Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente -
Dott. ELEFANTE Antonino - Consigliere -
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere -
Dott. SETTIMJ OV - Consigliere -
Dott. DEL CORE Sergio - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IE IC, RI IA, elettivamente domiciliati in ROMA VLE GIULIO CESARE 71, presso lo studio dell'avvocato UMBERTO DEL BASSO DE CARO, che li difende, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
DE SC MI, DE SC NT CC quest'ultimo in proprio e quale procuratore di DE SC AN, DE SC TE, DE SC ME, PI INCORONATA;

- intimati -

avverso la sentenza n. 1533/99 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 21/06/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/09/02 dal Consigliere Dott. Sergio DEL CORE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Renato FINOCCHI GHERSI che ha concluso per rigetto.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del dicembre 1985, De SC LA, De SC NT CC, in proprio e quale procuratore di De SC OV, De SC ER e De SC CA, nonché TE ON, proprietari di un suolo edificatorio in San Marco dei Cavoti, convennero davanti al Tribunale di Benevento AF MI e BE AR e - premesso che i predetti stavano erigendo un fabbricato in cemento armato a distanza dal confine con la proprietà di essi istanti inferiore a quella di metri cinque prescritta dal P.R.G. adottato dal Comune - ne chiesero la condanna a demolire la parte della costruzione posta a distanza non legale e a risarcire i danni.
I convenuti contestarono la domanda.
Disposta ed espletata C.T.U., l'adito tribunale, con sentenza del febbraio 1996, condannò i coniugi AF-BE a demolire la parte del fabbricato che non rispettava la distanza di m. 5 e rigettò la domanda di risarcimento dei danni.
La sentenza venne impugnata dai coniugi AF-BE e, in via incidentale, da De SC LA, De SC NT CC, in proprio e quale procuratore di De SC OV, ER e CA.
La Corte d'appello di Napoli, con sentenza del 21 giugno 1999, rigettò entrambi i gravami. Sui temi ancora controversi osservò detta corte essere incontestato che la costruzione dei coniugi AF - BE era stata realizzata sul confine con la striscia di terreno di proprietà aliena - della larghezza massima di metri tre e riportata in catasto alla particella 1270 - che si frappone tra la loro proprietà e quella dei De SC, e a distanza di m. 3,20, nella parte inferiore, e di m. 2,40, in quella superiore, dal confine con la particella 100, appartenente agli appellati.
Pertanto essa era stata eretta in violazione dello strumento urbanistico del Comune di S. Marco dei Cavoti, che fissa in m. 10 il distacco minimo tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti e in m. 5 quello tra edifici e confini di proprietà. Non valeva in contrario invocare il consenso prestato dal proprietari della particella 1270 a che il fabbricato fosse realizzato sul confine con la predetta proprietà, così come previsto dalla normativa urbanistica in presenza di accordo tra gli interessati, in quanto risultava violata l'esigenza di evitare le intercapedini dannose tra fondi finitimi quali quelli tra le parti in causa;
ne conseguiva che la distanza legale dalla particella 100 dei De SC andava calcolata dal limite del fabbricato realizzato sul confine (e in parte anche all'interno) della striscia di terreno in catasto alla particella 1270. Poiché il rispetto della distanza dal confine era stabilito in forma inderogabile dal regolamento edilizio locale al fine di contemperare gli interessi dei proprietari confinanti, non operava l'invocato del principio della prevenzione. Correttamente era stato riconosciuto ai De SC il risarcimento in forma specifica e esclusa l'applicabilità dell'art. 2058 c.c. invocata dagli appellanti, in quanto la tutela del diritto reale è assoluta e non può essere risarcita per equivalente.
La cassazione della sopra riassunta sentenza è stata chiesta da MI AF e AR BE con ricorso affidato a tre motivi.
