Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. LUIGI FRANCESCO DI NANNI - Consigliere -
Dott. FABIO MAZZA - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
UD IA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PRISCIANO 42, presso lo studio dell'avvocato BARBIERI GIAMPIERO, che lo difendo unitamente all'avvocato LUCA PIETRO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
PO DI EL DI AG & C SAS;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^. 10238/99 proposto da:
PO DI EL DI AG E & SAS in persona del socio accomandatario e legale rappresentante Dott. Guelfo DO, elettivamente domiciliato in ROMA VLE MAZZINI 13, presso lo studio dell'avvocato PITTALUGA GIANRICO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
UD IA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PRISCIANO 42, presso lo studio dell'avvocato BARBIERI GIAMPIERO, che lo difende unitamente all'avvocato LUCA PIETRO, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 1123/98 della Corte d'Appello di BOLOGNA, sezione 1^ civile emessa il 9/10/1998, depositata il 17/11/98;
RG.1244/1996,
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/02 dal Consigliere Dott. Antonio SEGRETO;

udito l'Avvocato GIANLUCA PITTALUGA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso previa dichiarazione di inammissibilità del ricorso incidentale, rigetto del ricorso principale.
Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 13.11.1985 UD IA conveniva davanti al tribunale di Forlì la s.a.s. PO di RU UB per sentirla condannare al risarcimento dei danni derivatigli dalla cessazione dell'attività di officina e gommista, a seguito dell'ordinanza di sgombero emessa dal sindaco di Gambettola il 15.5.1985, per pericolosità e fatiscenza dei locali. Resisteva la convenuta che assumeva che i locali erano stati consegnati in perfetto stato locativo e che il locatario non aveva provveduto all'ordinaria manutenzione. Spiegava domanda riconvenzionale per non aver il UD rilasciato i locali a seguito della dichiarazione della PO di recedere dal contratto, dovendo ristrutturare gli stessi, sicché non aveva potuto realizzare il fabbricato, per cui aveva ottenuto licenza edilizia. Il Tribunale accoglieva la domanda del UD e rigettava quella della convenuta, che proponeva appello.
La corte di appello di Bologna, con sentenza depositata il 17.11.1998, rigettava la domanda del UD ed, in accoglimento della riconvenzionale, condannava quest'ultimo al pagamento nei confronti della convenuta della somma di 125 milioni.
Riteneva la corte di merito che la convenuta, con lettera raccomandata del 15.9.1978, aveva comunicato alla locataria la sua volontà di recedere dal contratto, a norma dell'art. 73 l. n. 392/1978, con effetto dal decorso di sei mesi, avendo ottenuto il

2.7.1977 dal comune la licenza edilizia;
che il 23.11.1978 l'impresa incaricata dalla convenuta si recava sul posto per iniziare i lavori sulla parte di immobile, non costituente oggetto della locazione;
che il UD si opponeva, assumendo che deteneva l'intero immobile a titolo di locazione;
che conseguentemente la licenza scadeva per mancato inizio di lavori entro l'anno; che la presentata rinnovazione veniva respinta;
che - il Pretore di Cesena, con sentenza del 15.2.1982, riteneva che tra le parti si era costituito un tacito contratto di comodato relativamente a parte dell'immobile, ordinandone il rilascio;
che, se l'attore avesse provveduto a rilasciare la parte di immobile concessa in comodato immediatamente dopo la lettera del 24.11.1978, non si sarebbe verificata la scadenza della concessione, in quanto i lavori potevano essere iniziati nella parte concessa in comodato, per poi proseguire sulla parte dell'immobile concessa in locazione, decorsi i sei mesi dal recesso;

che il danno subito dalla convenuta andava liquidato in L. 120.000.000, giuste le risultanze della consulenza, mentre nessun danno poteva riconoscersi al UD, considerato che il contratto, per effetto dell'art. 67 l. n. 392/1978, veniva a scadere il 14.12.1984, mentre l'ordinanza di sgombero era stata notificata l'11.5.1985. Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione il UD. La convenuta resiste con controricorso e ha proposto anche ricorso incidentale condizionato e poi memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi a norma dell'art. 335 c.p.c.. Con il primo motivo del ricorso principale il UD lamenta la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 67 l. n. 392/1978, in relazione all'art. 15 bis l. n. 94 del 25.3.1982, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c.. Assume il ricorrente che, in applicazione del suddetto art. 15 bis l. n. 94/1982 il termine di scadenza del contratto, che per effetto della proroga di cui all'art. 67 l. n. 392/1978, era il 14.12.1983, risultava prorogato al 14.12.1985, come erroneamente non aveva considerato la corte di merito, con la conseguenza che la sua domanda di risarcimento del danno non poteva essere rigettata sotto il profilo che l'ordinanza di sgombero era stata notificata l'11.5.1985 e cioè l'anno successivo in cui il UD avrebbe dovuto rilasciare i locali.

