M REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO E8842°/ 0°1 LA CORTE SUPREMA Oggetto SEZION CONDOMINIO Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 6853/99 - Presidente Dott. Vincenzo CALFAPIETRA Consigliere - Cron. 20203 Dott. Antonio VELLA Consigliere Dott. Rosario DE JULIO Rep. Ud.13/03/01 Dott. IO SETTIMJ - Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Rel. Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE - UFFICIO COPIE ha pronunciato la seguente Richiesta copia dal Sig.. SE NTENZA per diritti L. 60.00 1280 7051 sul ricorso proposto da: IL CANCELLIERE LA CALETTA DI SO AR & C. S.a.s. in persona CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE dell'acc.rio Sig.ra SO AR, elettivamente UFFICIO COPIE domiciliata in ROMA VIA GRAMSCI 14, presso lo studio Richiesta copia studio dal Sig. + per diritti L. 6000 SALVATORE, che la difende dell'avvocato HERNANDEZ GIU. 2001 unitamente all'avvocato BONGIOANNI GIANFRANCO, giusta IL CANCELLIERE delega in atti;
CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ricorrente UFFICIO COPIE

contro

Richiesta copia studio. dal Sig. N.C ved. UA in proprio e nella RANZANI GIUSEPPINA per diritti C 6000 qualità di genitore esercente la potestà di UA il +4-2001 IL CANCELLIERE 2001 RD E UA AR quali eredi di AG 456 IO, elettivamente domiciliati in ROMA P.ZZA DEL -1- presso l'avvocato RIZZACASA EP che li FANTE 2, difende;

- controricorrenti -

nonchè contro ¡QUARTA LO, LE NT, UF EP, EI | RD, AN SI, VA HE, SO AN, DE SI NI, ER IA UI, TO LD, UA RD, CH NO, UA AR, FALLA CARAVINO GEMMA;
intimati avversO la sentenza n. 1000/98 della Corte d'Appello di TORINO, depositata il 28/09/98; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/03/01 dal Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE;
udito l'Avvocato DINACCI,Giampiero per delega dell'avv. S. Hernanadez, depositata in udienza, difensore della ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito l'Avvocato Giuseppe RIZZACASA, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Maurizio VELARDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. -2- Mr. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto notificato il 12 giugno 1986 AR TA e altri quattordici proprietari di singole unità immobiliari dell'edificio sito in via Cadorna n. 28 a Torino citarono davanti al Tribu- nale di quella città DA NI e la s.a.s. La ET di US AR e C., rispettivamente proprietaria e conduttrice di locali dello stesso stabile destinati a negozio, chiedendo che fosse- ro condannate alla cessazione dell'attività di pescheria che vi veniva svolta, in quanto contra- stante con le prescrizioni del regolamento condo- miniale, nonché al risarcimento dei danni. Le convenute si difesero sostenendo la legittimità del proprio operato e osservando inoltre che il contratto di locazione era stato predisposto dall'amministratore del condominio IO AG, il quale aveva altresì rilasciato il 16 dicembre 1985 un nulla osta, cui era seguito il rilascio dell'autorizzazione comunale all'eserci- Chiamato in causazio della vendita di pesce. iussu iudicis dalle convenute, per essere tenute indenni dalle pretese degli attori, IO AG si costituì a sua volta in giudizio, contestando l'ammissibilità e la fondatezza della 6853/1999 3 Min domanda di garanzia proposta nei suoi confronti. All'esito dell'istruzione della causa, consi- stita in produzioni documentali, con sentenza del 28 settembre 1993 il Tribunale rigettò le domande degli attori. Impugnata da AR TA e da altri otto de- gli originari attori (nonché dal successore a titolo particolare di uno di loro, nei confronti del quale è stata poi disposta l'integrazione del seguita dalla costituzione incontraddittorio, giudizio della sua erede), la decisione è stata riformata dalla Corte di appello di Torino, che con sentenza del 28 settembre 1998 ha dichiarato illegittima la destinazione del negozio a commer- cio di pesce, ha condannato DA NI e la società La ET a porvi termine, nonché a risarcire agli appellanti i relativi danni, da liquidare in un separato giudizio;
