Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. PONTORIERI Franco - Presidente -
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere -
Dott. DE JULIO Rosario - Consigliere -
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere -
Dott. MALPICA Emilio - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
IO MA, elettivamente domiciliata in ROMA p.zza CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difesa dall'avvocato DOMENICO STANGA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO VIA PICENNA 17 PARCO TELEDIP SAN GIORGIO A CREMANO, in persona dell'Amm.re rappresentante pro tempore;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^ 01/01/4307 proposto da:
COND PARCO TELEDIP VIA PICENNA 17 SAN GIORGIO A CREMANO, in persona di IO TA Amm.re rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA CAVOUR, presso la CORTE di CASSAZIONE, difeso dall'avvocato PROSPERO PIZZOLLA, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
IO MA;

- intimata -
avverso la sentenza n. 2386/99 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 18/11/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/07/03 dal Consigliere Dott. Emilio MALPICA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAFIERO Dario che ha concluso per rigetto del ricorso principale, assorbito il ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza del 5 11 1997 il tribunale di Napoli, accogliendo la domanda proposta da AC AR, dichiarò nulla la delibera assembleare 8 4.1995 del condominio "Parco EL" sito in San Giorgio a Cremano, via Picenna n. 17 , con la quale era stata revocata la precedente delibera 8 5.1992 che prendeva atto del distacco dall'impianto centralizzato di riscaldamento effettato dalla AC e stabiliva che la predetta corrispondesse per intero le quote per spese straordinarie relative all'impianto e il 10% delle spese ordinarie.
Avverso la sentenza propose appello l'amministratore del condominio deducendo che il tribunale aveva annullato la delibera sull'erroneo presupposto di un eccesso di potere da parte del condominio e di violazione dell'art. 1123 c.c., in quanto il regolamento contrattuale vigente prevedeva che anche i condomini che non intendessero usufruire del riscaldamento centralizzato dovessero pagare tutte le spese di gestione sia ordinarie che straordinarie. Dedusse quindi l'appellante che la delibera con la quale era stata revocata la precedente decisione di consentire alla AC il pagamento del solo 10% delle spese di gestione costituiva legittimo atto di autotutela, in quanto la precedente delibera era stata adottata a maggioranza dei condomini.
All'esito del giudizio d'appello, nel quale si costituì la AC, la corte napoletana, con sentenza 3.11.1999, accolse l'impugnazione e rigettò la domanda della AC diretta a far dichiarare la nullità della delibera assemblare 8.4.1995, compensando le spese del doppio grado di giudizio.
Il giudice d'appello, premesso che il regolamento di natura contrattuale trascritto e richiamato nei singoli atti di assegnazione degli alloggi prevedeva, all'art. 14, l'obbligo di ciascun condomino di pagare le spese di manutenzione straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento secondo i valori millesimali di proprietà di ciascuno di cui alla tabella 1, e le spese relative alla manutenzione, riparazione ed esercizio secondo i millesimi fissati nella tabella 8, e che tale obbligo era ribadito anche per i condomini che per ragioni personali non intendessero servirsi del servizio, osservò che la disciplina della ripartizione delle spese condominiaili contenuta in un regolamento contrattuale non può essere modificata se non in forza di una nuova pattuizione che richiede il consenso di tutti i condomini Conseguentemente, ad avviso della corte territoriale, l'assemblea condominiale che deliberò in data 8 maggio 1995 di addebitare alla AC soltanto il 10% delle spese di esercizio, debordò dai poteri a lei attribuiti dall'art. 1135, n. 2 c.c., prevedendo un criterio di ripartizione delle spese in deroga al criterio contrattuale, senza il consenso di tutti i condomini, che non poteva dirsi acquisito per facta concludetitia a seguito della applicazione perdurata per circa tre anni, dovendo la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale, mentre nella specie non vi era prova che tutti i condomini avessero inteso applicare la delibera in oggetto con la consapevolezza che il criterio adottato era diverso da quello previsto.
