stato inadempimento della locatrice nella fornitura dei servizi". Trattasi di un accertamento di fatto, insindacabile in questa sede, restando conseguentemente irrilevanti le affermazioni contraddittorie fra primo e secondo giudice - circa la ripartizione dell'onere della prova. Anche il secondo motivo va quindi rigettato. Malgrado il rigetto del ricorso, la particolarità della vicenda e l'iter processuale costituiscono giusti motivi per compensare le spese di questo grado.

P. Q. M.

la Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione. Così deciso in Roma, il 29 aprile 2002, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione. IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE вайки Rideceсир Schotom IL CANCELLIERE C1 Dott.ssa Maria Aiello Depositata in Cancelleria 31.07.02 Oggi, RE C1IL CANCEL Dott.ssa Maria Aiello 109T 129,11 ३०.१९456T 20,95 Registrate in gold 4 AGU. AGENZIA DELLE ENTRATE TOT. 160,11 I₤2, 10 A venate €. dise/10 806г лисо Centosetta 41 , 7 7 1 UTACIO 5 E 0 T 0 A DELLE R T N E