Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - Consigliere -
Dott. ETTORE BUCCIANTE - Consigliere -
Dott. GI DEL CORE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IN CA, elettivamente domiciliato in ROMA LARGO IGNAZIO IACOMETTI 4, presso lo studio dell'avvocato CICCOPIEDI S., difeso dall'avvocato IACONIANNI EGIDIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RE BA, in qualità di Amm.re del Condominio DEL PINO DI COMO, via XX Settembre 24, elettivamente domiciliato in ROMA VIA RI FANI 106, presso lo studio dell'avvocato ARNABOLDI L., difeso dall'avvocato ALBANESE SALVATORE, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
DI PA NI, DI PA LA, DI PA UR, ME AL, IN ANDIN, VI AN, NA RO, SE IN, CI GE, MI ST, ZA CO, ZA GI, TT OL, ZZ LA, BA TO, OS ON, TA LI RI, OL IS, SA GI, DE AN IS, PE LA, NI IA, VE CO, PE NO;

- intimati -

e contro
RI CI vedova TT,TT ON, ME IA ved. AT, AT GI e FR quali eredi di AT DI;

- intimati con integrazione del contraddittorio -
avverso la sentenza n. 1067/98 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 17/04/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 19/12/00 dal Consigliere Dott. Sergio DEL CORE;

udito l'Avvocato IACONIANNI EGIDIO, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale;

