Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Presidente -
Dott. Carlo CIOFFI - Consigliere -
Dott. Giovanni SETTIMJ - Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - rel. Consigliere -
Dott. Ettore BUCCIANTE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
GENERAL EDIL S.r.l., in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione CARLETTI ROBERTO, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA GIUNONE REGINA 1, presso lo studio dell'avvocato A. CARLEVARO, difeso dall'avvocato GIAMPIERO PAOLI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
FE RI AZ;

- intimata -
sul 2^ ricorso n^ 08695/97 proposto da:
FE RI AZ, elettivamente domiciliata in ROMA VIALE DELLE MILIZIE 138, presso lo studio dell'avvocato M. PISELLI, difesa dall'avvocato GIOVANNI BOLDRINI, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
GENERAL EDIL S.r.l., in persona del Presidente ROBERTO CARLETTI, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA GIUNONE REGINA 1, presso lo studio dell'avvocato A. CARLEVARO, difeso dall'avvocato GIAMPIERO PAOLI, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 535/96 della Corte d'Appello di BOLOGNA, depositata il 18/04/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/04/99 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;

udito l'Avvocato Gianpiero PAOLI, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale;

udito l'Avvocato Giovanni BOLDRINI, difensore della controricorrente e ricorrente incidentale che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e l'accoglimento del ricorso incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore RAe Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per l'accoglimento del terzo motivo del ricorso principale assorbito il sesto e rigetto degli altri motivi;
rigetto del ricorso incidentale.
Fatto
Con atto notificato il 21/2/1983 la s.p.a. RA IL conveniva in giudizio MA AZ IC esponendo: che, con scrittura privata del 19/1/1983), la convenuta le aveva venduto un fondo sito in Marcelli di Numana per il prezzo di L 265.000.000 di cui L 65.000.000 versate da essa acquirente a titolo di acconto;
che, nell'effettuare visure catastali ed ipotecarie, aveva appreso che la IC era proprietaria non di un unico appezzamento di terreno ma di due lotti separati da una striscia di proprietà di terzi;
che aveva effettuato l'acquisto in considerazione dello sfruttamento della già rilasciata concessione edilizia la quale prevedeva l'utilizzo edificatorio di un unico appezzamento comprensivo della striscia risultata di proprietà di terzi;
che, non potendo realizzare l'edificazione prevista in tale concessione, non aveva più interesse all'acquisto del terreno. La società attrice, quindi, chiedeva di dichiarare la risoluzione del contratto per l'inadempimento della IC, per averle venduto un terreno parzialmente di proprietà di terzi, nonché di condannare la stessa convenuta alla restituzione dell'acconto ed al risarcimento dei danni.
La IC, costituitasi, contestava che la vendita fosse stata conclusa sul presupposto che si trattasse di un lotto unico ed indiviso e deduceva che, comunque, la presenza di una striscia di terreno di proprietà di terzi era irrilevante ai fini dello sfruttamento edilizio in quanto, dopo il contratto di compravendita, era stata rilasciata una concessione, identica a quella precedente, che escludeva tale striscia di terreno. La convenuta, pertanto, chiedeva il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, la condanna della RA IL all'adempimento del contratto. Nel corso del giudizio la IC, avendo venduto il terreno a terzi, modificava la domanda riconvenzionale chiedendo la risoluzione del contratto per colpa della società attrice e la condanna di quest'ultima al risarcimento dei danni.
Con sentenza del 30/9/1993 l'adito tribunale di Rimini rigettava sia la domanda principale che quella riconvenzionale. La detta sentenza veniva impugnata da entrambe le parti. La corte di appello di Bologna, con sentenza depositata il 18/4/1996, dichiarava il contratto in questione risolto per inadempimento della RA IL e condannava la IC a restituire a detta società l'acconto di L 65.000.000. Osservava la corte di merito: che nell'atto di citazione introduttivo del giudizio la RA IL aveva fondato la domanda di risoluzione del contratto esclusivamente sul fatto che si era decisa all'acquisto del terreno in relazione alla concessione edilizia che prevedeva lo sfruttamento edificatorio di un unico appezzamento comprensivo della particella 226 per cui, non potendo utilizzare l'edificazione prevista in detta concessione per la mancata vendita di tale particella, non aveva più interesse ad acquistare il terreno,- che successivamente era stata rilasciata un'altra concessione edilizia, identica alla precedente, che escludeva la particella 226; che, secondo gli accertamenti compiuti dal c.t.u., gli edifici oggetto delle due concessioni erano sostanzialmente identici;
che pertanto la mancanza della particella 226 non aveva comportato l'irrealizzabilità dell'edificazione prevista dalla concessione edilizia per cui era venuto meno l'unico motivo sul quale la RA IL aveva fondato la domanda di risoluzione per inadempimento;
che, di conseguenza, andava confermato il rigetto di detta domanda non potendo attribuirsi alcuna rilevanza all'eventuale possibilità di utilizzazione diversa del terreno se si fosse trattato di un lotto unico ed indiviso;
che, non avendo la RA IL rispettato gli obblighi assunti con il contratto, ossia di pagare il saldo di L 200.000.000 e di stipulare l'atto notarile di compravendita, la IC aveva diritto di ottenere la chiesta risoluzione per colpa della controparte alla quale doveva però restituire l'acconto di L 65.000.000; che il godimento di tale somma da parte della IC nei numerosi anni trascorsi dalla scrittura privata del 19/1/1993) era sufficiente a realizzare il risarcimento del danno dalla stessa chiesto;
che non poteva essere accolta la tesi della IC la quale aveva sostenuto di aver subito un danno di L.135.000.000 per aver venduto il terreno a terzi per il prezzo di L.130.000.000 mentre quello pattuito con la RA IL era stato di L.265.000.000; che il prezzo dichiarato nella seconda vendita non era reale dato che il valore degli immobili non aveva subito un crollo ma aveva invece avuto un incremento, il che consentiva di escludere con certezza l'asserita vendita ad un prezzo inferiore a quello stabilito nel contratto del 19/1/1983.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Bologna è stata chiesta dalla s.p.a. RA IL con ricorso - affidato a sei motivi illustrati da memoria - al quale ha resistito con controricorso MA AZ IC che ha proposto ricorso incidentale sorretto da un unico motivo. La RA IL ha resistito con controricorso al ricorso incidentale.
