Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. GIOVANNI B. PETTI - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - rel. Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NT GI, elettivamente domiciliato in Roma, via Castro Pretorio n. 25, presso l'avv. Vincenzo Mesiano, che lo difende giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RA DR, RA DI, elettivamente domiciliati in Roma, via Antonio Gramsci n. 28, presso l'avv. Manilio Franchi, che lo difende anche disgiuntamente all'avv. Stefano Dindo, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché contro
RA DE
- intimata -
avverso la sentenza del Tribunale di NA n. 2567/97 del 21 novembre - 31 dicembre 1997 (R.G. 118/97). Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 15 aprile 2002 dal Relatore Cons. Dott. IO Finocchiaro;

Udito l'avv. N. DI Pierro per il ricorrente e l'avv. M. Franchi per i controricorrenti;

Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Carlo Destro, che ha concluso chiedendo, in via principale, rinvio della causa a nuovo ruolo per la riunione al ricorso 2887/03, in subordine, il rigetto del ricorso.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso 12 febbraio 1993 RA DR e RA DI convenivano in giudizio, innanzi al pretore di NA, giudice delle locazioni, NT GI per la procedura di cui agli artt. 44 e 45, della l. 27 luglio 1978, n. 392, ai fini della determinazione del canone locativo di un immobile nel periodo tra il 7 ottobre 1991 (data di reintegra del conduttore in forza di ordinanza collegiale della corte di appello di Venezia) e il 10 giugno 1993 (data del successivo rilascio).
Determinato dal giudice adito il canone legale e condannato il, NT al pagamento della differenza (tra il dovuto e quanto in concreto corrisposto) il tribunale di NA, con sentenza 21 novembre - 31 dicembre 1997 rigettava l'appello proposto dal NT e dichiara inammissibile l'appello incidentale proposto da RA DR e DI avverso tale pronunzia. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso il NT affidato a 3 motivi.
Resistono, con controricorso, RA DR e DI. Con ordinanza 25 settembre 2001 la Corte, ha disposto, ai sensi dell'art. 331 c.p.c. l'integrazione del contraddittorio nei confronti di RA DE, che, in qualità di coerede, con RA DR e DI, di RA RE, deceduto, aveva partecipato al giudizio di secondo grado e nei cui confronti non era stato notificato il ricorso introduttivo di questo giudizio di legittimità.
A tanto ha provveduto, nei termini assegnati, con atto 7 novembre 2001, NT GI.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Assume parte ricorrente che tra il presente ricorso (di impugnazione della sentenza 21 novembre - 31 dicembre 1997 del tribunale di NA, che ha rigettato l'appello proposto dal NT avverso la sentenza del pretore di NA che ha quantificato il canone di locazione dovuto dallo stesso NT nel periodo tra il 7 ottobre 1991 e il lo giugno 1993 per la conduzione di un immobile di proprietà degli attuali controricorrenti) e il ricorso pendente innanzi questa Corte di cassazione al n. 2887/2002 (avente ad oggetto il ricorso avverso la sentenza resa in sede di rinvio, nel diverso giudizio avente a oggetto la pretesa del NT ad essere reintegrato nella locazione dello stesso immobile ai sensi degli artt. 31 e 60, l. 27 luglio 1978, n. 392), sussistono "elementi di connessione ai sensi dell'art. 40 c.p.c.". Si evidenzia, infatti, che per una stessa causa petendi (ripristino di locazione) ... viene richiesto dalla controparte .. il pagamento del canone di locazione (nella causa trattata con il presente ricorso) ... e invece il risarcimento del danno da occupazione dell'immobile nella causa trattata con il ricorso 2887/02". "È evidente, si assume, che le due domande non possono sommarsi e che l'una esclude l'altra in dipendenza di una corretta qualificazione della causa petendi, e cioè a seconda che sia ritenuto valido il ripristino della locazione forzosamente operato, e allora competerà il canone, oppure tale ripristino sarà ritenuto illegittimo e allora competerà il risarcimento del danno ma non evidentemente le due cose insieme".

