IN NOME DEL POPOLO IT 5288 /0 1 REPUBBLICA ITA LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE Qree destination parchay. Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Lyio.Regulament in R.G.N. 7476/98Presidente Dott. Mario SPADONE Consigliere 10902/98 Dott. Rafaele CORONA 11301 Consigliere Cron. Dott. AN VELLA Rep. 1886 Consigliere Dott. Rosario DE JULIO - Rel. Consigliere Dott. Umberto GOLDONI Ud.14/07/00 CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ha pronunciato la seguente UFFICIO COPIE Richiesta copia studio SENTENZA dal Sig. IL SOLE 24 ORE per diritti L. 6000 sul ricorso proposto da: 19. APB 2001 IL EL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA IC EL COLA DI RIENZO 297, presso lo studio dell'avvocato му 1500 SANTARELLI E.. difeso dall'avvocato SCHIAVONI CARLO, 1 giusta delega in atti;
ricorrente

contro

CONDOMINIO PRIMA TRAVERSA VIA MOLFETTA 12/CDE in persona del legale rapp.te p.t, ST FR, AN FR, DE ME, NO PP, UF AO, CA FR, TI CE 2000 EL, GIANME AZ, IN MA, RR 1417 GI, PU TA, IO MO, AL -1- CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Copia studio EN, Rilasciata NA, TA AO, IO #1 SIG. EN per dirt APR. 2001 TR TA, ME NN, DE IL CANOELLIBRE AF, NE SILVANA;
intimati e sul 2° ricorso n 10902/98 proposto da: CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ST FR in proprio e nella qualità di UFFICIO COPIE Richiesta copia legale Amm.re del CONDOMINIO PRIMA TRAVERSA VIA MOLFETTA N. dal Sig. CoPPOCA 12/C-D-E, AN FR, DE ME, per diritti L. 10 LUG. 2001 NO PP, UF AO, CA IL EL FR, TI EL, GIANME AZ, IN MA, RR GI, PU TA, -му IO MO, AL NA, TA AO, IO EN, TR TA, ME CE NN, SO TO successore a titolo particolare di De NA RA, NE SILVANA, elettivamente domiciliati in ROMA PIAZZA TRASIMENO 6, presso lo studio dell'avvocato ACREMAN M., difesi dall'avvocato COPPOLA TO, giusta delega in atti;
BE425125 controricorrenti e ricorrenti incidentali BE425127

contro

BE425128 IL EL;
BE425129 - intimato nonchè

contro

BE425166 DE EN AF;
BE425167 intimato con integrazione del contraddittorio AS027167 -2- avverso la sentenza n. 1212/97 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 22/12/97; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/07/00 dal Consigliere Dott. Umberto GOLDONI;
udito l'Avvocato Carlo SCHIAVONI, difensore del ricorrente principale che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale;
udito l'Avvocato AN COPPOLA, difensore dei resistenti e ricorrenti incidentali, che ha chiesto il ry rigetto del ricorso principale ed accoglimento del ricorso incidentale;
CE udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario RUSSO che ha concluso per accoglimento del I° motivo del ricorso principale nella parte relativa all'espansione complessiva dell'area di parcheggio, accoglimento II motivo, BE425130 accoglimento del ricorso incidentale. DF472687 CE CE -3- Svolgimento del processo Con atto di citazione 24.3.84, il condominio dell'edificio sito in Giovinazzo, 1^ traversa di via Molfetta n. 12/C-D-E - premesso che il costruttore si era espressamente riservato la proprietà di un atrio interno agli stabili condominiali;
che detta area avrebbe, invece, dovuto essere destinata a parcheggio conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Bari, CH LO, invocando la declaratoria di nullità della riserva di proprietà in suo favore e la consequenziale attribuzione dell'area in questione ai proprietari dei singoli appartamenti, ovvero, in subordine, la declaratoria di asservimento dell'area all'edificio con vincolo di destinazione a parcheggio. Costituendosi, il LO contestava gli assunti avversari eccependo il difetto di legittimazione attiva del Condominio e la nullità della delibera ہو assembleare che aveva deciso il ricorso all'azione giudiziaria;
nel merito deduceva che a servizio dell'edificio era stata destinata un'area di parcheggio la quale, ancorchè ubicata altrove, aveva, tuttavia, l'estensione di 1330 metri quadrati, ben maggiore di quella prescritta dalla Legge Urbanistica. Con sentenza 28.2.95 il Tribunale di Bari dichiarava la nullità della clausola con cui il LO, nel vendere i singoli appartamenti, aveva riservato a sé la proprietà dell'atrio; riconosceva ai condomini il diritto reale d'uso sull'area in questione e condannava il LO al rilascio immediato della stessa. Avverso tale sentenza CH LO proponeva gravame, evidenziando che ai condomini era stato comunque assicurato il diritto reale di uso su idonea area di parcheggio, per urbanizzazione della originaria particella 78, dell'estensione di mq.