Gli intimati non hanno svolto attività difensiva.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo si denunciano violazione e falsa applicazione della legge n. 1150/1942 in relazione all'art. 5 del piano regolatore generale del Comune di S. Marco dei Cavoti adottato con delibere consiliari nn. 60/61 del 16 luglio 1984. Ai sensi dell'art. 5 del predetto P.R.G., nella zona ove insistono gli immobili interessati "la distanza minima degli edifici dai confini di proprietà può essere ridotta a m. 0,00, se è intercorso un accordo tra i proprietari confinanti o se preesiste edificio con parete in confine". L'accordo sottoscritto con i proprietari della confinante particella 1270, larga metri tre circa, consentiva ai coniugi AF-BE di costruire sul confine. Contrariamente a quanto ritenuto dal giudice dell'appello, lo strumento urbanistico, pur tendendo ad evitare - com'è logico - le dannose intercapedini, si limita a consentire la facoltà di costruire sul confine previo, per l'appunto, consenso dei proprietari confinanti. Il problema del rispetto delle distanze si sarebbe potuto porre solo se i De SC avessero già eretto, a loro volta, la propria fabbrica. Non essendo ciò avvenuto, non sussiste alcuna violazione dello strumento urbanistico in quanto i ricorrenti si sono semplicemente avvalsi della facoltà in esso prevista di erigere a confine, ottenuto il consenso dei confinanti.
Il motivo è destituito di fondamento anche se la motivazione della sentenza impugnata, il cui dispositivo è conforme a diritto, necessita di opportune integrazioni.
Va premesso che l'art. 873 parla di distanze da osservarsi tra costruzioni sorgenti o da realizzarsi su "fondi finitimi". Secondo opinione comunemente ricevuta, questa espressione, mentre esclude senz'altro dalla norma le costruzioni eseguibili in uno stesso fondo (appartenente a un unico proprietario o a un condominio di più persone), non va intesa nel senso letterale di fondi "confinanti", ma in quello di vicini".
Infatti, quando il codice ha inteso riferirsi a fondi "confinanti" ha usato sempre non l'attributo finitimo ma quello "contiguo" (come nell'art, 874). E che l'art. 873 riguardi anche fondi non confinanti, si desume dal contenuto dell'art. 879, nel quale sono escluse dalla osservanza della distanza legale le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche. Il che, implicitamente, porta ad ammettere l'applicabilità della norma dell'art. 873 alle costruzioni su fondi confinanti con "vie private" o, comunque, con terreno "comune" o altrui.
Nella specie la questione addotta dalla doglianza concerne la disciplina da applicare, quanto alle distanze nelle costruzioni, nella ipotesi in cui i fondi, anziché essere confinanti, siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi di ampiezza inferiore alla misura del distacco imposta dal codice civile o dalla regolamentazione speciale.
In proposito occorre partire dall'elementare rilievo che nella fattispecie in esame i due fondi non hanno una linea di confine comune, con la duplice conseguenza: a) che, nei rapporti tra loro, non è oggettivamente configurabile l'ipotesi di una costruzione "sul confine", nel senso implicato dalla disciplina degli artt. 874-877 c.c.; b) che la costruzione, eretta sul confine tra ciascuno dei due fondi e lo spazio intermedio, è sempre, rispetto all'altro fondo, una costruzione "distaccata" dal confine.
Se questo è esatto e se occorre avere riguardo, per la disciplina del caso in esame, all'ipotesi di costruzione "con distacco" dal confine,- gli ulteriori elementi che devono formare oggetto di attenzione sono: a) questo confine è quello di demarcazione tra il fondo dell'attore (ossia di colui che invoca il rispetto della distanza con riguardo a una costruzione che è posta "al di là" del confine) e lo spazio intermedio di proprietà del terzo;
b) solo con riferimento a questo determinato confine può essere operato il computo del distacco (pari a metri 5) che ciascuno dei due proprietari deve osservare.