Diritto
Il ricorso principale e quello incidentale devono essere riuniti ex articolo 335 c.p.c. Con il primo motivo del ricorso principale la s.p.a. RA IL, denunciando violazione e falsa applicazione degli articoli 1480 c.c. e 112 c.p.c., deduce che la corte di appello ha dato un'interpretazione arbitraria e riduttiva della domanda come proposta da essa società non avendo considerato che la mancanza dell'unicità del lotto aveva stravolto la natura e la struttura economica dell'affare nonché la causa del contratto, ossia la realizzazione di uno stabilimento balneare su un fondo indiviso e senza interferenze da parte di terzi.. La ricorrente principale sostiene di aver sempre dedotto, sin dall'inizio della controversia, di aver concluso il contratto sul presupposto che avesse per oggetto un lotto unico e non diviso da una striscia di terreno di proprietà di terzi. La corte territoriale ha poi violato l'articolo 1480 c.c. - che impone di valutare tutte le circostanze del caso concreto -affermando genericamente l'irrilevanza dell'eventuale possibilità di utilizzazione diversa del terreno qualora fosse stato costituito da un corpo unico ed indiviso. La corte di merito, infine, ha omesso di motivare il rigetto delle richieste istruttorie formulate in via subordinata da essa società nell'atto di appello.
Con il secondo motivo del ricorso principale si denuncia omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa il punto decisivo della controversia concernente la valutazione del diverso grado di imprenditorialità dello stabilimento balneare polifunzionale di cui alla concessione edilizia 3/11/1982 realizzato su due corpi distinti piuttosto che su un corpo unico. La società RA IL sostiene che la domanda di risoluzione non era fondata, come affermato nell'impugnata sentenza, solo sulla realizzabilità dell'edificazione, quanto invece sulla diversità che tale edificazione avrebbe subito sorgendo su due corpi distinti piuttosto che su un corpo unico ed indiviso. Questo punto non è stato esaminato dalla corte di appello.
Con il terzo motivo la ricorrente principale, denunciando violazione e falsa applicazione degli articoli 112 c.p.c., 1218 e seguenti, 1476 n. 2 e 1480 c.c., deduce che la corte di appello ha omesso di accertare se vi fosse stato inadempimento da parte della IC per aver venduto un terreno quale corpo unico poi risultato invece comprendente un "frustolo" di terreno appartenente a terze persone. Inoltre la corte distrettuale ha omesso di pronunciarsi sulla richiesta di risarcimento del danno previsto in ogni caso in cui il venditore risulti inadempiente per aver venduto un bene parzialmente di altri. Dall'inadempimento della IC all'obbligo previsto dall'articolo 1476, n. 2, c.c. deriva il diritto di essa RA IL al risarcimento del danno. La corte di merito ha errato nel non verificare l'esistenza dell'inadempimento doloso o colposo della IC anche nell'ipotesi di rigetto della domanda di risoluzione: infatti la domanda risarcitoria è autonoma rispetto a quella di risoluzione secondo gli ordinari principi di responsabilità contrattuale di cui all'articolo 1218 c.c. Pertanto la corte, nel rigettare la richiesta di essa RA IL di rivalutare la somma di L 65.000.000 dovutale dalla IC, ha violato l'articolo 112 c.p.c. avendo omesso di pronunciare sulla autonoma domanda di risarcimento danni indipendente da quella di risoluzione.