2. L'assunto è manifestamente infondato.
A prescindere dal considerare che malamente è invocata, al riguardo, la disposizione di cui all'art. 40 c.p.c., dovendo, eventualmente, trovare applicazione la diversa norma di cui all'art. 274 c.p.c. (senza ombra di dubbio utilizzabile anche nell'ambito del giudizio di legittimità, cfr. Cass. 21 aprile 2000, n. 5267, nonché Cass. 27 settembre 1999, n. 10653), deve escludersi che esistano motivi, anche di mera opportunità, che giustifichino la riunione al presente giudizio di quello rubricato al n. 2887/02 R.G.
Le due controversie hanno, infatti, palesemente, diversi petita e distinte causae petendi.
Mentre, in particolare, in questa sede si controverte sul canone, di legge, dovuto dal NT per il godimento, da parte dello stesso, dell'immobile dei RA nel periodo 7 ottobre 1991 - 10 giugno 1993, oggetto dell'altra vertenza è la fondatezza, o meno, della domanda di ripristino della locazione (pur se relativamente allo stesso immobile) a norma degli artt. 31 e 60 della legge n. 392 del 1978, spiegata dal NT.
Nè, ancora, è pertinente il rilievo che nella eventualità dovesse rimanere accertato che il NT non aveva titolo per il ripristino della locazione lo stesso è tenuto non al pagamento di un canone, per la locazione, ma alla "diversa" obbligazione di risarcire i danni patiti dai RA per la illegittima occupazione dell'immobile.
È sufficiente, al riguardo, considerare la stessa formulazione di cui all'art. 1591 c.c., indubbiamente applicabile nella specie e in forza del quale "il conduttore in mora a restituire la cosa (locata) è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla consegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno". È palese, pertanto, che mentre in questa sede oggetto del contendere è la quantificazione del "corrispettivo convenuto" o, comunque, dovuto dal NT per effetto del ricostituirsi del rapporto di locazione, a seguito della pronunzia provvisoriamente esecutiva del tribunale di NA e della corte di appello di Venezia, confermativa della stessa, nel diverso giudizio di cui al ricorso sub 2887/02 R.G. si controverte, da un lato, delle legittimità, o meno del ripristino della locazione, dall'altro, nel caso tale ripristino dovesse essere ritenuto illegittimo, del solo obbligo del NT di risarcire "il maggior danno" di cui al ricordato art. 1591 c.c.

3. Precisato quanto sopra si osserva che con contratto 29 dicembre 1960 NG AR IO (dante causa degli attuali controricorrenti RA) ha concesso in locazione a NT GI un fabbricato di sua proprietà in NA (costituito da un palazzo su tre piani, di cui il piano terreno adibito a osteria trattoria, i rimanenti a abitazione).
Successivamente, con sentenza del pretore di NA del 1979, confermata dal tribunale con propria pronunzia del 1983, è stata dichiarata la cessazione del contratto di locazione tra le parti per urgente e improrogabile necessità della locatrice e l'immobile restituito (il 24 marzo 1983, per la parte adibita a osteria e nel mese di novembre 1983 per la restante parte) alla allora locatrice. Successivamente il tribunale di NA con sentenza del 1989 accoglieva la domanda proposta dal NT contro i RA ai sensi degli artt. 31 e 60 della l. 27 luglio 1978, n. 392, per avere costoro adibito l'immobile a loro abitazione non entro sei mesi dal rilascio ma solo a distanza di tre anni.
In esecuzione di tale pronunzia (dichiarata provvisoriamente esecutiva, e quindi confermata dalla corte di appello di Venezia con sentenza del 1993) il NT è stato reintegrato nel godimento dell'immobile già oggetto della locazione del 1960 in data 7 ottobre 1991 ed ha avuto la disponibilità dello stesso sino al 10 giugno 1993, data in cui l'immobile è stato rilasciato a seguito di sfratto per morosità.
Nelle more e, in particolare, come esposto in parte espositiva, in data 12 febbraio 1993 i RA hanno promosso, innanzi al pretore di NA il presente giudizio, diretto alla determinazione del canone dovuto dal NT per il godimento dell'immobile in discussione a seguito della reintegra disposta dal tribunale di NA. Poiché in pendenza del giudizio di primo grado questa Corte regolatrice (con sentenza del 1996) ha cassato con rinvio la pronunzia di appello, resa nel giudizio di ripristino della locazione ex artt. 31 e 60, legge n. 392 del 1978, l'attuale ricorrente ha eccepito - per la prima volta in grado di appello - l'incompetenza del pretore a conoscere della domanda di determinazione del canone di locazione, per essere competente, in via esclusiva il giudice di rinvio.
Tale tesi è stata disattesa dal tribunale nella sentenza ora gravata sul rilievo, assorbente, che la competenza può esistere, o meno, al momento della proposizione della domanda, ma non è suscettibile di modifiche, nel corso del giudizio.