udito l'Avvocato ARNABOLDI GI, per delega depositata in udienza, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso principale, accoglimento dell'incidentale;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Marco PIVETTI che ha concluso per il rigetto.
Svolgimento del processo
Con atto del 19 ottobre 1983, i germani BI IU ed BI AR fecero opposizione al decreto, immediatamente esecutivo, emesso il precedente 19 settembre dal pretore di Como con cui era stato ingiunto loro di pagare al condominio "Del Pino" di via XX Settembre 24 di quella città la somma di lire 360.000, oltre interessi e spese, a titolo di ratei di contributi condominiali afferenti la gestione 1983/84, e approvati dall'assemblea in data 22 marzo 1983. L'adito pretore rimise le parti per competenza davanti al Tribunale di Como avendo gli opponenti chiesto, fra l'altro, dichiararsi la nullità del regolamento condominiale e della annessa tabella millesimale. Riassunta su iniziativa degli BI, la causa venne riunita ad altra in cui questi ultimi avevano impugnato la delibera assembleare approvativa del consuntivo spese dell'esercizio 1983/1984 per nullità del regolamento condominiale e della tabella millesimale allegata. Il Tribunale ordinò l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini;
e, provvedutosi a tale incombente, dispose consulenza tecnica, espletata la quale, con sentenza del 28 gennaio 1995, rigettò la domanda. Il successivo gravame proposto da BI IU - rimasto unico proprietario a seguito della morte del fratello- e resistito dal condominio e da buona parte dei condomini costituitisi in causa, veniva rigettato dalla Corte d'appello di Milano con sentenza 17 aprile 1998. La relativa motivazione si snoda nei seguenti punti essenziali. In sede di appello l'BI aveva insistito solo nella richiesta di revisione e modifica della tabella millesimale sostanzialmente ai sensi dell'art. 69 n. 1 disp. att. c.c., sul rilievo che la quota attribuibile alla sua proprietà è di millesimi 61,29 e non di millesimi 72,67 come attribuita nella vigente tabella. L'errore presupposto della revisione di cui alla disposizione citata non attiene ai criteri più o meno soggettivi di valutazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti, ma solo alla individuazione dei predetti elementi di stima. In buona sostanza la revisione prevista dall'art. 69 n. 1 disp. att. c.c. presuppone un errore essenziale ricadente sugli elementi di fatto o anche di diritto posti a base della valutazione. Viceversa l'appellante aveva dedotto solo la discrasia tra il risultato cui era pervenuto il consulente tecnico d'ufficio e la tabella approvata dall'assemblea condominiale, senza allegare alcun travisamento di elementi di fatto o di diritto. D'altra parte, la suddetta discrasia non era a tal punto rilevante da tradursi in un errore essenziale, trattandosi di modeste variazioni ricollegabili a un diverso uso dei coefficienti correttivi, che, in quanto discrezionali, non bastano a qualificare erroneo il diverso risultato ottenuto.
La cassazione della sopra compendiata sentenza è stata chiesta dall'BI in base a un unico motivo cui il condominio Il Pino resiste.
All'udienza del 30 giugno 2000, fissata per la discussione della causa, si è ordinata l'integrazione del contraddittorio nei confronti di alcuni condomini appellati che avevano partecipato alla precedente fase.
Espletato l'incombente nel termine all'uopo assegnato, gli altri intimati non hanno svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
Con l'unico motivo, il ricorrente denunzia "violazione e falsa applicazione dell'art. 69 delle norme di attuazione del c.c. e dell'art. 360 c.p.c., e violazione del principio di legalità sancito negli artt. 23 e 24 della Costituzione". Lamenta, in particolare, che la corte del merito, non dando rilevanza al fatto che la tabella attribuisce al suo appartamento condominiale 10 punti millesimali in più di proprietà, ha confuso i millesimi attribuiti alla proprietà - i quali quantificano, soprattutto, gli obblighi costanti della manutenzione e perciò debbono costituire la misura certa e definita corrispondente all'effettivo diritto reale di cui si è titolare - con i millesimi relativi alle quote dei servizi, che hanno diversa natura giuridica e pratica e variano a seconda dell'effettivo uso. La corte di appello - soggiunge il ricorrente - ha poi omesso di considerare che l'errore richiamato dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile per la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l'errore vizio del consenso, disciplinato dagli articoli 1428 e seguenti del codice medesimo, ma consiste nell'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale a esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse.
Il motivo è fondato nella parte in cui denuncia violazione dell'art. 69 n. 1 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile. Dal contesto della motivazione - e, in particolare, dal riferimento all'errore essenziale ricadente su elementi di fatto (estensione, volumetria, esposizione, ecc.) o di diritto posti a base della valutazione, quale presupposto per la domanda di revisione o modificazione delle tabelle millesimali - è del tutto evidente l'adesione della sentenza impugnata a un risalente orientamento espresso da questa Corte (v. sentt. nn. 180171964; 116/1982) secondo cui quando, come nella specie, i millesimi attribuiti ai piani o alle singole porzioni di piano sono stati determinati da un regolamento contrattuale, la loro revisione è consentita per errori costituenti vizi del consenso e causa di annullamento del contratto ai sensi dell'art. 1428 c.c., ovverosia essenziali e riconoscibili dall'altro contraente. Più in dettaglio, per i citati arresti, costituiscono errori essenziali, e possono, quindi, dar luogo a revisione delle tabelle millesimali a norma dell'art. 69 n. 1 disp. att. c.c., gli errori sia di fatto sia di diritto che - come ripete appunto la sentenza sottoposta a scrutinio di legittimità - attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (come l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, l'esposizione). Non possono, invece, qualificarsi essenziali gli errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta, poiché l'errore di valutazione, in sè considerato, non può mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa a norma dell'art. 1429 n. 2 c.c. Nel caso in esame, ad avviso della corte di merito, non si è in presenza di un errore essenziale nel senso sopra specificato, non avendo l'BI allegato alcun travisamento di elementi di fatto o di diritto e stante la insignificante divergenza tra il risultato cui è pervenuto il consulente d'ufficio e la tabella approvata dall'assemblea condominiale.