2. Il motivo è fondato e va accolto.
Infatti, se il giudice di merito, ha ritenuto che il termine di rilascio dei locali, per scadenza dell'ulteriore proroga fissata dall'art. 67 l. n. 392/1978, era quello fissato dall'art. 67 lett. C), inevitabilmente avrebbe dovuto considerare che detto termine era stato prorogato di un biennio dall'art. 15 bis della l. n. 94/1982, sempre salvo che non si fosse verificato un legittimo esercizio del diritto di recesso ex art. 73 l. n. 392/1978 (sulla quale questione vedasi quanto si dirà in merito al terzo motivo).

2. Con il secondo motivo del ricorso principale il ricorrente lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1575 e 1576 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., nonché l'omessa motivazione su un punto decisivo della sentenza.
Lamenta il ricorrente che la corte di merito non ha applicato le norme di cui all'art. 1575 e 1576 c.c., concernenti gli obblighi della locatrice di mantenere l'immobile in stato di servire all'uso convenuto e di eseguire le riparazioni necessarie, come risultava dall'ordinanza sindacale di sgombero del 10.5.1985. 3. Ritiene questa Corte che il motivo sia assorbito dall'accoglimento del primo motivo.
Infatti, avendo la corte di merito ritenuto che il rilascio dei locali doveva avvenire il 14.12.1984, e cioè precedentemente all'ordinanza sindacale di sgombero, ovviamente ha ritenuto implicitamente assorbita la questione attinente al soggetto tenuto alle opere di manutenzione dell'immobile, che potrà essere riproposta al giudice del rinvio.

4. Con il terzo motivo di ricorso il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 73 e dell'art. 59 l. n. 392/1978, in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi, in relazione all'art. 360 n. 5 c.p.c. Ritiene il ricorrente che la sentenza impugnata erroneamente ha ritenuto fondata la domanda riconvenzionale della società convenuta per il ristoro dei danni per l'impossibilità di realizzare il fabbricato di cui alla concessione edilizia, per mancata tempestiva restituzione dei locali in comodato prima e dei locali in locazione poi, e ciò in violazione dell'art. 73, in relazione all'art. 59 l. n. 392/1978. Assume il ricorrente che la lettera di recesso fu spedita solo il 15.9.1978, mentre la concessione edilizia era stata rilasciata il 2.7.1977, per cui alla data in cui fu richiesto il recesso, essa era già scaduta, oltre al rilievo che il recesso doveva avvenire decorsi sei mesi da tale missiva e cioè il 15 marzo 1979. In ogni caso la concessione edilizia era già scaduta alla data del 23.11.1978, in cui l'impresa si presentò per eseguire i lavori. Ciò vale anche con riferimento ai locali concessi in comodato, in quanto il rilascio degli stessi avvenne solo in data 24.11.1978.

5.1. Ritiene questa Corte che il motivo sia fondato e vada accolto. A norma dell'art. 73 l. n. 392/1978 "per i contratti previsti negli artt. 67 e 70 e, ferme restando le scadenze convenzionali, nell'art. 71, il locatore può recedere in base ai motivi di cui all'art. 29 e con il preavviso di cui all'art. 59".
La giurisprudenza di legittimità ha ritenuto, che in tema di recesso dalle locazioni non abitative ai sensi dell'art. 73 cit.; il possesso della prescritta licenza o concessione edilizia, costituisce una condizione dell'azione, sicché come tale deve sussistere al momento della decisione, per cui se vengono meno gli effetti della concessione prima della decisione ciò impedisce non solo la pronuncia di rilascio, ma anche gli effetti di questa (Cass. 12.6.1987, n. 5158; Cass. 28.9.1995, n. 10245).
In materia è peraltro intervenuta la Corte Costituzionale, che ha dichiarato costituzionalmente illegittimo l'art. 29, c. 1 lett. D), ultima parte, in relazione alla lett. C), nella parte in cui prevede che la scadenza, nel corso del processo, del termine per l'inizio dei lavori, indicato nella licenza o nella concessione, impedisce l'emanazione del provvedimento di rilascio (C. Cost. 9.10.1998,n. 348).

5.2. Da ciò consegue, anche a seguito della suddetta sentenza della Corte costituzionale, che se la concessione edilizia era già scaduta al momento in cui il rilascio doveva essere eseguito, sia quello relativo ai beni in comodato, che quello relativo ai beni concessi in locazione, nessun danno poteva sussistere in favore della locatrice- comodataria.
Sennonché la sentenza impugnata, pur assumendo che la concessione edilizia era stata rilasciata in data 2.7.1977, ritiene che in data 24.11.1978, allorché fu richiesto il rilascio dei beni in comodato detta concessione non era ancora scaduta, ma non motiva sulla base di quali elementi sia giunta a detta conclusione (nè questa Corte può prendere in considerazione, come vorrebbe la resistente, le risultanze processuali sul punto della consulenza tecnica, non riportate nella sentenza impugnata, essendo ciò riservato esclusivamente al giudice di merito).