ha inoltre respinto le domande di garanzia che le originarie convenute avevano proposto, sia reciprocamente, sia nei confronti di AR AG (poi deceduto, con conseguente costituzione in giudizio della vedova Giuseppina Ranzani, anche in rappresentan- za dei figli minorenni DO AG e NN AG, quali eredi). 6853/1999 4 Mm. Contro tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione la società La ET, in base a quattro motivi, poi illustrati anche con memoria. На resistito Giuseppina Ranzani, in proprio e quale esercente la potestà dei genitori su Ric- cardo AG e NN AG. Gli altri desti- natari del ricorso non hanno svolto attività difensiva in questa sede. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo di ricorso la società La ET, denunciando «violazione degli artt. 331 e 354 c.p.c. in relazione all'art. 360 n. 4 c.p.c.», sostiene che il giudice di secondo grado avrebbe dovuto ordinare l'integrazione del con- traddittorio nei confronti di tutti coloro, tra gli originari attori, che non avevano impugnato la sentenza del Tribunale, data l'inscindibilità o quanto meno la dipendenza dei rapporti dedotti in giudizio, che sono stati qualificati dalla Corte di appello come "vere e proprie servitù reciproche", sicché, secondo la ricorrente, si impone, nell'ambito condominiale, una visione complessiva e totalizzante, dovuta al vincolo genetico di reciprocità e di identità di contenu- to delle varie servitù che vengono a gravare 6853/1999 5 M simultaneamente su tutte le parti di proprietà individuale incluse nel condominio, colla conse- guenza che, per esigenze logiche, il diritto di proprietà di ogni singolo condomino deve poter corrispondere sempre a quello sorto in via reci- proca a carico di tutti gli altri condomini, senza che si formino giudicati divergenti». La tesi non è fondata. La situazione processuale cui hanno dato luo- go le azioni esercitate

contro

DA NI e la società La ET, proprio alla stregua della prospettazione della Corte di appello condivisa dalla ricorrente, consiste tipicamente in un "litisconsorzio facoltativo", ai sensi dell'art. 103 c.p.C., che per definizione non comporta la necessità di disporre integrazioni del contrad- dittorio in sede di impugnazione, nei confronti di chi non sia stato chiamato in un successivo grado del giudizio, pur avendo partecipato al precedente (cfr., da ultimo, Cass. 23 febbraio 2001 n. 2661): AR TA e gli altri attori hanno fatto valere contestualmente così come ben avrebbero potuto fare separatamente e in tempi diversi ognuno un proprio personale e distinto da quelli degli individuale diritto, 6853/1999 6 M altri, anche se di uguale contenuto (il diritto di "vera e propria servitù", a vantaggio della rispettiva loro unità immobiliare, derivante dalla clausola del regolamento condominiale "contrattuale", che vieta ai proprietari dei negozi di destinarli a certi usi. La "reciproci- tà" dei vincoli di tal genere collega singolar- mente, in senso "verticale", ognuno di coloro che ne beneficiano con ognuno di coloro che ne sono gravati, non gli uni ○ gli altri tra loro, in senso "orizzontale". Si tratta quindi di rapporti distinti, "connessi" bensì in ragione della (occasionale) uguaglianza di contenuto e deriva- zione da uno stesso negozio, ma non anche "in- scindibili" о "tra loro dipendenti", così come non lo sono neppure le relative cause, sicché eventuali decisioni divergenti (positive per alcuni, negative per altri dei soggetti attivi, adottate in processi separati o in gradi diversi dello stesso) non danno luogo a pronunce "inuti- li", né comportano propriamente un "contrasto" di giudicati, stanti i limiti soggettivi della loro efficacia, stabiliti dall'art. 2909 c.c. Né il motivo di ricorso in esame avrebbe po- accolto, ove il divieto di cui situto essere 6853/1999 tratta fosse stato inteso come posto a vantaggio dei proprietari delle varie unità immobiliari dell'edificio non singolarmente e individualmen- te, ma collettivamente e indistintamente, secondo il profilo "condominiale" pure adombrato dalla ricorrente (ma che è contraddetto dalla pronuncia