Ne discende che i coniugi AF-BE avrebbero dovuto erigere le loro fabbriche a una distanza non inferiore a metri cinque dal confine come sopra individuato, computando allo scopo anche l'estensione (tre metri) dello spazio intermedio (e quindi a metri due dal confine tra detto spazio e il loro fondo). Del resto, costituisce consolidato principio della giurisprudenza di questa Corte quello per cui l'obbligo del rispetto delle distanze da osservarsi nelle costruzioni esistenti, previsto nell'art. 873 c.c. o nello strumento urbanistico locale, ad integrazione della predetta norma del codice civile, è preordinato al fine di prevenire che tra gli edifici privati esistenti o da farsi "su fondi finitimi" (ovverosia "vicini" e non "confinanti"), si formino strette e insalubri intercapedini tali da ostacolare il godimento dell'aria e della luce, oltre che il favorire del propagarsi di incendi. Le ragioni igieniche, ispiratrici delle indicate norme, aventi finalità pubblicistiche, non vengono meno ne' quando tra gli edifici posti a distanza minore di quella legale vi sia una zona di terreno comune alle stesse parti, ne' quando detta zona sia di proprietà di un terzo estraneo alla lite (cfr. Cass. nn. 1268/1955, 1532/1959, 1588/1960, 3064/1960, 667/1963, 2492/1975, 3480/1978, 3523/1978, 1015/1983). Nella specie, quindi, non rileva che tra il fondo delle parti in causa esisteva una striscia di terreno appartenente a terzi e che questi avevano dato il proprio consenso agli odierni ricorrenti di costruire sul confine. Di vero, il confine di riferimento dal quale occorreva osservare il distacco previsto dal P.R.G. del Comune di S. Marco dei Cavoti era, ripetesi, quello tra il fondo dei De SC e la striscia di terreno in catasto alla particella 1270 interposta tra i due fondi e larga nel suo punto più ampio soltanto tre metri. Avendo invece eretto le loro fabbriche sul confine della predetta zona di terreno, e quindi a soli m. 3 circa dal confine con il fondo dei De SC, ali odierni ricorrenti non hanno rispettato la norma regolamentare (avente funzione integrativa del codice civile) che, per com'è pacifico, impone un distacco dal confine non inferiore a m. 5.
Con il secondo motivo, deducendo la violazione e la falsa applicazione degli artt. 872 e ss. c.c., i ricorrenti ascrivono alla corte partenopea di non avere applicato il criterio della prevenzione operante invece nel caso in esame in quanto il P.R.G., pur stabilendo per la zona ove insistono i fondi un distacco minimo dal confine, prevede la possibilità di costruzione a confine ove vi sia l'accordo dei proprietari confinanti;
sicché essi, ottenuto il consenso dai proprietari della particella 1270, hanno legittimamente costruito sul confine con tale terreno e di conseguenza sarebbero stati i De SC tenuti ad arretrare la loro fabbrica, in ipotesi di costruzione, alla distanza di m. 10 (tra edifici) prevista dal P.R.G.
Col terzo e ultimo motivo i ricorrenti deducono omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia costituito dall'operatività del principio della prevenzione anche nella ipotesi, ricorrente nella specie, in cui due fondi siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi.
Entrambi i motivi, esaminabili congiuntamente data la loro complementarità, sono del tutto privi di fondamento. Sorto il problema se la facoltà del preveniente di costruire fino all'estremo limite del proprio fondo dovesse essere riconosciuta anche nell'ipotesi che i fondi considerati, anziché essere confinanti, fossero separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi e di ampiezza inferiore al distacco prescritto tra fabbricati, la giurisprudenza formatasi sotto il vigore del codice del 1865 (che prevedeva espressamente il diritto di costruire fino al confine: art. 570) ritenne che non vi fossero ragioni per negare quella facoltà, con la conseguenza che il prevenuto, non potendo, per l'alienità del terreno intermedio, costruire in aderenza o in appoggio al fabbricato del preveniente, era necessariamente tenuto all'osservanza dell'intero distacco rispetto a quel fabbricato.
Questo indirizzo fu riaffermato, sotto il vigore del nuovo codice, con varie decisioni (tra le quali, Cass. nn. 3396/1958, 1532/1959, 1588/1960, 2550/1964, 2463/1990). Sin da epoca risalente era stato però osservato in altre decisioni (particolarmente, Cass. n. 2213/1961) che il diritto del preveniente di edificare fino al confine è strettamente collegato con la facoltà del prevenuto di costruire a sua volta sul confine, in appoggio o in aderenza alla costruzione del primo, con la conseguenza che il diritto in esame non può essere riconosciuto nell'ipotesi che esista un impedimento giuridico all'esercizio della predetta facoltà da parte del prevenuto come nel caso di esistenza, tra i due fondi, di una striscia di terreno di proprietà di terzi. La prevenzione infatti - fu detto molto incisivamente - "non consente ad uno dei confinanti di guadagnare parte della metà del distacco scaricando sull'altro l'onere anche della differenza lucrata: l'attribuire ad uno solo dei confinanti, per il semplice fatto di avere costruito per primo, tutto il vantaggio, addossando all'altro tutto il danno, appare in netto contrasto con l'intero sistema, che è ispirato al principio dell'equo contemperamento degli opposti diritti dei proprietari finitimi".
