Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - Consigliere -
Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CA NN, AL DA, AL TA, domiciliati in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, presso il sig. GI GARDIN, difesi dall'avvocato FRANCESCO FUSARO con studio in 73100 LECCE VIA DON BOSCO 45, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
GA IA, OR SS, AL LE, COOP COUNTRY SRL in persona del suo legale rappresentante pro tempore Sig. IA ER ET, elettivamente domiciliati in ROMA VIA OSLAVIA 6, presso lo studio dell'avvocato PIER GI ACQUARELLI, difesi dall'avvocato CARLO STASI, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 2689/98 del Tribunale di LECCE, emessa il 05/10/98 e depositata il 09/11/98 (R.G. 1565/98);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/11/01 dal Consigliere Dott. IA Margherita CHIARINI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 5 e L'8.11.1994 NA CA, in proprio e nella qualità di rappresentante delle figlie minori IM e RE LA, intimava sfratto per morosità, e contestualmente citava per la convalida, dinanzi al Pretore di Lecce, NT RL, AS OR, ET AL e la s.r.l. Cooperativa Country, in persona del legale rappresentante IA ER ET, in qualità di conduttori di una parte di azienda agrituristica situata in località "Trappete Nuove" - costituita dal locale, con i necessari accessorii, adibito a ristorante e bar-pizzeria, con annessa cucina;
dal campetto di calcetto con annessi spogliatoi, docce, piazzali e pertinenze e da un oliveto e terreno circostante - locata con contratto 27.6.1994, di cui chiedeva la risoluzione per grave inadempimento dei convenuti, e la loro condanna al pagamento dei canoni fino al rilascio, nonché al risarcimento dei danni per l'anticipata risoluzione. Questi, costituitisi, eccepivano innanzi tutto che lo sfratto non poteva esser intimato per il contratto di affitto di azienda, peraltro annullabile ai sensi dell'art. 320 c.c. per mancanza di autorizzazione del giudice tutelare, e comunque nullo perché avente oggetto impossibile e causa illecita. Infatti, ostandovi le previsioni urbanistiche della zona, essi conduttori non avevano potuto esercitare l'attività di ristorazione non avendo ottenuto la relativa autorizzazione e pertanto chiedevano, in via riconvenzionale, il risarcimento del danno, che quantificavano in L. 54.840.000, per responsabilità precontrattuale, e la restituzione della cauzione, pari a L. 12.000.000. Rilasciato l'immobile in data 1.12.1994,, il Pretore dichiarava cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio e risolto per inadempimento dei convenuti il contratto di locazione di immobile "ad uso imprecisato", condannandoli altresì al pagamento dei canoni non pagati, nella misura eccedente la compensazione con la cauzione, mentre rigettava la domanda risarcitoria delle locatrici per i danni loro derivati dall'anticipata risoluzione, in difetto di relativa prova. I conduttori proponevano appello principale per avere il Pretore escluso la nullità del contratto di affitto di azienda di ristorazione per illiceità della causa e dell'oggetto (organizzazione produttiva vietata), e la conseguente responsabilità ex art. 1338 cod. civ. delle locatrici. Queste proponevano appello incidentale per la condanna dei conduttori al risarcimento dei danni loro derivati dall'anticipata risoluzione del contratto, e che quantificavano, in via equitativa, in sei mensilità di canone, a decorrere dalla data del rilascio.