4. Con il primo motivo, denunziando "violazione delle norme sulla competenza, art. 360 n. 2 c.p.c. in relazione agli artt. 383 e 389 c.p.c." il ricorrente censura la pronunzia impugnata, nella parte in cui ha ritenuto la competenza del pretore a conoscere della domanda, facendo presente che la designazione del giudice di rinvio, contenuta nella pronuncia di cassazione resa ai sensi dell'art. 383 c.p.c. determina una competenza funzionale del suddetto giudice non suscettibile di successive contestazioni.
Ne deriva, assume il ricorrente, che a seguito della sentenza n. 11536 del 1996 della Corte di cassazione - che aveva cassato la pronunzia n. 59 del 1993 della Corte di appello di Venezia che aveva ripristinato il contratto di locazione inter partes - solo il giudice di rinvio, nella sua veste di giudice del giudizio rescindente poteva conoscere della presente controversia.

5. Il motivo è manifestamente infondato.
È sufficiente, al riguardo, tenere presente la letterale formulazione dell'art. 5 c.p.c. nel testo in vigore, con decorrenza dal 1^ gennaio 1993 per effetto delle modifiche introdotte dall'art. 2, l. 26 novembre 1990, n. 353.
Giusta tale disposizione (certamente applicabile nel presente giudizio, promosso con ricorso notificato il 12 febbraio 1993, a comunque applicabile, ex art. 90, comma 1, l. 26 novembre 1990, n. 353 anche ai giudizi pendenti alla data del 1^ gennaio 1993) in particolare, per quanto rilevante al fine del decidere, "la competenza si determina .. con riguardo .. allo stato di fatto esistente al momento della proposizione della domanda e non hanno rilevanza ... i successivi mutamenti della legge o dello stato medesimo".
Pacifico quanto precede, e non controverso che all'epoca della proposizione della domanda (12 febbraio 1993) la sentenza di questa Corte n. 11536 del 1996 non era stata ancora pronunciata, è palese - a prescindere da ogni altro, pur puntuale pertinente rilievo (sulla presente vertenza questa Corte già si è pronunziata in sede di regolamento di competenza affermando la competenza del pretore di NA a conoscere della domanda per il periodo in esame, cfr. Cass. 14 giugno 1995 n. 6690) - l'irrilevanza, al fine del decidere, della pronunzia di questa Corte del 1996.
Quest'ultima, infatti, se determina come invoca il ricorrente - una competente funzionale inderogabile in favore del giudice del rinvio, non è certamente idonea - per espressa scelta normativa - a incidere sulla competenza quanto a altri, diversi giudizi, già pendenti alla data della sua pronunzia.

6. Con il secondo motivo il ricorrente denunziando "violazione, falsa applicazione di norme di diritto, art. 360 c.p.c. n. 4, in relazione all'art. 336 c.p.c." censura la sentenza impugnata nella parte in cui questa ha affermato che per effetto della pronuncia n. 11536 del 1996 di questa Corte, di cassazione della sentenza della corte di appello di Venezia ha riacquistato efficacia la sentenza di primo grado, che aveva disposto "come, del resto, quella di gravame) il ripristino della locazione.
In realtà, assume il ricorrente, la cassazione della sentenza estende i suoi effetti ai provvedimenti e agli atti dipendenti dalla sentenza cassata.
Poiché nella specie la sentenza di appello è stata cassata per essere inapplicabile l'art. 31, della legge n. 392 del 1978, qualora nelle more sia sopravvenuta la scadenza legale del contratto di locazione, è palese, da un lato, che la cassazione della sentenza di appello ha importato anche quella della sentenza dei primi giudici, dall'altro, che se non poteva ripristinarsi una locazione non aveva significato qualsiasi accertamento sul quantum dovuto dal conduttore.