Con il quarto motivo del ricorso principale si denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1458, 1476 n. 2, 1480 e 1481 c.c., nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa il punto decisivo della controversia relativo alla risoluzione del contratto per inadempimento della RA IL. La società ricorrente afferma che, a causa dell'inadempimento della IC derivante dall'aver la stessa venduto un bene parzialmente altrui, il contratto non ha prodotto ne' l'effetto traslativo del diritto di proprietà, ne' il corrispondente obbligo di pagare il prezzo. Essa RA IL, quindi, non ha commesso alcun inadempimento perché nessun obbligo era sorto a suo carico dal contratto a causa ed in conseguenza dell'inadempimento della IC ex articolo 1476 n. 2 c.c. In ogni caso la corte di appello avrebbe dovuto ritenere legittimo l'esercizio da parte di essa RA IL della facoltà di sospendere il pagamento del prezzo prevista dall'articolo 1481 c.c. La Corte rileva l'infondatezza delle dette censure che, per evidenti motivi di ordine logico e per economia di trattazione, possono essere esaminate congiuntamente in quanto strettamente connesse ed interdipendenti riguardando tutte la corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, i principi regolatori della disciplina dell'inadempimento contrattuale e del connesso diritto al risarcimento del danno, nonché gli asseriti vizi di motivazione in ordine a punti decisivi della controversia come prospettati e dedotti dalla società ricorrente nell'atto di citazione introduttivo della controversia e posti a base delle domande di risoluzione del contratto in questione per inadempimento della IC e di risarcimento del danno conseguente a tale inadempimento. In sede di legittimità, come più volte chiarito da questa Corte, va tenuta distinta l'ipotesi in cui viene lamentato l'omesso esame di una domanda da quella in cui si censura l'interpretazione data alla domanda stessa, ritenendosi in essa compresi, o esclusi, alcuni aspetti della controversia in base ad una considerazione non condivisa dalla parte. Nel primo caso si verte propriamente in tema di violazione dell'articolo 112 c.p.c. e si pone un problema di natura processuale per la soluzione del quale la Corte di Cassazione ha il potere-dovere di procedere all'esame diretto degli atti onde acquisire gli elementi di giudizio necessari ai fini della pronuncia richiestale. Nel secondo caso, invece, poiché l'interpretazione della domanda e l'individuazione della sua ampiezza e del suo contenuto integrano un tipico accertamento di fatto riservato, come tale, al giudice del merito, in sede di legittimità va solo effettuato il controllo della correttezza della motivazione che sorregge sul punto la decisione impugnata (sentenze 14/1/1998 n. 272;
19/1/1997 n. 9314; 24/2/1995 n. 2113).
Nella fattispecie la ricorrente principale, con il primo motivo di ricorso, contesta essenzialmente la correttezza dell'interpretazione -"arbitraria e restrittiva" - attribuita dalla corte di appello alla pretesa come avanzata da essa s.r.l. RA IL. Quest'ultima sostiene che la domanda di risoluzione del contratto non era basata solo sul fatto che l'acquisto del terreno in questione era stato deciso in relazione all'utilizzo della concessione edilizia del 3/11/1982, ma principalmente per essere venuto meno il presupposto che l'appezzamento compravenduto fosse costituito da un corpo unico e non da due corpi separati da una striscia di terreno appartenente a terzi con conseguente mutamento della struttura economica dell'affare e del grado di sfruttamento del bene acquistato.
Le dette deduzioni si risolvono non già in una denuncia di errore di attività costituente violazione dell'articolo 112 c.p.c. ma nella prospettazione di un errore di giudizio compiuto dal giudice del merito nella valutazione della portata e del significato della pretesa sottoposta alla sua cognizione nonché dell'insieme delle circostanze di fatto poste a base della domanda.
Alla stregua dell'enunciato principio in questa sede di legittimità occorre quindi verificare la congruenza e l'adeguatezza della motivazione addotta dal giudice del merito a supporto della declaratoria resa in ordine alla interpretazione ed alla qualificazione della domanda, nonché stabilire se le critiche mosse dalla società ricorrente a tale declaratoria ed alla relativa motivazione siano dirette a mettere in discussione la correttezza dell'iter argomentativo attraverso il quale la corte di appello è pervenuta alla pronuncia criticata (e siano quindi rilevabili ex articolo 360 n. 5 c.p.c.), ovvero se le medesime critiche abbiano l'obiettivo di contestare l'esattezza sostanziale del risultato interpretativo cui la corte distrettuale è pervenuta e, perciò, si rivelino tese a prospettare una questione in fatto non sollevabile in cassazione.