La migliore dottrina dette adesione a questo indirizzo. È quindi divenuto ius receptum che nell'ipotesi in cui i fondi anziché essere confinanti siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi, di ampiezza inferiore alla misura del distacco fra fabbricati, imposto dal codice civile o dalla regolamentazione speciale, non può trovare applicazione il principio della prevenzione, per la rilevante impossibilità (materiale, logica e giuridica) di una costruzione "sul confine", per il fatto che non può imporsi al secondo costruttore l'obbligo di un distacco superiore a quello totale e non avendo peraltro questi la possibilità di costruire in appoggio o in aderenza o di avanzare la propria costruzione sul terreno intermedio di proprietà aliena e quindi di poter esercitare i diritti di cui all'art. 875 c.c. (cfr. Cass. n. 5349/1982, 7129/1993, 3506/1999).
Ma nella specie per un altro ben più dirimente profilo non opera il principio della prevenzione: l'art. 5 del piano regolatore generale del Comune di S. Marco dei Cavoti, regolando la zona edilizia in cui sono ubicati i fondi dei contendenti, ha infatti disposto che le nuove costruzioni non possono sorgere a distanza minore di metri cinque da tutti i confini, in modo quindi che tra i costruendi edifici si creassero degli spazi vuoti non inferiori a dieci metri. Ed invero, costituisce principio pacifico nella giurisprudenza di questa Corte che, quando il regolamento locale (contenente norme integrative del codice civile) prevede una distanza minima delle costruzioni dal confine con il fondo limitrofo, la prevenzione non è operante, giacché non è consentito edificare sul confine medesimo e mancherebbe per Il vicino non preveniente la possibilità di far valere il diritto di spingere il proprio fabbricato fino a quello del vicino preveniente, e perché in ogni caso l'obbligo di arretrare la costruzione dal confine è assoluto essendo diretto a assicurare comunque uno spazio libero tra edifici e va rispettato anche se il fondo del vicino sia inedificato (cfr. Cass. nn. 3736/1982, 3361/1985, 9030/1987, 4438/1997, 5339/1997, 5364/1997, 10600/1999, 13963/1999, 4895/2002). La ulteriore questione, sollevata dai ricorrenti, della derogabilità delle prescrizioni del piano regolatore circa i distacchi dal confine in presenza di consenso del proprietario è del tutto irrilevante oltre che sostenuta da deduzioni non sempre intelligibili. Di vero, poiché il confine da cui doveva rispettarsi il distacco era quello tra il fondo dei De SC e il terreno intermedio di proprietà aliena, la costruzione avrebbe dovuto essere consentita dagli stessi odierni intimati con apposito negozio, la cui esistenza non è mai stata dedotta in giudizio. Dalle fatte considerazioni possono trarsi e enunciarsi i seguenti principi: "Nella ipotesi di fondi separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi di larghezza inferiore alla distanza minima delle costruzioni dal confine stabilita dal regolamento edilizio locale, la misura del distacco di cui il costruttore preveniente è tenutò a arretrare va computata non dal confine tra il di lui fondo e il terreno interposto ma dal confine tra questo e il fondo dell'altro proprietario laterale".
"Quando il regolamento edilizio locale preveda una distanza minima delle costruzioni dal confine, il criterio della prevenzione non opera perché l'obbligo di arretrare la costruzione è assoluto e va quindi rispettato anche nella ipotesi in cui i fondi, anziché essere contigui, siano separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi".
Contenendo argomentazioni in netto contrasto con ali enunciati principi, il ricorso deve essere in conclusione rigettato. Nulla per le spese, essendosi gli intimati astenuti da ogni attività difensiva.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.
Così deciso in Roma, il 25 settembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 17 gennaio 2003