Concluse la corte di merito che la delibera dell'8 aprile 1995, che revocò quella dell'8 maggio 1992 e riportò la ripartizione delle spese del servizio di riscaldamento ai criteri previsti dal regolamento,costituì legittimo esercizio del potere di autotutela del condomino, in applicazione dell'art. 2377 c.c. che, sebbene dettato con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è, pertanto, applicabile anche alle assemblee dei condomini di edifici che ben possono deliberare sugli stessi argomenti di una precedente deliberazione invalida, ponendo in essere un atto sostitutivo di quello viziato stabilendone liberamente gli effetti nel tempo fino alla completa retroattività. Per la cassazione della descritta sentenza ha proposto ricorso la AC, affidato a cinque motivi, cui resiste con controricorso il condominio " Parco EL " in persona dell'amministratore. MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi perché proposti contro la stessa sentenza.
Quanto al ricorso principale, con il primo motivo la ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1104, 1117, 1118, 1119, 11120, 1123, 1135, 1136,1138 del codice civile, deduce che la corte di merito ha erroneamente ritenuto la natura contrattuale dell'art. 14 del regolamento di condominio, e con- seguentemente la sua immodificabilità da parte dell'assemblea senza l'adesione unanime dei condomini Osserva che è principio pacifico che i regolamenti di condominio allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari hanno natura contrattuale soltanto con riferimento a quelle previsioni che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (come il divieto di determinate destinazioni) o comuni (limitazioni all'uso di cortili, scale, ecc), o che attribuiscono ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto ad altri;
non hanno, invece, natura contrattuale le clausole che disciplinano l'uso di beni comuni, anche se immobili, con la conseguenza che esse possono essere modificate dalla maggioranza dei condomini.
Nella specie, l'art. 14 del regolamento, laddove disciplina le spese di esercizio e di manutenzione dell'impianto di riscaldamento precisando che esse sono dovute anche da chi, per ragioni personali, non intenda avvalersi del servizio, non può ritenersi una norma limitativa dei diritti dei condomini sulle proprietà comuni o esclusive, ne' una norma attributiva di maggiori diritti ad alcuni condomini rispetto agli altri, e pertanto non può essere qualificata come contrattuale.
Il motivo è infondato.
È invero esatto il principio per cui non tutte le disposizioni contenute nel regolamento contrattuale hanno detta natura e sono conseguentemente immodificabili senza unanimità dei consenso, tuttavia la ricorrente invoca a torto tale principio con riferimento alla norma in questione, perché certamente essa non attiene alla regolamentazione dei servizi comuni ma rientra nel categoria - che la ricorrente ammette essere immodificabile a maggioranza - delle norme che riconoscono diritti o impongono obblighi ai condomini. (Cass. 8 gennaio 2000, n. 126; Cass. 18 marzo 2002, n. 3944). Tale infatti è la previsione di un obbligo di contribuzione alle spese di gestione del riscaldamento svincolato dall'effettivo godimento del servizio, obbligo che certamente le parti possono assumere contrattualmente, senza che sia ravvisabile alcun profilo di invalidità di una pattuizione di tal genere, rientrando essa pienamente nell'ambito dell'autonomia privata, perché è evidente l'interesse ad essa sotteso, di disincentivare il distacco che certamente squilibra sotto il profilo tecnico ed economico l'esercizio centralizzato del riscaldamento;
prova ne è il fatto che la revoca della precedente più favorevole delibera (sicuramente illegittima) era stata decisa a seguito delle ulteriori molteplici richieste di distacco dall'impianto alle condizioni già concesse alla AC. Con il secondo motivo la ricorrente denuncia omessa e contradditoria motivazione su più punti decisivi della controversia e falsa applicazione delle norme di diritto di cui al precedente motivo, in quanto la corte d'appello non ha considerato che la ricorrente, a decorrere dalla delibera 8 5.1992, aveva cessato di usufruire del servizio di riscaldamento e mai il condominio si era offerto di riallacciare l'appartamento all'impianto centralizzato, sicché la revoca della delibera in questione era lesiva del diritto di essa ricorrente di ottenere il servizio di riscaldamento ovvero di astenersi dal pagamento delle spese di esercizio.
Deduce altresì la ricorrente che la delibera 8.5.1992 - non impugnata dai condomini dissenzienti od assenti - sbrigativamente dichiarata nulla dalla corte d'appello, era in realtà valida in applicazione di affermati principi giurisprudenziali che consentono il distacco dal servizio centralizzato di riscaldamento senza obbiligo di contribuire alle spese di esercizio se il condomino interessato dimostri che non sussiste aggravio per i rimanenti condomini, ed aveva il valore di una presa d'atto che non ricorreva alcun aggravio di costi per gli altri condomini.