In proposito è da rilevare che la corte bolognese ha sufficientemente e non contraddittoriamente motivato la decisione data sul tema ponendo in risalto che con l'atto di citazione introduttivo del giudizio innanzi al tribunale la RA IL aveva "fondato la domanda di risoluzione del contratto ex articolo 1480 c.c. esclusivamente sul fatto che si era decisa all'acquisto del terreno in relazione alla concessione edilizia rilasciata dal comune di Numana il 3/11/1982, la quale prevedeva l'utilizzo edificatorio di un unico appezzamento comprensivo della particella 226, e che, quindi, non potendo utilizzare per la mancata vendita di tale particella l'edificazione prevista in detta concessione, non "aveva più interesse ad acquistare il terreno". La corte di merito ha pertanto interpretato la domanda della RA IL facendo espresso riferimento al contenuto sostanziale degli elementi complessivi e rilevanti posti a base della pretesa come esposti nell'atto di citazione e, all'esito di tale operazione, ha deciso nel rispetto del principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato. Alle riportate esaustive è coerenti considerazioni della corte di appello - con riferimento all'individuazione del motivo posto a base della domanda di risoluzione ex articolo 1480 c.c. come avanzata dalla RA IL - la ricorrente contrappone allegazioni non mirate a denunciare incongruenze o inadeguatezze intrinseche del percorso argomentativo attraverso il quale la corte distrettuale è pervenuta alla decisione contestata, bensì volte a prospettare che, sulla scorta di una più attenta e completa valutazione dei fatti posti a base della domanda di risoluzione, tale decisione sarebbe dovuta essere diversa e, cioè, a sollevare una questione di merito non influente in questa sede.
Da quanto precede discende che coerentemente la corte di appello non ha attribuito alcuna rilevanza - ai fini dell'esame della richiesta di pronuncia di risoluzione del contratto per inadempimento della IC e della connessa e conseguente domanda di risarcimento danno - all'eventuale possibilità di utilizzazione diversa del terreno se si fosse trattato di un lotto unico ed indiviso per non essere stata tale circostanza di fatto posta a base dell'azione di risoluzione come proposta dalla RA IL. Da ciò consegue l'irrilevanza anche della connessa circostanza, sulla quale ha particolarmente insistito la ricorrente principale, concernente il dedotto inadempimento della IC per aver venduto un lotto di terreno unico comprendente invece una striscia di terreno di proprietà di terzi. La detta asserita circostanza non ha infatti avuto alcun riflesso - come accertato in fatto dalla corte di merito - sulla realizzabilità dell'edificazione prevista nella concessione edilizia e posta a base della decisione della RA IL (come dalla stessa più volte dedotto) di stipulare il contratto di compravendita in questione: l'elemento essenziale che aveva spinto la società ad effettuare l'acquisto è rimasto inalterato pur in presenza, nel lotto acquistato, di una striscia di terreno di proprietà di altri.
Non può poi attribuirsi alcun valore al "diverso grado di imprenditorialità" ed alla diversa "utilità commerciale" come conseguenze della differenza della realizzazione dell'edificazione su un lotto unico ed indiviso ovvero su due appezzamenti di terreno separati. Trattasi di circostanze di fatto che - secondo la detta interpretazione da parte della corte di appello circa il contenuto dell'atto di citazione come predisposto dalla RA IL - non sono state richiamate nell'unico motivo posto a base dell'azione di risoluzione ex articolo 1480 c.c. Al riguardo occorre inoltre osservare che, come è pacifico nella giurisprudenza di legittimità, ai fini della pronuncia della risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed all'oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte nonché della conseguente alterazione del sinallagma: tale accertamento, prendendo le mosse dalla valutazione dei fatti e delle prove, rientra nei poteri del giudice del merito ed è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato (sentenze 22/5/1998 n. 5114; 5/1/1998 n. 41; 1/3/1995 n. 2347; 28/10/1994 n. 8897). Nel caso di specie la corte di appello, con motivazione puntuale e persuasiva, ha proceduto alla disamina degli atti acquisiti al processo - ritenuti rilevanti - ed ha coerentemente affermato, sulla base dei fatti qualificanti e nell'ambito dell'economia del rapporto secondo quanto prospettato dalle stesse parti, che l'appartenenza della proprietà della particella 226 in capo a terzi e non all'alienante IC non era influente atteso che la detta mancanza non aveva comportato l'irrealizzabilità dell'edificazione prevista dalla concessione edilizia, con conseguente venir meno dell'unico motivo posto a base dell'azione di risoluzione come proposta e prospettata dalla RA IL.
La decisione impugnata è pienamente conforme al principio costantemente affermato nella giurisprudenza di legittimità secondo cui, ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, l'importanza delle inadempienze di una delle parti deve essere intesa non in senso generico, cioè in relazione alla stima di un danno avulso dagli specifici interessi violati, ma con riferimento all'attitudine dell'inadempimento a turbare, reagendo sulla causa del contratto, l'equilibrio contrattuale quale risulta dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale, sotto un profilo oggettivo, in relazione alla funzione economico-sociale del contratto, o soggettivo in relazione a particolari interessi dei contraenti medesimi. La valutazione in concreto della gravità o meno dell'inadempimento costituisce un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito ed insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua ed immune ad vizi logici e giuridici.