5.058. Chiedeva, pertanto, la radicale riforma della sentenza impugnata ed il rigetto dell'avversa domanda;
in subordine che, essendo il cortile interno rivendicato dagli attori, esteso almeno 950 mq, il rilascio fosse limitato alla parte corrispondente all'estensione di legge (e cioè a circa mq.237,26), con riferimento ai condomini intervenuti nel processo;
rilevava, infine, che altre zone prospicienti il fabbricato, sul fronte e sul retro, avevano le caratteristiche adatte per essere destinate a parcheggio e che non potevano gli attori arrogarsi il diritto di scegliere. -Resistevano i condomini e ne intervenivano altri sei - proponendo, a loro volta, appello incidentale per la esigua liquidazione degli onorari e delle spese del giudizio di primo grado. -Con sentenza 22.12.97, la Corte di appello di Bari ritenuta preliminarmente l'inammissibilità dell'intervento nel giudizio d'appello degli altri sei condomini;
ritenuto, quanto al merito, che il LO avesse l'obbligo di destinare all'uso di parcheggio apposita area di estensione idonea;
che le clausole contrarie fossero nulle e dovessero essere sostituite ہو di diritto;
che l'area di mq.1330 (prima dei reiterati frazionamenti estesa mq.5058) destinata dal LO al parcheggio degli autoveicoli dei condomini, fosse stata asservita agli edifici edificandi al solo fine di consentire lo sfruttamento al meglio delle suscettibilità edificatorie del suolo;
che, in ogni caso, il vincolo di destinazione a parcheggio non risultasse in alcun modo, né fosse stato trascritto (come disposto dalla circolare del Ministero dei LL.PP. del 28.10.1967 n.3210); che dovesse disattendersi la doglianza, avanzata dall'appellante in via subordinata, secondo cui il giudice di prime cure avrebbe dovuto dichiarare vincolata alla destinazione di parcheggio solo quella parte proporzionale, dell'atrio interno, corrispondente alla volumetria dei singoli appartamenti dei condomini attori;
che precisamente, la suddetta doglianza si fondasse su una errata interpretazione dell'art.41 sexies della Legge 17 agosto 1942 n. 1150; che detta norma, correttamente intesa, stabilisse soltanto la complessiva 2 estensione degli spazi da riservare ai parcheggi (non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione); che, pertanto, fosse irrilevante sia il numero dei condomini che avevano partecipato al giudizio, sia la volumetria dei singoli appartamenti;
che, del resto, avendo il LO stesso confermato, nei propri atti difensivi, di aver vincolato alla destinazione di parcheggio l'intera superficie della residua particella 78, estesa mq.1330, avesse con ciò dimostrato che la superficie in questione era cosi stata destinata, a prescindere dalla volumetria di riferimento;
che la richiesta del LO di determinare, in ipotesi di accoglimento dell'avversa domanda, un corrispettivo per l'area di parcheggio, fosse inammissibile, trattandosi di domanda nuova;
che in ogni caso, detto corrispettivo non fosse dovuto perché certamente ricompreso nel prezzo dei singoli appartamenti;
che fosse, invece, fondato l'appello incidentale relativo alle spese, ai diritti ed agli onorari del primo grado, poiché immotivatamente liquidati dal giudice му di prime cure in misura esigua e senza tener conto della particolare complessità della causa e del numero delle parti attrici dichiarava - inammissibile l'intervento nel grado di appello dei condomini: LO LA, NZ NO, TA TR, AN CL, RA De NA e LV UN;
rigettava per il resto, l'appello principale, accoglieva l'appello incidentale ed in riforma dell'impugnata sentenza, liquidava in favore delle parti attrici allora le spese del giudizio di primo grado, nella complessiva somma di L.6.784.000, oltre IVA e CNPAP. Avverso tale sentenza CH LO proponeva ricorso per cassazione con due motivi illustrati da memoria. Resistevano i condomini con controricorso, proponendo ricorso incidentale sulla questione dell'ammissibilità dell'intervento, illustrato anche con memoria. Con ordinanza collegiale del 31.1.2000, questa Corte ordinava 0 l'integrazione del contraddittorio, relativamente al ricorso incidentale, nei 3 confronti di RA De NA;
provvedutosi a tanto, si perveniva all'odierna udienza. Motivi della decisione I due ricorsi, principale ed incidentale, sono rivolti avverso la stessa sentenza;
essi pertanto, a norma dell'art. 335 cpc, devono essere riuniti. Con il primo motivo, la ricorrente denunziando violazione e falsa - applicazione dell'art. 18 L.