di condanna di DA NI e della società La ET «а risarcire agli appellanti i danni»). La tutela dei diritti comuni, infatti, compete a ogni condomino, il quale può agire in giudizio senza necessità di chiamare in causa gli altri (v., per tutte, Cass. 22 ottobre 1998 n. 10478), anche in sede di impugnazione e nonostante la loro eventuale presenza nel grado precedente (v., tra le altre, Cass. 21 giugno 1993 n. 6856). Con il secondo motivo di ricorso vengono ad- debitate alla Corte di appello violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1367 C.C. per la giusta delimitazione del contenuto contrattuale e per l'esatta individuazione della regola di comune esperienza a cui il caso in esame è stato sottoposto dalla sent. imp., nonché omessa, insufficiente, contraddittoria motivazio- ne sui punti decisivi citati (art. 360 n. 3 e 5 c.p.c)». La censura attiene alla decisione del 6853/1999 8 giudice di secondo grado, relativa alla ritenuta inclusione dell'attività di pescheria, gestita dalla società La ET, tra quelle vietate dal regolamento condominiale, il quale stabilisce che «i locali adibiti a negozi ed ogni altro attinen- te, non potranno essere destinati a commercio 0 deposito di merci esalanti odori sgradevoli ○ comunque deteriorabili, laboratori rumorosi, о comunque a qualsiasi attività che possa recare disturbo anche nelle ore diurne agli altri condo- mini. Similmente ogni "esercizio" dovrà avere caratteristiche che si intonino al grado di signorilità della casa: Ogni mutamento di attivi- tà dovrà essere sottoposto all'approvazione preventiva dell'assemblea dei condomini che deciderà se le caratteristiche del nuovo eserci- zio siano consone a quanto dettato nel presente regolamento». In proposito, la Corte di appello ha rilevato - cui è che il commercio di pesce al minuto adibito il negozio de quo e sue pertinenze rientra all'evidenza nelle attività espressamente vietate previste nella 1° parte dell'articolo in esame, non potendovi essere alcun dubbio sul fatto che il pesce di per sé la costituisca Mi 6853/1999 tipica "merce esalante odori sgradevoli e ancor più - deteriorabile". inoltre assolutamente pacifico che la destinazione in esame, già di per sé vietata dal regolamento, fu effettuata senza la preventiva autorizzazione della assemblea dei condomini, la quale anzi deliberò in senso sfavo- revole a detto mutamento di attività del negozio della NI, in precedenza adibito ad altra attività commerciale (rosticceria)... Per le espo- ste ragioni l'attività di pescheria deve ritener- si di per sé illegittima, in quanto vietata espressamente dal regolamento condominiale e comunque non autorizzata dall'assemblea condomi - niale. Conseguentemente sono superflue ed irrile- vanti le prove orali, nonché l'espletamento delle consulenze tecniche richieste dalle parti». La motivazione sul punto, quindi, non manca, è esauriente e logicamente coerente, sicché sono ingiustificate le peraltro generiche censure di omissione, insufficienza e contraddittorietà che la ricorrente rivolge alla sentenza impugnata. Quanto poi alla lamentata violazione delle regole legali di ermeneutica, sufficiente osservare che già l'applicazione del criterio letterale, di rilievo preminente rispetto agli 6853/1999 10 altri (v., tra le più recenti, Cass. 29 novembre 2000 n. 15306), ha consentito alla Corte di appello di pervenire alla conclusione che la norma regolamentare «di per sé» vieta il commer- cio del pesce, in quanto merce tipicamente "esa- lante odori sgradevoli e comunque deteriorabile". Si è dunque ritenuto - mediante una valutazione eminentemente di merito, come tale incensurabile -in questa sede che la clausola inibisce comun- que in astratto lo svolgimento di attività del genere nei negozi dell'edificio, indipendentemen- te da quella verifica in concreto degli inconve- nienti che effettivamente ne derivino, che secon- ricorrente il giudice di secondo grado do la dovuto compiere, stante la previsione avrebbe regolamentare della necessità di una "autorizza- zione preventiva" da parte dell'assemblea condo- miniale (che peraltro era stata negata). Né ovviamente a questa Corte è dato sindacare il giudizio relativo all'inclusione del pesce (che secondo la società La ET non «emana sempre cattivi odori») tra le merci oggetto del divieto in questione: giudizio che è frutto di nozioni di comune esperienza, la cui applicazione è riserva- ta al giudice del merito e non può formare ogget- 6853/1999 11 Min to di doglianza in sede di legittimità, se non sotto il profilo non dedotto dalla ricorrente dell'errore nell'individuazione della nozione stessa di "notorio" (V., tra le altre, Cass. agosto 1999 n. 8481). Avendo reputato inequivoca, alla luce del da- to testuale, la portata della clausola di cui si tratta, la Corte di appello non era dunque tenuta l'esattezza di tale conclusione,а verificare sulla scorta di altri criteri interpretativi, di carattere sussidiario. Ma sono del resto incon- grue le argomentazioni svolte in proposito nel ricorso: la circostanza che nei locali in que- stione, prima della pescheria, fosse gestita una tavola calda, mentre in altri del palazzo siano aperte una rivendita di fiori, una latteria e una comportamento ante- farmacia, non rappresenta un riore e successivo al contratto, utile per la sua interpretazione, poiché semmai sarebbe indicativa della tolleranza di violazioni (se realmente i prodotti di rosticceria, i fiori, i latticini e i farmaci fossero equiparabili al pesce fresco, come la società La ET presuppone) che non impedirebbe agli interessati di reagire ad altre, precedenti o posteriori;
il fatto poi che altri 6853/1999 12 divieti regolamentari (come il collocare vasi sui davanzali) abbiano, a dire della ricorrente, «natura solo obbligatoria e solitamente deroga- bile», non toglie che quello relativo alla desti- nazione dei negozi comporti "una vera e propria servitù", al cui rispetto i titolari hanno dirit- to;
il divieto in questione non risulta privo di ogni effetto, (ma comporta proprio quello che la ricorrente tende ad evitare), se lo si interpreta nel senso che inibisce alcuni tipi di attività, indipendentemente dalla verifica, nei singoli casi, della di inconvenienti, inproduzione seguito all'effettivo loro esercizio. Con il terzo motivo di ricorso, rubricato co- violazione e falsa applicazione degli artt. me 1117, 1131, 1135, 1137, 1418 cod. civ. e del generale principio dell'affidamento omessa motivazione su punto decisivo (art. 360 n. 3 e n. 5 c.p.c.)», la società La ET lamenta che la Corte di appello ha del tutto trascurato che essa «era in buona fede, perché non solo ignorava la prescrizione della necessità del preventivo parere favorevole (non riportata in calce al contratto, doc. 25, al contrario della clausola limitativa delle facoltà d'uso) ma soprattutto 6853/1999 13 Min perché la costante presenza dell'amministratore nello svolgimento del rapporto induceva a ritene- re che tutto l'iter avveniva in modo completamen- te corretto e per tutte le condizioni richieste>>. La censura va disattesa, poiché è erroneo il la sentenza d'appello pone l'as-presupposto - del preventivo parere favorevole dell'as- senza semblea condominiale quale autonomo motivo di accoglimento della domanda attrice e di rigetto della richiesta di assoluzione dei convenuti >>> su cui si basa. In realtà, invece, il giudice di secondo grado ha attribuito rilievo "autonomo" e decisivo al divieto regolamentare di destinazione dei negozi ad alcuni usi, che già di per sé»> inibiva l'esercizio di una pescheria, indipenden- temente dalla mancanza dell'autorizzazione del- l'assemblea dei condomini al mutamento di attivi- tà: divieto del quale, come la Corte di appello ha rilevato, la società La ET era stata resa pienamente edotta, poiché «in calce al contratto di locazione figura una specifica clausola, nella quale viene espressamente richiamata e riportata la clausola del regolamento condominiale, conte- nente il divieto di destinare i vani, fra l'al- tro, a "deposito e commercio di merci deteriora- 6853/1999 14 Man bili o comunque esalanti odori sgradevoli". Tale clausola appare specificamente sottoscritta