La corte territoriale ha ritenuto che la RA IL - stante l'insussistenza del diritto di quest'ultima alla risoluzione del contratto per inadempimento dell'altra parte non potendo la sola circostanza della proprietà in capo a terzi della particella 226 turbare l'equilibrio contrattuale ed incidere sulla causa del contratto e sul comune intento delle parti - aveva l'obbligo, non rispettato, di pagare il saldo e di stipulare l'atto notarile di compravendita. Il giudice di secondo grado ha quindi logicamente reputato, sia pur implicitamente, non giustificato ed illegittimo il mancato pagamento del residuo prezzo di vendita e il rifiuto di stipulare l'atto pubblico di trasferimento della proprietà del bene immobile in questione.
La corte distrettuale ha dato conto delle proprie valutazioni, circa gli elementi di fatto posti a base delle conclusioni cui è pervenuta - con coerente e congrua motivazione, corretta quanto alla impostazione ed esauriente quanto allo svolgimento dell'iter logico - esaminando puntualmente le risultanze di causa ed esponendo adeguatamente le ragioni del suo convincimento. D'altra parte, come è noto, al fine della congruità della motivazione, è sufficiente che da questa risulti che il convincimento nel l'accertamento e nell'apprezzamento dei fatti su cui giudicare si sia realizzato - come appunto nella specie - attraverso una valutazione dei vari elementi acquisiti, considerati nel loro complesso, pur senza un'esplicita confutazione degli altri elementi non menzionati, anche se allegati, purché risulti logico e coerente il valore preminente riconosciuto a quelli utilizzati. Pertanto;
ai fini della configurabilità del vizio di motivazione deducibile ex articolo 360 n. 5 c.p.c., non rileva il contrasto tra segmenti logici della motivazione ed elementi o dati ad essa estranei, recuperati dal materiale probatorio, ne' è significativo il diverso valore che quel materiale può esprimere alla luce di una diversa lettura proposta dal ricorrente, occorrendo invece un contrasto interno all'iter logico tale da non consentire l'identificazione del procedimento argomentativo che ha condotto alla decisione.
In definitiva, poiché è istituzionalmente preclusa in sede di legittimità ogni possibilità di rivalutazione delle risultanze istruttorie ed è inammissibile qualsivoglia censura circa il merito del giudizio, non può la società ricorrente pretendere il riesame del merito sol perché la valutazione delle accertate risultanze di fatto come operata dalla corte di appello, non collima con le sue aspettative e confutazioni.
Quanto poi alla questione sollevata dalla ricorrente con il quarto motivo - relativa all'asserita insussistenza dell'obbligo di essa RA IL di pagare il prezzo di vendita per non aver il contratto prodotto l'effetto traslativo del diritto di proprietà avendo la IC venduto un bene parzialmente altrui - occorre comunque stabilire, al di là dell'effettività del dedotto comportamento della alienante (non sembrato che la parte 226 fosse compresa tra quelle oggetto della vendita) la portata dell'articolo 1481 c.c. (che integra la disciplina dell'articolo 1480 c.c. per espresso richiamo di tale norma) e, cioè, se il ricorso da parte del compratore al rimedio dilatorio della sospensione del pagamento del prezzo è giustificato per il solo fatto della presenza di una situazione idonea a suffragare l'ipotesi che la cosa venduta sia gravata da diritti reali di godimento da parte di terzi, ovvero se è necessario in ogni caso considerare se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto ad adempiere è contrario a buona fede. La soluzione contraria a quella prospettata dalla ricorrente trova sufficiente supporto in numerose pronunce di questa Corte nelle quali è stato precisato che la facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, costituendo l'articolo 1482 c.c. un'applicazione all'ipotesi della compravendita del principio generale inademplenti non est adimplendum di cui all'articolo 1460 c.c., postula che la sospensione del pagamento non sia contraria a buona fede, estremo questo non ravvisabile quando l'inadempienza contestata al venditore non sia grave (sentenze 11/4/1991 n. 3806;
8/4/1987 n. 3323).
La non automaticità del rimedio conferma dunque le conclusioni raggiunte dalla corte di Bologna che, come sopra evidenziato, con apprezzamento di fatto congruamente motivato ha ritenuto che la mancanza della particella 226 non aveva comportato l'irrealizzabilità dell'edificazione prevista dalla concessione edilizia e che era stata posta a base della domanda di risoluzione come prospettata dalla RA IL. Quest'ultima, pertanto, aveva l'obbligo di rispettare gli impegni assunti con il contratto stipulato con la IC dato il carattere marginale e limitato degli effetti della mancanza della detta particella 226, circostanza inidonea a compromettere la funzione economico-giuridica del contratto come emergente dalle deduzioni delle parti e, in particolare, della stessa RA IL.