6.8.1967 n.765, nonché degli artt. 1418 e 1419 c.c. e degli artt.99 e 112 cpc in relazione all'art.360 n.3 cpc. Omessa insufficiente e contraddittoria motivazione circa punti decisivi della controversia prospettati dalle parti o rilevabili di ufficio in relazione all'art.360 n.5 cpc si duole che la corte territoriale abbia confermato sia la у pronuncia di primo grado dichiarativa della nullità delle varie clausole di riservato dominio, sia quella di condanna al rilascio delle intere aree prospicienti il fabbricato;
che, in particolare, abbia ritenuto di condividere tali decisioni del Tribunale, a fronte di un'azione giudiziaria proposta non da tutti i condomini, bensì soltanto da alcuni di essi ed in relazione ad un'area avente estensione maggiore sia di quella risultante dall'applicazione dei parametri di legge alla volumetria degli appartamenti di coloro i quali avevano agito in giudizio, sia di quella risultante dall'applicazione dei medesimi parametri alla volumetria di tutti gli appartamenti dai quali il fabbricato era costituito;
che non abbia tenuto conto della autonomia negoziale riconosciuta in principio dalla legge ai privati, ai quali non è certamente inibito di dar vita ad un contratto o, comunque, di inserire nel medesimo, singole clausole aventi un contenuto più ampio rispetto a quello minimo previsto dalla legge, sicchè avrebbe dovuto ritenere la prescrizione normativa pienamente rispettata;
che non abbia limitato l'ampiezza della 4 pronuncia ad un'area strettamente proporzionale alla volumetria degli appartamenti di proprietà dei singoli soggetti che avevano esercitato l'azione giudiziaria, estendendola invece, ai condomini che non avevano agito ed a quelli rispetto ai quali aveva dichiarato inammissibile l'intervento; che abbia confermato la pronuncia di rilascio dell'intera area scoperta, ancor prima di determinare concretamente le proporzionali aree di parcheggio a servizio di ciascuna unità. L'art.41 sexies della L.17.8.1942, n.1150, nel testo risultante dalla novellazione di cui alla L.6.8.1967, n.765 (art. 18), come integrata e modificata dalle leggi 28.2.1985, n.47 (art.26, c.4) e 2.3.89, n.122 (art.2, c.2), prescrive che l'esercizio dello ius aedificandi non possa essere consentito, con il rilascio della prescritta concessione edilizia, se nelle y progettate costruzioni non vengano riservati spazi per parcheggi di predeterminate dimensioni. La norma de qua pertanto istituisce tra costruzioni e spazi di parcheggio ad esse progettualmente annessi una relazione che ha connotazioni di necessità e di indispensabile permanenza, di rilievo pubblicistico e con caratteristiche di realità che, come nel caso di specie, comporta che detti spazi non ricadano tra le parti comuni dell'edificio condominiale ex art. 1117 c.c. (v. Cass.7.3.1997, n.2036; 3.4.98, n.3422), ma siano comunque soggette a vincolo di destinazione. Pertanto, la normativa in esame esclude che la negoziazione possa incidere sulla permanenza del vincolo reale di destinazione sulle aree progettualmente destinate a parcheggio (v. Cass. 8.5.1996, n.4271); e a tal fine va fatto riferimento alla individuazione contenuta nella concessione edilizia che ha consentito la realizzazione del fabbricato cui esse pertengono (v. Cass.6.12.1996, n. 10883). Con accertamento specifico, non contestato, la Corte territoriale ha accertato che la licenza edilizia n.12 del 9.4.1973 "prevedeva espressamente la 5 realizzazione nel cortile interno al fabbricato di una serie di boxes, in tal modo intendendosi soddisfatta la prescrizione legale della destinazione di idonei spazi per il parcheggio". In base a tale rilievo e applicate le considerazioni che precedono circa le caratteristiche di realità della relazione tra costruzione e spazi di parcheggio progettualmente annessi, risulta evidente che l'intera area doveva essere destinata a tale scopo siccome così era previsto nel progetto, sulla cui base venne rilasciata la concessione edilizia. Le stesse considerazioni attinenti alla conseguente ricomprensione dell'area così determinata tra le parti con vincolo di destinazione dell'edificio elidono le considerazioni attinenti al profilo processuale della doglianza, atteso che, a prescindere da ogni altra considerazione, è evidente che ogni