7. Al pari del precedente il motivo è manifestamente infondato. A norma dell'art. 383 c.p.c. la Corte di cassazione quando accoglie il ricorso per motivi diversi da quelli richiamati nell'articolo precedente (cioè per violazione da parte del giudice del merito delle norme sulla competenza e sulla giurisdizione) "rinvia la causa ad altro giudice di grado pari a quello che ha pronunciato la sentenza cassata", salvo nell'eventualità "riscontri una nullità del giudizio di primo grado per la quale il giudice d'appello avrebbe dovuto rimettere le parti al primo giudice", atteso che in una tale eventualità "rinvia la causa ... al primo giudice".
Pacifico quanto precede e non controverso che con la sentenza 11596 del 1996 questa Corte, si è limitata a cassare la sentenza della Corte di appello di Venezia del 1993, rinviando la causa alla stessa Corte, altra sezione, quale giudice di rinvio, è di palmare evidenza che per effetto della stessa - contrariamente a quanto si assume in ricorso - non è stata affatto cassata anche la sentenza di primo grado (certo sia che nella specie non ricorreva alcuna delle ipotesi che giustificassero la rimessione della causa al primo giudice e che, comunque, in una tale eventualità la causa sarebbe stata rinviata ad un giudice di primo grado e non alla corte di appello). È evidente, pertanto, concludendo sul punto, che - come esattamente rilevato dalla sentenza in questa sede impugnata - con la sentenza di questa Corte n. 11596 del 1996 non è stato affatto posto nel nulla anche la pronunzia dei primi giudici, senza che possa, in senso diverso, invocarsi la previsione di cui all'art. 336 c.p.c. A prescindere, infatti, dal principio di diritto enunciato nella specie da questa Corte, solo a seguito del passaggio in giudicato della pronunzia di rinvio verrà meno, nell'ipotesi il giudice di rinvio dovesse accogliere l'appello a suo tempo proposto dalla parte appellante soccombente, la sentenza di primo grado, e in forza della quale il NT è stato riammesso nel godimento dell'immobile per cui è controversia.
Nelle more non sussistono ragioni di sorta per ritenere, in contrasto con la chiara previsione di cui all'art. 383 sopra richiamato, che per effetto della sentenza di questa Corte, di cassazione della sentenza di secondo grado, sia stato espunta anche la sentenza del tribunale di NA.
Anche a prescindere da quanto precede, comunque, non può tacersi che anche nella eventualità dovesse accertarsi, con sentenza passata in cosa giudicata, che il NT non aveva titolo al ripristino della locazione ciò non esclude, a norma dell'art. 1591 c.c. - come anticipato sopra - che lo stesso sarà tenuto, da un lato, al pagamento del canone di legge, dall'altro, al risarcimento del "maggior danno" patito dai locatori.

8. Come accennato in parte espositiva i giudici del merito, accertato che con l'originario contratto erano state concesse in locazione tre distinte unità immobiliari, aventi diverse destinazioni, hanno ritenuto che il canone - dovuto dal conduttore per il godimento di dette unità per effetto del disposto ripristino della locazione - dovesse determinarsi autonomamente per ciascuna unità. Hanno osservato, infatti, quei giudici che in materia di beni unitariamente locati, ma aventi - come nella specie (in cui il piano terreno era adibito a osteria mentre i piani superiori, adibiti a abitazione, erano stati concessi al conduttore perché li sublocasse a terzi) - destinazione diversa e non legati da vincolo strumentale o pertinenziale, deve applicarsi, per ciascuno di essi, la disciplina propria della sua tipologia.