In relazione infine alla lamentata omessa pronuncia sull'autonoma domanda di risarcimento danni - indipendente da quella di risoluzione e conseguente all'inadempimento della IC per aver venduto un bene parzialmente di altri - è appena il caso di osservare che la RA IL, dopo aver accertato di aver acquistato dalla IC un terreno risultato non unico ed indiviso ma costituito da due corpi separati da una striscia di proprietà di terzi, non ha chiesto la riduzione del prezzo, ma - ritenendo di non aver più interesse all'acquisto del bene - ha proposto direttamente la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della alienante con la conseguente condanna di quest'ultima al risarcimento del danno. Escluso l'inadempimento della IC e rigettata la domanda di risoluzione proposta dalla RA IL, la corte di appello non doveva di certo pronunciarsi sulla richiesta di risarcimento connessa e conseguente a detta domanda risolutoria. Inoltre la corte di appello non ha mancato di rilevare l'irrilevanza della "eventuale" possibilità di utilizzazione diversa del terreno se si fosse trattato di un lotto unico ed indiviso. In tal modo il giudice di secondo grado ha inteso sostanzialmente porre in evidenza l'ininfluenza degli asseriti danni subiti dalla RA IL per la diversa utilità commerciale che sarebbe stato possibile ricavare da "uno stabilimento balneare costruito su un corpo unico e quello stesso stabilimento costruito su due corpi distinti e divisi da una striscia di terreno altrui" (secondo e terzo motivo). Trattasi all'evidenza della prospettazione di un danno non effettivamente subito ma astratto e derivante dalla ipotetica utilizzazione - non realizzatasi in concreto - della concessione edilizia da parte della RA IL la quale ha invece preferito chiedere la risoluzione del contrattò. Da ciò l'irrilevanza della circostanza di fatto posta a base della richiesta di un danno "eventuale" non verificatosi in concreto.
Del pari infondata è la tesi della ricorrente relativa all'asserita omessa pronuncia in ordine alla richiesta di condanna della IC alla corresponsione, a titolo di risarcimento danni, della rivalutazione monetaria da calcolare sulla somma corrisposta come acconto a decorrere dalla data del pagamento (19/1/1983). Al contrario di quanto sostenuto dalla ricorrente, la domanda di risarcimento danni derivante dalla svalutazione monetaria sulla somma di L. 65.000.000 spettante alla RA IL in restituzione dell'acconto versato, è stata esaminata dalla corte di appello e rigettata trattandosi di debito di valuta". La decisione impugnata è sul punto ineccepibile e conforme al principio più volte affermato da questa Corte secondo cui l'obbligo di restituzione di una somma di danaro conseguente alla risoluzione del contratto configura un debito di valuta sia quando grava sulla parte incolpevole, sia allorché obbligata alla restituzione è la parte che, con la propria inadempienza, ha causato la risoluzione del contratto, attesa la natura non risarcitoria del relativo debito (sentenze 17/5/1995 n. 5391; 18/1/1991 n. 447; 5/7/1990 n. 7052). Peraltro il debitore inadempiente - come appunto nella specie la RA IL - essendo egli stesso in colpa, non può pretendere alcun risarcimento del danno ex secondo comma dell'articolo 1124 c.c. posto che tale norma è dettata a tutela del contraente adempiente (sentenza citata 5/7/1990 n. 7052). Deve in definitiva affermarsi che la corte di appello, oltre ad esaminare la domanda di risoluzione per inadempimento proposta dalla RA IL - ritenendo infondata tale domanda ed accogliendo invece quella contrapposta avanzata dalla IC - ha implicitamente esaminato (e coerentemente rigettato) anche l'altra domanda avanzata dalla detta società volta ad ottenere il risarcimento degli asseriti danni subiti per le pregiudizievoli conseguenze derivanti dalla circostanza del trasferimento di un appezzamento separato da una parte di terreno appartenente a terzi.
Il quinto motivo del ricorso principale va esaminato congiuntamente all'unico motivo del ricorso incidentale riguardando entrambi il profilo del danno riconosciuto alla IC e dei criteri adottati dalla corte di appello per liquidare tale danno. Con il quinto motivo del ricorso si denuncia: violazione e falsa applicazione degli articoli 1223, 1282, 2056 e 2697, 1^ comma, c.c. e 112 c.p.c.; omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa i punti decisivi della controversia concernenti la quantificazione del danno subito dalla IC e la mancata corresponsione degli interessi legati sulla somma di 65.000.000. Deduce la ricorrente principale che la corte di appello ha errato nel liquidare il danno subito dalla IC nella misura corrispondente al godimento della somma di L 65.000.000 ricevuta in data 19/1/1983. La decisione impugnata è sul punto priva di motivazione ed è relativa ad una richiesta mai avanzata dalla IC, oltre a non essere sorretta da alcuna prova. La corte territoriale ha altresì inspiegabilmente escluso la corresponsione da parte della IC degli interessi legali sulla somma di 65.000.000 dalla data del versamento (19/1/1983) al saldo.