dalla US (rappresentante della SOC. La ET». Seppure in tale clausola contrattuale non fosse stata richiamata integralmente (come invece affermano i resistenti) la norma regolamentare, anche nella parte concernente la necessità di autorizzazione dell'assemblea, la società La ET non potrebbe quindi accampare la propria "buona fede": la quale, peraltro, avrebbe semmai potuto esonerarla, sotto il profilo della mancan- za di colpa, dalla responsabilità per i danni, per il periodo in cui fosse perdurata l'ignoranza dell'illegittimità della destinazione del negozio a pescheria, ma non esimerla dalla condanna alla cessazione di tale attività, dato che la proprie- taria locatrice, come ineccepibilmente ha rileva- to la Corte di appello, non poteva comunque averle trasferito una facoltà che a lei stessa non competeva. Risultano quindi inconferenti le deduzioni della ricorrente, circa l'asserita invalidità della prescrizione regolamentare, in quanto condiziona alla volontà della maggioranza dei condomini l'operatività dei diritti e dei correlativi doveri, qualificati come di natura 6853/1999 15 Man reale nella sentenza impugnata, riguardanti la destinazione dei negozi dell'edificio in questio- ne. Con il quarto motivo di ricorso, lamentando violazione e falsa applicazione degli artt. violazione del1175, 1375, 1338, 1575 n. 3 c.c. - principio di affidamento omessa e insufficiente motivazione su punti decisivi (art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.) »>, la società La ET si duole del rigetto delle proprie domande di rivalsa, propo- ste nei confronti di DA NI e di RT AG. Riguardo alla prima, la censura si basa sulle stesse argomentazioni svolte nel motivo di impu- gnazione precedentemente esaminato, sicché non Occorre aggiungere altro, per respingerla: nel contratto intercorso tra le parti, l'impossibili- tà di adibire il locale a usi come il "deposito e commercio di merci deteriorabili о comunque esalanti odori sgradevoli" era stata espressamen- te menzionata e specificamente accettata dalla conduttrice, la quale pertanto nessuna garanzia può invocare, per il fatto di essere tenuta al rispetto di tale divieto. Ma neppure con riferimento al AG vengono 6853/1999 16 Ammi concretamente esposte ulteriori ragioni specifi- che di doglianza: si accenna al "nulla osta" che egli aveva rilasciato il 16 dicembre 1985, senza nulla obiettare in ordine а quanto in proposito ha rilevato la Corte di appello circa la natura dell'atto, che era destinato soltanto a consenti- re «la "richiesta preventiva di visita igienico sanitaria" che, come risulta dal successivo documento (in data 27.1.1986), veniva autorizzata dal Sindaco "esclusivamente in via igienico sanitaria, salvo i diritti dei terzi">>; si SO- stiene vagamente che egli aveva ingenerato un qualche "affidamento" nella società, senza tenere conto del fatto che una simile eventualità stata esclusa, in considerazione del richiamo al regolamento condominiale, contenuto nel contratto di locazione;
si allude a una responsabilità, che egli quale amministratore «aveva nei confronti della condomina NI>>>, ma non si spiega in alcun modo la ragione per cui essa debba potersi estendere in modo indiretto>>> alla conduttrice del locale. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, conseguente condanna della ricorrente al con rimborso delle spese del giudizio di cassazione 6853/1999 17 sostenute dai resistenti, che si liquidano nella misura precisata nel dispositivo. DISPOSITIVO La Corte rigetta il ricorso;
condanna la ri- corrente a rimborsare ai resistenti le spese del giudizio di cassazione, liquidate in lire 176300 , oltre a lire 3.000.000 per onorari. Roma, 13 marzo 2001 1. Your Des. Karon Beniami IL CANCELLIERE C1 LO IC EPOSITATO IN CANCELLERIA Doma 28 GIU 2001 IL CANCELLIERE C1 UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 2 (life trecentocinquantoreil loooos Registroso25 SET. 2001 cerie 4 350000 350.000 an.42425 p. Il Dirigente Area Servisl PO (Dott.ssa Maria Grazia DIM Responsabile Servizio Alti Glutarl (Dr. M. RACCICHINI 6853/1999 18