condominio му è legittimato a far valere la natura degli spazi in esame come soggetto a insopprimibile vincolo di destinazione (arg. ex Cass. 4.1.93, n.183; 18.2.1987, n.1757). Quanto poi alla doglianza relativa alla mancata determinazione della porzione di area da porsi effettivamente al servizio di ciascuna unità abitativa, va rilevato che tanto non era necessario, trattandosi di questione da risolvere in sede condominiale. Il motivo si appalesa privo di pregio. Con il secondo motivo il ricorrente denunziando violazione e falsa - applicazione dell'art. 18 L.6.8.1968, dell'art. 345 comma 1 cpc, 112 cpc, 1362 e segg. c.c. e di tutti i principi sulla interpretazione della domanda giudiziale;
in relazione all'art. 360 n.3 cpc. Omessa insufficiente e (così .... in ricorso) controversia prospettata dalle parti o rilevabile d'ufficio in relazione all'art.360 n.5 cpc si duole che i giudici d'appello abbiano - disatteso la richiesta di liquidazione dell'ulteriore corrispettivo, dovutogli per effetto della declaratoria di nullità delle clausole di riservato dominio;
che abbiano erroneamente ed immotivatamente ritenuto detto corrispettivo già compreso nel prezzo di vendita dei singoli appartamenti;
che non abbiano esaminato i singoli atti di vendita, nei quali era stato escluso qualsiasi diritto degli attori sulle aree costituenti cortili del fabbricato, per cui nessun corrispettivo, per esse, avrebbe potuto includersi nel prezzo di vendita pattuito per le singole unità immobiliari;
che, anzi, nella determinazione di detto prezzo, si era certamente tenuto conto dell'esclusione delle aree in questione, sicchè una volta pronunciata la nullità delle clausole di riserva della proprietà, risultando squilibrato il rapporto di corrispettività delle varie compravendite, la corte avrebbe dovuto riconoscere il proprio diritto a conseguire una integrazione del prezzo e/o una indennità; che, essendo, quindi, la domanda di liquidazione dell'indennizzo conseguenziale alla pronuncia di nullità delle clausole di му riservato dominio, la corte avrebbe errato nel considerarla nuova e, come tale inammissibile in appello. A prescindere dalla questione relativa alla novità o meno della domanda, su cui si basa in primo luogo l'argomentazione della Corte territoriale e che trova fondatamente contraria alla tesi stessa la giurisprudenza di questa Corte (v. sentenze n.4465 del 1994 e n.11188 dello stesso anno, alla cui stregua non sarebbe, ai fini che ne occupano, neppure necessaria domanda), va rilevato che la sentenza impugnata esclude che l'odierno ricorrente avrebbe potuto ottenere alcun corrispettivo in ragione del fatto "che l'uso del parcheggio costituito sulla particella 78 (asseritamente trasferito agli acquirenti delle singole unità immobiliari) fu certamente compreso nel prezzo dei singoli appartamenti, di modo che non si vede perché rivendicandosi in sostituzione l'area effettivamente e definitivamente vincolata alla destinazione a parcheggio debba essere corrisposto un ulteriore compenso", aggiungendo che "non può neppure ipotizzarsi che il cortile interno abbia maggior pregio rispetto all'area sita sulla particella 78, 7 essendo semmai ragionevolmente vero il contrario, essendo intuibile che le utilizzazioni di un cortile interno sono alquanto limitate”. Come si vede, la Corte territoriale ha espressamente escluso che il LO potesse ottenere alcun corrispettivo, per le ragioni dette;
è una valutazione compiuta al riguardo che, a prescindere dall'uso del condizionale, integra un giudizio sul punto, previo esame della questione nel merito. Il ricorrente sostiene che tale valutazione sia erronea, invocando specificamente il contenuto dei diversi atti di acquisto, in cui non si fa parola di una pattuizione nel senso indicato nella sentenza impugnata;
va rilevato però che quello espresso dalla Corte territoriale è un giudizio di fatto, motivato adeguatamente e coerentemente, cosa questa che esclude che la valutazione conseguente possa essere sottoposta al vaglio di legittimità, му atteso anche che il giudice del merito non deve dar conto di tutti gli elementi acquisiti al processo quando la sua decisione sia basata su diversi profili, purchè idonei a fondare il suo convincimento. Non può essere revocato in dubbio che la motivazione sia congrua, che sia adeguata e basata su argomentazioni logiche e corrette. Anche tale motivo deve essere pertanto rigettato. Con l'unico motivo dedotto a sostegno del ricorso incidentale, LO LA, NZ NO, TA TR, AN CL, RA De NA (dante causa di AN AS) e LV UN denunziando violazione e falsa applicazione degli artt. 105 e 344 cpc, nonché 77 cpc e 1399 c.c., 111 terzo e quarto comma cpc;
omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia;
riferimento all'art. 360 comma 1, nn.3 e 5 cpc – si dolgono che - la corte territoriale abbia dichiarato inammissibile il loro intervento in grado di appello;
che non abbia tenuto in alcuna considerazione né le delibere condominiali del 9.6.84 e del 12.1.85 in atti con le quali l'assemblea 8 condominiale autorizzava l'amministratore a promuovere l'azione giudiziaria in tribunale contro il LO, né l'espresso mandato conferito con la sottoscrizione dei verbali d'assemblea; che in virtù di tale rappresentanza convenzionale, la corte avrebbe dovuto considerarli presenti già in primo grado e, quindi, legittimati ad intervenire anche in grado di appello;
che pertanto, anziché terzi interventori, avrebbe dovuto ritenerli titolari effettivi del diritto in contestazione, con conseguente esclusione dell'applicazione, nei loro riguardi, dell'art.344 cpc;
che abbia del tutto ignorato il principio - pacifico della Suprema Corte - secondo cui il successore particolare del diritto controverso, pur non avendo partecipato al processo nei gradi anteriori, ha il potere autonomo, a norma dell'art. 111 terzo e quarto comma cpc, di impugnare o di resistere all'avversa impugnazione circa la sentenza pronunciata nei confronti del suo dante causa;
che proprio in applicazione di my detto principio avrebbe dovuto ritenere legittimata ad intervenire LV UN, acquirente in data 11.3.91, di uno degli appartamenti di proprietà di CH CI, già intervenuto in primo grado. Allo stesso modo, interviene nel presente giudizio di legittimità, AN AS, in sostituzione di RA De NA del quale ha acquistato l'appartamento in data 18.6.96. Va rilevato che il profilo afferente alla legittimazione di LV UN, acquirente in corso di causa di uno degli appartamenti di CH CI, ad intervenire in appello è fondato, atteso che l'art. 111 cpc tanto espressamente prevede;
altrettanto validamente è intervenuto nel presente giudizio AN AS, che in corso di causa ha acquistato l'appartamento di RA De NA (ma non in sostituzione di costui, non formalmente estromesso) e ciò sempre in applicazione dell'art. 111 cpc. Venendo alla questione relativa all'ammissibilità dell'intervento in appello degli altri condomini, a prescindere da altri, pure pregnanti profili, occorre osservare, sempre in relazione al primo ed al secondo motivo del ricorso principale, che in primo grado la domanda dei condomini era stata respinta. Ciò avrebbe consentito, in ogni caso, agli altri condomini, di spiegare opposizione di terzo ovvero, come hanno fatto, di intervenire in appello (v. Cass.23.7.1994, n.6886); ne consegue che tanto risulta sufficiente a rendere ammissibile l'intervento come esplicato. L'impugnata sentenza va pertanto cassata sul punto;
il generico riferimento all'art.344 cpc non appare sufficiente a sorreggere la decisione di 60000 inammissibilità, che prescinde totalmente dalle considerazioni che 310000 precedono. Va disposto peraltro il rinvio ad altra Sezione della Corte di appello di Bari, che, sulla base della ritenuta ammissibilità dell'intervento nel giudizio di secondo grado di LO LA, NZ NO, TA TR, AN CL, RA De NA e LV UN, dovrà rivalutare la regolamentazione delle spese di quel giudizio e provvedere alle spese del presente giudizio per cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il ricorso principale e accoglie quello incidentale;
cassa in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di appello di Bari. Così deciso in Roma, il 14.7.2000 Il Presidente Spadan Il Consigliere estensore IL CANC ERE C1 Dott.ss atelia D'Anna 9 APR 2001 DEPO RTE IL ELGT Roma 10 UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 Registrato in StaGIU 2001 Serie 4 27078 versate 8.010.000 al trecentodiecimila (lire p. Dirigente Arez Servizi (Dott.ssa Maria Gra 0% Responsabile Serv udiziari D (Dr. M. RACC INI)