Questa interpretazione dell'art. 69 disp. att. c.c. - legata, come noto, al carattere negoziale dell'approvazione delle tabelle millesimali e della loro modifica nelle ipotesi previste dalla prefata disposizione, affermato in numerose decisione di questa Corte, alcune delle quali hanno in proposito parlato di negozio di accertamento (cfr. sentt. nn. 5593/1980, 7040/1983) - è stata contrastata da altro più recente indirizzo della Corte per il quale, anche attribuendo all'approvazione delle tabelle carattere negoziale, e non piuttosto quello di riconoscimento della esattezza di un'operazione puramente tecnica (di calcolo dei valori proporzionali dei piani o porzioni di piano dell'edificio condominiale), l'errore di cui all'art. 69 n. 1 va ravvisato ogniqualvolta vi sia un'obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle (cfr. Cass. n. 4734 del 1988. Sulla stessa linea si pongono le sentenze nn. 5722/1991, 1367/1994 e 1028/1995). L'affermazione, secondo cui l'errore in grado di inficiare le tabelle millesimali è quello essenziale che, a norma degli artt. 1427 e ss. c.c., può determinare l'invalidità del contratto, era respinta anche da quella parte di dottrina (prevalente) che non condivide il suddetto presupposto della natura negoziale dell'atto di determinazione delle tabelle. Essa ha infatti posto in evidenza la estrema genericità della formulazione dell'art. 69, n. 1, disp. att. c.c., che sembra alludere ad una nozione più familiare che tecnica dell'errore, nonché la diversità delle sanzioni che l'ordinamento ricollega ai due tipi di errore, quello previsto dagli artt. 1427 e ss. c.c., cui consegue l'annullamento o, nell'ipotesi dell'art. 1430,
la rettifica, e quello contemplato al suddetto art. 69, n. 1, cui consegue la mera revisione o modifica della tabella. Di qui la conclusione che l'errore che può inficiare le tabelle millesimali non è quello essenziale di cui agli artt. 1427 e ss. c.c., ma qualunque errore e, quindi, anche quello direttamente incidente sulla valutazione degli elementi di stima. E non sono mancati autori pei quali, anche se si accetta la tesi del negozio di accertamento, l'errore in esame è proprio quello non essenziale, o mero errore di calcolo, previsto dall'art. 143 0 c.c. e sanzionato con la rettifica. Il contrasto di giurisprudenza è stato composto, proprio in tale ultimo senso, dalle Sezioni unite di questa Corte con la sentenza n. 6222 del 1997, le cui argomentazioni continuano a essere sicuramente condivisibili.
Hanno osservato infatti le Sezioni unite che l'art. 69 n. 1 disp. att. c.c., accennando semplicemente a valori da rettificare in quanto conseguenza di un errore, fa riferimento non già all'errore quale vizio del consenso, contemplato dall'art. 1428 c.c. come causa di annullamento del contratto, ma all'oggettiva presenza di una difformità tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Conclusivamente si osserva che l'art. 69 disp. att. c.c. - norma che specificamente contempla, nel condominio degli edifici, la revisione o modifica dei valori proporzionali dei piani o porzioni di piano - al numero 1 regola il caso della revisione di qualunque tipo di tabella millesimale in presenza di errori oggettivi, causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione di alcune tabelle.
Gli errori rilevanti ai fini della revisione sono, dunque, quelli obiettivamente verificabili (ad esempio, divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (ad esempio, di ordine estetico) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art. 68 disp. att. c.c. Nella specie la corte del merito non ha tenuto conto di tale insegnamento, ritenendo che l'errore in presenza del quale possa richiedersi la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c. consiste nell'errore essenziale rilevante quale vizio del consenso ex art. 1428 c.c., anziché nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Inoltre, pur dando atto che nella tabella approvata dall'assemblea e in quella vigente la caratura millesimale dell'immobile dell'BI è pari, rispettivamente, a 63,061 e a 72,40, essa non ha spiegato perché i predetti valori non divergono sensibilmente dai disposti accertamenti - laddove l'espletata C.T.U. ha determinato in millesimi 61,68 il valore proporzionale dell'appartamento del ricorrente rispetto a quello dell'intero edificio condominiale - ne' in ogni caso da quali circostanze dovrebbe dedursi che tale discrasia è dovuta all'adozione di criteri soggettivi nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art. 68 disp. att. c.c. Si impone pertanto la cassazione dell'impugnata sentenza con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d'appello di Milano, che nel decidere la controversia si adeguerà ai superiori principi. A detto giudice si rimette anche la regolamentazione delle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d'appello di Milano.
Così deciso in Roma, il 19 dicembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 28 marzo 2001