Con sentenza del 9.11.1998 il Tribunale di Lecce, in accoglimento parziale dell'appello principale, dichiarava nullo il contratto di affitto di azienda così qualificandolo sulla base del significato letterale e logico delle espressioni usate dalle parti - per impossibilità dell'oggetto, ai sensi degli artt. 1346-1418 c.c., in relazione alle norme applicabili al contratto, avuto riguardo all'uso pattuito del bene, in quanto in loc. "Trappete Nuove", zona destinata ad attività agricola secondo il P.R.G. del Comune di Cavallino, l'esercizio dell'attività di ristorazione - scopo ed oggetto del contratto - era consentito soltanto se inserito in un contesto di attività agrituristica, ossia se la somministrazione al pubblico di derrate alimentari e/o di prodotti di allevamento del bestiame proveniva dalla produzione dell'azienda stessa. Poiché invece le ridotte dimensioni del ramo di azienda ceduto in locazione non consentivano di considerarla azienda agrituristica, il Comune di Cavallino non aveva potuto rilasciare la licenza necessaria per l'esercizio della predetta attività di ristorazione. Nè al fine potevano adottarsi le soluzioni prospettate dalle locatrici, secondo le quali i conduttori avrebbero potuto esercitare tale attività di ristorazione utilizzando una diversa azienda agricola di loro proprietà o di una costituenda società cooperativa, prevista come eventuale conduttrice del contratto, perché la legge 730/1985 dispone che i locali utilizzabili per agriturismo devono essere ubicati sul fondo dell'imprenditore agricolo, mentre le attività di ricezione e di ospitalità devono essere esercitate dagli stessi soltanto mediante l'utilizzazione della propria azienda agricola, e cioè in rapporto di connessione e complementarietà con la coltivazione del fondo (artt. 1 e 3 della legge 730/1985). Quindi il Tribunale condannava le locatrici a restituire ai conduttori i canoni di affitto percepiti e il deposito cauzionale, mentre rigettava la domanda risarcitoria delle stesse per culpa in contraendo, non integrando il silenzio da loro serbato sui vincoli contenuti nel P.R.G. comportamento contrario a buona fede e correttezza, tanto più che anche gli affittuari erano inseriti nel contesto cittadino e perciò, se avessero assunto le opportune informazioni, avrebbero potuto conoscere la normativa vigente, anche in considerazione dell'attività professionale dai medesimi svolta (rispettivamente commercialista;
ragioniere e agente di assicurazioni;
titolare di supermercati), specie se raffrontata alle qualità personali e familiari delle locatrici. Quindi, in conseguenza dell'accoglimento dell'appello principale, rigettava l'appello incidentale.
Ricorrono per Cassazione CA NA, LA IM e LA RE con due motivi, cui resistono gli intimati, depositando altresì memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo le ricorrenti deducono "violazione degli artt. 1362 e segg. c.c. in relazione agli artt. 1346 e 1418 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.)". Il contratto oggetto di causa è da qualificare preliminare perché stipulato in vista della successiva costituzione di una società cooperativa;
comunque, interpretando il contenuto di esso - indicazione e descrizione degli immobili;
canone da aggiornare secondo l'indice ISTAT;
durata di sei anni, con divieto di recesso anticipato, ai sensi dell'art. 27 legge 392/1978 - preliminare o definitivo che fosse, era da qualificare come contratto di locazione di immobile "ad uso diverso" e non affitto di "ramo d'azienda", espressione si usata nel contratto, ma per individuare gli immobili concessi in godimento, e non l'attività da esercitarvi in senso tecnico-giuridico, tant'è vero che il definitivo conduttore non era ancora individuato e la natura del contratto era ancora incerta e perciò le parti non avevano definito l'uso concreto dell'immobile, con la conseguenza che, come ritenuto dal giudice di primo grado, l'impossibilità giuridica o materiale dell'oggetto del contratto non era configurabile. Invece è da ritenere che la comune volontà delle parti fosse quella di utilizzare il complesso immobiliare e mobiliare nei limiti in cui poteva essere consentito in base alla sua struttura (oltre alla parte adibita a ristorazione vi erano infatti accessori;

spazi liberi;
campo di calcetto e fondo coltivato a oliveto). Pertanto erroneamente i giudici di appello hanno ritenuto che esse ricorrenti avessero smembrato la loro azienda agrituristica locando soltanto la parte relativa alla ristorazione, senza trarre le dovute conseguenze dalla pur riconosciuta possibilità per i conduttori di avvedersi che il ramo di azienda concesso non poteva essere utilizzato separatamente da un'azienda agricola, esistente o da costituire che fosse. Pertanto la loro accettazione in locazione dell'immobile, come descritto in contratto, aveva il chiaro significato di volerlo utilizzare nei limiti in cui fosse stato possibile.