Con l'unico motivo del ricorso incidentale si denuncia violazione e falsa- applicazione degli articoli 1218, 1223 e 1224 c.c. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa il punto decisivo della controversia relativo alla quantificazione del danno subito dalla IC. Quest'ultima deduce che la corte di appello ha errato nel limitare i danni subiti da essa ricorrente incidentale al mero godimento degli interessi. sull'acconto versatole dalla RA IL e nell'affermare apoditticamente - sulla base di generici riferimenti ad inesatti fatti notori - che "evidentemente il prezzo dichiarato nell'atto di compravendita in data 11/1/1988 non è quello reale". La corte di merito ha disatteso le dichiarazioni contenute nel detto atto di compravendita e la cui veridicità non è stata contestata dalla controparte. Inoltre nel periodo dal 1983 al 1988 si è verificata una grave crisi del mercato immobiliare e non, come sostenuto dal giudice di secondo grado, un incremento di valore degli immobili. In ogni caso la corte territoriale avrebbe dovuto considerare che il semplice ritardo nell'incasso dell'importo di L 200.000.000 ( pari alla differenza tra il prezzo concordato con la RA IL e l'ammontare dell'acconto ) ha provocato un danno ad essa IC non inferiore a L 150.000.000 considerando il rendimento dei titoli di Stato nel detto periodo.
Il motivo del ricorso incidentale è infondato mentre deve essere accolto il quinto motivo del ricorso principale. Il prezzo indicato nel contratto di compravendita stipulato in data 11/1/1988 dalla IC con terzi, relativo al terreno in precedenza alienato alla RA IL, è stato ritenuto dalla corte bolognese non corrispondente a quello reale.
In proposito il giudice di appello ha fatto riferimento al fatto notorio dell'incremento di valore degli immobili ed ha quindi escluso la successiva vendita ad un prezzo inferiore a quello concordato in precedenza tra le parti in lite. La corte di merito ha poi limitato il danno lamentato dalla IC - per l'inadempimento della RA IL - in misura pari al vantaggio dalla stessa conseguito per il godimento della somma di L 65.000.000 ricevuta a titolo di acconto e trattenuta "nei numerosi anni trascorsi dalla scrittura privata del 19/1/1983".
Il ricorso alle nozioni di comune esperienza, come questa Corte ha ripetutamente precisato, attiene all'esercizio di un potere discrezionale riservato al giudice del merito il cui giudizio circa la sussistenza di un fatto notorio è sindacabile in sede di legittimità solo se sia stata posta a base della decisione un'inesatta nozione del notorio inteso come fatto che l'uomo di media cultura conosce in un dato tempo ed in un determinato luogo: pertanto il giudice del merito non è tenuto ad indicare gli elementi sui quali la determinazione si fonda (sentenze 10/8/1998 n. 7822;
20/12/1996 n. 11400; 10/1/1996 n. 169).
Quanto alla nozione di fatto notorio nella specie posta a base della decisione della corte di merito - e che, secondo la ricorrente incidentale, sarebbe errata - è indubitabile che in essa rientri anche la conoscenza della sussistenza o meno di una crisi edilizia e delle relative conseguenze sul piano del valore degli immobili stante la diffusione delle rilevazioni statistiche, in materia economica, tra le quali possono certamente essere annoverate anche quelle concernenti i valori degli immobili e la loro tendenza all'aumento o al ribasso, solitamente pubblicate dalla stampa quotidiana o periodica, anche sotto il profilo del confronto tra le varie forme alternative di investimento o addirittura di previsione e consigli per gli eventuali investitori.
L'affermazione della corte di appello - relativa al fatto notorio dell'incremento e non del crollo del prezzo degli immobili nel periodo dal 1983 al 1988 - deve pertanto ritenersi fondata su una corretta ed ortodossa applicazione della normativa in tema di notorio.
Inoltre, al contrario di quanto sostenuto dalla ricorrente incidentale, la corte di merito non era tenuta - al fine di accertare e determinare il danno subito dalla IC in conseguenza della risoluzione del contratto per inadempimento della RA IL - a far riferimento al ritardo nell'incasso del residuo prezzo di L.200.000.000 ed all'utilizzo (anche con eventuale investimento in titoli di Stato) di questa somma da parte dell'alienante prima della seconda vendita. È sufficiente rilevare al riguardo che dalla lettura integrale dell'impugnata sentenza non risulta (nè lo si afferma nel ricorso incidentale) che la IC abbia dedotto di aver posto a base della sua domanda di risarcimento danni il pregiudizio patrimoniale subito per il ritardo nella riscossione della somma che la RA IL era tenuta a versarle, a titolo di residuo prezzo di vendita, con riferimento all'impiego che avrebbe fatto del danaro ove lo avesse tempestivamente ricevuto. Di tale tesi in fatto non si poteva quindi occupare la corte di appello anche perché basata su elementi - quali il possesso del bene in questione nel periodo tra la prima e la seconda vendita, le possibilità di investimento della somma dovuta dalla RA IL, il tasso di rendita dei titoli di Stato - non allegati e comunque non acquisiti. Dal rigetto del ricorso incidentale deriva come logica conseguenza l'accoglimento del quinto motivo del ricorso principale. La corte di appello, dopo aver escluso la sussistenza del danno come dedotto dalla IC (pari alla differenza tra il prezzo di vendita concordato con la RA IL e quello indicato nel contratto di compravendita successivo), ha ritenuto "sufficiente a realizzare il risarcimento del danno chiesto dalla medesima", il godimento della somma di L 65.000.000 (da restituire alla RA IL) "nei numerosi anni trascorsi dalla scrittura privata del 19/1/1983" senza l'obbligo, quindi, di corrispondere gli interessi legali spettanti alla società acquirente con riferimento a tale periodo.