Anche il secondo motivo è infondato.
È innanzitutto inconferente l'argomento della ricorrente secondo cui il condominio non avrebbe mai offerto di riallacciare l'immobile al fine di erogarle il servizio, perché incombe alla parte interessata chiedere di allacciare nuovamente il proprio immobile all'impianto centralizzato di riscaldamento affrontando la relativa spesa, richiesta che certamente il condominio non potrebbe disattendere, ma che esige l'iniziativa dell'interessata, ben potendo ella continuare nella attuale legittima posizione proprio in forza di quanto disposto dall'art. 14 del reg. condominiale, fermo l'obbligo di pagamento delle spese nella proporzione prevista.
E appena il caso di rilevare che la giurisprudenza di questa corte segnalata dalla ricorrente a sostegno della propria tesi di non essere obbligata al pagamento delle quote di riscaldamento non usufruendo del servizio, non è pertinente, perché il principio che da essa (Cass. 9 novembre 1999, n. 129) si trae, della impossibilità di considerare l'impianto di riscaldamento dal quale i condomino si sia distaccato, come destinato anche al servizio del medesimo, che di fatto non ne usufruisce, attiene a fattispecie completamente diversa, nella quale non vi era un regolamento contrattuale che espressamente disciplinasse l'eventualità del distacco dal servizio centralizzato. Con il terzo motivo la AC denuncia violazione e falsa applicazione dell'art 12, comma 1^, delle disp. prel. al codice civile, nonché degli artt. 1106, 1138, 1337, 1338,1350, 1362 e ss. del c.c., perché la corte di merito non ha dichiarato - come espressamente richiesto- la illegittimità dell'art. 14 de regolamento che - prevedendo l'obbligo di pagamento anche per chi non usufruisse del servizio- aveva sottoposto al medesimo regime valido per le spese di manutenzione anche quelle di esercizio. Lamenta poi la AC che la norma regolamentare in argomento si sarebbe prestata, dal punto di vista letterale, anche ad una diversa interpretazione, tenuto conto che l'obbligatorietà del concorso da parte del condominio distaccato è fatta in modo del tutto generico e senza rinvio alla tabella millesimale da applicare, come avviene per il concorso relativo all'uso effettivo del servizio, sicché non sarebbe consentita una interpretazione che equipari due ipotesi del tutto diverse ricavando induttivamente la disciplina di una da quella dell'altra. L'interpretazione data dalla corte di merito sarebbe, quindi, lesiva dei diritti del condomino distaccato imponendo un contributo per un servizio non goduto e determinerebbe un indebito arricchimento per gli altri condomini Infine, assume la ricorrente che la dizione della norma regolamentare, che fa esplicito riferimento ai condomini che per ragioni personali non intendono avvalersi del servizio tenendo chiuso l'apportamento, non consentirebbe di ritenere come destinatari dell'obbligo anche coloro che non possono più obiettivamente usufruire del servizio per il definitivo distacco dell'immobile dall'impianto centralizzato di riscaldamento.
Anche il terzo motivo è infondato.
Quanto alla prima censura, la pretesa illegittimità della norma regolamentare trova già adeguata risposta nelle argomentazioni con le quali è stato rigettato il primo motivo di ricorso. Va soltanto aggiunto che la norma regolamentare non impone il pagamento dei corrispettivo del riscaldamento a chi non sia comproprietario dell'impianto ed utente del servizio, bensì a chi se ne sia volontariamente distaccato e proprio al fine di disincentivare detto distacco nell'interesse della collettività degli utenti. Quanto alla pretesa di accreditare una diversa interpretazione dell'art. 14 del regolamento condominiale idonea ad escludere la piena equiparazione, quanto al contributo alle spese, degli utenti del servizio di riscaldamento e di quelli che ne siano distaccati, osserva la corte che il motivo - peraltro non del tutto chiaro - si risolve in una censura di merito, inammissibile in questa sede, atteso che la interprelazione fornita dalla corte territoriale appare supportata da argomentazioni adeguate e immuni da vizi logici o giuridici.