Altresì erroneo è il richiamo effettuato dai giudici di appello alla legge 730/1985 per affermare che i locali commerciali agrituristici devono esser collocati su un fondo agricolo. Infatti l'azienda agricola può essere formata anche da fondi non confinanti, essendo sufficiente un rapporto di complementarietà con l'attività principale dell'imprenditore, tant'è vero che questi, se non ha fabbricati ove lavorare i prodotti agricoli, può fruire, ai sensi dell'art. 3 legge 730/1985, di quelli che ha in un centro abitato vicino, anche se appartenente ad altro Comune, purché confinante, e previamente individuato dalle Regioni, si che i conduttori ben avrebbero potuto accorpare il "ramo d'azienda" oggetto del contratto ad altra azienda a loro disposizione.
La sentenza di appello è poi contraddittoria perché ha affermato la qualità agricola della struttura, e tuttavia ha qualificato il contratto di cui è causa affitto di azienda;
inoltre da un lato ha affermato, per rigettare la domanda risarcitoria ai sensi dell'art. 1338 cod. civ. degli affittuari, che gli stessi avrebbero potuto facilmente conoscere l'utilizzazione giuridicamente possibile dei beni - come ad esempio un circolo o un club privato, non necessitante di autorizzazione alcuna - dall'altro non ne ha tratto le dovute conseguenze, e cioè proprio perciò la validità del contratto.
Il motivo è infondato.
1.1. - La censura concernente la natura preliminare anziché definitiva del contratto è inammissibile perché non compresa nel thema decidendum del giudizio di appello ed estranea alla ratio decidendi, imperniata sull'illiceità dell'oggetto del contratto, ad effetti immediati tra le parti, tant'è che le domande delle locatrici sono fondate sull'inadempimento dei conduttori all'obbligo di pagare i canoni.
1.2 - La censura relativa all'erronea qualificazione di tale contratto è invece infondata.
I giudici, di appello, infatti, lo hanno qualificato affitto di azienda in base non solo alle espressioni letterali usate dalle parti - affitto di "parte di azienda agrituristica" - ma altresì in base alla scopo perseguito dalle stesse, desumibile anche da altre espressioni prese in esame: "cessione in locazione del locale e di tutta l'attrezzatura adibita a ristorante, bar, pizzeria, con annessa cucina, oltre a spazi accessori", da cui hanno dedotto la comune volontà del godimento dei beni indicati in contratto considerati non nella loro singola individualità, bensì coordinati tra loro per l'attuazione di uno scopo produttivo, sì da costituire un'entità autonoma, capace di vita economica propria, definita perciò "ramo di azienda". Conseguentemente i giudici di appello hanno ritenuto che il locale concesso in godimento non avesse una sua individualità, ma facesse parte dei beni aziendali per il conseguimento del predetto fine economico, mentre la denominazione di "canone", per il corrispettivo convenuto per il godimento del complesso costituito dagli stessi, da aggiornare in base agli indici ISTAT, ovvero la durata del contratto per sei anni, con divieto di recesso anticipato ai sensi dell'art. 27 legge 27 luglio 1978 n. 392, sono stati considerati dai predetti giudici elementi secondari rispetto a quelli dianzi evidenziati e ritenuti prevalenti per la qualificazione del contratto, e perciò inidonei a snaturarlo in locazione di immobile ad uso diverso. Questa interpretazione della volontà contrattuale rispetta i canoni legali di ermeneutica - la cui violazione peraltro non è neppure specificata dalle ricorrenti - ed è sorretta da motivazione coerente e logica, si che la censura si risolve nella proposta di una diversa ricostruzione del contenuto della volontà negoziale, inammissibile in questa sede (Cass. 10290/2001). 1.2. - Altrettanto infondata è la seconda censura.