È evidente la violazione da parte della corte territoriale delle norme di legge indicate nel quinto motivo del ricorso principale, nonché la sussistenza del lamentato vizio di motivazione.
Il giudice di appello, prima di procedere alla liquidazione equitativa dell'asserito danno, doveva accertare l'effettiva sussistenza del pregiudizio sofferto dalla IC come conseguenza della risoluzione contrattuale per inadempimento della RA IL. Sul punto la motivazione dell'impugnata sentenza è del tutto insussistente. Solo dopo aver accertato il detto danno la corte distrettuale avrebbe potuto procedere alla relativa liquidazione in via equitativa atteso che il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale è regolato dalle norme generali, onde il pregiudizio deve essere provato sia nell'an che nel quantum e si può ricorrere alla liquidazione in via equitativa solo se la sua determinazione incorra in una impossibilità probatoria. In tal caso il giudice deve indicare, sia pur sinteticamente, ali elementi della fattispecie concreta considerati nel decidere equitativamente ed i criteri seguiti nella relativa liquidazione che non può essere basata su affermazioni tautologiche, contraddittorie o comunque insufficienti. Per giurisprudenza costante di questa Corte il criterio equitativo è utilizzabile sempre che sia certa e provata l'esistenza nel caso concreto del danno (desumibile dagli elementi obiettivi acquisiti ed emergenti dagli atti del processo) e solo se la sua precisa determinazione incorra in una impossibilità probatoria. Il giudice del merito, quindi, deve dar conto adeguatamente sia del ricorso al criterio equitativo sia dell'uso di tale facoltà discrezionale indicando (per evitare che la relativa pronuncia sia arbitraria e sottratta a qualsiasi controllo) il processo logico e valutativo seguito e precisando gli elementi della fattispecie concreta tenuti presenti nel decidere. Pertanto la liquidazione equitativa del danno non è completamente sottratta al sindacato di cassazione perché la latitudine della scelta discrezionale del giudice del merito trova un confine nella legale qualificazione della fattispecie e nella necessità di mantenere la liquidazione del danno entro il sistema codicistico di risarcimento di cui agli articoli 1218 e 1226 c.c. Inoltre rimane applicabile l'ordinario sindacato sulla motivazione ex articolo 360 n. 5 c.p.c. idoneo a censurare decisioni in punto di liquidazione equitativa basate su asserzioni apodittiche o insufficienti (nei sensi suddetti: sentenze 29/9/1998 n. 9734;
14/5/1998 n. 4894; 11/2/1998 n. 1382; 8/9/1997 n. 8711; 28/11/1996 n. 10606).
La sentenza impugnata non ha fatto corretta applicazione dei detti principi mancando qualsiasi indicazione in ordine all'effettiva sussistenza del danno, alle prove acquisite al riguardo, all'impossibilità di fornire in modo non difficoltoso le prove circa l'esistenza e l'entità del danno, per cui è ingiustificato ed immotivato il ricorso alla valutazione equitativa sul piano delle condizioni richieste dall'articolo 1126 c.c. Ciò importa la cassazione della decisione impugnata in relazione al punto in questione ed il conseguente rinvio della causa ad altro giudice per un nuovo esame delle risultanze istruttorie ai fini della liquidazione del danno subito dalla IC previo accertamento della loro inidoneità a dar luogo ad una determinazione precisa ovvero a legittimare una valutazione equitativa.
L'accoglimento del quinto motivo del ricorso principale comporta l'assorbimento del sesto relativo al governo delle spese del giudizio di appello.
In definitiva deve essere accolto il quinto motivo del ricorso principale, con assorbimento del sesto, mentre vanno rigettati tutti gli altri motivi ed il ricorso incidentale. La sentenza impugnata va quindi cassata in relazione al motivo accolto e la causa va rinviata, per un rinnovato esame con riferimento al profilo di cui alla censura ritenuta fondata ed a quella assorbita, ad altra sezione della corte di appello di Bologna che provvederà anche in ordine alle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, accoglie il quinto motivo del ricorso principale, assorbito il sesto, rigetta il tutti ali altri motivi ed il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione della corte di appello di Bologna. Così deciso in Roma, il 6 aprile 1999.
Depositato in Cancelleria il 6 agosto 1999