Con il quarto motivo la ricorrente denuncia omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, violazione e falsa applicazione delle norme di diritto di cui al motivo precedente, per avere la corte territoriale omesso di considerare che la ricorrente aveva eccepito la legittimità della delibera del 1992 con riferimento al potere dell'assemblea di modificare il regolamento ai sensi degli artt. 1, 14 e 29 del regolamento medesimo, atteso che l'arti prevede genericamente la possibilità di modifica attraverso nuove convenzioni contrattuali, l'art. 29 disciplina la modifica ad iniziativa dell'assemblea, contemplando sotto la lettera b) n. 1 la possibilità di modificare il regolamento con la maggioranza qualificata, salva la necessità della unanimità per le ipotesi tassativamente previste sotto i successivi nn. 1 e 2 della lettera d), ai quali non poteva ricondursi il caso di specie.
Il motivo è infondato perché la pretesa modificabilità a maggioranza della norma contenuta nell'art. 14 del regolamento in forza della stessa previsione regolamentare, da un lato si presenta come questione nuova, perché mai proposta in appello, e quindi inammissibile, dall'altro non potrebbe essere comunque esaminata da questa corte perché la ricorrente non ha riportato in ricorso il contenuto degli articoli del regolamento sui quali si basa il suo assunto, venendo così meno all'onere di conferire autosufficienza al ricorso.
Infine, con l'ultimo motivo di ricorso la AC denuncia violazione e falsa applicazione degli artt 1135, 1136, 1137, 1138, 1350, 1362, 1965, 1966, 1967, 1970 e 1375 del codice civile per avere la corte d'appello escluso che la delibera del 1992 potesse considerarsi patto contrattuale fra il condominio e la AC perché i condomini presenti non rappresentavano la totalità del condominio e non potevano disporre dei diritti degli altri. Assume la ricorrente di aver dedotto che la delibera del 1992 aveva natura contrattuale e transattiva, natura che impediva la revocabilità da parte dell'assemblea non potendo questa venir meno ad un patto stipulato con un condomino La corte, nel disattendere tal impostazione recepita anche dal tribunale, avrebbe espresso una motivazione contraddittoria perché da un lato ha affermato che l'assemblea non poteva stipulare un patto con un condomino, e dall'altro ha riconosciuto alla stessa assemblea il potere di risolvere il contratto stipulato.
Inoltre la corte avrebbe dovuto rilevare che, quand'anche la delibera fosse stata nulla, tale nullità non poteva essere fatta valere dallo stesso soggetto che aveva concorso a darvi causa, ma al più al singolo condomino che avrebbe dovuto dimostrare la lesione di un proprio diritto soggettivo, azione che, tuttavia, nessun condomino aveva mai esperito perché la delibera del 1992 era stata adottata all'unanimità dei presenti.
Il motivo è destituito di fondamento.
L'assemblea che adottò la delibera del 1992 non poteva stipulare alcun valido contratto con la AC che impegnasse tutti i condomini, per la semplice ragione che ad essa non partecipò la totalità dei condomini. Nessuna contraddittorietà assume la decisione della corte di merito che ha ritenuto la delibera del 1995 idonea a revocare la precedente, in quanto non è necessaria la unanimità per emettere un atto ricognitivo della vigenza e vincolatività di una norma del regolamento di condominio;
non ha neppure pregio la tesi secondo cui non avrebbero potuto partecipare all'assemblea indetta per rilevare e dichiarare la nullità della precedente delibera coloro che avevano concorso ad adottarla, perché l'assemblea, in tutti i suoi componenti, aveva il preciso diritto- dovere di rimuovere formalmente quella delibera nulla, per la cui declaratoria qualsiasi condomino avrebbe potuto agire davanti all'autorità giudiziaria senza alcun termine di decadenza. Deve quindi concludersi per il rigetto del ricorso, con assorbimento del ricorso incidentale, espressamente qualificato come condizionato. La ricorrente va condannata alla rifusione delle spese del giudizio di Cassazione, come da dispositivo.

P.Q.M.

La corte riunisce i ricorsi, rigetta il ricorso principale, assorbito l'incidentale, e condanna la ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio, liquidate in euro 150,00 per spese ed euro 1.000,00 per onorari oltre accessori di legge.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Terza Civile, il 9 luglio 2003. Depositato in Cancelleria il 28 gennaio 2004