Incontestato che gli affittuari non hanno ottenuto dal Comune di Cavallino, nel cui territorio è compresa loc. Trappete Nuove, la licenza per l'esercizio dell'attività agrituristica perché l'azienda concessa in godimento dalla CA costituiva solo un ramo di ridotte dimensioni della sua più ampia azienda agricola, si che l'attività di ristorazione non poteva esser connessa e complementare a quelle di coltivazione del fondo, silvi-coltura, allevamento del bestiame, che invece, a norma dell'art. 2 della legge 5 dicembre 1985 n. 730 - disciplina dell'agriturismo, inderogabile e di carattere pubblico - devono comunque rimanere principali (Cass. 10187/2001), correttamente i giudici di appello hanno dichiarato la nullità del contratto, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 cod. civ., per impossibilità giuridica dell'oggetto del medesimo, in quanto, ai sensi dell'art. 2, lett. b) della precitata legge, l'attività agrituristica di ristorazione deve svolgersi utilizzando soltanto i beni aziendali. Nè la possibile conoscenza delle parti della contrarietà del contratto a tale norma imperativa può ostare alla dichiarazione di nullità del medesimo, essendo del tutto irrilevante che la volontà dei contraenti fosse o non diretta a violarla, ovvero può avere l'effetto di convertirlo in un diverso negozio valido, perché l'originaria volontà negoziale, essendo nulla, è improduttiva di qualsiasi effetto.
D'altro canto, in mancanza di consenso delle locatrici, i giudici di appello non potevano affermare che gli affittuari dell'azienda avrebbero potuto utilizzare i beni loro concessi in godimento in modo diverso - quale ad esempio l'insediamento di un club o di un circolo privato, ipotizzato dalle ricorrenti - perché invece, in tal caso, sarebbero incorsi nella violazione dell'obbligo, stabilito dall'art. 2561, secondo comma, cod. civ., richiamato dall'art. 2562 cod. civ., di non modificarne la destinazione e di conservarne la capacità produttiva, che avrebbe legittimato la risoluzione del contratto per loro grave inadempimento contrattuale, ai sensi dell'art. 1618 cod. civ., applicabile all'affitto di azienda. Nè i giudici di appello potevano ravvisare un implicito consenso delle locatrici ad una utilizzazione dei beni diversa da quella consentita dall'affitto di azienda per avere le stesse concesso in godimento anche spazi accessori al locale di ristorazione - quali il campo di calcetto e i servizi;
il fondo olivetato, e altri spazi liberi - perché anzi la loro inclusione tra i beni utilizzabili conferma la stipula del contratto di affitto di azienda agrituristica, ritenuto dai giudici di appello, in quanto, per espressa volontà normativa (art. 2, lett. c) della suddetta legge), rientra nello svolgimento di attività agrituristica l'organizzazione di attività ricreative nell'ambito dell'azienda.
Del tutto inconferente è poi il richiamo effettuato dalle ricorrenti, sempre al fine di contestare la nullità del contratto, all'art. 3, secondo comma, della legge 730/1985 perché, come evidenziato dai giudici di appello, la norma disciplina il caso in cui il fondo agricolo necessiti di fabbricati ove esercitare l'attività agrituristica, e perciò consente di utilizzare, a determinate condizioni, anche fabbricati ubicati in un Comune limitrofo a quello ove si trova il fondo agricolo, mentre nella fattispecie era proprio quest'ultimo a non esser sufficiente per l'autonomia dell'azienda.