5.3. Ne consegue che sussiste, il lamentato vizio dell'impugnata sentenza, sia perché non indica sulla base di quale elemento abbia ritenuto che al momento della richiesta di rilascio dei locali concessi in comodato e del recesso dal contratto di locazione, per effettuare opere di ristrutturazione, la concessione edilizia del 2.7.1977 fosse ancora efficace e non scaduta, risultando, invece dalla stessa sentenza (p. 8) che la convenuta aveva comunicato come data di inizio dei lavori solo il 27.11.1978, sia perché, pur affermando che la convenuta aveva legittimamente esercitato il recesso con lettera spedita l'1.9.1978 per le opere di ristrutturazione dell'immobile, a norma dell'art. 73 l. n. 392/1978, ha poi ritenuto che il conduttore avesse diritto a rimanere nell'immobile a norma dell'art. 67 fino al 14.12.1984. 6.1. Infondato è anche il quarto motivo di ricorso, con cui il ricorrente lamenta la violazione degli artt. 34 e 69 l. n. 392/1978, nonché l'omessa motivazione, in quanto la corte di merito non avrebbe motivato sull'eccezione che l'omessa restituzione dei locali dipendeva dalla mancata corresponsione da parte della locatrice dell'indennità di avviamento commerciale.

6.2. Infatti la sentenza impugnata ha espressamente rigettato detta eccezione, rilevando che l'indennità in questione non era mai stata richiesta dal conduttore ne' negata dalla locatrice. Questa motivazione in fatto, che fonda il rigetto dell'eccezione del conduttore, non è stata dallo stesso contestata, per cui il motivo di censura in questione va rigettato.

6.3. L'accoglimento del primo e terzo motivo del ricorso comporta l'assorbimento del quinto motivo di ricorso (in tema di nullità della consulenza tecnica d'ufficio).

7.1. Il ricorso incidentale va dichiarato inammissibile, per un duplice ordine di ragioni.
Anzitutto nella fattispecie, come risulta dallo stesso controricorso, la procura alle liti è stata rilasciata in calce alla copia notificata del ricorso per cassazione, anziché in calce o a margine del controricorso, e ciò rende quest'ultimo inammissibile, mancando la certezza dell'effettivo rilascio del mandato in data anteriore o coeva alla notificazione dell'atto; ne' può ritenersi sufficiente, all'uopo, il mero richiamo alla procura conferita in tal guisa, contenuto nel controricorso, potendo, invece, tale modalità di conferimento restare valida ai soli fini della costituzione del resistente in giudizio e della partecipazione del difensore alla discussione (Cass. 21 agosto 1991, n. 9011; Cass. n. 3540/1989; Cass. 6263/1988).

7.2. Inoltre l'inammissibilità del ricorso incidentale consegue alla mancata esposizione dei fatti di causa, a norma del combinato disposto degli artt. 371, c. 3, e 366, c. 1^ n. 3, c.p.c.. Infatti ove il controricorso contenga anche un ricorso incidentale, per l'ammissibilità di quest'ultimo, data la sua autonomia rispetto al ricorso principale, deve sussistere l'esposizione sommaria dei fatti di causa ed è pertanto inammissibile il ricorso incidentale (e non il controricorso) tutte le volte in cui si limiti ad un mero rinvio all'esposizione del fatto contenuta nel ricorso principale, potendo il requisito di cui all'art. 366 c. 1, n. 3 c.p.c, ritenersi sussistente, solo quando dal contesto dell'atto di impugnazione si rinvengono gli elementi indispensabili per una precisa cognizione dell'origine e dell'oggetto della controversia, dello svolgimento del processo e delle posizioni assunte dalle parti, senza necessità di ricorso ad altre fonti (Cass., S.U. 13.2.1998,n. 1513). Nella fattispecie neppure dal contenuto, del controricorso emergono tutti questi elementi suddetti relativi allo svolgimento dei fatti di causa.

8. Vanno, pertanto accolti il primo ed il terzo motivo del ricorso principale, rigettato il quarto e dichiarati assorbiti il secondo ed il quinto.
Va dichiarato inammissibile il ricorso incidentale. Va cassata, l'impugnata sentenza, in relazione ai motivi accolti, con rinvio anche per le spese di questo giudizio di Cassazione ad altra sezione della Corte di appello di Bologna, che si uniformerà ai principi sopra esposti.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi. Accoglie il primo ed il terzo motivo del ricorso principale, rigetta il quarto motivo e dichiara assorbiti il secondo e quinto motivo. Dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Cassa l'impugnata sentenza, in relazione ai motivi accolti, con rinvio, anche per le spese di questo giudizio di Cassazione, ad altra sezione della Corte di appello di Bologna.
Così deciso in Roma, il 18 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 3 giugno 2002