9. Tale capo della sentenza gravata è censurato dal ricorrente con il terzo motivo con il quale, denunziando "violazione, falsa applicazione di norme di diritto, art. 360 n. 4 c.p.c." si fa presente, in primis, che altra sentenza, passata in cosa giudicata, del 29 settembre 1994, del tribunale di NA aveva accertato la unitarietà della locazione in essere tra le parti (quanto al fabbricato condotto da esso NT) definita globalmente come commerciale, per cui la sentenza in questa sede gravata è stata pronunziata in violazione del precedente giudicato. In secondo luogo, sempre con tale (terzo) motivo, il ricorrente fa presente che gli artt. 31 e 60 della l. 27 luglio 1978, n. 392 fanno parola di "ripristino" della locazione per cui il rapporto contrattuale doveva essere riportato nelle stesse condizioni in cui si svolgeva prima dello sfratto per necessità (poi risultata insussistente) e esso concludente, quindi, era tenuto esclusivamente al pagamento del canone del 1982, ancorché maggiorato dei soli aumenti legali sopravvenuti.
10. Sotto il primo profilo (violazione del giudicato, costituito da altra sentenza, tra le stesse parti, che avrebbe accertato l'esistenza di un'unica locazione commerciale) la censura non può trovare accoglimento, per la sua manifesta inammissibilità. I giudici del merito, in particolare, hanno disatteso la eccezione di giudicato sul rilievo, assorbente, tra l'altro, che l'appellante pur invocando, nel presente giudizio, la sentenza 29 settembre 1994 dello stesso tribunale di NA, aveva omesso di produrla in giudizio. Certo quanto sopra, non controverso che il ricorrente non censura in alcun modo tale ultima affermazione dei giudici del merito (circa l'assenza, in atti, di qualsiasi prova circa l'esistenza del giudicato in parola) è palese che il motivo non può che essere rigettato.
Giusta la regola fondamentale di cui all'art. 2697 c.c., infatti, l'attuale ricorrente non poteva limitarsi a dedurre che tra le parti era intervenuta altra sentenza, in altro giudizio, che aveva qualificato in un certo modo il rapporto di locazione inter partes. In realtà era puntuale onere del NT produrre, nel rispetto delle regole del contraddittorio, la sentenza de qua onde consentire al giudice di appello di verificare la fondatezza, o meno, del proprio assunto.
Non avendo il NT adempiuto a tale onere è palese, come anticipato, che correttamente i giudici del merito hanno disatteso l'eccezione.
11. Quanto da ultimo, alla circostanza che erroneamente i giudici del merito avrebbero autonomamente calcolato da un lato, il canone di legge dovuto dal NT per i locali adibiti a abitazione, dall'altro, di quelli adibiti a esercizio commerciale, in violazione degli artt. 31 (relativo alle locazioni di immobili urbani adibiti a uso diverso da quello abitazione) e 60 (in tema di contratti di locazioni di immobili adibiti ad uso di abitazione) ove si prevede "il ripristino" del contratto di locazione cioè che il contratto sia rimesso nello stato primitivo, anteriore, la censura non coglie nel segno.
Premesso che come in precedenza la l. 23 maggio 1950, n. 253, attualmente anche la l. 27 luglio 1978, n. 392, distingue (e contrappone) nettamente i contratti di locazione di immobili urbani, a seconda che abbiano ad oggetto immobili destinati a abitazione o immobili a uso diverso, assoggettandoli a regimi giuridici profondamente diversi, deve ribadirsi - in conformità a una giurisprudenza assolutamente pacifica - che in materia di locazione la circostanza che beni con diversa destinazione siano dedotti in un contratto di locazione, formalmente unico, e con la previsione (come puntualmente si è verificato nel caso di specie) di un unitario corrispettivo, non implica necessariamente - come invoca l'attuale ricorrente - che il rapporto debba considerarsi unitario e inscindibile anche dal punto di vista sostanziale.
Al contrario bene è possibile che beni oggettivamente distinti, anche se formano oggetto di congiunta contrattazione, configurando rapporti locativi distinti, seguano una diversa regolamentazione (in termini, cfr. Cass. 9 novembre 1977, n. 4815, nonché Cass. 11 gennaio 1978, n. 103 e Caos. 16 luglio 1982, n. 4188). Al riguardo stabilire se, per ipotesi, si sia - attese le particolarità del contratto - a fronte di un contratto sostanzialmente unico e indivisibile (con conseguente applicazione della disciplina tipica dell'uso prevalente cui i beni sono utilizzati) o, piuttosto, in presenza di più rapporti soggetti a distinte discipline sostanziali (vuoi quanto alla regolamentazione dei singoli rapporti, vuoi quanto alla determinazione del canone legale secondo i parametri di cui alla legge n. 392 del 1978) implica palesemente un accertamento di fatto, rimesso al giudice del merito, in alcun modo sindacabile in sede di legittimità ove condotto secondo corretti canoni logici e giuridici.
Certo quanto sopra si osserva che i giudici del merito hanno ritenuto, da un lato, che le varie parti del fabbricato erano autonome, dall'altro che l'originario contratto inter partes prevedeva espressamente che i locali al piano terreno fossero adibiti a uso commerciali e quelli ai piani superiori ad uso di abitazione (con facoltà di sublocazione).
Non solo tali osservazioni paiono giuridicamente corrette e perfettamente logiche, in relazione alla fattispecie in esame, ma parte ricorrente si astiene dal formulare, al riguardo, qualsiasi censura.
Anche a prescindere da quanto precede, infine, non può tacersi che si deroga al principio che sopra si è espresso (e fatto proprio dai giudici del merito) esclusivamente nella ipotesi i cui i vari beni siano obiettivamente indivisibili o alcuni costituiscano pertinenza degli altri (cfr. Cass. 11 gennaio 1978, n. 103). Certo che nella specie non solo non esiste - e neppure è stata mai dedotta - l'indivisibilità delle varie porzioni dell'immobile (rilasciate, come sottolineato dalla sentenza impugnata in momenti distinti), e pacifico, altresì, che non vi era alcun rapporto pertinenziale tra i vani a uso commerciale e gli altri, è palese che correttamente i giudici del merito hanno proceduto a quantificare il canone di locazione secondo la natura (e la destinazione) dei vari beni oggetto di locazione, distinguendo, in particolare, quelli adibiti a abitazione dagli altri.
12. Risultato totalmente infondato il proposto ricorso, in conclusione, deve rigettarsi, con condanna del ricorrenti, in solido, al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso;

condanna il ricorrente al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità in favore dei controricorrenti, liquidate in Euro 116,00, oltre Euro 2000,00 per onorari.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte di Cassazione, il 15 aprile 2002. Depositato in Cancelleria il 10 agosto 2002