Nessuna contraddizione è poi ravvisabile nella sentenza impugnata per aver accertato da un lato che la struttura affittata è in zona agricola, secondo il P.G.R., e dall'altro qualificato il contratto per l'utilizzazione di essa come affitto di azienda, perché la disciplina dell'attività agrituristica, contenuta nella legge 730/1985, non determina alcun mutamento nella destinazione agricola del complesso destinato all'attività medesima, ma anzi la rafforza, espressamente richiedendo, quale condizione di validità del suo espletamento, come innanzi evidenziato, l'intima connessione della stessa con lo svolgimento delle attività proprie dell'imprenditore agricolo, indicate dall'art. 2135 cod. civ. - espressamente richiamato dall'art. 1 della legge 730/1985 - per realizzare la finalità dell'attività agrituristica, volta a valorizzare il patrimonio rurale, e perciò non scindibile dall'utilizzabilità di un fondo agricolo idoneo a tale esigenza. 1.3 - Infine è infondata anche l'altra censura di contraddittorietà della sentenza per aver rigettato la domanda dei conduttori nei confronti delle locatrici, che avevano loro taciuto i vincoli normativi esistenti nella zona, senza però conseguentemente ammettere che perciò i conduttori erano consapevoli di quale fosse l'utilizzazione consentita dell'azienda, e dunque il contratto, interpretandolo in tali termini, non poteva esser nullo. Invero i giudici da un lato, qualificato il contratto come affitto di azienda agrituristica, per le ragioni innanzi esposte dovevano necessariamente dichiararlo nullo per impossibilità giuridica dell'oggetto, contrario alle norme imperative contenute nella legge 730/1985; dall'altro però hanno escluso la responsabilità extracontrattuale delle locatrici per l'omessa rappresentazione di tale normativa ai conduttori, in applicazione del principio secondo il quale, se la causa di invalidità del negozio deriva da una norma imperativa o proibitiva di legge, tale cioè da dover esser nota, per presunzione assoluta, alla generalità dei cittadini, o comunque tale che la sua ignoranza avrebbe potuto o dovuto essere evitata usando l'ordinaria diligenza e avvedutezza, la colpa del contraente che abbia omesso di far rilevare alla controparte l'esistenza della norma stessa, non è configurabile (Cass. 6337/1998).

2. Con il secondo motivo le ricorrenti deducono "violazione degli artt. 1223 - 2697 - 2727 c.c. (art. 360 n. 3 c.p.c.)". Il giudice di primo grado ha rigettato la domanda di danni per anticipata risoluzione del contratto, chiesti in via equitativa in sei mensilità di canone per ragguagliarli al periodo di preavviso per legittimo recesso, sul presupposto che mancasse la prova di danni ulteriori rispetto all'importo dei canoni riconosciuti fino al rilascio. Ma tale affermazione viola l'art. 1223 c.c. perché ogni inadempimento, soprattutto se tale da determinare la risoluzione del contratto, cagiona un danno, in quanto incide sulle aspettative derivanti dalla durata del contratto così come concordata, tanto più grave se a causa della risoluzione è stata interrotta un'attività produttiva, come nel caso di ramo d'azienda, che è un bene produttivo (artt. 2555 e 1615 c.c.). 2. - Il motivo è inammissibile.
Con esso infatti le ricorrenti censurano la sentenza di secondo grado sull'erroneo presupposto che il rigetto dell'appello incidentale sia avvenuto per le medesime ragioni per cui la loro domanda risarcitoria, fondata sull'inadempimento contrattuale dei conduttori e sulla conseguente anticipata risoluzione del contratto, era stata rigettata dal giudice di primo grado, e cioè per mancanza di prova del relativo danno, lamentando all'uopo l'omessa valutazione di più prove presuntive.
Senonché il Tribunale ha rigettato l'appello incidentale delle locatrici per tutt'altra ratio, e cioè perché dalla nullità insanabile di un contratto non può conseguire nessuna inadempienza ad esso, ne' danni per responsabilità contrattuale, sì che le medesime non potevano formulare nessuna domanda fondata sul relativo rapporto.
3. - Concludendo il ricorso va rigettato e le ricorrenti condannate a pagare le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
condanna le ricorrenti al pagamento delle spese processuali di questo giudizio, che liquida in L. 288.300 (Euro 148,89), e degli onorari, che liquida in L. 2.500.000 (Euro 1291,14).
Così deciso in Roma, il 5 novembre 2001.
Depositato in Cancelleria il 10 agosto 2002